Revista Inteligencia Inmobiliaria

 

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Tercera Edición

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Caen barreras geograficas para los negocios gracias a las tecnologías Grupo Guerrero: 63 años de éxitos en El Salvador La revista de los negocios inmobiliarios de la región. ENERO 2014 TERCERA EDICIÓN LOGÍSTICA Y DISTRIBUCIÓN: OPORTUNIDADES PARA EL DESARROLLO INMOBILIARIO INDUSTRIAL CENTRO CORPORATIVO EL TOBOGÁN: CONSTRUCCIÓN BAJO LOS MÁS ALTOS ESTÁNDARES DE SOSTENIBILIDAD Accelerating success.

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Director ejecutivo Tomás Nassar Presidente de Colliers International Costa Rica tomas.nassar@colliers.com Editora asociada Angie Salazar Novum Comunicaciones asalazar@novumcomunicaciones.com Consejo editorial Aris Stamatiadis aris.stamatiadis@colliers.com Javier Sauma jsauma@nassarabogados.com Daniel Álvarez daniel.alvarez@colliers.com Yamilette Duarte yamilette.duarte@colliers.com Federico Guardia federico.guardia@colliers.com Diseño y diagramación Rodolfo Carrillo diseno@novumcomunicaciones.com Alberto Araya publicidad@novumcomunicaciones.com Corrección de estilo Henry Alvarado info@novumcomunicaciones.com Fotografía Agencia Novum info@novumcomunicaciones.com Mercadeo y ventas mercadeo@novumcomunicaciones.com Tel: 2253 8989 / 2253 3550 / 8995 3739 Impresión R.R. Donnelley de Costa Rica, S.A. Carta de la Editora Las empresas operadoras de logística son indispensables en la actualidad para un país en desarrollo. Estas se encargan de manejar desde los aspectos básicos hasta los procesos más especializados de la industria. El mercado busca con mayor interés a encargados externos de logística para la distribución y manejo de sus productos. En Costa Rica la creciente y moderada ola de empresas de logística que buscan tener sus sedes en este territorio les ha permitido a los desarrolladores y constructores especializarse en diferentes tecnologías y requisitos que estas compañías demandan. La industria de desarrollo ha vuelto su mirada a este gremio y actualmente Costa Rica cuenta con un 8% de disponibilidad con respecto a metros cuadrados en espacio destinado a naves industriales. Hoy en día estas empresas ocupan más del 16% de la demanda de naves industriales del país, haciendo a los complejos industriales logísticos una fuerza importante en la economía que se genera en el mercado inmobiliario. En esta edición buscamos rescatar datos clave que ayuden a entender a sus lectores la situación actual de este gremio en la región. Editora Novum Comunicaciones Angie Salazar

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contenido 5 INVERSIONES Un Mundo Cambiante 22 6-7 8-9 10 11 TEMA DE FONDO Logística y Distribución EMPRESARIAL Parque Empresarial y de Logística LifePark ACTUALIDAD COLLIERS ¿Qué es un profesional CCIM? TENDENCIAS Inversión Extranjera y el Desarrollo Inmobiliario Industrial 13-14 SOSTENIBILIDAD Parques Industriales Sostenibles 16-17 COMPETITIVIDAD Zona Franca La Lima 18 18-19 DESARROLLO Turrialba 20-21 REGIONAL Grupo Guerrero 22-24 EMPRESARIAL Centro Corporativo El Tobogán 25 LEGAL Mejoramiento en Procesos Logísticos 33-34 LEGAL Asesoría en zonas francas 16

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INVERSIONES CAEN BARRERAS para los negocios gracias a la tecnología Sandro Zolezzi CINDE GEOGRÁFICAS A inicios de setiembre de cada año el Foro Económico Mundial publica el Índice de Competitividad Global. Este contempla más de un centenar de naciones, a las cuales analiza por su capacidad para competir. Específicamente, el Índice mide las diferencias, en datos y percepciones, entre países en temas que afectan el atractivo de cada economía como lugar ideal para invertir, como son: la calidad de las instituciones públicas, del desarrollo económico, de la infraestructura, la calidad de la burocracia y el nivel de corrupción, la seguridad ciudadana, la calidad de la educación y la capacidad innovadora de su gente. Costa Rica se ubicó este año en el lugar 54 entre 148 países en este índice, a pocas posiciones de estar en el tercio superior de “los mejores en la clase”. Hace seis años Costa Rica ocupaba la posición 59 entre 134 países, más cerca de la medianía de la tabla que del tercio superior. De acuerdo con el último reporte, Costa Rica continúa subiendo en este importante ranking. Hay mejoras en la capacidad de innovación, en la apertura económica y en la calidad de la educación que le han permitido al país ofrecer una fuerza laboral educada y entrenada con una buena capacidad de absorción de nuevas tecnologías. Este buen posicionamiento refuerza la importancia de atender los retos que tiene Costa Rica por delante y que reconocemos con claridad. Ciertamente hemos venido trabajando por atender temas específicos en sectores tales como infraestructura y servicios relacionados, pero no podemos cesar en estos esfuerzos. Ciertamente el que Costa Rica continúe siendo una de las sedes más reconocidas para la IED en el continente americano depende en gran medida del trabajo que realicemos internamente para ser cada día más competitivos, y en esta meta se requiere que todos los sectores continúen uniéndose para trabajar en conjunto. INTELIGENCIA INMOBILIARIA I 5 Cada cierto tiempo en el mundo aparecen conceptos, ideas o frases que tratan de sintetizar fenómenos sobre los avances tecnológicos y las transformaciones que estos producen en el modo de vida de las personas. Después de un tiempo estas frases pasan a ser parte del lenguaje cotidiano, como ocurrió en los 70 con el concepto de aldea global. Luego, a mediados de los 80 se decía que encontrábamos computadores por todas partes y en los 90 todos estábamos convencidos de que todos los negocios se harían a través de las puntocom creadas con la llegada de Internet. Más recientemente aparece en escena la frase que acuñó el periodista Thomas Friedman (2005) para referirse a las consecuencias de la globalización: “el mundo es plano”. Según Friedman, desde el año 2000 se ha entrado en una era completamente nueva, donde ya las barreras geográficas para los negocios cayeron gracias a la tecnología. Esta frase ganó rápida aceptación entre quienes consideran que estamos en un periodo en que la distancia no es un obstáculo para acercarse a cualquier mercado, que las oportunidades se multiplican infinitamente y que las ideas se comparten en forma global. Sugieren que estamos en un periodo inédito y que experimentamos cambios a toda velocidad. Aunque Friedman tiene gran razón en la utilidad que ha tenido la tecnología para la globalización de los negocios, es indudable que en el tema de atracción de inversión extranjera directa los países que desean ser sedes de compañías de primer mundo tienen el papel indispensable de velar por la competitividad de sus condiciones internas. Deben buscar que estas sean las adecuadas para albergar las operaciones y crecimiento de las empresas, mientras además compiten paralelamente con el resto de naciones que desean captarlas.

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TEMA DE FONDO LOGÍSTICA Y DISTRIBUCIÓN: Inteligencia Inmobiliaria. Colliers International Costa Rica OPORTUNIDADES PARA EL DESARROLLO INMOBILIARIO INDUSTRIAL Las actividades relacionadas con la logística y la distribución responden a los requerimientos que son necesarios al iniciarse el ejercicio comercial que existe entre empresas u organizaciones, ya sean exportadoras o importadoras. Estas actividades exigen una plena sincronización entre los compromisos de entrega negociados y la capacidad real de la cadena de suministros que se establece entre las partes. La distribución de bienes procedentes de países lejanos obliga a los especialistas a diseñar y ejecutar estrategias conjuntas para la comercialización y el movimiento eficiente de las mercancías. La distribución física y eficiente de mercancías entre muchos orígenes y muchos destinos, que es la política de distribución que se está llevando a cabo hoy en día, conlleva a disponer de terminales de consolidación de operaciones tanto nacionales como internacionales. Estos Centros de Distribución (CEDI) efectúan este papel estructurado de los servicios de transporte, ya sea para una empresa en particular o para varias simultáneamente. Sin embargo la ubicación de un Centro de Distribución en un territorio no es un trabajo fácil y de ello dependerá que la locación, la infraestructura y la conectividad lleguen a agregarles valor a los productos que se comercializan. La gran cantidad de tratados comerciales entre países y el comercio en línea han hecho que la logística se desarrolle en las empresas no solamente como un arma para reducir los costos ligados al desplazamiento de los productos, sino también como un elemento fundador de las políticas empresariales. Hoy en día la logística se reconoce como una gran herramienta comercial e impulsadora de ventajas competitivas dentro de empresas que se ubican en mercados muy exigentes. Recientemente en Costa Rica algunas empresas han optado por desarrollar sus propios centros logísticos, no solo por una necesidad de ahorro sino porque en la actualidad ningún complejo industrial les ofrecía las condiciones de servicio, tamaño y ubicación que requerían para sus planes de crecimiento. 6 I INTELIGENCIA INMOBILIARIA

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Por otro lado, existen alternativas de complejos de bodegas con buenos servicios e infraestructura, sin embargo la ubicación no es la ideal para que las empresas realmente consideren rentable establecer sus operaciones de distribución en dichos complejos. DEMANDA POTENCIAL: USO LOGÍSTICO En los requerimientos para logística, los rangos de área van desde los 5.000 m² hasta los 15.000 m². Las necesidades de instalación en términos de plazo van desde los 5 meses hasta los 2 años, predominando actualmente los 12 meses. En cuanto a las características de los inmuebles, el sector logística se caracteriza por demandar las siguientes: • El área de almacenamiento debe medir entre 1.000 m² y 20.000 m² aproximadamente. Los edificios y estructuras de las bodegas deben ser de un tamaño, construcción y diseño tal que faciliten su mantenimiento y las operaciones sanitarias para cumplir con el propósito de almacenamiento, manejo y protección contra la contaminación de los productos. • Es importante que los edificios tengan algún tipo de protectores en puertas y ventanas. Actualmente la oferta inmobiliaria del sector logística supera los 180.000 metros cuadrados y mantiene niveles de disponibilidad superiores al 10,00%, sin embargo los requerimientos inmobiliarios para este uso superan considerablemente la oferta existente y necesitan ubicaciones con mejores accesos y conectividad con los principales accesos hacia los puertos, aeropuertos y rutas nacionales. OFERTA: NAVES INDUSTRIALES (USO LOGÍSTICO) SEP 07 - JUN 13 • En el caso de las bodegas, el diseño debe estar adecuado de manera tal que estén protegidas del ambiente exterior mediante paredes que impidan la entrada de animales, insectos, roedores, plagas u otros contaminantes del medio como humo, polvo y vapor. • El espacio dentro de las bodegas debe ser suficiente para cumplir satisfactoriamente con todas las operaciones de carga, descarga y almacenamiento, y que a su vez permita realizar el proceso de limpieza. Los espacios de almacenamiento entre las estibas y las paredes deben ajustarse y no tener obstáculos, de manera que permitan a los empleados realizar sus labores de limpieza en forma adecuada, así como las operaciones de manipulación de productos en los racks utilizando los montacargas. INTELIGENCIA INMOBILIARIA I 7

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EMPRESARIAL LIFEPARK: UNA UBICACIÓN ÓPTIMA Inteligencia Inmobiliaria PARQUE EMPRESARIAL Y DE LOGÍSTICA El Parque Empresarial y de Logística LifePark se ubicará en El Coyol de Alajuela. Con una extensión de 54 hectáreas, albergará empresas tanto bajo el Régimen de Zona Franca como nacionales. A nivel de zona franca, las características de El Coyol de Alajuela han probado ser de gran atractivo para empresas de manufactura de alta tecnología e implementos médicos, por lo que la ubicación de LifePark y su conveniente infraestructura hacen de este parque una opción muy atractiva para este tipo de compañías, así como para sus proveedores. La cercana ubicación a otros desarrollos como Zona Franca Coyol, Propark, Zona Franca BES e instituciones educativas como el INCAE, INA, CUNA y UTN, entre otras, hace de este sector un área ideal para atraer firmas de alto valor agregado. Adicionalmante la cercanía al aeropuerto y la proximidad a las rutas 1 y 27 permiten que empresas de logística o compañías cuyas bodegas de distribución requieren un fácil y rápido acceso visualicen a LifePark como un centro vital de operaciones. La zona de El Coyol está creciendo muy rápido. Los CEDI, de Walmart, Importadora Monge, Laica, Gollo, Constenla y Estilos, entre otros, se han trasladado recientemente a este sector para aprovechar estos beneficios. 8 I INTELIGENCIA INMOBILIARIA

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Tanto las empresas proveedoras como de logística o centros de distribución tienen los mismos requerimientos a nivel de infraestructura y servicios que las compañías grandes y en la mayoría de los casos cumplen con altos estándares para el adecuado cumplimiento de normativas. La ubicación estratégica, los servicios públicos y el respaldo y solidez financiera de dos grupos costarricenses con amplia trayectoria como Cuestamoras y el Grupo Garnier & Garnier son otras fortalezas de LifePark. LifePark contará con planta de tratamiento de aguas, recolección de basura, mantenimiento, seguridad y amplias áreas comunes. Con el fin de proveer los mejores servicios a los clientes instalados en el parque, este será alimentada por dos circuitos separados, independientes, cada uno proveniente de una subestación de poder diferente, capaz de cubrir los requerimientos eléctricos totales del parque de ser necesario, asegurando un servicio de la más alta calidad. El sistema de agua potable redundante asegurará la disponibilidad y presión del líquido que podrá abastecerse de los pozos municipales (AyA) y privados en sitio. Por último, LifePark contará con un sistema de telecomunicaciones de alta calidad, que estará en manos de empresas especializadas a través de varios proveedores locales como ICE y Cable Tica, entre otros. LifePark tendrá un terreno para uso industrial mixto con una capacidad de construcción de 200.000 m2 y más de 75.000 m2 de áreas verdes, con lotes desde 5.000 m2 hasta 50.000 m2. Este tipo de áreas permitirá un producto para empresas con posibilidades de expansión de 5 a 6 años. INTELIGENCIA INMOBILIARIA I 9

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ACTUALIDAD COLLIERS ¿QUÉ ES UN PROFESIONAL CCIM? La reconocida certificación a nivel mundial CCIM (Certified Commercial Investment Member) es otorgada a profesionales de alto nivel en la industria inmobiliaria corporativa. El pin CCIM se gana completando un proceso de designación que garantiza que los CCIM son profesionales de alto nivel no solamente por su conocimiento académico sino también por su experiencia manejando proyectos de cierta envergadura. El exclusivo grupo de ejecutivos CCIM incluye a asesores inmobiliarios, asesores de inversión, peritos, gerentes de portafolios corporativos, banqueros y otros. Un CCIM es parte de una red global de profesionales en la industria inmobiliaria corporativa con presencia en más de 30 países. Esta red profesional les permite a sus miembros concretar exitosamente miles de transacciones cada año, valoradas en más de US$200 billones. Los miembros certificados completan un currículo de entrenamiento que cubre las principales aristas relacionadas con el negocio inmobiliario, incluyendo como ejes principales los siguientes módulos: Ética Profesional, Finanzas Inmobiliarias, Investigación y Análisis de Mercados, Asesoría en Inversiones, Análisis y Estrategia para Usuarios. Los candidatos deben demostrar con documentación confiable su involucramiento directo liderando proyectos y transacciones por un monto mínimo de US$5 millones donde hayan tenido que utilizar las distintas herramientas que van aprendiendo durante los meses de entrenamiento para poder ejecutar los negocios exitosamente. Daniel Álvarez / Director Soluciones Corporativas Colliers International Costa Rica, CCIM daniel.alvarez@colliers.com Como parte de su compromiso con la sofisticación del mercado inmobiliario en Centroamérica, varios profesionales de Colliers International en Costa Rica han invertido su tiempo y recursos para obtener la certificación CCIM en Estados Unidos y traer todo ese conocimiento y herramientas al mercado regional. Estos recursos le han permitido a este grupo de profesionales de Colliers manejar proyectos de un alto grado de sofisticación en la representación de empresas Fortune 500. La empresa inmobiliaria con mayor crecimiento en forma consecutiva en los últimos siete años. Con el título de “Energize and Connect”, durante el mes de septiembre se llevó a cabo la conferencia anual de las Américas. Más de 1.500 profesionales de Colliers International procedentes de más de 150 oficinas de Canadá, América Latina y EE.UU., así como invitados de todo el mundo, participaron en la ciudad de Atlanta durante tres días en uno de los eventos más grandes en la historia de Colliers International. Los participantes asistieron a reuniones, sesiones de trabajo y capacitación, así como encuentros de liderazgo ejecutivo, cenas y recepciones, con el objetivo de mejorar el trabajo como 10 I INTELIGENCIA INMOBILIARIA equipo y reforzar la integración de los profesionales de todas las regiones representadas. El evento de este año ha sido el de mayor asistencia y contó con representantes de oficinas de Colliers de todo el mundo. Durante la conferencia uno de los principales eventos fue el panel de CEO dirigido por el CEO Global, Doug Frye (a modo de talk show), cuyo principal objetivo fue mostrar los beneficios de contar con una empresa global conectada e integrada, y en donde se habló acerca de temas como: Tendencias Regionales, Clientes Clave, Construir una Cultura de Colaboración y Adopción de Herramientas. Cabe resaltar que se presentaron los resultados de crecimiento de las 10 principales compañías de servicios inmobiliarios a nivel global, donde Colliers International sobresale por haber sido la empresa con mayor crecimiento de forma consecutiva en los últimos siete años. Además el señor Javier Lomelin (CEO LATAM) tuvo la oportunidad de presentar a Latinoamérica y explicar el alto potencial de negocio que esta zona representa en el marco global de los negocios de Colliers International. Nuevamente queda en evidencia el gran compromiso de Colliers International por ser los mejores en el mercado inmobiliario.

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TENDENCIAS INVERSIÓN EXTRANJERA Y EL DESARROLLO INMOBILIARIO INDUSTRIAL Uno de los objetivos principales de Colliers International Costa Rica es reunir a los diferentes sectores para analizar y discutir temas directamente relacionados con el sector inmobiliario. En el mes de octubre la empresa asesora tuvo su acostumbrada reunión en el Hotel Real Intercontinental para discutir los costos y beneficios de la inversión extranjera en la economía local y cómo ha afectado de manera positiva o negativa al sector inmobiliario. A esta reunión asistieron representantes de cada uno de los sectores, entre los cuales se encontraban constructoras, desarrolladores, bancos y empresarios. Uno de los temas más importantes que se discutieron fue el de los beneficios que la inversión extranjera directa trae al generar empleos, aumentar la balanza de pagos, crear competencia y crecimiento económico. Sin embargo también se puso sobre la mesa el escepticismo que existe por la no reinversión de ganancias en la economía local. Las propuestas de Colliers International Costa Rica incluyen invertir en algunos aspectos elementales a los que se les debe poner atención para seguir siendo destino de la Inversión Extranjera Directa, (IED), el mejoramiento de la tramitología de permisos gubernamentales ya que podría caerse en burocracia; la implementación de un plan de infraestructura vial y de servicios públicos, y otros factores como la seguridad. Los sectores involucrados en esta reunión convinieron en que Costa Rica sigue siendo un destino ideal para las grandes empresas que quieren manejar sus operaciones en un país con mano de obra capacitada y óptimas condiciones inmobiliarias. Álvaro Monge Grupo Monte Cristo El mercado ha sido muy dinámico en los últimos cinco años y las tertulias nos dan a los involucrados en el mercado la pauta para cumplir con las exigencias y estándares de mercados más complejos de empresas de clase mundial. El comportamiento ha provocado cambios que cuesta entender o visualizar. El hecho de que las tertulias sean combinadas entre desarrolladores, inversionistas, bancos y empresas hace que surja mucha retroalimentación para todos los sectores involucrados. Cada mercado tiene su comportamiento. El de oficinas ha tenido un cambio en el tipo de cliente, en la actualidad busca mayor valor agregado de la mano de obra, viene con operaciones más complejas, espera aportes profesionales. La escala de cliente es más pequeña. Se interesa por áreas más pequeñas y se enfoca en los servicios complementarios como áreas de comidas, bancos, de servicios y sistemas sostenibles, esto les ofrece a sus colaboradores un ambiente más agradable y es menos probable la deserción laboral. El enfoque está en brindar condiciones atractivas a la mano de obra para tener un capital humano más estable. INTELIGENCIA INMOBILIARIA I 11 Repercusión de IED en Naves Industriales

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SOSTENIBILIDAD PRODUCCIÓN MAS LIMPIA Reto de los parques industriales María Fernanda Esquivel R., LL.M Consultor Escala El tipo de soluciones “end-of-pipe” que caracterizó por mucho tiempo el diseño de actividades industriales, enfocado en procesos de remediación, tratamiento y disposición de sustancias contaminantes definió la forma de crear parques industriales, lo que en nuestro caso llamamos zonas francas, así como sus marcos regulatorios aplicables en materia ambiental. La intensificación de impactos y su trascendencia a ámbitos de mayor escala ha justificado el desarrollo de conceptos como el de Ecología Industrial y producción más limpia. Dicha tendencia incorpora filosofías enfocadas en la reducción, la reutilización y reciclaje aplicado a la industria. Todo lo anterior enmarcado en una visión de desarrollo sostenible que no se quede en el clásico “conservar” como deber de toda persona y empresa que establezca operaciones en un territorio, sino también en derivar ventajas de índole económica, y que por último sean coherentes con sus expectativas de responsabilidad social. El concepto actual de Parque Industrial Sostenible involucra varias aristas que van desde el tipo de infraestructura hasta el consumo de energía, manejo de residuos, consumo de agua y materiales, entre otros. Dichos parques se caracterizan por conjugar una serie de intereses y acuerdos comunes entre las empresas y actores involucrados que persiguen mejores prácticas y desempeños ambientales, metas sociales y más altos rendimientos. Al trabajar de forma conjunta se encuentra el beneficio colectivo, siendo este mayor a la suma de los intereses individuales de los que conforman el parque industrial. Países como Japón y China han desarrollado de forma exitosa modelos de Parques Industriales Sostenibles. En Costa Rica se registra una tímida iniciativa que data de unos años atrás con la experiencia financiada por la organización GIZ en el Parque Industrial de Cartago. Como proyecto piloto su principal enfoque fue la inversión en eficiencia energética y el seguimiento a través de auditorías para contabilizar ahorros y validar la consecución de metas. Lamentablemente este tipo de iniciativas no cuenta con marcos reguladores que las promuevan, ni que les permitan un marco de acción a las entidades reguladoras, para que con su brazo “orientador” generen beneficios tanto al país como a empresarios deseosos de este tipo de espacios. Costa Rica tiene un vacío importante en la regulación de Parques Industriales Sostenibles. Tampoco cuenta con normativa que facilite o al menos oriente una adecuada gestión ambiental de zonas francas o parques industriales. Lo anterior a pesar de la vasta regulación de la temática ambiental. Actualmente el requisito a nivel de tramitación para empresas que desean acogerse al régimen se limita a la presentación de un informe sobre eventuales fuentes de contaminación que puedan derivarse del proceso productivo, o en su defecto, una copia certificada del formulario mediante el cual se solicita la viabilidad ambiental a la Secretaría Técnica Nacional Ambiental. 12 I INTELIGENCIA INMOBILIARIA

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Con miras a no volver más complicada la fase de permisos que debe seguir toda empresa para acogerse al régimen e instalar sus operaciones en un parque industrial, saltan a la vista opciones que pueden ser emprendidas por el sector privado para facilitar la gestión de dichos parques. Lo anterior no solo se traduciría en más rendimientos comunes para las empresas que participan, sino también en la búsqueda de una seguridad jurídica y técnica mayor. Dentro del espectro de posibilidades caben las alianzas con entidades reguladoras nacionales y de gobierno local con la finalidad de acortar plazos, prescindir de requisitos, mejorar tiempos de respuesta, implementar verdaderos canales de coordinación intergubernamental, entre otros. A nivel legislativo, el proyecto de Ley No. 18754 busca que las municipalidades atraigan inversiones y brinden beneficios fiscales a empresas que desean acogerse al Régimen de Zona Franca, siendo una posibilidad que se promueva la generación de ecoinnovaciones y buenas prácticas ambientales como condiciones y/o beneficios para pertenecer a este. Adicionalmente caben alternativas como el reconocimiento de estos esfuerzos de índole sostenible para el otorgamiento de ventajas a nivel de exenciones o aplicación de regímenes específicos de zona franca. En la actualidad empresas manufactureras que se encuentran sujetas o que desean pertenecer al Régimen de Zona Franca pueden acogerse a certificaciones como la ISO 14001, que constituye un estándar ambiental a nivel internacional, u optar por certificaciones LEED para ser catalogadas como un megaproyecto con la consecuente exoneración de un 100% de sus impuestos sobre la renta durante los primeros 8 años de pertenecer al régimen. El anterior enfoque puede servir como ejemplo más concreto de cómo al mezclar este tipo de esquemas de manejo ambiental o prácticas sostenibles se genera una plataforma de negocios y de distribución de beneficios para la colectividad. Para lograr más de este tipo de experiencias, basadas en normativa que les dé cabida, es necesario formalizar mayores canales de comunicación, y que el sector privado exija alternativas que le permitan instalarse en parques industriales modelo, con una inmediata satisfacción de necesidades para las empresas, pero también para las comunidades en las cuales se encuentran dichos parques. No debe perderse de vista además que una de las principales premisas para asegurar el éxito de este tipo de iniciativas radica en implantar el modelo de Parque Industrial Sostenible desde sus inicios. Hacer lo contrario implica gastos mucho más elevados que a la postre no resaltan las ventajas económicas que pueden derivarse de forma tan visible, generando una pérdida de interés en la empresa que valora ingresar a un esquema de este tipo. De igual manera, la generación de oportunidades en cuanto a encadenamiento productivo, selección de sitio y estrategias de mercado se vería limitada de no hacerse de forma planificada previo a la instalación de las empresas en el parque. El modelo de Parques Industriales Sostenibles implica un cambio importante a nivel de planificación, diseño, construcción y manejo. Su implementación dependerá de un óptimo análisis a nivel económico, técnico y ambiental, siendo para ello relevante que existan medidas regulatorias que permitan y fomenten este tipo de centros de producción, que no solo aportan beneficios a la economía nacional sino también a los colaboradores de cada una de las empresas que puedan participar y a las comunidades de sus zonas de influencia. INTELIGENCIA INMOBILIARIA I 13

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COMPETITIVIDAD INFRAESTRUCTURA DE VANGUARDIA EN CARTAGO ZONA FRANCA LA LIMA: Inteligencia Inmobiliaria En 1988 un grupo de reconocidos empresarios costarricenses decide revolucionar el concepto de parques industriales y zonas francas en nuestro país. La arquitectura, los estándares de construcción e infraestructura marcaron el inicio de una nueva forma de hacer negocios con empresas multinacionales interesadas en operar en Costa Rica. El Grupo Garnier & Garnier, desarrollador de Global Park, Zona Franca Coyol y Parque Empresarial del Este, entre otros, decide replicar en Cartago su exitoso modelo de zonas francas, es así como surge Zona Franca La Lima, un parque de avanzada en La Lima de Cartago que responde a las necesidades de las empresas extranjeras y conjuga espacios de trabajo eficientes con todos los servicios de soporte general. “El sector este de la Gran Área Metropolitana de nuestro país se encuentra en una coyuntura de crecimiento: zonas residenciales consolidadas, la influencia positiva de la comunidad estudiantil de la Universidad de Costa Rica (UCR) y el Instituto Tecnológico de Cartago (ITCR) y la oferta de talento costarricense calificado de la zona son algunas de las principales fortalezas que ofrece en este momento este sector. Hay un interés por impulsar la provincia de Cartago”, señaló Phillippe Garnier, gerente general de Garnier & Garnier. 14 I INTELIGENCIA INMOBILIARIA Zona Franca y Parque Industrial La Lima contará con 79 hectáreas de uso industrial mixto, donde se ofrecerán productos contemporáneos y diferenciados para empresas de los sectores de ciencias de la vida, manufactura avanzada y servicios. La iniciativa promoverá prácticas para reducir el impacto ambiental durante el proceso de construcción y operaciones permanentes. Los futuros clientes de La Lima encontrarán infraestructura de vanguardia, excelentes servicios públicos como energía redundante, telecomunicaciones y suministro de agua potable, zonas verdes, acceso rápido a transporte público y una fuerza laboral en sitio altamente educada, con conocimiento técnico avanzado. El diálogo con las autoridades locales para desarrollar un proyecto de esta magnitud ha sido fundamental. Existe un trabajo conjunto con las empresas de servicios, las entidades educativas, la comunidad y la Zona Económica Especial de Cartago (ZEEC) para establecer procesos críticos, logística y permisos. Paulina Ramírez, vicealcaldesa de Cartago, en nombre de la Municipalidad explica los beneficios que el proyecto Zona Franca La Lima traerá a su provincia. “Para la

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Municipalidad de Cartago el establecimiento de Zona Franca La Lima es extremadamente importante, ya que contribuirá al incremento de la competitividad de la provincia y generará trabajos de alta calidad, atrayendo así inversión de varios sectores de la economía”. Cartago es una provincia con alto desarrollo de capital humano, el proyecto estará dirigido a proveer trabajo y oportunidades a miles de personas que buscan su crecimiento profesional y que hoy deben desplazarse todos los días al oeste de la GAM. El 11% de la población nacional se encuentra en esta provincia, su fuerza laboral se caracteriza por ser preparada, altamente calificada y bien educada en áreas que desarrollará la zona franca. Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios será el responsable de llevar adelante este proyecto. Este grupo costarricense de reconocida experiencia y solidez financiera se compromete con la comunidad de La Lima a reducir el impacto medioambiental que se pueda generar durante el desarrollo de esta zona franca. Zona Franca La Lima ya cuenta con un cliente: Zollner Elektronik AG, uno de los líderes mundiales en Servicios de Ingeniería y Manufactura Electrónica (Electronic Manufacturing & Engineering Services - EMS). Zollner Cartago estará diseñada para servir a sus clientes en las Américas y Canadá, y brindará apoyo a las plantas de producción de Zollner en Europa y Asia. La empresa realizará una inversión de aproximadamente US$10 millones y generará 200 nuevos puestos de trabajo en los próximos tres años. La primera etapa de los acuerdos comprende 5.000 m2 de espacio de manufactura y opciones de expansión. ZONA FRANCA Y PARQUE INDUSTRIAL LA LIMA Hoja de datos Ubicación Terreno total Cantidad de lotes Capacidad de construcción Áreas verdes comunes La Lima, Cartago, Costa Rica 79 hectáreas Más de 600.000 m2 Más de 372.000 m2 Más de 60.000 m2 INFRAESTRUCTURA • Red Eléctrica Redundante: Dos circuitos separados, independientes, aseguran un “down-time” mínimo ante cortes. • Sistema de Agua Potable Redundante: La disponibilidad y la presión del agua están garantizadas al establecer un sistema que puede abastecerse del agua municipal (AyA) y pozos privados en sitio. • Sistema de Telecomunicaciones de Alta Calidad: El parque ofrecerá servicios de telecomunicación a través de varios proveedores locales como ICE, JASEC, American Data Networks, Cable Tica y otros. OTROS SERVICIOS Seguridad perimetral y monitoreo con circuito cerrado de televisión Planta de tratamiento de aguas propia Recolección de basura Oficina aduanal en sitio Patrullaje interno Sistema automático de acceso electrónico Áreas verdes comunes Mantenimiento de calles internas INTELIGENCIA INMOBILIARIA I 15

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