VNW Magazin 1/2011

 

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VNW Magazin 1/2011

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magazin 03 i i vn w-m a na gem entf orum 10 werden ehrgei zig e spa rz i ele errei c ht an two rte n be i der 6 en e rgie ko n f e renz 19 i schm erz ha f te eins c hnitte städte bauf ö rde rung in de r dis kus s io n 49 i vn w-n a chri cht e n 6 norddeutsche energiekonferenz 23 24 februar 2011 in hamburg 0111 verband norddeutscher wohnungsunternehmen e v in kooperation mit dem vdw niedersachsen bremen

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höherer wohnwert zufriedene mieter attraktivere wohnobjekte mit multimedia1 aus dem kabelanschluss en ternehm ungsun wohn and.de eutschl beld www.ka kabel anschluss mehr wohnqualität bei bestandsimmobilien ohne großen kostenaufwand der kabelanschluss macht es möglich er bietet technik fürs leben einfach unkompliziert und alles aus einer hand · digitales fernsehen · schnelles internet1 · günstige telefonie1 · mobil telefonieren und surfen2 erfahren sie mehr über die multimedialen möglichkeiten des kabelanschluss bei ihrem persönlichen geschäftskunden-partner ihr kabelanschluss für fernsehen internet und telefon 1 in immer mehr ausbaugebieten und mit modernisiertem hausnetz verfügbar 2 nur in verbindung mit einem kabel deutschland internet phone vertrag möglich.

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i n halt t ite l f oto lü be cker ba uverein b a up rojekt w ohnenams tadt park m it de rneubebauungein es ehemaligenb us d epo ts w ur de ein urbaner entw ur f mi t u nt ersch iedlichen m a ss nahmenein es innerstä dtisc he nwohnpr ojek ts v orgeleg t i n einer vie lzahl von wohnformen f ö r d e rt diegenos se n sc h a ft einenfu nk t i on s mix für un ter s ch iedliche l ebens ph as en in archi t ekt on isch a m b iti on i e rt e r ge s ta lt u n g m a ga z i n 0111 02 03 06 vnw i i i vor wort holger kowalski 14 managementforum in rostock warnemünde vnw-nachrichten inha lt 09 19 schwerpu n kt i i 6 norddeutsche energiekonferenz städtebauförderung 24 28 32 36 40 t hema 0111 scha us pi e le rw i l ls mi t h 45 iiiiii außenanlagen mieterzufriedenheit personalentwicklung genossenschaftsrecht social media marketing trends für den wohnungsmarkt 49 vnw i vnw-nachrichten » b e g inne jeden ta g s o a ls wäre es absicht « in de mfilm hitch ­ derdate doktor

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ho lgerko wa l s ki i vor s i t ze nderdesv nw-ve rban ds aus s ch us s e s vor s i t ze nderdera rbe its ge m e in s ch af t ha m b ur g e r wo h n un gs un te rn ehmene v vor standsv or s itze n de r de s al t on aerspar un d bauve re in s e g die zukunft im bausatz vnwzukunftswerkstattvnwagenda 2 0 2 5 ma ga z in 0111 was wird 2025 sein und was wird 2025 nicht mehr sein das waren die leitfragen beim auftakt zur zu kunftswerkstatt des vnw im dezember ich fabulierte wir werden nur noch lehmhäuser bauen und hätte doch gern noch freier assoziiert mein enkel ist besser darin sich die zukunft vorzustellen er plant ganz grenzen und schrankenlos allerdings vertritt er eher partikularinteressen solche interessen zu überwin den und dennoch fantasievoll nach vorn zu blicken scheint mir eine herausforderung einer zukunftswerk statt die ein verband ausrichtet doch erst einmal gratuliere ich zu diesem schritt einer zukunftswerkstatt hat sich noch kein wohnungs wirtschaftlicher verband unterzogen ein erster schritt ist getan die kickoffveranstaltung hat stattgefunden es war ein gutes gefühl dabei gewesen zu sein als ich meine karte mit den lehmhäusern zwischen begriffen wie best agers feminisierung und senioren ghettos auf der pinnwand sah fühlte ich mich zurück versetzt in das jahr 2002 als wir beim altonaer spar und bauverein eine zukunftswerkstatt durchführten ich erinnerte mich welch starker druck das unter nehmen dazu gebracht hatte sich mit mitarbeitern in einen jahrelangen prozess mit offenem ausgang zu begeben doch es wurde ein überraschend schöner und vor allem intensiver prozess wir entwickelten in abteilungsübergreifenden arbeitsgruppen neue ge schäftsfelder und verfolgten auch bei der umsetzung konsequent team und projektarbeit parallel und aus der zukunftswerkstatt heraus ent wickelten wir 2004 und 2005 unser jetziges leitbild das geschah mit intensiver beteiligung der mitglieder unserer genossenschaft auch das war ein schöner prozess werte leben haben wir das leitbild betitelt es bildet heute die grundlage unserer unternehmens führung und der jeweilige entwicklungsstand kommt jährlich auf einem zukunftstag mit allen mitarbeitern auf den prüfstand die erfahrungen mit der zukunftswerkstatt waren durchaus turbulent und anstrengend ­ doch sie hat ten nachhaltige wirkung wir nutzen sie heute beim umgang mit mitgliedern mitarbeitern und den aus einandersetzungen mit den rahmenbedingungen für unser unternehmen an diesem dreiklang orientiert setzen wir den intensiv gelernten prozess fort und wer den auch weiterhin die zukunft des unternehmens gemeinsam entwickeln das motiv des verbandes zu einer zukunftswerkstatt einzuladen ist von dem wunsch geleitet die mitgliedsunternehmen aktiv in die zukunft zu begleiten entwicklungen vorherzu sehen und frühzeitige lösungen zu entwickeln dafür danke ich dem initiator dr joachim wege auch als vorsitzender des verbandsausschusses fühle ich mich vom vnw gut informiert und begleitet die daseins berechtigung des verbandes stellt niemand in abrede dennoch gilt es dieses auch für zukunft zu sichern ich begrüße von daher dass auch fragen zum verband der zukunft thematisiert wurden doch auch die zukunft frei nach karl valentin war früher etwas langsamer ob es dem verband und uns allen miteinander wirklich gelingt diesen prozess bis zum juni dieses jahres abzuschließen ich halte das für ein ambitioniertes ziel einen schnellbausatz für die zukunft gibt es nicht und das ist auch gut so doch dass der verband sich öffnet und aufspüren und zusammentragen will welchen herausforderungen seine mitglieder sich in zukunft stellen werden halte ich für einen guten schritt dem werden weitere folgen ich bin gespannt darauf schauen wir also nach vorn ­ und durchaus auch ein bisschen zurück beim altonaer spar und bauverein gehört in diesem jahr auch die geschichte zur zukunft ­ altoba forscht heißt unser jahresprojekt 2011 vergan genheit gegenwart und zukunft bilden einen schönen dreiklang den ich auch unserem verband wünsche holger kowalski vorw ort 2

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14 managementforum in rostock-warnemünde leben ohne internet ist wie drogenentzug ma ga z in 0111 am 2 0 u nd 2 1 j an uar 2 0 1 1 fa nd i n de r ya c h th a fen -r esid en z ho he d ü n e im ro sto cke r s ta d t t ei l war n e m ü n d e da s 1 4 ma n agem en tforums tat t vnw-verbandsdirektor dr joachim wege eröffnete vor ca 190 teilnehmern so viele wie noch nie die veranstaltung in seinem vortrag beschäftigte er sich mit perspektiven und potenzialen in wohnungswirtschaft und wohnungspolitik die wohnungswirtschaft sei dank ihrem nachhaltigen geschäftsmodell krisenfest wohnimmobilien seien kaum konjunkturabhängig die mieteinnahmen sicherten einen konstanten cash-flow für 2011 erwarteten die fachleute einen anstieg der baugenehmigungen in deutschland um 3 bis 4 prozent wege forderte eine nachhaltige wohnungs und städtebauförderung sowie eine altschuldenbefreiung bei rückbau die zukunft liegt im bestand so professor ulli meisel ils ­ institut für landes und stadtentwicklung ggmbh aachen in seinem vortrag zum thema grenzen der bestandserhaltung ­ zukünfte von wohnquartieren in der wohnungswirtschaft setze sich die erkenntnis durch dass nur die einzelobjektbezogene analyse ohne einbeziehung möglicher querfinanzierungen auf dauer belastbare perspektiven für investitionen abriss oder neubau aufzeige vorerst stünden bestimmte quartierstypen und bestände aus den 1950er bis 1970er-jahren im fokus derartiger überlegungen dr joachim wege leben ohne internet ist wie drogenentzug dieses war die botschaft von klaus saloch mitglied der geschäftsleitung der hamburger immonet gmbh zum thema wohnungsmarketing in der digitalen welt das radio habe 38 jahre gebraucht um 50 millionen menschen zu erfassen das internet vier jahre facebook zwei jahre entscheidend sei welche zielgruppen das wohnungsunternehmen mit welchen technischen instrumenten erreichen wolle soziale medien seien dafür eine von vielen alternativen basel ii bleibt erhalten wird nicht durch basel iii abgelöst so hans-peter trampe vorstand der dr klein co ag berlin in seinem vortrag krisenszenarien für banken und deren auswirkungen auf die wohnungswirtschaft trampe empfahl den wohnungsunternehmen bei krisensituationen innerhalb der bankenlandschaft gar nicht darauf zu reagieren stattdessen sollten sie zinsen und liquidität für die nächsten drei jahre bzw auch für langfristigere zeiträume sichern wirtschaftsprüferin und steuerberaterin ingeborg esser mitglied der geschäftsführung des gdw bundesverband deutscher wohnungs und immobilienunternehmen e v rief in ihrem vortrag neues aus der welt des rechnungswesens und der steuern die wohnungsunternehmen zur beteiligung am betriebsvergleich auf der gdw aktualisiere zurzeit seine finanzierungs-arbeitshilfe die auch ausführungen zu basel iii enthalten soll rené borbonus von communico ruppach-goldhausen begeisterte die teilnehmer durch seinen vortrag zum thema motivation durch begeisterung der mitarbeiter er gab ihnen tipps wie sie ihre vorträge und powerpointpräsentationen zukünftig besser gestalten können der erste eindruck prägt so sein credo eine gute rede brauche vor allem ordnung und struktur m anagem entforum 3

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klaus saloch günter fröhlich eckhard feddersen prof dr wolfgang wiegard ma ga z in 0111 susanne fehlhaber hans-peter trampe ingeborg esser prof ulli meisel eckhard feddersen architekt aus berlin schilderte wie durch wohnen im universal design komfort für jede generation erreicht werden kann universelles design universal design ist ein internationales design-konzept welches produkte geräte umgebungen und systeme derart gestaltet dass sie für so viele menschen wie möglich ohne weitere anpassung oder spezialisierung nutzbar sind das design wende sich an jung und alt sei offen für alle sozialen gruppen habe eine selbsterklärende gestaltung sei robust und fehlerverzeihend komfortabel und sensitiv beispielhaft nannte er eingangsbereiche von hochhäusern die gestaltung der flure sowie der badezimmer günter fröhlich geschäftsführer der klaus becké gmbh in bremerhaven gab in seinem vortrag klippen in versorgerverträgen erfolgreich umschiffen tipps wie fallstricke in versorgerverträgen zu umgehen sind gerade im bereich der fernwärme würden die versorgungsunternehmen die größten margen erzielen bislang würde die wohnungswirtschaft möglichkeiten zur verbesserung der kostensituation nicht erkennen bzw aufgrund mangelnder information nicht durchsetzen frank benischke geschäftsführer der neuwoges neubrandenburger wohnungsgesellschaft mbh und rechtsanwältin susanne fehlhaber von erfolgsfaktorpersonal in flensburg stellten in ihrem vortrag potenzialanalyse und dann das von ihnen gemeinsam erarbeitete personalentwicklungskonzept bei der neuwoges vor dazu wurde ein personalentwicklungsplan erstellt damit sollen die vorhandenen qualifikationen verbessert und die nachwuchsführungskräfte zu führungskräften entwickelt werden rené borbonus frank benischke hans-otto kraus geschäftsführer der münchner gwg gemeinnützige wohnstätten und siedlungsgesellschaft mbh gab in seinem vortrag nachhaltigkeitszertifizierung für den wohnungsbau ­ mode oder mehrwert einen überblick über die aktuelle situation nachhaltigkeitszertifizierung ist ein weltweiter trend seit september 2009 erarbeite eine arbeitsgruppe der unter anderem vertreter des gdw und des bfw angehören richtlinien für ein zertifizierungsverfahren die krise ist noch nicht ganz überwunden so lautete die antwort von professor dr wolfgang wiegard von der universität regensburg auf die titelfrage seines vortrags ist die krise überwunden wie entwickelt sich die volkswirtschaft 2011 die deutsche volkswirtschaft habe sich 2010 sehr gut entwickelt auch 2011 halte dieser trend an das reale bruttosozialprodukt in deutschland nehme im vergleich mit anderen europäischen volkswirtschaften überdurchschnittlich zu 4

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m a ga z i n 0111 m anagementf o r um a lle fo t os die t mar lilienthal ro stock termin bitte notieren sie sich jetzt schon den termin für das 15 managementforum in rostock-warnemünde am 19 20 januar 2012 5

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klimapakt wohnen in schleswig-holstein worksh o p d er klim apak t par tner nutzer und mieter einbeziehen ma ga z in 0111 sun jensch mitte bfw nord und helmut knüpp rechts wankendorfer der klimapakt wohnen ist eine freiwillige koop e ratio n zw i s c he nder lan d e s regi erung der arbeitsgemeinschaft schleswigh o l s te in is che r w o hn u n gs u n t er nehm en im vn w u nd v i er weit er en v er b ä n den am 17 november 2010 veranstalteten die klimapaktpartner im rahmen der messe stadt ­ land ­ umwelt im kieler ostseekai einen workshop zum thema mietereinbindung für mehr energieeinsparung und klimaschutz haushalte können allein durch konsequentes nutzerverhalten bis zu 20 prozent energie einsparen deshalb umfasst der im klimapakt vereinbarte maßnahmenkatalog neben investiven technischen konzeptionellen aufgaben auch die motivationsförderung auf der verhaltensebene der wohnungsnutzer in dem workshop ging es deshalb um erfahrungsaustausch diskutiert wurden projekte und strategien die aus der sicht der wohnungseigentümer beispielhaft und notwendig sind um wohnungsnutzer besser in die klimaschutzbemühungen einzubinden helmut knüpp berichtete als vorstandsvorsitzender der wankendorfer baugenossenschaft für schleswig-holstein eg und als stellvertretender vorsitzender der ashw arbeitsgemeinschaft schleswig-holsteinischer wohnungsunternehmen e v über seine erfahrungen auf diesem gebiet er bestätigte den erheblichen einfluss des nutzerverhaltens auf den energieverbrauch festzustellen sei aber dass mieter grundsätzlich für einen sparsamen umgang mit energie aufgeschlossen sind reden sei hier gold denn um das bei den mietern liegende einsparpotenzial zu erschließen brauche es eine zeit und personalintensive kommunikation ausschüsse beraten über den umgang mit 50er/60er jahre-beständen am 3 november 2010 fand eine gemeinsame beratung der fachausschüsse betriebswirtschaft/steuern und technik/energie in neumünster zum umgang mit den beständen aus den 50er und 60er jahren statt zuvor hatten alle ausschussmitglieder gelegenheit bei einem rundgang durch die böcklersiedlung verschiedene maßnahmen zu besichtigen rainer müller technischer prokurist der wobau neumünster erläuterte projekte die abgerissen und neu errichtet wurden modernisierungen gestaltung der außenanlagen barrierearme zugänge anbau von balkonen u a die ausschüsse wollen das thema in einer broschüre aufgreifen in der verschiedene maßnahmen und handlungsempfehlungen beschrieben werden 6

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vnw-zukunftswerkstatt kick-off ma ga z in 0111 nac hrichten am 1 4 d e ze mb e r 2 0 1 0 fa nd i n d en r ä u m en de s vn wdas ki c k -o f f-m eet ingzurz ukun f ts we rks tat tvnw-age n d a 2 0 2 5 statt teilnehmer waren u a die vnw-vorstände die v orstä nded er ar beits ge meinsc ha ften und der fachausschüsse sowie einige vnwr e f e re n te n diev er an s talt ungmode ri erte n ba rb a ra m i e hl keundc hr isti an s terr vo nana ly s e k on zepte in einem eintägigen workshop sammelten die teilnehmer zukunftsthemen für die wohnungswirtschaft die mitgliedsunternehmen und den verband was sind die themen bis 2025 dabei wurden u a folgende fragen diskutiert wie entwickeln sich genossenschaften wie entwickelt sich die kommunikation welche kommunikationsinstrumente werden die unternehmen in zukunft nutzen wie verändern sich finanzierungskonditionen was erwarten mieter zukünftig diese und weitere themenfelder sollen in den nächsten monaten durch alle fachausschüsse des verbandes sowie weitere verbandsgremien intensiv bearbeitet werden die ergebnisse wird verbandsdirektor dr joachim wege den mitgliedsunternehmen am vortag des verbandstags am 22 juni 2011 in hamburg vorstellen am 10 januar 2011 startete der fachausschuss presseund Öffentlichkeitsarbeit ins rennen im mittelpunkt standen dabei Öffentlichkeitsarbeit marketing und mieterkommunikation hierzu wurden zukünftige handlungsfelder diskutiert und erste thesen für 2025 entwickelt wir geben ihnen in den nächsten wochen gelegenheit sich auf unserer internetseite direkt über einen log-in in diese diskussion mit eigenen vorschlägen einzubringen wir wollen dieses thema im dialog mit ihnen weiterentwickeln also zögern sie nicht kommentare zur zukunftswerkstatt vnw-agenda 2025 abzugeben 7

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im sanierungsgebiet flensburg-fruerlund geht s voran sbv unterzeichnet kooperationsvertrag a m 2 0 d e z em b e r 2 0 1 0 wurdeinfl ensbu rg e in ko op e r at ionsv er t r ag zwisc hen d em selbsthilfe-bauverein flensburg sbv der stad tundderinv es titionsb an k sc hleswig hols tei n un t er z ei c hn e t i n n ensta atssekretär volker dornquast war dabei als d ie v orstä nded es sbvu nd der i n vesti tio nsbank rai mundd an kowskiu nd e rk westermann-lammers sowie jochen barckma nnalsv er t r et er derk om munei hre u n te rs chrift en un t er d i e ver ei n b aru ng se tz te n dornquast lobte die vereinbarung als beispiel für eine funktionierende partnerschaft ein wirtschaftlich leistungsfähiges unternehmen mit sozialer verantwortung eine moderne stadtverwaltung mit aktiver wohnraumförderungspolitik und eine leistungsfähige förderbank seien eine zusammenarbeit eingegangen die im ergebnis nur gewinner kenne die größten nutznießer sind die menschen in dem sanierten wohnquartier fruerlund sagte der staatssekretär der kooperationsvertrag ist teil der quartierserneuerung im flensburger stadtteil fruerlund ziel ist es das quartier für alle generationen wieder zukunftsfähig zu machen der sbv investiert im rahmen des projektes wohnen für generationen bis 2014 insgesamt 55 millionen euro von den 750 wohnungen im sanierungsgebiet werden 290 abgerissen 200 neu gebaut und 455 saniert das wohnumfeld wird u a durch einen generationenpark neu gestaltet mit den arbeiten wurde im sommer bereits begonnen das land unterstützt das projekt mit 27 millionen euro davon 23 millionen euro an zinsgünstigen darlehen aus dem wohnraumförderungsprogramm des landes und vier millionen euro aus städtebauförderungsmitteln ziel von kooperationsverträgen ist es weiteren gestaltungsspielraum für die soziale wohnraumförderung zu schaffen so können belegungs und mietpreisbindungen gelockert werden wenn wohnungsunternehmen im gegenzug in soziale maßnahmen investieren kooperationsverträge tragen dazu bei wohnquartiere sozial zu stabilisieren die vereinbarung für flensburg-fruerlund sieht neben der beschäftigung eines quartiersmanagers der allen bewohnern zur verfügung steht u a vor 41 menschen mit besonderen schwierigkeiten auf dem wohnungsmarkt mit wohnraum zu versorgen zudem entsteht ein gemeinschaftshaus als zentraler anlaufpunkt für sbv-mitglieder und andere quartiersbewohner hier werden räume für verschiedene aktivitäten zur verfügung stehen wie kartenabende hausaufgabenbetreuung oder computerkurse von jugendlichen für senioren nac hrichten ma ga z in 0111 v l n r jochen barckmann erk westermann-lammers raimund dankowski jürgen möller volker dornquast 8

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schwe rpunkt energ ie 6 norddeutsche energiekonferenz in hamburg modernes energiemanagement wird immer wichtiger ma ga z in 0111 ener giekonferenz was ist wunsch was ist wirklichkeit die wohnungswirtschaft sieht sich immer häufiger unrealistischen anforderungen gegenüber die wirtschaftlich nicht mehr darzustellen sind be re it szumsec hs t en m al v er an s ta lt en de r vn w ve r ban dnordd eu t s c her w ohnungsunternehmen und der vdw verband der wohnungs und immobilienwirtschaft n ie d e r sa ch s en bremeninkooper at i on m it te ch emdienorddeutsc he en e rgi ekon ferenz bei der tagung am 24 februar in hamburg wird noch einmal deutlich werden wie kompliziert die aufgabenstellung für die wohnungswirtschaft mittlerweile geworden ist wenn es um fragen der energetischen modernisierung von wohnungsbeständen geht auf den nächsten seiten stimmen petra oventrop prof dr norbert raschper dr wolfgang förster und hans westfeld schon auf die veranstaltung ein neben ihren themen werden die enev 2012 zeitgemäßes energiemanagement und modernisierungsbegleitende kommunikation diskutiert durchs programm führt erneut ulrike silberberg ­ nun aber nicht mehr als stellvertretende chefredakteurin des bundesbaublattes sondern als neue chefredakteurin des fachmagazins die wohnungswirtschaft 9

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schwe rpunkt energ ie energieeinsparungen und wirtschaftlichkeit ­ wie passt dies zusammen i p rof d r norb er t r a sc hp er i w b braun s ch we ig politische rahmenbedingungen in der aktuellen politischen diskussion um die enev2012 wird immer wieder auf eine weitere verschärfung der mindestwerte um bis zu 30 prozent gegenüber enev2009 verwiesen begründet wird dies mit der eu-richtlinie 2010/31/eu gesamtenergieeffizienz von gebäuden vom 19.05.2010 in dieser eu-richtlinie werden jedoch keine energetischen mindestanforderungen an bestandsgebäude vorgegeben oder deren grundsätzliche verschärfung verlangt vielmehr wird erstmalig die berechnung der kostenoptimalen niveaus von mindestanforderungen an die gesamtenergieeffizienz verbindlich vorgesehen sofern wirtschaftlich vertretbar sollen die mitgliedsstaaten dann die mindestanforderungen für das gebäude bzw seine bauteile auf dieses kostenoptimale niveau absenken ma ga z in 0111 nicht wirtschaftliche objekte mit hohen investitionsrisiken erhalten also keine mittelzuwendungen sie stehen in der portfolio-strategie auf abwohnen oder halten/instandsetzen nicht aber auf investition der abzug der sowiesokosten in der wirtschaftlichkeitsbetrachtung wäre somit nicht korrekt da diese objekte zukünftig keine nennenswerten investitionen erhalten würden eine energetische modernisierung muss sich im normalfall mit den vollkosten für das wohnungsunternehmen wirtschaftlich abbilden lassen sofern nicht aus strategischer sicht eine quersubvention innerhalb des bestandes entschieden wird energetische einsparpotenziale bei bestandsportfolios die wirtschaftlichkeit energetischer modernisierungen unter vollkostenrechnung ist jedoch schon bei der enev2009 nur selten ohne förderungen gegeben dies liegt im wesentlichen an den häufig nur geringen energieeinsparpotenzialen bei bestandsimmobilien die z b in den 80er jahren eine 6 oder 8 cm wärmedämmung neuere heizungen oder fenster erhielten basierend auf einem forschungsprojekt von acht hamburger wohnungsgenossenschaften aus dem jahr 2009 mit einem bestand von rund 60.000 wohnungen und der datenbank der iwb entwicklungsgesellschaft mbh mit ca 137.000 wohnungen können folgende aussagen bzw empfehlungen zum energieeinsparpotenzial bei bestandsportfolios gemacht werden l art der wirtschaftlichkeitsberechnungen wird dominant die aus der eu-richtlinie erforderliche novellierung der enev in 2012 wird daher durch forschungsprojekte zur wirtschaftlichkeit energetischer investitionen und deren berechnungsverfahren begleitet in der diskussion über zu berücksichtigende kosten ist der definition von sowiesokosten hohe bedeutung beizumessen unter sowieso-kosten versteht man jene kosten die dem immobilienbesitzer bei der nutzung der immobilien sowieso also ungeachtet der energetischen aufwertung des gebäudes entstehen und die in den wirtschaftlichkeitsbetrachtungen nicht berücksichtigt werden durch die annahme objekt verbleibt im bestand und benötigt instandsetzungen werden energetisch bedingte investitionskosten deutlich reduziert und damit energetische investitionen wirtschaftlicher wie abb 1 vereinfachend und plakativ zeigt bei der definition von investitionsstrategien in wohnungsunternehmen auf basis von portfolio-analysen greift jedoch häufig auch das prinzip der investitionsvermeidung der durchschnittliche endenergieverbrauch für wohngebäude in westdeutschland beträgt für heizung und warmwasser 145 kwh m²a der reine heizenergieanteil 121 kwh m²a in westdeutschen wohnungsunternehmen sind maximal 5 ­ 10 prozent der gebäude hochverbraucher 200 kwh m²a für umfangreiche modernisierungen inkl wärmedämmung prädestiniert ostdeutsche bestände sind noch besser l 10

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l bis zu 60 prozent der gebäude besitzen nur noch ein geringes energieeinsparpotenzial 75 kwh/m²a so dass lediglich gering oder niedriginvestive maßnahmen wirtschaftlichen nutzen zeigen fernwärmebeheizte gebäude liegen infolge der messgröße endenergie ca 20 ­ 50 kwh m²a unter individuell beheizten gebäuden bieten jedoch infolge höherer spezifische energiepreise keinen grundsätzlichen heizkostenvorteil nicht gedämmte bauteile sind möglichst hoch effizient zu dämmen die aufdoppelung vorhandener wärmedämmungen ist nur bei bauschäden wirtschaftlich geraten l die optimierung der anlagentechnik durch geringoder niedriginvestive maßnahmen ist infolge erheblicher energieeinsparungen bei hoher wirtschaftlichkeit flächendeckend vorzusehen siehe auch projekt alfa nord die vereinfachte energiebedarfsberechnung liegt bei älteren nicht modernisierten gebäuden ca 40 ­ 60 kwh m²a über den verbrauchswerten bei neueren oder modernisierten gebäuden ca 20 ­ 30 kwh m²a unter den verbrauchswerten dadurch wird das vor modernisierung berechte energieeinsparpotenzial in den verbrauchsabrechnung nach modernisierung häufig nicht erreicht die ehrgeizigen energiesparziele einer zukünftigen modernisierung können nur durch das intensive einbinden der nutzer und deren akzeptanz für energieeinsparungen erreicht werden andernfalls kann das technisch mögliche energieniveau um bis zu 30 kwh m²a verschlechtert werden ma ga z in 0111 l l l ener giekonferenz l l fenster sind bei bereits vorhandener außenwanddämmung bzw im rahmen von dämmmaßnahmen möglichst hochwertig zu erneuern da hier der energieeinspareffekt sehr deutlich eintritt leistungsbeschreibung kosten in /m² fassadenfläche aufstellen gerüst großflächige putzsanierung von 25 der fläche anstrich erneuern wärmedämmung aufbringen einheitspreis gesamtinvestition sowieso-kosten energetische mod 7,50 35,00 11,50 81,00 7,50 8,75 11,50 81,00 108,75 7,50 8,75 11,50 81,00 27,75 81,00 kosten in pro fenster austausch 30 jahre alter fenster wegen nicht ausreichender blendrahmendicke bei laibungsdämmung anteil fensterinstandsetzung mit 70 geschätzt 430,00 430,00 430,00 129,00 301,00 301,00 129,00 abb 1 beispiele für den ansatz von sowieso-kosten auch bei folgemaßnahmen hier fenster 11

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schwe rpunkt energ ie wohnen im zeichen des klimawandels ­ energieeffizientes bauen und sanieren in wien v on wol f g an g fÖ rster ma ga z in 0111 ma g d r wo lfg an g fÖ rsterist lei ter des re f er at s wo hn b au f o r sc hu ngund intern at ion aleb ezi ehu n ge n in w o hn bauu nd s tad t e rn e u er ungd er s tad twien v o rsi tz e nd erdesune ce-a us s c hu s s es fÜr wo hnba uundd er euroci ti es a rb ei t s gr u ppe h ou s in g mehr als 40 prozent aller co2-emissionen innerhalb der eu kommen aus dem gebäudebestand 77 prozent davon aus wohnbauten in Österreich entfallen rund 20 prozent des endenergieverbrauchs auf die raumwärme für haushalte in wien steht einem wohnungsbestand von rund 940.000 wohnungen derzeit eine neubauleistung von jährlich 8.000 wohnungen ­ weniger als 1 prozent des bestands ­ gegenüber die lösung der energiefragen im wohnbau muss daher beim gebäudebestand ansetzen und hier vorrangig bei den energetisch schlechtesten bauten der 1960er und 1970er-jahre dies betrifft in wien ­ abzüglich der in den letzten jahren bereits sanierten gebäude ­ rund 140.000 wohnungen kernstück des energetischen sanierungsprogramms ist seit dem jahr 2000 die thermische wohnhaussanierung thewosan gefördert werden alle baulichen maßnahmen die der verringerung des heizwärmebedarfs dienen also die dämmung der gesamten gebäudehülle die erneuerung der fenster und außentüren und die beseitigung von wärmebrücken ergänzend dazu ist auch die verbesserung oder neuschaffung von haustechnischen anlagen zur belüftung und warmwasseraufbereitung förderbar die förderungsleistung ist ein einmaliger nicht rückzahlbarer beitrag pro quadratmeter nutzfläche und bemisst sich an der reduzierung des heizwärmebedarfs es wird also bewusst nicht von einer abstrakten zielgröße sondern vom ausmaß der tatsächlichen einsparung ausgegangen bisher wurde im rahmen von thewosan die förderung für rund 85.000 wohnungen ­ mit 1,13 milliarden euro gesamtbaukosten und einem förderanteil von 433 millionen euro ­ zugesichert die durchschnittliche jährliche förderungsleistung liegt bei etwa 10.000 wohnungen im schnitt konnte der heizwärmebedarf um mehr als 50 prozent reduziert werden was einer reduktion der co2-emissionen um 97.000 tonnen pro jahr entspricht im geförderten wohnbau in wien ­ der mit 6000 ­ 7000 wohnungen pro jahr etwa 90 prozent des gesamten wohnungsneubaus ausmacht und damit den allgemeinen standard setzt ­ wird bereits seit mehreren jahren durchgehend niedrigenergiestandard bis 38 kwh/m2 jahr heizwärmebedarf erreicht in vielen fällen auch darunter dies lag einerseits an den schrittweise verschärften förderbestimmungen andererseits am system des bauträgerwettbewerbs bei dem energetische und sonstige umweltrelevante standards eine entscheidende rolle spielen wien setzte damit bewusst auch auf einen innovationsschub bei den bauträgern neue wohnhausanlagen im niedrigenergiestandard werden seit jahren fast ausnahmslos verpflichtend an das fernheizsystem der fernwärme wien angeschlossen diese verpflichtung gilt soweit möglich auch für geförderte sanierungsprojekte derzeit ist etwa ein viertel aller wiener wohnungen an das fernheizsystem angeschlossen mit jeweils individueller heizlastablesung rund ein viertel der benötigten energie kommt ganzjährig aus der verbrennung des hausmülls der überwiegende rest aus kraft-wärme-kopplungen mehrerer kraftwerke und der omv-raffinerie dadurch werden rund 64,6 prozent an primärenergie eingespart was einer reduzierung der co2-belastung von fast einer million tonnen entspricht die derzeitige kapazität der fernwärme wien ermöglicht den anschluss von rund 100.000 weiteren wohnungen in den nächsten jahren das netz wird daher kontinuierlich ausgebaut in zunehmendem maße werden aber auch passivhausstandard bis 14 kwh/m2/jahr bzw passivhausähnliche werte im neubau erreicht pilotprojekte wurden umfassend evaluiert ­ im hinblick auf den tatsächlichen energieverbrauch hier mit verstärktem augenmerk auf den gesamtprimärenergieaufwand anstelle des bloßen heizwärmebedarfs ebenso wie auf die bewohnerzufriedenheit dabei konnte festgestellt werden dass eine hohe zufriedenheit herrscht anpassungsprobleme gibt es im Übrigen eher im sommer als in kalten wintermonaten es zeigt sich aber auch dass passivhäuser nicht das allheilmittel sein können ­ zumal in einer gegebenen städtischen struktur die nicht immer optimale gebäudeausrichtungen erlaubt dies spricht für flexible rahmenbedingungen anstelle sturer energiegrenzwerte die oft nur mit beträchtlichem mehraufwand erreichbar sind 12

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wien ist damit ohnehin europas passivhaus-hauptstadt im mehrgeschossigen wohnbau auf 20 hektar grundstücksfläche entsteht derzeit mit dem projekt eurogate das größte innerstädtische entwicklungsgebiet in wien und die größte passivhaussiedlung ­ im endausbau etwa 1.700 geförderte mietwohnungen ­ europas auch im neubau sollen zusätzlich alternative energiequellen genutzt werden diese reichen bei kürzlich fertig gestellten wohnhausanlagen von passiver solarenergienutzung durch wintergärten bis zu photovoltaikanlagen wärmerückgewinnung und geothermie ­ letztere etwa im größten wiener stadtentwicklungsprojekt der seestadt aspern auf einem ehemaligen flugplatz mit mehr als 8.500 wohnungen und 20.000 arbeitsplätzen bis 2020 die reduzierung des heizwärmebedarfs ­ im falle der thermischen wohnhaussanierung um mehr als 50 prozent beim passivhaus bis zu 90 prozent ­ trägt natürlich zur entlastung der privaten haushalte bei allerdings ist dies nur mit beträchtlichem öffentlichen mitteleinsatz erreichbar die mehrkosten beim passivhausbau betragen etwa 15 prozent gegenüber dem niedrigenergiehaus und amortisieren sich daher nur über sehr lange zeiträume ­ selbst bei weiter steigenden energiekosten würden diese mehrkosten auf die bewohner überwälzt könnten sich wohl viele ein zeitgemäßes wohnen nicht mehr leisten dies steht im widerspruch zu den erklärten zielen der wiener wohnungspolitik wohnhaussanierung und wohnungsneubau die sich ihrer verantwortung gegenüber der umwelt und den herausforderungen des klimawandels bewusst sind können daher nur dann umgesetzt werden wenn die wohnbauförderung dafür weiter zur verfügung steht ­ mit anderen worten wenn soziale und ökologische ziele gleichermaßen ökonomisch abgesichert sind anstelle eindimensionaler modelle die sich lediglich an gerade aktuellen technischen werten orientieren sind daher flexibilität und innovation gefordert wir die flensburger arbeiter-bauverein eg sind eine traditionsreiche wohnungsbaugenossenschaft mit sitz im nördlichen schleswig-holstein z zt bewirtschaften wir rd 2.200 genossenschaftswohnungen und rd 2.000 wohnungen für dritte und in der rechtsform des weg im rahmen einer altersbedingten nachfolgeregelung suchen wir zum 01.07.2012 ein ma ga z in 0111 vorstandsmitglied m/w beabsichtigt ist dem bewerber die möglichkeit einer einarbeitungszeit im hinblick auf die künftige beschäftigung und die besonderheiten der örtlichen gegebenheiten nach absprache einzuräumen der schwerpunkt dieser position liegt in der strategisch erfolgreichen weiterentwicklung unserer genossenschaft daher sind erfahrungen in führungspositionen in der wohnungs und immobilienwirtschaft wünschenswert neben einem betriebswirtschaftlichem studium oder einer adäquaten fachbezogenen ausbildung erwarten wir kenntnisse über bautechnische abläufe und einer positiven einstellung zum genossenschaftswesen die partnerschaftliche zusammenarbeit mit dem vorstandsvorsitzenden setzen wir genau so voraus wie einen kooperativen führungsstil soziale kompetenz und integrative fähigkeiten unternehmerisches denken verantwortungsbewusstsein und erfahrungen in der mitarbeiterführung runden ihr profil ab unser angebot richtet sich auch an jüngere bewerber ihre bewerbung mit angabe ihrer gehaltsvorstellung senden sie bitte an den aufsichtsratsvorsitzenden herrn hans peter rossen flensburger arbeiter-bauverein eg husumer straße 314 24941 flensburg ener giekonferenz 13

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