vdw magazin 4-2010

 

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vdw verband der wohnungs und immobilienwirtschaft in niedersachsen und bremen magazin 03 i schm elz ti egel de r ku ltu re n a us s ch us s re is t nac h wien 08 i no v elle m i t sc h wa c hpu nk te n nbauo in de rkrit ik 32 i experten i n sorg e ble iro h re ge f äh r den tri nkwa ss er 43 i go ldene ehrenna de l die te r m us ie lak ver ab sc hi edet 9 wohnungspolitischer kongress 2 dezember 2010 in hannover 0410 zeitschrift des vdw niedersachsen bremen in zusammenarbeit mit dem verband norddeutscher wohnungsunternehmen e v.

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höherer wohnwert zufriedene mieter attraktivere wohnobjekte mit multimedia1 aus dem kabelanschluss en ternehm ungsun wohn and.de eutschl beld www.ka kabel anschluss mehr wohnqualität bei bestandsimmobilien ohne großen kostenaufwand der kabelanschluss macht es möglich er bietet technik fürs leben einfach unkompliziert und alles aus einer hand · digitales fernsehen · schnelles internet1 · günstige telefonie1 · mobil telefonieren und surfen2 erfahren sie mehr über die multimedialen möglichkeiten des kabelanschluss bei ihrem persönlichen geschäftskunden-partner ihr kabelanschluss für fernsehen internet und telefon 1 in immer mehr ausbaugebieten und mit modernisiertem hausnetz verfügbar 2 nur in verbindung mit einem kabel deutschland internet phone vertrag möglich.

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in ha lt tite lfo to d ie stÄ d tisc he w oh n un gsbauing Öt t i n ge nfei er t e i hr en 50 gebu r t s tag ­ u n d mac ht e d en gÖt t i n ger n e in g e sche n k einkletterschiffa us h ol z d i e s an ta mar i a istd er mi t t el punktd es n eu ges talt et en spie la re a ls amkiessee foto j o h an n a s pal i n k -s i ev er s ma ga z in 0410 vdw 02 03 05 08 iiiiiiiiiiiiii vo r wo rt inhalt studie n re is e wie n u m baup ro je kt ne ue burg no ve lle de r nbauo t hema 09 12 15 20 24 28 30 32 34 m ie te rko m m un ikatio n be i en e rgie e in s p arun g m ie ts ch ulde n m an age ment ge n e ratio n e n ge re ch te be s tan ds e n twicklun g u n te rn ehmenspo rträt sp ar un d bauve re in han n o ver we rbun g un d er f ah run g q ualitäts m an age ment se rie re ch t ble iro h re ve rn e tzte s wo hnenm arktm ie te n 0410 38 vdw 41 42 43 44 45 48 iiiiii pe rs o n alie n bbs sp rin ge die te r m us ie lak n im m t a bs ch ie d 110 j ah re he im ke h r nam e n un d nach rich te nimp re s s um

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b e rn d mey er i ve rbandsdirekt or vdw ma ga z in 0410 fußball urlaub sonne satt ­ das war die eine seite dieses sommers die kehrseite loveparade-tragödie naturkatastrophen und das erdöl-desaster im golf von mexiko untermalt von einem meist unangenehmen 2 0 0 9 ­ e aus jahr d a s mal leiser es grundrauschen i n berlin ­ mal lauter,b ewegt sein d unwürdigess forde rdas die regierungsu ein herau schauspiel t koalition seit monaten aufführe schrieb kürzlich ein kommentator aber anders als der zuschauer im theater könne der wähler nicht einfach gehen weil ihm das dargebrachte missfällt das trifft in besonderer weise auch auf die wohnungswirtschaft zu eigentlich möchte sich die branche abwenden um dem nächsten hammerschlag der politik zu entkommen aber gleichzeitig sehen sich die wohnungsgenossenschaften und -gesellschaften im vdw niedersachen bremen in der verantwortung sichere moderne und lebenswerte wohnquartiere zu schaffen ein respektabler spagat nein das wäre die falsche metapher denn eine grazile schön anzusehende Übung ist es nicht die die wohnungswirtschaft vollführen muss um den wünschen der kunden und den gesetzlichen vorgaben zugleich gerecht zu werden eher ein schweißtreibender kraftakt der an der substanz zehrt und dessen ausgang völlig ungewiss ist gemeinsam mit anderen immobilienwirtschaftlichen verbänden hat der vdw ein positionspapier formuliert und an ministerien und abgeordnete in niedersachsen sowie an den bausenator in bremen geschickt darin werden bund und länder aufgefordert die kürzungen im bereich der städtebauförderung und der kfw-mittel für den klimaschutz rückgängig zu machen die negativen folgen der kürzungen sind unabsehbar und können nur als krasse politische fehlentscheidung gewertet werden nun ist es gekommen wie befürchtet die in diesem jahr drastisch gekürzten fördermittel der kfw sind bereits weitgehend aufgebraucht seit dem 1 september gibt es keine modernisierungskredite mehr für energetische einzelmaßnahmen die auswirkungen sind verheerend für die künftige qualität des wohnens sowie für die städte die klimapolitischen ziele der bundesregierung für den gebäudebereich und wesentliche punkte der koalitionsvereinbarung werden außer kraft gesetzt die bauwirtschaft wird unter dem wegfall der investitionsanreize leiden der mittelstand systematisch geschwächt baubetriebe handwerker ingenieure und architekten dürften den auftragseinbruch nicht unbeschadet überstehen fordern ohne zu fördern ­ diese rechnung der politik zu lasten der hauseigentümer wird fatale folgen haben notwendige investitionen werden ohne anreize ausbleiben ohnehin steht die rentabilität energetischer modernisierungsmaßnahmen in frage verschiedene experten haben so ihre zweifel etwa empirica-vorstand harald simons jenseits des investitionszyklus sind fast alle bestenfalls ein nullsummenspiel verlierer sind die menschen die umwelt und die städte der klimaschutz ist zur politischen verfügungsmasse geworden dass die wohnungsunternehmen hohe investitionen für wohnkomfort und klimaschutz tätigen ist völlig unbestritten erst im vergangenen jahr haben die vdw-mitglieder mehr als 560 millionen euro in ihre bestände investiert ­ so viel wie nie zuvor doch die skeptischen stimmen unter den unternehmern werden lauter je schärfer die vorgaben je dürftiger die förderung und je kläglicher die politische rückendeckung desto unüberschaubarer werden die wirtschaftlichen risiken darüber wird zu reden sein mit der politik mit den banken aber auch mit mieterbund und anderen wohnungswirtschaftlichen verbänden die konzertierte aktion mit der neuen niedersächsischen sozialministerin aygül Özkan hat sich bereits auf drängen des vdw zu einer sondersitzung getroffen um die lage zu erörtern den schönen worten müssen taten folgen damit der sommer 2010 in guter erinnerung bleibt ­ und nicht als sommer des investitionspolitischen kahlschlags vorw ort » d i e sch wi er igkeiti st ni c ht jo h n m ayna rd keyn es br it Ö k o n om 1 8 8 3 1 9 4 6 neu e i d een zufi nd e n so n d er n d en al te nzue ntk o m m en « 2

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ma ga z in 0410 studienreise vd w fa ch aussc hu ssreistn ac hwien Öffentlich geförderter wohnungsbau im schmelztiegel der kulturen wo treffen west und osteuropäische kultur geballt aufeinander ohne eine brisante mischung zu ergeben in wien der stadt an der donau die einem als k-und-k-metropole mit zuckerbäckerarchitektur bekannt ist doch weit gefehlt wien ist viel mehr hier existiert eine hochaktive und äußerst innovative wohnungswirtschaft die erfolgreich die schwierigen umstände wie wohnungsmangel und multikulturelle bevölkerungszusammensetzung bewältigt an drei heißen tagen im juni bei temperaturen um 34 grad celsius haben die technischen ausschüsse des vdw niedersachsen bremen und des vdw rheinland-westfalen in der österreichischen hauptstadt beispielhafte wohnungsbauprojekte der jüngsten vergangenheit näher angesehen unter führung des architekten kurt smetana der die gebietsbetreuung der stadterneuerung im 16 bezirk innehat ging es zunächst in das entwicklungsgebiet brunneviertel wie in der ganzen stadt herrschte auch hier wohnraummangel hinzu kam noch die fortschreitende segregation im quartier dem wurde in den vergangenen jahren mit einem stadterneuerungsprozess unter leitung eines architektenteams begegnet dachgeschoss-ausbauten umbauten sowie nachverdichtung durch mehrfamilienhaus-neubauten waren hier ein probates mittel attraktiv gefördert durch öffentliche mittel der stadt wien und mit einem bürgerbeteiligungsprozess kamen die bauprojekte gut voran die durch die starke förderung niedrig gehaltenen mieten lassen eine neue durchmischung des quartiers mit unterschiedlichsten bevölkerungsgruppen zu smetana dazu die bestehenden potenziale des marktes werden langsam sichtbar neubauten attraktiv sanierte gründerzeithäuser eine vielseitige lokalszene verkehrsberuhigende maßnahmen neu gestaltete freiräume und ein besserer nutzungsmix prägen das neue bild des viertels das bauvolumen der wohnhaussanierung und des wohnungsneubaus beträgt derzeit mehr als 40 millionen euro bis ende 2010 werden rund 500 neue mieter die überwiegend das urbane flair des viertels als wohnort bevorzugen in unterschiedlichen wohnprojekten ­ einem mix aus eigentums und mietwohnungen ­ eingezogen sein und damit einen beitrag zu einem sozial besser ausgeglichenen stadtteil leisten der nächste tag führte die gruppe unter leitung von wolfgang förster vom magistrat der stadt wien in unterschiedliche bezirke der stadt eine auswahl unterschiedlichster wohnprojekte zeigte die vielfalt und den einfallsreichtum der wiener wohnungsunternehmen und -genossenschaften in der autofreien siedlung floridsdorf haben sich die bewohner die an der planung der wohnanlage mit beteiligt waren vertraglich dazu verpflichtet kein kraftfahrzeug zu 3

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besitzen genutzt werden neben dem fahrrad öffentliche verkehrsmittel oder car-sharing-projekte die eingesparten kosten für parkplätze und tiefgarage konnten so für die grüngestaltung der anlage genutzt werden die bike city in der leopoldstadt ist eine speziell auf die bedürfnisse von radfahrern abgestimmte siedlung große abstellbereiche in allen geschossen für die fahrräder sowie entsprechend großzügig ausgelegte wegeführungen für den autofreien verkehr gepaart mit ansprechender und moderner architektur zeichnen dieses noch im wachsen befindliche quartier aus das projekt passivhauswohnen am mühlweg zeigt dass mehrgeschossiger wohnungsbau auch heutzutage in holz misch bauweise gut möglich ist die neue siedlerbewegung orasteig machte deutlich wie am rand der stadt dem wunsch nach wohnen im grünen entsprochen wird hier entsteht ein komplett neues quartier mit zwei bis viergeschossigen split-atriumhäusern als einfamilien-reihenhausbebauung die revitalisierung von drei gasometern ist eine beeindruckende integration historischer industrieller bausubstanz in eine neue gewerbliche und wohnungswirtschaftliche nutzung das 1996 begonnene projekt hat in den drei denkmalgeschützten bauwerken 602 geförderte mietund eigentumswohnungen 247 studentenheimplätze 11.000 quadratmeter büros 20.000 quadratmeter shoppingmall 7000 quadratmeter veranstaltungshalle 1000 pkw-abstellplätze ein kindertagesheim ein kino und raum für das wiener stadt und landesarchiv untergebracht die gasometer sind ein neues zentrum und impulsgeber für das urbane stadtentwicklungsprojekt erdberger mais das rund um die gasometer entsteht hier werden ehemalige brachflächen und gewerbe sowie industriegebiet durch wohn und erholungsraum ersetzt das wohnmodell interethnische nachbarschaften das bereits im jahr 2000 fertiggestellt wurde besteht aus einer wohnanlage mit 140 wohneinheiten und sieben geschäftslokalen weiter befinden sich ein gemeinschaftlicher genutzter saal im gebäudekomplex sowie ein gemeinschaftlicher wellnessbereich zwei begrünte gemeinschaftsterrassen mit vier weiteren gemeinschaftspenthäusern der gemeinschaftliche waschsalon ist so gelegen dass der im hof gelegene spielplatz gut eingesehen werden kann einige dächer sind mit individuellen dachgarten-parzellen ausgestattet hintergrund des projektes war der zunehmende migrationsanteil in wien und die schaffung einer funktionierenden integration das projekt wurde und wird wissenschaftlich begleitet als ergebnis kann eine positive bilanz mit normalität statt multi-kulti und wesentlich weniger konflikten als erwartet gezogen werden es hat eine beispielwirkung für weitere projekte in der stadt und bestätigt die stadtpolitische strategie wiens zur förderung der integration die gemeinsame sitzung der technischen ausschüsse in der denkfabrik stand ebenfalls ganz im zeichen der wiener wohnungswirtschaft andrea holzmann-jenkins geschäftsführerin der wohnbauvereinigung für privatangestellte gab einen umfassenden Überblick über den wiener wohnungsbau wien hat ca 1,7 millionen einwohner tendenz steigend 30 prozent davon haben einen migrationshintergrund 60 prozent der wiener leben im geförderten wohnungsbau jährlich werden ca 600 millionen euro für wohnbauförderung aufgebracht in neubau sanierung und wohnbeihilfe es entstehen ca 7000 geförderte neue wohnungen jährlich gut 10.000 wohnungen jährlich werden gefördert saniert dieser geförderte wohnbau hat natürlich tief greifende soziale und ökonomische auswirkungen die prinzipien des geförderten wohnungsbaus liegen in der einbeziehung breiter bevölkerungsschichten nach dem prinzip der sozialen durchmischung dabei gibt es keine wohnungen von der stange sondern qualitativ und architektonisch hochwertige projekte einen weiteren grundsatz bildet die Öffnung des geförderten wohnbaus für zuwanderer ferner bleiben bei den sanierungen 72 prozent aller mieter während und nach der sanierung in ihren wohnungen dies ist aufgrund der geförderten maßnahmen problemlos möglich die wohnbauförderung wirkt preis dämpfend auf den wiener wohnungsmarkt 475 millionen euro förderung bewirken ein bauvolumen von rund 1,425 milliarden euro so sichert das wohnressort jährlich 23.000 arbeitsplätze in zeiten stetig reduzierter förderung im deutschen wohnungsbau und angesichts schrumpfender bevölkerungszahlen in unseren beiden bundesländern erscheinen die wiener bedingungen nahezu traumhaft aber gerade diese nicht so idealen voraussetzungen mögen die exkursionsteilnehmer anspornen den ein oder anderen innovativen ansatz auch bei uns in die tat umsetzen zu wollen 4 studienreise ma ga z in 0410

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die neue burg ­ stadtnah und dennoch in der natur ma ga z in 0410 m odernisierung wohnquartier mit neuer qualität rückgebaut modernisiert neu gestaltet wol f sb u rg ab rissundneub au oderbewus ste r rÜ c k undumb au v o r die serf ra g e s tan ddien eu lan d woh nungs ges e l ls c haf tvor ei n i ge n ja h re nbei der w o hn an lage burg in wol f sb u rg-d et m er o d e im sinne des nachhaltigkeitsgedankens entschied man sich aus ökonomischen ökologischen und soziokulturellen gründen für die sanierung des hochhauskomplexes statt die vom leerstand bedrohten gebäude aus den 1960er jahren abzureißen wurden sie von mehr als zehn auf vier stockwerke rasiert energetisch saniert und die grundrisse der wohnungen neu gestaltet unterschiedli che fassadensysteme gliedern den großen baukörper in überschaubare segmente uns gelingt mit der ,neuen burg ein leuchtturmprojekt ­ energieeffizient barrierearm stadtnah und dennoch in der natur sagt geschäftsführerin kerstin mallwitz steigende leerstände und eine gleichförmigkeit der fassaden in material farbe und gliederung prägten die burg ­ typisch für die modul-bauweise der 60er jahre die höhenstaffelung mit teilweise mehr als zehn stockwerken verstärkte das gesamtbild mit der planung wurde das braunschweiger architektenbüro ksp jürgen engel beauftragt die sanierung des hochhauskomplexes stellte alle beteiligten vor eine große herausforderung der erste bauabschnitt begann 2008 mit dem rückbau der ersten hochhäuser der ende des jahres abgeschlossen ist 2011 folgt die sanierung eines weiteren hochhauskomplexes die arbeiten werden voraussichtlich 2013 abgeschlossen sein 5

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ma ga z in 0410 individueller wohnraum und viel grünfläche der rückbau und die neugestaltung des geländes sollen mehr wohnqualität und eine aufwertung des kompletten wohnquartiers bewirken erklärt mallwitz deswegen entstehen helle lichtdurchflutete ein bis vier-zimmer-wohnungen mit modernem zuschnitt im dachgeschoss sogar penthouse-wohnungen mit privaten dachterrassen alle erdgeschoss-wohnungen erhalten eine terrasse die typographie des außengeländes im innenhof hinter der neuen burg ist von höhenunterschieden gekennzeichnet die das gelände erlebbar machen und zu freizeitaktivitäten animieren die grünanlagen verbinden den wohnkomplex mit dem nahegelegenen waldstück eine promenade verläuft durch die siedlung und lädt zum flanieren ein der rückbau der oberen etagen und die schaffung neuer sichtachsen sorgen im innenhof nun für mehr licht und helligkeit aufgrund der barrierearmen fußwege der spielzonen und der zahlreichen verweilmöglichkeiten entsteht ein lebendiger treffpunkt für jung und alt mit einer hohen aufenthaltsqualität komfort und wohnqualität im alter auch die wachsende zahl älterer mieter ist im konzept der neuen burg berücksichtigt barrierearme ein bis zweizimmer-wohnungen mit bodengleichen duschen breiten türen sowie balkonen mit stufenlosem zugang sorgen für komfort und wohnqualität auch im alter außerdem stehen zahlreiche serviceleistungen zur verfügung ­ vom gemeinsamen theaterbesuch bis zum pflegedienst energetisch zeitgemäß alle wohnungen und penthouses erfüllen einen hohen energetischen standard solarthermie-kollektoren mit einem pufferspeicher sorgen für eine warmwassergewinnung durch ausnutzung der sonnenenergie und erreichen einen deckungsanteil von ca 40 prozent die außenhüllen aller wohnungen wurden mit 16 zentimeter dicken polystyrolplatten an der fassade gedämmt 18 zentimeter auf den flachdächern Überall dort wo es der brandschutz fordert kommt mineralwolle zum einsatz die neuen fensterkonstruktionen liegen mit einem uwwert von 1,3 w/m²k auf neubau-niveau die fenster der penthouse-wohnungen sind mit dreifach-wärmedämmglas uw-wert von 0,5 w/m²k ausgestattet die penthouses sind als aufstockung konzipiert ihre wände sind monolithisch hergestellt und ebenfalls mit einer wärme 6

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xxx xxx ma ga z in 0410 m odernisierung dämmung versehen der deckenabschluss ist als holzkonstruktion entstanden mit der 30 zentimeter-dämmung wird hier ebenfalls ein besonders hoher energiestandard erreicht die treppenhauswände im kellergeschoss wurden auf der kellerraumseite und der außenwand gegen das erdreich mit zehn zentimeter wärmedämmung versehen der einbau einer kontrollierten wohnraumlüftung in den obergeschossen sorgt für den luftaustausch sie ist mit einer wärmerückgewinnung gekoppelt auf dem außengelände kommen im innenhof und an treppenaufgängen led-lampen zum einsatz für das projekt nutzt die neuland mehrere kfw-förderprogramme für energieeffizientes bauen die modernisierten gebäude verbrauchen voraussichtlich so wenig energie wie nach enev für neubauten vorgeschriebenen ist die penthouse-wohnungen liegen sogar deutlich darunter erläutert uwe gabriel teamleiter technik die modernisierung des hochhauskomplexes neue burg soll ein beispiel für den verantwortungsvollen umgang mit alter bausubstanz darstellen und zeigt dass auch diese wohnanlagen das potenzial für eine soziale ökologische und ökonomische aufwertung bergen so kerstin mallwitz 7

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n ie d e rs Ä chs i s c he b au ordnung nba u o beschÄ fti gt den v dw uneinigkeit über den anteil rollstuhlgerechter wohnungen die niedersächsische landesregierung will mit der reform der bauordnung das bauen einfacher schneller und kostengünstiger machen dieses grundsätzliche ziel wird vom vdw und seinen mitgliedsunternehmen begrüßt differenzen und unterschiedliche auffassungen gibt es jedoch hinsichtlich einzelner maßnahmen mit denen dieses ziel erreicht werden soll in einer dezidierten stellungnahme äußert sich der verband insbesondere zu folgenden punkten im entwurf der novelle ma ga z in 0410 § 44 wohnungen neu gefordert ist die ausstattung der wohnungen mit rauchwarnmeldern sowie deren betrieb für niedersachsen ist eine Übergangsfrist für bestandsgebäude bis ende 2018 vorgesehen der vdw meint für den betrieb der rauchwarnmelder ist eine differenzierung zwischen eigentümer und besitzer der wohnung sinnvoll wie sie in den landesbauordnungen von schleswig-holstein und bremen eingeführt ist eine entsprechender formulierungsvorschlag lautet die eigentümer vorhandener wohnungen sind verpflichtet jede wohnung bis zum 31 dezember 2018 mit rauchwarnmelder wohnungsbestandungsbestandüsten die sicherstellung der betriebsbereitschaft obliegt den unmittelbaren besitzern es sei denn der eigentümer übernimmt diese verpflichtung selbst § 49 barrierefreiheit im wohnungsneubau ist das ziel den wohnungszugang möglichst ohne barrieren zu planen eine selbstverständlichkeit bei der modernisierung des wohnungsbestandes ist der abbau von barrieren ein zentrales ziel der vdw meint um behinderten menschen mehr bewegungsfreiheit in den wohnungen zu verschaffen müsste im gesetz folgendes zum ausdruck kommen in gebäuden mit mehr als vier wohnungen müssen die wohnungen eines geschosses barrierefrei sein in diesen wohnungen müssen die wohn und schlafräume eine toilette ein bad und küche oder kochnische mit dem rollstuhl zugänglich sein eine besondere problematik ist die in der novelle erneut formulierte forderung dass in einem gebäude jede achte wohnung zusätzlich rollstuhlgerecht sein muss der vdw meint eine formale bestimmung in der nbauo ist nicht sachgerecht das generelle problem kann nicht durch einen neubau gelöst werden ohne die speziellen erfordernisse des rollstuhlfahrers zu kennen ohnehin stellen die vdw-mitgliedsunternehmen ausreichend wohnungen für behinderte und rollstuhlfahrer wie eine umfrage im frühjahr 2010 ergeben hat beteiligung 72 unternehmen mit 191.502 wohnungen wohnungsbestand behindertenfreundlich 7.441 rollstuhlgerecht 1.149 neuvermietung seit 2005 behindertenfreundlich 3.444 rollstuhlgerecht 413 § 5 grenzabstände der mindestabstand wird von einfacher gebäudehöhe auf halbe gebäudehöhe verringert was besonders im verdichteten innerstädtischen bereich nachverdichtende bauvorhaben erleichtern wird gleiches gilt für baumaßnahmen an bestandsgebäuden die dem wärmeschutz oder der energieeinsparung dienen so dürfen z b bei dämmmaßnahmen der grenzabstand und die gebäudehöhe überschritten werden der vdw meint energetische sanierungen werden erheblich vereinfacht da langwierige grenzabstandsstreitigkeiten und evtl notwendige baulastverfahren vermieden oder bisher überhaupt nicht durchführbare dämmmaßnahmen nun ermöglicht werden § 9 nicht überbaute flächen kinderspielplätze neu geregelt werden soll dass bei der errichtung eines gebäudes mit mindestens sechs wohnungen die errichtung eines kinderspielplatzes für kinder bis sechs jahren auf privatem grund zur pflicht wird als ausnahme gilt wenn in unmittelbarer nähe ein kinderspielplatz geschaffen wird bzw vorhanden ist dies war früher im nds gesetz über spielplätze geregelt das allerdings ende 2008 im rahmen der einführung des modellkommunengesetzes ersatzlos aufgehoben wurde der vdw meint die erneute einführung dieser regelung widerspricht dem grundsatz des bürokratieabbaus sie sollte daher entfallen außerdem sieht die novelle vor bei einem bestehenden gebäude mit mehr als fünf wohnungen kann die herstellung eines spielplatzes für kinder verlangt werden wenn dies die gesundheit und der schutz der kinder erfordern die regelung kann erhebliche kosten für die wohnungsunternehmen nach sich ziehen eine öffentliche aufgabe der kommunen würde in den privaten bereich verlagert der vdw meint passage im entwurf ersatzlos streichen b auordnung zur marktübersicht gibt es zwei internetadressen www.barrierefrei-wohnen-hannover.de www.barrierefrei-wohnen-bremen.de 8

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d ip l in g r ei n er kuklinskig esc h ä ftsf ü h r er dervolkswo hn u n g in k arls ruh e i können mieter in den energieeinsparprozess eingebunden werden ma ga z in 0410 p ra ktis ch e e r fahr u n ge neines woh nungsuntern ehm en s mit 12.745 mietwohnungen ist die unternehmensgruppe volkswohnung gmbh der größte vermieter in karlsruhe der immobilienbestand stammt zu fast vier fünfteln aus den jahren 1946 bis 1979 das heißt etwa 9.600 wohneinheiten sind zwischen 30 und 60 jahre alt pro jahr investiert die volkswohnung mehr als acht millionen euro in die instandhaltung und etwa 16 millionen euro in die modernisierung ihrer quartiere und verfolgt dabei ehrgeizige ziele bis 2020 soll der rechnerische primärenergieverbrauch im bestand auf rund 75 kwh m2 und damit die emissionen auf etwa zehn tonnen co2 jahr reduziert werden wenn die mieter mitmachen und sich energiebewusst verhalten sind weitere einsparungen möglich an forschungs und entwicklungsprojekten rund um die energetische modernisierung beteiligt sich die volkswohnung seit jahren 2002 erfolgte mit dem ensan-projekt karlsruhe-gördelerstraße eine integrale sanierung auf niedrigenergiestandard das projekt wurde im rahmen des programms energetische sanierung des gebäudebestands des bundesministeriums für wirtschaft und technologie gefördert auch am eu-projekt factor 4 das sich mit einsparkonzepten für den gebäudebestand im sozialen wohnungsbau befasste wirkte die volkswohnung mit im rahmen des eu-projekts save@energy4home wurde ein energie-portal entwickelt damit können mieter zu hause am bildschirm ihren energieverbrauch ablesen die modernisierung eines gebäudes im karlsruher westen wurde durch das swr3projekt tschüss Öl ­ ciao gas begleitet für das projekt integrales quartiers-energiekonzept rintheimer feld das im rahmen des programms energieeffiziente stadt vom bundesministerium für wirtschaft und technologie gefördert wird erhielt die volkswohnung 2009 einen mit 100.000 euro dotierten ersten preis des bundesbauministeriums im wohngebiet rintheimer feld nordöstlich von karlsruhes zentrum leben etwa 2.000 menschen in über 30 mehrfamilienhäusern die zwischen 1954 und 1974 errichtet wurden erster schritt optimale gebäudesanierung der in einer bestandsanalyse ermittelte zustand von gebäudehülle und anlagentechnik mündet in eine liste mit verbesserungsmaßnahmen und eine kostenabschätzung in die darauf folgende wirtschaftlichkeitsbetrachtung über einen planungszeitraum von mindestens 20 jahren fließt die wohnwertverbesserung mit ein nachhaltigkeit teilmaßnahmen an einzelnen bauteilen und instandhaltungskosten beeinflussen die einstufung der dringlichkeit auch fördermöglichkeiten und rechtliche rahmenbedingungen spielen eine rolle für die richtige sanierungsstrategie wirtschaftlich ist eine modernisierung wenn modernisierte gebäude das potenzial haben die nächsten 20 jahre wieder einen beitrag zur unternehmensfinanzierung zu leisten durch fünf blockheizkraftwerke bhkw mit einer elektrischen gesamtleistung von 1.000 kw eine pelletanlage mit 600 kw wärmeleistung sechs nahwärmenetze mit einem wärmeanschlusswert von 24 mw und 15 solarkollektoranlagen mit 752 m2 kann die volkswohnung die einzusetzende energie und die daraus resultierenden emissionen weiter reduzieren energieeinsparung zweiter schritt mieter einbeziehen 2007 realisierte die volkswohnung an gebäuden im quartier rheinstrandsiedlung im karlsruher stadtteil daxlanden einen umfangreichen wärmeschutz mit einzelraum-regelung und kontrollierter lüftung darüber hinaus führte sie in zehn wohnungen ein messprogramm in zusammenarbeit mit der hochschule karlsruhe durch dabei wurde mit zustimmung der mieter die monatliche energiebilanz pro wohnung festgehalten darüber hinaus das Öffnen von fenstern zu lüftungszwecken und der warmwasser und heizenergieverbrauch 9

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ma ga z in 0410 die messungen zeigten der tatsächliche mittlere wärmebedarf im gesamten gebäude liegt witterungsbereinigt knapp 30 höher als der errechnete der komfortmieter verbraucht drei bis viermal mehr energie als der sparsame mieter das lässt sich insbesondere auf eine zu hohe raumtemperatur und falsches lüften zurückführen eine weitere erkenntnis wer viel heizt lüftet auch viel 24-26°c raumtemperatur sind keine seltenheit jedes grad mehr als die normale raumtemperatur von 20°c lässt den verbrauch von heizenergie um 6 steigen die messungen ergaben auch dass es keinen zusammenhang zwischen heizenergie und warmwasserverbrauch eines mieters gibt wie können Änderungen des gewohnten verhaltens erreicht werden in mieterversammlungen informationsund diskussionsveranstaltungen wurden die geplanten modernisierungsmaßnahmen erklärt und konsequenzen für das nutzerverhalten aufgezeigt broschüren und bei bedarf persönliche gespräche helfen den mietern richtig zu heizen und zu lüften die auswertung der wohnungsenergiebilanzen hat gezeigt dass in beiden untersuchten gebäuden zusätzlich zu den einsparungen die bereits durch die gebäudesanierung erreicht wurden weitere einsparungen um 25 bis 30 möglich sind wenn alle mieter sparsam im umgang mit energie wären erhalten ihre verbrauchsdaten monatlich was zu einer sofortigen verhaltensänderung führen kann um beurteilen zu können inwieweit mieter durch diese maßnahme tatsächlich sparsamer mit energie umgehen werden die daten des portals über einen zeitraum von zwei jahren ausgewertet eine von der volkswohnung beauftragte repräsentative umfrage im wohngebiet rintheimer feld hat ergeben dass für 94 der mieter eine sanierung wichtig ist die bereitschaft dafür mehr miete zu bezahlen ist allerdings weniger stark ausgeprägt lediglich jeder vierte kennt seine zweite miete drei viertel der haushalte gehen davon aus dass sie durch ein geändertes verhalten energie einsparen können mehr als 40 wünschen eine monatliche information zur verbrauchten energie die notwendige mieterhöhung durch umlage der modernisierungskosten kann durch geringere ausgaben für wärme ausgeglichen werden aber nur wenn mieter die technisch möglichen einsparungen nicht durch energieverschwendung zunichte machen innovativer ansatz in punkto mieterzufriedenheit und energieeinsparung ein weiteres mittel mieter besser einzubeziehen ist das energie-portal nach der erprobungsphase im rahmen des projekts save@energy4home wurde es im frühjahr 2010 von der volkswohnung in betrieb genommen zunächst für etwa 500 nutzer die mieter können zuhause am bildschirm den istwert also ihren tatsächlichen verbrauch ablesen und ihn mit einem sollwert vergleichen der vorteil gegenüber der betriebskostenabrechnung die einmal pro jahr versendet wird die kunden 10

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ma ga z in 0410 energieeinsparung fazit die eingangs gestellte frage lautete können mieter in den energieeinsparprozess eingebunden werden auf beiden seiten ­ beim vermieter und beim mieter ­ entstehen durch eine modernisierung kosten durch die richtige sanierungsstrategie in der wirtschaftlichkeit umlagefähigkeit fördermöglichkeiten finanzierung und rechtliche rahmenbedingungen berücksichtigt werden kann der vermieter dafür sorgen dass modernisierte gebäude wieder einen beitrag zur unternehmensfinanzierung leisten die mieter müssen zur einsicht geführt werden dass die gewünschte sanierung in jedem fall mit einer mieterhöhung einhergeht sie kann durch einsparungen bei den nebenkosten kompensiert werden wozu ebenfalls ein bewusstsein geschaffen werden muss dazu sollte der mieter die geänderten voraussetzungen einer modernisierten wohnung kennen eine automatische lüftung macht das Öffnen oder kippen der fenster überflüssig 18 bis 19 °c raumtemperatur sind ausreichend sie lassen sich über thermostate an den heizkörpern einstellen mieterversammlungen und informationsbroschüren dienen der information der mieter wie auch das energie-portal das dem mieter zeitnah einen Überlick über seinen verbrauch gibt eines steht fest ohne ein mitnehmen der mieter werden energieeinsparungen bei gleichzeitig notwendiger kostensteigerung nicht gelingen 11

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s erie in grid p rel lidipl -s ozi a l p ä dago gin so zialarbe ite rin die diplom sozialpädagogin/sozialarbeiterin ist als mediatorin systemischer coach und trainerin in der erwachsenenbildung tätig von 1999 hat sie zehn jahre lang im sozialmanagement der neuland wohnungsgesellschaft wolfsburg gearbeitet unter anderem war sie aktiv in der mietschuldnerberatung bei der schlichtung von nachbarschaftskonflikten und als mietermediatorin tätig außerdem war ingrid prell für internes coaching und training-on-the-job zur optimierung der verhandlungs und konfliktlösungskompetenzen zuständig seit frühjahr 2009 ist sie freiberuflich tätig ma ga z in 0410 mietschuldenmanagement und mietschuldner-beratung eines morgens um 7.30 uhr in einem mehrfamilienhaus in der stadtmitte was für eine szene frühmorgens stehen mehrere männer und frauen im treppenhaus vor der wohnungstür einer nachbarin kniet jemand mit der bohrmaschine kein verbrechen stattdessen soll die wohnung geräumt werden regelverstöße gegen die hausordnung und hausreinigung Überfüllter briefkasten kontaktverweigerung zu den nachbarn 1 die zwangsräumung wer hat sich schon einmal gedanken gemacht wie nichtbeteiligte oder nachbarn eine zwangsräumung erleben oft erkennen mitmieter im haus erst zu diesem zeitpunkt ­ der für den vermieter der schlusspunkt des klageweges ist ­ die notlage und krisenhafte situation ihres nachbarn wie bedrohlich wirkt eine solche situation wie brutal und unerbittlich erscheint eine zwangsräumung wegen mietschulden wenn sich der nachbar ansonsten angepasst und rücksichtsvoll verhalten hat deswegen hat die bewährte vorgehensweise bei mietschuldnern in diesem fall versagt die mieterin hat arbeit und verdient geld sie lebt gesellschaftskonform und hält die regeln der hausgemeinschaft ein aber sie zahlt einfach keine miete warum 3 der sachlich-formale ablauf nachdem der mietvertrag unterzeichnet und der einzug in die neue wohnung abgeschlossen ist erfolgt die kontaktaufnahme zwischen vermieter und mieter in der regel nur wenn sich einer der vertragspartner nicht vertragsgerecht verhält schnell wird das forderungsmanagement aktiv wenn der mieter mit miet zahlungen in verzug gerät der vermieter übersendet die erste zahlungserinnerung die zweite maschinelle mahnung folgt wenn der säumige mieter weder mit persönlichem kontakt noch mit der Überweisung der überfälligen summe reagiert stellt der vermieter fest dass auch im folgenden monat die miete nicht gezahlt ist wird die fristlose kündigung gemäß §§ 543 und 569 bgb per boten oder per post zugestellt nach einer angemessenen rückgabefrist meist vierzehn tage hat der vermieter die möglichkeit den mieter per räumungsklage los zu werden er leitet beim zuständigen amtsgericht die klage auf räumung der wohnung ein und setzt letztendlich den räumungsanspruch mit der zwangsräumung der wohnung durch nun erst wird das desaster für die nachbarschaft sichtbar im verborgenen bleibt der lange harte weg bis zu dieser zwangsräumung im verborgenen bleiben auch die kosten und gebühren die mit dieser maßnahme verbunden sind 2 zwei unterschiedliche erscheinungsbilder für nachbarn und vermieter ist die frau deren wohnung in diesem beispiel zwangsgeräumt werden soll eine zugängliche freundliche alleinstehende frau ende dreißig die im kaufmännischen bereich arbeitet und immer gesprächsbereit ist ihre wohnung gleicht einem exklusiven ausstellungsraum für möbel accessoires und lampen sie verdient genug um sich die zwei-zimmer-wohnung samt betriebskosten und energie leisten zu können allerdings stimmt die beschriebene frau nicht mit dem bild der typischen mietschuldnerin überein dafür fehlen verhaltensweisen wie lärm streit schlägerei nach alkoholkonsum laute musik partys und ein ständiges kommen und gehen 12

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4 eine klippe der mensch und sein verhalten der sachlich-formale ablauf beinhaltet weder die kontaktaufnahme zwischen den sachbearbeitern und der mietschuldnerin noch die kenntnis über die umstände die zu den schulden geführt haben sobald kontakt hergestellt ist ob telefonisch oder persönlich kann kein objektiver ablauf mehr erfolgen ab sofort bestimmen sympathie oder antipathie die emotionalität die resonanz die familiäre herkunft die Ähnlichkeit oder unterschiedlichkeit in der milieu-zugehörigkeit die grundhaltung die werte der sprach-code die ausdrucksfähigkeit der sprechrhythmus mimik gestik der geruch die körperhaltung der auftritt und das outfit sowie die interpretationen das geschehen mit wer so weit ist und sich diesen denkmustern hingibt wird zum hilflosen helfer 6 die lösung ma ga z in 0410 um derartige fallen wie in unserem beispiel mit der enddreißigerin dargestellt elegant zu umgehen bedarf es einer vereinheitlichung einer erlernbaren methode zur gleichbehandlung von mietern mit mietschulden eine einheitliche verfahrensweise erreichen sie durch festgelegte normen und definierte qualitätsstandards die ihre mietschuldner beratungs-kompetenz messbar und vergleichbar machen im rahmen eines mietschuldenmanagementkonzepts wird die methode zur partnerschaftlichen mietschuldnerberatung © recht früh eingesetzt nämlich dann wenn das mahn und kündigungsverfahren keine aussicht auf erfolg verspricht und die nächsten stufen der intervention wie räumungsklage und zwangsräumung ergriffen werden sollten wissen sie wann das mahn und kündigungsverfahren keine aussicht auf erfolg verspricht bei der methode der partnerschaftlichen mietschuldner-beratung © ist die maßgabe der aktiven und konsequenten ja fast penetranten versuche zur kontaktaufnahme fest verankert dies kann in form von hausbesuchen info-zetteln mit der bitte um rückruf an der wohnungstür handschriftlich verfassten einladungen zu beratungsgesprä m ietschulden 5 typisches mietschuldner-verhalten sicherlich kennen die praktiker in den wohnungsunternehmen hunderte fälle und noch mehr vermeintliche mietschuldnertypen aber was passiert denn da genau zwischen dem vermieter also den sachbearbeitern des forderungsmanagements und der säumigen mieterin entsteht durch die kontaktaufnahme ein beziehungsgeflecht das mittels gesprächen vertieft und verfeinert wird durch hintergrundinformationen bekommt das beziehungsgeflecht eine dynamik der sachbearbeiter des forderungsmanagements glaubt zu verstehen er beginnt nachzuvollziehen und geht in resonanz mit der geschichte unserer mietschuldnerin die moralischen zweifel und blockaden kommen schleichend mit techem smart system werden aus ihren immobilien echte energiebündel eine lösung viele leistungen gesteigerte qualität und schnelligkeit für ihre abrechnung laufendes gerätemonitoring zur automatischen prüfung ihrer funkerfassungsgeräte den energetischen zustand ihrer immobilien immer im blick optimiertes verbrauchsverhalten durch energiemonitoring und garantiert mehr als 6 energieeinsparung techem energy services gmbh · regionalzentrum nord süderstraße 77 · 20097 hamburg tel 0 40/23 61 23-0 · fax -199 · www.techem.de 13

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