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magazin 03 iiii vnw nachrichten 06 energiekonferenz 49 vnw nachrichten 56 fa chforum vnw-verbandstag schwerin 25 juni 2009 02 verband norddeutscher wohnungsunternehmen e v in kooperation mit dem vdw niedersachsen bremen

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i n h a lt titelfoto zuckerstangen auf dem fleetplatz in hamburg-allermÖhe gestaltet von dem hamburger kÜnstler michael dÖrner kokus e.v magazin 0209 vnw 02 03 06 iiiiiiiiii vo rwortlotharhay nachrichten energiekonferenz thema inha lt 10 19 22 stadtentwicklung /s tadtumbauprojekt jugend wo hnen eu-energiepolitik inte rv i e w 24 28 azubi-kampa prüfungsberichte serie 31 32 mietrecht unternehmensporträt fluwog-nordmark zukunft wohnen 0209 38 44 48 49 56 iiiii so wohnten wir morgen prof holger rust wo hnenundreisen in de r z ukun f t preis für servicequalität vnw nachrichten fachforum

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l otharh ay i innenminister des landes schleswig-holstein ma ga z in 0209 liebe leserin lieber leser zum 1 juli 2009 wird schleswig-holstein ein neues wohnraumförderungsgesetz haben der landtag hat den gesetzentwurf der landesregierung mit großer mehrheit verabschiedet die seit mehr als 50 jahren bekannte leicht verstaubt anmutende soziale wohnungsbauförderung wird damit zumindest für unser land endgültig ad acta gelegt mit begraben werden dabei das kostenmietrecht und weitere starre regeln die einmal wegweisend waren heute aber zuallererst investitionshemmend wirken zum 1 juli 2014 werden bindungen auf maximal 35 jahre begrenzt es wird ein neuanfang geschaffen mit mieterschutz der wahrung der interessen der kommunen und mit investitionsanreizen das shwofg ­ das gesetz über die soziale wohnraumförderung für schleswig-holstein ­ geht konsequent in richtung städtebau neben der traditionellen sozialen wohnraumversorgung werden sowohl die soziale stadtentwicklung wie auch investitionen in den klimaschutz ziele sein die klassische miet und belegungsbindung ist nicht mehr die einzige gegenleistung von förderung ­ hinzukommen soziale und investive maßnahmen der quartiersentwicklung die förderung von konzepten sowie von pilot und modellprojekten wir werden damit das modernste fördergesetz in deutschland haben kooperation statt vorschrift sowie die partnerschaft von land kommunen und wohnungswirtschaft werden noch stärker als bisher die devise sein das gilt auch für den klimapakt 2009 bis 2020 fördern statt fordern ­ unter diesem motto haben wir am 14 januar 2009 die deutliche reduktion von co2 bis 2020 vereinbart wir haben uns damit gemeinsam eine ehrgeizige aber aus meiner sicht machbare aufgabe gestellt durch beratung information förderung müssen wir ein gutes investitionsklima für energieeffizienz schaffen wir wollen so darauf hinarbeiten den energieverbrauch auf durchschnittlich 115 kilowattstunden für heizung und warmwasser für einen quadratmeter wohnfläche oder um ca 29 prozent des verbrauchs in 2008 zu reduzieren die mitgliedsunternehmen der ashw haben bereits eine gute ausgangsbasis und damit einen startvorteil der die hohen ambitionen der vergangenen jahre wiedergibt nicht umsonst wurden viele vorhaben schon ausgezeichnet jetzt geht es um die weitere konkrete umsetzung ich freue mich auf eine weiterhin fruchtbare zusammenarbeit zur sicherung der sozialen wohnraumversorgung der sozialen stadtentwicklung und zur initiierung wichtiger klimaschutzprojekte stellt das land für 2009 und 2010 250 millionen euro für die soziale wohnraumförderung zur verfügung damit werden erhebliche konjunkturelle impulse ausgelöst die sich in ergänzung des konjunkturpaketes ii ­ ca 429 millionen euro für zusätzliche maßnahmen in die bildungsinfrastruktur den städte und straßenbau sowie den klimaschutz in schleswig-holstein ­ durchaus sehen lassen können die kooperation in der sozialen stadtentwicklung wird damit neben der gesetzlichen auch auf belastbare finanzielle grundlagen gestellt ­ eine kooperation die auch in zukunft durch die investitionsbank schleswig-holstein als stabile leistungsfähige förderbank gewährleistet wird vorwort » die zuku nf t s oll m an nicht vor au s s e he n w olle n sonder n m ögli ch m ache n « antoine de saint-exupÉry 1900 ­ 1944 franz schriftsteller und flieger 2

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hamburger umwelt-wirtschaftsgipfel r at haus e m p fa n g f Ü rfirmenmit vorbildlicher Öko-performance 450 geschäftsführer und umweltbeauftragte hamburger betriebe die sich an der umwelt-partnerschaft beteiligen sind am 18 februar 2009 im hamburger rathaus von umweltsenatorin anja hajduk und den präsidenten der handelskammer der handwerkskammer sowie dem unternehmensverband hafen für ihr engagement im umwelt und klimaschutz gewürdigt worden unter den gästen war auch petra oventrop energiereferentin beim vnw umweltsenatorin anja hajduk hob in ihrer rede hervor ich freue mich sehr über die große zahl hamburger betriebe die sich freiwillig im umweltschutz engagieren die senatorin warb für die umwelt-partnerschaft und kündigte an gemeinsam verfolgen wir das ziel die zahl der umweltpartner in den nächsten jahren zu verdoppeln und die zahl der umweltengagierten betriebe auf 5.000 senatorin anja hajduk mitte magazin 0209 unternehmen zu steigern diese unternehmen sollen dafür gewonnen werden ihre arbeit ressourcen und klimaschonend zu optimieren die bezeichnung umweltpartner so anja hajduk sei bereits zu einem begriff geworden denn viele firmen nutzen das logo umweltpartner für die eigene werbung senatorin hajduk die für die umwelt engagierten unternehmen beweisen seit jahren dass umweltschutz mit wirtschaftlichem handeln vereinbar ist und die wettbewerbsfähigkeit der unternehmen sogar fördert die unternehmen leisten damit einen wichtigen beitrag für den klimaschutz der verband norddeutscher wohnungsunternehmen e.v ist seit 2006 umweltpartner der freien und hansestadt hamburg nachrichten 1 norddeutsche passivhauskonferenz in hamburg Ü b e r 3 0 0 g Ä stebesuchtendie fa chbeitr Ä geder 1 norddeutschen pa s s i vh a u s kon f e ren z am 5 m Är z 2 0 0 9 i n der handwerkskammer hamburg die wachsende bedeutung des passivhausstandards für norddeutschland spiegelte sich in zahlreichen beiträgen wider hamburgs staatsrat christian maaß unterstrich den politischen willen durch staatliche zielvorgaben den passivhausstandard bei neubau und sanierung in hamburg anzustreben schleswig-holsteins staatssekretärin karin wiedemann betonte die gute zusammenarbeit mit der wohnungswirtschaft durch den kürzlich geschlossenen umweltpakt vnw-verbandsdirektor dr joachim wege hob die bedeutung verstärkter maßnahmen für v.l.n.r winfried dittmann dr joachim wege karin wiedemann christian maaß peter-m freimert energieeffizienz hervor und plädierte für mehr klimapartnerschaft statt klimabürokratie die vorstellung der neuen gesetzesentwicklungen durch das bundesministerium für verkehr bau und stadtentwicklung sowie die aktuellen förderprogramme der kfw-bankengruppe der wohnungsbaukreditanstalt hamburg und der investitionsbank schleswig-holstein ergänzten das programm Über erfahrungen von passivhausbesitzern der vergangenen fünf jahre berichteten das passivhaus institut stattbau hamburg gmbh und zebau gmbh 3

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kokus kunst in hamburg-allermöhe magazin 0209 s-bahn-haltestelle allermöhe kokuse v kommunik at ions undkunstvereinallerm Ö h e e v isteinzusammenschlussvon 22 bauherren daruntervnw mitgliedsunternehmen dieims ta dtteilhamburg allerm Ö h e wohnungen errichtet haben ziel dieser wohnungsunternehmen ist es nicht nur wohnungen zu vermieten sondern auch durch vielfältige aktivitäten die attraktivität des stadtteils zu erhöhen dabei unterstützt der verein zwei schwerpunkte kommunikation und kunst Über die einzelnen baufinanzierungen hinaus haben die wohnungsunternehmen einen gemeinsamen fonds für kunst am bau und im öffentlichen raum gebildet dazu engagierten sie die kunstmanagerin petra jäger die alle organisatorischen maßnahmen auf diesem gebiet bearbeitet eine 12köpfige jury entscheidet über die realisierung der kunstwerke seit herbst 2007 entwickelte sich die s-bahn-station allermöhe zur kunststation zwei lebensgroße wartende figuren und ein begehbares kaleidoskop begrüßen beim aussteigen die besucher des stadtteils von dem interaktiven kunstwerk allermöher wand führt der weg zu den 25 meter hohen zuckerstangen auf dem zentralen fleetplatz elf weitere kunstprojekte befinden sich an verschiedenen standorten im gesamten stadtteil 2009 ist die realisierung von fünf weiteren kunstwerken geplant 4

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magazin 0209 nachrichten die zuckerstangen wartende auf dem bahnhof allermöhe mitglieder u a bergedorf-bille gemeinnützige baugenossenschaft eg ­ federführend ­ allgemeine deutsche schiffszimmerergenossenschaft eg baugenossenschaft freier gewerkschafter eg bauverein der elbgemeinden eg hansa baugenossenschaft eg wohnungsbaugenossenschaft kaifu-nordland eg bauverein reiherstieg eg hamburg-rahlstedter baugenossenschaft eg saga gwg hamburg wohnungsverein von 1902 eg kontakt kokus e.v petra jäger bergedorfer straße 118 ­ 122 21029 hamburg telefon 040 79418624 e-mail kunst kokus-allermoehe.de weitere informationen über den kunstbereich von kokus e.v sowie einen kunst-lageplan finden sie unter www.kokus-allermoehe.de und www.kokus-projekte.de 5

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4 norddeutsche energiekonferenz idiskussionenumpolitikund te chnik mehr fördern weniger fordern 6 magazin 0209 energieeffizienzinderimmobilienwirtschaft trends entwicklung und konzepte ­ unter diesem motto stand die 4 norddeutsche energiekonferenz eine gemeinschaftsveranstaltung des verbandes norddeutscher wohnungsunternehmen e.v vnw des verbandes der wohnungswirtschaft in niedersachsen und bremen e.v vdw sowie der techem ag am 26 februar 2009 in hamburg im vordergrund der vorträge standen die bisherigen beiträge der wohnungswirtschaft zum klimaschutz sowie die mehrheitliche kritik an den überzogenen anforderungen der enev 2009 und 2012 carsten ens pressesprecher des vdw und peter gerhardt von techem führten vor 140 teilnehmern durch das programm.

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für vdw-verbandsdirektor bernd meyer bleibt der klimawandel wichtigstes gesellschaftliches thema der nächsten jahre die politik habe einige gesetze auf den weg gebracht und finanzielle mittel bereitgestellt die wohnungswirtschaft fordere verbindliche rahmenbedingungen im mietrecht professor dr volker eichener rektor der ebz business school machte in seinem vortrag zum thema ziele der energiepolitik ­ wirtschaftliche belastbarkeit von immobilienunternehmen darauf aufmerksam dass das thema klimawandel infolge co2 seit mindestens 44 jahren bekannt sei hauptschuldiger an diesem dilemma sei nach der veröffentlichten meinung das kapital im allgemeinen und die wohnungswirtschaft im besonderen die enev 2009 bringe eine verschärfung um 30 prozent ein von der bundesregierung dazu in auftrag gegebenes gutachten sei unbrauchbar da es von falschen voraussetzungen ausginge die enev-novelle werde das gegenteil des gewünschten bewirken deshalb fordert eichener eine abwrackprämie für wohngebäude abrissprämien für nicht mehr marktfähige altbauten reduzierten den co2ausstoß neubauten seien dagegen ökologisch nachhaltig und für den vermieter wirtschaftlich ingrid vogler technikreferentin beim gdw forderte in ihrem vortrag energiepolitische rahmenbedingungen ­ position und forderungen der wohnungswirtschaft die verschiebung der enev 2009 bis zum jahre 2011 die wohnungswirtschaft habe die co2-emissionen während der vergangenen jahre drastisch reduziert seit 1990 sei jede zweite wohnung teilweise jede dritte wohnung vollständig energetisch modernisiert worden während der dauer der verschiebung sollte es keine darüber hinaus gehende verschärfung für das energiesparende bauen geben es dürften keine neuen nachrüstpflichten und nutzungspflichten eingeführt werden die enev sei hinderlich im bestand wichtiger sei die verbesserung ökonomischer rahmenbedingungen als verschärfung des ordnungsrechts die steigerung der energieeffizienz bleibe eine wesentliche aufgabe jörg berens referent technik beim vdw niedersachsen bremen stellte in seinem vortrag den energieausweis in der praxis vor die realität in der wohnungswirtschaft bei der ausstellung von energieausweisen sehe anders aus als im internet in der wohnungswirtschaft würden zumeist verbrauchsorientierte energieausweise ausgestellt aussteller sind in der regel unternehmen die mit der heizkostenerfassung der gebäude beauftragt sind oder spezialisierte ingenieurbüros 70 prozent aller mieter wissen dass es einen energieausweis gibt nach auffassung von berens hat der energieausweis zukünftig das potenzial zu einem entscheidenden instrument der immobilienvermarktung zu werden der ausweis wird als eine art gütesiegel gesehen so berens magazin 0209 energiekonferenz 7

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ingrid vogler technische referentin des gdw vnw-verbandsdirektor dr joachim wege rechts im gespräch mit verbandsjustiziar rainer maaß bernd meyer verbandsdirektor des vdw niedersachsen bremen magazin 0209 rené schweyen geschäftsführer der gbh hannover stellte in seinem vortrag wohnungswirtschaftliches contracting ­ wärmeversorgungskonzepte im effizienzvergleich das konzept seines unternehmens vor die gbh hat dazu am 1 juli 2004 eine tochtergesellschaft mit drei ingenieuren gegründet die das contractinggeschäft betreibt dazu gehören 480 abnahmestellen drei holzhackschnitzelanlagen und eine pelletthermieanlage gesamtinvestition 5,8 millionen euro zwischenzeitlich hat das unternehmen 106 von 480 anlagen erneuert die co2-einsparung beträgt 26 prozent sämtliche blockheizkraftwerke arbeiteten wirtschaftlich für matthias von oesen energieexperte aus hannover ist das co2-problem auch ein volkswirtschaftliches problem das ende des billigen Öls ist unausweichlich die industriestaaten wollten bis 2050 den co2-ausstoß um 80 prozent reduzieren die bundesregierung will 40 prozent co2 bis 2020 einsparen die vorteile der holzfeuerung liegen in einem nachwachsenden brennstoff der co2-neutral und vergleichsweise günstig sei je länger holzpellets gelagert würden desto besser sei ihr brennwert zwei kilogramm holzpellets entsprechen einem liter heizöl holzpelletanlagen sollten mit solarthermieanlagen gekoppelt werden steigende energiepreise fressen energies pa rendemassnahmenwirtschaftlichauf holger schaffranke geschäftsführer der henningsdorfer wohnungsbaugesellschaft brandenburg erläuterte in seinem vortrag zum thema nutzung von smart-living beim energiemonitoring ­ wie können mieter in energiesparprozesse einbezogen werden diese technik das unternehmen habe seit 1990 31 millionen euro in die energieeffizienz seiner 2.300 wohnungen investiert dadurch konnte es die co2-emissionen um 47 prozent mindern das unternehmen bindet seine mieter durch informationen über seinen eigenen tv-kanal in die energiesparbemühungen ein der mieter kann sich über seine persönlichen verbräuche unmittelbar informieren die daten gelangen vom unternehmen über das techem portal adaptherm-cockpit zum fernseher des mieters dennoch steigende energiepreise fressen energiesparende maßnahmen wirtschaftlich auf warnt schaffranke eine reduktion des energieverbrauchs um den faktor 10 ist möglich so das fazit von professor dr dieter rebitzer geschäftsführer institut für wohnen und umwelt darmstadt in seinem vortrag erfolgsfaktor wirtschaftlichkeit ­ Ökonomische handlungsoptionen in der bestandsmodernisierung die wohnungswirtschaft sei die einzige branche in deutschland der es gelungen sei über viele jahre deutliche energieeinsparung zu verwirklichen es sei zu einer senkung der co2-emissionen seit den siebzigerjahren gekommen die enev 2012 stehe schon vor der tür mit weiteren verschärfungen im verhältnis zur enev 2009 eine weitere reduzierung um 30 prozent 8

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jörg berens vdw carsten ens vdw prof volker eichener inwis ma ga z in 0209 energiekonferenz » wir l e be n im merfü r d ie zuk unf t e w ig e s s tim m e n u n d ni e be g in ntdaskonzert « carl ludwig bÖrne d t journa list undtheaterkr it ik er 1 7 8 6 ­ 1 8 3 7 die 5 norddeutsche energiekonferenz findet statt am donnerstag 25 februar 2010 im novotel hamburg alster lübecker straße 3 22087 hamburg gbh-geschäftsführer rené schweyen fotos thies ibold hamburg 9

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martin mÜller idiplom vo lkswirt martin müller jahrgang 1965 studierte an den universitäten oldenburg und göttingen wirtschaftswissenschaften und volkswirtschaftslehre von 1992 bis 1996 war er wissenschaftlicher mitarbeiter beim sachverständigenrat zur begutachtung der gesamtwirtschaftlichen entwicklung seit 1996 ist er referent für woh nungswirtschaft und stadtentwicklung in der volkswirtschaftlichen abteilung der kfw-bankengruppe dort ist er unter anderem für vorproduktentwicklung marktanalysen und evaluation der förderprogramme der kfw-bankengruppe in den bereichen wohnungswirtschaft und stadtentwicklung verantwortlich ma ga z in 0209 wohnungswirtschaft für stadtentwicklung und stadtumbau von großer bedeutung teil i seit beginn der neunziger jahre sehen sich stadtentwickler in einer wachsenden zahl von städten deutschlands mit neuen herausforderungen konfrontiert wesentliche ursachen dafür sind erhebliche regionale bevölkerungsrückgänge wirtschaftliche strukturprobleme und die stark gestiegene arbeitslosigkeit vor allem in den neuen bundesländern aber auch in den strukturschwachen regionen westdeutschlands haben die daraus entstandenen probleme zu einem erheblichen handlungsdruck in der stadtentwicklung geführt dieser wird sich in zukunft aller voraussicht nach weiter verstärken drei wesentliche gründe sind dafür anzuführen die demografische entwicklung diese lässt für die absehbare zukunft erwarten dass in einer steigenden zahl von städten rückgänge der bevölkerungszahlen auftreten werden dies wird in den betroffenen städten mit einem verlust an jungen gut qualifizierten menschen und humankapital verbunden sein von dieser schrumpfung werden nicht nur städte in den neuen sondern zunehmend auch in den alten bundesländern betroffen sein darüber hinaus werden vor allem die steigende zahl alter menschen und die integration von zuwanderern erheblichen handlungsbedarf in der stadtentwicklung mit sich bringen aus der frage wie diese aufgaben bewältigt werden können ergibt sich die dritte große herausforderung die gravierenden finanziellen engpässe in vielen kommunalhaushalten und das damit einhergehende investitionsdefizit trotz des erhöhten handlungsbedarfes sahen sich städte und gemeinden seit jahren veranlasst ihre investitionen erheblich zu reduzieren seit 1995 sind die kommunalen investitionen insgesamt um ein drittel zurückgeführt worden dieser massive investitionsrückgang ist zwar zum teil auf privatisierungen zurückzuführen und auch auf die verringerung des nachholbedarfs in den neuen bundesländern ­ aber bei weitem nicht nur in den vergangenen vier jahren waren die kommunalen investitionen geringer als die abschreibungen das infrastrukturvermögen der städte und gemeinden hat somit an substanz verloren damit ist eine kritische grenze erreicht vor allem in schrumpfenden stÄdten ist eine kooperation mit der wohnungswirtschaft erforderlich privaten wohnungseigentümern und wohnungsunternehmen kommt bei der bewältigung der herausforderungen eine zentrale rolle zu sie tätigen den großteil der investitionen zum erhalt und zur aufwertung des gebäudebestandes und sie sind auch im neubau die zentralen akteure die erfahrung zeigt dass in wachsenden städten das zusammenspiel von stadtentwicklung und wohnungswirtschaft gut funktioniert die städte geben den rechtlichen und planerischen rahmen vor weisen bauland aus und stellen die nötige infrastruktur bereit oder überlassen diese aufgabe gewerblichen entwicklern private wohnungseigentümer und wohnungsunternehmen schaffen den zur bedarfsgerechten versorgung nötigen wohnraum sofern engpässe auftreten können diese durch die erschließung zusätzlichen baulands in den städten oder in den umlandgemeinden meist behoben werden reicht dies nicht aus kann die wohnungsbauförderung zusätzliche investitionsanreize schaffen die gewachsenen wirtschaftsstrukturellen probleme und die hohe arbeitslosigkeit zu beginn des jahres 2005 hatte ein drittel aller landkreise und kreisfreier städte in deutschland arbeitslosenquoten von über 15 ein fünftel sogar von über 20 zwar werden bei der bekämpfung der arbeitslosigkeit mittlerweile spürbare erfolge erzielt jedoch wird in den meisten regionen mit wirtschaftlichen strukturproblemen die arbeitsmarktlage nur in einem mehrjährigen und wie die erfahrung zeigt unter umständen auch langjährigen prozess grundlegend verbessert werden können 10

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anders sieht es in schrumpfenden städten und stadtteilen aus treten durch abwanderung dauerhafte leerstände auf so wird nicht automatisch in den rückbau der leer stehenden wohnungen investiert zum teil fehlen den wohnungseigentümern dazu die finanziellen mittel zum teil fehlen die anreize oder sie spekulieren auf wieder steigende immobilienpreise hinzu kommt dass investitionen bei rückläufiger einwohnerzahl mit erheblicher unsicherheit behaftet sein können weil die zukünftige wohnungsnachfrage womöglich weiter zurückgeht und weitere leerstände zu befürchten sind größere regionale bevölkerungsrückgänge gehen oft mit wirtschaftlichen strukturproblemen und hoher arbeitslosigkeit einher gelingt es den betroffenen städten und stadtteilen nicht rechtzeitig gegenmaßnahmen zu ergreifen kann ein sich selbst verstärkender kreislauf wirtschaftlichen und sozialen niedergangs in gang geraten wirtschaftliche strukturprobleme und der daraus resultierende verlust an arbeitsplätzen lassen die einnahmen der städte sinken während gleichzeitig die sozialausgaben steigen die verschlechterung der beschäftigungs und einkommenssituation führt zu einer abwanderung mobiler gut qualifizierter arbeitskräfte die zahl der langzeitarbeitslosen nimmt zu dadurch bilden sich soziale problemquartiere heraus in den neuen bundesländern ist es in gravierenden fällen zu einer weitgehenden entleerung von wohnquartieren gekommen in dieser situation hat es sich als notwendig erwiesen dass die städte zur verbesserung der sozialen stabilität und zur vermeidung und eindämmung von fehlentwicklungen am wohnungsmarkt insbesondere auch mit der wohnungswirtschaft zusammenarbeiten diese kooperation soll zum einen privaten wohnungseigentümern und wohnungsunternehmen eine möglichst sichere grundlage für ihre investitionsentscheidungen bieten und zum anderen dazu beitragen dass ihre investitionen nicht nur aus individueller sicht sinnvoll sind sondern auch in einklang mit den zielen der stadtentwicklung stehen dieses zusammenspiel ist durch eine förderpolitik zu flankieren die unzureichende investitionsanreize kompensiert und bei bedarf finanzierungshilfen für investitionen bereitstellt stadtentwicklung erfordert zunehmend einen integrierten ressortÜbergreifenden ansatz stadtentwicklung und ihre förderung erfordern daher zunehmend einen integrierten ressortübergreifenden und regionalen ansatz grundlage dafür ist die erstellung und fortschreibung integrierter stadtentwicklungskonzepte unter mitwirkung aller maßgeblichen akteure auf der basis langfristig verbindlicher Übereinkünfte und verträge diese dienen als planungs und handlungskonzepte für sämtliche infrastrukturelle wohnungswirtschaftliche und wirtschaftliche maßnahmen des stadtumbaus zum abgleich der unterschiedlichen interessen sollten bereits an der erstellung des konzeptes alle zur umsetzung erforderlichen akteure beteiligt sein vor allem in städten mit schwierigen problemkonstellationen am wohnungsmarkt sind ergänzende wohnungswirtschaftliche konzepte notwendig.1 die prognosen zur demografischen entwicklung legen nahe dass abnehmende einwohnerzahlen und die zunehmende alterung der bevölkerung wohnungseigentümer und stadtentwickler in einer steigenden anzahl von städten vor weiter wachsende herausforderungen stellen werden in den neuen bundesländern bestehen diese herausforderungen in den meisten städten schon seit den 90er-jahren in den alten bundesländern treten sie heute insbesondere in strukturschwachen regionen auf.2 in diesem kapitel wird untersucht in welcher form und in welchem umfang kooperationen von stadtentwicklern mit wohnungsunternehmen und privaten wohnungseigentümern derzeit praktiziert werden um den erheblichen investitions und handlungsbedarf zu bewältigen anschließend wird erörtert ob das bestehende förderangebot für wohnungswirtschaftliche investitionen in der stadtentwicklung ausreicht und wie es nötigenfalls problemgerecht ergänzt bzw umgestaltet werden könnte ma ga z in 0209 s ta dtentwicklung 1 wa chsende hera u sfo rderu nge n fÜ r wo hnu ngsu nternehm en u nd pri vate wo hnu ngsei gentÜ m er i n de r s ta dtentwicklung umfang und dynamik der demografisch und wirtschaftlich bedingten herausforderungen in der stadtentwicklung sind in den neuen bundesländern sehr viel größer als in den alten bundesländern im osten ist fast jede stadt erheblich betroffen im westen konzentriert sich der handlungsbedarf auf regionen und städte mit besonderen wirtschaftlichen strukturproblemen oder stadtteile mit einer hohen konzentration benachteiligter bevölkerungsgruppen und den damit zusammenhängenden imageproblemen folgende zentrale handlungsfelder sind heute zu identifizieren stÄrkung der innenstÄdte und weitereaufwertungerha lt enswerters ta dtquartiere dies ist neben der eindämmung des strukturellen leerstands die zentrale zielsetzung im stadtumbau ost aber auch im stadtumbau west und im programm soziale stadt ist die aufwertung von stadtquartieren mit städtebaulichen defiziten und sozialen problemen eine zentrale strategie von wesentlicher bedeutung sind dafür die sanierung und modernisierung von gebäuden im altbaubestand die verbesserung des wohnumfeldes und die wiedernutzung frei gewordener flächen vor allem in den neuen ländern ist in diesem zusammenhang wichtig mehr als bisher private eigentümer für die sanierung innerstädtischer altbauten zu gewinnen.3 in den alten vgl z b expertenkreis stadtentwicklung 2006 s 5 zu den herausforderungen für die stadtentwicklung aus der demografischen entwicklung vgl ebenda sowie müller martin 2006 3 bundesministerium für verkehr bau und wohnungswesen hrsg 2005 s 23 2 1 11

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bundesländern geht es vorrangig um die umstrukturierung von nicht nachfragegerechten wohnungsbeständen die aufwertung von innerstädtischen wohnquartieren zur stärkung ihrer wohnfunktion und den punktuellen rückbau von städtebaulichen und wohnungswirtschaftlichen fehlentwicklungen allgemein gilt es als viel versprechende strategie die innenstädte für selbst genutztes wohneigentum und junge familien mit kindern attraktiver zu gestalten um dies zu erreichen sind ein bedarfsgerechtes wohnungsangebot zu schaffen und die innenstädte durch eine stärkere begrünung und kinderfreundliche wohnumfeldgestaltung als wohnstandorte aufzuwerten da auch bei erfolgreicher bestandserneuerung nur ein teil der nachfrage vom bestand absorbiert werden kann wird es auch in zukunft trotz leerständen neubau geben müssen dass es möglich ist die wohnungs und wohneigentumsnachfrage junger familien durch geeignete angebote in die städte zu lenken ist durch zahlreiche beispiele belegt.4 die bildung von wohneigentum in innenstädten wird in allen neuen bundesländern mit nachdruck unterstützt.5 damit verfolgen die städte auch das ziel möglichst viele eigentum bildende haushalte von einer abwanderung in die umlandgemeinden abzuhalten rÜckbau und eindÄmmung von strukt urellemwohnungsleers ta n d das zweite zentrale ziel im stadtumbau ost ist die beseitigung dauerhaft leer stehender wohnungen zur stabilisierung der städtischen wohnungsmärkte.6 für städtische wohnungsunternehmen und private vermieter stellt der vielerorts stark gestiegene wohnungsleerstand eine große herausforderung dar das statistische bundesamt hat im mikrozensus 2002 für die neuen bundesländer eine leerstandsquote von 14,2 ermittelt der bundesverband deutscher wohnungs und immobilienunternehmen gdw hat für den unternehmerischen und genossenschaftlichen wohnungsbestand für ende 2006 eine leerstandsquote von 12,4 erhoben.7 Überdurchschnittlich hoch sind die leerstände in den städtischen altbaubeständen wobei die situation von stadt zu stadt sehr unterschiedlich aussehen kann der im programm stadtumbau ost geplante rückbau von 350.000 wohnungen dürfte den strukturellen leerstand in den nächsten jahren zwar weiter verringern aber das leerstandsrisiko wird in den meisten regionen der neuen bundesländer hoch bis sehr hoch bleiben die expertenkommission wohnungswirtschaftlicher strukturwandel in den neuen bundesländern prognostizierte im jahr 2000 dass der wohnungsleerstand in ostdeutschland ohne gegenmaßnahmen bedingt durch den anhaltenden bevölkerungsrückgang und wohnungsneubau bis zum jahr 2030 auf 1,6 bis 2 mio wohnungen anwachsen würde was dann voraussichtlich etwa einem fünftel des wohnungsbestandes entsprechen dürfte.8 4 in den alten bundesländern war der wohnungsleerstand im unternehmerischen und genossenschaftlichen wohnungsbestand ende 2006 mit 3,2 insgesamt deutlich geringer aber auch dort ist seit mitte der 90er-jahre ein anstieg zu verzeichnen der sich mit leichter jedoch beständiger aufwärtstendenz fortgesetzt hat während der leerstand in den neuen bundesländern nahezu ein flächendeckendes problem darstellt konzentriert er sich in den alten bundesländern bisher auf einzelne städte und stadtteile mit hohen bevölkerungsverlusten in westdeutschland gehen die wohnungsleerstände oft mit massiven sozialen und soziostrukturellen problemen einher leerstand korreliert hier in hohem maß mit problemen der sozialen zusammensetzung der bewohner.9 für die zukunft ist zu erwarten dass mit der steigenden anzahl von städten und stadtteilen mit abnehmenden einwohnerzahlen auch in den alten bundesländern das leerstandsproblem auf regionaler ebene deutlich zunehmen wird wohnungen in unattraktiven lagen und solche die den bedürfnissen der bewohner nicht mehr entsprechen werden auch in zukunft von leerstand besonders betroffen oder bedroht sein in manchen segmenten deutlich stärker als heute so zeichnet sich ab dass für wohnungsbestände an städtischen ausfallstraßen die vermietungsschwierigkeiten deutlich zunehmen werden auch die vermietung kleiner wohnungen mit relativ geringem wohnkomfort dürfte insbesondere in städten und stadtteilen mit bevölkerungsrückgängen zunehmend schwieriger werden bedarfsgerechtean pa ssungder wohnungsbestÄnde der demografische wandel die zunehmende individualisierung der wohn und lebensstile und wachsende ansprüche erfordern eine anpassung der vorhandenen wohnungsbestände an die veränderte nachfrage hierzu gehört insbesondere auch die schaffung eines seniorengerechten wohnungsangebotes um älteren menschen möglichst lange ein selbstbestimmtes wohnen in der vertrauten umgebung zu ermöglichen auch die schaffung eines nachfrageorientierten angebotes an familiengerechten wohnungen in den städten erfordert anpassungen im wohnungsbestand.10 in allen städtischen wohnungsmärkten gilt als zukunftsaufgabe den steigenden ansprüchen sowohl hinsichtlich der wohnungsgrößen als auch der wohnungsstandards gerecht zu werden große und familiengerechte wohnungen sind in vielen großstädten im mietwohnungsbestand nicht in ausreichendem maß vorhanden zudem werden umfangreiche wohnungsbestände auch aufgrund ihrer architektur äußeres erscheinungsbild beschaffenheit der bausubstanz lagemerkmale und ihres wohnumfeldes von wichtigen nachfragegruppen zunehmend abgelehnt und geraten dadurch in die gefahr der entwicklung einseitiger sozialstrukturen 9 ma ga z in 0209 12 bundesministerium für verkehr bau und wohnungswesen hrsg 2005 s 22 5vgl vhw bundesverband für wohneigentum und stadtentwicklung e v 2003 s 17 6vgl bundestransferstelle stadtumbau ost 2007 7vgl gdw bundesverband deutscher wohnungs und immobilienunternehmen e v 2007 8vgl kommission wohnungswirtschaftlicher strukturwandel in den neuen bundesländern 2000 s 43 sowie bundesamt für bauwesen und raumordnung 2006 s 90 f sowie expertenkreis stadtentwicklung 2006 s 19 ff vgl vhw bundesverband für wohneigentum und stadtentwicklung e v 2003 s 18 10vgl kiepe volkert 2006

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kfw bankengruppe die kfw bankengruppe gibt weltweit impulse für wirtschaft politik und gesellschaft sie fördert den mittelstand sowie die bereiche wohnen und bauen infrastruktur und stadtentwicklung bildung soziales und umwelt ist tätig in der export und projektfinanzierung und finanziert im auftrag der bundesregierung maßnahmen der entwicklungszusammenarbeit die kfw ist eine anstalt öffentlichen rechts im eigentum des bundes 80 und der länder 20 das kfw research die volkswirtschaftliche abteilung der kfw unter stützt die fördertätigkeit der bank durch seine wissenschaftlichen analysen die forschungsresultate werden in publikationsreihen präsentiert die im internet unter www.kfw.de/de_home/research index.jsp kostenlos bezogen werden können insbesondere die umfangreichen wohnungsbestände der 50er und 60er-jahre werden künftige schwerpunkte von bestandsinvestitionen sein da sie zum teil deutliche probleme im hinblick auf stadträumliche lage wohnungsgrundrisse und das städtebauliche erscheinungsbild jedoch zugleich auch entwicklungspotenziale aufweisen sie werden vielfach nicht nur modernisiert sondern durch zusammenlegung vergrößert und umgebaut werden müssen wie auch die großwohnsiedlungen und jüngere bestände der 70er-jahre an die heutigen anforderungen angepasst werden müssen um die langfristige vermietbarkeit und stabilität der bewohnerstrukturen zu sichern häufig wird es notwendig sein gleichzeitig das wohnumfeld grundlegend umzugestalten um diese ziele zu erreichen.11 beseitigung von regionalen wohnungsengpÄssen in den städten der wachstumsregionen mit weiterhin hoher und steigender wohnungsnachfrage geht es vor allem darum die wohnungsversorgung durch weitere angebotsausweitung zu verbessern hier besteht ein erheblicher bedarf sowohl an zusätzlichen mietwohnungen als auch eigenheimen um diesen befriedigen zu können ist insbesondere eine bedarfsgerechte gewährung von baurechten und die neuausweisung von wohnbauland erforderlich alten bundesländern ist es dagegen lediglich jede siebte stadt hauptsächlich handelt es sich dabei um großstädte mit wohnraumversorgungskonzepten werden wohnungspolitische ziele mit sozialpolitischen und städtebaulichen verknüpft sie sollen insbesondere auch dazu beitragen die versorgung der zielgruppen der sozialen wohnraumförderung sicher zu stellen die konzepte bestehen aus einer zustandsanalyse des wohnungsmarktes und einer vorhersage der zukünftigen entwicklung darauf aufbauend werden der handlungsbedarf identifiziert und wohnungspolitische strategien und zentrale handlungsfelder festgelegt im idealfall wird mit einem solchen konzept die grundlage für ein gleichgerichtetes und gemeinschaftliches handeln kommunaler und wohnungswirtschaftlicher akteure gelegt und ein hohes maß an planungssicherheit für wohnungsunternehmen und private wohnungseigentümer geschaffen wohnraumversorgungskonzepte sind durch eine permanente wohnungsmarktbeobachtung zu ergänzen und bei bedarf anzupassen und fortzuschreiben.12 das beste konzept einer stadt nützt jedoch nichts wenn die wohnungseigentümer zur umsetzung nicht bereit oder in der lage sind entscheidend für die zukunftsfähigkeit eines konzeptes ist daher wie einvernehmlich es getragen wird eine wichtige voraussetzung ist dafür auf basis einer einvernehmlich abgestimmten bevölkerungs und haushaltsprognose die räumlichen schwerpunkte sowie einen zeitplan für die abriss und aufwertungsmaßnahmen festzulegen zur vertraglichen gestaltung von kooperationen wird von vielen kommunen das instrument des stadtumbauvertrages nach § 171 c baugb genutzt vertragsgegenstand ist meist die regelung der vergabe der städtebaulichen fördermittel zwischen der kommune und den wohnungseigentümern häufig werden auch der verzicht auf entschädigungsansprüche seitens der grundstückseigentümer oder die verteilung der kosten für stadtumbaumaßnahmen darin geregelt der vertrag ist darauf ausgerichtet einen konsens festzuschreiben und hoheitliche maßnahmen seitens der kommune zu vermeiden stadtumbauverträge bieten für stadtumbauprozesse in der regel eine sinnvolle auf ein einvernehmliches vorgehen ausgerichtete ergänzung des klassischen städtebaurechtlichen instrumentariums wie zum beispiel sanierungsrecht bauleitplanung und erhaltungssatzungen bisher machen die kommunen zur einbindung 12 ma ga z in 0209 s ta dtentwicklung 2 einbindungvonwohnungsunternehmenundpri vat enwohnungseigent Ü mernindies ta dtentwicklungerfordertver bindliche vereinbarungen und vertrÄge kommunikation kooperation und konsens sind die zentralen erfordernisse in stadtentwicklung und stadtumbau zur einbindung von gewerblichen und privaten wohnungseigentümern erlangen kommunale wohnraumversorgungskonzepte zunehmend bedeutung diese konzepte wurden mit dem wohnraumförderungsgesetz zum 1 januar 2002 als ein instrument zur planung der kommunalen wohnraumversorgung gesetzlich festgeschrieben nach erhebungen des bundesamtes für bauwesen und raumordnung verfügen rund drei viertel der städte in den neuen bundesländern mit mehr als 30.000 einwohnern über ein wohnraumversorgungskonzept in den 11 bundesministerium für verkehr bau und wohnungswesen hrsg 2005 s 21 f vgl bundesamt für bauwesen und raumordnung hrsg 2006 13

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