Guida all'acquisto della casa... quando chi vende è un privato

 

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La Guida realizzata dal gruppo CheCasa! aggiornata a novembre 2013

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Guida all'acquisto della casa... ...quando chi vende è un privato Le guide di CheCasa! – www.che-casa.it – Pubblicazione n.1 – Aggiornato al 2/11/2013

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1. I criteri della ricerca Non è sempre facile definire i criteri della propria ricerca. Spesso nel processo decisionale intervengono diversi attori con esigenze, gusti e sensibilità diverse. Per questo motivo, prima di iniziare a guardarsi intorno, potrebbe essere utile focalizzare gli elementi essenziali e condivisi a cui indirizzare la propria attenzione. Alcuni fattori che devono essere esaminati preventivamente potrebbero riguardare i seguenti aspetti: ✗ La zona (centrale, semi-centrale, periferica, isolata... ) ✗ La tipologia (appartamento, villa a schiera, casa indipendente... ) ✗ Lo stato dell'immobile (mai abitato, semi-nuovo, appena abitabile, da ristrutturare... ) ✗ La dimensione e la composizione ✗ Gli accessori esterni (balconi, terrazzi, giardini, garage... ) ✗ Il budget di spesa E' possibile che la loro definizione non sia immediata e possa subire dei cambiamenti al momento del passaggio dalle valutazioni teoriche alla ricognizione pratica. Tuttavia avviare una ricerca partendo dalla definizione dei propri bisogni e delle proprie aspirazioni vi permetterà di risparmiare tempo, arrabbiature e frustrazioni. 2. La scelta dell'agenzia immobiliare Una volta definite le vostre priorità sarà indispensabile confrontarsi con il variegato mondo delle proposte immobiliari. Per farlo potrete decidere di avviare privatamente la vostra indagine o di avvalervi dei servizi offerti da una agenzia immobiliare. La scelta dell'agenzia è molto importante e non da sottovalutare. Sul mercato sono presenti molti operatori che lavorano con livelli di professionalità non sempre eccellenti. Alcuni suggerimenti per scegliere una buona agenzia sono i seguenti: ✗ Verificate che l'agenzia operi nel rispetto della normativa e sia iscritta al REA della Camera di Commercio, evitando di rivolgervi a mediatori abusivi. Ricordate che l'agenzia immobiliare dispone di un'assicurazione a copertura di eventuali danni cagionati alla propria clientela. ✗ Un agente immobiliare professionale non è un piazzista. Non si limita ad elencare tutto il suo portafoglio immobili ma cerca di comprendere le esigenze più importanti che il vostro acquisto dovrà soddisfare, Le guide di CheCasa! – www.che-casa.it – Pubblicazione n.1 – Aggiornato al 2/11/2013

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ponendo domande specifiche e richiedendo impressioni e commenti. Un buon agente immobiliare è quindi prima di tutto una persona capace di ascoltare. ✗ Un agente che agisca con professionalità è in grado di mettere a vostra disposizione la documentazione di un immobile ben prima di avervi convinto a sottoscrivere un compromesso, preoccupandosi di chiarire ogni aspetto dell'acquisto, procurandosi le informazioni non ancora in suo possesso ed effettuando i necessari approfondimenti del caso. 3. Gli altri professionisti e le ulteriori verifiche Una volta identificato l'immobile rispondente alle proprie esigenze e prima di sottoscrivere qualsiasi impegno all'acquisto è importante fugare ogni dubbio in merito alla bontà dell'affare. Bisogna ricordare che un agente immobiliare non sempre ha le competenze necessarie per potervi fornire tutte le rassicurazioni del caso e potrà essere saggio, in alcune situazioni, ricorrere all'aiuto di altri professionisti, avendo cura di rivolgersi ai soggetti più indicati. Un dubbio in merito ad una questione fiscale potrà essere opportunamente chiarito da un commercialista. Se avete riscontrato delle problematiche costruttive dovrete rivolgervi ad un geometra, architetto o ingegnere. Per le questioni relative ad eventuali pendenze o pregiudizievoli, un legale o il notaio risulteranno i soggetti più idonei da consultare. Spesso ci si dimentica delle specificità di alcune questioni e si finisce per investire l'amico geometra o avvocato di responsabilità che esulano dalle proprie peculiari competenze. 4. Le verifiche per acquistare con tranquillità Per effettuare un acquisto in tutta tranquillità sarà comunque utile verificare i seguenti aspetti: ✔ Le planimetrie depositate con l'ultimo precedente edilizio presso l'ufficio tecnico del comune devono corrispondere allo stato di fatto. ✔ La planimetrie catastali devono anch'esse corrispondere allo stato di fatto. ✔ Deve essere stato rilasciato il certificato di agibilità/abitabilità. ✔ Se gli impianti sono a norma, devono essere esibite le certificazioni. ✔ L'immobile deve essere dotato di Attestato di Prestazione Energetica. Le guide di CheCasa! – www.che-casa.it – Pubblicazione n.1 – Aggiornato al 2/11/2013

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✔ In merito al condominio, deve essere presa visione del regolamento, dell'importo delle spese di ordinaria manutenzione, di eventuali lavori straordinari deliberati od in fase di valutazione, di eventuali arretrati del proprietario. ✔ Deve essere letto attentamente l'atto di provenienza per verificare l'assenza di vincoli, diritti di prelazione, atti unilaterali d'obbligo, convenzioni comunali per l'edilizia pubblica. ✔ Devono essere effettuate le ispezioni ipotecarie per verificare l'assenza di ipoteche e/o trascrizioni pregiudizievoli. 5. Il contratto preliminare, le clausole sospensive e la caparra confirmatoria Una volta completate le verifiche sull'immobile, si potrà procedere alla sottoscrizione di un contratto preliminare di acquisto o di una proposta d'acquisto. Il preliminare d'acquisto è una scrittura privata, normalmente redatta dal notaio, contenente l'impegno delle parti alla sottoscrizione del rogito notarile. Per legge il contratto preliminare deve avere forma scritta e deve contenere tutte le pattuizioni rilevanti al fine della stipula dell'atto definitivo: ✔ L'identificazione delle parti ✔ L'identificazione dell'immobile ✔ Il prezzo offerto e le condizioni di pagamento ✔ Il termine per la sottoscrizione del rogito ✔ Il termine per la consegna dell'immobile ✔ I riferimenti dei precedenti edilizi e del certificato di agibilità ✔ La situazione degli impianti tecnologici ✔ La classe energetica e l'indice di prestazione energetica ✔ La presenza di eventuali difformità urbanistiche e/o gravami e l'impegno del venditore all'eliminazione dei medesimi ✔ La corrispondenza delle planimetrie e delle risultanze catastali allo stato di fatto o l'impegno del venditore alla regolarizzazione delle eventuali incongruenze ✔ La vendita a corpo e non a misura e l'accettazione dell'acquirente dello stato di fatto e di diritto in cui l'immobile si trova, così come visto e piaciuto ✔ L'imputazione delle spese relative alla redazione del preliminare e del successivo atto definitivo A garanzia degli obblighi assunti, l'acquirente versa, contestualmente Le guide di CheCasa! – www.che-casa.it – Pubblicazione n.1 – Aggiornato al 2/11/2013

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alla sottoscrizione del preliminare, una somma, compresa tra il 10% ed il 20% del prezzo complessivo, a titolo di caparra confirmatoria. In caso di inadempimento degli obblighi contrattuali da parte dell'acquirente, la caparra confirmatoria potrà essere incamerata dal venditore. Se dovesse risultare invece inadempiente il venditore, la caparra dovrà essere restituita raddoppiata all'acquirente. L'adempiente potrà anche agire per richiedere all'inadempiente il danno aggiunto dimostrabile o l'esecuzione forzata dell'atto, obbligando l'altra parte a concludere il contratto. La proposta d'acquisto è un contratto unilaterale, normalmente utilizzato dalle agenzie immobiliari, formulata di solito dall'acquirente e che assume valore di preliminare nel momento in cui venga comunicata l'avvenuta accettazione da parte del venditore. La proposta d'acquisto può essere irrevocabile per un dato intervallo temporale. In questo caso l'acquirente ha l'obbligo di attendere la decorrenza del termine e non può esercitare nel mentre la facoltà di ripensamento. All'interno del contratto preliminare o della proposta d'acquisto possono essere inserite una o più clausole sospensive, la più frequente delle quali è quella che subordina la conclusione del contratto al rilascio di un parere di fattibilità per l'erogazione del mutuo richiesto dall'acquirente presso un istituto di credito, parere che dovrà essere espresso entro un determinato termine. In presenza di una clausola sospensiva il contratto risulterà concluso solamente al verificarsi dell'evento in essa indicato. Vige l'obbligo di registrazione del contratto preliminare e della proposta d'acquisto accettata. I costi della registrazione sono i seguenti: ✗ € 168,00 fisse ✗ 0,5% delle somme versate a titolo di caparra ✗ 3% delle somme versate a titolo di acconto ✗ Imposta di bollo (€ 16,00 ogni 100 righe, per ogni copia) Le somme versate sulla caparra e sugli acconti possono essere recuperate dalle imposte dovute alla sottoscrizione del rogito. 6. Il rogito notarile Con la sottoscrizione del rogito notarile avviene, a tutti gli effetti, il trasferimento della proprietà. E' utile, prima della sottoscrizione dell'atto definitivo, effettuare un ulteriore sopralluogo per verificare lo stato dell'immobile. L'eventuale situazione locativa non si conclude con il trasferimento del bene al nuovo proprietario che si assume oneri ed onori del contratto in essere. Per questo motivo, qualora l'immobile venga garantito libero da persone alla sottoscrizione del rogito, sarà importante verificare l'avvenuto Le guide di CheCasa! – www.che-casa.it – Pubblicazione n.1 – Aggiornato al 2/11/2013

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rilascio da parte del conduttore e l'eventuale sottoscrizione di una risoluzione consensuale. In caso di acquisto con contratto di locazione in essere si dovrà provvedere invece a dare comunicazione del subentro del nuovo proprietario sia all'Agenzia delle Entrate che all'inquilino e si dovrà porre particolare attenzione alle condizioni contrattuali relative alla cauzione che dovrà essere trasferita al nuovo proprietario. Alla sottoscrizione del rogito è utile che il proprietario fornisca copia di tutta la documentazione in suo possesso, con particolare riferimento alla certificazione degli impianti oltre alla quietanza del pagamento delle spese condominiali maturate sino al giorno della stipula. Successivamente alla sottoscrizione dell'atto definitivo, si dovrà provvedere alle comunicazioni obbligatorie in merito all'imposta sui rifiuti ed all'IMU presso gli uffici preposti del comune. E' buona norma effettuare in concomitanza alla consegna dell'immobile le letture dei contatori relativi alle utenze, impegnandosi l'acquirente a portarne a termine la voltura nel più breve tempo possibile. L'eventuale cessazione delle utenze da parte del proprietario potrebbe determinare un aggravio di costi per la riapertura e tempi di attesa non sempre brevissimi per il ripristino delle forniture. Contestualmente alla sottoscrizione del rogito il venditore deve consegnare all'acquirente tutte le chiavi in suo possesso. E' comunque consigliabile per l'acquirente sostituire la serratura d'ingresso dell'abitazione, non appena possibile. 7. Il preventivo delle spese L'acquisto di un immobile, oltre ai costi di registrazione del preliminare già indicati al paragrafo 5, prevede il pagamento di alcune spese che è importante preventivare già prima della sottoscrizione del contratto preliminare. ✗ Costi di agenzia immobiliare. Normalmente versati alla sottoscrizione del preliminare, sono compresi tra il 2% ed il 3% + IVA da calcolare sul prezzo di acquisto dell'immobile. ✗ Costi del notaio. Per l'atto di acquisto sono compresi tra lo 0,5% e l'1% del prezzo di acquisto. Per l'atto di mutuo sono all'incirca corrispondenti all'1% dell'importo del mutuo erogato (le tariffe notarile cambiano in funzione di particolari scaglioni e la definizione di una percentuale è qui proposta per semplicità). Il notaio viene pagato alla sottoscrizione del rogito. ✗ Imposte sull'acquisto. Corrispondono al 3% + € 336,00 per la prima casa ed al 10% per la seconda casa. La base imponibile viene calcolata moltiplicando la rendita catastale per 115,5 o 126, a seconda che si Le guide di CheCasa! – www.che-casa.it – Pubblicazione n.1 – Aggiornato al 2/11/2013

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tratti o meno di un acquisto agevolato (sempre a titolo esemplificativo ricordiamo che i valori ottenuti dal calcolo sopra descritto corrispondono, in molti casi, ad un valore compreso tra 1/3 ed ½ del prezzo di acquisto). ✗ Spese per il mutuo. L'istruttoria può variare da 0 a 1.000 euro, la perizia da 200 a 400 euro, l'assicurazione incendio-scoppio può essere annuale o a premio unico anticipato, in quest'ultimo caso varia da 300,00 a 1.500,00 euro. L'imposta sostitutiva corrisponde allo 0,25% dell'importo erogato per l'acquisto della prima casa o al 2% per l'acquisto della seconda casa. Al fine di fornire un'idea di massima delle spese da sostenere per l'acquisto di un'abitazione, possiamo affermare che, su valori medi compresi tra 150.000 e 250.000 euro, le spese complessive possono aggirarsi tra 10.000,00 e 15.000,00 euro per la prima casa e tra 15,000,00 e 22.000,00 euro la seconda casa. 8. Le agevolazioni prima casa Per l'acquisto dell'abitazione, ad esclusione degli immobili di lusso, è possibile usufruire delle agevolazioni prima casa. I requisiti per acquistare con le agevolazioni sono i seguenti: ✔ non essere titolare esclusivo (proprietario al 100%) o in comunione con il coniuge (la comproprietà con un soggetto diverso dal coniuge non è ostativa) di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un'altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove sorge l'immobile oggetto dell'acquisto agevolato; ✔ non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale con il coniuge, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione acquistata usufruendo delle agevolazioni fiscali prima casa; L'acquirente di una prima casa ha l'obbligo di trasferire la residenza nel comune, in cui è ubicato l'immobile entro 18 mesi dalla sottoscrizione del rogito all'infuori del caso in cui l'immobile sia ubicato nel Comune in cui l'acquirente svolge la propria attività. Vige inoltre l'obbligo di non vendere l'abitazione nei primi 5 anni. Nel caso di vendita prima dei 5 anni, non si incorre nelle sanzioni previste per la perdita delle agevolazioni qualora, entro 12 mesi dal rogito, venga acquistato un altro immobile da destinare ad abitazione principale. Non hanno obbligo di trasferimento della residenza i cittadini iscritti all'AIRE (Associazione Italiani Residenti all'Estero) ed il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia. Le guide di CheCasa! – www.che-casa.it – Pubblicazione n.1 – Aggiornato al 2/11/2013

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Se ritenete che le indicazioni fornite nella presente guida non siano chiare o contengano informazioni scorrette e incomplete, vi invitiamo a segnalarcelo mediante e-mail all'indirizzo di posta elettronica gpagliettini@gmail.com Il personale delle nostre agenzie rimane comunque a vostra disposizione per approfondimenti e delucidazioni in merito. Il nostro servizio di consulenza è gratuito e può essere erogato telefonicamente o presso qualsiasi nostro ufficio a: Riccione – Viale Catullo 25/d – Tel. 0541.69.43.06 Riccione – Viale Emilia 23/b – Tel. 0541.66.01.32 Coriano – Via Garibaldi 157 – Tel. 0541.65.85.87 Morciano di Romagna – Via Roma 53 – Tel. 0541.85.80.82 Le guide di CheCasa! – www.che-casa.it – Pubblicazione n.1 – Aggiornato al 2/11/2013

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