IL GEOMETRA MOLISANO n. 10

 

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IL GEOMETRA MOLISANO n. 10

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PERIODICO D’INFORMAZIONE DEl COllEGIO GEOMETRI E GEOMETRI lAuREATI DEllA PROVINCIA DI CAMPOBASSO n. 10 Anno 2010 Catasto Topografia urbanistica Cultura Edilizia Sicurezza Immobili & Condominio Attività del collegio Finestra sull’Istituto per Geometri “G. Pittarelli” Registrazione periodici presso il Tribunale di Campobasso n. 239/99 POSTE ITALIANE Spa - Spedizione in abbonamento postale art. 1 comma 2 del D.L. n. 353/03 conv. in L. n. 46/04. Direzione Commerciale Business Campobasso

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Planimetria in scala di passi, elaborata da antichi agrimensori.

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Regio Tratturo Pescasseroli-Candela SS 17 “Dell’Appennino Abruzzese Appulo- Sannitico” epoca Napoleonica Tratturo “Celano-Foggia” - Reintegra del 1883 Confine tra comuni (F=Frosolone) IS Termini lapidei

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Campobasso “le mete” (mucchi di fieno)

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PERIODICO D’INFORMAZIONE DEL COLLEGIO GEOMETRI E GEOMETRI LAu REATI DELLA PROVINCIA DI CAMPOBASSO Redazione Piazza Molise, 25/27 86100 CAMPOBASSO Tel. 0874 493841 0874 494034 Fax 0874 493862 e-mail: info@geometricb.it - collegio.campobasso@geopec.it sito web: www.geometricb.it Direttore responsabile Cesare ROMANO Coordinatori editoriali Antonio DI BIANCO Giannino SIMIELE Campobasso Antico portale su via Sant’Antonio Abate. Comitato di redazione Antonella BIZZARRO Benito SULIANI Marco D’ANGELO Michele CIANCIULLO Giancarlo LIONELLI Giancarlo PETTI Nicola TRIVISONNO Omar SALOTTO Editing Giancarlo LIONELLI Fotografie Michele CIANCIULLO Stampa Tipolitografia Fotolampo

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Piazza Molise, 25/27 86100 CAMPOBASSO Tel. 0874 493841 0874 494034 Fax 0874 493862 COLLEGIO GEOMETRI E GEOMETRI LAu REATI della Provincia di CAMPOBASSO e-mail: info@geometricb.it collegio.geometri@geopec.it sito web: www.geometricb.it Consiglio Direttivo quadriennio 2009-2013 Presidente MOLINARO geom. Alberto Vice Presidente MASCIA geom. Gennaro Segretario SULIANI geom. Benito F. Tesoriere D’ANGELO geom. Marco Consiglieri CIOCCA geom. Salvatore D’ADDARIO geom. Giovanni DI BIANCO geom. Antonio DI RENZO geom. Claudio QUIQUERO geom. Giuseppe Orario di apertura al pubblico u fficio Collegio dal lunedì al giovedì dalle 8.30 alle 13.00 e dalle 15.00 alle 18.00 il venerdì dalle 8.30 alle 13.00

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pag. 4 pag. 6 pag. 8 pag. 12 pag. 19 pag. 21 pag. 34 pag. 27 pag. 33 pag. 35 pag. 38 EDITORIALE tra piano casa e legge sismica DALLA PRESIDENZA & CONSIGLIO DIRETTIVO La formazione professionale LE VALUTAZIONI IMMOBILIARI Le novità introdotte dal codice ABI MERCATO IMMOBILIARE Tra le ombre della crisi e le luci del piano casa INFORMATICA E TECNOLOGIA Animation CULTURA Storia di San Michele EDILIZIA SPORTIVA Le barriere architettoniche negli impianti sportivi ATTIVITÀ DELL’ISTITUTO TECNICO PITTARELLI Progetto di un edificio polifunzionale CONSULTA FEMMINILE L’impegno della consulta provinciale femminile AGGIORNAMENTO ALBO PROFESSIONALE Note dalla segreteria INFORMATIVA Formazione professionale continua

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EDITORIALE Tra piano casa e legge sismica, quando la confusione normativa “paralizza” i professionisti a cura di Cesare Ro m a n o Nell’augurare a tutti i colleghi geometri buone vacanze estive, già fatte o da farsi, lancio dalle pagine del “Geometra Molisano” qualche spunto di riflessione su alcuni temi particolarmente “caldi” nel dibattito professionale. Mi riferisco alle norme del piano casa, approvato con legge regionale n. 30 del 11 dicembre 2009, e alle recenti notizie riferite alla problematica interpretazione della normativa sismica applicabile rispettivamente ai fabbricati privati ovvero alle opere pubbliche. Sul piano casa regionale. La legge, approvata in dicembre e successivamente modificata in alcuni punti, è stata oggetto di numerosi convegni ed approfondimenti manualistici sia da parte dell’Unitel (unione nazionale tecnici degli enti locali) che da parte delle organizzazioni dei costruttori edili nell’ambito di eventi molto partecipati e di elevato livello tecnico. Anche grazie agli spunti emersi in tali occasioni, la Regione ha inteso istituire un comitato di supporto ai Comuni nell’applicazione delle norme contenute nella legge, coinvolgendo anche i rappresentanti delle categorie professionali, inclusa quella dei geometri. Il provvedimento che istituisce il comitato, in realtà , è apparso piuttosto “debole”, in quanto non ha attribuito allo stesso un ruolo vincolante come, invece, sarebbe stato necessario. Ma i problemi maggiori, nell’applicazione del piano casa, sono venuti in realtà da come i Comuni hanno inteso attuare le relative norme, adottando delibere talvolta palesemente discriminatorie, come è il caso di Bojano, dove è stata redatta una perimetrazione al di fuori di ogni criterio urbanistico, attualmente infatti al vaglio della magistratura amministrativa, che ha prodotto il paradosso che zone omogenee sono state inspiegabilmente smembrate in base ai desiderata degli amministratori; 4

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PRESIDENTE altre volte atti ragionevoli, come è il caso di Campobasso ove ora si attende la seconda perimetrazione che tarda ad arrivare essendo decorsi i termini di centoventi giorni; altre volte, come nel caso di Termoli, atti di pianificazione che potrebbero ingenerare problemi urbanistici da non sottovalutare, con riferimenti ai cambi di destinazione d’uso e all’istituto anomalo della “monetizzazione” degli standard, con grave rischio di privare intere aree della città , anche densamente urbanizzate, dei servizi minimi ai cittadini, con ogni pregiudizio per la qualità della vita. Il secondo spunto di riflessione riguarda invece la recente querelle tra la struttura del commissario delegato e gli ordini professionali sull’incerta applicazione delle norme sismiche ai progetti privati della ricostruzione post sisma dei Comuni del cratere. Si tratta di una classica situazione in cui, nell’incertezza della normativa applicabile, a farne le spese sono i professionisti, chiamati talvolta a “dover ricominciare da capo”, e gli stessi cittadini che a distanza di anni sono ancora fuori dalla propria abitazione senza alcuna certezza sulla data entro la quale potranno farvi rientro e soprattutto sulla effettiva possibilità che quei finanziamenti vengano erogati. Forse, se qualche volta ci si parlasse di più , nei consessi istituzionali di concertazione tra legislatore e tecnici, alcuni problemi si eviterebbero senza neppure troppe difficoltà , e soprattutto senza arrecare pregiudizi ai professionisti e ai cittadini. Infine, desidero esprimere soddisfazione per l’esito del processo penale su alcuni profili della ricostruzione nel comune di Guardialfiera che vedeva imputati, tra gli altri, anche alcuni geometri, che sono stati appunto assolti. Senza entrare nel merito della sentenza, sono felice, sul piano personale e professionale, che i giudici abbiano la correttezza professionale dei colleghi e la insussistenza di comportamenti penalmente rilevanti. A loro, dunque, la mia personale solidarietà e, ritengo, di tutta la categoria, anche in risposta a quanti avevano forse un po’ troppo frettolosamente invocato dimissioni per ragioni a questo punto più di rancore personale che di opportunità deontologica. 5

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PRESIDENTE a ttività del Collegio ha attribuito consultando i libretti personali di formazione segnalando al Collegio eventuali anomalie. Si ricorda che il nome utente e la password sono stati comunicati a ciascun iscritto, tramite mail, subito dopo l’inserimento degli elenchi degli iscritti da parte del Collegio e al primo accesso, ambedue corrispondono al codice fiscale, successivamente la password poteva essere cambiata. Coloro che avessero smarrito la password possono rivolgersi alla segreteria del Collegio. Pertanto dal 1° gennaio 2010, ognuno di noi sarà tenuto al rispetto dei minimi annuali riferibili alla frazione di periodo quinquennale in cui è compreso, come da tabella indicata nell’articolo “dal Collegio”. di a lberto m o l i n a Ro Cari colleghi eccoci di nuovo al consueto appuntamento che il nostro giornalino ci concede per esaminare insieme la situazione della Categoria, le novità , le variazioni e purtroppo i problemi che non ci abbandonano mai. Le attività svolte fino ad oggi le conoscete, i numerosi corsi che oltre ad arricchire i nostri libretti di formazione costituiscono momenti di scambio non solo professionale ma anche sociale. E’ proprio la formazione a costituire uno dei punti principali delle nostre attività del consiglio. Quest’anno abbiamo organizzato appunto diversi corsi, molti dei quali gratuiti, proprio per dare la possibilità a tutti di restare nei minimi di crediti di formazione come stabilito dal Regolamento che il Consiglio Nazionale Geometri e Geometri Laureati ha approvato nella seduta del 10 novembre 2009 che costituisce parte integrante del Codice Deontologico ed è , quindi, applicabile a tutti gli iscritti all’Albo. L’argomento è trattato più dettagliatamente negli articoli a seguire pertanto vi consiglio solo di verificare attentamente sul sito del Consiglio www.cng.it i crediti che il Collegio L’obbligo formativo è valutato dal Consiglio del Collegio al termine dei periodi quinquennali, per l’avvio delle procedure di cui agli articoli 11 e 12 del Regio Decreto 11 febbraio 1929 n. 274. Tra i corsi, importante quello svolto il 30 giugno a L’Aquila dal tema “Verso Pregeo 10 – l’utilizzo delle reti GNSS per le attività catastali”, con la partecipazione di oltre set- 6

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PRESIDENTE tanta iscritti che hanno raggiunto il posto con due pullman offerti dal Collegio. L’incontro è stato particolarmente importante non solo per l’argomento trattato ma perché ha dato modo ai partecipanti di visitare la città . Il Presidente del Collegio dell’Aquila, Giampiero SANTONE, infatti ha fatto da “Cicerone” mostrandoci una città deturpata ma pronta alla rinascita con grinta e forza per continuare. Per quando riguarda L’Agenzia del Territorio molti sono a conoscenza della situazione che si è venuta a creare tra il Collegio e i dipendenti nata da una nostra segnalazione sul rallentamento e mal funzionamento dei servizi offerti al pubblico agli sportelli. Non mi sarei mai aspettato un risvolto di tali proporzioni che preferisco non commentare proprio perché penso di aver fatto solo ed esclusivamente gli interessi della categoria mettendo in gioco anche qualche amicizia personale. Molti ci hanno segnalato dei disservizi e noi, dopo ben quattro incontri verbali dai quali non è scaturito alcun risultato siamo stati costretti a scrivere, e successivene ad interpellare la direzione regionale e quella nazionale. Sappiate che alla lettera inviata dal Collegio al Direttore Provinciale nel novembre 2009 a tutt’oggi non abbiamo ricevuto alcuna risposta. Certo abbiamo ricevuto una lettera minatoria da parte delle R.S.U. dell’Ufficio con le quali ritengo di non avere nulla a che fare, non era loro i soggetti ai quali ci siamo rivolti, non sono loro le persone alle quali il Collegio deve rendere conto, non abbiamo indirizzato la benché minima accusa al personale dipendente. Certo ce la stiamo mettendo tutta per ricucire, non si può andare avanti così , non si può più sentire la frase agli sportelli “voi geometri con l’ufficio avete chiuso” noi siamo una parte vitale di quell’ufficio, ne curiamo giornalmente l’aggiornamento e versiamo in quelle casse fior di quattrini. Mi auguro che le ferie estive possano servire a riportare la giusta serenità per un dialogo costruttivo che è sempre esistito tra la categoria e l’Ufficio e che oggi si è bruscamente interrotto. Per il ruolo che rappresento farò di tutto per ricostruire questo rapporto e come sempre resto a disposizione degli iscritti. Da quando sono stato eletto Presidente faccio solo quello che gli iscritti mi chiedono di fare, condividendolo e sposando le giuste cause. Sono anche convinto che ho il potere, attribuitomi democraticamente dagli elettori, di scrivere una lettera e se qualcuno non la condivide può liberamente aderire alla raccolta firme proposta da un funzionario del Catasto contro il Presidente del Collegio. A fine mandato saranno gli elettori a giudicarmi e se lo vorranno potranno liberamente designare il Presidente che fa piacere al Catasto, certo io a questi giochini non ci sto, sono una persona libera che pensa con la propria mente, si confronta con gli altri e agisce secondo coscienza io non ho posti o poltrone da difendere, cerco, insieme a tutto il Consiglio Direttivo di fare del mio meglio solo ed esclusivamente per la categoria tenendo lontana da essa la politica ed i giochi di potere. Di questo dovete darmene atto ed è altrettanto giusto che ci siano delle persone che dissentono dalle nostre idee e sarebbe opportuno che democraticamente espongano il loro pensiero a chi di dovere assumendosi la responsabilità di proporre l’alternativa valida. Infine vi ricordo che la Segreteria del Collegio resterà chiusa dal 9 al 20 agosto e colgo l’occasione per augurare a tutti buone vacanze. 7

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ESTIMO Procedure estimative l e novità introdotte nel Codice delle Valutazioni i mmobiliari dell’a b i Deontologico del valutatore; • le linee guida per le valutazioni ai fini della concessione del credito; • le linee guida per la valutazione degli immobili agricoli; • le linee guida per la valutazione delle quote condominiali di proprietà . L’esigenza di introdurre una serie di criteri di omogeneità in questa materia è avvertita da tempo a vari livelli, sia con riferimento specifico agli indicatori di superficie o di volume, alle metodologie di valutazione adottati (per capitalizzazione del reddito, per stima comparativa, ecc.) e allo stesso concetto di valore che per il livello di professionalità dei periti incaricati della valutazione. L’obiettivo che si intende perseguire è di introdurre principi operativi che consentano di eseguire valutazioni degli immobili a garanzia dei crediti secondo parametri di certezza del prezzo e trasparenza nei confronti di tutti gli stakeholders sia privati (clienti mutuatari, agenzia di rating, ecc.) che Istituzionali (Banca d’Italia, Agenzia delle Entrate, ecc.), nell’ottica di concorrere a modernizzare il mercato del mortgage credit, rendendolo più efficiente, dinamico ed integrato a livello Europeo. La trasparenza e la corretta valutazione degli immobili rappresenta un elemento essenziale per garantire la stabilità dell’industria bancaria sia nelle operazioni di erogazione dei crediti che nelle emissioni/acquisizioni di titoli rivenienti da operazioni di cartolarizzazione e di obbligazioni bancarie garantite. Gli International Valuation Standards (IVS) sono promossi dall’International Valuation Standard Committee (IVSC) di Londra, organizzazione non governativa membro delle Nazioni Unite con lo scopo di stabilire “un complesso di rego- a cura di a ntonio d i b i a n Co L’associazione Bancaria Italiana in collaborazione con il Consiglio Nazionale dei Geometri e Geometri Laureati, ha definito il codice di valutazione immobiliare. Con questo strumento, l’associazione Bancaria Italiana, intende stabilire dei criteri con riferimenti specifici: a) gli indicatori di superficie o di volumetria b) al livello di professionalità dei periti incaricati della valutazione c) alle metodologie di valutazione addotte (per la capitalizzazione del reddito, stima comparativa, ecc.). Il Codice delle Valutazioni Immobiliari definisce inoltre: il Codice Etico- 8

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ESTIMO Procedure estimative le uniformi e condivise di natura metodologica e applicativa, raccolte e presentate in modo sistematico” per la stima degli immobili. In Italia gli IVS sono recepiti nel Codice delle Valutazioni Immobiliari. In questi ultimi tempi, a distanza di molto tempo dalla loro creazione a livello internazione, è aumentato l’interesse per questa “novità ”: vengono promossi corsi di formazione professionale e viene proposto un software dedicato. Di recente anche l’associazione bancaria italiana (ABI) ha adottato gli IVS per la stima degli immobili dati in garanzia per le esposizioni creditizie. Anche in qualche scuola si sta dimostrando un primo interesse nei confronti di queste procedure. Codice per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie o b i ETTi Vi d EGl i i VS Pur essendo condivisibile, e quindi auspicabile, un’uniformità metodologica e un maggior rigore procedurale nell’esecuzione delle stime, non mancano alcune perplessità nell’applicazione degli IVS che sorgono già dall’impegnativa dichiarazione di intenzioni: “L’obiettivo che si intende perseguire è di introdurre principi operativi che consentano di eseguire valutazioni degli immobili a garanzia dei crediti secondo parametri di certezza del prezzo e trasparenza” (Codice delle valutazioni degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie, pag. 3). Stona, forse, in un contesto di probabilità estimativa, la parola “certezza”... Ma, al di là delle chiose lessicali, alcuni punti qualificanti delle procedure IVS sembrano essere in contrasto con certi capisaldi della scuola estimativa italiana (che ha dato alcune definizioni “condivise” da molto tempo) e manifestano, non meno di certe procedure semplicistiche che si vedono applicate in ambito professionale, perplessità di ordine pratico. a SPETTi ECo n o m i Ci E m ETo d o d i STi m a La teoria estimativa italiana ha definito sei tipi di valore o aspetti economici di stima, di cui due fondamentali (mercato e costo), più il valore di capitalizzazione. Gli altri tre aspetti economici sono considerati derivati dai primi due (trasformazione, complementare, surrogazione). Negli IVS, invece, il tipo di valore sembra essere uno solo: il valore di mercato, che può essere determinato con tre metodi 1. “metodo del confronto di mercato”; 2. “metodo finanziario” (per capitalizzazione del reddito); 3. “metodo dei costi”. 9

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ESTIMO Procedure estimative Questa impianto dottrinale destabilizza uno dei capisaldi della teoria estimativa italiana, insegnata da molti decenni nelle scuole di ogni ordine e grado. Infatti si è sempre affermato (come ci è stato insegnato dai maestri della scuola estimativa italiana) che il metodo di stima del valore di mercato è unico e consiste nella comparazione, mentre il costo e la capitalizzazione dei redditi sono due altri tipi di valore. i l “m ETo d o d El Co n FRo n To d i m ERCa To ” (Pm) è dato dal rapporto tra la variazione del prezzo (P) e la variazione della caratteristica (o parametro p di confronto nella terminologia tradizionale), Con i prezzi marginali si eseguono gli aggiustamenti dei prezzi di mercato dei beni simili che vengono, per così dire, “normalizzati” in una “tabella dati”. L’aggiustamento si ottiene moltiplicando la variazione della caratteristica per il relativo prezzo marginale: (p1- p2) Pm. Con i prezzi “normalizzati” si ricava il valore del fabbricato oggetto di stima. Il perno di tutto il procedimento è quindi il prezzo marginale ed è proprio su questo punto che si concentrano due ordini di difficoltà pratiche: - le variazioni di prezzo che si rilevano sul mercato dipendono da un insieme di caratteristiche (non da una sola caratteristica) e non è semplice, per non dire impossibile, stabilire di quanto ognuna ha inciso esattamente sulla variazione; - le caratteristiche qualitative non sono facilmente parametrizzabili, se non con un giudizio soggettivo. La procedura IVS prevede poi che la stima possa essere svolta anche sulla base dei dati di un solo fabbricato simile: “si selezionano uno o più immobili di confronto” (Codice…, op. cit.,R.3.4.3). Quindi basterebbe anche un solo fabbricato per determinare un prezzo marginale o per effettuare completamente una stima… La teoria “tradizionale” (principio dell’ordinarietà ) é la statistica ritengono invece che la “rigorosità ” di una media dipenda dall’analisi di molti dati. l E “PERPl ESSi Ta ’” Gli IVS affrontano una delle problematiche più importanti nella stima degli immobili e cioè la rigorosità del procedimento. Il “metodo del confronto di mercato è il metodo più diretto e appropriato per stimare il valore di mercato” . Questa affermazione è del tutto condivisibile, ma nella fase di applicazione pratica sorgono alcune perplessità . Infatti il tipo di procedimento proposto dagli IVS è una procedura multiparametrica basata su caratteristiche quantitative e qualitative nell’ambito di un ben preciso segmento di mercato immobiliare. La rigorosità del procedimento starebbe nel rilievo effettivo di dati di mercato (alcune contrattazione note a chi esegue la stima) e nel prezzo marginale che consente di parametrizzare obiettivamente l’incidenza sul valore di ogni caratteristica dell’immobile. Il prezzo marginale 10

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ESTIMO Procedure estimative Restano però insolute, in seguito a queste prime e brevi osservazioni, al di là degli aspetti dottrinali, alcune difficoltà pratiche. Il rilievo esaustivo dei dati di mercato (o di costo) e la parametrizzazione oggettiva del procedimento sembrano purtroppo ancora un’utopia. È invece sempre presente la soggettività del perito che rende, oggi più o meno come allora, opinabile la stima (che resta un giudizio, non una misura). Queste difficoltà pratiche ricordano quelle della stima “analitica”, per capitalizzazione del reddito, di cui tanto si è discusso in passato (e a cui qualche “nostalgico” è ancora affezionato), che avrebbe permesso di effettuare la stima “razionale” o, come si direbbe oggi, la stima “perfetta”. E’ comunque iniziato, forse, un percorso che, se affiancato da una adeguata banca dati pubblica del mercato immobiliare, potrà dare un contributo al miglioramento e, appunto, alla standardizzazione delle procedure di stima degli immobili. Per il momento l’IVS viene proposto come un prodotto, anche commerciale, costituito da know-how e software, offerto principalmente ai professionisti (valutatori esperti). Tuttavia la rigidità e complessità del procedimento, anche per stime semplici (per le quali il mercato offre sufficienti informazioni su base monoparatrica), lasciano pensare che i procedimenti cosiddetti empirici continueranno ad essere usati per parecchio tempo. Il loro punto di forza sono i valori unitari ordinari, frutto di una media su grandi quantità di dati (agenzie immobiliari) e i coefficienti correttivi (usati anche come espressione dei prezzi marginali). La semplicità rende il procedimento affidabile: i valori stimati sono sovente verificati ex-post in reali transazioni. Forse anche per questo motivo, di fatto, gli IVS, nonostante l’ormai abbondante numero di esperti formati, soddisfano una parte marginale delle richieste estimative. Infatti, se si esclude la scelta di campo dell’ABI (per la quale si effettuano solo stime in un contesto non conflittuale e prudenziale), negli ambiti giudiziari gli IVS sono per il momento ignorati. 11

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