Cartilha da Compra Consciente

 

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Está mais fácil realizar o sonho da casa própria. De um lado, o trabalhador conta com um aumento da renda e com melhores oportunidades de trabalho. De outro, as condições nunca estiveram tão favoráveis para a obtenção de financiamento, há várias linhas de

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cartilha da compra consciente desde 1946

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cartilha da compra consciente decisÃo e definiÇÕes 1 por que comprar um imóvel a decisão de residir em casa própria ou alugada deve ser tomada de acordo com a necessidade pessoal a situação financeira e o estilo de vida de cada família a opção pela aquisição da moradia com financiamento exige disciplina e compromisso para honrar os pagamentos das prestações mas o esforço garante um patrimônio real 2 quais as diferenças entre comprar um imóvel na planta ou pronto o imóvel na planta oferece condições diferenciadas de pagamento e financiamento mas o comprador tem que aguardar o fim das obras e a entrega das unidades para mudar o imóvel pronto por sua vez propicia a ocupação imediata mas em muitos casos seu pagamento pesa mais no bolso por exemplo se um imóvel custa r 100 mil e seu financiamento é de 80 ou seja r 80 mil os r 20 mil restantes em geral podem ser pagos durante a obra caso a opção seja pela compra de um imóvel na planta ou terão que ser pagos praticamente à vista no caso de um imóvel pronto 3 como saber onde há imóveis disponíveis essa é uma tarefa simples as empresas incorporadoras e imobiliárias divulgam seus lançamentos em jornais e revistas de grande circulação na internet e em campanhas na tv entre outros canais de mídia com informações sobre os imóveis que estão sendo comercializados suas características e as regiões onde estão localizados 4

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desde 1946 4 qual a diferença entre incorporadora construtora e imobiliária incorporadora é a empresa que adquire terrenos planeja e desenvolve produtos imobiliários e providencia as aprovações legais dos mesmos É a principal responsável pelo empreendimento a construtora é a empresa contratada pela incorporadora para executar a obra já a imobiliária e os corretores autônomos associados são autorizados pela incorporadora a promover a oferta de seus produtos desta forma estes corretores selecionados e treinados pela incorporadora estarão aptos para atender aos interesses dos compradores apresentando-lhes em detalhes o empreendimento imobiliário auxiliando-os na escolha da unidade e fornecendo informações sobre preço formas de pagamento e possibilidade de financiamento imobiliário 5 o que é uma incorporação imobiliária a lei 4.591/1964 define as condições para que a empresa incorporadora possa desenvolver um empreendimento imobiliário também denominado incorporação imobiliária É importante ressaltar que as unidades só podem ser comercializadas após a aprovação do projeto nos órgãos competentes e o devido registro da incorporação no cartório de registro de imóveis da região 5

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cartilha da compra consciente 6 o que compõe o registro da incorporação imobiliária os documentos que devem ser entregues no cartório de registro de imóveis pela incorporadora entre outros são titulo de propriedade do terreno devidamente registrado certidões negativas de impostos federais estaduais e municipais de protesto de ações cíveis e criminais relativas à empresa incorporadora e eventualmente dos atuais proprietários se ainda não foi concluída a aquisição do terreno onde será promovida a futura incorporação histórico dos títulos de propriedade do imóvel abrangendo os últimos 20 anos e certidão de propriedade com negativa de ônus e alienações projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes memorial descritivo completo com as especificações da obra projetada discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão e o respectivo quadro das áreas privativas e comuns minuta da futura convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações atestado de idoneidade financeira da empresa incorporadora fornecido por estabelecimento de crédito 6

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desde 1946 7 o que é um lançamento imobiliário É o início efetivo das vendas das unidades pela incorporadora após a obtenção do registro de incorporação no lançamento as empresas costumam oferecer as melhores condições para a aquisição também nessa fase é maior a possibilidade de escolha da unidade e do andar de preferência 8 o que é compromisso de compra e venda É o documento contrato no qual o comprador compromete-se a adquirir um imóvel a partir de determinadas condições e o vendedor no caso a incorporadora compromete-se a entregá-lo também sob determinadas condições somente após a devida quitação o comprador terá direito à escritura definitiva do imóvel 9 o que deve constar no compromisso de compra e venda a qualificação do comprador e do vendedor empresa as informações do imóvel objeto da transação o preço e as condições de pagamento os eventuais índices de atualização monetária normalmente durante a construção o incc Índice nacional da construção civil o prazo de construção e de tolerância as penalidades contratuais e todos os direitos e deveres de cada uma das partes para imóveis na planta ou em construção devem constar também como anexos a planta da unidade e o memorial descritivo das áreas privativas e comuns do empreendimento 10 É possível transferir um compromisso de compra e venda para outra pessoa essa negociação é possível por meio de uma cessão de direitos expressa prevista no compromisso nesse caso o novo comprador assume todas as cláusulas e condições do compromisso de compra e venda original entretanto essa cessão só pode ocorrer desde que as obrigações contratuais estejam sendo cumpridas até o momento da transferência e com anuência e avaliação prévia do novo comprador pela empresa incorporadora/construtora 11 É possível desistir da aquisição do imóvel antes da entrega das chaves sim desde que observadas as penalidades contratuais constantes do compromisso de compra e venda 7

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cartilha da compra consciente financiamento 12 quais as formas de pagar a compra do imóvel o pagamento pode ser feito com recursos próprios uso do fgts ou financiamento bancário 13 quais as modalidades de financiamento bancário se a compra for de um imóvel na planta existem duas possibilidades de financiamento na primeira alternativa paga-se ao agente financeiro apenas juros e atualização monetária durante o período de construção e a amortização do saldo devedor inicia-se após finalizada a obra na segunda alternativa paga-se uma poupança durante a construção do imóvel para o incorporador e depois de terminada a obra contrata-se junto ao agente financeiro o financiamento do saldo devedor para o imóvel pronto o financiamento é contratado após a avaliação do imóvel e aprovação do crédito pelo agente financeiro 14 quais são os principais sistemas de amortização os mais comuns são dois o que utiliza o sistema da tabela price e outro que usa o sistema sac sistema de amortização constante no primeiro as prestações podem variar durante o financiamento as amortizações são crescentes e os juros decrescentes no segundo tipo o sistema faz com que as parcelas diminuam ao longo do financiamento a amortização é constante e os juros decrescentes 15 o que compõe o valor da prestação do financiamento a prestação mensal é composta pela parcela de amortização da dívida dos juros e atualização monetária sobre o saldo devedor além dos seguros mip morte e invalidez permanente e dif danos físicos do imóvel e da taxa administrativa 8

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desde 1946 16 quais são os índices de atualização e as taxas que regem os financiamentos quando a compra é feita com o imóvel na planta o índice de atualização mais utilizado pelas empresas incorporadoras/construtoras é o incc Índice nacional da construção civil para imóvel pronto ou usado caso o comprador parcele a dívida diretamente com a empresa ou com o proprietário o índice de atualização mais utilizado é o igp-m Índice geral de preços de mercado acrescido de taxa de juros em caso de financiamento bancário o índice de atualização é o da variação das cadernetas de poupança acrescido de taxa de juros 17 o que é saldo devedor trata-se do valor restante para quitação total do valor de um imóvel o saldo devedor é atualizado mensalmente de acordo com os índices e juros previstos no contrato de financiamento 18 a pessoa com restrição de crédito consegue financiar a compra do imóvel será possível desde que regularize todas suas pendências cadastrais para então pleitear o financiamento bancário 9

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cartilha da compra consciente 19 quanto comprometer da renda mensal para pagar o financiamento o valor da prestação do financiamento da compra de um imóvel não deve exceder a 30 da renda dos participantes a composição de renda pode incluir até três participantes dívidas com agentes financeiros para outros fins como a compra de um automóvel por exemplo impactam diretamente na capacidade de pagamento dos participantes 20 qual a documentação básica para comprovar renda a documentação para comprovar renda é a seguinte comprovante de identidade comprovante de estado civil comprovante de residência imposto de renda com recibo de entrega comprovante de renda 10

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desde 1946 a comprovação de renda depende da escolha do agente financeiro converse com o seu corretor 21 como reunir essa documentação o comprador pode reunir seus documentos e encaminhar diretamente ao agente financeiro ou contar com os serviços de profissional especializado que orientará e receberá os documentos para a formalização do pedido de financiamento encaminhará e acompanhará o processo junto ao agente financeiro 22 a entrega da documentação garante o financiamento a liberação do crédito depende da análise da documentação pelo agente financeiro 23 a entrega do imóvel depende do financiamento se houver saldo devedor a ser quitado junto à empresa ou ao proprietário a entrega do imóvel normalmente fica condicionada à obtenção do financiamento pelo adquirente além de eventuais outras obrigações ainda pendentes 24 quais são as despesas para se obter financiamento de modo geral o pagamento do itbi imposto de transmissão de bens imóveis das despesas de cartório de registro de imóveis de taxas bancárias e da contratação de eventual assessoria 11

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cartilha da compra consciente minha casa minha vida 25 o que é o programa minha casa minha vida É um programa de financiamento criado pelo governo federal para incentivar a compra do primeiro imóvel tendo como diferencial a concessão de subsídio para pagamento de parte do preço da moradia às famílias de menor poder aquisitivo e juros reduzidos em relação ao mercado o valor do subsídio modifica-se de acordo com a renda do comprador e da cidade onde está localizado o imóvel quanto menor a renda maior o subsídio outros benefícios do programa são a possibilidade de suspensão do pagamento mensal em função de desemprego ou perda de renda e o desconto nos custos cartorários para registro do imóvel além disso o programa oferece as menores taxas de juros praticadas no mercado de acordo com a renda familiar e se o comprador é trabalhador optante do fgts 26 o programa mcmv pode ser usado para financiar imóveis de qualquer valor há um teto para o valor do imóvel que varia de acordo com sua localidade e enquadramento como habitação popular no fgts no site www.fgts.gov.br estão disponíveis os valores estabelecidos para cada cidade 27 que tipo de imóvel pode ser financiado com os benefícios do programa imóveis residenciais na planta apartamentos ou casas em construção ou prontos desde que não tenham sido habitados 12

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desde 1946 28 É possível simular os custos de um financiamento dentro do programa mcmv sim nas agências e nos sites da caixa econômica federal www.caixa.gov.br e do banco do brasil www.bb.com.br ou nos plantões de vendas 29 o que acontece se o comprador perder a fonte de renda durante o financiamento em caso de desemprego ou redução temporária da capacidade de pagamento o programa mcmv possui um fundo garantidor que assegura o pagamento de 12 a 36 prestações conforme o nível da renda do comprador para ter acesso ao fundo o comprador deve estar em dia com as prestações e ter quitado no mínimo as seis primeiras parcelas do financiamento as prestações pagas pelo fundo garantidor serão acrescidas no prazo do financiamento 13

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cartilha da compra consciente fgts 30 É possível usar o fgts como parte do pagamento de um imóvel ou para quitar o seu valor total o trabalhador com saldo no fgts pode utilizá-lo para pagar o valor total do imóvel reduzir o valor a ser financiado ou amortizar a dívida bancária de acordo com as regras do fgts disponíveis para consulta no site www.fgts.gov.br 31 quais as regras básicas para uso do fgts não possuir imóvel financiado pelo sfh sistema financeiro da habitação em qualquer cidade do país não ser proprietário de imóvel residencial na mesma cidade onde mora ou trabalha atualmente ou nas cidades limítrofes comprovar tempo de opção pelo fgts de no mínimo 36 meses com registro em carteira ­ esse período não precisa ser consecutivo nem no mesmo emprego todos os participantes do financiamento podem usar o respectivo saldo do fgts consulte no site www.fgts.gov.br o valor de avaliação máximo do imóvel permitido para uso do saldo do fgts 14

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desde 1946 obra 32 quando a construtora pode começar a obra quando estiver com o alvará de construção expedido pela prefeitura do município onde o imóvel será construído além do alvará a obra também poderá necessitar de acordo com as características e a localização do projeto de autorizações emitidas pelo corpo de bombeiros pelas secretarias municipal ou estadual do meio ambiente e outros órgãos fiscalizadores 33 quais são as etapas de uma obra cada obra possui características próprias e pode ter processos construtivos diferentes geralmente as etapas são sondagem elaboração dos projetos instalação do canteiro terraplenagem fundação estrutura e acabamentos a última etapa inclui as ligações definitivas dos serviços públicos ­ água esgoto e energia ­ e vistoria do corpo de bombeiros para a obtenção do auto de conclusão ou habite-se junto à prefeitura 34 É possível visitar a obra durante a construção a visita à obra é possível dependendo da política interna de cada empresa e também da fase do empreendimento a fim de que seja preservada a segurança dos visitantes 15

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