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magazin 03 iima na gem entforum 14 ei ne fÜ hru ngs a uf g abe tip p s zur re duzi er ung von m ie trücks tän de n 39 i z ensu s 2011 ge bäude un d wohnung sz ä hlung s te h t be vo r 44 i da wei ss m a n was ma n hat a us bildun g in d er wohnungs wirts ch af t 49 i v nw-na chri cht e n 5 norddeutsche energiekonferenz 23 24 februar 2010 in hamburg 01 verband norddeutscher wohnungsunternehmen e v in kooperation mit dem vdw niedersachsen bremen

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höherer wohnwert zufriedene mieter attraktivere wohnobjekte mit multimedia1 aus dem kabelanschluss kabel anschluss mehr wohnqualität bei bestandsimmobilien ohne großen kostenaufwand der kabelanschluss macht es möglich er bietet technik fürs leben einfach unkompliziert und alles aus einer hand · digitales fernsehen · schnelles internet1 · günstige telefonie1 · mobil telefonieren und surfen2 erfahren sie mehr über die multimedialen möglichkeiten des kabelanschluss bei ihrem persönlichen geschäftskunden-partner ihr kabelanschluss für fernsehen internet und telefon 1 in immer mehr ausbaugebieten und mit modernisiertem hausnetz verfügbar 2 nur in verbindung mit einem kabel deutschland internet phone vertrag möglich en ternehm ungsun wohn and.de eutschl beld www.ka

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i n ha lt tite lfo to d ie gd w-a zubi k a mpa gn esolla uf me rksa mk ei t bei d en j u gen dlic hen fÜ rdiew ohn u n gs wirtsc haft we cke n im v o rw or tsowieinweiterenartikelnim heft fi n d en sien Äher e i n for mat i on en d ar Ü ber wie u n se re m it gl ieds un terneh me ndieseka mpagn e u ms et zen d ie ka m pa gnel Ä uf t un terdem mot t o dubist mehr i mmobi l i en p r ofi al sdud en k s t i m n et z k Ön n en sie sic h u n te rwww a z ub i k a mpa gn e d e un dunt er w w w.i mmobi l i en k au fl eu t e.d e i n for mi er en urheber th or st e n b ac hler b ac hler we rb e age ntur ber l i n ma ga z in 0110 vnw 02 03 06 inhalt i i i vo r wo rt die te r ve tte r 13 m an age m e n tfo rum in ro s to ck warn e m ün de v nw-nach rich te n t hema 09 10 16 20 24 30 39 40 0110 43 iiiiiiiii bauträge r ve rtrag z ukun f t was e s zu be de n ke n gilt te il i i i be trie bs ko s te n re ch t so ziale s m an age mentin te rn etun te rn ehmenspo rträt 55 j ah re ne p tun e g ro s to ckzens us 2011 wirts ch af tlich ke it e n e rge tis ch ermo de rn is ie run ge n die gdw-a us bildun gs -k am p agn e vnw 49 i v nw-nach rich te n » sta ttdessengibteseine p ro test bewegung di e i h re a u f me rk sam keitaufdasgege nt eilvonglobalisie ru n g ri chtet s i e zie lt nic htaufdiegro ß e pe rs p e kt i v e nichtauf di e f ra g e wi e s o ll en d ie a fr ikanerina fr i ka leben s o n de r n wi ewollenwirinu ns e rer k l ein steneinheit inunse re rsta dt inunse re m vi e rt e l leben « aus s p ie g e l 1 /2 0 1 0

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d ie t e r vet t er istrals un d e r woh n un gs bauge s e lls ch af t m bh sehr geehrte damen und herren das thema ausbildung beschäftigt eine große anzahl unserer unternehmen bereits heute und ich gehe davon aus in den kommenden jahren in mehrfacher hinsicht zum einen benötigen wir als modernes dienstleistungsunternehmen gut ausgebildete mitarbeiterinnen und mitarbeiter um den anspruch den wir uns mit dem slogan gut und sicher wohnen auferlegt haben erfüllen zu können zum anderen haben wir auch eine verpflichtung gerade jungen menschen gegenüber sie für einen wichtigen lebensabschnitt das berufsleben nicht nur vorzubereiten sondern auf dem weg der berufsausbildung fit zu machen für ihren weiteren lebensweg die stralsunder wohnungsbaugesellschaft mbh bildete seit dem 1 august 1990 bis einschließlich 1 august 2009 bereits 55 junge menschen zum immobilienkaufmann frau aus davon haben 46 azubis ihre ausbildung abgeschlossen 9 azubis sind noch in ausbildung weitere 3 junge menschen nehmen ihre ausbildung zum 1 august 2010 im unternehmen auf Über die ganzen jahre hat jeder azubi nicht nur das ziel erreicht die ausbildung abzuschließen sondern dies stets mit guten bis sehr guten leistungen geschafft eine nicht unbedeutende anzahl von ihnen das sind 17 von bisher 46 gehört zur heutigen belegschaft und steht in verschiedenen bereichen des unternehmens seine frau bzw seinen mann andere stellen sich den anforderungen in vielleicht auch ihrem unternehmen und bringen das erlernte wissen zur anwendung geht es doch darum gerade in unserer branche vielfältige wirtschaftliche soziale und ökologische herausforderungen erfolgreich zu meistern dafür werden gut ausgebildete qualifizierte und motivierte mitarbeiterinnen und mitarbeiter in ausreichender zahl benötigt die demografische entwicklung führt bereits heute dazu dass es immer weniger junge menschen gibt die altersgruppe der 16 ­ 25jährigen geht erheblich zurück dementsprechend sinkt die zahl der bewerberinnen und bewerber für ausbildungsplätze die erfahrungen in den vergangenen jahren haben gezeigt dass der beruf immobilienkaufmann frau noch vielfach unbekannt ist dem gegenüber steht die gesellschaftliche und volkswirtschaftliche bedeutung der immobilienwirtschaft so unterstützt die stralsunder wohnungsbaugesellschaft mbh die umfangreiche ausbildungskampagne des gdw nach dem slogan du bist mehr immobilienprofi als du denkst versuchen wir junge menschen neugierig zu machen für einen sehr interessanten und vielseitigen ausbildungsplatz gemeinsam mit den ausbildern und unter einbindung der azubis werden veranstaltungen wie z b berufsbildungsbörsen besucht weiterhin werden verschiedene instrumente und medien benutzt um gezielt zu werben ich möchte an dieser stelle alle unternehmen aufrufen junge menschen zu fordern und zu fördern damit wir auch in den kommenden jahren als kompetente dienstleister auf dem markt agieren können nutzen sie die möglichkeiten der unterstützung im rahmen der ausbildungskampagne des gdw an der sich auch unser regionalverband der vnw beteiligt fordern sie unterlagen ab oder besuchen sie das internetportal www.azubi-kampagne.de gemeinsam sind wir in der lage nicht nur für einen interessanten ausbildungsberuf zu werben sondern auch den für unsere branche in den kommenden jahren erforderlichen nachwuchs zu akquirieren vorw ort ma ga z in 0110 mit freundlichen grüßen dieter vetter 2

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13 managementforum in rostock warnemünde ma ga z in 0110 a m 2 1 /2 2 j an u ar 2 0 1 0 fan dinder ya ch th a f e nres i d en z ho he d Ü neim rosto cke r s tad t t ei l war n em Ü n d e da s 1 3 ma n age ment fo rums tat t vnw-verbandsdirektor dr joachim wege eröffnete vor ca 170 teilnehmern die veranstaltung in seinem vortrag beschäftigte sich wege mit aktuellen fragen aus wohnungswirtschaft und -politik die wohnungswirtschaft sei relativ wenig von der finanzkrise betroffen die menschen müssten täglich wohnen die gelder sprich miete flössen regelmäßig die baugenehmigungszahlen und die leerstände gingen zurück die märkte veränderten sich aufgrund der demografischen entwicklung 30 prozent aller älteren menschen würden bei einem umzug eine wohnung mit dienstleistungen oder eine seniorenresidenz mit rundumversorgung bevorzugen das thema klimaschutz stehe weiter hoch auf der tagesordnung die energieverbräuche bei den mitgliedsunternehmen hätten aufgrund ihrer investitionen in wärmedämmungsmaßnahmen in den vergangenen jahren deutlich abgenommen thomas rücker marketing und pressechef der gsw immobilien gmbh aus berlin zeigte in seinem vortrag zum thema kreative vermittlung ist bei uns zu hause best practice beispiele aus dem bereich des marketings 80 prozent ihrer zeit verbrächten menschen täglich in immobilien wohnen sei das emotionalste produkt dabei ginge es nicht nur um stein mauern und fenster sondern um das ganze leben rücker verdeutlichte in seinem vortrag den in seinem unternehmen eingeführten prozess vom interessenten bis zum mieter dieser komplexe ablauf liefe über ein sap-system und habe zu 35 prozent zeitersparnis geführt der markt ist sehr attraktiv aber intransparent so hanspeter trampe vorstand der dr klein co ag berlin in seinem vortag schwieriges marktumfeld investitionen clever finanzieren diese aussage untermauerte er mit folgenden argumenten eine stabile zinskurve bei einem niedrigen zinsniveau gebe völlig neue möglichkeiten der finanzierung die kreditgeberlandschaft habe sich in den vergangenen monaten stark verändert kreditgeber identifizierten die wohnungswirtschaft als hochinteressanten partner für eine kreditvergabe bonität und sicherheiten seien wichtig dieses kriterium träfe auf die wohnungswirtschaft voll zu facility management in der wohnungswirtschaft das war das thema des vortags von prof dr michaela hellerforth lüdenscheid darin verdeutlichte sie dass facility management ein vielfältig schillernder begriff sei der in der praxis in unterschiedlichster weise gebraucht werde facility management funktioniere auch in der wohnungswirtschaft aber unter anderen prämissen voraussetzung sei eine konsequente strategische ausrichtung des immobilienbestandes damit bestandsinvestitionen vor dem hintergrund des gesamtbestandes getroffen werden könnten in seinem vortrag die gerechte gesellschaft ­ ein traum skizzierte prof dr heinz bude universität kassel die soziale segregation als beispiel nannte er dafür die niederlande die eigentlich ein demokratisches starkes liberales weltoffenes land seien der rechtspopulist geert wilders hetze zwischenzeitlich die bevölkerung auf und treibe einen keil in die gesellschaft nach auffassung von bude könnte er der nächste ministerpräsident der niederlande sein diese gesellschaftlichen veränderungen be m anagem entforum 3

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dr joachim wege prof dr heinz bude prof dr elke pahl-weber ma ga z in 0110 prof dr klaus sedlbauer drohten auch die bundesrepublik anhand dreier beispiele erläuterte er wie ursprünglich erfolgreiche menschen durch schicksalsschläge in die soziale spaltung geraten und von ihrem früheren sozialen leben ausgeschlossen wurden diese fälle nannte er die drei gesichter des sozialen ausschlusses seine quintessenz was tun wir gegen die soziale spaltung professorin dipl ing elke pahl-weber vom bundesinstitut für bau stadt und raumforschung stellte in ihrem vortag trends in der stadtentwicklung vor sie forderte die städtebauförderung als gemeinschaftliche aufgabe von bund ländern und kommunen auf bisherigem niveau beizubehalten der stadtumbau ost müsse weiter gehen dazu gehöre die aufwertung von innenstädten und die sanierung von altbausubstanz sowie der rückbau technischer und sozialer infrastruktur prof dipl ing dipl phys klaus sedlbauer vom fraunhofer-institut für bauphysik stuttgart/holzkirchen beantwortete die frage aus seinem thema neue gebäudestandards ­ wird der mensch dabei vergessen mit einem klaren nein der mensch wird nicht vergessen sedlbauer sah einen paradigmenwechsel bei innenräumen neue gebäudestandards nähmen rücksicht auf die bedürfnisse des menschen seine leistungsfähigkeit werde erhöht wenn die umgebenden räume dazu optimiert seien dazu müssten sie heute neben anforderungen an belichtung und belüftung selbstverständlich auch anforderungen an die energetisch und akustisch sinnvolle raumkonditionierung erfüllen wp/stb gerhard viemann prüfungsdirektor des verbandes norddeutscher wohnungsunternehmen e.v hamburg gab in seinem vortrag bilanzierung und bewertung energetischer modernisierungen einen aktuellen Überblick über die neuen rahmenbedingungen aufgrund der enev 2009 rechtliche grundlagen seien beispielsweise die herstellungskosten nach § 255 hgb die idw-stellungnahme wfa 1/1996 der gdw-rechnungslegungsstandard modernisierung von gebäuden die enev 2009 mit ihren verschärfungen für die wohnungswirtschaft sowie die aktuelle steuerrechtliche rechtsprechung viemann gab einen Überblick wie der prüfungsdienst die mitgliedsunternehmen bei der umsetzung dieser komplexen materie begleiten wird wer leistung will muss sinn bieten so lautete die botschaft von jörg wacha gesellschafter der detego gmbh co kg wiesbaden in seinem vortrag veränderungen aktiv und wirksam gestalten ­ die rolle der modernen 4

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monika matschnik gerhard viemann thomas rücker ma ga z in 0110 m anagem entforum hans peter trampe jörg wacha prof dr michaela hellerfordt al l e fot os d i et mar l il ien thal ro sto ck führungskraft im veränderungsprozess die bindung von guten mitarbeitern sei schlüsselfaktor für die wohnungswirtschaft für die nächsten 15 jahre führungskräfte müssten in der lage sein mitarbeiter in betriebliche veränderungsprozesse einzubeziehen veränderungen müssten greifbar gemacht werden sein rat gezielte veränderungsdialoge führen dazu gehörten emotionalität und information den schlusspunkt setzte monika matschnik neufahrn graz mit ihrem vortrag wirkung immer Überall anhand von beispielen demonstrierte sie wie wichtig körperhaltung bei gesprächen sei die körperhaltung verrate mehr über den wirklichen willen als worte eine defensive körperhaltung führe dazu dass wir bis zu 38 prozent weniger informationen aufnehmen als sonst für den berühmten ersten eindruck genügten 150 millisekunden 5

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energie-kooperation vnw ­ vattenfall europe b e im a b schl usseinesn eu en r ahmenve rtra g es Ü berdie li e f er ungvonallge me in strom an d i e ham b u r ger vn w mitgli edsuntern ehm en i n 2 010 u n d 2 0 1 1 wurde es vereinb ar t am 3 deze mbe r 2 0 0 9 wurdesieb es c hlo ssen ma ga z in 0110 freuen sich über die kooperation v.l.n.r michael pistorius dr joachim wege stefan strenge und ronald fobbe beide vattenfall fot o ben gt e l an ge hambu r g die energie-kooperation vnw ­ vattenfall europe sales gmbh im rahmen dieser energie-kooperation können hamburger vnw-mitglieder u a einen kostenlosen energiecheck für ausgewählte objekte aus ihren beständen erhalten dabei wird das zu untersuchende objekt vom wohnungsunternehmen bestimmt es kann sich um eine wohnanlage mit vergleichsweise hohem energieverbrauch oder auch um das eigene bürogebäude handeln bei dem energiecheck führt ein vattenfall-berater eine erste bestandsaufnahme vor ort durch um einsparmöglichkeiten aufzuzeigen dabei geht es in erster linie um die themenbereiche heizung und allgemeinstrom ggf sind auch stromverbräuche von edv und klimatisierungsanlagen für einsparpotenziale interessant auf grundlage der bestandsaufnahme sowie der auswertung der aktuellen energieverbräuche und des lastverhaltens erarbeitet vattenfall handlungsempfehlungen für verbesserungen an der energetischen situation und teilt diese in einem schriftlichen statusbericht mit stefan strenge leiter des bereiches wohnungs und immobilienwirtschaft bei vattenfall europe sales mit dieser energie-kooperation wollen wir den vnw und seine hamburger mitgliedsunternehmen beim energiesparen unterstützen verbandsdirektor dr joachim wege die energie-kooperation mit vattenfall europe sales ist ein weiterer baustein innerhalb unserer aktion ,energiewende für klimaschutz und wirtschaftlichkeit diese zusammenarbeit schafft für beide seiten vorteile die kostenlose energieanalyse hilft uns energieverbräuche in unseren wohnanlagen und verwaltungsgebäuden weiter zu optimieren und für vattenfall ist das gut für s image arbeitsgruppe technik mecklenburg-vorpommern die teilnehmer der arbeitsgruppe technik die sich aus interessierten technikern der unternehmen aus mecklenburg-vorpommern zusammensetzt tagten am 22 oktober 2009 in wismar im hause der wohnungsbaugesellschaft mbh der hansestadt wismar die tagung stand unter dem motto kleininstandhaltung ein thema das ein massengeschäft in unternehmen darstellt und sich mit verhältnismäßig hohem verwaltungsaufwand und relativ geringen budgetanteilen im einzelfall bewegt holger engelhardt vom iwb in braunschweig machte in seinem einstiegsreferat deutlich dass die kleininstandhaltung durchaus nicht ein fass ohne boden sein muss Über die ansätze zielgerichteter budgetmitteleinsatz durch controlling einführung von rahmenabkommen und die senkung interner verwaltungskosten lässt sich seiner meinung nach das ziel erreichen Über erfolg oder misserfolg einzelner verfahrensansätze wurde im anschluss diskutiert durch diesen erfahrungsaustausch der teilnehmer konnten ansätze zur optimierung der kleininstandhaltung zusammengetragen werden 6

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altoba gewinnt beim deutschen bauherrenpreis 2009 de r a lton aers par undb au verein a ltob a wu rd e am 1 3 j an u ar 2 0 1 0 aufderdeub au i n es s en m i t ei n er b e s on d e re n an e r k en nungimberei ch mo d e rn is ie rung au s geze i c hn et grund dafür war die modernisierung der wohnanlage am brunnenhof im hamburger stadtteil st pauli ausführende architektin war beata huke-schubert zum doppelwettbewerb um die deutschen bauherrenpreise modernisierung 2009 und neubau 2010 sind 257 projekte mit mehr als 15.000 fertiggestellten wohnungen eingereicht worden damit ist die anzahl der bewerbungen um 14 prozent angestiegen dies unterstreicht den hohen stellenwert des deutschen bauherrenpreises als wichtigster nationaler wettbewerb im bereich des wohnungsbaus erklärte lutz freitag präsident des gdw bundesverband deutscher wohnungs und immobilien die wohnanlage am brunnenhof ma ga z in 0110 unternehmen in berlin der deutsche bauherrenpreis wird als wichtigster nationaler wohnungsbauwettbewerb mit dem untertitel hohe qualität ­ tragbare kosten seit 1986 alle zwei jahre von der arbeitsgruppe kooperation des gdw des bundes deutscher architekten bda und des deutschen städtetages ausgelobt zum deutschen bauherrenpreis modernisierung 2009 waren 132 projekte eingereicht worden unter dem vorsitz von dipl ing hans-otto kraus münchen zeichnete die jury zehn projekte mit einem preis aus neun weitere projekte erhielten eine besondere anerkennung nachrichten hauseingangsbereich modern im retro-look 7

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fluwog proquartier fot os l inksundr ec ht s oben behÖr d e fÜ r s tad t en twicklungund um welt ma ga z in 0110 familie gewinnt 80.000 euro preisgelder vergeben 1 5 p ro j e kte fÜ r n ac hb ar s c haf t li ches mite in ander au s geze i c hn et ­ proqua rti er undfluwogunterd en p r ei s t r Äg ern mit einem großen wettbewerb wurden 2009 bereits zum vierten mal hamburgs familienfreundlichste wohnquartiere gesucht staatsrätin dr angelika kempfert von der behörde für soziales familie und gesundheit überreichte am 16 dezember 2009 gemeinsam mit den bezirksamtsleitern und dem vorstand der hamburgischen wohnungsbaukreditanstalt insgesamt 80.000 euro preisgeld für 15 projekte aus allen bezirken prämiert wurden projekte der begegnung und integration und bildungs musik und sportprojekte allen ist gemeinsam dass sie dazu beitragen die lebenssituation von familien in ihrem quartier zu verbessern staatsrätin dr angelika kempfert sagte zur eröffnung der preisverleihung im großen festsaal des rathauses vor 400 gästen die besten ideen für ihren stadtteil haben die menschen die dort leben mit ,familie gewinnt wollen wir dieses engagement anerkennen sichtbar machen und andere zur nachahmung anregen im bezirk eimsbüttel hat das projekt generationen verbindendes masha s eingereicht von der proquartier hamburg gmbh gewonnen das masha s ist eine leer stehende gewerbeeinheit in eidelstedt-ost die früher als kneipe genutzt wurde die saga gwg stellt sie dem quartier kostenfrei zur verfügung jetzt finden viele aktivitäten für jung und alt statt vor allem aus den berei nachrichten integration durch sprachförderung hier im kochkurs chen sport und bewegung bildung und musik wie auch treffen und versammlungen die aktivitäten werden von unterschiedlichsten institutionen organisiert proquartier hat stellvertretend für alle den wettbewerbsbeitrag eingereicht im bezirk hamburg-nord wurde das projekt integration durch sprachförderung der baugenossenschaft fluwognordmark eg mit deutsch und kochkursen für migrantinnen ausgezeichnet die genossenschaft organisiert in ihrer wohnanlage walter-schmedemann-str in langenhorn einen deutsch und kochkurs für migrantinnen die teilnehmerinnen kommen vorwiegend aus den ehemaligen sowjetrepubliken afghanistan der türkei und polen kinder musizieren das masha s in eimsbüttel fot os l inksundr ec ht sunt en i s ad or a pas t hambu r g 8

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al b re chtr ei mannin ot a r un d r e ch ts an walt der notar und rechtsanwalt mit dem schwerpunkt immobilien und erbrecht ist partner der mittelständischen anwalts und notariatskanzlei senger reimann kunzmann in hannover ra und notar reimann berät im rahmen seiner beruflichen tätigkeit die mitglieder des vdw insbesondere in fragen des bauträgerrechtes der gestaltung von immobilienverträgen und der hiermit im zusammenhang stehenden rechtsgebiete bauträgervertrag die abnahme des gemeinschaftseigentums ma ga z in 0110 kaufverträge zwischen bauträger und verbraucher über eine neu herzustellende immobilie unterfallen dem werkvertragsrecht nach dessen fertigstellung hat nicht nur die Übergabe sondern auch die abnahme des werkes durch den erwerber als vertragsgerecht zu erfolgen nur eine formgerechte abnahme setzt die verjährungsfrist von gewährleistungsansprüchen des erwerbers in lauf bislang enthielten kaufverträge über ein wohnungseigentum oftmals die klausel dass ein vom verkäufer oder der zuständigen ihk zu benennender vereidigter sachverständiger das gemeinschaftseigentum für alle erwerber verbindlich abnehmen solle diese regelung ist nunmehr von land und oberlandesgericht münchen verworfen worden lg münchen i 02.07.2008 ­ 18 o 21458/07 olg münchen beschluss vom 15.12.2008 ­ 9 u 4149/08 mit folgenden gründen ein vom bauträger selbst ausgesuchter und bezahlter sachverständiger sei keine neutrale person die als treuhänder auf seiten der erwerber stehe auch sei er zu einer rechtsdienstleistung nämlich die abgabe der rechtsgeschäftlichen abnahmeerklärung nicht befugt und von natur aus auch gar nicht befähigt die konsequenz in dem entschiedenen fall die fünfjährige verjährungsfrist hat mangels ordnungsgemäßer abnahme nicht zu laufen begonnen eine konkludente abnahme durch ingebrauchnahme hat das gericht ebenfalls verworfen weil es den erwerbern insoweit an dem entsprechenden abnahmewillen und -bewusstsein fehle die erwerber konnten also auch nach mehr als fünf jahren noch gewährleistungsansprüche geltend machen in einem entsprechenden rechtsstreit vor dem lg hannover ist diese entscheidung bereits von den klagenden eigentümern jetzt zitiert worden deshalb schlage ich folgende formulierung vor abnahme des gemeinschaftseigentums des weg-grundstückes die technische abnahme der bauteile und anlagen die im gemeinschaftlichen eigentum stehen wird nach fertigstellung für alle käufer der liegenschaft von dem öffentlich bestellten und vereidigten sachverständigen ersatzweise durch einen anderen auf antrag der verkäuferin von der ihk enannten öffentlich bestellten und vereidigten sachverständigen vorgenommen die beauftragung des sachverständigen erfolgt im namen und in vollmacht des käufers und wird über den verwalter der liegenschaft veranlasst mit der beauftragung dieses sachverständigen ist der käufer einverstanden und erteilt dem sachverständigen bereits jetzt vollmacht für ihn die technische abnahme des gemeinschaftseigentums vorzunehmen der notar wies den käufer darauf hin dass die vollmacht jederzeit widerruflich sei dem käufer bleibt vorbehalten persönlich an dem abnahmetermin teilzunehmen er wird dazu rechtzeitig von der verkäuferin schriftlich zu diesem termin eingeladen die abschrift des über die abnahme erstellten protokolls wird beim verwalter hinterlegt eine kopie des protokolls wird dem käufer an die heute angegebene adresse übersandt mit der aufforderung die abnahme schriftlich zu erklären erklärt der käufer sich innerhalb einer frist von 12 werktagen nicht gilt die abnahme damit als erfolgt hierauf soll die verkäuferin noch einmal ausdrücklich in dem Übersendungsschreiben hinweisen mit der abnahme beginnt die verjährungsfrist gem § 634 a bgb die für die tätigkeit des sachverständigen anfallenden kosten trägt die verkäuferin die eigentümergemeinschaft ist berechtigt einen anderen sachverständigen beizuziehen in diesem falle trägt die eigentümergemeinschaft die kosten dieses sachverständigen rechtssicherer ist natürlich jegliche abnahme vom erwerber vornehmen zu lassen aber sinnvoll und für den erwerber allemal vorteilhafter ist die technische abnahme durch einen fachmann der zur beurteilung von qualität und mangelfreiheit nun einmal wesentlich qualifizierter ist als der laie erwerber 9 b autrÄgervertrag

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p ro f d r eck ardminxisprecher de s vo rs tan de s de r go ttlie b-daim le r un d k arl-be n z stif tun g zukunft was es zu bedenken gilt 3 teil zu ku n ft wo hn en 10 ma ga z in 0110

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pr o f dr ec kar d m in x nach dem studium der wirtschaftswissenschaften und rechtswissenschaft an der fu berlin und ersten beruflichen stationen an der fu und im ausland ab 1980 mitarbeiter bei der daimler-benz ag forschungsgruppe berlin von 1992 leiter der forschung gesellschaft und technik in berlin palo alto und kyoto japan seit 2008 sprecher des vorstandes der gottlieb-daimler und karl-benz stiftung u a mitglied im stiftungsrat der stiftung deutsches technikmuseum berlin und im strategiebeirat sozialökologische forschung im bundesministerium für bildung und forschung themenschwerpunkte zukunftsforschung innovationsmanagement organisationsentwicklung fortsetzung aus dem magazin 5/2009 3 vorausschau als teil der strategieentwicklung hamel und prahalad19 haben schon vor geraumer zeit gezeigt dass es einerseits keine angemessene theorie bzw kein rezept für strategieentwicklung gibt andererseits gilt dass wirklich innovative strategien immer das resultat geglückter vorausschau sind dies verdeutlicht auch dass die trias von gen wandel frühzeitig zu antizipieren und mit möglichst einzigartigen kombinationen von innovationen und geschäftstätigkeiten zu gestalten aber auch bei nutzung aller oben genannten instrumentarien ist erfolg nicht garantiert einen general problem solver stellen auch sie nicht dar so hat karl e weick20 schon vor jahren darauf hingewiesen dass es eine vielzahl von instrumenten zur wettbewerbsgenerierung gibt aber dass es auch sinnvoll sein kann situativ gezielt auf sie zu verzichten an einer realen geschichte demonstriert er das prinzip dieser scheinbar paradoxen empfehlung in den jahren 1949 und 1994 kamen zwei feuerwehrmannschaften ums leben die bei der bekämpfung von waldbränden von explodierenden feuerstellen überrascht wurden in beiden fällen wurde der rückzug der feuerwehrleute durch ihre schweren werkzeuge wie schaufeln feuerspritzen rucksäcke u Ä verlangsamt die sie bei sich trugen und trotz eindeutiger anweisungen nicht fallen ließen durch das festhalten an den ausrüstungsgegenständen verloren sie an strecke und kamen schließlich within sight of safe areas um die zentrale frage warum die feuerwehrleute in der lebensbedrohlichen situation ihre gerätschaften nicht fallen ließen beantwortet weick ganz einfach sie konnten nicht anders die instrumente hatten ihnen in hunderten von situationen geholfen warum sollten sie ausgerechnet jetzt auf genau das verzichten was bisher ihr Überleben sicherte die betroffenen hatten keine Übung im abwerfen ihrer werkzeuge in den von weick gelieferten gründen für die schrecklichen desaster spiegelt sich die gefährliche innovationsfeindliche kraft der herrschenden routinen der organisation mit seinem imperativ drop your tools or you will die setzt weick das festhalten an instrumenten unter bestimmten bedingungen mit lebensbedrohlicher ignoranz gleich ohne dass die betroffenen in diesen zusammenhang einsicht nehmen können die schwierigkeit angesichts einer kritischen situation bekannte liebgewordene gewohnheiten loszulassen ­ sie stattdessen womöglich noch fester in den griff zu nehmen ­ ist vielmehr ein grundsätzlicher sozialer ausdruck des beharrens wenn es auf beweglichkeit ankommt weicks metapher zeigt ma ga z in 0110 zukunft w ohnen offenheit für anregungen von außen zulassen kontroverser sichtweisen und experimentieren ­ gedanklich und real ­ mit kalkulierbaren risiken gleichermaßen konstitutiv für zukunftslabors innovatives verhalten und wettbewerbsstärke gesehen werden kann allerdings kann auch das inhärente dilemma klar benannt werden in den worten von arthur koestler lautet es eine neue gewohnheit anzunehmen ist leicht aber mit einer alten gewohnheit zu brechen ist eine heroische leistung denn im wettlauf um wirtschaftlich rentable wettbewerbspositionen und best-practice-modelle laufen viele unternehmen gefahr sich immer ähnlicher zu werden und die bedeutung eines eigenständigen ideenmanagements und einer eigenen strategischen positionierung aus den augen zu verlieren betriebliche effizienz und wettbewerbsfähige kostenpositionen sind notwendige bedingungen für unternehmerischen erfolg es gelingt jedoch nur wenigen unternehmen sich allein aufgrund ihrer betrieblichen effizienz längere zeit im wettbewerb erfolgreich zu behaupten nachhaltiger unternehmenserfolg lässt sich nur erzielen wenn es unternehmen gelingt zusätzlich eine langfristige strategische position aufzubauen die auf eine differenzierung der eigenen tätigkeiten von denen der wettbewerber baut einer der zentralen erfolgsfaktoren für eine solche differenzierungsstrategie liegt darin den zukünfti 11

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zukunft was es zu bedenken gilt resümee ma ga z in 0110 dass menschen in organisationen sich mit instrumenten sicherheit geben und damit gleichzeitig in kauf nehmen von ihren instrumenten in beklagenswerte situationen gebracht zu werden auch hieran ist zu denken wenn man über neue oder bisher nicht verwendete tools nachdenkt der einzige rat der in einer zeit starker veränderungen und aufbrechender neuer fragen gegeben werden kann ist wohl der die vielfalt der o g perspektiven wie auch die offenheit der lösungswege gleichermaßen zu reflektieren königswege werden sich nicht finden lassen oder um mit aurelius dem römischen geschichtsschreiber zu sprechen es ist besser auf dem rechten wege zu hinken als festen schrittes abseits zu gehen innovationen sind und bleiben der motor ökonomischer zukunftsfähigkeit weil aber mit ihnen und durch sie umfeldveränderungen zur tagesordnung gehören ist die notwendigkeit der innenweltveränderungen der mentalen modelle in den köpfen der entscheider unabdingbar allerdings reicht es nicht wenn zu diesem zweck trends und prognosen eingekauft werden wer sich blind auf trends verlässt übersieht leicht die bedeutung von diskontinuitäten trendbrüchen wie auch das setzen auf trends und prognosen die frage nach der zukunft die wir wollen ausblendet der verzicht aber auf die gestaltungs und handlungsoptionen amputiert die strategische entscheidungsfindung von unternehmen um deren wesentlichen teil zukunftslabors bzw szenarioprozesse stellen sich den fragestellungen einer komplexen wie auch komplizierten zukunft sie können das denken auf vorrat unterstützen indem sie die offenheit von zukunft reflektieren das zwingt zwar zur bescheidenheit macht aber immer wieder bewusst dass die zukunft ein kind der gegenwart ist die beschäftigung mit zukunft sollte insofern als eine komplexe struktur von herausforderungen verstanden werden auf die wir uns am besten vorbereiten indem wir sie aktiv mitgestalten und uns immer wieder vergegenwärtigen dass zukunft keine fortsetzung der vergangenheit ist wir agieren immer im hinblick auf eine zukunft die wir nicht kennen können daran wird sich prinzipiell nichts ändern aber dies ist kein plädoyer dafür zukunft zukunft sein zu lassen vielmehr gibt es wie gezeigt eine vielzahl von guten argumenten sich besonders intensiv der zukunftsfrage annehmen.21 unbewusst oder bewusst konstruieren wir bei jeder von uns getroffenen entscheidung zukunftsbilder die wir gemeinhin erwartung nennen wichtig ist dass der prozess zur entstehung dieser erwartungen gezielt und wenn möglich strukturiert erfolgt in organisationen sollte dies durch die organisation selber erfolgen die gründe dafür habe ich genannt aber selbst wenn wir diesem prinzip folgen ob in der form von zukunftslaboren oder anderen formen ist nicht auszuschließen dass derartige bilder mit gravierenden dysfunktionalen folgen und risiken einhergehen können wir müssen uns klar darüber sein dass wir immer ein management unter ungewissheit 22 betreiben ein management unter ungewissheit kalkuliert und akzeptiert dass seine zukunftsbilder bzw erwartungen trügen können es erhält damit seine handlungsfähigkeit und vermeidet absolute blindheit mit dieser situation gilt es sich zu arrangieren ohne in beliebigkeit zu verfallen für den entscheidenden schritt der zukunftsgestaltung das gestaltende tun gilt zudem die nachfolgende annahme it is better to be vaguely right than to be precisely wrong karl r popper aber selbst bei einer derartigen charakterisierung lassen sich zwei anregungen hervorheben wir müssen lernen die landschaft in der wir uns ob als unternehmer politiker oder staatsbürger bewegen gut zu beschreiben und es gilt klare ziele zu formulieren wenn gewusst wird wohin der weg uns führen soll dann ist der produktion von zukunft keine inhärente grenze gesetzt vorstellungen über mögliche zukünfte helfen den erwartungshorizont zu strukturieren aus unendlicher offenheit werden realistische erwartungen die den akteuren bei der beurteilung der möglichkeiten ­ gerade auch des jetzt ­ wie auch bei der entscheidungsfindung helfen wissenschaft und fantasie die beobachtung des gegebenen und das entwerfen unterschiedlicher welten wirklichkeitssinn 12

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und möglichkeitssinn schließen einander nicht aus sondern stimulieren und befördern sich wechselseitig und führen bisweilen zu unerwarteten erkenntnissen eine allegorie entnommen einem buch über heinz von foerster die geschichte vom 18 kamel 23 soll manche der vorgebrachten gesichtspunkte noch einmal zusammenfassen zu dieser geschichte meinte heinz von foerster so wie das achtzehnte kamel so braucht man wirklichkeit als eine krücke die man wegwirft wenn man sich über alles andere klar ist anm d er r ed ak ti on d er v ol l ständ i g e tex t v on p r of mi nx steht i m i nte rnet unter w w w.v d w w ohnen.d e z um d ow nl oad z ur ver füg un g ma ga z in 0110 ein mullah ritt auf seinem kamel nach medina unterwegs sah er eine kleine herde von kamelen daneben standen drei junge männer die offenbar sehr traurig waren was ist euch geschehen freunde fragte er und der Älteste antwortete unser vater ist gestorben allah möge ihn segnen das tut mir leid für euch aber er hat euch doch sicherlich etwas hinterlassen ja antwortete der junge mann diese siebzehn kamele das ist alles was er hatte dann seid doch fröhlich was bedrückt euch denn noch es ist nämlich so fuhr der älteste bruder fort sein letzter wille war dass ich die hälfte seines besitzes bekomme mein jüngerer bruder ein drittel und der jüngste ein neuntel wir haben schon alles versucht um die kamele aufzuteilen aber es geht einfach nicht ist das alles was euch bekümmert meine freunde fragte der mullah nun dann nehmt doch für einen augenblick mein kamel und laßt uns sehen was passiert von den achtzehn kamelen bekam jetzt der älteste bruder die hälfte also neun kamele neun blieben übrig der mittlere bruder bekam ein drittel der achtzehn kamele also sechs jetzt waren noch drei übrig und weil der jüngste bruder ein neuntel der kamele bekommen sollte also zwei blieb ein kamel übrig es war das kamel des mullahs er stieg wieder auf und ritt weiter und winkte den glücklichen brüdern zum abschied lachend zu zukunft w ohnen 19 gary hamel c k prahalad wettlauf um die zukunft wie sie mit bahnbrechenden strategien die kontrolle über ihre branche gewinnen und die märkte von morgen schaffen wien 1997 englische originalausgabe boston 1994 21 eckard minx harald preissler zukunft denken und gestalten vom weg abkommen oder auf der strecke bleiben in internationale politik juni 2005 s 116 ­ 122 christian neuhaus zukunft im management a.a.o s 530ff 22 23 karl e weick der prozeß des organisierens frankfurt am main 1985 englische originalausgabe boston 1969 20 lynn segal das 18 kamel oder die welt als erfindung zum konstruktivismus heinz von foersters münchen 1988 s 9 jetzt energie sparen ihre immobilie hat es in sich wir machen ihr haus zum energiesparhaus ganz einfach durch nutzung bereits vorhandener techem-erfassungsgeräte das senkt ihren heizenergieverbrauch um garantiert mehr als 6 mehr über die idee energie clever zu nutzen erfahren sie unter www.techem.de/adapterm techem energy services gmbh · regionalzentrum nord süderstraße 77 · 20097 hamburg · tel 0 40/23 88 30-0 fax 0 40/23 48 68 · www.techem.de az_adapterm_182x60_rlnord.indd 1 29.01.2009 11:15:33 uhr 13

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g e rh ard l o ch mannirechtsan walt der autor hat sich als inkassopraktiker unternehmensberater und buchautor einen namen gemacht und berät und trainiert seit jahren wohnungsunternehmen im bereich mietenverzug mietrückstände reduzieren ­ vor allem eine führungsaufgabe ma ga z in 0110 a u s se n st Än debel as t en b i lan ze n k o sten aber vo r al lem ge l d viel ge l d da s si ch in z u s Ä tz li c hen p er s o n alau s gab en v ers te ckt erstaunlich wie diese außenstände mit fast stoischer ruhe auch dann noch hingenommen werden wenn sie sich im laufe der jahre kontinuierlich erhöhen vorschnell wird dann auf die abnehmende zahlungsmoral die gerade wieder steigende arbeitslosigkeit oder die eigenheiten der eigenen mieterstruktur verwiesen hinter vorgehaltener hand wird auch damit argumentiert dass es doch besser sei nur jede zweite miete zu kassieren wenn sonst ein leerstand drohe weil vorstände selten mit praktischer inkassoerfahrung gesegnet sind und die sachbearbeiter natürlich beteuern alles zu tun was möglich sei schließt sich der kreis zur gemeinsamen einschätzung das sei ein strukturelles problem dem mit einfachen maßnahmen nicht zu leibe zu rücken sei deshalb ist die reduktion der außenstände im ersten schritt eine führungsaufgabe es gilt den tanz der sich gegenseitig ergänzenden und bestärkenden argumente der unabänderlichkeit mit forschen versuchen zu unterbrechen anhand von zuerst punktuellen ergebnissen ist nachzuweisen dass die außenstände deutlich zurückgeführt und der personalaufwand dafür mittelfristig reduziert werden kann das ist keine theorie sondern praxis die leg nrw gmbh die rund 50.000 wohnungen verwaltet hat mit einem zweijährigen programm nicht nur einmal sondern zwei mal ihre außenstände halbiert und war von diesem erfolg selbst überrascht Ähnliche erfolge haben auch andere unternehmen verzeichnet erster schritt die ist-analyse struktur und kosten der mietrückstände werden statistisch erfasst um den erfolg von reduzierungsmaßnahmen quantifizieren zu können feststellen von strukturschwerpunkten erfassen regelmäßiger verzugszahlungen durchleuchten der mahnaktionen im detail und vor allem der tatsächlichen mahnzeiträume messung der bisherigen erfolgsquoten in den einzelnen mahnschritten dokumentation der zusammenarbeit im mahnwesen beurteilung der mahnaußenwirkung aus der sicht eines mieters mit zahlungsproblemen erfassen der mahnbescheide der ausgesprochenen und gerichtlich durchgesetzten kündigungen und der erfolgten zwangsräumungen kalkulation des jährlichen mahnaufwandes zweiter schritt erhöhung der schriftlichen mahneffizienz im rahmen der ist-analyse werden erkannte probleme im bereich des schriftlichen mahnens zuerst behoben das können sein der vdw niedersachsen bremen bietet an tagesseminar mit gerhard lochmann mietrückstände reduzieren ­ vor allem eine führungsaufgabe am 10 märz 2010 in hannover 14 verzögerung im informationsfluss buchhaltung ­ mahnwesen die dazu führen dass aus sicht des mieters wenig zu spät oder schablonenhaft reagiert wird verbesserung des mahnschriftverkehrs durch neue texte und vor allem texte die auf die jeweilige mietsituation eingehen bleibt eine kautionszahlung aus wird dies anders angemahnt als der erstverzug eines mieters den man seit 20 jahren als zuverlässig kennt regelmäßige zahler nach mahnung oder zahlungen zur monatsmitte werden umgestellt das effektivere mahnwesen wird durch freundliche angebote in problemfällen zu helfen ergänzt wenn der mieter sich nur vor und nicht nach der verzugssituation von sich aus meldet.

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dritter schritt mahnen mit persönlichem kontakt erbringen techniker oder hauswarte ihre leistungen ohne auf eine bestehende mahnsituation beim mieter persönlich einzugehen weil sie davon häufig gar nichts wissen wird ein signal gesetzt mieter die es regelmäßig im mietverzugsfalle mit einer vielzahl von gläubigern zu tun haben nehmen dies als entwarnungshinweis mahnen auch die sachbearbeiter zunächst nur punktuell auch telefonisch durchaus auch nach 17 uhr werden zahlungssignale gesetzt und der mieter daran gewöhnt dass da jemand ist der sich persönlich kümmert und nicht nur ein computer der daten abarbeitet sind erste positive erfahrungen damit gemacht und gemessen worden wird schnell erkannt dass persönliches mahnen nach einer mahnschulung deutlich effektiver und zeitsparender sein könnte zweitägige kommunikationsschulungen auch als training on the job und jeweils nur mit teilen der mitarbeiter um die betriebseffizienz zu erhalten verankern das thema auf der mitarbeiterebene mit weiteren maßnahmen wird das thema für mindestens 6 monate im brennpunkt gehalten vierter schritt zwischenauswertung und systematisierung nach ca 8 monaten misst das unternehmen die veränderungen und steuert in problembereichen nach dies können sein verstärkter einsatz der hauswarte im inkasso nach entsprechender schulung einführung des schnellen selbstgefertigten mahnbescheides innerhalb von 4 wochen ab verzug maßnahmen zur reduzierung von zwangsräumungen und deren kosten veränderungen im auswahlverfahren von mietbewerbern und der mietvertragsgestaltung thematisierung des problems in einer mieterzeitschrift ma ga z in 0110 fünfter schritt langfristmaßnahmen wird das mahnwesen als dauerthema für die führungsebene erkannt wird ein lernendes unternehmen installiert fortlaufend effiziente nachsteuerungen erhöhen den erfahrungsschatz im unternehmen der horizontal und vertikal ausgetauscht wird werden mitarbeiter am erfolg ihres engagements bewertet und zahlt sich dieser erfolg für sie auch finanziell aus entsteht eine langfristige schubkraft forderungsm anagem ent sie sind unser mittelpunkt sie sind unser mittelpunkt Überall in deutschland sind wir mit unserem flächendeckenden servicenetz für sie da bei unseren regionalen ansprechpartnern bekommen sie kompetente und zuverlässige beratung und hilfe partnerschaft loyalität und vertrauen sind unsere wichtigsten ziele ­ schon seit mehr als fünf jahrzehnten brunata wärmemesser hagen gmbh co kg doberaner weg 10 22143 hamburg telefon 040 6 75 01-0 fax 040 6 75 01-140 info@brunata-hamburg.de www.brunata-hamburg.de 15

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ru t h b re ih ol dt i rechtsanwältin die fachanwältin für miet und wohnungseigentumsrecht ist partnerin der auf das immobilienrecht spezialisierten in hamburg ansässigen sozietät breiholdt nierhaus schmidt ­ kanzlei für immobilienrecht ihr tätigkeitsschwerpunkt mietrecht der gewerbe und spezialimmobilien grundstücksrecht wohnungseigentumsrecht wohnraum mietrecht ruth breiholdt ist verfasserin zahlreicher beiträge zum miet und wohnungseigentumsrecht für fachzeitschriften und referentin für das gewerberaummietrecht bei der handelskammer hamburg der industrie und handelskammer stade und der industrie und handelskammer lüneburg-wolfsburg ma ga z in 0110 aktuelle fragen des betriebskostenrechts s ie s te llensichfr age n zu rwirk sa m k ei t e in zelnerv er ei n b ar u n ge nini hr en m i etve rtrÄ g en mitden en betri eb s k o sten aufden mie ter u m gelegt werden sie haben probleme bei der erstellung und der darstellung einzelner aspekte in der betriebskostenabrechnung die perspektive der in insiderkreisen sog karlsruher mieter hilft ihnen die anstehenden fragen und probleme zu lösen aber wer sind sie diese sog karlsruher mieter es sind die durchschnittlich gebildeten juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten mieter bgh urt v 20.07.2005 ­ viii zr 371/04 ge 2005 1118 die zwar verständig im Übrigen aber nur mit einem handelsüblichen taschenrechner ausgerüstet sind diese sog karlsruher mieter müssen sie im fokus haben wenn sie die abrechnung gestalten maßstab sind weder rechtsanwälte noch richterinnen weder mathematikprofessorinnen noch diplomkaufmänner es sind die karlsruher mieter die die abrechnung inhaltlich und rechnerisch nachvollziehen können müssen und die uns bei den hier vorzustellenden aktuellen entscheidungen immer wieder begegnen werden ist unwirksam da sie den mieter unangemessen benachteiligt § 307 abs 1 s 1 2 abs 2 nr 1 bgb das lg hamburg stellt fest dass die klausel ein einseitiges leistungsbestimmungsrecht für die festlegung des umlagemaßstabes zu gunsten des wohnungseigentumsverwalters vorsähe ein derartiges einseitiges leistungsbestimmungsrecht müsse im vertrag ausdrücklich an ein billiges ermessen geknüpft werden anderenfalls könnte jedweder umlageschlüssel selbst wenn er nicht einmal im ansatz für eine gerechte verteilung geeignet sondern sachfremd und unbillig wäre zugrunde gelegt werden dieses argument des lg hamburg überzeugt in der sache unzutreffend ist allerdings die annahme das leistungsbestimmungsrecht stehe dem weg-verwalter zu richtig ist dass die weg-jahresabrechnung von der eigentümerversammlung beschlossen wird und mithin dieser zuzurechnen ist ein weiteres argument gegen die wirksamkeit der klausel welches vom lg hamburg nicht ausdrücklich genannt wird liegt darin dass es nach dem wortlaut der klausel auch möglich wäre jedes jahr einen anderen maßstab zugrunde zu legen hinsichtlich eines sich möglicherweise ändernden umlageschlüssels in der weg-jahresabrechnung stellt die klausel eine dynamische verweisung dar die als überraschende klausel nach § 305 c abs 1 bgb unwirksam ist riecke/elzer in schmid fachanwaltskommentar mietrecht 2 aufl mietrechtl besonderheiten rn 154 m.w.n die klausel ­ so das lg hamburg ­ sei im Übrigen intransparent und auch deshalb unwirksam sie beschränke die weiteren betriebskosten die außerhalb der jahresabrechnung unmittelbar auf die wohnung entfallen nicht auf den betriebskostenkatalog gemäß § 2 betrkvo dieses argument überzeugt nicht während die umlage einzelner betriebskosten auf den mieter in § 4 des hamburger mietvertrages geregelt ist findet sich die streitgegenständliche klausel in § 10 der die Überschrift verteilungsmaßstab trägt der durchschnittlich gebildete juristisch nicht geschulte mieter wird bei einer verständigen auslegung des vertrages erkennen dass es bei § 10 nur um die verteilung der nach § 4 auf den mieter umlegbaren betriebskosten und nicht darum geht diesen katalog der umzulegenden betriebskosten zu erweitern 1 unwirksamkeit einer umlageschlüssel vereinbarung das lg hamburg urteil vom 26.6.2008 ­ 307 s 34/08 ­ zmr 2009 288 mit anmerkungen riecke und ruth breiholdt befasst sich mit der wirksamkeit folgender klausel des hamburger mietvertrages für wohnraum über den verteilungsschlüssel bei vermieteten eigentumswohnungen trägt der mieter den betriebskostenanteil den die verwalterabrechnung vorgibt sowie die weiteren betriebskosten die außerhalb dieser abrechnung unmittelbar auf die wohnung entfallen z b grundsteuer diese formularvertragliche verweisung im wohnraummietvertrag auf eine jahresabrechnung nach § 28 weg 16

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die praktischen folgen dieses urteils sind zum glück nicht sehr dramatisch den vermietern wird nicht generell die umlage der betriebskosten auf den mieter streitig gemacht es bleibt dabei dass eine umlage nach dem flächenschlüssel möglich bleibt § 556a abs 1 s 1 bgb da die verwendung des unzutreffenden umlageschlüssels keinen formalen sondern nur einen materiellen fehler der betriebskostenabrechnung darstellt kann der vermieter die abrechnung auch nach ablauf der abrechnungsfrist auf der grundlage des flächenschlüssels korrigieren bis zur höhe der auf der basis der verwalterabrechnung fristgerecht geltend gemachten betriebskostennachforderung ist der vermieter mit nachforderungen nicht nach § 556 abs 3 s 3 bgb ausgeschlossen heizungsanlage mit wärme versorgt umlegbar seien mithin nicht die kosten des wärmecontracting gemäß § 7 abs 4 heizkv sondern nur die für den betrieb der zentralen heizungsanlage gemäß § 7 abs 2 heizkv diese vorschrift regele abschließend welche kosten des betriebs der zentralen heizungsanlage auf den mieter umgelegt werden können die leasingkosten für brenner Öltank und verbindungsleitungen gehören dazu nicht diese auffassung des bgh entspricht der schon zuvor herrschenden allgemeinen auffassung so dass die entscheidung des bgh im grunde keine Überraschung darstellt mit dem aufzug in dem streitgegenständlichen gebäude kann weder der keller noch das dachgeschoss erreicht werden der erdgeschossmieter auf den nach dem formularmietvertrag auch die aufzugskosten nach dem flächenschlüssel umgelegt werden dürfen wehrt sich gegen die zahlung der entsprechenden position in der betriebskostenabrechnung begründung er habe objektiv keinen vorteil durch den fahrstuhl den er nicht nutze das lässt der bgh urteil vom 20.09.2006 ­ viii zr 103/06 zmr 2006 919 nicht gelten die formularklausel benachteiligt den mieter nicht unangemessen i s d § 307 abs 1 bgb maßgebend sei insoweit die regelung des § 556a abs 1 s 1 bgb wonach der flächenschlüssel der gesetzliche auffangschlüssel für die verteilung der betriebskosten ist wenn zwischen den parteien nichts anderes vereinbart wurde der flächenschlüssel werde also vom gesetzgeber als für alle betriebskostenarten sachgerechter verteilungsschlüssel angesehen also auch für die umlage der aufzugskosten würden die aufzugskosten nach der tatsächlichen nutzung verteilt werden müssen sei dies nicht praktikabel und würde die abrechnung unübersichtlich machen hier sei eine generalisierende betrachtungsweise geboten der mieter müsse deshalb gewisse ungenauigkeiten und ungerechtigkeiten hinnehmen die entscheidung verdient zustimmung denn sie ist lebensnah würde beispielsweise wie dies auch häufiger von wohnungseigentümergemeinschaften beschlossen wird eine verteilung nach stockwerkshöhe erfolgen wäre auch dies eine generalisierende betrachtungsweise die zu unbilligen ergebnissen führt ein beispiel die fünf-köpfige-familie im 2 stock nutzt den fahrstuhl täglich rund 20 mal hin und rückfahrt und legt also eine fahrstrecke von 280 stockwerken wöchentlich zurück sie würde bei einer stockwerksbezogenen umlage einen deutlich geringeren anteil der aufzugskosten zu tragen haben als die alte dame die im 5 stock wohnt aber den fahrstuhl nur 4 mal in der woche nutzt wöchentlich also nur eine fahrstrecke von 20 stockwerken zurück legt wäre das gerechter als die verteilung nach fläche der bgh schränkt mit urteil vom 08.04.2009 ­ az viii zr 128/08 ­ diese auffassung für folgenden fall ein nach der formularmäßigen vereinbarung in einem wohnraummietvertrag soll ein mieter anteilig mit kosten für einen aufzug belastet werden mit dem seine wohnung nicht erreicht werden kann weil sich der aufzug in einem 17 2 umlagefähigkeit einzelner kosten durch eine individualvertragliche vereinbarung zwischen den mietvertragsparteien war die pflicht zur gartenpflege auf die mieterin übertragen worden der vermieter ließ zwei bäume fällen und legte die fällkosten im rahmen der betriebskostenabrechnung auf die mieterin um diese wehrte sich gegen die umlage zu recht äußerte der bgh urteil vom 29.09.2008 viii zr 124/08 zmr 2009 188 u a seine zweifel daran ob die kosten der baumfällung überhaupt umlagefähige kosten der gartenpflege sind nach § 556 abs 1 s 2 bgb ist das merkmal der laufenden entstehung eine voraussetzung dafür dass kosten als betriebskosten zu qualifizieren sind bei den kosten der einmaligen baumfällung bestehen insoweit bedenken unabhängig davon scheidet hier die umlage der kosten auf die mieterin aus die auslegung der individualvertraglichen vereinbarung ergibt dass die im rahmen einer gartenpflege zu leistenden instandhaltungsarbeiten nicht mehr zum pflichtenkreis des vermieters gehören danach ist es allein sache der mieterin auf ihre kosten die gartenpflegearbeiten auszuführen dem vermieter fehlt es insoweit an einer zuständigkeit so dass er auch keine kosten für von ihm selbst durchgeführte gartenpflegearbeiten als nebenkosten auf die mieter umlegen kann in seinem urteil vom 17.12.2008 viii zr 92/08 ­ nzm 2009 120 befasst sich der bgh mit der abgrenzung der kosten des betriebs einer zentralen heizungsanlage und der wärmelieferung bei der umstellung der vorhandenen kokszentralheizung eines mehrfamilienhauses auf heizölbetrieb installierte die beauftragte heizungsfirma auf eigene kosten den Ölbrenner den Öltank und die zuleitungen dafür erhält sie von den vermietern eine bedienungs leasinggebühr die vermieter beziehen das heizöl in eigener regie und auf eigene kosten die kosten einschließlich der leasinggebühren haben die vermieter auf die mieter in der betriebskostenabrechnung umgelegt was vom bgh für unzulässig erklärt wird die heizungsfirma habe gerade kein entgelt für die lieferung einer bestimmten wärmemenge in rechnung gestellt wie es beim contracting der fall gewesen wäre sie habe keine wärme geliefert das gebäude werde durch eine von den vermietern im eigenbetrieb unterhaltene zentrale ma ga z in 0110 b etrieb skostenrecht

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ma ga z in 0110 anderen gebäudeteil befindet eine solche klausel überschreite die grenze der zumutbarkeit einer generalisierenden betrachtungsweise und benachteiligt den mieter unangemessen es entspreche allgemeiner auffassung dass ein mieter der von der nutzung einer einrichtung ausgeschlossen ist nicht an den kosten dieser einrichtung beteiligt werden darf steht einem mieter das exklusive recht der gartennutzung zu so darf auch nur dieser mieter mit den kosten der gartenpflege belastet werden führt ein fahrstuhl nur in die dachgeschosswohnung darf auch nur der dachgeschossmieter an den aufzugskosten beteiligt werden so liegt der fall auch hier der mieter der in dem gebäudeteil wohnt der überhaupt nicht mit dem fahrstuhl erreicht wird darf an den aufzugskosten nicht beteiligt werden Überraschend an diesem urteil ist allein dass es einer bgh-entscheidung bedurfte um diese selbstverständlichkeit festzuschreiben mietverhältnis endete mitte des jahres 2006 Über die betriebskostenvorauszahlungen der jahre 2000 bis 2005 war jeweils abgerechnet worden die nachzahlungen wurden beglichen am 19 februar 2007 erhielt der vermieter einen neuen grundsteuerbescheid mit dem auch für die jahre 2000 bis 2005 erhöhte grundsteuern festgesetzt wurden mit schreiben vom 14 mai 2007 legte der vermieter die erhöhten beträge um und verlangte von dem mieter eine nachzahlung teilweise zu recht befand das gericht der vermieter sei mit der nachforderung vom 14.05.2008 nicht ausgeschlossen er habe die verspätete abrechnung nicht im sinne der §§ 276 278 bgb zu vertreten der gesetzgeber habe gerade für die fälle einer nachträglichen steuer oder abgabenfestsetzung nach ablauf der jeweiligen abrechnungsperiode die ausnahmeregelung des § 556 abs 3 s 3 hs 2 bgb vorgesehen unerheblich sei dabei ob der vermieter mit der neufestsetzung rechnen musste oder nicht unerheblich sei auch dass zum zeitpunkt der nachforderung kein mietverhältnis zwischen den parteien mehr bestand bei vereinbarung von vorauszahlungen gehe es nur darum die bereits erfolgte nachzahlung nachträglich zu ändern insoweit kommt es nicht auf den bestand des mietverhältnisses im zeitpunkt der Änderung der abrechnung an sondern allein auf den bestand des mietverhältnisses während des abrechnungszeitraums der vermieter der die jahresfrist des § 556 abs 3 satz 2 bgb für die abrechnung von betriebskosten zunächst unverschuldet nicht einhalten kann hat die verspätete geltendmachung einer nachforderung dennoch zu vertreten wenn er sich damit auch dann noch unnötig viel zeit lässt nachdem ihm die notwendigen unterlagen für die abrechnung vorliegen im regelfall ist er gehalten die nachforderung innerhalb von drei monaten vgl § 560 abs 2 bgb nach wegfall des abrechnungshindernisses zu erheben die 3-monats-frist hatte der vermieter vorliegend eingehalten nicht zuzustimmen ist dem lg rostock darin dass es die nachforderungen für die jahre 2000 bis 2002 für verjährt hält die verjährungsfrist der nachforderung für die abrechnungszeiträume 2000 2001 und 2002 sei zum ende der jahre 2004 2005 bzw 2006 abgelaufen es gelte die regelmäßige verjährungsfrist des § 195 bgb 3 jahre sie beginne mit ablauf des kalenderjahres in dem die abrechnung dem mieter zugehe eine spätere berichtigung der abrechnung durch den vermieter ändere daran nichts soweit es um die entstehung und verjährung der ursprünglichen nachzahlungsforderung geht sind die ausführungen des lg rostock zutreffend abzulehnen sind sie für die forderung aus der erlaubten nachträglichen nachforderung Änderung der ursprünglichen abrechnung diese nachforderungen konnten und wurden erst im jahre 2007 berechnet und sind mithin auch erst dann entstanden die verjährungsfrist von 3 jahren für diese nachforderung beginnt mithin erst mit ablauf des jahres 2007 zu laufen anderenfalls wären derartige nachforderungen bereits verjährt bevor sie entstanden sind 3 ausschluss mit nachforderungen mangels einhaltung der abrechnungsfrist der mieter wendet gegen die nachforderung der vermieterin aus der betriebskostenabrechnung 2004 ein er habe die abrechnung nicht bis zum 31.12.2005 erhalten die vermieterin behauptet die betriebskostenabrechnung sei rechtzeitig unter dem 21.12.2005 durch aufgabe zur post abgesandt worden die vermieterin ist mit ihrer nachforderung nach der zutreffenden auffassung des bgh ausgeschlossen mit seinem urteil vom 21.01.2009 viii zr 107/08 ­ nzm 2009 236 stellte der bgh nämlich klar a die frist zur abrechnung der betriebskosten gemäß § 556 abs 3 satz 2 bgb wird nur dann gewahrt wenn die abrechnung dem mieter noch innerhalb der frist zugeht die rechtzeitige absendung der abrechnung durch den vermieter genügt nicht b bedient sich der vermieter zur beförderung der abrechnung der post wird diese insoweit als erfüllungsgehilfe des vermieters tätig in einem solchen fall hat der vermieter ein verschulden der post gemäß § 278 satz 1 bgb auch dann zu vertreten § 556 abs 3 satz 3 halbs 2 bgb wenn auf dem postweg für den vermieter unerwartete und nicht vorhersehbare verzögerungen oder postverluste auftreten praxistipp es empfiehlt sich sich nicht auf die post zu verlassen hilfreich ist es mit boten zu arbeiten die nicht nur bestätigen wann sie die post in den briefkasten des empfängers geworfen haben sondern auch bestätigen sollten welches konkrete schriftstück in den briefkasten des adressaten eingeworfen wurde das lg rostock urteil vom 27.02.2009 ­ 1 s 200/08 ­ wum 2009 232 fand folgenden sachverhalt vor das 18

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4 formelle und materielle fehler einer abrechnung in dem urteil des bgh vom 19.11.2008 viii zr 295/07 nzm 2009 78 begegnet uns wieder der sog karlsruher mieter wenn es um die frage nach der abgrenzung zwischen formeller wirksamkeit einer betriebskostenabrechnung einerseits und deren inhaltlicher richtigkeit andererseits geht wozu ist die abgrenzung wichtig ist die abrechnung nicht formell ordnungsgemäß bleibt der anspruch des mieters auf erteilung einer ordnungsgemäßen abrechnung bestehen die betriebskostennachzahlung wird nicht fällig und die fristversäumung führt zum ausschluss der nachforderung wenn die formellen mängel nicht innerhalb der abrechnungsfrist behoben werden ist dagegen die abrechnung nur materiell inhaltlich unrichtig ist der anspruch auf erteilung der abrechnung erfüllt der streit über inhaltliche mängel wird im rahmen einer zahlungsklage geklärt zu einer formell ordnungsgemäßen abrechnung gehören als mindestangaben die zusammenstellung der gesamtkosten die angabe und erläuterung der zugrunde gelegten verteilerschlüssel die berechnung des anteils des mieters und der abzug der vorauszahlungen ist der durchschnittlich gebildete juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulte mieter in der lage die art des verteilerschlüssels der einzelnen kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden anteil an den gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen dann ist die formelle wirksamkeit der abrechnung gegeben ob dagegen die abgerechneten positionen dem ansatz und der höhe nach zu recht bestehen oder sonstige mängel der abrechnung vorliegen etwa ein falscher anteil an den gesamtkosten zugrunde gelegt wird betrifft die inhaltliche richtigkeit und damit die materielle ordnungsgemäßheit der betriebskostenabrechnung in seinem urteil vom 15.07.2009 ­ viii zr 340/08 ­ verneinte der bgh die streitige frage ob die abrechnung der kosten für frisch und schmutzwasser in einer summe zu einem formellen mangel der betriebskostenabrechnung führt jedenfalls für den fall dass die umlage dieser kosten einheitlich nach dem durch zähler erfassten frischwasserverbrauch erfolgt zur begründung führte er aus maßgeblich für die formelle wirksamkeit einer betriebskostenabrechnung ist die nachvollziehbarkeit und prüffähigkeit für den mieter diese ist auch dann gewährleistet wenn die ­ nach der verkehrsanschauung ohnehin eng miteinander zusammenhängenden ­ kosten für frischwasser und abwasser in der abrechnung in einer summe zusammengefasst und einheitlich abgerechnet werden dies gilt jedenfalls dann wenn ­ wie hier ­ die umlage einheitlich nach dem durch zähler erfassten frischwasserverbrauch vorgenommen wird der mieter sei mit diesen informationen ohne weiteres in der lage zu überprüfen ob die ihm in rechnung gestellten kosten nach dem mietvertrag umlagefähig sind und ob der zutreffende verteilermaßstab zur anwendung gekommen sei außerdem könne er die rechenschritte nachvollziehen aufgrund derer der von ihm zu tragende anteil der frischwasser und abwasserkosten ermittelt wurde diese entscheidung lässt vermutungen für die entscheidung anderer offener fragen zu es erscheint durchaus möglich dass der bgh beispielsweise die zusammenfassung der beiträge für die unterschiedlichen versicherungen unter der position kosten der versicherung für formell ordnungsgemäß ansehen wird ob tatsächlich nur umlagefähige versicherungsbeiträge unter dieser position zur abrechnung kommen kann der mieter durch eine belegeinsicht überprüfen um auf der sicheren seite zu sein sollte dennoch eine sachgerechte möglichst große differenzierung der kosten vorgenommen werden solange die abrechnung noch übersichtlich bleibt ma ga z in 0110 b etrieb skostenrecht anmerkung der redaktion der vermieter darf die kosten der sach und haftpflichtversicherung in einer summe unter der kostenposition versicherung abrechnen das hat der bundesgerichtshof zwischenzeitlich mit urteil vom 16 september 2009 az viii zr 346/08 entschieden unsere leistung ist ihre stÄrke ansprechpartner für norddeutschland niederlassung hamburg wir betreuen und modernisieren aufzüge mit behinderung fahrtreppen und fahrsteige fassadenbefahranlagen hebebühnen rolltore Überladebrücken technik für menschen tempowerkring 4 21079 hamburg fon +49 40 866 9170-0 fax 866 9170-10 hamburg@loedige-aufzuege.com alle fabrikate und hersteller in ganz deutschland www.loedige-aufzuege.com 19

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in grid p rel lidipl -s ozi a l p ä dago gin so zialarbe ite rin die diplom sozialpädagogin/sozialarbeiterin ist als mediatorin systemischer coach und trainerin in der erwachsenenbildung tätig von 1999 hat sie zehn jahre lang im sozialmanagement der neuland wohnungsgesellschaft wolfsburg gearbeitet unter anderem war sie aktiv in der mietschuldnerberatung bei der schlichtung von nachbarschaftskonflikten und als mietermediatorin tätig außerdem war ingrid prell für internes coaching und training-on-the-job zur optimierung der verhandlungs und konfliktlösungskompetenzen zuständig seit frühjahr 2009 ist sie freiberuflich tätig ingrid prell wird künftig regelmäßig im magazin über die organisation des sozialen managements sowie zahlreiche gelungene praxisbeispiele berichten ma ga z in 0110 organisation des sozialen managements in wohnungsunternehmen 1 beginn und entwicklung viele wohnungsunternehmen sind bald nach 1945 als gemeinnützige unternehmen neu gegründet worden mit dem ziel den wiederaufbau voranzutreiben und vielen menschen eine warme und geschützte wohnung zu ermöglichen häufig findet man in den gesellschafterverträgen oder den unternehmensleitbildern den sozialen auftrag von damals in anderen worten und mit anderer formulierung wieder anfang der 1980er-jahre hat sich das professionelle sozialmanagement in wohnungsunternehmen mit der einführung der mietschuldenberatung etabliert und sich im laufe der zeit immer weiter entwickelt mit den bedürfnissen der menschen sind auch die aufgaben der mitarbeiter des sozialen managements gewachsen im vordergrund der tätigkeit steht noch immer die soziale betreuung der mieter in unterschiedlichen lebenssituationen heute wie damals verursachen nicht gezahlte mieten und nachbarschaftsstreitigkeiten erlösschmälerungen von etwa 10 prozent des ertrages das klingt zunächst nach nicht viel drückt sich aber in zahlen bei einem jahreserlös von 5 millionen euro durch 500.000 euro aus jeder vermieter versucht diese erlösschmälerung so gering wie möglich zu halten und hat dafür ganz individuelle konzepte entwickelt so finden sich heute neben unterschiedlichen serviceangeboten und serviceleistungen ­ nachbarschaftshäuser als treffpunkte für mieter jugendtreffs für die jugendlichen die die künftigen mieter sein werden oder gemeinschaftswohnprojekten für die jungen alten ­ das mietschuldenmanagement die mietschuldnerberatung sowie das beschwerdemanagement bis hin zur mietermediation 2 problemskizze in den vergangenen mehr als 60 jahren haben sich allerdings die sozialen probleme der gesellschaft verändert ­ sie sind mehr und komplizierter geworden wohnungsunternehmen gehören zu den ersten körperschaften die davon betroffen werden so haben wirtschaftskrisen wie wir sie aktuell mit beginn des jahres 2009 erleben immer wieder und auch zwangsläufig menschen um ihren arbeitsplatz gebracht und deren sozialen und gesellschaftlichen abstieg verursacht arbeitsplatzverlust und damit verbunden der soziale abstieg werden kurzfristig durch erspartes oder den verkauf von besitz abgefangen beziehungsweise kaschiert auf die dauer jedoch wird die soziale lage immer offensichtlicher der vermieter erkennt den niedergang an den bisher unüblichen streitereien unter seinen mietern und besonders an nicht gezahlten mieten warum deuten genau diese verhaltensweisen auf mögliche kritische lebensereignisse hin weil mietschulden ganz allgemein nichts anderes als ein symptom sind ein symptom für verloren gegangene ordnung und struktur stru k tu r u nd o rdnu ng aus erfahrung wissen wir dass wir strukturiert denken und handeln um den Überblick über unsere finanzen zu behalten wir koordinieren die einnahmen und ausgaben so dass das konto im regelfall im positiven saldo steht dieses verhalten verlangt ein großes maß an ordnung regelmäßigkeit und kontrolle durch einschneidende ereignisse ­ den verlust des arbeitsplatzes den verlust des partners den eintritt ins rentenalter die geburt des kindes usw ­ kann es zu vorübergehenden ungeordneten zuständen kommen die sich im schlimmsten fall durch mietschulden als symptom ausdrücken 20

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damit xxxder vermieter dem mietschuldner aus der finanziellen misere helfen kann muss er herausfinden aus welchem xxx grund der mieter in die schuldenfalle geraten ist dafür wird sehr viel fingerspitzengefühl und einfühlungsvermögen benötigt denn ohne das vertrauen des säumigen mieters ist eine klärung des sachverhalts nicht möglich wenn der vermieter nicht weiß aus welcher motivation heraus der säumige mieter handelt ist es unmöglich lösungs und zukunftsorientiert zu beraten eine andere variante kritische lebensereignisse zu kompensieren sind nachbarschaftsstreitigkeiten die erklärung der mieter ist häufig wenn sich mein nachbar anders verhalten würde dann würde es mir besser gehen und wir hätten keinen streit miteinander die schuld wird somit immer beim anderen gesucht denn es fällt meist sehr schwer die ursache oder anteile für eine bestimmte belastende lebenssituation bei sich selbst zu suchen dagegen ist es leicht einen verantwortlichen zu finden dieser schuldige lebt häufig im näheren umfeld und gehört genau der gesellschaftsgruppe an die vermeintlich an der misere schuld ist wa g e n sie d as ex perim en t erinnern sie sich was sie zuletzt wütend gemacht hat und finden sie die ursache diesmal vorzugsweise in unserer gesellschaft egal ob die erklärung logisch und plausibel ist oder nicht befinden sie dass ihr nachbar teil dieses sozialen milieus ist und schon haben sie den sündenbock für ihre wut gefunden wenn sie nun beginnen geringschätzung und misstrauen zu säen werden sich ihre beziehungen schnell verändern sie werden erstaunt sein aber zurück zum thema wie integrieren sie als wohnungsunternehmen nun das soziale management um einerseits den bedürfnissen der mieter und andererseits den wirtschaftlichkeitsaspekten der firma gerecht zu werden ob sozialmanager über weisungsbefugnis verfügen müssen oder nicht das entscheidet das jeweilige unternehmen in meiner zehnjährigen tätigkeit als sozialmanagerin bei einem mittelständischen wohnungsunternehmen habe ich die erfahrung gemacht dass weisungsbefugnis nicht notwendig ist ja manchmal sogar hinderlich sein kann da ich sowohl meine kollegen beraten als auch extern kooperiert habe wollte ich zur entscheidungsfindung weitestgehend neutral bleiben können meine grundsätze orientieren sich einerseits an der gewinnmaximierung des unternehmens sowie der entlastung der kollegen und andererseits an der optimierung des wohlbefindens der mieter um diese langfristig zu binden für diesen spagat brauche ich kreative freiheit die nur über den hebel der organisatorischen durchlässigkeit gewährleistet werden kann damit meine ich nicht dass keine kritik geübt und verhaltensveränderung bewirkt werden ­ ganz im gegenteil es hat sich gezeigt dass derartige modifikationen nachhaltiger sind wenn der initiator über viel persönliche autorität statt nur über übertragene autorität verfügt ma ga z in 0110 soziales m anagem ent 4 ablauforganisation grundlagen für den aufbauorganisatorischen ablauf eines unternehmens sind die aufgabe die zu erfüllen und das ziel das zu erreichen ist durch die zerlegung und die analyse der aufbauorganisation werden die zu erledigenden aufgaben und wege transparent das heißt für den stelleninhaber des sozialen managements dass er bei der erledigung seiner aufgaben mit allen abteilungen sparten und teams arbeiten wird je nach bedarf und sachlage er sollte möglichst alle arbeitsabläufe innerhalb des unternehmens kennen oder sich sofort in arbeitsabläufe einarbeiten können während meiner zeit als sozialmanagerin habe ich vielfältige aufgaben wahrgenommen wie beratung von mietschuldnern und mietschuldenmanagement mediation als konfliktlösungsmodell in hausgemeinschaften beratung von neukunden mit negativmerkmalen vermietung an neukunden mit negativmerkmalen nach dem gestalten von adäquaten unterstützungssystemen und deren koordination netzwerke bilden und netzwerkarbeit unterstützung und beratung der kundendienstteams impulse setzen ideen geben konzepte erarbeiten schnittstellen schaffen umsetzungen von mietern bei umnutzungen der gebäude mietsenkungen bei sozialen härtefällen gremienarbeit um nur einen kleinen teil zu nennen 3 aufbauorganisation das soziale management nimmt in der regel übergeordnete aufgaben wahr muss sich meist in der Öffentlichkeit präsentieren und das wohnungsunternehmen repräsentieren deshalb ist es notwendig das soziale management direkt bei der geschäftsleitung als stabstelle anzubinden organisatorisch werden die mitarbeiter des sozialen managements mit allen abteilungen sparten und teams des unternehmens zu tun haben die inhaltliche ausrichtung und abstimmung sollte jedoch ausschließlich mit der geschäftsleitung oder dem vorstand getroffen werden 21

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xxx xxx für das gelingen der anfallenden aufgaben habe ich die entsprechenden kollegen aus allen bereichen beteiligt bei umsetzungen von mietern habe ich mit den kollegen aus der vermietung passenden wohnraum und die passende umgebung für den mieter gesucht um die wohnung so herzurichten wie es dem mieter entsprach habe ich mit architekten und technikern den handwerkerkollegen aus dem eigenen bauhof oder fremdfirmen die wünsche der mieter nach technischen möglichkeiten koordiniert und erfüllt für mietanpassungen habe ich die kollegen aus der mietenbuchhaltung instruiert und für die positive außendarstellung habe ich die kollegen der Öffentlichkeitsarbeit entsprechend informiert in diesen teambesprechungen in der regel geht es um problematische mieter sachverhalte und situationen können unterschiedliche blickwinkel der beteiligten nebeneinander bestehen und zu der strategieentwicklung beitragen was neben der lernsituation in bezug auf bevorstehende mietergespräche auch die teamentwicklungsprozesse und den informationsaustausch fördert die organisation der besprechungen oder möglicher workshops und trainings liegt in der verantwortung des sozialmanagements in abstimmung mit der geschäftsführung mit den kollegen aus dem mahn und klagewesen können regelmäßige besprechungen stattfinden wenn es um maßnahmen für den umgang mit einzelnen mietschuldnern geht auf diesem wege wird beschlossen wie die eskalationskaskade beschritten wird ­ meist einheitlich ­ um dem mietschuldner keine schlupflöcher zu bieten mit den kollegen aus der vermietung und dem kundendienst sollten weitere regelmäßige besprechungen stattfinden der sozialmanager strukturiert und koordiniert die besprechung in der der mieter häufig als problemmieter stigmatisiert im mittelpunkt steht von ihm skizzieren die beteiligten ein umfassendes bild mit allen brennpunkten wie schimmelbildung verweigerung der hausreinigung lärm oder geruchsbelästigung abstellen von sperrmüll mietschulden usw durch diese bündelung können adäquate strategien für den umgang mit dem mieter erarbeitet werden zum erklärten ziel wird immer die gemeinsame entwicklung von maßnahmen und die strategische verteilung von rollen um dem problemmieter entweder in gemeinsamen hausbesuchen oder gesprächen im büro adäquat begegnen zu können mit der intention die wohnung zu erhalten während meiner zeit bei dem wohnungsunternehmen habe ich die ausbildung zur mediatorin absolviert um bei beschwerden und konflikten über eine win-win-situation konsensuale lösungen herbeiführen zu können außerdem war es mir möglich mit interessierten kundendienstbetreuern diese art der konfliktvermittlung zu üben so dass sie dieses modell bei einfacheren streitigkeiten anwenden konnten das mahn und klagewesen das mit dem sozialmanagement eng zusammen arbeitet wurde ausgebaut und personell aufgestockt um die schnelle und konsequente verfolgung von mietschuldnern zu gewährleisten im rahmen der neu eingerichteten neukundenberatung war es möglich mietinteressenten mit negativmerkmalen recht schnell herauszufiltern und zum professionellen gespräch an die sozialmanagerin zu verweisen ma ga z in 0110 5 impulse setzen ­ ideen verwirklichen impulse und ideen konzepte und strategien die vom sozialmanagement erarbeitet werden betreffen in der regel die optimierung von arbeitsabläufen bei schwierigen kunden die optimierung des informationsflusses sowie die optimierung des wissensstandes und des handlungsrepertoires der kollegen durch diese maßnahmen die in form einer anleitung zum ausprobieren und selbst-tun vermittelt werden sollen kollegen zugang zu anderen denkmodellen bekommen die sie im umgang mit dem kunden einsetzen können die vision bzw das ziel von wohnungsunternehmen und des sozialmanagements ist es über adäquate maßnahmen den wohnraum und damit die gewohnte umgebung für die mieter egal ob es sich um problemmieter senioren oder behinderte handelt so lange wie möglich zu erhalten und damit kostspielige wohnungswechsel und potenzielle leerstände zu vermeiden 6 interne aufgaben das sozialmanagement kooperiert in der hauptsache mit den unterschiedlichen kundendienst-teams bzw innerhalb der unterschiedlichen quartiere vor ort im bestand wenn es um die anliegen der bestandsmieter oder auch neukunden geht als sozialmanagerin eines wohnungsunternehmens subsumierte ich darunter die beratung und unterstützung der teams in form von team oder einzelbesprechungen mit der zielsetzung sowohl kundenorientiert als auch wirtschaftlich komplex zu handeln mein ziel ist es u a grundhaltungen aus der humanistischen psychologie zu vermitteln sich kommunikationsmodelle zu eigen zu machen bewusst ziel und ergebnisorientiert zu intervenieren und eigene verhaltens und reaktionsmuster bzw stereotypien zu erkennen und ggfs zu verändern 22

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xxx xxx weitere bausteine des sozialen managements sind die kooperationen die auf die sensibilisierung in bezug auf senioren mobilitätseingeschränkte menschen und behinderte gerichtet sind deren veränderte lebenssituation notwendige veränderungen im wohnumfeld nach sich ziehen für solche situationen wird der blick der kundenbetreuer geschult damit diese frühzeitig umfassende sachlich korrekte und objektive informationen an das sozialmanagement geben um gemeinsam die anpassung des wohnraumes an die veränderte situation des mieters vornehmen zu können 8 sozialmanagement auf einen blick das sozialmanagement bei wohnungsunternehmen kann im groben den serviceleistungen dem nachbarschaftsmanagement und der Öffentlichkeitsarbeit zugeordnet werden und ist vorrangig im operativen und nachrangig im strategischen bereich angesiedelt soziales management ist demnach ein unverzichtbarer katalysator für die optimierung der kundenzufriedenheit sowie der kundenbindung und konsequenterweise ein wichtiger faktor zur optimierung der wirtschaftlichen ergebnisse des unternehmens ma ga z in 0110 7 externe aufgaben was kommt nach dem mietvertragsabschluss in der regel kommen die mieter nur dann zum vermieter wenn es im mietverhältnis mit der mietsache oder mit den nachbarn zu mängeln und unstimmigkeiten kommt tag täglich treten unterschiedliche kunden mit unterschiedlichen problemstellungen und unterschiedlichen psycho-sozialen hintergründen an die kundenbetreuer von wohnungsunternehmen heran natürlich hat der besuch vordergründig immer mit dem vermieter zu tun häufig lässt sich aber im gespräch die einstellung die individuelle lebensweise und die motivation erkennen so kommen mieter mit psychischen erkrankungen suchttendenzen und -abhängigkeiten besonders starken geruchs oder geräuschwahrnehmungen die sich realistisch betrachtet im bereich des normalen bewegen es kommen menschen die in die arbeitslosigkeit abrutschen oder bei denen auf grund sonstiger kritischer lebensereignisse der kaskadeneffekt und der soziale abstieg einsetzt mit all diesen unterschiedlichen problemstellungen wird zunächst der vermieter konfrontiert und soll nun abhilfe schaffen womit er natürlich im einzelnen überfordert ist da es sich um fachdisziplinen in sämtlichen ausprägungen des u a psychiatrischen sozialpsychiatrischen sozialtherapeutischen psychologischen sozialpädagogischen familientherapeutischen gerontopsychiatrischen oder geriatrischen bereiches handelt um diesen anforderungen und vor allem dem mieter für den der wohnraum erhalten bleiben soll gerecht zu werden kooperiert das sozialmanagement mit allen relevanten organisationen und institutionen bzw einrichtungen die mit der bearbeitung solch komplexer problemlagen vertraut sind in enger zusammenarbeit sowohl mit dem sozialmanagement wie auch der jeweiligen institution und dem mieter als betroffenen werden in einer win-winsituation strategien und maßnahmen entwickelt die von allen beteiligten getragen werden können und für alle beteiligten unter einbeziehung des wohnumfeldes und der nachbarschaft vorteile bringen sozialmanagement unterstützt die kundenbindung sozialmanagement fördert die kundengewinnung sozialmanagement minimiert kosten und ausgaben sozialmanagement steigert die gewinne sozialmanagement kann in allen wohnungsunternehmen eingeführt werden unabhängig von der rechtsform und/oder der organisation sozialmanagement ist geprägt von einem ständigen wechsel zwischen präventiven maßnahmen bzw projekten und schneller kompensatorischer arbeit sozialmanagement nimmt veränderungen in jeder form schnell wahr reagiert auf veränderte bedingungen bzw umweltbedingungen und kann adäquate maßnahmen entwickeln sozialmanagement hat unterschiedliche schwerpunkte je nach persönlichkeit und kompetenz des sozialmanagers sowie der bedarfe des wohnungsunternehmens sozialmanagement kann in alle bereiche von wohnungsunternehmen reichen und als steuerungsinstrument eingesetzt werden sozialmanagement komplettiert die betriebswirtschaft und wirkt integrierend soziales m anagem ent veränderungen haben immer weitreichende konsequenzen sozialmanagerinnen und sozialmanager werden darauf zeitnah und adäquat reagieren ohne die wirtschaftlichen belange des unternehmens außer acht zu lassen 23

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