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magazin 03 iiii vnw nachrichten 06 energiekonferenz 49 vnw nachrichten 56 fa chforum vnw-verbandstag schwerin 25 juni 2009 02 verband norddeutscher wohnungsunternehmen e v in kooperation mit dem vdw niedersachsen bremen

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i n h a lt titelfoto zuckerstangen auf dem fleetplatz in hamburg-allermÖhe gestaltet von dem hamburger kÜnstler michael dÖrner kokus e.v magazin 0209 vnw 02 03 06 iiiiiiiiii vo rwortlotharhay nachrichten energiekonferenz thema inha lt 10 19 22 stadtentwicklung /s tadtumbauprojekt jugend wo hnen eu-energiepolitik inte rv i e w 24 28 azubi-kampa prüfungsberichte serie 31 32 mietrecht unternehmensporträt fluwog-nordmark zukunft wohnen 0209 38 44 48 49 56 iiiii so wohnten wir morgen prof holger rust wo hnenundreisen in de r z ukun f t preis für servicequalität vnw nachrichten fachforum

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l otharh ay i innenminister des landes schleswig-holstein ma ga z in 0209 liebe leserin lieber leser zum 1 juli 2009 wird schleswig-holstein ein neues wohnraumförderungsgesetz haben der landtag hat den gesetzentwurf der landesregierung mit großer mehrheit verabschiedet die seit mehr als 50 jahren bekannte leicht verstaubt anmutende soziale wohnungsbauförderung wird damit zumindest für unser land endgültig ad acta gelegt mit begraben werden dabei das kostenmietrecht und weitere starre regeln die einmal wegweisend waren heute aber zuallererst investitionshemmend wirken zum 1 juli 2014 werden bindungen auf maximal 35 jahre begrenzt es wird ein neuanfang geschaffen mit mieterschutz der wahrung der interessen der kommunen und mit investitionsanreizen das shwofg ­ das gesetz über die soziale wohnraumförderung für schleswig-holstein ­ geht konsequent in richtung städtebau neben der traditionellen sozialen wohnraumversorgung werden sowohl die soziale stadtentwicklung wie auch investitionen in den klimaschutz ziele sein die klassische miet und belegungsbindung ist nicht mehr die einzige gegenleistung von förderung ­ hinzukommen soziale und investive maßnahmen der quartiersentwicklung die förderung von konzepten sowie von pilot und modellprojekten wir werden damit das modernste fördergesetz in deutschland haben kooperation statt vorschrift sowie die partnerschaft von land kommunen und wohnungswirtschaft werden noch stärker als bisher die devise sein das gilt auch für den klimapakt 2009 bis 2020 fördern statt fordern ­ unter diesem motto haben wir am 14 januar 2009 die deutliche reduktion von co2 bis 2020 vereinbart wir haben uns damit gemeinsam eine ehrgeizige aber aus meiner sicht machbare aufgabe gestellt durch beratung information förderung müssen wir ein gutes investitionsklima für energieeffizienz schaffen wir wollen so darauf hinarbeiten den energieverbrauch auf durchschnittlich 115 kilowattstunden für heizung und warmwasser für einen quadratmeter wohnfläche oder um ca 29 prozent des verbrauchs in 2008 zu reduzieren die mitgliedsunternehmen der ashw haben bereits eine gute ausgangsbasis und damit einen startvorteil der die hohen ambitionen der vergangenen jahre wiedergibt nicht umsonst wurden viele vorhaben schon ausgezeichnet jetzt geht es um die weitere konkrete umsetzung ich freue mich auf eine weiterhin fruchtbare zusammenarbeit zur sicherung der sozialen wohnraumversorgung der sozialen stadtentwicklung und zur initiierung wichtiger klimaschutzprojekte stellt das land für 2009 und 2010 250 millionen euro für die soziale wohnraumförderung zur verfügung damit werden erhebliche konjunkturelle impulse ausgelöst die sich in ergänzung des konjunkturpaketes ii ­ ca 429 millionen euro für zusätzliche maßnahmen in die bildungsinfrastruktur den städte und straßenbau sowie den klimaschutz in schleswig-holstein ­ durchaus sehen lassen können die kooperation in der sozialen stadtentwicklung wird damit neben der gesetzlichen auch auf belastbare finanzielle grundlagen gestellt ­ eine kooperation die auch in zukunft durch die investitionsbank schleswig-holstein als stabile leistungsfähige förderbank gewährleistet wird vorwort » die zuku nf t s oll m an nicht vor au s s e he n w olle n sonder n m ögli ch m ache n « antoine de saint-exupÉry 1900 ­ 1944 franz schriftsteller und flieger 2

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hamburger umwelt-wirtschaftsgipfel r at haus e m p fa n g f Ü rfirmenmit vorbildlicher Öko-performance 450 geschäftsführer und umweltbeauftragte hamburger betriebe die sich an der umwelt-partnerschaft beteiligen sind am 18 februar 2009 im hamburger rathaus von umweltsenatorin anja hajduk und den präsidenten der handelskammer der handwerkskammer sowie dem unternehmensverband hafen für ihr engagement im umwelt und klimaschutz gewürdigt worden unter den gästen war auch petra oventrop energiereferentin beim vnw umweltsenatorin anja hajduk hob in ihrer rede hervor ich freue mich sehr über die große zahl hamburger betriebe die sich freiwillig im umweltschutz engagieren die senatorin warb für die umwelt-partnerschaft und kündigte an gemeinsam verfolgen wir das ziel die zahl der umweltpartner in den nächsten jahren zu verdoppeln und die zahl der umweltengagierten betriebe auf 5.000 senatorin anja hajduk mitte magazin 0209 unternehmen zu steigern diese unternehmen sollen dafür gewonnen werden ihre arbeit ressourcen und klimaschonend zu optimieren die bezeichnung umweltpartner so anja hajduk sei bereits zu einem begriff geworden denn viele firmen nutzen das logo umweltpartner für die eigene werbung senatorin hajduk die für die umwelt engagierten unternehmen beweisen seit jahren dass umweltschutz mit wirtschaftlichem handeln vereinbar ist und die wettbewerbsfähigkeit der unternehmen sogar fördert die unternehmen leisten damit einen wichtigen beitrag für den klimaschutz der verband norddeutscher wohnungsunternehmen e.v ist seit 2006 umweltpartner der freien und hansestadt hamburg nachrichten 1 norddeutsche passivhauskonferenz in hamburg Ü b e r 3 0 0 g Ä stebesuchtendie fa chbeitr Ä geder 1 norddeutschen pa s s i vh a u s kon f e ren z am 5 m Är z 2 0 0 9 i n der handwerkskammer hamburg die wachsende bedeutung des passivhausstandards für norddeutschland spiegelte sich in zahlreichen beiträgen wider hamburgs staatsrat christian maaß unterstrich den politischen willen durch staatliche zielvorgaben den passivhausstandard bei neubau und sanierung in hamburg anzustreben schleswig-holsteins staatssekretärin karin wiedemann betonte die gute zusammenarbeit mit der wohnungswirtschaft durch den kürzlich geschlossenen umweltpakt vnw-verbandsdirektor dr joachim wege hob die bedeutung verstärkter maßnahmen für v.l.n.r winfried dittmann dr joachim wege karin wiedemann christian maaß peter-m freimert energieeffizienz hervor und plädierte für mehr klimapartnerschaft statt klimabürokratie die vorstellung der neuen gesetzesentwicklungen durch das bundesministerium für verkehr bau und stadtentwicklung sowie die aktuellen förderprogramme der kfw-bankengruppe der wohnungsbaukreditanstalt hamburg und der investitionsbank schleswig-holstein ergänzten das programm Über erfahrungen von passivhausbesitzern der vergangenen fünf jahre berichteten das passivhaus institut stattbau hamburg gmbh und zebau gmbh 3

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kokus kunst in hamburg-allermöhe magazin 0209 s-bahn-haltestelle allermöhe kokuse v kommunik at ions undkunstvereinallerm Ö h e e v isteinzusammenschlussvon 22 bauherren daruntervnw mitgliedsunternehmen dieims ta dtteilhamburg allerm Ö h e wohnungen errichtet haben ziel dieser wohnungsunternehmen ist es nicht nur wohnungen zu vermieten sondern auch durch vielfältige aktivitäten die attraktivität des stadtteils zu erhöhen dabei unterstützt der verein zwei schwerpunkte kommunikation und kunst Über die einzelnen baufinanzierungen hinaus haben die wohnungsunternehmen einen gemeinsamen fonds für kunst am bau und im öffentlichen raum gebildet dazu engagierten sie die kunstmanagerin petra jäger die alle organisatorischen maßnahmen auf diesem gebiet bearbeitet eine 12köpfige jury entscheidet über die realisierung der kunstwerke seit herbst 2007 entwickelte sich die s-bahn-station allermöhe zur kunststation zwei lebensgroße wartende figuren und ein begehbares kaleidoskop begrüßen beim aussteigen die besucher des stadtteils von dem interaktiven kunstwerk allermöher wand führt der weg zu den 25 meter hohen zuckerstangen auf dem zentralen fleetplatz elf weitere kunstprojekte befinden sich an verschiedenen standorten im gesamten stadtteil 2009 ist die realisierung von fünf weiteren kunstwerken geplant 4

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magazin 0209 nachrichten die zuckerstangen wartende auf dem bahnhof allermöhe mitglieder u a bergedorf-bille gemeinnützige baugenossenschaft eg ­ federführend ­ allgemeine deutsche schiffszimmerergenossenschaft eg baugenossenschaft freier gewerkschafter eg bauverein der elbgemeinden eg hansa baugenossenschaft eg wohnungsbaugenossenschaft kaifu-nordland eg bauverein reiherstieg eg hamburg-rahlstedter baugenossenschaft eg saga gwg hamburg wohnungsverein von 1902 eg kontakt kokus e.v petra jäger bergedorfer straße 118 ­ 122 21029 hamburg telefon 040 79418624 e-mail kunst kokus-allermoehe.de weitere informationen über den kunstbereich von kokus e.v sowie einen kunst-lageplan finden sie unter www.kokus-allermoehe.de und www.kokus-projekte.de 5

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4 norddeutsche energiekonferenz idiskussionenumpolitikund te chnik mehr fördern weniger fordern 6 magazin 0209 energieeffizienzinderimmobilienwirtschaft trends entwicklung und konzepte ­ unter diesem motto stand die 4 norddeutsche energiekonferenz eine gemeinschaftsveranstaltung des verbandes norddeutscher wohnungsunternehmen e.v vnw des verbandes der wohnungswirtschaft in niedersachsen und bremen e.v vdw sowie der techem ag am 26 februar 2009 in hamburg im vordergrund der vorträge standen die bisherigen beiträge der wohnungswirtschaft zum klimaschutz sowie die mehrheitliche kritik an den überzogenen anforderungen der enev 2009 und 2012 carsten ens pressesprecher des vdw und peter gerhardt von techem führten vor 140 teilnehmern durch das programm.

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für vdw-verbandsdirektor bernd meyer bleibt der klimawandel wichtigstes gesellschaftliches thema der nächsten jahre die politik habe einige gesetze auf den weg gebracht und finanzielle mittel bereitgestellt die wohnungswirtschaft fordere verbindliche rahmenbedingungen im mietrecht professor dr volker eichener rektor der ebz business school machte in seinem vortrag zum thema ziele der energiepolitik ­ wirtschaftliche belastbarkeit von immobilienunternehmen darauf aufmerksam dass das thema klimawandel infolge co2 seit mindestens 44 jahren bekannt sei hauptschuldiger an diesem dilemma sei nach der veröffentlichten meinung das kapital im allgemeinen und die wohnungswirtschaft im besonderen die enev 2009 bringe eine verschärfung um 30 prozent ein von der bundesregierung dazu in auftrag gegebenes gutachten sei unbrauchbar da es von falschen voraussetzungen ausginge die enev-novelle werde das gegenteil des gewünschten bewirken deshalb fordert eichener eine abwrackprämie für wohngebäude abrissprämien für nicht mehr marktfähige altbauten reduzierten den co2ausstoß neubauten seien dagegen ökologisch nachhaltig und für den vermieter wirtschaftlich ingrid vogler technikreferentin beim gdw forderte in ihrem vortrag energiepolitische rahmenbedingungen ­ position und forderungen der wohnungswirtschaft die verschiebung der enev 2009 bis zum jahre 2011 die wohnungswirtschaft habe die co2-emissionen während der vergangenen jahre drastisch reduziert seit 1990 sei jede zweite wohnung teilweise jede dritte wohnung vollständig energetisch modernisiert worden während der dauer der verschiebung sollte es keine darüber hinaus gehende verschärfung für das energiesparende bauen geben es dürften keine neuen nachrüstpflichten und nutzungspflichten eingeführt werden die enev sei hinderlich im bestand wichtiger sei die verbesserung ökonomischer rahmenbedingungen als verschärfung des ordnungsrechts die steigerung der energieeffizienz bleibe eine wesentliche aufgabe jörg berens referent technik beim vdw niedersachsen bremen stellte in seinem vortrag den energieausweis in der praxis vor die realität in der wohnungswirtschaft bei der ausstellung von energieausweisen sehe anders aus als im internet in der wohnungswirtschaft würden zumeist verbrauchsorientierte energieausweise ausgestellt aussteller sind in der regel unternehmen die mit der heizkostenerfassung der gebäude beauftragt sind oder spezialisierte ingenieurbüros 70 prozent aller mieter wissen dass es einen energieausweis gibt nach auffassung von berens hat der energieausweis zukünftig das potenzial zu einem entscheidenden instrument der immobilienvermarktung zu werden der ausweis wird als eine art gütesiegel gesehen so berens magazin 0209 energiekonferenz 7

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ingrid vogler technische referentin des gdw vnw-verbandsdirektor dr joachim wege rechts im gespräch mit verbandsjustiziar rainer maaß bernd meyer verbandsdirektor des vdw niedersachsen bremen magazin 0209 rené schweyen geschäftsführer der gbh hannover stellte in seinem vortrag wohnungswirtschaftliches contracting ­ wärmeversorgungskonzepte im effizienzvergleich das konzept seines unternehmens vor die gbh hat dazu am 1 juli 2004 eine tochtergesellschaft mit drei ingenieuren gegründet die das contractinggeschäft betreibt dazu gehören 480 abnahmestellen drei holzhackschnitzelanlagen und eine pelletthermieanlage gesamtinvestition 5,8 millionen euro zwischenzeitlich hat das unternehmen 106 von 480 anlagen erneuert die co2-einsparung beträgt 26 prozent sämtliche blockheizkraftwerke arbeiteten wirtschaftlich für matthias von oesen energieexperte aus hannover ist das co2-problem auch ein volkswirtschaftliches problem das ende des billigen Öls ist unausweichlich die industriestaaten wollten bis 2050 den co2-ausstoß um 80 prozent reduzieren die bundesregierung will 40 prozent co2 bis 2020 einsparen die vorteile der holzfeuerung liegen in einem nachwachsenden brennstoff der co2-neutral und vergleichsweise günstig sei je länger holzpellets gelagert würden desto besser sei ihr brennwert zwei kilogramm holzpellets entsprechen einem liter heizöl holzpelletanlagen sollten mit solarthermieanlagen gekoppelt werden steigende energiepreise fressen energies pa rendemassnahmenwirtschaftlichauf holger schaffranke geschäftsführer der henningsdorfer wohnungsbaugesellschaft brandenburg erläuterte in seinem vortrag zum thema nutzung von smart-living beim energiemonitoring ­ wie können mieter in energiesparprozesse einbezogen werden diese technik das unternehmen habe seit 1990 31 millionen euro in die energieeffizienz seiner 2.300 wohnungen investiert dadurch konnte es die co2-emissionen um 47 prozent mindern das unternehmen bindet seine mieter durch informationen über seinen eigenen tv-kanal in die energiesparbemühungen ein der mieter kann sich über seine persönlichen verbräuche unmittelbar informieren die daten gelangen vom unternehmen über das techem portal adaptherm-cockpit zum fernseher des mieters dennoch steigende energiepreise fressen energiesparende maßnahmen wirtschaftlich auf warnt schaffranke eine reduktion des energieverbrauchs um den faktor 10 ist möglich so das fazit von professor dr dieter rebitzer geschäftsführer institut für wohnen und umwelt darmstadt in seinem vortrag erfolgsfaktor wirtschaftlichkeit ­ Ökonomische handlungsoptionen in der bestandsmodernisierung die wohnungswirtschaft sei die einzige branche in deutschland der es gelungen sei über viele jahre deutliche energieeinsparung zu verwirklichen es sei zu einer senkung der co2-emissionen seit den siebzigerjahren gekommen die enev 2012 stehe schon vor der tür mit weiteren verschärfungen im verhältnis zur enev 2009 eine weitere reduzierung um 30 prozent 8

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jörg berens vdw carsten ens vdw prof volker eichener inwis ma ga z in 0209 energiekonferenz » wir l e be n im merfü r d ie zuk unf t e w ig e s s tim m e n u n d ni e be g in ntdaskonzert « carl ludwig bÖrne d t journa list undtheaterkr it ik er 1 7 8 6 ­ 1 8 3 7 die 5 norddeutsche energiekonferenz findet statt am donnerstag 25 februar 2010 im novotel hamburg alster lübecker straße 3 22087 hamburg gbh-geschäftsführer rené schweyen fotos thies ibold hamburg 9

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martin mÜller idiplom vo lkswirt martin müller jahrgang 1965 studierte an den universitäten oldenburg und göttingen wirtschaftswissenschaften und volkswirtschaftslehre von 1992 bis 1996 war er wissenschaftlicher mitarbeiter beim sachverständigenrat zur begutachtung der gesamtwirtschaftlichen entwicklung seit 1996 ist er referent für woh nungswirtschaft und stadtentwicklung in der volkswirtschaftlichen abteilung der kfw-bankengruppe dort ist er unter anderem für vorproduktentwicklung marktanalysen und evaluation der förderprogramme der kfw-bankengruppe in den bereichen wohnungswirtschaft und stadtentwicklung verantwortlich ma ga z in 0209 wohnungswirtschaft für stadtentwicklung und stadtumbau von großer bedeutung teil i seit beginn der neunziger jahre sehen sich stadtentwickler in einer wachsenden zahl von städten deutschlands mit neuen herausforderungen konfrontiert wesentliche ursachen dafür sind erhebliche regionale bevölkerungsrückgänge wirtschaftliche strukturprobleme und die stark gestiegene arbeitslosigkeit vor allem in den neuen bundesländern aber auch in den strukturschwachen regionen westdeutschlands haben die daraus entstandenen probleme zu einem erheblichen handlungsdruck in der stadtentwicklung geführt dieser wird sich in zukunft aller voraussicht nach weiter verstärken drei wesentliche gründe sind dafür anzuführen die demografische entwicklung diese lässt für die absehbare zukunft erwarten dass in einer steigenden zahl von städten rückgänge der bevölkerungszahlen auftreten werden dies wird in den betroffenen städten mit einem verlust an jungen gut qualifizierten menschen und humankapital verbunden sein von dieser schrumpfung werden nicht nur städte in den neuen sondern zunehmend auch in den alten bundesländern betroffen sein darüber hinaus werden vor allem die steigende zahl alter menschen und die integration von zuwanderern erheblichen handlungsbedarf in der stadtentwicklung mit sich bringen aus der frage wie diese aufgaben bewältigt werden können ergibt sich die dritte große herausforderung die gravierenden finanziellen engpässe in vielen kommunalhaushalten und das damit einhergehende investitionsdefizit trotz des erhöhten handlungsbedarfes sahen sich städte und gemeinden seit jahren veranlasst ihre investitionen erheblich zu reduzieren seit 1995 sind die kommunalen investitionen insgesamt um ein drittel zurückgeführt worden dieser massive investitionsrückgang ist zwar zum teil auf privatisierungen zurückzuführen und auch auf die verringerung des nachholbedarfs in den neuen bundesländern ­ aber bei weitem nicht nur in den vergangenen vier jahren waren die kommunalen investitionen geringer als die abschreibungen das infrastrukturvermögen der städte und gemeinden hat somit an substanz verloren damit ist eine kritische grenze erreicht vor allem in schrumpfenden stÄdten ist eine kooperation mit der wohnungswirtschaft erforderlich privaten wohnungseigentümern und wohnungsunternehmen kommt bei der bewältigung der herausforderungen eine zentrale rolle zu sie tätigen den großteil der investitionen zum erhalt und zur aufwertung des gebäudebestandes und sie sind auch im neubau die zentralen akteure die erfahrung zeigt dass in wachsenden städten das zusammenspiel von stadtentwicklung und wohnungswirtschaft gut funktioniert die städte geben den rechtlichen und planerischen rahmen vor weisen bauland aus und stellen die nötige infrastruktur bereit oder überlassen diese aufgabe gewerblichen entwicklern private wohnungseigentümer und wohnungsunternehmen schaffen den zur bedarfsgerechten versorgung nötigen wohnraum sofern engpässe auftreten können diese durch die erschließung zusätzlichen baulands in den städten oder in den umlandgemeinden meist behoben werden reicht dies nicht aus kann die wohnungsbauförderung zusätzliche investitionsanreize schaffen die gewachsenen wirtschaftsstrukturellen probleme und die hohe arbeitslosigkeit zu beginn des jahres 2005 hatte ein drittel aller landkreise und kreisfreier städte in deutschland arbeitslosenquoten von über 15 ein fünftel sogar von über 20 zwar werden bei der bekämpfung der arbeitslosigkeit mittlerweile spürbare erfolge erzielt jedoch wird in den meisten regionen mit wirtschaftlichen strukturproblemen die arbeitsmarktlage nur in einem mehrjährigen und wie die erfahrung zeigt unter umständen auch langjährigen prozess grundlegend verbessert werden können 10

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anders sieht es in schrumpfenden städten und stadtteilen aus treten durch abwanderung dauerhafte leerstände auf so wird nicht automatisch in den rückbau der leer stehenden wohnungen investiert zum teil fehlen den wohnungseigentümern dazu die finanziellen mittel zum teil fehlen die anreize oder sie spekulieren auf wieder steigende immobilienpreise hinzu kommt dass investitionen bei rückläufiger einwohnerzahl mit erheblicher unsicherheit behaftet sein können weil die zukünftige wohnungsnachfrage womöglich weiter zurückgeht und weitere leerstände zu befürchten sind größere regionale bevölkerungsrückgänge gehen oft mit wirtschaftlichen strukturproblemen und hoher arbeitslosigkeit einher gelingt es den betroffenen städten und stadtteilen nicht rechtzeitig gegenmaßnahmen zu ergreifen kann ein sich selbst verstärkender kreislauf wirtschaftlichen und sozialen niedergangs in gang geraten wirtschaftliche strukturprobleme und der daraus resultierende verlust an arbeitsplätzen lassen die einnahmen der städte sinken während gleichzeitig die sozialausgaben steigen die verschlechterung der beschäftigungs und einkommenssituation führt zu einer abwanderung mobiler gut qualifizierter arbeitskräfte die zahl der langzeitarbeitslosen nimmt zu dadurch bilden sich soziale problemquartiere heraus in den neuen bundesländern ist es in gravierenden fällen zu einer weitgehenden entleerung von wohnquartieren gekommen in dieser situation hat es sich als notwendig erwiesen dass die städte zur verbesserung der sozialen stabilität und zur vermeidung und eindämmung von fehlentwicklungen am wohnungsmarkt insbesondere auch mit der wohnungswirtschaft zusammenarbeiten diese kooperation soll zum einen privaten wohnungseigentümern und wohnungsunternehmen eine möglichst sichere grundlage für ihre investitionsentscheidungen bieten und zum anderen dazu beitragen dass ihre investitionen nicht nur aus individueller sicht sinnvoll sind sondern auch in einklang mit den zielen der stadtentwicklung stehen dieses zusammenspiel ist durch eine förderpolitik zu flankieren die unzureichende investitionsanreize kompensiert und bei bedarf finanzierungshilfen für investitionen bereitstellt stadtentwicklung erfordert zunehmend einen integrierten ressortÜbergreifenden ansatz stadtentwicklung und ihre förderung erfordern daher zunehmend einen integrierten ressortübergreifenden und regionalen ansatz grundlage dafür ist die erstellung und fortschreibung integrierter stadtentwicklungskonzepte unter mitwirkung aller maßgeblichen akteure auf der basis langfristig verbindlicher Übereinkünfte und verträge diese dienen als planungs und handlungskonzepte für sämtliche infrastrukturelle wohnungswirtschaftliche und wirtschaftliche maßnahmen des stadtumbaus zum abgleich der unterschiedlichen interessen sollten bereits an der erstellung des konzeptes alle zur umsetzung erforderlichen akteure beteiligt sein vor allem in städten mit schwierigen problemkonstellationen am wohnungsmarkt sind ergänzende wohnungswirtschaftliche konzepte notwendig.1 die prognosen zur demografischen entwicklung legen nahe dass abnehmende einwohnerzahlen und die zunehmende alterung der bevölkerung wohnungseigentümer und stadtentwickler in einer steigenden anzahl von städten vor weiter wachsende herausforderungen stellen werden in den neuen bundesländern bestehen diese herausforderungen in den meisten städten schon seit den 90er-jahren in den alten bundesländern treten sie heute insbesondere in strukturschwachen regionen auf.2 in diesem kapitel wird untersucht in welcher form und in welchem umfang kooperationen von stadtentwicklern mit wohnungsunternehmen und privaten wohnungseigentümern derzeit praktiziert werden um den erheblichen investitions und handlungsbedarf zu bewältigen anschließend wird erörtert ob das bestehende förderangebot für wohnungswirtschaftliche investitionen in der stadtentwicklung ausreicht und wie es nötigenfalls problemgerecht ergänzt bzw umgestaltet werden könnte ma ga z in 0209 s ta dtentwicklung 1 wa chsende hera u sfo rderu nge n fÜ r wo hnu ngsu nternehm en u nd pri vate wo hnu ngsei gentÜ m er i n de r s ta dtentwicklung umfang und dynamik der demografisch und wirtschaftlich bedingten herausforderungen in der stadtentwicklung sind in den neuen bundesländern sehr viel größer als in den alten bundesländern im osten ist fast jede stadt erheblich betroffen im westen konzentriert sich der handlungsbedarf auf regionen und städte mit besonderen wirtschaftlichen strukturproblemen oder stadtteile mit einer hohen konzentration benachteiligter bevölkerungsgruppen und den damit zusammenhängenden imageproblemen folgende zentrale handlungsfelder sind heute zu identifizieren stÄrkung der innenstÄdte und weitereaufwertungerha lt enswerters ta dtquartiere dies ist neben der eindämmung des strukturellen leerstands die zentrale zielsetzung im stadtumbau ost aber auch im stadtumbau west und im programm soziale stadt ist die aufwertung von stadtquartieren mit städtebaulichen defiziten und sozialen problemen eine zentrale strategie von wesentlicher bedeutung sind dafür die sanierung und modernisierung von gebäuden im altbaubestand die verbesserung des wohnumfeldes und die wiedernutzung frei gewordener flächen vor allem in den neuen ländern ist in diesem zusammenhang wichtig mehr als bisher private eigentümer für die sanierung innerstädtischer altbauten zu gewinnen.3 in den alten vgl z b expertenkreis stadtentwicklung 2006 s 5 zu den herausforderungen für die stadtentwicklung aus der demografischen entwicklung vgl ebenda sowie müller martin 2006 3 bundesministerium für verkehr bau und wohnungswesen hrsg 2005 s 23 2 1 11

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bundesländern geht es vorrangig um die umstrukturierung von nicht nachfragegerechten wohnungsbeständen die aufwertung von innerstädtischen wohnquartieren zur stärkung ihrer wohnfunktion und den punktuellen rückbau von städtebaulichen und wohnungswirtschaftlichen fehlentwicklungen allgemein gilt es als viel versprechende strategie die innenstädte für selbst genutztes wohneigentum und junge familien mit kindern attraktiver zu gestalten um dies zu erreichen sind ein bedarfsgerechtes wohnungsangebot zu schaffen und die innenstädte durch eine stärkere begrünung und kinderfreundliche wohnumfeldgestaltung als wohnstandorte aufzuwerten da auch bei erfolgreicher bestandserneuerung nur ein teil der nachfrage vom bestand absorbiert werden kann wird es auch in zukunft trotz leerständen neubau geben müssen dass es möglich ist die wohnungs und wohneigentumsnachfrage junger familien durch geeignete angebote in die städte zu lenken ist durch zahlreiche beispiele belegt.4 die bildung von wohneigentum in innenstädten wird in allen neuen bundesländern mit nachdruck unterstützt.5 damit verfolgen die städte auch das ziel möglichst viele eigentum bildende haushalte von einer abwanderung in die umlandgemeinden abzuhalten rÜckbau und eindÄmmung von strukt urellemwohnungsleers ta n d das zweite zentrale ziel im stadtumbau ost ist die beseitigung dauerhaft leer stehender wohnungen zur stabilisierung der städtischen wohnungsmärkte.6 für städtische wohnungsunternehmen und private vermieter stellt der vielerorts stark gestiegene wohnungsleerstand eine große herausforderung dar das statistische bundesamt hat im mikrozensus 2002 für die neuen bundesländer eine leerstandsquote von 14,2 ermittelt der bundesverband deutscher wohnungs und immobilienunternehmen gdw hat für den unternehmerischen und genossenschaftlichen wohnungsbestand für ende 2006 eine leerstandsquote von 12,4 erhoben.7 Überdurchschnittlich hoch sind die leerstände in den städtischen altbaubeständen wobei die situation von stadt zu stadt sehr unterschiedlich aussehen kann der im programm stadtumbau ost geplante rückbau von 350.000 wohnungen dürfte den strukturellen leerstand in den nächsten jahren zwar weiter verringern aber das leerstandsrisiko wird in den meisten regionen der neuen bundesländer hoch bis sehr hoch bleiben die expertenkommission wohnungswirtschaftlicher strukturwandel in den neuen bundesländern prognostizierte im jahr 2000 dass der wohnungsleerstand in ostdeutschland ohne gegenmaßnahmen bedingt durch den anhaltenden bevölkerungsrückgang und wohnungsneubau bis zum jahr 2030 auf 1,6 bis 2 mio wohnungen anwachsen würde was dann voraussichtlich etwa einem fünftel des wohnungsbestandes entsprechen dürfte.8 4 in den alten bundesländern war der wohnungsleerstand im unternehmerischen und genossenschaftlichen wohnungsbestand ende 2006 mit 3,2 insgesamt deutlich geringer aber auch dort ist seit mitte der 90er-jahre ein anstieg zu verzeichnen der sich mit leichter jedoch beständiger aufwärtstendenz fortgesetzt hat während der leerstand in den neuen bundesländern nahezu ein flächendeckendes problem darstellt konzentriert er sich in den alten bundesländern bisher auf einzelne städte und stadtteile mit hohen bevölkerungsverlusten in westdeutschland gehen die wohnungsleerstände oft mit massiven sozialen und soziostrukturellen problemen einher leerstand korreliert hier in hohem maß mit problemen der sozialen zusammensetzung der bewohner.9 für die zukunft ist zu erwarten dass mit der steigenden anzahl von städten und stadtteilen mit abnehmenden einwohnerzahlen auch in den alten bundesländern das leerstandsproblem auf regionaler ebene deutlich zunehmen wird wohnungen in unattraktiven lagen und solche die den bedürfnissen der bewohner nicht mehr entsprechen werden auch in zukunft von leerstand besonders betroffen oder bedroht sein in manchen segmenten deutlich stärker als heute so zeichnet sich ab dass für wohnungsbestände an städtischen ausfallstraßen die vermietungsschwierigkeiten deutlich zunehmen werden auch die vermietung kleiner wohnungen mit relativ geringem wohnkomfort dürfte insbesondere in städten und stadtteilen mit bevölkerungsrückgängen zunehmend schwieriger werden bedarfsgerechtean pa ssungder wohnungsbestÄnde der demografische wandel die zunehmende individualisierung der wohn und lebensstile und wachsende ansprüche erfordern eine anpassung der vorhandenen wohnungsbestände an die veränderte nachfrage hierzu gehört insbesondere auch die schaffung eines seniorengerechten wohnungsangebotes um älteren menschen möglichst lange ein selbstbestimmtes wohnen in der vertrauten umgebung zu ermöglichen auch die schaffung eines nachfrageorientierten angebotes an familiengerechten wohnungen in den städten erfordert anpassungen im wohnungsbestand.10 in allen städtischen wohnungsmärkten gilt als zukunftsaufgabe den steigenden ansprüchen sowohl hinsichtlich der wohnungsgrößen als auch der wohnungsstandards gerecht zu werden große und familiengerechte wohnungen sind in vielen großstädten im mietwohnungsbestand nicht in ausreichendem maß vorhanden zudem werden umfangreiche wohnungsbestände auch aufgrund ihrer architektur äußeres erscheinungsbild beschaffenheit der bausubstanz lagemerkmale und ihres wohnumfeldes von wichtigen nachfragegruppen zunehmend abgelehnt und geraten dadurch in die gefahr der entwicklung einseitiger sozialstrukturen 9 ma ga z in 0209 12 bundesministerium für verkehr bau und wohnungswesen hrsg 2005 s 22 5vgl vhw bundesverband für wohneigentum und stadtentwicklung e v 2003 s 17 6vgl bundestransferstelle stadtumbau ost 2007 7vgl gdw bundesverband deutscher wohnungs und immobilienunternehmen e v 2007 8vgl kommission wohnungswirtschaftlicher strukturwandel in den neuen bundesländern 2000 s 43 sowie bundesamt für bauwesen und raumordnung 2006 s 90 f sowie expertenkreis stadtentwicklung 2006 s 19 ff vgl vhw bundesverband für wohneigentum und stadtentwicklung e v 2003 s 18 10vgl kiepe volkert 2006

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kfw bankengruppe die kfw bankengruppe gibt weltweit impulse für wirtschaft politik und gesellschaft sie fördert den mittelstand sowie die bereiche wohnen und bauen infrastruktur und stadtentwicklung bildung soziales und umwelt ist tätig in der export und projektfinanzierung und finanziert im auftrag der bundesregierung maßnahmen der entwicklungszusammenarbeit die kfw ist eine anstalt öffentlichen rechts im eigentum des bundes 80 und der länder 20 das kfw research die volkswirtschaftliche abteilung der kfw unter stützt die fördertätigkeit der bank durch seine wissenschaftlichen analysen die forschungsresultate werden in publikationsreihen präsentiert die im internet unter www.kfw.de/de_home/research index.jsp kostenlos bezogen werden können insbesondere die umfangreichen wohnungsbestände der 50er und 60er-jahre werden künftige schwerpunkte von bestandsinvestitionen sein da sie zum teil deutliche probleme im hinblick auf stadträumliche lage wohnungsgrundrisse und das städtebauliche erscheinungsbild jedoch zugleich auch entwicklungspotenziale aufweisen sie werden vielfach nicht nur modernisiert sondern durch zusammenlegung vergrößert und umgebaut werden müssen wie auch die großwohnsiedlungen und jüngere bestände der 70er-jahre an die heutigen anforderungen angepasst werden müssen um die langfristige vermietbarkeit und stabilität der bewohnerstrukturen zu sichern häufig wird es notwendig sein gleichzeitig das wohnumfeld grundlegend umzugestalten um diese ziele zu erreichen.11 beseitigung von regionalen wohnungsengpÄssen in den städten der wachstumsregionen mit weiterhin hoher und steigender wohnungsnachfrage geht es vor allem darum die wohnungsversorgung durch weitere angebotsausweitung zu verbessern hier besteht ein erheblicher bedarf sowohl an zusätzlichen mietwohnungen als auch eigenheimen um diesen befriedigen zu können ist insbesondere eine bedarfsgerechte gewährung von baurechten und die neuausweisung von wohnbauland erforderlich alten bundesländern ist es dagegen lediglich jede siebte stadt hauptsächlich handelt es sich dabei um großstädte mit wohnraumversorgungskonzepten werden wohnungspolitische ziele mit sozialpolitischen und städtebaulichen verknüpft sie sollen insbesondere auch dazu beitragen die versorgung der zielgruppen der sozialen wohnraumförderung sicher zu stellen die konzepte bestehen aus einer zustandsanalyse des wohnungsmarktes und einer vorhersage der zukünftigen entwicklung darauf aufbauend werden der handlungsbedarf identifiziert und wohnungspolitische strategien und zentrale handlungsfelder festgelegt im idealfall wird mit einem solchen konzept die grundlage für ein gleichgerichtetes und gemeinschaftliches handeln kommunaler und wohnungswirtschaftlicher akteure gelegt und ein hohes maß an planungssicherheit für wohnungsunternehmen und private wohnungseigentümer geschaffen wohnraumversorgungskonzepte sind durch eine permanente wohnungsmarktbeobachtung zu ergänzen und bei bedarf anzupassen und fortzuschreiben.12 das beste konzept einer stadt nützt jedoch nichts wenn die wohnungseigentümer zur umsetzung nicht bereit oder in der lage sind entscheidend für die zukunftsfähigkeit eines konzeptes ist daher wie einvernehmlich es getragen wird eine wichtige voraussetzung ist dafür auf basis einer einvernehmlich abgestimmten bevölkerungs und haushaltsprognose die räumlichen schwerpunkte sowie einen zeitplan für die abriss und aufwertungsmaßnahmen festzulegen zur vertraglichen gestaltung von kooperationen wird von vielen kommunen das instrument des stadtumbauvertrages nach § 171 c baugb genutzt vertragsgegenstand ist meist die regelung der vergabe der städtebaulichen fördermittel zwischen der kommune und den wohnungseigentümern häufig werden auch der verzicht auf entschädigungsansprüche seitens der grundstückseigentümer oder die verteilung der kosten für stadtumbaumaßnahmen darin geregelt der vertrag ist darauf ausgerichtet einen konsens festzuschreiben und hoheitliche maßnahmen seitens der kommune zu vermeiden stadtumbauverträge bieten für stadtumbauprozesse in der regel eine sinnvolle auf ein einvernehmliches vorgehen ausgerichtete ergänzung des klassischen städtebaurechtlichen instrumentariums wie zum beispiel sanierungsrecht bauleitplanung und erhaltungssatzungen bisher machen die kommunen zur einbindung 12 ma ga z in 0209 s ta dtentwicklung 2 einbindungvonwohnungsunternehmenundpri vat enwohnungseigent Ü mernindies ta dtentwicklungerfordertver bindliche vereinbarungen und vertrÄge kommunikation kooperation und konsens sind die zentralen erfordernisse in stadtentwicklung und stadtumbau zur einbindung von gewerblichen und privaten wohnungseigentümern erlangen kommunale wohnraumversorgungskonzepte zunehmend bedeutung diese konzepte wurden mit dem wohnraumförderungsgesetz zum 1 januar 2002 als ein instrument zur planung der kommunalen wohnraumversorgung gesetzlich festgeschrieben nach erhebungen des bundesamtes für bauwesen und raumordnung verfügen rund drei viertel der städte in den neuen bundesländern mit mehr als 30.000 einwohnern über ein wohnraumversorgungskonzept in den 11 bundesministerium für verkehr bau und wohnungswesen hrsg 2005 s 21 f vgl bundesamt für bauwesen und raumordnung hrsg 2006 13

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von privaten eigentümern nur in geringem umfang von stadtumbauverträgen gebrauch jedoch nimmt der einsatz zu diesem zweck zu.13 im zweiten teil seines beitrags magazin 6/2008 gibt der autor einen Überblick über die erfahrungen die kommunen bei der kooperation mit wohnungsunternehmen und privaten eigentümern im stadtumbau ost und im stadtumbau west gesammelt haben 3 unterschiedlichekooper at ionser fa hrungenims ta dtumbauost ma ga z in 0209 ohnehin mit den kommunen in der stadtentwicklung zusammenarbeiten als hemmnisse für eine erfolgreiche zusammenarbeit sehen die kommen oft mangelnde finanzielle handlungsfähigkeit oder entgegengesetzte wirtschaftliche interessen seitens der wohnungsunternehmen an vielfach auch deren mangelnde akzeptanz stadtentwicklungspolitischer ziele der gdw bundesverband deutscher wohnungs und immobilienunternehmen bewertet die ergebnisse des programms stadtumbau ost bisher positiv die durchschnittliche leerstandsquote bei den kommunalen und genossenschaftlichen wohnungsunternehmen hat sich durch die vorgenommenen abrisse insgesamt deutlich verringert mitwirkung privater wohnungseigentÜmer am stadtumbau ost bisher unzureichend städte mit großen altbaubereichen stehen vor der herausforderung eine vielzahl von häufig finanzschwachen privateigentümern von mietwohnungen einbeziehen zu müssen die einbindung privater eigentümer in aufwertungs und rückbaumaßnahmen wird in den durch altbau geprägten innerstädtischen und gründerzeitlichen stadtquartieren als zentrale voraussetzung für einen erfolgreichen stadtumbau angesehen in diesen quartieren liegt der anteil privater eigentümer am wohnungsbestand in den meisten städten bei 60 bis 80 zudem befinden sich dort etwa zwei drittel der leer stehenden wohnungen in ihrem besitz die weit überwiegende mehrzahl der am stadtumbau ost beteiligten kommunen sieht dementsprechend in der einbindung privater kleineigentümer ein zentrales handlungsfeld in eklatantem gegensatz zu dieser erkenntnis steht jedoch die praxis während die unternehmerische wohnungswirtschaft durchweg als maßgeblicher partner in die erstellung städtebaulicher entwicklungskonzepte einbezogen wird ist die beteiligung der privateigentümer am stadtumbau in den meisten städten gering meist sind sie über die konkreten planungen und maßnahmen zur aufwertung und zum abriss in dem gebiet in dem ihr haus liegt im allgemeinen wenig informiert die stadtumbaukonzepte ihrer städte sind ihnen kaum bekannt stadtumbauplanungen haben daher in den meisten fällen wenig oder gar keinen einfluss auf ihr handeln nur in sehr wenigen fällen gibt es ein direktes gespräch mit vertretern der stadt oder den von ihr beauftragten.16 viele städte haben ansätze zur verstärkten einbeziehung privater eigentümer verfolgt jedoch handelt es sich meist um punktuelle maßnahmen mit schwerpunkt auf information und beratung wenige ansätze der kommunen sind auf den dauerhaften kontakt zu kleineigentümern ausgerichtet häufig werden nur einzelaktionen durchgeführt die sich auf die verteilung von informationsmaterial oder ausrichtung von informationsveranstaltungen beschränken die meisten eigentümer werden 15 16 in den neuen ländern sind die wohnungsunternehmen bisher die hauptträger der stadtumbaumaßnahmen ihr anteil am geschosswohnungsbestand beträgt zwischen 30 und 80 notwendige abrisse werden nahezu ausschließlich von den kommunalen wohnungsunternehmen und genossenschaften veranlasst und getragen sie sind über 90 der städte am stadtumbauprozess beteiligt die finanziellen mittel der betroffenen wohnungsunternehmen sind vielfach sehr begrenzt das schränkt ihre möglichkeiten ein über den rückbau hinaus sanierungen und aufwertungsmaßnahmen in innerstädtischen altbaubeständen durchzuführen der erfolg des stadtumbaus hängt daher entscheidend von der kooperativen mitwirkung und wirtschaftlichen handlungsfähigkeit der kommunalen wohnungsunternehmen und genossenschaften ab private wohnungsunternehmen und zwischenerwerber wirken dagegen so gut wie gar nicht mit dies liegt daran dass sie ihre bestände zum zweck der modernisierung erworben und in der regel keine großen leerstandsprobleme aber auch im fall von abrissen keine aussicht auf entschuldung haben.14 die qualität der organisations und abstimmungsstrukturen hat einen entscheidenden einfluss auf die erfolgreiche umsetzung des stadtumbaus vorwiegend in kleinen städten wurden dazu runde tische organisiert in mittleren und großen städten größere oft extern moderierte lenkungsgruppen gegenstand dieser abstimmungsgremien sind strategien des stadtumbaus und stadtumbauschwerpunkte die sich zum beispiel auf rückbau und modernisierungskonzepte finanzierungs und förderkonzepte oder die vorbereitung von förderanträgen beziehen nach einer untersuchung der bundestransferstelle stadtumbau ost bewerten die kommunen die qualität der abstimmungsprozesse sehr unterschiedlich.15 positive erfahrungen mit der mitwirkung von wohnungsunternehmen am stadtumbau ost mit wohnungsunternehmen die ihre interessen organisiert vertreten funktioniert die abstimmung aus sicht der kommunen meistens gut vor allem wenn sie bereits vgl bundestransferstelle stadtumbau ost 2007 s 67 vgl vhw bundesverband für wohneigentum und stadtentwicklung e v 2003 s 19 sowie ifs institut für stadtforschung und strukturpolitik gmbh 2004 s 49 14 13 vgl bundestransferstelle stadtumbau ost 2007 vgl veser jürgen 2007 14

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4 dabei zu einem zeitpunkt erreicht zu dem es für sie keinen handlungsbedarf und daher auch keine mitwirkungsmöglichkeiten gibt zwar beteiligten sich private eigentümer gemäß der erhebung der bundestransferstelle stadtumbau ost in jeder zweiten stadt an rückbaumaßnehmen jedoch handelt es sich dabei meist um wenige einzelfälle an aufwertungsmaßnahmen im rahmen des stadtumbaus waren private eigentümer lediglich in einem drittel der städte eingebunden als hauptsächlichen grund für die geringe einbeziehung privater eigentümer in die aufwertungs und rückbauprozesse haben die städte häufig die unzureichenden fördermittel für diese eigentümergruppe angegeben so sind die städtebaulichen rückbaumittel auch aufgrund der gesetzten prioritäten seitens der länder und kommunen bisher fast ausschließlich an kommunale wohnungsunternehmen und genossenschaften vergeben worden als weiteren maßgeblichen grund für die geringe einbindung privater gaben viele städte den hohen zeitlichen und personellen aufwand an der für eine stärkere einbindung erforderlich wäre vielfach sind auch wenig anknüpfungspunkte vorhanden da kein handlungsbedarf besteht z b weil ein haus bereits saniert worden ist in anderen fällen besteht keine handlungsmöglichkeit weil die finanziellen voraussetzungen fehlen oder weil die eigentümer aufgrund fehlender perspektiven keine maßnahmen durchführen wollen zum teil haben kleineigentümer ihren wohnsitz auswärts und sind an einer kooperation nicht interessiert der großteil der befragten städte plant aufgrund der genannten schwierigkeiten nicht private eigentümer verstärkt in den stadtumbau einzubeziehen allerdings gab eine vielzahl von städten in sachsen und thüringen an ihre diesbezüglichen aktivitäten zu erweitern der schwerpunkt soll dabei meist in der bereitstellung von informationen über fördermittel und wohneigentumsbildung durch stadtteilbüros oder andere anlaufstellen liegen kooper at ionser fa hrungenims ta dtumbauwest Ä hnlichwieims ta dtumbauost auch im stadtumbau west zeigen die erfahrungen in den 16 pilotstädten dass stadtumbau nur in enger zusammenarbeit mit immobilien und grundstückseigentümern gelingen kann die zusammenarbeit mit kommunalen wohnungsbaugesellschaften funktioniert dort ebenfalls relativ reibungslos investieren kommunen in die aufwertung öffentlicher räume und in die öffentliche infrastruktur in quartieren die mehrheitlich großen wohnungsunternehmen gehören so investieren diese in der regel im gegenzug in ihre bestände diese zusammenarbeit regeln viele städte und unternehmen über städtebauliche verträge ma ga z in 0209 probleme bei der mitwirkung privater wohnungseigentÜmer am stadtumbau west die einbindung privater eigentümer stellt aufgrund ihrer heterogenen interessenslage im stadtumbau west ebenfalls eine besondere herausforderung dar in den stadtumbauquartieren können sie bis zu 95 aller eigentümer ausmachen unterschieden werden entsprechend ihren zielsetzungen drei gruppen von privaten eigentümern in den stadtumbaugebieten:17 s ta dtentwicklung bestandserhalter die über die instandhaltung hinaus nicht in ihre immobilie investieren wollen oder können sie stellen den überwiegenden teil der privaten eigentümer bestandsverbesserer die als selbstnutzer oder objektliebhaber aufwertungsinvestitionen tätigen und exit-strategen die ihre immobilie verkaufen wollen 17 zu den hier aufgeführten erfahrungen vgl forschungsagentur stadtumbau west 2007 sowie bundesamt für bauwesen und raumordnung hrsg 2007 die pilotstädte sind albstadt bremen bremerhaven essen gelsenkirchen hamburg-wilhelmsburg lübeck oer erkenschwick pirmasens saarbrücken burbach salzgitter schwalm-eder-west selb völklingen wildflecken und wilhelmshaven mit ihren hoch spezialisierten tochterunternehmen unterstützt sie die sto ag von der planung bis zur fertigstellung ihrer objekte sto ag niederlassung hamburg telefon 040 713747-100 nl.hamburg.de@stoeu.com niederlassung hannover telefon 0511 41093-10 nl.hannover.de@stoeu.com niederlassung rostock telefon 038207 657-10 nl.rostock.de@stoeu.com ihr partner am bau mit dem breiten kompetenz-netzwerk das leistungsspektrum der sto-gruppe · fassadendämmsysteme · farben und putze für den außen und innenbereich · beratung in gestalterischen und technischen fragen · bodenbeschichtungen · systeme zur betoninstandsetzung 15

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ma ga z in 0209 relativ gut funktioniert die kooperation mit den privaten bestandsverbesserern bei den anderen eigentümergruppen sind vielfach langwierige verhandlungen die erarbeitung von finanzierungsmodellen unter einbindung von fördermitteln oder die herbeiführung eines eigentümerwechsels notwendig um die durchführung von investitionsmaßnahmen im stadtumbau zu erreichen dies kann mit einem immensen zeit und ressourcenaufwand seitens der städte verbunden sein angesichts dieser erfahrungen wird es als sinnvoll angesehen bereits bei der erarbeitung der umbaukonzepte die eigentumsverhältnisse und die kooperationsbereitschaft der eigentümer zu untersuchen und eigentümer besonders wichtiger immobilien frühzeitig in den stadtumbau einzubeziehen fazit einbindung von wohnungsunternehmen gut von privateigentÜmern verbesserungsbedÜrftig auf die deutschen städte und regionen kommt die herausforderung zu sich stärker als moderator für die verschiedenen akteure vor ort zu engagieren der zusammenarbeit mit gewerblichen und privaten wohnungseigentümern wird dabei große bedeutung zugemessen der eingetretenen verunsicherung und dem rückzug wichtiger investoren kann durch kommunale wohnraumversorgungskonzepte und das aufzeigen realistischer perspektiven für die regionalen teilmärkte begegnet werden nur dann wenn auf einer soliden datenbasis überzeugend vermittelt werden kann dass sich modernisierung oder neubau die nachfragegerechte anpassung von wohnungsbeständen und eine attraktivere gestaltung des wohnumfeldes langfristig für die wohnungseigentümer rechnen kann deren mitwirkung erwartet werden sowohl im stadtumbau ost als auch im stadtumbau west funktioniert die kooperation mit wohnungsgenossenschaften und kommunalen wohnungsunternehmen überwiegend gut größere schwierigkeiten bereitet dagegen die einbindung privater kleineigentümer und eigentümergemeinschaften mit ihren oft sehr unterschiedlichen interessen ihre einbindung ist meist mit erheblichem personaleinsatz und ressourcenaufwand verbunden die meisten stadtumbaustädte haben sich daher wenn überhaupt nur in wenigen einzelfällen bemüht private eigentümer konkret einzubinden versuche die kleineigentümer über allgemeine informationsveranstaltungen aufzuklären und zu einer mitwirkung zu bewegen erweisen sich als wenig erfolgreich in den fällen in denen private eigentümer einzeln angesprochen wurden um sie zu investitionsmaßnahmen zu bewegen scheiterte die mitwirkung oft an fehlenden finanz und fördermitteln für investitionen 18 wenn investitionen in stadtumbaugebieten keine angemessene rendite versprechen müssen geeignete finanzierungs und förderangebote unterbreitet und lohnende perspektiven aufgezeigt werden in den neuen bundesländern können zudem wohnungsunternehmen die von hohen leerständen betroffen sind die nötigen rückbau oder aufwertungsmaßnahmen nicht aus eigenen mitteln finanzieren gleiches gilt für finanzschwache privateigentümer leer stehender wohnungen im innerstädtischen altbaubestand in den westdeutschen stadtumbaustädten verfügen die wohnungsunternehmen dagegen in der regel über hinreichende finanzielle ressourcen um investitionen durchzuführen bezüglich der einbindungsmöglichkeiten wohnungswirtschaftlicher akteure in die stadtentwicklung wurden im programm soziale stadt sehr ähnliche erfahrungen gemacht während vor allem große wohnungsunternehmen und genossenschaften aktiv mitwirken und wichtige partner bei der programmumsetzung sind können private eigentümer ­ sei es aufgrund des zu hohen aufwands fehlenden interesses oder mangelnder finanzierungsmittel ­ meist nicht für eine mitwirkung gewonnen werden eine kooperation mit wohnungsunternehmen gelingt allerdings in der regel ebenfalls nur dann wenn sie wirtschaftlichen nutzen für diese verspricht.18 s ta dtentwicklung 5 fÖ rderpo li ti k m u ss v erstÄ rkt e a nre i ze fÜr investitionen schaffen zur förderung wohnungswirtschaftlicher investitionen im rahmen von stadtentwicklungs und stadtumbauprojekten können kommunen und wohnungswirtschaft auf städtebauliche fördermittel zurückgreifen nach den erfahrungen im stadtumbau west und vor allem im stadtumbau ost reichen diese mittel jedoch bei weitem nicht aus um einer hinreichenden anzahl von wohnungseigentümern die nötigsten anreize zu geben und die fehlenden finanzierungsmittel bereitzustellen damit sie sich am stadtumbau beteiligen ergänzend zur städtebauförderung können die förderangebote von bund ländern und kommunen sowie deren förderinstituten zur modernisierung und instandsetzung von wohnraum und zur bildung selbst genutzten wohneigentums in die finanzierung eingebunden werden beispiele dafür sind die kfw-programme wohnraum modernisieren und Ökologisch bauen das co2-gebäudesanierungsprogramm und das kfw-wohneigentumsprogramm diese förderangebote wurden im vorangegangen kapitel näher vorgestellt sie sind jedoch nicht explizit auf die belange des stadtumbaus zugeschnitten der expertenkreis stadtentwicklung gelangte in seinem abschlussbericht zu folgender einschätzung 21 22 23 vgl deutsches institut für urbanistik 2003 s 24 ff 19 expertenkreis stadtentwicklung 2006 s 3 20 vgl ebenda 2006 s 46 ff vgl sächsische aufbaubank hrsg 2007 vgl bundestransferstelle stadtumbau ost 2007 s 67 vgl hierzu auch veser jürgen 2007 16

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vor dem hintergrund der ausgeprägten investitionsschwäche vor allem im öffentlichen bereich sollten die für die stadtentwicklung eingesetzten finanzierungs und investitionsmittel mittelfristig deutlich aufgestockt werden um die investitionsschwäche zu überwinden sollten verstärkt private finanzierungs und investitionsmittel für die stadtentwicklung mobilisiert werden möglichkeiten hierzu bestehen zum einen in investitionsanreizen für private und gewerbliche wohnungseigentümer zum anderen kann privates kapital und know-how durch die privatisierung öffentlicher aufgaben und ppp eingebunden werden kooperationen von städten und gemeinden bei der innenstadtentwicklung und der bereitstellung von infrastruktur sollten verstärkt realisiert werden um zu einem effizienteren mitteleinsatz beizutragen 19 zur verbesserten förderung wohnungswirtschaftlicher investitionen schlägt der expertenkreis vor neben einer stadtentwicklungsfonds-infrastruktur einen bundesweiten stadtentwicklungsfonds-wohnen aufzulegen aus diesen fonds sollen für einen begrenzten zeitraum förderkredite mit einer besonderen zinspräferenz vergeben werden für die instandsetzung und modernisierung von wohnungen den erwerb bestehender und den bau neuer wohnungen zur bildung selbst genutzten wohneigentums ma ga z in 0209 und wohnumfeldmaßnahmen förderung von public private partnership ppp über stadtentwicklungsfonds s ta dtentwicklung auch in der eu genießt das thema stadtentwicklung seit einigen jahren hohe priorität in der aktuellen programmperiode 2007-2013 werden die mitgliedsstaaten angeregt ihre strukturfondsmittel efre gemeinsam mit ihrer nationalen kofinanzierung in revolvierende stadtentwicklungsfonds zu investieren im rahmen der eu initiative jessica wird den mitgliedstaaten angeboten sie bei der strukturierung und verwaltung solcher fonds zu unterstützen in großbritannien und frankreich gibt es beispiele von stadtentwicklungsfonds die für jessica modellcharakter haben diese fonds wurden von der öffentlichen hand gegründet um über ein eigenkapitalangebot private investoren dazu zu bewegen eigenkapital in projekte zur aufwertung von benachteiligten stadtgebieten zu investieren die zielobjekte sollen idealerweise eine signalwirkung für den jeweiligen förderungswürdigen standort haben und weitere investitionen nach sich ziehen geeignet sind für diesen zweck insbesondere so genannte mischnutzungsobjekte z b wohnen plus büros und/oder handel und gewerbe und/oder freizeit und/oder öffentliche einrichtungen oder andere schlüsselobjekte z b gesundheitszentren die erträge erwirtschaften und gleichzeitig einen deutlich belebenden effekt auf ihr umfeld haben in frankreich und großbritannien bietet die öffentliche hand dem privatsektor verschiedene anreize sich zusammen mit den jeweiligen fonds bei förderungswürdigen projekten zu engagieren der english cities fund übernimmt vorrangig risiken der fonds der cdc caisse des dépôts et consignations investiert parallel zu privaten investoren zu gleichen bedingungen in besonders schwierigen fällen übernimmt er zusätzlich die projektvorbereitungs und -strukturierungskosten gleichzeitig bewirkt das öffentliche engagement dass die privaten investoren ihr risiko besser diversifizieren können darüber hinaus ist es für privatunternehmen grundsätzlich attraktiv eng mit der öffentlichen hand zusammen zu arbeiten weil durch die einbindung in öffentliche informationskanäle deren entscheidungs und genehmigungsprozesse günstig beeinflusst werden können dies beschleunigt in vielen fällen die umsetzung von projekten sehr deutlich inspiriert durch die initiativen auf eu-ebene und die genannten beispiele aus anderen europäischen ländern wird derzeit von bund und ländern geprüft inwieweit es erfolg versprechend wäre das bestehende förderangebot durch stadtentwicklungsfonds zu ergänzen die zu gleichen bedingungen pari passu mit privaten investoren in förderungswürdige projekte der städtischen entwicklung investieren ein erstes pilotprojekt zur umsetzung der eu-initiative jessica in deutschland stellt der stadtentwicklungsfonds sachsen dar partner des pilotprojektes ist zunächst die stadt leipzig im fall einer erfolgreichen durchführung der pilotphase in leipzig soll der stadtentwicklungsfonds über die sächsische aufbaubank allen städten im freistaat zur verfügung stehen.21 auf bundesebene wurde dieser neue förderansatz der kommission durch das bundesministerium für verkehr bau und stadtentwicklung und die kfw bankengruppe im rahmen einer arbeitsgruppe aufgegriffen 17

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in den vorgeschlagenen stadtentwicklungsfonds sollen auch weiche investitionen also nichtinvestive maßnahmen gefördert werden z b zur prozesssteuerung zum quartiersmanagement zur bildung von netzwerken oder für imagekampagnen zur stärkung innerstädtischer quartiere als wohnstandorte.20 angesichts der bisherigen erfahrungen erscheint es sinnvoll anstatt auf einmalige ansprache und information von kleineigentümern eher auf kontinuierliche arbeitsweisen zu setzen dabei sollten gezielt adressaten mit erhöhten erfolgsaussichten angesprochen werden dazu müssen die städte klare zielsetzungen entwickeln und sich ein bild von den interessen und handlungsweisen privater kleineigentümer in stadtumbaugebieten verschaffen konkrete zielvorgaben können z b in der auflösung von investitions bzw handlungsblockaden zur aufwertung bzw zum rückbau von immobilien privater eigentümer bestehen um städtebauliche missstände in einzelnen straßenzügen und stadtquartieren zu beseitigen um den einsatz städtebaulicher verträge zu erleichtern kann es hilfreich sein wenn die länder musterverträge als handlungsrichtlinie erarbeiten um den kommunen juristische sicherheit zu geben und ihren aufwand bei der gestaltung der verträge zu senken für stadtumbauverträge zwischen kommunen und unternehmerischer wohnungswirtschaft ist dies bereits geschehen.22 für die umsetzung einer dauerhaften strategie zur einbindung privater kleineigentümer wären seitens der städte die nötigen ressourcen bereitzustellen neben information und beratung müssten auch geeignete finanzielle förderangebote unterbreitet werden die den immobilieneigentümern einen anreiz zur mitwirkung geben oder ihnen die durchführung von investitionsmaßnahmen überhaupt erst ermöglichen.23 teil 2 im magazin 3/2009 5 dierahmenbedingungenf Ü rdie planung und durchfÜhrung von kooper at ionensol lt enverbessertwerden um die rahmenbedingungen für wohnungswirtschaftliche investitionen vor allem unter den schwierigen bedingungen sinkender einwohnerzahlen und steigender leerstände zu verbessern sollten die städte auch bei der erstellung und fortschreibung wohnungswirtschaftlicher konzepte unterstützt werden neben leitfäden zur erstellung solcher konzepte können die entwicklung und bereitstellung standardisierter planungs und prognoseinstrumente sowie ein benchmarking die kosten wohnungswirtschaftlicher konzepte senken und dazu beitragen dass sich qualitätsstandards und best practices durchsetzen angesichts der schwierigkeiten private wohnungseigentümer in die stadtentwicklung einzubinden sollten die städte auch dabei unterstützt werden konzepte zu entwickeln und umzusetzen wie die kooperation mit privaten wohnungseigentümern verbessert werden kann ma ga z in 0209 literatur _bundesministerium für verkehr bau und wohnungswesen hrsg 2005 nachhaltige stadtentwicklung ­ ein gemeinschaftswerk städtebauliche bericht der bundesregierung 2004 _bundesamt für bauwesen und raumordnung 2006 raumordnungsprognose 2020/2050 berichte band 23 _bundesamt für bauwesen und raumordnung hrsg 2006 exwost-informationen kommunale wohnraumversorgungskonzepte nr 30/1 ­ 05/2006 _bundesamt für bauwesen und raumordnung hrsg 2007 private eigentümer im stadtumbau schriftenreihe werkstatt praxis heft 47 _bundestransferstelle stadtumbau ost 2007 5 jahre stadtumbau ost ­ eine zwischenbilanz zweiter statusbericht der bundestransferstelle _deutsches institut für urbanistik 2003 strategien für die soziale stadt erfahrungen und perspektiven ­ umsetzung des bund-länder-programms stadtteile mit besonderem entwicklungsbedarf ­ die soziale stadt bericht der programmbegleitung _expertenkreis stadtentwicklung 2006 aktuelle und künftige herausforderungen für die stadtentwicklung und ihre förderung diagnose bewertung vorschläge für neue förderansätze frankfurt a m _forschungsagentur stadtumbau west 2007 sachstandsbericht der forschungsagentur stadtumbau west stand juni 2007 _gdw bundesverband deutscher wohnungs und immobilienunternehmen e v 2007 wohnungswirtschaftliche daten und trends 2007/2008 zahlen und analysen der jahresstatistik des gdw _kiepe volkert 2006 kommunale wohnungspolitik ­ zwischen markt steuerung und kooperation vortrag anlässlich der fachveranstaltung zur exwost-studie kommunale wohnraumversorgungskonzepte am 13 juni 2006 in berlin _kommission wohnungswirtschaftlicher strukturwandel in den neuen bundesländern 2000 bericht der kommission im auftrag des bundesministeriums für verkehr bau und wohnungswesen _müller martin 2006 probleme der stadtentwicklung vor dem hintergrund der räumlichen bevölkerungs arbeits und wohnungsmarktentwicklung ­ stand und perspektiven kfw-research mittelstands und strukturpolitik ausgabe 36 _sächsische aufbaubank hrsg 2007 erster stadtentwicklungsfonds in sachsen im rahmen der jessica-initiative der eu auf den weg gebracht ­ heute unterzeichnung der absichtserklärung gemeinsame pressemitteilung der europäischen investitionsbank eib des freistaates sachsen der sächsischen aufbaubank förderbank ­ sab und der stadt leipzig 24 mai 2007 _veser jürgen 2007 private kleineigentümer in den neuen ländern kfw symposium zukunft der stadtentwicklung probleme lösungsansätze chancen www.kfw.de/de_home/research/veranstaltungen_2007/10.5.07-veser.pdf _vhw ­ bundesverband für wohneigentum und stadtentwicklung e v 2003 stadtumbau ost/west ergebnisbericht der interdisziplinären arbeitsgruppe des vhw e v 18

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olaf schumacher iprojektleitung jugend wo hnen welche chancen hat ein mietverhältnis mit jungen mietern aus jugendhilfemaßnahmen beispielhafte zusammenarbeit der hanse at ischenbaugenossenschaft hamburg eg hbh mit dem projekt jugend wohnen derl awa e t z service gmbh lsg eine eher zurückhaltende vermietungspolitik im hinblick auf junge mieter aus jugendhilfe hat anfang der 90er jahre das amt für jugend in hamburg veranlasst die lawaetz-service gmbh mit der akquisition und vermittlung von wohnungen für junge erwachsene aus jugendhilfe zu beauftragen junge mieter galten ­ und gelten noch heute ­ oft als potenzielle problemmieter weil von ihnen erwartet wird dass sie sich schwer in bestehende hausgemeinschaften einfügen und hausordnungen eher nicht einhalten in der tat kommt es ­ neben sehr vielen reibungslosen verläufen ­ immer wieder auch zu problemen bei mietverhältnissen mit jungen menschen weil sie teilweise erst lernen müssen zu wohnen und die pflichten aus einem mietverhältnis einzuhalten vor diesem hintergrund sieht das konzept des projekts jugend wohnen neben der eigentlichen wohnungsvermittlung auch die beratung der mieter bei problemen in mietverläufen und die moderation von eventuell entstehenden konflikten vor seit gründung im jahre 1994 wurden mehr als 850 mietverhältnisse vermittelt gelingen konnte dies durch die engagierte mithilfe und zusammenarbeit zahlreicher hamburger genossenschaften privater wohnungsunternehmen und insbesondere auch durch die beiden städtischen wohnungsunternehmen in hamburg mit diesem beitrag zeigen wir dass eine vermietung an junge bewerber aus der jugendhilfe keine sackgasse sein muss die ein wohnungsunternehmen bzw eine genossenschaft personell und finanziell belastet wir möchten beispielhaft unsere positiven erfahrungen aus der zusammenarbeit mit der hanseatischen baugenossenschaft hamburg beschreiben und die leser anregen junge menschen bei der wohnungssuche zu unterstützen die ausgangssituation bei einem seminar des vnw ende 2001 zum thema forderungsmanagement lernten sich herr mencke der leiter der vermietung der hanseatischen baugenossenschaft hamburg eg und herr schumacher projektleiter des arbeitsbereiches jugend wohnen der lsg kennen herr mencke berichtete daraufhin dem vorstand der hbh von diesem zusammentreffen worauf die hbh und die lsg eine interessante zusammenarbeit starteten die ­ um das ergebnis vorwegzunehmen ­ für beide unternehmen mit vielen vorteilen verbunden ist die hbh ist eine genossenschaft mit einem bestand von knapp 7.000 wohnungen im hamburger stadtgebiet von denen noch etwa ein viertel gebunden sind insbesondere bei den kleinen 1­ 1 ½ zimmer-wohnungen besteht eine relativ hohe fluktuation bei vermietungen an neue genossenschaftsmitglieder kam es in der vergangenheit teilweise zu schwierigkeiten da die neuen bewohner sich nicht in die bestehenden hausgemeinschaften integrieren konnten oder die nutzungsgebühr nicht vertragsgemäß entrichteten daraus resultierende ­ zum teil auch gerichtliche ­ auseinandersetzungen kosteten die hbh viel zeit und geld auf der anderen seite stand das interesse des projekts jugend wohnen mehr wohnungen als bisher für junge menschen aus jugendhilfeeinrichtungen zu akquirieren und die bereitschaft für diese neuen mieter zu bürgen diese personengruppe hat erhebliche probleme bei der wohnungssuche da ihnen ­ im vergleich zu anderen jungen leuten ­ die materielle und emotionale unterstützung ihrer eltern fehlt die beispielsweise bürgschaften übernehmen sie zu einem wohnungsunternehmen begleiten und sie bei dem bezug und der einrichtung der wohnung unterstützen könnten 19 ma ga z in 0209 projektbericht

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wenige tage nach dem seminar erhielt jugend wohnen 2001 dann überraschenderweise ein erstes konkretes angebot einer 1-zimmerwohnung im stadtteil wandsbekgartenstadt die wohnung war nahezu ideal klein aber in einem guten renovierten zustand in einer gepflegten nachbarschaft ein passender bewerber war schnell gefunden und fand auch die zustimmung der vermietungsabteilung der hbh zwischenzeitlich konnten etliche weitere wohnungen in unterschiedlichen stadtteilen vermittelt werden so dass mittlerweile mehr als 100 wohnungen seitens der zielgruppe angemietet werden konnten ein erfolg den niemand in diesem ausmaß erwartet hatte bei dieser hohen anzahl neuer mietverhältnisse wollen wir nicht verschweigen dass es teilweise auch zu problemen gekommen ist so wurden zunächst eingeschlagene berufliche ziele seitens mancher junger mieter aufgegeben was u.a zu mietrückständen und fristlosen kündigungen führte in diesen fällen intervenieren die mitarbeiter frühzeitig mittels eines hausbesuches um den mieter gezielt bei der begleichung der rückstände zu unterstützen vor ort wird manchmal deutlich dass mit den mietrückständen weitere probleme verknüpft sind hier stehen die mitarbeiter der lsg aktiv beratend zur verfügung um zu nachhaltigen lösungen für alle beteiligten zu kommen möglich ist beispielsweise in ausnahmefällen die gewährung eines darlehens in schwierigeren fällen ist manchmal eine anbindung an die zuständigen stellen erforderlich bei nachbarschaftskonflikten versuchen wir unter einbeziehung aller beteiligten eine klärung des hintergrunds und eine für alle akzeptable lösung zu verabreden was ist nun die aufgabe des projekts jugend wohnen jugend wohnen schließt die lücke zwischen betreuter jugendwohnung und dem selbständigen leben in der eigenen wohnung zum einen unterstützt die lawaetzservice gmbh die bewerber bei der wohnungssuche und wird zum anderen aktiv wenn es tatsächlich zu störungen des vertragsverhältnisses kommt jugend wohnen arbeitet dabei in ergänzung sowie in kooperation mit der möglicherweise noch vorhandenen sozialpädagogischen betreuung die lawaetz-service gmbh interveniert mit dem ziel ein respektvolles miteinander im haus und im verhältnis zum wohnungsunternehmen zu erreichen bei der erstberatung spielen die beantragung eines wohnberechtigungsscheins die stadtteilwünsche und auch etwaige schulden eine wichtige rolle bewerber die uns aufgrund ihres auftretens und ihrer stadtteilwünsche geeignet erscheinen erhalten sodann ein empfehlungsschreiben mit dem sie sich beispielsweise bei der hbh vorstellen häufig kommt es daraufhin zum abschluss eines mietvertrages und die lawaetz-service gmbh verpflichtet sich vertraglich gegenüber der hbh bei problemen beratend zur verfügung zu stehen ein mitarbeiter von jugend wohnen nimmt dann an der wohnungsübergabe teil um die neuen vertragsparteien ­ genossenschaft verwalter mitglied eventuell nachbarn ­ miteinander bekannt zu machen bei dieser gelegenheit empfehlen wir u a die mitbewohner im treppenhaus zu grüßen und sich nach dem einzug kurz bei den direkten nachbarn vorzustellen weiterhin dient ma ga z in 0209 wer sucht mit der unterstützung von jugend wohnen eine wohnung alle jungen menschen die über jugend wohnen eine wohnung suchen haben zuvor in betreuten jugendwohnungen von jugendhilfeträgern gewohnt um den begriff jugendhilfe etwas zu erhellen sollen die unterschiedlichen gründe warum jugendliche in einer jugendwohnung oder in einer pflegefamilie aufwachsen kurz erläutert werden auf antrag der eltern oder des vormundes kommt zumeist die kommune ­ in hamburg das amt für soziale dienste asd ­ ihrer fürsorgepflicht nach und kann kinder in einer pflegefamilie einem kinderhaus oder einer jugendwohnung unterbringen grundlage dieser entscheidung ist die feststellung dass ein sogenannter besonderer erzieherischer bedarf besteht und die eltern eine adäquate entwicklung des kindes nicht mehr gewährleisten können die gründe hierfür können 20 vielfältig sein wobei süchte und erkrankungen der eltern eine erhebliche rolle spielen oft tritt die jugendhilfe auch ein wenn sich die eltern getrennt haben und eine neue partnerschaft eingegangen sind mit der das kind nicht zurecht kommt weiterhin gibt es eine ganze reihe von kindern die einen oder beide elternteile verloren haben und aus diesem grund in einer jugendhilfeeinrichtung leben die wohnungssuchenden aus jugendhilfe kommen aus allen gesellschaftlichen schichten und schlagen unterschiedlichste ausbildungswege ein so gibt es schüler auszubildende aber auch eine erhebliche anzahl von jugendlichen die noch nicht in den arbeits oder ausbildungsmarkt integriert sind.

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die Übergabe einem vertrauensaufbau zwischen dem mieter und lawaetz damit etwaige spätere konflikte möglichst frühzeitig besprochen und angegangen werden können etwa zwei wochen nach beginn des mietverhältnisses findet dann eine obligatorische mietberatung statt in der wir mietvertragliche belange aber auch die strom und wasseranmeldung sowie den abschluss einer haftpflichtversicherung thematisieren vorbehalte seitens der genossenschaft die wohnungswirtschaft ist ­ nach eigener einschätzung ­ im allgemeinen gegenüber jungen bewerbern aus jugendhilfeeinrichtungen zurückhaltender da man bereits erfahrungen gesammelt hat die nicht ausschließlich positiver art sind vor diesem hintergrund ist auch die hbh mit einer gewissen vorsicht an die zusammenarbeit mit der lsg herangegangen zurückblickend auf die inzwischen siebenjährige kooperation ist die einschätzung der hbh sehr positiv die kooperation mit jugend wohnen stellt für uns einen vorteil dar da wir immer einen festen ansprechpartner haben der unsere anliegen ernst nimmt und uns auf dem laufenden hält die fluktuation ist nach meinung der hbh nicht höher als bei anderen mietern weil es sich zumeist um kleine wohnungen handelt die generell schneller wieder gewechselt werden im hinblick auf den umgang mit der wohnung hat man darüber hinaus nicht den eindruck dass die vermietung an junge leute zu einer schnelleren abnutzung der mietsache führt der genossenschaft fällt allerdings auf dass junge mieter bei anmietung im hinblick auf den zustand der wohnung weniger anspruchsvoll sind sie sind eher bereit als ältere mieter auch dekorative mängel vom vormieter zu übernehmen da sie sowieso vorhaben die wohnung umzugestalten im allgemeinen gibt es nach erfahrung der hbh kaum häufiger probleme mit jungen leuten als mit der übrigen mieterschaft der abschluss von mietverträgen mit jungen mitgliedern bewirkt nebenbei eine verjüngung der mitgliederschaft die von vielen genossenschaften angestrebt wird hilfreich ist weiterhin dass z b bei zahlungsrückständen mit der lawaetz-service gmbh ein berater zur verfügung steht der hausbesuche auch zu ungewöhnlichen uhrzeiten also außerhalb der normalen bürozeiten und am wochenende durchführt grundlage dieser lösungsstrategie ist eine frühzeitige information seitens der hbh damit die lawaetz-mitarbeiter sich umgehend kümmern können dieses kümmern kann im extremfall zu einer begleitung zur fachstelle für wohnungsnotfälle führen die gegebenenfalls auch in der lage ist eine schuldenübernahme zu erklären sollte sich eine mietschuldenübernahme als unmöglich erweisen so sehen es die lawaetz-mitarbeiter als ihre aufgabe an eine beendigung des betreffenden mietverhältnisses in besonderen einzelfällen auch mit hilfe einer außergerichtlichen räumungsvereinbarung zu erreichen um ein langwieriges und sehr kostenintensives gerichtliches räumungsverfahren zu vermeiden die betroffenen mieter erleben dieses verfahren in den allermeisten fällen als sehr hilfreich da eine lösungsstruktur entsteht die ein ohnehin schon aufgegebenes mietverhältnis kurzfristig beendet die abwicklung eines gescheiterten mietverhältnisses schließt die vertragsgemäße rückgabe der wohnung durch moderation begleitung und gegebenenfalls auch die beauftragung fachgerechter renovierungsarbeiten ein durch das engagement der lawaetzmitarbeiter ist es daher in den vergangenen sieben jahren zu keiner gerichtlichen räumung gekommen ma ga z in 0209 projektbericht fazit die erfolgreiche zusammenarbeit mit der hanseatischen baugenossenschaft hamburg eg zeigt dass durch eine koordinierte zusammenarbeit auch bewerber die der betreuten jugendwohnung entwachsen sind und noch nicht in den arbeitsmarkt integriert sind mit einer eigenen wohnung versorgt werden können wenn es eine institution gibt die für den jungen mieter bürgt wie gezeigt wurde kommt es dabei vor allem auf die bereitschaft des bürgen an sich auch noch jahre nach beginn des mietverhältnisses zuständig zu fühlen um gegebenenfalls eine lösung zu moderieren möglich ist diese arbeitsweise des projekts jugend wohnen der lawaetz-service gmbh durch die förderung der behörde für soziales familie gesundheit und verbraucherschutz bsg die hbh steht hier stellvertretend für mehrere hamburger genossenschaften und wohnungsunternehmen mit denen wir kooperieren und denen wir an dieser stelle für die gute zusammenarbeit danken vielleicht haben auch andere genossenschaften durch diesen bericht interesse daran gefunden etwas neues und unkonventionelles auszuprobieren wir stehen gerne für fragen und anregungen zur verfügung und sind auch gerne bereit unsere arbeit persönlich vorzustellen vorteile für die genossenschaft die tatsache dass sich ein sozialer träger wie die lawaetz-service gmbh bereit erklärt für junge mieter zu bürgen und einen entsprechenden absicherungsvertrag mit dem vermieter zu schließen ist für die genossenschaft ein vorteil das finanzielle risiko für die genossenschaft wird erheblich verringert so ist die lawaetz-service gmbh mit personellen und finanziellen mitteln ausgestattet um als ansprechpartner zur verfügung zu stehen und nach beendigung eines mietverhältnisses für etwaige nach verrechnung des genossenschaftsguthabens noch vorhandene kosten wie mietrückstände oder schäden mit bis zu 2.000,00 zu haften 21

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dr jÜrgen galonska i gdw ist seit knapp 30 jahren in verschiedenen funktionen im gdw und seiner vorgängerorganisation beschäftigt seit 2002 leitet er das brüsseler büro bei der europäischen union eu-energiepolitik mit hochdruck zum ende der legislaturperiode am 23.01.2008 hatte die europäische kommission im rahmen eines ersten energie-pakets einen entwurf für eine richtlinie zur förderung der nutzung von energie aus erneuerbaren quellen vorgelegt der vorschlag der kommission sah dabei einen nutzungszwang des einsatzes erneuerbarer energien für den neubau sowie bei größeren renovierungen vor der gdw hat öffentlich und in zahlreichen kontakten mit der kommission und abgeordneten des europäischen parlaments weitere verschärfungen der klimaschutzvorgaben im gebäudebereich als wirtschaftlich und sozial nicht tragbar abgelehnt nach langen zähen verhandlungen schließlich einigten sich rat und parlament ende 2008 auf einen gemeinsamen text zur richtlinie zur förderung erneuerbarer energien während sich der rat ­ wie vom gdw gefordert ­ in gänze gegen einen nutzungszwang für erneuerbare energien in neubauten und bestandsgebäuden aussprach und keine verbindlichen mindestwerte für den einsatz erneuerbarer energien sowohl für vorhandene gebäude als auch für neubauten vorschlug verschärfte das europäische parlament den kompromiss insoweit wieder als eine nutzungsverpflichtung von erneuerbaren energien im neubau und im bestand spätestens ab 2015 in den text eingefügt wurde allerdings wurde eine Öffnungsklausel formuliert dass auch andere energiesparende technologien soweit geeignet where appropriate zugelassen werden sollen es steht somit im ermessen der mitgliedstaaten eine entsprechende umsetzung der richtlinie vorzunehmen am 13 november 2008 veröffentlichte die kommission ein zweites konjunkturpaket zur energieeffizienz das auch den angekündigten entwurf zur neufassung der gebäuderichtlinie aus 2002 enthielt danach soll es bei den zielen und grundlegenden prinzipien der bisherigen richtlinie zwar bleiben ­ insbesondere dem grundsatz dass es den mitgliedsstaaten überlassen ist die mindestanforderungen an die gesamtenergieeffizienz von gebäuden festzulegen ­ gleichwohl enthielt dieser vorschlag zahlreiche konkretisierungen zum gebäudepass und neue bürokratische hürden der gdw hat mehrere Änderungsanträge zu diesem entwurf in die parlamentsdebatte eingespielt die weitgehend niederschlag fanden eine erste beratung zum entwurf einer richtlinie über eine neufassung der gesamtenergieeffizienz von gebäuden vom 13.11.2008 22 fand am 16 februar im energieausschuss des europäischen parlaments itre statt die abstimmung im ausschuss war für den 9 märz terminiert da bis zum stichtag 485 Änderungsanträge eingegangen waren musste die abstimmung im itre verschoben werden wie sich diese verschiebung auf die beabsichtigte endgültige abstimmung im plenum des parlaments in der zweiten april-hälfte auswirken wird ist derzeit nicht erkennbar drittens schließlich wurde anlässlich des treffens der regierungschefs der mitgliedstaaten am 10 11 dezember 2008 dem wunsch der französischen ratspräsidentschaft nach einer generalmobilmachung der strukturfonds zur bekämpfung der krise unter bezug auf die gegenwärtige finanz und wirtschaftskrise insoweit entsprochen als der rat den von der kommission am 4 dezember 2008 vorgelegten gesetzgebungsvorschlag zur anpassung der efre-verordnung billigte der alle mitgliedstaaten und regionen der europäischen union erstmals in die lage versetzt strukturfondsmittel in energieeffizienz und erneuerbare energien im wohnungsbau zu investieren der rat hat sich anlässlich des gipfels der regierungschefs jedoch insoweit durchgesetzt als die ursprüngliche begrenzung auf die zielgruppe von haushalten mit geringem einkommen gestrichen werden soll deutschland setzte sich zusätzlich für eine maximale obergrenze des mitteleinsatzes für diese zwecke ein im ausschuss der ständigen vertretungen astv einigte man sich auf maximal 4 prozent der verfügbaren efre-mittel materielle voraussetzung für die umsetzung ist jedoch die anpassung der operationellen programme der efreförderung in den mitgliedstaaten bzw der länder im rahmen der föderativen zuständigkeiten in deutschland nach der Änderung der efre-verordnung könnten die strukturfondsprogramme entsprechend umprogrammiert und explizit mittel für energetische sanierungsmaßnahmen im wohnungssektor vorgesehen werden hierfür müssten allerdings die geplanten mittelvolumen für andere handlungsfelder z b wirtschafts und innovationsförderung verkehr umwelt gekürzt werden klar ist dass es sich hierbei lediglich um vorzieh bzw umverteilungseffekte handelt zusätzliche mittel der eu wird und kann es nicht geben wie sich die deutschen länder auf diese regelungen einstellen lässt sich abschließend noch nicht vorhersagen ma ga z in 0209 euro pa

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erste gemeinsame prüferschulung von vnw und vdw der vdw niedersachsen bremen und der vnw verband norddeutscher wohnungsunternehmen e v möchten die bereits praktizierte kooperation im bereich der prüfungsdienste fortsetzen und vertiefen vor diesem hintergrund haben beide prüfungsverbände auf gut thansen in der lüneburger heide eine schulungsveranstaltung für sämtliche mitarbeiter der prüfungs und beratungsbereiche durchgeführt in der zweitägigen klausur haben sich unter der leitung der prüfungsdirektoren jens-peter petersen und gerhard viemann insgesamt 8 wirtschaftprüfer 3 steuerberater 28 prüfer 6 prüfungsassistenten sowie 3 mitarbeiter der steuerabteilungen mit aktuellen themen aus prüfung und beratung und mit den qualitätsstandards des berufsstandes ausführlich auseinandergesetzt bei einem gemeinsamen nächtlichen ausflug wurde auf einer waldlichtung getrommelt und der atmosphärischen pflege der kooperation rechnung getragen gemeinsames fazit eine gelungene klausurtagung die im nächsten jahr wiederholt werden sollte ma ga z in 0209 augen auf paco für immobilien ein schlüsselerlebnis 23

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