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magazin 03 i i vn w-verbandstag 32 experten in sorge bleirohre gefährden trinkwasser 41 i vn w-n achrichten managementforum 20 21 januar 2011 in rostock-warnemünde 0410 verband norddeutscher wohnungsunternehmen e v in kooperation mit dem vdw niedersachsen bremen

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höherer wohnwert zufriedene mieter attraktivere wohnobjekte mit multimedia1 aus dem kabelanschluss en ternehm ungsun wohn and.de eutschl beld www.ka kabel anschluss mehr wohnqualität bei bestandsimmobilien ohne großen kostenaufwand der kabelanschluss macht es möglich er bietet technik fürs leben einfach unkompliziert und alles aus einer hand · digitales fernsehen · schnelles internet1 · günstige telefonie1 · mobil telefonieren und surfen2 erfahren sie mehr über die multimedialen möglichkeiten des kabelanschluss bei ihrem persönlichen geschäftskunden-partner ihr kabelanschluss für fernsehen internet und telefon 1 in immer mehr ausbaugebieten und mit modernisiertem hausnetz verfügbar 2 nur in verbindung mit einem kabel deutschland internet phone vertrag möglich.

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i n halt t ite l f ot o diewe lt m e i ste rscha ft wirktnoch nach wu c hshoffnungen bei d er spielplat zeröffnung a m sc henefe ld erho lt einprojektdesbauver eins d er elbgemein d en im h amburger wes ten nä heresdazulesensieimheft m a ga z i n 0 410 02 03 05 vnw inh alt i i i vor wort dr joachim wege vnw-verbandstag vnw-nachrichten 09 12 15 20 24 28 30 32 thema 0410 34 38 iiiiiiiiii mieterkommunikation bei energieeinsparung mietschuldenmanagement generationengerechte bestandsentwicklung unternehmensporträt spar und bauverein hannover werbung und er fahrung qualitätsmanagement serie recht bleirohre vernetztes wohnen marktmieten 41 vnw i vnw-nachrichten »die schwierigkeit ist nicht neueideenzufinden sonderndenaltenzuentkommen « john mayn a r dk e yn esbrit Ö konom 1 8 8 3 ­ 19 4 6

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dr joach lothxxxi mi n ne gx x x w en e i i ve rbandsdire ktor gutes und sicheres wohnen ­ eine elementare gemeinschaftsaufgabe vorw or t bezahlbares wohnen für alle ist dauerhafte verpflichtung des sozialstaates unabhängig von der kassenlage dies gilt für ganz deutschland deshalb erscheint eigentlich art 106 der bayerischen verfassung überflüssig danach hat jeder bewohner bayerns ein recht auf eine angemessene wohnung der staat und die gemeinden sind für die wohnraumförderung zuständig umso mehr erstaunt dass gerade ein bayerischer bundesbauminister seine sparbemühungen auf das wohngeld die energetische kfw-förderung und die städtebauförderung konzentriert ­ und gleichzeitig den autobahnbau verschont das wohngeld ist keine subvention sondern zielgenaue subjektförderung es sichert rentnern ärmeren familien und studenten die bezahlbare wohnung 900.000 haushalte werden von der streichung der heizkostenkomponente betroffen weitere von minister ramsauer geplante kürzungen um 200 millionen euro wurden zum glück gestoppt noch mehr haushalte wären betroffen von Überlegungen die kosten der unterkunft bei hartz iv-empfängern nur noch pauschal ­ also deutlich reduziert ­ zu zahlen dies wäre verfassungsrechtlich bedenklich und sozial wie wohnungspolitisch verheerend die energetische neubau und modernisierungsförderung über die kfw hat sich positiv auf die co2-minderung die wohnqualität die bauwirtschaft und den arbeitsmarkt ausgewirkt gleichzeitig haben sich die staatlichen investitionsanreize über beachtliche multiplikatoreffekte bei steuern und sozialabgaben voll refinanziert die beabsichtigte halbierung der förderung ist nicht nachhaltige kluge politik sondern kurzsichtig will die bundesregierung den klimaschutz nun über autobahnbau erreichen ebenso katastrophal wäre die angekündigte halbierung bei der städtebauförderung und den programmen soziale stadt stadtumbau ost und west diese programme haben sich als notwendig erwiesen für eine positive stadtentwicklung in deutschland und die gefährlichen tendenzen sozialer segregation begrenzt ein nachlassen bei dieser dauerhaften und bei der föderalismusreform bestätigten gemeinschaftsaufgabe von bund ländern und gemeinden schafft m a ga z i n 0 410 mittel und langfristig problemlagen die uns teuer zu stehen kommen werden die negativfolgen für die bauwirtschaft den arbeitsmarkt und letztlich für die öffentlichen kassen sind beachtlich der vervielfältiger der städtebauförderung liegt bei faktor 9 bei den anstehenden haushaltsberatungen müssen die fiskalisch kurzsichtigen und sozial unausgewogenen kürzungspläne gestoppt werden die länder sollten sich nicht klammheimlich freuen dass ihre mitfinanzierungslast gemindert wird sondern eine vernünftige gesamtabwägung vornehmen ihnen wurde durch die föderalismusreform die aufgabe sozialer wohnraumförderung zugewiesen dieser verantwortung haben sie sich bislang nur unvollkommen gestellt und ihre entsprechenden haushaltsmittel eher gemindert als aufgestockt die kieler landesregierung will jetzt aus dem zweckvermögen wohnungsbau jährlich rund 40 millionen euro bzw ein drittel für krankenhausfinanzierung zweckentfremden und legt so die axt an einen fruchtbringenden baum in hamburg hält man sich nach früheren eingriffen erst einmal zurück und weiß als stadtstaat um die notwendigkeit sozialer wohnraumförderung mecklenburg-vorpommern hat die wohnungsbauförderung auf eine minimalgröße von 11,5 millionen euro reduziert ­ deutlich weniger als dem land kompensationsmittel vom bund zufließen wenn jetzt der bund ­ ohne rücksicht auf eine laufende evaluation ­ diese quelle wie auch die so notwendige altschuldenentlastung und den stadtumbau ost insgesamt austrocknet werden die folgen für alle neuen länder und insbesondere die städte dramatisch dann werden die drohenden demografischen problemlagen nicht mehr so abgefedert wie dies in den letzten 20 jahren gemeinschaftlich gelungen ist die seit der wiedervereinigung so positive entwicklung wie auch der soziale frieden in ganz deutschland wären gefährdet unsere verbandsunternehmen wohnungsgenossenschaften und kommunale wohnungsgesellschaften tragen täglich dazu bei dass gutes wohnen bezahlbar gewährleistet ist und die sozialen spannungen noch auszuhalten sind dazu brauchen sie aber weiterhin die unterstützung von bund ländern und kommunen allein können sie die last nicht schultern 2

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vn w ve r ba n d sta g 2 0 1 0 inki el nachhaltig und innovativ aus tradition modern halle400 de rvnw ve r ba n d s au s sc huss vo r s it zende ho lgerk owa lskierö f fn et e a m 1 7 juni 20 1 0 inderki ele rhal le 4 0 0 v o r üb e r 200 te ilnehmerndenvnw v e r ba n d sta g 2010 di esers tan d u nt erdemmotto n a chh a lti gundin no vat i v austradit io n m od e r n vnw-verbandsdirektor dr joachim wege zog eine positive bilanz der investitionsleistungen der vnw-mitgliedsunternehmen die 315 mitgliedsunternehmen des vnw sind ein wichtiger wirtschaftlicher und sozialer faktor in der metropolregion norddeutschland im jahr 2009 investierten sie gut eine milliarde euro in neubau modernisierung und bestandspflege hamburg 478 millionen euro mecklenburg-vorpommern 241 millionen euro schleswig-holstein 283 millionen euro in ihren investitionen sichern sie circa 25.000 arbeitsplätze im baugewerbe und geben circa 1,5 millionen menschen mehr als nur ein dach über dem kopf nämlich ein zuhause die landesregierung wird die modernisierung und den neubau von mietwohnungen und eigenheimen in den nächsten fünf jahren mit jährlich rund 90 millionen euro fördern dies verkündete volker dornquast staatssekretär im innenministerium des landes schleswig-holstein diese summe entspricht dem durchschnitt der letzten jahre an der entsprechenden kabinettsentscheidung zum wohnraumförderprogramm bis 2014 werde bereits mit hochdruck gearbeitet auf der grundlage der empfehlung der haushaltsstrukturkommission gäbe es jetzt planungssicherheit wir wollen den erfolgskurs fortsetzen sagte dornquast nach auskunft des staatssekretärs sollen investitionen in den klimaschutz und in die entwicklung von wohnquartieren gefördert werden wir werden besonders die großen stadtumbaumaßnahmen unterstützen so der staatssekretär der klimapakt mit der wohnungswirtschaft werde umgesetzt ich lebe von den erträgen nicht von der substanz so definierte max schön unternehmer und präsident des club of rome deutschlands hamburg/lübeck den begriff nachhaltigkeit dieser stamme ursprünglich aus der forstwirtschaft der begriff der nachhaltigkeit sei in die branche der wohnungswirtschaft gleich mit eingebaut worden lobte schön die anstrengungen der wohnungsunternehmen beim klimaschutz wenn die menschheit die energieverbräuche so fortsetze wie im moment benötige sie im jahr 2050 drei erden um sich zu regenerieren um zukünftig weniger energie zu verbrauchen müssten wir unser verhalten ändern die effizienz erhöhen und energie neutral verbrauchen sollten wir dieses nicht tun könnte aus schleswig-holstein ­ land zwischen den meeren land unter zwei meeren werden schön stellte das deserttec-konzept vor dieses konzept will wüsten und technologien in den dienst von energien m a ga z i n 0 410 verba nds ta g 3

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holger kowalski dr joachim wege volker dornquast max schön m a ga z i n 0 410 verba nds ta g lutz freitag alle fo to s thies ib o ld hamburg wasser und klimasicherheit stellen deserttec stehe für eine global anwendbare lösung wenn es darum gehe den co2-ausstoß durch einen schnellen ausbau von erneuerbaren energien zu begrenzen gdw-präsident lutz freitag beleuchtete die aktuelle wohnungspolitik auf bundesebene die deutsche wohnungswirtschaft sei nachhaltig und innovativ wir haben viele alte unternehmen 358 unternehmen aus der gdworganisation in deutschland seien über 100 jahre alt ein beispiel für ihre nachhaltigkeit sei dass es einen extrem niedrigen insolvenzgrad unter den gdw-unternehmen gäbe die unternehmen praktizieren aktiven klimaschutz bundesweit seien 60 prozent ihrer bestände modernisiert in den neuen ländern sogar 82 prozent diese zahlen sprechen für eine hohe innovationskraft dieser branche im internen teil des verbandstages ehrte dr joachim wege die preisträger des vnw-marketingwettbewerbes siehe seite 5 bereits am 16 juni 2010 informierten sich knapp 40 delegierte bei einem workshop zum thema multimedia und vernetztes wohnen in der wohnungswirtschaft über aktuelle entwicklungen in diesem geschäftsfeld kerstin rieke f+b forschung und beratung für wohnen immobilien und umwelt gmbh hamburg informierte über die ergebnisse einer online-befragung unter den vnwmitgliedsunternehmen im mai 2010 martin bilger geschäftsführer wohnen telecommunication gmbh und co kg hamburg/unterföhring stellte in seinem vortrag die service und geschäftsmodelle seines unternehmens vor termin der nächste vnw-verbandstag findet am 23 juni 2011 in hamburg statt 4

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die preisträger des vnw-marketingwettbewerbs l grundstücks-gesellschaft »trave« mbh dr matthias rasch hartmut sörensen lÜbecker gemeinnÜtziger bauverein eingetragene genossenschaft detlef aue stefan probst neuwoges neubrandenburger wohnungsgesellschaft mbh frank benischke wohnungsbaugesellschaft mbh der hansestadt wismar klaus-dieter thauer awg bad doberan eg allgemeine wohnungsbaugenossenschaft günter malner burghardt alban wohnungsgenossenschaft schiffahrt-hafen rostock e.g andreas lübcke werner stoll warener wohnungsgenossenschaft eg britta drewianka-dahlheim wolfgang albrecht helmut teubner l m a ga z i n 0 410 l l l wogewa wohnungsbaugesellschaft waren mbh martin wiechers bauverein der elbgemeinden eg bruno helms axel horn selbsthilfe-bauverein eg raimund dankowski dirk göttsche altonaer spar und bauverein eg petra böhme holger kowalski baugenossenschaft der buchdrucker eg frank seeger joachim thorns l l l nac hricht en llll sbv flensburg möller neuer vorstand am 1 5 ju li 2 0 1 0 fa ndeinw ec h s el i m vo rs tan dderse lb s t h il fe b au verein eg fl ens bu r g s b v stat t j ü rgenm ö llerfo lg t au f di r k g ö t ts ch e g ö t ts c h e hat d as u nter nehmenverl as senundwirdsichzukü nf ti gneuen he r au sf orderungenst el l en der 46-jährige möller hat die wohnungswirtschaft im blut 1982 begann er seine ausbildung beim sbv als fachwirt der grundstücks und wohnungswirtschaft mit zusatzausbildung zum bilanzbuchhalter und zum geschäftsstellenleiter für wohnungsbaugenossenschaften mit spareinrichtung ist er für die neue position bereit und blickt positiv in die zukunft ich freue mich auf diese spannende und reizvolle aufgabe und darauf die sbv-gemeinschaft als vorstandsmitglied noch weiter voran zu bringen sowie mit unseren vielen projekten dazu beizutragen das unternehmen und flensburg zukunftsfähig zu gestalten göttsche trug 2006 als damaliger geschäftsführer der jürgen möller neuer städtischen wobau maßvorstand an der seite von geblich zum erfolgreichen raimund dankowski zusammenschluss zu flensburgs größter wohnungsbaugenossenschaft bei und übernahm einen vorstandposten beim sbv wir danken dirk göttsche für die erfolgreiche gemeinsame zeit und wünschen ihm für seinen weiteren weg viel erfolg verabschiedet sbv-vorstandsvorsitzender raimund dankowski den ehemaligen vorstandskollegen 5

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hansa schließt energetische sanierung im stadtteil jenfeld ab neues outfit für den bekkamp nuni st esge sc ha f f t di e b e wo h n er haben dies tau b p ha seundgerä u sch k uli sse der b a uz e it üb ersichergehenl as s e n bekkamp im neuen outfit der gebäudekomplex am bekkamp 51 ­ 61 der hansa baugenossenschaft eg mit 78 wohnungen in hamburgjenfeld erhielt eine neue dämmung der außenwände mit einem wärmedämmverbundsystem in kombination mit einer hinterlüfteten vorhangfassade in holzoptik vergrößert wurden die eingangsbereiche mit den klingelund gegensprechanlagen sowie den briefkästen den bauarbeiten vorangegangen war eine mieterversammlung auf der alle maßnahmen vorgestellt wurden das projekt ist öffentlich gefördert die derzeitige durchschnittliche netto-kalt-miete von 4,18 euro pro quadratmeter wird voraussichtlich um 59 cent pro quadratmeter erhöht durch die modernisierung kann von einem einsparpotenzial des energiebedarfs von ca 45 prozent ausgegangen werden die gesamtkosten belaufen sich auf rd 2,77 millionen euro zur finanzierung wurden fördermittel der hamburgischen wohnungsbaukreditanstalt sowie darlehen bei der kfw beantragt m a ga z i n 0 410 vnws ta rt etprojektal fa n or d allianz für energieeffizienz senkt energieverbrauch derdire kt ordesverb an d e s no r d deu ts cherw oh nungsu nt ernehmen v nw d r j o a ch imwege hat am 5 augu st 2010 vo r 7 0 t e il nehmerninhamburg da s p ro j e kt a l fa nordge star te t alfa steht für allianz für anlageneffizienz unabhängig vom energieträger ­ gas öl fernwärme ­ weisen viele heizungsanlagen energieeinsparpotenziale auf diese können mit geringen kosten intelligenter technik und besserer nutzung realisiert werden dazu gehören die bessere einstellung der thermostatventile bedarfsgerechte vorlauftemperaturen sowie modernere ventil pumpen und steuerungstechnik der vorteil der mieter spart bei den nebenkosten das wohnungsunternehmen nutzt seine heizung effektiver und das klima wird besser 6 vnw-v erb a ndsdirek to r dr joac him w ege mit geringinvestiven maßnahmen an den heizungen können und wollen wir heizkosten und co2-emissionen vermindern eine energieeinsparung von 10 bis 15 prozent ist möglich mit unserer aktion verstärken wir den klimaschutz der durchschnittliche energieverrauch der 700.000 verbandswohnungen für wärme und warmwasser liegt bei 140 kilowattstunden pro quadratmeter und jahr dieser wert liegt deutlich um rund 22 prozent unter dem bundesdurchschnitt aller wohnungen 181 kilowattstunden unsere mitgliedsunternehmen haben seit 1990 über 20 milliarden euro in ihre wohnungen investiert sie haben fast 60 prozent ihrer wohnungen energetisch modernisiert die co2-emissionen ihrer wohnungen sind in den vergangenen 20 jahren um rund 30 prozent zurückgegangen

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qualität mit gütesiegel ­ greifswalder wvg ist vorreiter 20 jahre erfolgreich am markt di e w oh nungs bau undver wa ltu n g sg e s el l sch aftm bh gr e i fs wa ld w v g zä hlt zu dener st endien st l e i st ungsu nt e rneh m e n dieeinqua li t ä t s man ageme nts y s tem q m s inderwohnungswi rt sc ha f t eing ef ü h rt ha benunddiedieoptimier ung derin te rnena bl äufe konseque nt d anac h au s r icht e t die ersten bestrebungen zur zertifizierung nach der norm din en iso 9001 gab es bereits im jahr 2007 seit januar 2008 ist es ein qualitätsgeprüftes zertifiziertes unternehmen wesentliche unternehmensprozesse wie das personalmanagement die weiterbildung der mitarbeiter der umgang mit daten die messung der kundenzufriedenheit sowie das beschwerdemanagement werden im rahmen des qms geregelt neben der optimierung dieser wiederkehrenden arbeitsabläufe ist die auswertung aller gesammelten daten für die wvg richtungweisend der rücklauf der kunden zufriedenheitsmessung ist grundstein der leistungsverbesserung im mittelpunkt steht die zufriedenheit der mieter freude über zertifizierung qualitätsbeauftragter der wvg lars kampf geschäftsführer klaus-peter adomeit und prokurist und leiter der wohnungswirtschaft ralf-georg jager das zertifikat wird jeweils für drei jahre ausgestellt wobei die einhaltung der forderungen der bezugsnorm im rahmen eines überwachungsaudits jährlich von der gzbb geprüft wird m a ga z i n 0 410 am 1 juli 2010 beging das unternehmen sein 20-jähriges firmenjubiläum nac hricht en wer zufriedene mieter will der muss heute mehr bieten als nur schöne wohnungen lebensqualität beginnt nicht hinter der haustür sondern davor unterstreicht konzerngeschäftsführer klaus-peter adomeit darum engagiert sich die wvg als quartiersentwicklerin veranstaltet mieterfeste unterstützt sport und kulturvereine in der stadt und engagiert sich für soziale projekte sie investierte in den vergangenen 20 jahren 333 millionen euro in ihren wohnungsbestand die wvg bewirtschaftet 11.000 wohnungen in greifswald und beschäftigt ca 170 mitarbeiter leuchtende fassaden in der hansestadt das verwaltungsgebäude der wvg 7

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wgw feiert 100-jähriges bestehen f e s te muss ma n fe iernwiesie fa l len das d a ch t e s ich diewohnungs bau g e no ssens ch aftg ar t e n sta d t wa ndsbek eg und lud ihre mit glieder anl äs s li ch ihres 100 j ähr igengeburts tag s am 5 ju n i 2 0 1 0 z um g ro s se n s tad tteil fe st mit zuckerwatte vom jahrmarkt der jahrhundertwende genossen rund 4.000 besucher das bunte showprogramm auf der festmeile zwischen gartenstadtweg und tilsiter straße auch die gruppe des kindermusiktheaters und die tanzmäuse des fc condor sorgten für stimmung ausgelassene stimmung in der gartenstadt m a ga z i n 0 410 und das besondere alle künstler die aufgetreten sind sind mitglieder der wgw erklärt hans-peter siebert vorstandsvorsitzender der genossenschaft christine stehr vorstand der wgw betont den gemeinschaftsgedanken uns ist wichtig dass sich alle unsere mitglieder bei uns wohlfühlen und auch das gefühl haben dass sie mitentscheiden können die wohnungsbaugenossenschaft gartenstadt wandsbek eg wurde 1910 gegründet mit 5.133 mitgliedern und einem bestand von über 3.000 wohnungen in den stadtteilen wandsbek niendorf schnelsen und harburg hat sich die wgw zu einem erfolgreichen unternehmen entwickelt nac hricht en wankendorfer verwaltet ferienpark heiligenhafen dieeige nt üm erder 1 6 9 4 wohnu ngen d e s 1 9 7 0 e r r ic ht et enferien pa rksh ei ligen hafen einerdergrö sstenwohn ungseigentümergemeinschaften deutschlands wo l lte n a l le s r i ch tigma ch e n s i e schrie bendie ve r wa ltu ngihrerwohnu ngen u nte rmehrerenanbi et e r n au s am ende fiel die entscheidung mit überragender mehrheit für die wankendorfer baugenossenschaft für schleswigholstein eg und das obwohl sie nicht das preiswerteste angebot vorlegen konnte dazu der vorstandsvorsitzende der wankendorfer helmut knüpp wir haben mit dem spitzen bleistift gerechnet und wissen welche aufgaben mit der verwaltung einer so großen wohnanlage verbunden sind dass wir die eigentümer davon überzeugen konnten dass unser preis-leistungsverhältnis stimmt freut uns besonders bei der entscheidung waren kriterien wie räumliche nähe professionalität und die sichere rechtsform des verwalters besonders wichtig mit ihrem stadtbüro in lütjenburg und der neuen außenstelle in heiligenhafen ist die wankendorfer vor ort ein weiteres plus ist ihre jahrzehntelange erfahrung in der verwaltung großer wohnungseigentümergemeinschaften 8 die wankendorfer verwaltet 1.700 wohnungen im ferienpark heiligenhafen an der ostsee da der bisherige verwaltervertrag endete musste die wankendorfer quasi über nacht in die praktische arbeit einsteigen die tatsache dass die genossenschaft das gleiche edv-system zur verwaltung einsetzt wie der ferienpark ermöglichte den reibungsfreien übergang knüpp wir haben sofort alle hebel in bewegung gesetzt damit die eigentümer praktisch nichts von dem wechsel spüren und von negativen auswirkungen verschont bleiben in diesen tagen ist das wichtigste das in uns gesetzte vertrauen zu rechtfertigen der verwaltungsbestand der wankendorfer wächst damit auf 15.500 wohnungen im dreieck zwischen kiel lübeck und bad bramstedt die genossenschaft mit hauptsitz in kiel ist in den regionen mit 8 stadt und vermietungsbüros 13 service-centern und 3 gartencentern vertreten

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d ip l in g r ei n er kuklinskig esc h ä ftsf ü h r er dervolkswo hn u n g in k arls ruh e i können mieter in den energieeinsparprozess eingebunden werden ma ga z in 0410 p ra ktis ch e e r fahr u n ge neines woh nungsuntern ehm en s mit 12.745 mietwohnungen ist die unternehmensgruppe volkswohnung gmbh der größte vermieter in karlsruhe der immobilienbestand stammt zu fast vier fünfteln aus den jahren 1946 bis 1979 das heißt etwa 9.600 wohneinheiten sind zwischen 30 und 60 jahre alt pro jahr investiert die volkswohnung mehr als acht millionen euro in die instandhaltung und etwa 16 millionen euro in die modernisierung ihrer quartiere und verfolgt dabei ehrgeizige ziele bis 2020 soll der rechnerische primärenergieverbrauch im bestand auf rund 75 kwh m2 und damit die emissionen auf etwa zehn tonnen co2 jahr reduziert werden wenn die mieter mitmachen und sich energiebewusst verhalten sind weitere einsparungen möglich an forschungs und entwicklungsprojekten rund um die energetische modernisierung beteiligt sich die volkswohnung seit jahren 2002 erfolgte mit dem ensan-projekt karlsruhe-gördelerstraße eine integrale sanierung auf niedrigenergiestandard das projekt wurde im rahmen des programms energetische sanierung des gebäudebestands des bundesministeriums für wirtschaft und technologie gefördert auch am eu-projekt factor 4 das sich mit einsparkonzepten für den gebäudebestand im sozialen wohnungsbau befasste wirkte die volkswohnung mit im rahmen des eu-projekts save@energy4home wurde ein energie-portal entwickelt damit können mieter zu hause am bildschirm ihren energieverbrauch ablesen die modernisierung eines gebäudes im karlsruher westen wurde durch das swr3projekt tschüss Öl ­ ciao gas begleitet für das projekt integrales quartiers-energiekonzept rintheimer feld das im rahmen des programms energieeffiziente stadt vom bundesministerium für wirtschaft und technologie gefördert wird erhielt die volkswohnung 2009 einen mit 100.000 euro dotierten ersten preis des bundesbauministeriums im wohngebiet rintheimer feld nordöstlich von karlsruhes zentrum leben etwa 2.000 menschen in über 30 mehrfamilienhäusern die zwischen 1954 und 1974 errichtet wurden erster schritt optimale gebäudesanierung der in einer bestandsanalyse ermittelte zustand von gebäudehülle und anlagentechnik mündet in eine liste mit verbesserungsmaßnahmen und eine kostenabschätzung in die darauf folgende wirtschaftlichkeitsbetrachtung über einen planungszeitraum von mindestens 20 jahren fließt die wohnwertverbesserung mit ein nachhaltigkeit teilmaßnahmen an einzelnen bauteilen und instandhaltungskosten beeinflussen die einstufung der dringlichkeit auch fördermöglichkeiten und rechtliche rahmenbedingungen spielen eine rolle für die richtige sanierungsstrategie wirtschaftlich ist eine modernisierung wenn modernisierte gebäude das potenzial haben die nächsten 20 jahre wieder einen beitrag zur unternehmensfinanzierung zu leisten durch fünf blockheizkraftwerke bhkw mit einer elektrischen gesamtleistung von 1.000 kw eine pelletanlage mit 600 kw wärmeleistung sechs nahwärmenetze mit einem wärmeanschlusswert von 24 mw und 15 solarkollektoranlagen mit 752 m2 kann die volkswohnung die einzusetzende energie und die daraus resultierenden emissionen weiter reduzieren energieeinsparung zweiter schritt mieter einbeziehen 2007 realisierte die volkswohnung an gebäuden im quartier rheinstrandsiedlung im karlsruher stadtteil daxlanden einen umfangreichen wärmeschutz mit einzelraum-regelung und kontrollierter lüftung darüber hinaus führte sie in zehn wohnungen ein messprogramm in zusammenarbeit mit der hochschule karlsruhe durch dabei wurde mit zustimmung der mieter die monatliche energiebilanz pro wohnung festgehalten darüber hinaus das Öffnen von fenstern zu lüftungszwecken und der warmwasser und heizenergieverbrauch 9

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ma ga z in 0410 die messungen zeigten der tatsächliche mittlere wärmebedarf im gesamten gebäude liegt witterungsbereinigt knapp 30 höher als der errechnete der komfortmieter verbraucht drei bis viermal mehr energie als der sparsame mieter das lässt sich insbesondere auf eine zu hohe raumtemperatur und falsches lüften zurückführen eine weitere erkenntnis wer viel heizt lüftet auch viel 24-26°c raumtemperatur sind keine seltenheit jedes grad mehr als die normale raumtemperatur von 20°c lässt den verbrauch von heizenergie um 6 steigen die messungen ergaben auch dass es keinen zusammenhang zwischen heizenergie und warmwasserverbrauch eines mieters gibt wie können Änderungen des gewohnten verhaltens erreicht werden in mieterversammlungen informationsund diskussionsveranstaltungen wurden die geplanten modernisierungsmaßnahmen erklärt und konsequenzen für das nutzerverhalten aufgezeigt broschüren und bei bedarf persönliche gespräche helfen den mietern richtig zu heizen und zu lüften die auswertung der wohnungsenergiebilanzen hat gezeigt dass in beiden untersuchten gebäuden zusätzlich zu den einsparungen die bereits durch die gebäudesanierung erreicht wurden weitere einsparungen um 25 bis 30 möglich sind wenn alle mieter sparsam im umgang mit energie wären erhalten ihre verbrauchsdaten monatlich was zu einer sofortigen verhaltensänderung führen kann um beurteilen zu können inwieweit mieter durch diese maßnahme tatsächlich sparsamer mit energie umgehen werden die daten des portals über einen zeitraum von zwei jahren ausgewertet eine von der volkswohnung beauftragte repräsentative umfrage im wohngebiet rintheimer feld hat ergeben dass für 94 der mieter eine sanierung wichtig ist die bereitschaft dafür mehr miete zu bezahlen ist allerdings weniger stark ausgeprägt lediglich jeder vierte kennt seine zweite miete drei viertel der haushalte gehen davon aus dass sie durch ein geändertes verhalten energie einsparen können mehr als 40 wünschen eine monatliche information zur verbrauchten energie die notwendige mieterhöhung durch umlage der modernisierungskosten kann durch geringere ausgaben für wärme ausgeglichen werden aber nur wenn mieter die technisch möglichen einsparungen nicht durch energieverschwendung zunichte machen innovativer ansatz in punkto mieterzufriedenheit und energieeinsparung ein weiteres mittel mieter besser einzubeziehen ist das energie-portal nach der erprobungsphase im rahmen des projekts save@energy4home wurde es im frühjahr 2010 von der volkswohnung in betrieb genommen zunächst für etwa 500 nutzer die mieter können zuhause am bildschirm den istwert also ihren tatsächlichen verbrauch ablesen und ihn mit einem sollwert vergleichen der vorteil gegenüber der betriebskostenabrechnung die einmal pro jahr versendet wird die kunden 10

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ma ga z in 0410 energieeinsparung fazit die eingangs gestellte frage lautete können mieter in den energieeinsparprozess eingebunden werden auf beiden seiten ­ beim vermieter und beim mieter ­ entstehen durch eine modernisierung kosten durch die richtige sanierungsstrategie in der wirtschaftlichkeit umlagefähigkeit fördermöglichkeiten finanzierung und rechtliche rahmenbedingungen berücksichtigt werden kann der vermieter dafür sorgen dass modernisierte gebäude wieder einen beitrag zur unternehmensfinanzierung leisten die mieter müssen zur einsicht geführt werden dass die gewünschte sanierung in jedem fall mit einer mieterhöhung einhergeht sie kann durch einsparungen bei den nebenkosten kompensiert werden wozu ebenfalls ein bewusstsein geschaffen werden muss dazu sollte der mieter die geänderten voraussetzungen einer modernisierten wohnung kennen eine automatische lüftung macht das Öffnen oder kippen der fenster überflüssig 18 bis 19 °c raumtemperatur sind ausreichend sie lassen sich über thermostate an den heizkörpern einstellen mieterversammlungen und informationsbroschüren dienen der information der mieter wie auch das energie-portal das dem mieter zeitnah einen Überlick über seinen verbrauch gibt eines steht fest ohne ein mitnehmen der mieter werden energieeinsparungen bei gleichzeitig notwendiger kostensteigerung nicht gelingen 11

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s erie in grid p rel lidipl -s ozi a l p ä dago gin so zialarbe ite rin die diplom sozialpädagogin/sozialarbeiterin ist als mediatorin systemischer coach und trainerin in der erwachsenenbildung tätig von 1999 hat sie zehn jahre lang im sozialmanagement der neuland wohnungsgesellschaft wolfsburg gearbeitet unter anderem war sie aktiv in der mietschuldnerberatung bei der schlichtung von nachbarschaftskonflikten und als mietermediatorin tätig außerdem war ingrid prell für internes coaching und training-on-the-job zur optimierung der verhandlungs und konfliktlösungskompetenzen zuständig seit frühjahr 2009 ist sie freiberuflich tätig ma ga z in 0410 mietschuldenmanagement und mietschuldner-beratung eines morgens um 7.30 uhr in einem mehrfamilienhaus in der stadtmitte was für eine szene frühmorgens stehen mehrere männer und frauen im treppenhaus vor der wohnungstür einer nachbarin kniet jemand mit der bohrmaschine kein verbrechen stattdessen soll die wohnung geräumt werden regelverstöße gegen die hausordnung und hausreinigung Überfüllter briefkasten kontaktverweigerung zu den nachbarn 1 die zwangsräumung wer hat sich schon einmal gedanken gemacht wie nichtbeteiligte oder nachbarn eine zwangsräumung erleben oft erkennen mitmieter im haus erst zu diesem zeitpunkt ­ der für den vermieter der schlusspunkt des klageweges ist ­ die notlage und krisenhafte situation ihres nachbarn wie bedrohlich wirkt eine solche situation wie brutal und unerbittlich erscheint eine zwangsräumung wegen mietschulden wenn sich der nachbar ansonsten angepasst und rücksichtsvoll verhalten hat deswegen hat die bewährte vorgehensweise bei mietschuldnern in diesem fall versagt die mieterin hat arbeit und verdient geld sie lebt gesellschaftskonform und hält die regeln der hausgemeinschaft ein aber sie zahlt einfach keine miete warum 3 der sachlich-formale ablauf nachdem der mietvertrag unterzeichnet und der einzug in die neue wohnung abgeschlossen ist erfolgt die kontaktaufnahme zwischen vermieter und mieter in der regel nur wenn sich einer der vertragspartner nicht vertragsgerecht verhält schnell wird das forderungsmanagement aktiv wenn der mieter mit miet zahlungen in verzug gerät der vermieter übersendet die erste zahlungserinnerung die zweite maschinelle mahnung folgt wenn der säumige mieter weder mit persönlichem kontakt noch mit der Überweisung der überfälligen summe reagiert stellt der vermieter fest dass auch im folgenden monat die miete nicht gezahlt ist wird die fristlose kündigung gemäß §§ 543 und 569 bgb per boten oder per post zugestellt nach einer angemessenen rückgabefrist meist vierzehn tage hat der vermieter die möglichkeit den mieter per räumungsklage los zu werden er leitet beim zuständigen amtsgericht die klage auf räumung der wohnung ein und setzt letztendlich den räumungsanspruch mit der zwangsräumung der wohnung durch nun erst wird das desaster für die nachbarschaft sichtbar im verborgenen bleibt der lange harte weg bis zu dieser zwangsräumung im verborgenen bleiben auch die kosten und gebühren die mit dieser maßnahme verbunden sind 2 zwei unterschiedliche erscheinungsbilder für nachbarn und vermieter ist die frau deren wohnung in diesem beispiel zwangsgeräumt werden soll eine zugängliche freundliche alleinstehende frau ende dreißig die im kaufmännischen bereich arbeitet und immer gesprächsbereit ist ihre wohnung gleicht einem exklusiven ausstellungsraum für möbel accessoires und lampen sie verdient genug um sich die zwei-zimmer-wohnung samt betriebskosten und energie leisten zu können allerdings stimmt die beschriebene frau nicht mit dem bild der typischen mietschuldnerin überein dafür fehlen verhaltensweisen wie lärm streit schlägerei nach alkoholkonsum laute musik partys und ein ständiges kommen und gehen 12

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4 eine klippe der mensch und sein verhalten der sachlich-formale ablauf beinhaltet weder die kontaktaufnahme zwischen den sachbearbeitern und der mietschuldnerin noch die kenntnis über die umstände die zu den schulden geführt haben sobald kontakt hergestellt ist ob telefonisch oder persönlich kann kein objektiver ablauf mehr erfolgen ab sofort bestimmen sympathie oder antipathie die emotionalität die resonanz die familiäre herkunft die Ähnlichkeit oder unterschiedlichkeit in der milieu-zugehörigkeit die grundhaltung die werte der sprach-code die ausdrucksfähigkeit der sprechrhythmus mimik gestik der geruch die körperhaltung der auftritt und das outfit sowie die interpretationen das geschehen mit wer so weit ist und sich diesen denkmustern hingibt wird zum hilflosen helfer 6 die lösung ma ga z in 0410 um derartige fallen wie in unserem beispiel mit der enddreißigerin dargestellt elegant zu umgehen bedarf es einer vereinheitlichung einer erlernbaren methode zur gleichbehandlung von mietern mit mietschulden eine einheitliche verfahrensweise erreichen sie durch festgelegte normen und definierte qualitätsstandards die ihre mietschuldner beratungs-kompetenz messbar und vergleichbar machen im rahmen eines mietschuldenmanagementkonzepts wird die methode zur partnerschaftlichen mietschuldnerberatung © recht früh eingesetzt nämlich dann wenn das mahn und kündigungsverfahren keine aussicht auf erfolg verspricht und die nächsten stufen der intervention wie räumungsklage und zwangsräumung ergriffen werden sollten wissen sie wann das mahn und kündigungsverfahren keine aussicht auf erfolg verspricht bei der methode der partnerschaftlichen mietschuldner-beratung © ist die maßgabe der aktiven und konsequenten ja fast penetranten versuche zur kontaktaufnahme fest verankert dies kann in form von hausbesuchen info-zetteln mit der bitte um rückruf an der wohnungstür handschriftlich verfassten einladungen zu beratungsgesprä m ietschulden 5 typisches mietschuldner-verhalten sicherlich kennen die praktiker in den wohnungsunternehmen hunderte fälle und noch mehr vermeintliche mietschuldnertypen aber was passiert denn da genau zwischen dem vermieter also den sachbearbeitern des forderungsmanagements und der säumigen mieterin entsteht durch die kontaktaufnahme ein beziehungsgeflecht das mittels gesprächen vertieft und verfeinert wird durch hintergrundinformationen bekommt das beziehungsgeflecht eine dynamik der sachbearbeiter des forderungsmanagements glaubt zu verstehen er beginnt nachzuvollziehen und geht in resonanz mit der geschichte unserer mietschuldnerin die moralischen zweifel und blockaden kommen schleichend mit techem smart system werden aus ihren immobilien echte energiebündel eine lösung viele leistungen gesteigerte qualität und schnelligkeit für ihre abrechnung laufendes gerätemonitoring zur automatischen prüfung ihrer funkerfassungsgeräte den energetischen zustand ihrer immobilien immer im blick optimiertes verbrauchsverhalten durch energiemonitoring und garantiert mehr als 6 energieeinsparung techem energy services gmbh · regionalzentrum nord süderstraße 77 · 20097 hamburg tel 0 40/23 61 23-0 · fax -199 · www.techem.de 13

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