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magazin 03 i v nw-v erba ndstag 18 i i i frs sin n vo lle ergän zung zum hgb-a bs ch luss wa s es z u bede nke n g ilt pro f eckard m in x bl ic kt vor aus 24 37 i v nw-na chri chten stadt und quartiersentwicklung 8 9 oktober 2009 lÜbeck senator hotel 0409 verband norddeutscher wohnungsunternehmen e v in kooperation mit dem vdw niedersachsen bremen

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höherer wohnwert zufriedene mieter attraktivere wohnobjekte mit multimedia1 aus dem kabelanschluss kabel anschluss mehr wohnqualität bei bestandsimmobilien ohne großen kostenaufwand der kabelanschluss macht es möglich er bietet technik fürs leben einfach unkompliziert und alles aus einer hand · digitales fernsehen · schnelles internet1 · günstige telefonie1 · mobil telefonieren und surfen2 erfahren sie mehr über die multimedialen möglichkeiten des kabelanschluss bei ihrem persönlichen geschäftskunden-partner ihr kabelanschluss für fernsehen internet und telefon 1 in immer mehr ausbaugebieten und mit modernisiertem hausnetz verfügbar 2 nur in verbindung mit einem kabel deutschland internet phone vertrag möglich n rnehme ngsunte ohnu nd.de/w utschla belde www.ka

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i n ha lt tite lfo to st pa u lis ne ue stesviertel dasbra uqua r t i er im v o rd e rg rund e i n ob jektderhansaba uge n os s en s c haft eg im hinte rg rund dase mp ireriversidehotel ma ga z in 0409 vnw 02 03 05 i i i vo r wo rt dr j o ach im we ge ve rban ds tag nach rich te n inhalt t hema 09 10 18 24 28 iiiiiiii gdw s tarte t a zubi-k am p agn e m ie tre ch t un d m ie te i frs z ukun f t was e s zu be de n ke n gilt po r t r ät sbv fle n s burg s erie 32 34 35 re ch t de r m e ga-en e rgie p as s das vdw-j ubiläum s buch anzeige 0409 vnw 37 i nach rich te n

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d r jo ac himw eg e i ve rbandsdire kto r wohnungswirtschaft als stabilitätsfaktor fördern statt überfordern die deutsche wohnungs und immobilienwirtschaft ist im vergleich zu anderen ländern und branchen außerordentlich stabil und krisenfest sie trägt mit rd 400 milliarden euro zur gesamtwirtschaftlichen wertschöpfung bei was rd 19 prozent des bruttoinlandproduktes entspricht die langfristig angelegte strategie und finanzierung der professionellen wohnungswirtschaft ­ hier insbesondere der genossenschaftlichen und kommunalen unternehmen ­ hat sich in der finanzkrise bewährt dies wissen die mieter zu schätzen denen das gute sichere und bezahlbare wohnen gerade jetzt besonders wichtig ist an der wohnqualität würden sie ungern sparen eher an kleidung am essen bei reisen und am auto eine vom vnw veranlasste und von analyse konzepte durchgeführte umfrage bei 600 mietern im verbandsgebiet hat dies ebenso wie eine hohe allgemeine wohnzufriedenheit bestätigt nur 4 prozent der befragten sind mit ihrer wohnsituation unzufrieden 78 prozent sogar ausgesprochen zufrieden im falle eines umzugs würden 85 prozent wieder bei unseren verbandsunternehmen eine wohnung suchen bei privaten wohnungsunternehmen 61 prozent und bei privaten vermietern 71 prozent mietwohnen ist in deutschland so attraktiv wie kaum irgendwo sonst woraus sich auch die niedrige wohneigentumsquote 43 prozent erklärt selbst die deutsche bank sieht in einer neuen studie wohneigentum nicht unbedingt als vorteilhaft an die meisten menschen wollen auch eher gemeinsam als einsam leben 93 prozent der befragten fühlen sich in ihrem wohnumfeld wohl alles also in butter leider nicht in deutschland wurden letztes jahr nur 176.000 wohnungen gebaut davon nur 24.200 mietwohnungen dies ist ein negativrekord sowohl historisch seit 1949 wie international der geringe wohnungsneubau belegt dass investitionen in mietwohnungen selbst bei niedrigen zinsen nicht mehr sonderlich attraktiv sind woran liegt das hauptursache ist die fülle belastender vorschriften die auf eu bundes und landesebene pausenlos neu produziert werden bei gleichzeitigem versprechen von deregulierung und entbürokratisierung neben steuer und bilanzrecht werden insbesondere miet und baurecht immer komplizierter die rechtsprechung ist unberechenbar wenn der bgh plötzlich ­ früher unproblematische bzw sogar zwingende ­ klauseln zu schönheitsreparaturen kurzerhand für unwirksam erklärt belastet dies die vermieter immens wenn die bundesregierung neubauten und modernisierungen rigide und überkompliziert in der neuen enev man lese sie einmal mit den anlagen reglementiert und gleichzeitig weitere verschärfungen ankündigt schreckt dies investoren ab dies ist kontraproduktiv da es dann bei dem energetisch schlechteren bestand bleibt wobei unsere unternehmen schon deutlich über dem durchschnitt liegen wenn etwa hamburg das betreute wohnen staatlicher aufsicht unterstellen will ist auch dies kontraproduktiv die notwendige schaffung solcher angebote findet dann nicht statt weder wollen unsere unternehmer heimbetreiber noch unsere kunden heimbewohner sein und wenn schließlich die eu und einige landesregierungen bis 2015 sämtliche private abwasserleitungen untersucht und ggfs saniert haben wollen so würde dies allein wiederum ca 100 milliarden euro in deutschland verschlingen die din 1986-30 mit dieser fristsetzung wurde nicht durch parlamente sondern durch kanalarbeiter und wassermänner verabschiedet wohnungsunternehmen wie private vermieter können aber ­ zumal bei seit jahren stagnierenden mieten ­ das geld nur einmal ausgeben und nicht gleichzeitig in tapeten innen in wärmedämmung außen in leitungssanierung unten und in photovoltaik oben sowie in neubau investieren damit werden sie überfordert hier erwarten wir von der politik mehr augenmaß verständnis und unterstützung dann würde auch in deutschland wieder mehr in den wohnungsbau investiert was dem arbeitsmarkt zugute käme und sozial ökonomisch ökologisch wie auch fiskalisch vernünftig wäre die wohnungswirtschaft könnte dann nicht nur stabilitätsfaktor sondern auch konjunkturlokomotive sein vorw ort ma ga z in 0409 » wir glauben d avid v in i ar dass wir gutes tun « fin an zc hef d er u s i nv es tmentb ank g o ld mansachs im juli 2009 2

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vn w ve rb a nd s tag 2 0 0 9 insc hw er i n die norddeutscher wohnungswirtschaft verantwortung ­ nachhaltigkeit ­ wohnqualität ma ga z in 0409 verb andstag wilfried wollmann minister volker schlotmann dr joachim wege lutz freitag der vnw-verbandsausschussvorsitzende wilfried wollmann eröffnete am 25 juni 2009 im schweriner schloss vor über 200 teilnehmern den vnw-verbandstag 2009 dieser stand unter dem motto die norddeutscher wohnungswirtschaft verantwortung ­ nachhaltigkeit ­ wohnqualität bauminister volker schlotmann zog eine positive zwischenbilanz der wohnungsbaupolitik seit anfang der neunzigerjahre wir haben viel erreicht die meisten wohnungen im land sind inzwischen saniert der bevölkerungsrückgang und der steigende altersdurchschnitt machen aber auch in zukunft umfangreiche investitionen notwendig dafür steht insbesondere die fortsetzung des programms stadtumbau ost bis 2016 wohngebiete müssen attraktiv für familien bleiben sich aber auch den bedürfnissen älterer menschen anpassen vnw-verbandsdirektor dr joachim wege zog eine positive bilanz der investitionsleistungen der vnw-mitgliedsunternehmen die 316 mitgliedsunternehmen des vnw sind ein wichtiger wirtschaftlicher und sozialer faktor in der metropolregion norddeutschland im jahr 2008 investierten sie gut 1 milliarde euro in neubau modernisierung und bestandspflege hamburg 520 millionen euro mecklenburg-vorpommern 246 millionen euro schleswig-holstein 240 millionen euro mit ihren investitionen sichern sie ca 25.000 arbeitsplätze im baugewerbe und geben ca 1,5 millionen menschen mehr als nur ein dach über dem kopf nämlich ein zuhause prof dr peter bofinger universität würzburg mitglied im sachverständigenrat zur begutachtung der gesamtwirtschaftlichen entwicklung warnte in seinem vortrag zum thema volkswirtschaftliche perspektiven für die geldund immobilienmärkte vor einem zweiten fall lehman brothers er lobte die bundesregierung dafür dass sie bei der banken und finanzkrise eingegriffen habe sie habe aber zu spät reagiert diesmal werde es keine große depression geben die politiker hätten aus den fehlern aus den neunzehnhundertzwanzigerjahren gelernt nach dem starken einbruch der wirtschaftsleistung ende des vergangenen jahres sei jetzt bodenbildung in sicht der ifo-index deute ebenfalls auf einen wendepunkt der rückgang des bruttoinlandsprodukts werde sich 2010 nicht fortsetzen die immobilienwirtschaft werde durch eine eher deflationäre entwicklung hohe arbeitslosigkeit und wenig marktdynamik berührt magere jahre aber kein grund zur panik so bofinger abschließend beleuchtete gdw-präsident lutz freitag die aktuelle wohnungspolitik beim wohnungsneubau gebe es ein historisches tief im jahr 2008 seien nur noch 21.000 wohnungen im geschoßwohnungsbau in deutschland neu gebaut worden davon 60 prozent von gdw-unternehmen deshalb rechnet freitag mit engpässen bei der wohnungsversorgung vor allem in ballungsräumen wie münchen nürnberg hamburg sowie im rhein-main-gebiet trotz der wirtschaftkrise beurteilten 6,8 prozent der vom gdw vertretenen wohnungsunternehmen die geschäftslage mit sehr gut bzw 55 prozent mit gut 3

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ma ga z in 0409 bereits am 24 juni 2009 besuchten knapp 90 delegierte das gelände der bundesgartenschau 2009 die unter dem motto sieben gärten mittendrin steht drei markmale kennzeichnen die schweriner buga innerhalb der über fünfzigjährigen geschichte der bundesgartenschauen im mittelpunkt der noch bis zum 11 oktober 2009 dauernden ausstellung steht die historische entwicklung der gartenbaukunst vom 18 jahrhundert bis heute alle ausstellungsareale sind rund um das schweriner schloss in unmittelbarer nachbarschaft der schweriner altstadt angeordnet sämtliche gärten der schau liegen am wasser und wenden damit die landeshauptstadt dem wasser zu da dies bis zur eröffnung der buga nur teilweise der fall war ist dieser teil der bundesgartenschau auch als stadtentwicklungskonzept anzusehen a lle fo to s thiesibold h am b u rg volker schlotmann wilfried wollmann dr joachim wege prof dr peter bofinger vnw-pressekonferenz mit volker schlotmann 4

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sbv flensburg mit bronzemedaille beim wettbewerb energetische sanierung von großwohnsiedlungen des bmvbs ausgezeichnet der selbsthilfe bauverein eg flensburg wurde am 15 juli 2009 in berlin mit einer bronzemedaille für das konzeptgebiet fruerlund-süd in flensburg 751 wohnungen ausgezeichnet das energetische konzept dieser zeilenbausiedlung aus den 50er jahren besteht teilweise aus sanierungen und teilweise aus ersatzneubauten das stadtentwicklungskonzept ist sehr umsetzungsorientiert das schlüssige durchführungskonzept berücksichtigt die lebenszyklen der gebäude investitionskosten finanzierungsstruktur mieten und betriebskosten werden dargestellt großwohnsiedlungen übernehmen eine wichtige funktion der wohnraumversorgung in deutschland erklärte lutz freitag präsident des gdw bundesverband deutscher wohnungs und immobilienunternehmen anlässlich der preisverleihung des vom bundesministerium für verkehr bau und stadtentwicklung bmvbs ausgelobten preises energetische sanierung von großwohnsiedlungen die deutschen großwohnsiedlungen d h siedlungen mit über 1.000 wohneinheiten bieten rund fünf millionen dirk göttsche und raimund dankowski freuen sich über die bronzemaille menschen ein bezahlbares zuhause der wettbewerb des bmvbs hatte zum ziel zukunftsweisende projekte auszuzeichnen die einen ganzheitlichen ansatz bei der erneuerung von großwohnsiedlungen verfolgen und dabei konzepte der energetischen modernisierung mit weiteren aufgaben wie der sozialen aufwertung des quartiers oder einer verbesserung des wohnumfeldes verbinden gemeinsam mit bundesminister wolfgang tiefensee und dem präsidenten des deutschen mieterbundes dr franzgeorg rips gratulierte freitag den preisträgern besonders freue ich mich dass alle preisträger mitgliedsunternehmen des gdw sind so freitag insgesamt wurden fünf goldmedaillen zehn silbermedaillen und 19 bronzemedaillen vergeben ma ga z in 0409 nachrichten wobau wismar kontaktstelle für mieter ausländischer herkunft klavdia und gennady root sind als spätaussiedler nach deutschland gekommen und haben in wismar eine neue heimat gefunden sie gehören zu den über 230 russisch sprechenden mietern der wismarer wohnungsbaugesellschaft um diesen mietern hilfe zu geben richtete die wohnungsbaugesellschaft eine kontaktstelle für mieter ausländischer herkunft ein irina luft ist ansprechpartnerin sie ist vor neun jahren als spätaussiedlerin mit ihrer familie von rostow am don nach deutschland gekommen sie absolvierte sprachkurse ein existenzgründerseminar und eine umschulung zur immobilienkauffrau im kontakt mit den aussiedler-familien merke ich dass die sprachschwierigkeiten das größte problem sind dazu kommt die unterschiedliche mentalität besonders die Älteren müssen lernen sich an die deutsche lebensart zu gewöhnen erklärt irina luft irina luft zweite von rechts hilft ihren mietern unermüdlich übersetzt sie ihren mietern schreiben der wobau oder der Ämter versicherungen telefonanbieter usw und hilft ihnen mehr sicherheit zu gewinnen wobau-geschäftsführer klaus d thauer zeigt sich mit der umsetzung seiner idee eine kontaktstelle für ausländische mieter einzurichten zufrieden auf diese weise fördern wir wirkungsvoll die integration unserer russisch sprechenden mieter wir helfen ihnen sich in ihrer neuen umgebung besser zurechtzufinden damit sie nicht nur gut bei uns wohnen sondern auch bei uns heimisch werden 5

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p ro j e kt f Ü r zu k Ü n ft i ge immobi li enk a u fleu te in dern or d d eu t s c hen w o hn u n g swi rtscha ft lerninsel 2009 bereits zum sechsten mal hatten 20 auszubildende norddeutscher wohnungsunternehmen die chance mit ausgewählten referenten grundlegende themen der wohnungswirtschaft zu diskutieren neben der fachlichen qualifikation stand bei diesem projekt die förderung der sozialen und methodischen kompetenz im mittelpunkt die themen reichten von finanzkrise wolfgang lütz aareal bank bis präsentationstraining janis bailitis von genossenschaftswesen fritz zitterich bauverein leer bis teamentwicklung janis bailitis vom marketing thorsten bachler bis pr in der wohnungswirtschaft mario spitzmüller saga gwg diese palette wurde in workshops gruppenarbeiten vorträgen und rollenspielen von den referenten aufbereitet und mit hoher motivation seitens der teilnehmer bearbeitet die referenten unterstützen die lerninsel durch ihr honorarfreies mitwirken das zweite standbein dieser projektwoche war der begleitende flugunterricht für die teilnehmer sie genossen flugstunden in motorseglern mit erfahrenen fluglehrern so bietet die lerninsel den auszubildenden Überblick in zweifacher hinsicht 1 blick aus dem flugzeug auf die insellandschaft ostfrieslands 2 blick über den tellerrand ihres täglichen arbeitsfeldes auf spannende herausforderungen unserer branche und unseres höchst interessanten berufsbildes gemeinsame ziele der initiatoren der lerninsel sind die teilnehmer für zukünftige aufgaben zu rüsten netzwerke innerhalb der nachwuchsgeneration zu fördern durch kommunikation dieser initiative durch die ma ga z in 0409 teilnehmer ihrer vorgesetzten der referenten der initiatoren und durch veröffentlichungen die faszination unserer branche und unseres ausbildungsberufes nach außen zu tragen die initiatoren der lerninsel sind die aareon gmbh der verband norddeutscher wohnungsunternehmen und der verband der wohnungswirtschaft niedersachsen bremen im nächsten jahr findet die lerninsel in der zeit vom 7 bis 14 august 2010 statt bei fragen wenden sie sich bitte an andreas daferner 040-520 11-218 daferner@vnw.de fachausschuss wohnungswirtschaft dienstleistungsqualität durch gezielte kundenbefragung verbessern in seiner sitzung am 14 juli 2009 in flensburg hat sich der vnw-fachausschuss wohnungswirtschaft schwerpunktmäßig mit fragen zur verbesserung der dienstleistungsqualität befasst am beispiel von in den unternehmen eingesetzten dienstleistungsfragebögen erörterten die fachausschussmitglieder die sinnhaftigkeit und den nutzen der darüber gewonnenen erkenntnisse kurze zeit nach einzug nach ca einem jahr und zum teil bei beendigung des mietverhältnisses erhalten die mieter entsprechende fragebögen mit denen sie über ihre zufriedenheit mit unterschiedlichen leistungen aus dem vermietungsgeschäft ihres wohnungsunternehmens befragt werden die wohnungsunternehmen die mit solchen dienstleistungsfragebögen arbeiten betrachten dieses als laufenden prozess Über den einsatz und die auswertung 6 der dienstleistungsfragebögen beobachten sie permanent die entwicklung ihres vermietungsgeschäfts und erhalten anstöße zur optimierung der vermietungsprozesse ergänzend dazu werden teilweise vermietungstests in die auswertungen einbezogen und in längeren zeitabständen alle vier bis fünf jahre wohnzufriedenheitsanalysen durchgeführt um eine möglichst hohe beteiligung zu erreichen sollte der umfang der fragebögen auf zwei seiten begrenzt und eine ansprechende optik angestrebt werden die anwender solcher dienstleistungsfragebögen beziffern die rücklaufquoten mit 35 bis 45 prozent bei interesse können muster-fragebögen bei uns abgefordert werden andrea schwoch tel 040-520 11-224 e-mail schwoch@vnw.de

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1904 neuer nachbartreff eimsbüttel mit rund 500 gästen feierte die wohnungsgenossenschaft von 1904 e.g am 26 juni 2009 die eröffnung ihres neuen nachbartreffs in hamburg-eimsbüttel ­ und damit den abschluss ihrer großmodernisierung für rund 9,8 millionen euro machte sie ihre wohnanlage an der ecke gustavfalke-straße/bundesstraße/garbestraße zukunftsfit solaranlage neue balkone wärmedämmung wärmeisolierte fenster die 211 altbauwohnungen benötigen jetzt 50 prozent weniger heizenergie und co2 den energieverbrauch weitestgehend drücken den besonderen charme des altbaus erhalten und raum für gemeinschaftsaktivitäten schaffen mit dieser idee startete das unternehmen im dezember 2007 in eimsbüttel eines ihrer umfangreichsten modernisierungsprojekte mit neuester technik wurden die häuser aus den 1920er jahren energetisch optimiert die dächer wurden neu gedeckt die fassade mit einem wärmedämmverbundsystem verkleidet alle wohnungen erhielten schall und wärmeisolierte fenster und zur unterstützung der warmwasserbereitung wurde auf der innenhofseite eine solaranlage auf die dächer montiert 2008 war es die größte im bau befindliche solaranlage hamburgs darüber hinaus stattete die 1904 fast alle wohnungen mit neuen und größeren balkonen aus und ließ den innenhof umgestalten ma ga z in 0409 nachrichten peter kay steuerrecht konterkariert energieeinsparung bei modernisierungsmaßnahmen für die entsprechende bauanträge gestellt sind kommt es oft zu wertfortschreibungen des einheitswertes die zu teils erheblichen erhöhungen der grundsteuerbelastung führen peter kay vorstand der baugenossenschaft freier gewerkschafter eg und vorsitzender des vnw-fachausschusses wohnungswirtschaft bei der darstellung der be und entlastungseffekte insbesondere von energetischen modernisierungsmaßnahmen wird dieser aspekt vielfach außer acht gelassen gegenüber mietern die dieses bei ihrer ersten betriebskostenabrechnung nach wertfortschreibung feststellen gerät man unversehens in erklärungsnöte ein mehr oder minder großer teil der u.a auch zur refinanzierung der investitionen benötigten energie peter kay einsparungen werde so vom fiskus wieder abgeschöpft peter kay energetisch sinnvolle investitionen in unsere bestände werden durch die wertfortschreibungspraxis der finanzämter konterkariert die politik ist gefordert dieses z b durch eine entsprechende modifizierung von § 22 bewertungsgesetz zu ändern 7

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arbeitsgruppe fernwärme mecklenburg-vorpommern ist den kostentreibern auf der spur die im jahr 2008 ins leben gerufene arbeitsgruppe fernwärme konnte durch auswertung erfasster daten bereits empfehlungen für die Überprüfung von einflussfaktoren bei bestehenden bzw künftigen fernwärmelieferverträgen geben es ging dabei um die preisgestaltung den gebäudezustand bzw die technische anlage aber auch die vertragsverhandlungen selbst zu letzteren stand am 2 juni 2009 carl-peter blöcker mit seinem langjährigen fachwissen den teilnehmern des arbeitskreises zur verfügung er referierte zu preisgleitklauseln in energielieferungsverträgen und machte auf komponenten der gleitklauseln aufmerksam die zu einer dynamisierung der gewinnanteile führen können sein fazit keine gewinnmaximierung für den lieferanten zu lasten unserer kunden das nächste ziel der ag fernwärme ist u.a die analyse der kalkulierten gewinnmargen der fernwärmelieferanten in bezug auf den rohenergiepreis dieses bezieht sich insbesondere auf die gas-einkaufskonditionen der lieferanten carl-peter blöcker rechts unterstützte die arbeitsgruppe mit seinem fachwissen links siegfried adelsberger ma ga z in 0409 77 mitgliederversammlung der arbeitsgemeinschaft schleswig-holsteinischer wohnungsunternehmen am 11 juni 2009 traf sich in den kieler schöne aussichten die in der arbeitsgemeinschaft schleswigholsteinischer wohnungsunternehmen ashw zusammengeschlossene wohnungswirtschaft zur mitgliederversammlung 2009 in seinem bericht informierte ashw-vorsitzender raimund dankowski über die im abgelaufenen jahr vom vorstand und der geschäftsführung geleistete arbeit im weiteren war die finanz und wirtschaftskrise thema nach auffassung dankowskis ist die heimische wohnungswirtschaft bislang kaum von der krise betroffen im hinblick auf steigende arbeitslosen und hartz-iv-zahlen rechne man jedoch mit einer wachsenden zahl von haushalten mit mietzahlungsproblemen die banken ohne die wohnungsbau nicht stattfinden könnte erwiesen sich bislang als verlässliche partner den grund dafür sieht dankowski im geschäftsmodell der mitgliedsunternehmen ein grund der uns von den banken selbst immer wieder genannt wird ist unser auf nachhaltigkeit ausgerichtetes geschäftsmodell wir investieren in unsere bestände und schaffen dadurch werte statt primär überzogene renditeerwartungen von anteilseignern zu befriedigen 8 ashw-vorsitzender raimund dankowski auch gastredner prof dr henning klodt leiter des zentrums wirtschaftspolitik institut für weltwirtschaft an der universität kiel wies in seinem vortrag darauf hin dass das nachhaltige wirtschaften vieler wohnungsunternehmen und genossenschaften in der krise belohnt wird für das innenministerium wies karin siebeck-rauscher auf das schleswig-holsteinische wohnraumfördergesetz hin das gesetz verbessere die rahmenbedingungen für weitere investitionen der wohnungsunternehmen in energieeinsparung und klimaschutz aber auch in die aufwertung der wohnquartiere

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gdw startet azubi-kampagne ma ga z in 0409 du bist mehr immobilienprofi als du denkst berlin die bundesregierung begrüßt die ausbildungskampagne des gdw im wettbewerb um die klügsten köpfe die immobilienwirtschaft ist ein attraktiver arbeitgeber und leistet einen erheblichen beitrag für unsere volkswirtschaft sie ist eine wichtige wachstumsbranche und ein stabilisierender faktor für die gesamtwirtschaft durch zunehmende professionalisierung und internationalisierung braucht die wohnungs und immobilienwirtschaft mehr denn je qualifizierte fachkräfte eine gute qualifikation der beschäftigten ist voraussetzung für das weitere wachstum dieser branche erklärte bundesminister wolfgang tiefensee anlässlich der auftaktveranstaltung zum start der azubi-kampagne für die wohnungs und immobilienwirtschaft auf dem gdw-personalentwicklungskongress im berliner olympiastadion die aus fort und weiterbildung ist für die wohnungsund immobilienwirtschaft ein entscheidender erfolgsfaktor sagte lutz freitag präsident des gdw bundesverband deutscher wohnungs und immobilienunternehmen im kampf um den qualifizierten nachwuchs stehe die wohnungswirtschaft in konkurrenz mit anderen branchen und die demographische entwicklung werde den wettbewerb um die klugen köpfe noch verstärken in allen bundesländern werden die schülerzahlen sekundarstufe ii bis 2020 drastisch zurückgehen die demografische entwicklung wirke sich schon heute auf die anzahl der potenziellen bewerber für eine ausbildungsstelle aus die zahl der gemeldeten bewerber auf dem ausbildungsmarkt sei 2008 im vergleich zum vorjahr um fast 16 prozent gesunken laut einer aktuellen umfrage des deutschen industrie und handelskammertages rechnen fast 28 prozent der befragten unternehmen mit einem rückgang der bewerberzahlen für ausbildungsplätze der wettbewerb um die klugen köpfe hat schon längst begonnen so freitag um genügend engagierte und qualifizierte junge menschen für unsere branche zu begeistern müssen wir diese gezielt ansprechen und über die berufsausbildung sowie die aufgabengebiete in unseren unternehmen informieren in deutschland werden jährlich im durchschnitt über 2.500 neue ausbildungsverträge für die ausbildung zum zur immobilienkaufmann frau abgeschlossen erläuterte ullrich büchner vorsitzender des arbeitgeberverbandes der deutschen immobilienwirtschaft 2008 waren es sogar 2.700 neue verträge insgesamt stehen pro jahr aus allen drei lehrjahren rund 7.000 junge menschen in einer ausbildung für diesen beruf die anzahl der auszubildenden ist in den letzten jahren kontinuierlich gestiegen so büchner unter dem motto du bist mehr immobilienprofi als du denkst ist im berliner olympiastadion der startschuss für die langfristig angelegte azubi-kampagne für die wohnungs und immobilienwirtschaft gefallen in den kommenden jahren werden der gdw und seine regionalverbände viele instrumente und medien einsetzen und den wohnungsunternehmen eine vielzahl von materialien für ihre nachwuchswerbung anbieten die werbung kann von den unternehmen vor ort in den eigenen wohngebäuden in mieterzeitungen in schulen bei ausbildungsund jobmessen im kino im radio im internet und in jugendzeitschriften erfolgen kern der kampagne ist die website www.immokaufleute.de hier haben auszubildende die möglichkeit sich umfassend über das berufsbild zu informieren und zu recherchieren eine datenbank gibt auskunft über die wohnungsunternehmen die ausbildung betreiben die jugendlichen sollen mit der kampagne über die anspruchsvollen und interessanten tätigkeiten in der branche ­ z b bei vermietung verkauf verwaltung modernisierung neubau von wohnungen ­ informiert und für den beruf begeistert werden azub i-kam pagne 9

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d r b e rn d l eu t n er i f+b der autor ist geschäftsführer von f+b forschung und beratung für wohnen immobilien und umwelt gmbh in ham burg er berät seit vielen jahren u a wohnungs und immobilienunternehmen zu fragen der mietenpolitik mietrecht und miete ma ga z in 0409 mietenpolitik für wohnungsunternehmen und genossenschaften in der krise und danach 1 teil 1 e in f Ü h ru n g im folgenden soll davon die rede sein unter welchen rahmenbedingungen und zielen die mietenpolitik der wohnungsunternehmen und genossenschaften in der zukunft gestaltet werden kann beschrieben werden die rahmenbedingungen der marktentwicklung die trends der mietenentwicklung in norddeutschland und aktuelle mietrechtliche rahmenbedingungen daraus sollen mögliche strategien zu einer zukunftsgerechten steuerung der ertragsentwicklung abgeleitet werden hungsspielräume besteht die gefahr dass die erträge der hausbewirtschaftung nicht im geplanten maße entwicklungsfähig sind oder sogar marktbedingt unter druck geraten wenn die ertragschancen begrenzt werden ist die grundsätzliche frage zu beantworten wie die unternehmen erfolgreich mit den bekannten herausforderungen der künftigen marktentwicklung umgehen sollen die sich aus der angebots und der nachfrageentwicklung ergeben für alle unternehmen insbesondere diejenigen mit hohen bestandsanteilen von wohnungen aus den 50er und 60er jahren ergeben sich auch in der zukunft hohe modernisierungsbedarfe einerseits ist den anforderungen des klimaschutzes rechnung zu tragen die sich absehbar nicht aus den laufenden nur begrenzt steigerungsfähigen erträgen finanzieren lassen die anforderungen an den klimaschutz werden sich in der zukunft möglicherweise noch erhöhen kernthema der ertragsentwicklung ist die sicherung der vermietbarkeit bei zunehmender belastung durch nebenkosten andererseits entsteht wirtschaftlicher handlungsdruck durch den stark zunehmenden anteil älterer menschen unter den mietern und mitgliedern und durch sonstige strukturveränderungen der nachfrage neue zielgruppen sind zu gewinnen welche absehbar höhere anforderungen an die wohnungsangebote stellen besonderer wirtschaftlicher handlungsdruck ergibt sich dabei in teilmärkten mit schwacher nachfrageentwicklung wo bestände identifiziert werden müssen die marktgerecht entwickelt werden können der demografische wandel erfordert die umgestaltung von wohnungen und wohnquartieren mit blick auf die wohnbedürfnisse einer älter werdenden gesellschaft 2 a u sg a ngs lage die mieten bei wohnungsunternehmen und genossenschaften sind vielfach immer noch durch das historische kostenmietniveau oder durch die nachwirkungen öffentlicher fördermaßnahmen bestimmt bei frei finanzierten wohnungen als solche gelten nach wegfall von preisoder belegungsbindungen natürlich auch ehemals öffentlich geförderte wohnungen unterliegen die nutzungsentgelte grundsätzlich dem vergleichsmietenrecht gemäss § 558 bgb die möglichkeiten zu einer mietenanpassung sind dabei durch die rechtlichen rahmenbedingungen begrenzt möglichkeiten zu einer marktgerechten mietengestaltung ergeben sich vor allem bei neuvermietung wir haben aber beobachtet dass gerade bei den genossenschaften trotz der häufig gegenüber dem wettbewerb vorliegenden ausstattungsvorteile von wohnungen die mieten auch in anbietermärkten am mittelwert der vergleichsmieten orientiert sind dadurch kommt es zu einer dämpfung des örtlichen mietpreisniveaus insbesondere wenn örtliche mietenspiegel verfügbar sind vor dem hintergrund der aktuellen marktentwicklung und der nachfragebedingt absehbar abschmelzenden mieterhö 10

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diese aufgaben sind nur zu meistern wenn auf seiten der wohnungsunternehmen stabile und in der zukunft ggf noch entwicklungsfähige erträge gesichert sind damit die eigenfinanzierung gestärkt wird aber ist damit in der zukunft realistischerweise zu rechnen derungsgebieten aber bis 2020 weniger wahrscheinlich als früher angenommen bleibt es bei dem im vergleich zur bedarfsentwicklung an vielen standorten zu geringen neubaus an mietwohnungen und einem auch deutlich reduzierten neubaus von eigentumsobjekten steigt die marktbedeutung des mietwohnungsbestandes was bedeutet das für die entwicklung der mieten in den städten und gemeinden unseres landes insbesondere in den städten und gemeinden norddeutschlands 3 p e rsp e ktiven inderkrise ­ von we l c hen r ahm enbedin gu n gen is tauszu gehen kaum jemand kann heute die langfristige entwicklung der wirtschaftlichen rahmenbedingungen sicher vorhersagen kurz und mittelfristig werden die risiken von arbeitslosigkeit und einkommensrückgang bei den mietern ein zentrales thema von standardwohnungsanbietern sein die einkommensmöglichkeiten werden begrenzt vielfach ist bei erhöhter arbeitslosigkeit von geringeren einkommen auszugehen zwar werden die aufwendungen der zuständigen stellen der städte und gemeinden für sgb ii wohnkosten die mietzahlungsfähigkeit stabilisieren die wohnungsnachfrage kann sich aber partiell verringern viele gehen aber davon aus dass es sich um konjunkturelle entwicklungen handelt die sich mit dem für 2010/2011 erwarteten aufschwung wieder abmildern oder sogar umkehren werden eine strategisch kluge wirtschaftspolitik kann diese entwicklung stützen und möglicherweise noch befördern die langfristigen aussichten für die zukunftsfähigkeit des mietwohnungsbestandes sind zumindest in den mittleren und größeren städten besser als früher vermutet angesichts der derzeitigen demografischen perspektiven ist von einer stagnation der bevölkerungsentwicklung bzw an einer reihe von standorten auch von einem langfristigen bevölkerungsrückgang auszugehen die nachfrage wird aber von der anzahl der haushalte bestimmte und deren anzahl wird im nächsten jahrzehnt auch bei rückläufiger bevölkerung in vielen regionen noch wachsen da mietwohnungen sich vor allem in größeren gemeinden und in den städten befinden kommt es auf die bevölkerungsverteilung zwischen stadt und land an bei der in der zukunft veränderten altersstruktur der nachfrage ist zwar nicht unbedingt ein trend zurück in die stadt zwingend zu erwarten wohl aber ein verbleiben in der stadt von gruppen die in früheren perioden ins umland gewechselt wären angesichts absehbar steigender transportkosten spielt die erreichbarkeit von wohnungen eine wachsende bedeutung für die nachfrage dies könnte die nachfrage nach mietwohnungen stabilisieren die realeinkommen breiter bevölkerungsschichten werden stagnieren für einige gruppen ist von langfristig verringerten einkommenschancen auszugehen massive leerstände von wohnraum wie sie noch vor einigen jahren in prognosen erwartet wurden sind außer in abwan 4 stru k tu r u nd trends der m i etenentwi ck lu ng ma ga z in 0409 die entwicklung der mieten ­ hier ist vor allem von der nettokaltmiete1 die rede ­ ist nicht einfach zu prognostizieren die regionalen mietwohnungsmärkte gehören insbesondere wegen der vielfältigen teilmarktverbünde zu den komplexesten märkten die wir kennen die globale entwicklung der mieten im frei finanzierten wohnungsbestand an den standorten der wohnungsunternehmen und genossenschaften ist aber zentrale erwartungsgröße für die ertragsentwicklung zu fragen ist aber zusätzlich welchen strukturellen spielräume auch in nachfragermärkten noch vorhanden sind außer in nachfragestarken größeren städten werden sich die vielfach schon in der vergangenheit begrenzten erhöhungsspielräume global nicht ausweiten lassen in gebieten mit verringerter mietzahlungsfähigkeit dürften die mieten sogar abnehmen bereits heute sind wie aktuelle marktanalysen zeigen die aktuellen neuvermietungsmieten 2009 in vielen städten und gemeinden ostdeutschlands und einigen landesteilen im westen mit mehr als 25.000 einwohnern bereits um bis zu 5 niedriger als die in den aktuellen mietspiegeln ausgewiesenen durchschnittswerte demgegenüber liegt das niveau der neuvermietungsmieten etwa in hamburg durchschnittlich um 12 oberhalb der werte des aktuellen mietenspiegels.2 wir erwarten dass die derzeit schon hohe räumliche marktdifferenzierung sich noch stärker ausprägen wird zwar können die marktrisiken mit nicht mehr stabilen erträgen in teilbeständen noch zunehmen gleichzeitig zeigen sich aber an vielen standorten in den kernbestän m ieten 1 neben der reinen kaltmiete ist energiepreisentwicklung und nebenkostenentwicklung ein wichtiges thema deren entwicklung hängt aber sehr stark von den investitionen in den bestand und vom verhalten der mieter ab da sich die nachfrager zunehmend nach der gesamtmiete brutto-warm richten wird sich über die nebenkosten ­ insbesondere diejenige der heizkosten eine differenzierung der nach frage ergeben bestände mit verhältnismäßig hohen gesamtmieten werden schwieriger zu vermarkten sein ergebnisse einer aktuellen sonderauswertung des f+b mietspiegelindex 2008 im vergleich zum f+b marktmietenindex 2009 top 510 erscheint ende september 2009 2 11

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den stabile und ausbaufähige ertragsverhältnisse die mietenentwicklung wird regional und nach objektart in starken wie in schwächeren märkten viel unterschiedlicher verlaufen als bisher angenommen es eröffnen sich deshalb strukturell chancen der angebotsentwicklung die aber nur mit differenzierten marketingstrategien erschlossen werden können der sich absehbar ausdifferenzierenden marktentwicklung steht bei den wohnungsunternehmen und genossenschaften eine vielfach eher statische an der vergangenheitsentwicklung vermuteten markttrends und überkommenen gerechtigkeitsvorstellungen orientierte mietenpolitik gegenüber vielfach sind nur geringe aktivitäten zur marktgerechten entwicklung der mieten zu verzeichnen zumal die mietenspiegel oftmals lücken aufweisen und die mieterhöhungsaktivität mit dem erfordernis von sachverständigengutachten hohe kosten auslöst gleichzeitig wird aber immer wieder klage darüber geführt das die mieten in den mietenspiegeln zu niedrig seien dabei wird außer acht gelassen das die niedrigen unternehmensmieten in die mietenspiegel z.t sogar überproportional eingehen gerade in den nachkriegsbeständen der 50er und 60er jahre des vergangenen jahrhunderts haben die mitgliedsunternehmen des gdw einen hohen anteil dieser anteil wird sich in vielen städten und gemeinden noch erhöhen weil fortgesetzt bindungen für wohnungen auslaufen die nach dem kriege mit öffentlicher förderung erstellt oder später modernisiert worden sind im folgenden soll auf der grundlage aktueller marktstudien ein kurzer Überblick über die struktur der mieten und über aktuell zu beobachtenden trends gegeben werden um auf dieser grundlage vorschläge zu einer nachhaltigen mietenpolitik in zeiten der krise und der unsicheren zukunftsperspektiven abzuleiten 4.1 i nfo rm ati o nen Ü ber di e m i etenstru k tu r informationen über die mietenstruktur in den städten und gemeinden liegen aus verschiedenen quellen vor es sind aber keine amtlichen daten zur regionalen mietenstruktur verfügbar.3 die verfügbaren quellen enthalten informationen über mieten auch in unterschiedlicher detaillierung regionalisierte preisinformationen ergeben sich aus einzelabfragen bei den immobilienportalen die folgende tabelle vermittelt einen Überblick über die wichtigsten quellen insbesondere aus portalen tab 1 nr quelle 1 städte gemeinden ivd/rdm seit 1979 basis mietspiegel objekte mfh anzahl p a ca 400 städte /gemeinden ca 300 städte methode tabelle aktualität jährlich regionale differenzierung städte/gemeinden mit mietenspiegel ausgewählte städte wohnlagen stadtteile quartiere/plz5 2 1970 expertenvotum mfh tabelle jährlich 3 f+b-marktmietenmonitor f+b 2003 marktmieten mfh eh ca 2.00.000 objekte p a tabelle vierteljährlich 4 1995 mietenspiegel modell mfh ca 400 tabelle jährlich stadt städte gemeinden mit mietenspiegeln plzgemeinde 5 immobilienportale z b is24 hvb expertise 2003 marktmieten mfh eh ca 1.200.000 objekte p.a /is24 ca 400 recherche tabelle laufend 6 2005 marktanalysen eh etw Übersicht karte jährlich stadt wohnlagezonen ta b e lle 1 i nf o rmat i o ne nzur re gi o na l en m i et enst r ukt ur i n d eut schl a nd © f b 2009 quelle f+b-research 2009 12

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die bisher verfügbaren informationen sind interregional nur mit einschränkungen vergleichbar und zumeist für die zwecke der wohnungswirtschaft nicht ausreichend differenziert weitere forschung und entwicklung der research-institute sind erforderlich um für die praxis nutzbare ausreichend abgesicherte und regionalisierte informationen bereit zu stellen karte 1 best a nd smi et enni v ea u i n no r d d eut sc hl and ­ f+b m i et sp i eg el i nd ex 2008 4 2 n ive a u d er b e s tan dsmi et en bei einem regionalen vergleich der mieten sind die unterschiede der wohnungsstruktur zu beachten für städte in welchen es mietenspiegel4 gibt ist diese quelle trotz der unterschiedlichen empirischen qualität der mietenspiegel eine verlässliche grundlage für die beschreibung des regionalen niveaus der bestandsmieten wir von f+b geben dazu seid mehr als 10 jahren jährlich eine auswertung heraus in welcher wir die vielfältigen erhebungs aufbereitungs und darstellungsformen der örtlichen mietenspiegel im rahmen eines mietspiegelindex5 vergleichbar machen auf dieser grundlage lässt sich im rahmen eines abgesicherten schätzmodells eine Übersicht über das mietenniveau in den verbandsgebieten von vnw und vdw niedersachsen bremen also für die bundesländer schleswig-holstein hamburg mecklenburgvorpommern niedersachsen und bremen gewinnen vgl karte 1 ma ga z in 0409 © f b 2009 quelle f+b-mietspiegelindex 2008 vergleichende aufwertung aller in deutschland veröffentlichter mietenspiegel f+b-schätzmodell m ieten 3 die amtlichen angaben über die regionale mietenstruktur bezogen sich in der vergangenheit auf die ergebnisse der großzählungen oder stichprobenerhebungen die letzte dieser amtlichen erhebungen fand in den westlichen bundesländern im jahre 1987 statt danach konnten daten zur mietenstruktur aus zusatzerhebungen zu den mikrozensuserhebungen oder aus der einkommens und verbrauchsstichprobe abgeleitet werden aus beiden quellen lassen sich analysen aber das niveau der mieten aber allenfalls auf der ebene der regierungsbezirke stützen für eine beschreibung der erheblichen mietenunterschiede in den städten und gemeinden deutschlands ist dieses regionalraster aber nicht ausreichend 4 unterschieden wird zwischen einfachen und qualifizierten mietspiegeln nur letztere basieren in der regel auf einer gesicherten empirischen grundlage einfache mietenspiegel werden aber vielfach auf der grundlage von datenbeständen der verbände oder auf der grundlage von schätzungen von experten erstellt auch diesen quellen kann eine empirische fundierung nicht grundsätzlich abgesprochen werden aktuelle fassung f+b mietspiegelindex 2008 herausgabe zusammen mit focus online die ausgabe 2009 erscheint im september 2009 5 jetzt energie sparen ihre immobilie hat es in sich wir machen ihr haus zum energiesparhaus ganz einfach durch nutzung bereits vorhandener techem-erfassungsgeräte das senkt ihren heizenergieverbrauch um garantiert mehr als 6 mehr über die idee energie clever zu nutzen erfahren sie unter www.techem.de/adapterm techem energy services gmbh · regionalzentrum nord süderstraße 77 · 20097 hamburg · tel 0 40/23 88 30-0 fax 0 40/23 48 68 · www.techem.de az_adapterm_182x60_rlnord.indd 1 29.01.2009 11:15:33 uhr 13

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