Revista Inteligencia de Mercados Segunda Edicion

 

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Revista Inmobiliaria de Costa Rica

Popular Pages


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Inversiones: Costa Rica nuevos mercados de inversión extrajera directa Coyol Free Zone and Business Park: Soluciones inmobiliarias para el sector de las ciencias médicas La revista de los negocios inmobiliarios de la región. OCTUBRE 2013 SEGUNDA EDICIÓN Costa Rica: 1 millón de metros cuadrados en naves industriales > Calidad de mano de obra costarricense atrae inversión extranjera > Industria de dispositivos médicos toma fuerza en el país Accelerating success.

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Bienvenida Colliers International es el líder en servicios inmobiliarios a nivel global, siendo reconocidos por nuestro espíritu emprendedor. La promesa que tiene Colliers con nuestros clientes es la de ofrecer experiencias memorables a través de un espíritu emprendedor y una cultura de servicio de excelencia para acelerar su éxito, es nuestro compromiso encaminado a formar una empresa sólida, productiva y con visión a largo plazo; con ello nuestros profesionales especializados brindan servicio integrales y de calidad. En Colliers International estamos convencidos de que el ambiente laboral positivo, la colaboración, el respeto y el profesionalismo son factores determinantes para alcanzar el éxito. Nuestros cuatro valores: especialización, servicio, alegría y responsabilidad social son la base para afrontar los retos en el mercado inmobiliario, así como en los sectores laboral, económico y social. En Colliers hemos combinado la fuerza de una marca y la plataforma de una empresa global con la flexibilidad e independencia de los mercados locales para poder contribuir a acelerar el éxito de nuestra empresa y de nuestros clientes. Nuestra evolución nos ha permitido transformarnos de negocios locales emprendedores e independientes a una organización con 482 oficinas, más de 13.500 profesionales e ingresos de US$1.95 mil millones alrededor del mundo. Latinoamérica hoy por hoy es la región con mayor crecimiento con un 76% de incremento en nuestro número de profesionales y presencia en 8 países con 21 oficinas, esto no es más que el reflejo del liderazgo y especialización que distingue a Colliers, el cual hemos establecido sólidamente. ¡Bienvenidos a esta segunda edición de Inteligencia Inmobiliaria y los invitamos a revisar en detalle todo el contenido que con profesionalismo y entusiasmo les ofrecemos! Director ejecutivo Tomás Nassar Presidente de Colliers International Costa Rica tomas.nassar@colliers.com Editora asociada Angie Salazar Novum Comunicaciones asalazar@novumcomunicaciones.com Consejo editorial Aris Stamatiadis aris.stamatiadis@colliers.com Danny Quirós danny.quiros@colliers.com Javier Sauma jsauma@nassarabogados.com Daniel Álvarez daniel.alvarez@colliers.com Yamilett Duarte yamilett.duarte@colliers.com Federico Guardia federico.guardia@colliers.com Diseño y diagramación Rodolfo Carrillo diseno@novumcomunicaciones.com Alberto Araya publicidad@novumcomunicaciones.com Corrección de estilo Henry Alvarado info@novumcomunicaciones.com Fotografía Agencia Novum info@novumcomunicaciones.com Mercadeo y ventas mercadeo@novumcomunicaciones.com Tel: 2253 8989 / 2253 3550 / 8995 3739 Impresión R.R. Donnelley de Costa Rica, S.A Lic. Javier Lomelín CEO | Latinoamérica Colliers International

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Carta de la Editora Costa Rica no solo ha incrementado la cantidad de inversión extrajera sino que se ha especializado cada vez más en cumplir con excelencia los requerimientos de cada industria. Sus naves industriales no son simples bodegas que albergan productos, hoy en día la industria médica y de tecnología, entre muchas otras, han exigido estructuras de alto nivel como condición para invertir en este país. Pero esos requerimientos constituyen solo una parte del atractivo, ya que las garantías a nivel legal, fiscal y laboral son temas de gran influencia. Encontramos un auge en la última década en la creación de zonas industriales, lo que le ha permitido a Costa Rica crecer económicamente y competir con mercados importantes a nivel mundial. contenido 6-7 INVERSIONES Costa Rica conquista nuevos mercados de inversión extranjera directa 1 millón de metros cuadrados en naves industriales Editora Novum Comunicaciones Angie Salazar 8-10 TEMA DE FONDO 11 ACTUALIDAD COLLIERS 12 TENDENCIAS Valuación / Acelerando el éxito Nuevas tendencias en el mercado inmobiliario de oficinas Beneficios de las políticas ambientales; más allá de análisis contable Alajuela: epicentro de oportunidades y retos Impulsa la economía nacional 14-15 SOSTENIBILIDAD 16-19 DESARROLLO 20 SECTOR DE LAS CIENCAS MÉDICAS 22-24 REGIONAL 26 CENTRAL Empresas Bern: símbolo de excelencia en Panamá Central, líder en estacionamientos de México America Free Zone: Un gran cuidad empresarial OPB Arquitectos: soluciones con estilo, funcionalidad y sostenibilidad Asesoría en zonas francas 28-29 EMPRESARIAL 30-32 ARQUITECTURA 33-34 LEGAL

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INVERSIONES COSTA RICA CONQUISTA NUEVOS MERCADOS DE INVERSIÓN EXTRANJERA DIRECTA Empresas asiáticas, europeas y latinas arriban al país para convertirlo en su sede estratégica en el continente americano. Coalición Costarricense de Iniciativas de Desarrollo - CINDE Afirmar que Costa Rica es una de las sedes más competitivas en América Latina para las empresas de inversión extranjera directa (IED) provenientes de Estados Unidos es correcto. Afirmar que el país se está posicionando como uno de los nuevos destinos para compañías originarias de otros mercados de inversión también lo es. Junto a los nombres de las líderes norteamericanas de los sectores de alta tecnología de Servicios, Ciencias de la Vida, Manufactura Avanzada y Tecnologías Limpias que operan en Costa Rica, se destacan también hoy jugadores claves de India, Corea, Japón, España, Alemania, Francia, Reino Unido, México, Chile, Venezuela y Colombia, e incluso de Bélgica, Suiza, Rumania y Malasia. Estos han decidido hacer del país una importante sede de operación y atención de sus clientes en el continente americano. Entre las compañías que decidieron establecer operaciones en Costa Rica en el 2012 sobresalen líderes como Infosys (segunda empresa más grande de servicios de tecnología de información de India con ventas mayores a los US$7.200 millones de ingresos anuales y empleadora de 155 mil personas alrededor del mundo); Trade Station (perteneciente al Grupo Monex de Japón que acumula ganancias anuales mayores a los US$320 millones); y Posco - Santos CMI (firma coreana que agrupa a Posco, tercer mayor conglomerado de acero del mundo, y Santos CMI, compañía especialista en ingeniería y construcción, oriunda de Ecuador). Por su parte, otras compañías que en años anteriores arribaron al país y que ejemplifican la diversificación de los orígenes de la IED en Costa Rica son WNS (segunda empresa más importante de Business Process Outsourcing de India); Microvention Terumo (originaria de Japón y con distribución de sus dispositivos médicos en más de 150 países alrededor del mundo) y Teleperformance (centro de contacto francés con 138 mil empleados en sus 270 sedes en 46 países). 6 I INTELIGENCIA INMOBILIARIA

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DIVERSIFICACIÓN EN CIFRAS De acuerdo con datos generados por la Coalición Costarricense de Iniciativas de Desarrollo (CINDE) con base en información del Banco Central de Costa Rica, la Promotora de Comercio Exterior (PROCOMER), el Ministerio de Comercio Exterior (COMEX) y el Instituto Costarricense de Turismo (ICT), se muestra que Estados Unidos es históricamente el principal origen de la IED que capta Costa Rica. En los últimos 12 años, la IED estadounidense representó en promedio alrededor del 60% del total de la inversión recibida. Sin embargo, y aunque se prevé que Estados Unidos continúe siendo el principal generador de inversión para Costa Rica en los próximos diez años, al comparar los datos anuales del periodo 2008-2011 con los registrados en el 2012, se observa cómo otros orígenes han empezado a ganar espacio en el pastel de distribución. Se estima que en los años 2011, 2010, 2009 y 2008 un 63%, 70%, 76% y 65% respectivamente de la IED captada por Costa Rica provino de Estados Unidos. Para el 2012 (año en que el país captó el monto más grande de IED de la última década: US$2.287 millones), la inversión estadounidense apenas alcanzó un 44%. Dicho porcentaje es además el más bajo registrado en los últimos doce años. Mientras que en ese mismo año, un 56% del total de la IED captada por Costa Rica correspondió a países como México, España, Venezuela, Colombia e Italia, entre otros. Costa Rica se ha consolidado como una localización para empresas que buscan la mejora de su eficiencia y acceso a mercados gracias a la propuesta de valor que ofrece el país. Esta incluye ventajas como trayectoria comprobada, recurso humano altamente calificado, ubicación estratégica, competitivo ambiente de negocios, infraestructura sólida y calidad de vida. EL FUTURO CERCANO CINDE continuará la promoción proactiva de Costa Rica en los sectores de alta tecnología y su incursión en nuevos mercados geográficos mediante una se- rie de acciones estratégicas tales como participación en ferias y conferencias claves de las diferentes industrias meta, visitas a potenciales empresas inversionistas y eventos plataforma en nuevos mercados. De acuerdo al comportamiento experimentado en el 2012 como resultado directo de los esfuerzos de promoción que realiza el país, se prevé que al cierre del 2013, la diversificación de orígenes de IED continuará evidenciándose en los resultados de atracción de inversión extranjera directa. Ciertamente, la entrada en vigencia del Acuerdo de Asociación entre Centroamérica y la Unión Europea (ACCUE) en agosto de 2013 y la firma del Tratado de Libre Comercio entre Costa Rica y Colombia, y la respectiva integración de nuestro país a la Alianza del Pacífico, se convierten también en herramientas claves que fortalecen la competitividad de Costa Rica como destino para la inversión extranjera proveniente de estos mercados. INTELIGENCIA INMOBILIARIA I 7

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TEMA DE FONDO EN NAVES INDUSTRIALES > Calidad de mano de obra costarricense atrae inversión extranjera > Industria de dispositivos médicos toma fuerza en el país Danny Quirós Gerente de Inteligencia de Mercados Colliers International Costa Rica danny.quiros@colliers.com CUADRADOS DE METROS 1 MILLÓN Durante la última década, Costa Rica ha mostrado un crecimiento inmobiliario importante gracias al aporte de la inversión extranjera directa. El aumento en la producción, la generación de empleo y la acumulación de reservas monetarias internacionales son algunos de los beneficios obtenidos. De este modo el país ha enfrentado la adversidad producida por las situaciones económicas globales de los últimos años. Los incentivos fiscales que ofrece el régimen de zona franca, así como el costo y la calidad de la mano de obra costarricense, han generado la llegada de numerosas empresas extranjeras. Una vez instaladas, estas firmas expanden sus operaciones de servicios, manufactura avanzada y dispositivos médicos en parques empresariales que se ubican en la Gran Área Metropolitana. 8 I INTELIGENCIA INMOBILIARIA En este punto es cuando crece la demanda de espacios inmobiliarios principalmente en el mercado industrial. Recientemente el crecimiento sostenido de flujos de inversión coloca al país como un ejemplo a nivel mundial en lo relacionado con la competitividad. Costa Rica forma parte del grupo de países que se distinguen por atraer inversión extranjera gracias a la generación de políticas y la promoción de sectores específicos. La atracción de inversión extranjera en el país se ha consolidado como uno de los pilares del desarrollo de Costa Rica. La Coalición Costarricense de Iniciativas de Desarrollo (CINDE) ha dirigido sus esfuerzos a la promoción de la actividad exportadora hacia mercados externos y desde la creación del régimen de zona franca en 1982,

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se ha convertido en un complemento importante de la economía gracias a los atractivos políticos y fiscales para la instalación de empresas foráneas. SEGUNDO EXPORTADOR DE DISPOSITIVOS MÉDICOS El sector de dispositivos médicos, conocido también como ciencias de la vida, ha evolucionado considerablemente durante los últimos diez años. Las exportaciones del sector de manufactura médica han crecido exponencialmente durante este periodo y actualmente constituye uno de los principales componentes de exportación de Costa Rica, ubicándose como el segundo mayor exportador de dispositivos médicos en América Latina. Hoy en día este sector incluye fabricantes, provee- dores, esterilización y subsectores tales como estética, endoscopia, neuroendovascular y ortopedia entre otros. Más de 40 empresas operan actualmente y generan empleo para más de 13 mil personas. El acceso a mano de obra de alta calidad permite a las empresas establecer operaciones que buscan la mejora de sus modelos de negocio y potenciar la competitividad. La especialización de algunos desarrolladores inmobiliarios ha apoyado el establecimiento de “clusters” empresariales gracias al encadenamiento de proveedores que se da en este tipo de industrias. De este modo se agrega mayor valor a los productos y se disminuyen los costos operativos de dichas empresas, posicionando a Costa Rica como un posible destino de inversión. INTELIGENCIA INMOBILIARIA I 9

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TEMA DE FONDO 1 MILLÓN DE METROS CUADRADOS Un reciente estudio de Colliers International Costa Rica muestra que para el segundo trimestre del 2013, el mercado inmobiliario industrial costarricense experimentó niveles moderados de crecimiento en la oferta. La variación interanual en el inventario para este mercado fue de casi el 6,00% y en su mayoría corresponde a expansiones de empresas previamente establecidas en el país. Para junio del 2013, el inventario total de naves industriales superó el millon de metros cuadrados y la mayor parte de la nueva oferta corresponde a inmuebles construidos para satisfacer la demanda y las expansiones de empresas en el sector de manufactura de dispositivos médicos. INVENTARIO Y DISPONIBILIDAD En este sector y en La Valencia de Heredia se ubican las principales empresas en la industria de los dispositivos médicos y sus proveedores, tanto locales como extranjeros. Esas compañías muestran requerimientos inmobiliarios en algunos casos muy especializados. El Coyol posee una ubicación estratégica gracias a la cercanía con el principal aeropuerto del país, la conexión a la autopista General Cañas y a la nueva autopista a Caldera. ABSORCIÓN BRUTA Y NETA TRIMESTRAL OFERTA NAVES INDUSTRIALES GAM NAVES A LA MEDIDA El modelo de construir los inmuebles a la medida para empresas en la industria de los dispositivos médicos ha predominado en el desarrollo de naves industriales principalmente en el sector de El Coyol de Alajuela. 10 I INTELIGENCIA INMOBILIARIA

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ACTUALIDAD COLLIERS VALUACIÓN: CLAVE EN EL RETORNO DE SU INVERSIÓN MBA Federico Guardia Desarrollo de Negocios Colliers International Costa Rica Nunca en la historia de los bienes raíces la valuación ha tenido un papel más crucial que en el ambiente de negocios actual. Una valuación real y defendible del valor de la propiedad puede ser la diferencia entre alcanzar una meta crítica (asegurar un préstamo, cerrar una venta, escoger el mejor activo) y fracasar al intentar conseguirlo todo. en general puede afectar el valor hoy y en el futuro. La valuación es un activo estratégico para los inversionistas y los propietarios, siempre y cuando la información sea clara, pronta y aborde la realidad. ESPECIALIZACIÓN Y VALIDACIÓN Toda valuación debe tener como premisa el compromiso de brindar el más alto nivel de servicio y la mejor experiencia posible. Hemos desarrollado un sistema de producción y validación que ofrece a nuestros clientes tanto velocidad como precisión. En Colliers International Costa Rica nuestras valuaciones son revisadas y aprobadas por un equipo central, que se cerciora que nuestros clientes reciban valuaciones claras, concisas, oportunas y libres de errores. Nuestros servicios de consultoría y valuación incluyen: › Valuaciones MAI, AACI, RICS Basados en regulaciones y metodologías Internacionales USPAP y CUSPAP › Valuación de Portafolios Inmobiliarios › Opiniones de valor comercial › Inteligencia Inmobiliaria › Estudios de Mercado › Estudios de Factibilidad › Estudios de Mayor y Mejor Uso › Estudios de Site Selection Nuestro enfoque (el mejor en su clase) ha llevado a la valuación industrial hacia adelante y como resultado hemos obtenido algunos de los trabajos más desafiantes y complejos del país, desde la valuación de un parque industrial hasta la valoración de un oficentro de uso mixto, con los estándares más exigentes. Trabajamos continuamente para elevar la calidad, a través de nuestro conocimiento y los sistemas para entregar resultados distintivos y de calidad, que nos hacen ser líderes a nivel mundial. Es una herramienta que nos permite proyectar el crecimiento inmobiliario y el establecimiento de nuevos focos de desarrollo. En Colliers International Costa Rica nuestros servicios de consultoría y valuación están diseñados para satisfacer las necesidades del sector inmobiliario de Costa Rica y ofrecer una perspectiva de los fundamentos de un inmueble, de sus competidores y de cómo la dinámica del mercado Colliers Accelerated Mastery Program Colliers University, Camp 2013 Ámsterdam, Holanda Cada año un grupo selecto de profesionales, miembros de Colliers International, es invitado a participar en un campamento internacional. Este evento permite reunir al personal y compartir con él un aprendizaje intensivo, fomentar la colaboración internacional y la creación de camaradería entre profesionales de diferentes líneas de negocio dentro de la organización, con el fin de darles herramientas para llevar su trabajo con excelencia. Durante cinco días, los participantes interactúan trabajando en equipos y discutiendo temas del giro del negocio inmobiliario, permitiendo que el conocimiento individual se convierta en un conocimiento global que ayuda a mejorar las prácticas de cada una de sus sedes. Esta plataforma sirve para introducir lanzamiento de los nuevos lineamientos que la compañía desea desarrollar en pro de sus clientes y el servicio diferenciado que les ofrece Colliers para alcanzar la satisfacción que ha permitido ser líderes en la industria. ACELERANDO EL ÉXITO Participaron 32 oficinas de 15 países. Representando a Colliers International Costa Rica el señor Daniel Alvarez INTELIGENCIA INMOBILIARIA I 11

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TENDENCIAS NUEVAS TENDENCIAS EN EL MERCADO INMOBILIARIO DE OFICINAS Redacción Inteligencia Inmobiliaria Como iniciativa para mantener informados a los empresarios del sector inmobiliario, Colliers International Costa Rica realiza trimestralmente tertulias con el fin de compartir conocimiento de la industria. En esta ocasión se dieron cita en el Hotel Real Intercontinental para analizar la oferta del mercado de oficinas en Costa Rica en comparación con el mercado latinoamericano. Se destacó que el mercado inmobiliario de oficinas, en la Gran Área Metropolitana, ha mostrado importantes cambios en la tendencia de los indicadores que representan la oferta, la demanda, los precios de venta y arrendamiento para este tipo de espacios. La oferta experimentó un claro crecimiento representado por una gran cantidad de proyectos en construcción y la entrada simultánea de inventario tanto en complejos nuevos como en los ya existentes. La industria de los servicios fue uno de los principales demandantes de espacio para oficinas y durante el último año la expansión de operaciones de empresas ya instaladas ha representado importantes absorciones en inmuebles clase A, principalmente en el corredor de Heredia y el oeste de San José. Esto confirma la preferencia de las firmas extranjeras por el capital humano costarricense. Las nuevas aperturas de este tipo de empresas han mostrado importantes cambios en sus requerimientos inmobiliarios como espacios más reducidos, servicios más especializados, así como una mano de obra más capacitada que definen la nueva tendencia en la demanda. El aumento simultáneo en la oferta influyó en el comportamiento de los precios, principalmente durante los dos últimos trimestres del 2012. Se pudo observar una tendencia a la baja en todas las categorías de inmuebles que a su vez hizo que las negociaciones no solo se desaceleraran, sino que también favorecieran en su mayoría al arrendatario. Los desarrolladores no están iniciando la etapa constructiva de sus proyectos dadas las condiciones crediticias y de mercado, esto como acciones para minimizar el riesgo y contar antes con niveles importantes de precolocación. 12 I INTELIGENCIA INMOBILIARIA Fernando Leñero / Grupo Cuestamoras Es importante conocer cómo se mueve el mercado. El mercado inmobiliario tiene muchos matices diferentes y Colliers nos da la oportunidad de compartir con sectores de la misma industria ideas e inquietudes. Alberto Bonilla / Garnier y Garnier Es interesante ver a nivel de retroalimentación los requerimientos del inquilino. Estas tertulias nos dan la oportunidad de conocer los requerimientos del mercado. Andrew Vickers / PINMSA Es bueno estar presente y recibir de expertos la información de lo que el mercado requiere. Nos interesa estar informados para incluir en la ejecución de nuestros proyectos los requerimientos necesarios.

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SOSTENIBILIDAD BENEFICIOS DE LAS POLÍTICAS AMBIENTALES; MÁS ALLÁ DE ANÁLISIS CONTABLE M.Sc. Guillermo Flores Legislación ambiental Para el sector privado invertir en políticas ambientales debe significar más que reducir costos y diferenciarse como marca. Los efectos de proteger el ambiente van más allá del análisis contable, ya que mejoran a futuro las condiciones generales para la vida y el comercio. Además demuestran un genuino sentido de conciencia ambiental y social, pues la gran mayoría de estas prácticas son implementadas de manera voluntaria. Los beneficios de invertir en políticas ambientales generalmente se enfocan en temas como la reducción de costos en energía, diferenciación ante la competencia, acceso a mercados internacionales que requieren certificaciones ambientales para comerciar y otros similares. Todo esto es cierto y estas políticas empresariales bien aplicadas se traducen en beneficios económicos para la empresa, pues la inversión en tecnologías más limpias y la modificación de procesos productivos permiten recuperar su inversión en un corto o mediano plazo. Sin embargo, el análisis sobre la importancia de estas políticas ambientales debe considerar otros elementos adicionales. 14 I INTELIGENCIA INMOBILIARIA

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El problema es que en el concepto de desarrollo sostenible el término “desarrollo” se ha asociado principalmente a un desarrollo económico y no a un desarrollo social, el cual siendo mucho más amplio que el primero ciertamente incorpora el elemento económico, pero lo trasciende. Una política ambiental debe considerar, además de su rentabilidad, la importancia de aportar a la protección del ambiente, ya que este es un derecho difuso que nos afecta a todos como conjunto. Los derechos difusos son aquellos que afectan directamente a los individuos de una colectividad, pero que no son excluyentes, conflictivos, ni distributivos. Esto significa que nadie puede ser excluido de su disfrute, y además el uso por parte de una persona no afecta ni restringe su disfrute por otras personas. De igual forma, todos somos igualmente afectados cuando dichos derechos son violentados o se pierden. La ganancia al invertir en la protección de estos derechos es evidente, pero no es inmediata ni excluyente, ni proporcional a los esfuerzos individuales. Es el resultado general de un esfuerzo en conjunto. Al invertir en políticas ambientales voluntarias, las empresas están invirtiendo en la calidad de vida del futuro. También están aportando a reducir los efectos del cambio climático y los eventos meteorológicos extremos, que posteriormente sí tendrán consecuencias económicas significativas y medibles, además del daño social ocasionado. La legislación ambiental costarricense ha avanzado mucho, pero se ha enfocado más en la prohibición de conductas negativas. Los esfuerzos y la implementación de acciones positivas todavía es en gran medida un asunto opcional y voluntario. Por ejemplo, cada día son más las empresas que reconocen la importancia de reducir y compensar su huella de carbono, y voluntariamente asumen un compromiso corporativo de someterse a evaluaciones y tomar acciones para ser carbono-neutrales. Estos son los ejemplos que la sociedad debe seguir. Por todo esto el análisis de cada empresa, al considerar la implementación de medidas o políticas ambientales, debe ir más allá de un tema inmediato de costos y beneficios económicos, pues tanto la compañía como los individuos que la conforman, al ser inherentemente parte de la colectividad, se beneficiarán de los avances que logremos en la protección del ambiente y la mitigación de los efectos del cambio climático. INTELIGENCIA INMOBILIARIA I 15

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