vdw magazin 2001 01

 

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vdw verband der wohnungs und immobilienwirtschaft in niedersachsen und bremen magazin 03 i m ehr a ls ei ntre nd vdw-j ah re s auf ta kt z um ve rn e tzte n wo hnen 14 i ei ne fÜ hru ngs a uf g abe tip p s zur re duzi er ung von m ie trücks tän de n 39 i z ensu s 2011 ge bäude un d wohnung sz ä hlung s te h t be vo r 44 i da wei ss m a n was ma n hat a us bildun g in d er wohnungs wirts ch af t 5 norddeutsche energiekonferenz 23 24 februar 2010 in hamburg 0110 zeitschrift des vdw niedersachsen bremen in zusammenarbeit mit dem verband norddeutscher wohnungsunternehmen e v.

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höherer wohnwert zufriedene mieter attraktivere wohnobjekte mit multimedia1 aus dem kabelanschluss kabel anschluss mehr wohnqualität bei bestandsimmobilien ohne großen kostenaufwand der kabelanschluss macht es möglich er bietet technik fürs leben einfach unkompliziert und alles aus einer hand · digitales fernsehen · schnelles internet1 · günstige telefonie1 · mobil telefonieren und surfen2 erfahren sie mehr über die multimedialen möglichkeiten des kabelanschluss bei ihrem persönlichen geschäftskunden-partner ihr kabelanschluss für fernsehen internet und telefon 1 in immer mehr ausbaugebieten und mit modernisiertem hausnetz verfügbar 2 nur in verbindung mit einem kabel deutschland internet phone vertrag möglich en ternehm ungsun wohn and.de eutschl beld www.ka

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in ha lt tite lfo to d o ch wie sieht wohnenin 1 0 0 jahrena us wo wird mansichdanntreffen inderk Üc h e au f d em s ofa a u s z u ku nft w oh n e n ­ einblicke un d a us s i c ht en fo to g ra f c laus uh lend or f m Ün chen ma ga z in 0110 vdw 02 03 06 i i i vo r wo rt auf takt 10 wo h n un gs p o litis ch erkon gre s s inhalt t hema 09 10 16 20 24 30 39 40 43 iiiiiiiii bauträge r ve rtrag z ukun f t was e s zu be de n ke n gilt te il i i i be trie bs ko s te n re ch t so ziale s m an age mentin te rn etun te rn ehmenspo rträt 55 j ah re ne p tun e g ro s to ckzens us 2011 wirts ch af tlich ke it e n e rge tis ch ermo de rn is ie run ge n die gdw-a us bildun gs -k am p agn e 0110 vdw 49 51 53 56 iiiiin te rn e tre laun ch m ultim e dia be i de r nibe lun ge n nam e n un d nach rich te nimp re s s um » stattd e ss engibteseine p ro test bewegung di e i h re auf mer ks amkeitaufdas ge genteilvonglobalisie ru n g ri chtet sie z iel t n i ch taufdiegro ße p e rs p e kt i v e nichtauf di e f ra g e wie sol lendiea fr ikanerinaf ri ka leben s o n de r n wi ewollen wir in unser er k le insteneinheit inunse re rsta dt inunse re m vi e rt e l l eb e n « aus s p ie g e l 1 /2 0 1 0

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c ars t e n en s i vdw pressereferent das jubiläumsjahr des vdw ist zu ende gleichwohl wirkt es immer noch nach der verband und seine mitgliedsunternehmen erfahren bis heute viel zuspruch für die zahlreichen aktivitäten die das jubiläum begleitet haben nicht zuletzt das buch zukunft wohnen ­ einblicke und aussichten ist auf eine großartige resonanz gestoßen mittlerweile mit dem jahrespreis des deutschen design clubs ausgezeichnet hinter bmw und audi landete der vdw auf dem bronzeplatz hat das buch bei vielen experten einen festen platz auf dem schreibtisch zahlreiche unternehmen haben die gelegenheit genutzt das buch an aufsichtsräte vertreter geschäftspartner und mitarbeiter weiterzureichen mit dem blick voraus in die zukunft des wohnens ist der vdw auch in dieses jahr gestartet die auftaktveranstaltung und der anschließende neujahrsempfang standen ganz im zeichen neuer technologien die den alltag im allgemeinen und das wohnen im speziellen immer mehr beeinflussen werden vernetzung ist dabei das große stichwort es wird spannend zu beobachten sein wie sich die wohnung zum gesundheitsstandort entwickelt welche faktoren zu mehr sicherheit in wohnung und wohnumfeld beitragen inwiefern der energieverbrauch durch technische lösungen gesteuert und gesenkt werden kann und wie kommunikation und datenverkehr im vernetzten quartier gefördert werden einige vdw-mitgliedsunternehmen haben bereits praktische erfahrungen mit verschiedenen einzellösungen gemacht in einer weiteren veranstaltung ­ womöglich vor den sommerferien ­ sollen praktiker für praktiker vom wohnen 2.0 berichten zunächst jedoch steht die 5 norddeutsche energiekonferenz in hamburg an im mittelpunkt der vorträge und diskussionen steht die wirtschaftlichkeit energetischer modernisierungsmaßnahmen die eigentümer tragen die lasten die mieter haben den nutzen ­ und die energieversorger reagieren auf geringere verbräuche mit höheren preisen eine denkbar unerfreuliche situation für die investoren da ihnen jegliche spielräume für mieterhöhungen in den ohnehin angespannten regionalen wohnungsmärkten verloren gehen die zwickmühle für die wohnungswirtschaft besteht darin dass sie nicht nur gewillt ist für den klimaschutz zu investieren sie muss es auch will sie lang2 vorw ort fristig am markt bestehen zukunftsfähige produkte anzubieten heißt für wohnungsbesitzer ihre bestände dem zeitgeist und den geforderten standards genügend auf vordermann zu bringen das machen andere branchen auch zum beispiel die hersteller von fernsehgeräten mit einigen gravierenden unterschieden wenn ein innovatives tv-gerät ­ selbstverständlich ohne staatlichen zwang ­ auf den markt kommt schöpft allein der hersteller die erfolgsprämie in form tausendfacher verkaufserlöse ab wenn die wohnungswirtschaft jedoch eine den immer schärferen gesetzlichen ansprüchen und den vielfältigen kundenwünschen entsprechende wohnung anbietet verdient keineswegs sie an dieser innovation sondern vor allem mieter und energiewirtschaft viele der professionellen wohnungsunternehmen im vdw haben trotz dieses dilemmas weitsichtig bereits milliardenbeträge in die verbesserung der energieeffizienz von gebäuden und wohnungen gesteckt private immobilienbesitzer hingegen sind vielfach restlos überfordert sie haben weder die finanziellen möglichkeiten das fachwissen noch verfügen sie über die notwendigen beratungsstrukturen hier droht unmittelbar und in direkter nachbarschaft ein gewaltiger qualitätsunterschied ­ zu lasten ganzer quartiere in dieser vertrackten situation verabschiedet sich die bundespolitik aus der verantwortung was immer so schön mit fordern und fördern umschrieben war ist zu einem schlichten nun macht mal verkommen erst hatte die kfw die zusagen in den energieeffizienz-programmen ausgesetzt dies wurde mittlerweile zwar zurückgenommen aber weiterhin steht die ankündigung im raum im bundeshaushalt 2010 nur noch 833 millionen euro für die co2-gebäudesanierung zur verfügung zu stellen ­ nicht einmal mehr die hälfte der summe die im vorigen jahr vergeben wurde auch darüber soll bei der energiekonferenz geredet werden im april folgen zwei weitere veranstaltungen des vdw die sicherlich auf großes interesse stoßen werden die einladungen zum 29 zwischenahner gespräch u a mit prof dr norbert walter ehemals deutsche bank und zum gemeinsamen genossenschaftstag in hamburg werden in den nächsten tagen versandt auch das 101 jahr des vdw verspricht wieder interessant und vielfältig zu werden ma ga z in 0110

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auftakt 10 neujahrsempfang ma ga z in 0110 hat die zukunft längst begonnen fa llsd ie z u ku n ft deswo hn ense in h e rg ehtmit ei n er zu n e hm e n d en te ch n is ie ru ngvonwo hn u n d lebensrÄ u me n ka nn d i e au s gan gs f r age v o r de r d ie sj Ä h rigen j ahr e s au f tak tver ansta ltu n g d es vdwdurc hau smitei nem j a bean two r t et werden beim anschließenden neujahrsempfang ließ gastreferent dr hajo schumacher ohnehin keinen zweifel daran dass das internet mehr und mehr das leben und zusammenleben auf der gesamten welt beeinflussen wird ­ bis in die allerkleinsten privaten verästelungen hinein wie schon in den vorjahren startete der verband mit einem durchaus ambitionierten thema ins neue jahr gemeinsam mit dem hamburger beratungsinstitut f+b seit einiger zeit partner des vdw sollte ein einblick gegeben werden in den derzeitigen prozessstand beim vernetzten wohnen offenbar das richtige thema zur richtigen zeit denn mit mehr als 110 teilnehmern verzeichnete der verband das beste anmeldeergebnis aller bisherigen jahresauftaktveranstaltungen schon das interesse an der vorgeschalteten unternehmensbefragung gab einen klaren hinweis darauf dass vernetztes wohnen aktuell und vielschichtig diskutiert wird verbandsdirektor bernd meyer stellte zur eröffnung der fachtagung einige fragen wir wollen wissen welche technik ist schon umgesetzt was ist zu erwarten wo sind die grenzen f+b-geschäftsführer dr bernd leutner betonte in seiner einführung die fachtagung sei angesichts der komplexität des themas und der ungeheuer schnell voranschreitenden technik lediglich ein schnupperkurs grundsätzlich gehe es beim vernetzten wohnen um mehr komfort und bessere kommunikation für die wohnungswirtschaft ergeben sich daraus verschiedene handlungsfelder z b die bereitstellung zielgruppenorientierter wohnungsangebote eine portfolioanalyse 2.0 zielgruppe der wohnungswirtschaft sind nicht nur die senioren betonte leutner doch auch bei aller technikeuphorie gebe es klare kostengrenzen die mietzahlungsfähigkeit der mieter ist begrenzt am ehesten könne man dem entsprechen indem den mietern angesichts steigender energiekosten technische einsparmöglichkeiten an die hand gegeben werden dr sibylle meyer leiterin des sibis institus für sozialforschung und produktberatung in berlin wies darauf hin dass auch die politik das vernetzte wohnen als handlungsfeld entdeckt habe für das projekt ambient assistant living stellt der bund insgesamt 125 millionen euro zur verfügung dabei geht es um themen wie sicherheit gesundheit und kommunikation in der wohnungswirtschaft gebe es allerdings bisher nur wenige vorzeigeprojekte die sibis-chefin sieht jedoch dringenden handlungsbedarf der anteil der hochaltrigen menschen in den wohnungen wird drastisch zunehmen die wohnung wird dadurch zum gesundheitsstandort es geht um sicherheit es geht um kommunikation auch wenn die mobilität eingeschränkt ist für die immobilienbranche ergeben sich neue einnahmemöglichkeiten auch andere zielgruppen werden nach meyers ansicht die technische ausstattung der wohnungen beeinflussen zu hause arbeiten wird selbstverständlich die akzeptanz vernetzten wohnens hängt vor einer vielzahl von einflüssen ab sibylle meyer die technik muss verlässlich und verständlich sein einen zusatznutzen bringen einfach zu installieren modular erweiterbar und letztlich auch finanzierbar sein 62 vdw-mitgliedsunternehmen hatten sich im vorfeld der tagung an einer befragung durch f+b beteiligt kerstin rieke von f+b stellte die wichtigsten ergebnisse vor einen detaillierteren bericht dazu lesen sie in der aprilausgabe des vdw magazins zwei wesentliche trends die sich aus der umfrage ergeben haben das thema vernetztes wohnen ist für die branche derzeit noch nicht von 3 auftakt 1 0

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dr hajo schumacher dr sibylle meyer robert scholz ma ga z in 0110 kerstin rieke anton zahneisen dr viktor grinewitschus besonderem interesse andererseits werden erhebliche einsatzmöglichkeiten insbesondere beim energiemanagement sowie bei kommunikation und multimedia gesehen stichworte sind fernablesung einzelraumbezogene heizungssteuerung und triple play rieke stellte bereits praxiserprobte projekte der gewoba der wohnungsgenossenschaft hameln der lehrter wohnbau sowie der gbh hannover vor skeptisch äußern sich die unternehmer hinsichtlich der kosten mehr als zwei drittel von ihnen glauben dass sich die zahlungsbereitschaft der mieter für technische zusatzleistungen künftig eher noch verringern wird gleichwohl werde ein immer höherer technischer standard in den wohnungen erwartet ­ nicht nur von jungen leuten sondern auch von senioren neben energie und kommunikation werde vernetztes wohnen auch zu einer verbesserung von pflege und assistenz älterer menschen beitragen unterstrich dr viktor grinewitschus die erwartungen der wohnungsunternehmer der leiter des inhaus-projektes des fraunhoferinstituts nannte als beispiele bewegungssensoren die auswertung personenbezogener gesundheitsdaten und diverse sicherheitsvorkehrungen pflegedienste werden in zukunft wie der pizza-service organisiert ­ nämlich bedarfsorientiert meinte grinewitschus für den bereich des energiemanagements brachte der inhaus-leiter den begriff des smart metering in die diskussion derzeit laufen bereits pilotprojekte in denen verbrauchsdaten jederzeit abrufbar und somit den nutzern transparent sind deutlich vielschichtiger sind nach ansicht von grinewitschus die einsatzmöglichkeiten im bereich von kommunikation und multimedia das internet eröffne ­ weit über triple play hinaus ­ ganz neue perspektiven 4 auch für das bundesweit bekannte projekt sophia setzt auf die vernetzung der wohnwelt wie geschäftsführer anton zahnweisen erläuterte ziel von sophia sei die integration neuer technologien in bestehende soziale systeme dabei sei es wichtig die kunden mitzunehmen beim gemeinsamen genossenschaftstag im april in hamburg wird zahneisen auch über die neuen projekte sophital und jutta referieren einen außerordentlichen erfolg hat die wohnungsgenossenschaft marzahner tor mit der einrichtung eines eigenen breitbandkabelnetzes und einer eigenen kopfstation das interesse der mitglieder am genossenschaftseigenen triple play ist enorm bereits 46 prozent nutzen die angebote für tv telefonie und internet der marketingbeauftragte der genossenschaft robert scholz gab sich zuversichtlich dass die technologie das unternehmen in die lage versetzen werde noch eine ganze reihe von zusatzdiensten zu gunsten der mieter zu entwickeln in der abschließenden von bernd leutner moderierten gesprächsrunde bedauerte viktor grinewitschus dass die entscheider in der politik aber auch in der immobilienwirtschaft auf abwarten spielten die vernetzung der köpfe dauert sehr lange gleichwohl sei er der auffassung dass sich das tempo der technischen vernetzung beschleunigen werde die wohnungswirtschaft müsse

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sich daher unbedingt mit den trends befassen allerdings habe er in der branche eine mangelnde integriere systemsicht beobachtet verbandsdirektor meyer meinte die unternehmen müssten ihr mieterklientel genau analysieren und daraus ableiten was im technischen bereich möglich ist rüdiger warnke geschäftsführer der nibelungen wohnbau in braunschweig stimmt meyer zu wir kommen gar nicht umhin in diesem bereich zu investieren meyer kündigte eine folgeveranstaltung an in der praktiker für praktiker verfahren und technische lösungen vorstellen sollen die bereits praxiserprobt sind höhepunkt des anschließenden neujahrsempfangs war ohne zweifel der vortrag von dr hajo schumacher über social media unterhaltsam und äußerst informativ entführte er die rund 200 gäste in die welt des web 2.0 ­ wo sich die user zwischen facebook twitter und youtube tummeln wir regen uns über nacktscanner auf und im netz entblößen sich die menschen bis ins privateste sagte schumacher alle erzählen allen alles ­ das ist die zentrale botschaft für die kommunikationsstrategien von unternehmen politik und verwaltung bedeute dies meinte schumacher sich ganz genau mit den neuesten trends im internet zu beschäftigen ignorieren sei nicht möglich und die prozesse aufzuhalten schon gar nicht ma ga z in 0110 auftakt 1 0 die vorträge vom auftakt10 sind unter www.vdw-wohnen.de nachzublättern bilder vom auftakt10 und vom neujahrsempfang unter www.vdw-wohnen.de term i n auftakt11 und neujahrsempfang am 11 januar 2011 wohnungsunternehmen halten investitionen auf hohem niveau hannover die 171 vdw-mitgliedsunternehmen planen in diesem jahr investitionen in höhe von rund 530 millionen euro schwerpunkt bleibt die modernisierung des wohnungsbestandes dagegen werde sich die neubautätigkeit bei mehrfamilienhäusern trotz steigender baugenehmigungszahlen insbesondere in niedersachsen auf geringem niveau stabilisieren sagte vdw-direktor bernd meyer beim neujahrsempfang etwa 430 millionen euro wollen die wohnungsgenossenschaften und -gesellschaften 2010 für modernisierung und instandhaltung aufwenden die aufwertung des bestandes hat absolute priorität betonte meyer die ergebnisse können sich bereits sehen lassen mehr als 60 prozent des wohnungsbestandes der vdw-mitgliedsunternehmen sind bereits vollständig modernisiert bzw weisen einen zeitgemäßen standard auf für die mieter bedeutet das weniger energieverbrauch und somit geringere heizkosten der mittlere verbrauch bei den vdw-wohnungen liegt rund 20 prozent unter dem durchschnittlichen energieverbrauch aller haushalte in deutschland sagte meyer der verbandsdirektor kritisierte in diesem zusammenhang scharf die ankündigung der bundesregierung die mittel zur gebäudesanierung über die kfw-bank in diesem haushaltsjahr von bislang 2,2 auf nur noch 1,1 milliarden euro zu kürzen das ist ein völlig falsches signal wer klimaschutz will muss den klimaschutz auf fördern der neubau bleibt ­ wie schon in den vorjahren ­ schwach zwar betreiben die vdw-mitglieder aktuell in wilhelmshaven göttingen und nienburg großbaustellen die fertigstellungszahlen vom beginn dieses jahrtausends werden aber nicht erreicht meyer sagte dazu die wohnungsmärkte in niedersachsen und bremen sind weitgehend ausgeglichen bedarf gibt es allerdings fast flächendeckend bei qualitativ hochwertigen innenstadtnahen miet und eigentumswohnungen oft sind die neubauprojekte schon komplett vermarktet lange bevor die wohnungen bezugsfertig sind 5

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8 wohnungspolitischer kongress widmet sich zukunft mit bestand ma ga z in 0110 wir müssen uns kümmern hannover nachbarschaft ist das große thema der zukunft prägnanter als vdw-verbandsdirektor bernd meyer kann man den 8 wohnungspolitischen kongress nicht auf den punkt bringen rund 300 teilnehmer hatten im hannover congress centrum lebhaft über ideen und strategien zur zukunft von städten und gemeinden diskutiert ihr urteil angelehnt an den tagungstitel im bestand liegt die zukunft zukunft hat auch der kongress der voraussichtlich im november 2010 seine neunte auflage erleben wird veranstaltet wird die größte wohnungspolitische tagung niedersachsens vom sozialministerium der nbank und dem vdw niedersachsen bremen 89 prozent aller wohnungen in niedersachsen befinden sich in privatbesitz doch viele eigentümer sind fachlich und finanziell überfordert wenn es darum geht den bestand fit zu machen für die zukunft sagte nbankvorstand walter koch zur begrüßung während sich die professionellen vermieter aus der wohnungswirtschaft schon seit jahren mit themen wie wohnen im alter und klimaschutz auseinandersetzen und vielerorts schon weite teile ihrer wohnungsbestände grundlegend modernisiert haben hinken privateigentümer oft hinterher der kongress diene dazu den akteuren am markt mut zu machen notwendige investitionen zu realisieren betonte koch auch sozialministerin mechthild ross-luttmann stellte heraus die bestände prägen städte und gemeinden deswegen müssen wir uns darum kümmern sie verwies auf die maßnahmen des landes wie die wohnraum und städtebauförderung das energieeffizienzdarlehen den 6

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xxx xxx xxx bernd meyer prof volker eichener prof kerstin gothe n-bank-vorstand walter koch wettbewerb klima kommunal 2010 und die quartiersinitiative niedersachsen kurz qin die ministerin lobte in diesem zusammenhang vor allem die 173 wohnungsgesellschaften und -genossenschaften die im vdw organisiert sind sie bewirtschaften mehr als 360.000 wohnungen und sind daher bestandsprofis und erfahren in der bestandsanpassung prof dr volker eichener gründungsrektor der ebz business school in bochum sieht bei der erfolgreichen vermarktung von bestandswohnungen derzeit vor allem emotionale probleme wir müssen begeisterung wecken für die bestände in unseren städten sagte eichener die vielfach propagierte renaissance urbanen wohnens biete dafür eigentlich gute erfolgsaussichten bei der modernisierung älterer wohnungen muss nach worten eicheners unbedingt ein guter ausstattungsstandard das ziel sein bäder und küchen haben mittlerweile eine ganz andere bedeutung fürs wohnen als zu zeiten der baufertigstellung beachtet werden müssen so rät eichener auch ausreichende abstellmöglichkeiten außerhalb der wohnung große balkone sowie technische zusatzangebote fürs arbeiten zu hause für mehr sicherheit und fürs energiesparen dass wohnen zu einem emotionalen prozess geworden ist verdeutlichte auch die karlsruher professorin kerstin gothe in ihrem referat sie sieht auf den wohnungs märkten einen paradigmenwechsel wohnen ist nicht mehr vom gebäude sondern vom menschen her zu denken die entscheidung zugunsten eines wohnortes fällt immer öfter wegen seines rufes und des images seiner nachbarschaft gothe riet den stadtvierteln zu einem neighbourhood branding also einem wertorientiertem management des quartiers die bewohner eines viertels formulieren quasi in einem kollektiven bauherrenwunsch ihre wünsche und träume orientiert an einem gemeinsamen ziel könnte das viertel dann gezielt profiliert und für die gewünschten bewohner qualifiziert werden dann war gothe überzeugt hilft neighbourhood branding die quartiere maßgeschneidert zu modernisieren ihr image zu verändern und die immobilienwerte in dem viertel mindestens zu stabilisieren bernd meyer verbandsdirektor des vdw hob in seinem zwischenruf hervor unsere städte sind doch längst gebaut deswegen hätten die wohnungsgesellschaften und -genossenschaften frühzeitig auf die steigerung der wohnqualität in den beständen gesetzt bei ihren investitionen suchen sie lösungen für den klimaschutz und antworten auf den demografischen wandel anhand zahlreicher beispiele aus dem vdw-verbandsgebiet zeigte meyer themen wie anbau von fahrstühlen barrierearme bäder wohnortnahe dienstleistungen neue wohnprojekte nachbarschaftshilfe wohnumfeldgestaltung und steigerung der energieeffizienz auf ma ga z in 0110 7 w ohnungspolitischer kongress

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staatspreis 2010 für architektur beim kongress stellte ministerin rossluttmann das thema des niedersächsischen staatspreises für architektur 2010 vor er wird sich dem bauen für soziales gesundheit und gewerbliche dienstleistungen widmen erstmals sind unter diesem motto sozial und gesundheitsbauten gegenstand des preises mit dem wir beispielgebende architektur in niedersachsen auszeichnen sagte die ministerin ausschreibungsunterlagen sind bei der architektenkammer erhältlich der preis selbst wird im herbst 2010 vergeben xxx xxx xxx ministerin ross-luttmann an einigen orten seien sicherlich auch der abriss und der neubau von mehrfamilienhäusern geboten meinte meyer flächendeckende effekte wird es aber nicht geben vielmehr sind dies alles einzelfallentscheidungen der wohnungsunternehmen am fazit ändere das nichts die zukunft liegt in den beständen nach der mittagspause verteilten sich die teilnehmer auf insgesamt vier fachforen darin ging es unter anderem um die frage ob es zwischen der entwicklung ländlicher räume und der entwicklung der städte eine konkurrenzsituation gäbe außerdem wurden zahlreiche projekte vorgestellt die sich in ihren ganz unterschiedlichen ma ga z in 0110 ansätzen und zielrichtungen zu einem vielschichtigen bild zusammenfügten wie die städte und regionen in zukunft aussehen und die menschen in niedersachsen künftig leben werden nbank-vorstand koch und vdw-verbandsdirektor meyer zeigten sich nach der tagung äußerst zufrieden die gute resonanz sowie die ausführlichen gespräche auch und gerade in den pausen belegten welche bedeutung den wohnungsbeständen zukommt sagten die cheforganisatoren der nächste wohnungspolitische kongress wird am donnerstag 2 dezember in hannover stattfinden 8 w ohnungspolitischer kongress

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al b re chtr ei mannin ot a r un d r e ch ts an walt der notar und rechtsanwalt mit dem schwerpunkt immobilien und erbrecht ist partner der mittelständischen anwalts und notariatskanzlei senger reimann kunzmann in hannover ra und notar reimann berät im rahmen seiner beruflichen tätigkeit die mitglieder des vdw insbesondere in fragen des bauträgerrechtes der gestaltung von immobilienverträgen und der hiermit im zusammenhang stehenden rechtsgebiete bauträgervertrag die abnahme des gemeinschaftseigentums ma ga z in 0110 kaufverträge zwischen bauträger und verbraucher über eine neu herzustellende immobilie unterfallen dem werkvertragsrecht nach dessen fertigstellung hat nicht nur die Übergabe sondern auch die abnahme des werkes durch den erwerber als vertragsgerecht zu erfolgen nur eine formgerechte abnahme setzt die verjährungsfrist von gewährleistungsansprüchen des erwerbers in lauf bislang enthielten kaufverträge über ein wohnungseigentum oftmals die klausel dass ein vom verkäufer oder der zuständigen ihk zu benennender vereidigter sachverständiger das gemeinschaftseigentum für alle erwerber verbindlich abnehmen solle diese regelung ist nunmehr von land und oberlandesgericht münchen verworfen worden lg münchen i 02.07.2008 ­ 18 o 21458/07 olg münchen beschluss vom 15.12.2008 ­ 9 u 4149/08 mit folgenden gründen ein vom bauträger selbst ausgesuchter und bezahlter sachverständiger sei keine neutrale person die als treuhänder auf seiten der erwerber stehe auch sei er zu einer rechtsdienstleistung nämlich die abgabe der rechtsgeschäftlichen abnahmeerklärung nicht befugt und von natur aus auch gar nicht befähigt die konsequenz in dem entschiedenen fall die fünfjährige verjährungsfrist hat mangels ordnungsgemäßer abnahme nicht zu laufen begonnen eine konkludente abnahme durch ingebrauchnahme hat das gericht ebenfalls verworfen weil es den erwerbern insoweit an dem entsprechenden abnahmewillen und -bewusstsein fehle die erwerber konnten also auch nach mehr als fünf jahren noch gewährleistungsansprüche geltend machen in einem entsprechenden rechtsstreit vor dem lg hannover ist diese entscheidung bereits von den klagenden eigentümern jetzt zitiert worden deshalb schlage ich folgende formulierung vor abnahme des gemeinschaftseigentums des weg-grundstückes die technische abnahme der bauteile und anlagen die im gemeinschaftlichen eigentum stehen wird nach fertigstellung für alle käufer der liegenschaft von dem öffentlich bestellten und vereidigten sachverständigen ersatzweise durch einen anderen auf antrag der verkäuferin von der ihk enannten öffentlich bestellten und vereidigten sachverständigen vorgenommen die beauftragung des sachverständigen erfolgt im namen und in vollmacht des käufers und wird über den verwalter der liegenschaft veranlasst mit der beauftragung dieses sachverständigen ist der käufer einverstanden und erteilt dem sachverständigen bereits jetzt vollmacht für ihn die technische abnahme des gemeinschaftseigentums vorzunehmen der notar wies den käufer darauf hin dass die vollmacht jederzeit widerruflich sei dem käufer bleibt vorbehalten persönlich an dem abnahmetermin teilzunehmen er wird dazu rechtzeitig von der verkäuferin schriftlich zu diesem termin eingeladen die abschrift des über die abnahme erstellten protokolls wird beim verwalter hinterlegt eine kopie des protokolls wird dem käufer an die heute angegebene adresse übersandt mit der aufforderung die abnahme schriftlich zu erklären erklärt der käufer sich innerhalb einer frist von 12 werktagen nicht gilt die abnahme damit als erfolgt hierauf soll die verkäuferin noch einmal ausdrücklich in dem Übersendungsschreiben hinweisen mit der abnahme beginnt die verjährungsfrist gem § 634 a bgb die für die tätigkeit des sachverständigen anfallenden kosten trägt die verkäuferin die eigentümergemeinschaft ist berechtigt einen anderen sachverständigen beizuziehen in diesem falle trägt die eigentümergemeinschaft die kosten dieses sachverständigen rechtssicherer ist natürlich jegliche abnahme vom erwerber vornehmen zu lassen aber sinnvoll und für den erwerber allemal vorteilhafter ist die technische abnahme durch einen fachmann der zur beurteilung von qualität und mangelfreiheit nun einmal wesentlich qualifizierter ist als der laie erwerber 9 b autrÄgervertrag

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p ro f d r eck ardminxisprecher de s vo rs tan de s de r go ttlie b-daim le r un d k arl-be n z stif tun g zukunft was es zu bedenken gilt 3 teil zu ku n ft wo hn en 10 ma ga z in 0110

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pr o f dr ec kar d m in x nach dem studium der wirtschaftswissenschaften und rechtswissenschaft an der fu berlin und ersten beruflichen stationen an der fu und im ausland ab 1980 mitarbeiter bei der daimler-benz ag forschungsgruppe berlin von 1992 leiter der forschung gesellschaft und technik in berlin palo alto und kyoto japan seit 2008 sprecher des vorstandes der gottlieb-daimler und karl-benz stiftung u a mitglied im stiftungsrat der stiftung deutsches technikmuseum berlin und im strategiebeirat sozialökologische forschung im bundesministerium für bildung und forschung themenschwerpunkte zukunftsforschung innovationsmanagement organisationsentwicklung fortsetzung aus dem magazin 5/2009 3 vorausschau als teil der strategieentwicklung hamel und prahalad19 haben schon vor geraumer zeit gezeigt dass es einerseits keine angemessene theorie bzw kein rezept für strategieentwicklung gibt andererseits gilt dass wirklich innovative strategien immer das resultat geglückter vorausschau sind dies verdeutlicht auch dass die trias von gen wandel frühzeitig zu antizipieren und mit möglichst einzigartigen kombinationen von innovationen und geschäftstätigkeiten zu gestalten aber auch bei nutzung aller oben genannten instrumentarien ist erfolg nicht garantiert einen general problem solver stellen auch sie nicht dar so hat karl e weick20 schon vor jahren darauf hingewiesen dass es eine vielzahl von instrumenten zur wettbewerbsgenerierung gibt aber dass es auch sinnvoll sein kann situativ gezielt auf sie zu verzichten an einer realen geschichte demonstriert er das prinzip dieser scheinbar paradoxen empfehlung in den jahren 1949 und 1994 kamen zwei feuerwehrmannschaften ums leben die bei der bekämpfung von waldbränden von explodierenden feuerstellen überrascht wurden in beiden fällen wurde der rückzug der feuerwehrleute durch ihre schweren werkzeuge wie schaufeln feuerspritzen rucksäcke u Ä verlangsamt die sie bei sich trugen und trotz eindeutiger anweisungen nicht fallen ließen durch das festhalten an den ausrüstungsgegenständen verloren sie an strecke und kamen schließlich within sight of safe areas um die zentrale frage warum die feuerwehrleute in der lebensbedrohlichen situation ihre gerätschaften nicht fallen ließen beantwortet weick ganz einfach sie konnten nicht anders die instrumente hatten ihnen in hunderten von situationen geholfen warum sollten sie ausgerechnet jetzt auf genau das verzichten was bisher ihr Überleben sicherte die betroffenen hatten keine Übung im abwerfen ihrer werkzeuge in den von weick gelieferten gründen für die schrecklichen desaster spiegelt sich die gefährliche innovationsfeindliche kraft der herrschenden routinen der organisation mit seinem imperativ drop your tools or you will die setzt weick das festhalten an instrumenten unter bestimmten bedingungen mit lebensbedrohlicher ignoranz gleich ohne dass die betroffenen in diesen zusammenhang einsicht nehmen können die schwierigkeit angesichts einer kritischen situation bekannte liebgewordene gewohnheiten loszulassen ­ sie stattdessen womöglich noch fester in den griff zu nehmen ­ ist vielmehr ein grundsätzlicher sozialer ausdruck des beharrens wenn es auf beweglichkeit ankommt weicks metapher zeigt ma ga z in 0110 zukunft w ohnen offenheit für anregungen von außen zulassen kontroverser sichtweisen und experimentieren ­ gedanklich und real ­ mit kalkulierbaren risiken gleichermaßen konstitutiv für zukunftslabors innovatives verhalten und wettbewerbsstärke gesehen werden kann allerdings kann auch das inhärente dilemma klar benannt werden in den worten von arthur koestler lautet es eine neue gewohnheit anzunehmen ist leicht aber mit einer alten gewohnheit zu brechen ist eine heroische leistung denn im wettlauf um wirtschaftlich rentable wettbewerbspositionen und best-practice-modelle laufen viele unternehmen gefahr sich immer ähnlicher zu werden und die bedeutung eines eigenständigen ideenmanagements und einer eigenen strategischen positionierung aus den augen zu verlieren betriebliche effizienz und wettbewerbsfähige kostenpositionen sind notwendige bedingungen für unternehmerischen erfolg es gelingt jedoch nur wenigen unternehmen sich allein aufgrund ihrer betrieblichen effizienz längere zeit im wettbewerb erfolgreich zu behaupten nachhaltiger unternehmenserfolg lässt sich nur erzielen wenn es unternehmen gelingt zusätzlich eine langfristige strategische position aufzubauen die auf eine differenzierung der eigenen tätigkeiten von denen der wettbewerber baut einer der zentralen erfolgsfaktoren für eine solche differenzierungsstrategie liegt darin den zukünfti 11

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zukunft was es zu bedenken gilt resümee ma ga z in 0110 dass menschen in organisationen sich mit instrumenten sicherheit geben und damit gleichzeitig in kauf nehmen von ihren instrumenten in beklagenswerte situationen gebracht zu werden auch hieran ist zu denken wenn man über neue oder bisher nicht verwendete tools nachdenkt der einzige rat der in einer zeit starker veränderungen und aufbrechender neuer fragen gegeben werden kann ist wohl der die vielfalt der o g perspektiven wie auch die offenheit der lösungswege gleichermaßen zu reflektieren königswege werden sich nicht finden lassen oder um mit aurelius dem römischen geschichtsschreiber zu sprechen es ist besser auf dem rechten wege zu hinken als festen schrittes abseits zu gehen innovationen sind und bleiben der motor ökonomischer zukunftsfähigkeit weil aber mit ihnen und durch sie umfeldveränderungen zur tagesordnung gehören ist die notwendigkeit der innenweltveränderungen der mentalen modelle in den köpfen der entscheider unabdingbar allerdings reicht es nicht wenn zu diesem zweck trends und prognosen eingekauft werden wer sich blind auf trends verlässt übersieht leicht die bedeutung von diskontinuitäten trendbrüchen wie auch das setzen auf trends und prognosen die frage nach der zukunft die wir wollen ausblendet der verzicht aber auf die gestaltungs und handlungsoptionen amputiert die strategische entscheidungsfindung von unternehmen um deren wesentlichen teil zukunftslabors bzw szenarioprozesse stellen sich den fragestellungen einer komplexen wie auch komplizierten zukunft sie können das denken auf vorrat unterstützen indem sie die offenheit von zukunft reflektieren das zwingt zwar zur bescheidenheit macht aber immer wieder bewusst dass die zukunft ein kind der gegenwart ist die beschäftigung mit zukunft sollte insofern als eine komplexe struktur von herausforderungen verstanden werden auf die wir uns am besten vorbereiten indem wir sie aktiv mitgestalten und uns immer wieder vergegenwärtigen dass zukunft keine fortsetzung der vergangenheit ist wir agieren immer im hinblick auf eine zukunft die wir nicht kennen können daran wird sich prinzipiell nichts ändern aber dies ist kein plädoyer dafür zukunft zukunft sein zu lassen vielmehr gibt es wie gezeigt eine vielzahl von guten argumenten sich besonders intensiv der zukunftsfrage annehmen.21 unbewusst oder bewusst konstruieren wir bei jeder von uns getroffenen entscheidung zukunftsbilder die wir gemeinhin erwartung nennen wichtig ist dass der prozess zur entstehung dieser erwartungen gezielt und wenn möglich strukturiert erfolgt in organisationen sollte dies durch die organisation selber erfolgen die gründe dafür habe ich genannt aber selbst wenn wir diesem prinzip folgen ob in der form von zukunftslaboren oder anderen formen ist nicht auszuschließen dass derartige bilder mit gravierenden dysfunktionalen folgen und risiken einhergehen können wir müssen uns klar darüber sein dass wir immer ein management unter ungewissheit 22 betreiben ein management unter ungewissheit kalkuliert und akzeptiert dass seine zukunftsbilder bzw erwartungen trügen können es erhält damit seine handlungsfähigkeit und vermeidet absolute blindheit mit dieser situation gilt es sich zu arrangieren ohne in beliebigkeit zu verfallen für den entscheidenden schritt der zukunftsgestaltung das gestaltende tun gilt zudem die nachfolgende annahme it is better to be vaguely right than to be precisely wrong karl r popper aber selbst bei einer derartigen charakterisierung lassen sich zwei anregungen hervorheben wir müssen lernen die landschaft in der wir uns ob als unternehmer politiker oder staatsbürger bewegen gut zu beschreiben und es gilt klare ziele zu formulieren wenn gewusst wird wohin der weg uns führen soll dann ist der produktion von zukunft keine inhärente grenze gesetzt vorstellungen über mögliche zukünfte helfen den erwartungshorizont zu strukturieren aus unendlicher offenheit werden realistische erwartungen die den akteuren bei der beurteilung der möglichkeiten ­ gerade auch des jetzt ­ wie auch bei der entscheidungsfindung helfen wissenschaft und fantasie die beobachtung des gegebenen und das entwerfen unterschiedlicher welten wirklichkeitssinn 12

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und möglichkeitssinn schließen einander nicht aus sondern stimulieren und befördern sich wechselseitig und führen bisweilen zu unerwarteten erkenntnissen eine allegorie entnommen einem buch über heinz von foerster die geschichte vom 18 kamel 23 soll manche der vorgebrachten gesichtspunkte noch einmal zusammenfassen zu dieser geschichte meinte heinz von foerster so wie das achtzehnte kamel so braucht man wirklichkeit als eine krücke die man wegwirft wenn man sich über alles andere klar ist anm d er r ed ak ti on d er v ol l ständ i g e tex t v on p r of mi nx steht i m i nte rnet unter w w w.v d w w ohnen.d e z um d ow nl oad z ur ver füg un g ma ga z in 0110 ein mullah ritt auf seinem kamel nach medina unterwegs sah er eine kleine herde von kamelen daneben standen drei junge männer die offenbar sehr traurig waren was ist euch geschehen freunde fragte er und der Älteste antwortete unser vater ist gestorben allah möge ihn segnen das tut mir leid für euch aber er hat euch doch sicherlich etwas hinterlassen ja antwortete der junge mann diese siebzehn kamele das ist alles was er hatte dann seid doch fröhlich was bedrückt euch denn noch es ist nämlich so fuhr der älteste bruder fort sein letzter wille war dass ich die hälfte seines besitzes bekomme mein jüngerer bruder ein drittel und der jüngste ein neuntel wir haben schon alles versucht um die kamele aufzuteilen aber es geht einfach nicht ist das alles was euch bekümmert meine freunde fragte der mullah nun dann nehmt doch für einen augenblick mein kamel und laßt uns sehen was passiert von den achtzehn kamelen bekam jetzt der älteste bruder die hälfte also neun kamele neun blieben übrig der mittlere bruder bekam ein drittel der achtzehn kamele also sechs jetzt waren noch drei übrig und weil der jüngste bruder ein neuntel der kamele bekommen sollte also zwei blieb ein kamel übrig es war das kamel des mullahs er stieg wieder auf und ritt weiter und winkte den glücklichen brüdern zum abschied lachend zu zukunft w ohnen 19 gary hamel c k prahalad wettlauf um die zukunft wie sie mit bahnbrechenden strategien die kontrolle über ihre branche gewinnen und die märkte von morgen schaffen wien 1997 englische originalausgabe boston 1994 21 eckard minx harald preissler zukunft denken und gestalten vom weg abkommen oder auf der strecke bleiben in internationale politik juni 2005 s 116 ­ 122 christian neuhaus zukunft im management a.a.o s 530ff 22 23 karl e weick der prozeß des organisierens frankfurt am main 1985 englische originalausgabe boston 1969 20 lynn segal das 18 kamel oder die welt als erfindung zum konstruktivismus heinz von foersters münchen 1988 s 9 jetzt energie sparen ihre immobilie hat es in sich wir machen ihr haus zum energiesparhaus ganz einfach durch nutzung bereits vorhandener techem-erfassungsgeräte das senkt ihren heizenergieverbrauch um garantiert mehr als 6 mehr über die idee energie clever zu nutzen erfahren sie unter www.techem.de/adapterm techem energy services gmbh · regionalzentrum nord süderstraße 77 · 20097 hamburg · tel 0 40/23 88 30-0 fax 0 40/23 48 68 · www.techem.de az_adapterm_182x60_rlnord.indd 1 29.01.2009 11:15:33 uhr 13

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