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magazin 03 i ha m bu rger spo rtpas s 30 i i i sehr gu t a u fges te l lt 60 j ah re k re is wo h nba u h il des heim 44 dem o gra fi sche r wan de l ch an ce n f ür wo h nungs unter nehmen 49 v nw-na chri ch te n arbeitstagung lÜbeck 21 bis 23 september 2009 0309 verband norddeutscher wohnungsunternehmen e v in kooperation mit dem vdw niedersachsen bremen

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höherer wohnwert zufriedene mieter attraktivere wohnobjekte mit multimedia1 aus dem kabelanschluss en ternehm ungsun wohn and.de eutschl beld www.ka kabel anschluss mehr wohnqualität bei bestandsimmobilien ohne großen kostenaufwand der kabelanschluss macht es möglich er bietet technik fürs leben einfach unkompliziert und alles aus einer hand · digitales fernsehen · schnelles internet1 · günstige telefonie1 · mobil telefonieren und surfen2 erfahren sie mehr über die multimedialen möglichkeiten des kabelanschluss bei ihrem persönlichen geschäftskunden-partner ihr kabelanschluss für fernsehen internet und telefon 1 in immer mehr ausbaugebieten und mit modernisiertem hausnetz verfügbar 2 nur in verbindung mit einem kabel deutschland internet phone vertrag möglich.

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i n h a lt titelfoto altenwohnanlage in rostock sÜd wohnungsgenossenschaft schiffahrt-hafen rostock eg magazin 0309 vnw 02 03 i i vo rwort vo lkerschlotmannn nachrichten inha lt thema 09 14 16 18 20 23 24 26 30 34 42 iiiiiiiiiiii entwicklung der mietpreise servicequalität genossenschaftsrecht breitbandkabelnetze unternehmensstrategie v n w arbeitstagung europa we rtermittlung porträt kreiswohnbau hildesheim serie zukunft wo hnenvnw aktion energiewende demografiefestigkeit 0309 44 vnw 49 i nachrichten

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volker schlotmann ministerf ü r ve rkehr bauundlandesentwicklungdeslandesmecklenburg vo rpommerni ma ga z in 0309 in zeiten in denen wir immer weniger geburten verzeichnen sind die schlagworte demografischer wandel und bevölkerungsrückgang in aller munde doch wie reagiert man bestmöglich aus wohnungspolitischer sicht auf diesen wandel stichwort stadtumbau ost dieses programm hat in mecklenburg-vorpommern wirklich wirkung gezeigt der wohnungsleerstand im land konnte mit unterstützung der wohnungswirtschaft und des programms zwischen 2003 und heute von 11,2 prozent auf rund 8,2 prozent reduziert werden insgesamt wurden fördermittel für den rückbau von knapp 29.000 wohnungen zur verfügung gestellt rund 19.550 einheiten wurden bereits abgerissen dies leistete einen beitrag die wohnungsmärkte zu stabilisieren auf der grundlage von stadtentwicklungskonzepten wurde in den plattenbaugebieten und den innenstädten darüber hinaus mit einem erheblichen mitteleinsatz in weitere aufwertungsmaßnahmen investiert durch den rückbau und die aufwertung werden sowohl die randgebiete als auch die städtebaulich wertvollen innenstädte weiter gestärkt und die lebensqualität für die einwohner wird erhöht der bevölkerungsrückgang von jährlich rund 14.000 einwohnern im land spiegelt sich bisher aufgrund des gleichzeitigen anstiegs der zahl privater haushalte besonders der single-haushalte auf den wohnungsmärkten nur eingeschränkt wider zukünftig wird dies allerdings nicht mehr in gleichem umfang der fall sein da jedoch die zahl der so genannten singlehaushalte aufgrund des geburteneinbruchs anfang der 90er jahre stagnieren beziehungsweise fallen wird werden die einwohnerverluste in einigen jahren unmittelbar zu einem anstieg des wohnungsleerstandes führen vorwort das rückbautempo hat sich seit 2006 verlangsamt ­ dies nicht nur in mecklenburg-vorpommern der totalabriss von wohngebäuden wird zunehmend durch die erforderliche organisation des freizugs der abzureißenden wohnungen erschwert die noch vorhandene wohnungsbelegung in den zum abriss vorgesehenen blöcken und die bereitstellung preiswerten ersatzwohnraums für die mieter stellen die wohnungsunternehmen vor große herausforderungen vor diesem hintergrund rückt das thema geschossweiser rückbau stärker in den fokus des stadtumbaus der teilrückbau von wohnungen kann den notwendigen totalabriss von wohnungen zahlenmäßig nur ergänzen kann jedoch im einzelfall für ein wohnungsunternehmen eine sinnvolle alternative darstellen die künftige demografische entwicklung im land macht klar dass wir nicht auf halbem wege stehen bleiben dürfen der rückbau von wohnungen im rahmen des programms stadtumbau ost muss auch über 2009 hinaus weitergehen um die bisher erreichten erfolge nicht zu gefährden das land wird hierzu auch künftig seinen beitrag leisten » di e zu ku nf t lag ungew is s in unserenh ä nden u nge wissu nd verheiß ungsvoll « aus good bye lenin dt spielfilm aus dem jahre 2003 2

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hamburger sportpass die h a mb u rg erwo hn u n gs wirtsc haft widmet sich der sportfÖrderung fÜr kinder und jugendliche magazin 0309 der vnw hat am 24 april 2009 mit der hamburger sportjugend im hamburger sportbund eine rahmenvereinbarung abgeschlossen kindern und jugendlichen aus einkommensschwachen familien die bei den beteiligten wohnungsunternehmen wohnen wird dadurch eine beitragsfreie mitgliedschaft im sportverein ermöglicht mit hilfe eines sportpasses der hamburger wohnungswirtschaft erlangen sie zugang zur aktion und los kids in die clubs der hamburger sportjugend und des vereins kinder helfen kindern vnw-verbandsdirektor dr joachim wege kinderfreundliches wohnen quartiersentwicklung und integration von jung und alt haben für uns eine hohe bedeutung da sportvereine für die körperliche und soziale entwicklung und lebenswerte quartiere besonders wichtig sind haben wir mit der hamburger sportjugend eine kooperation vereinbart die förderung unterstützt sportvereine bei der integration und teilhabe aller kinder und jugendlichen an ihren angeboten stefan karrasch vorsitzender der hamburger sportjugend sportvereine und die wohnungsunternehmen tragen gemeinsam verantwortung für die gestaltung lebendiger stadtteile diese kooperation rückt beide näher aneinander darüber dass das geld gut angelegt ist sind sich joachim bode vorstand eisenbahnbauverein harburg eg jana kilian hansa baugenossenschaft eg und andreas paasch hanseatische baugenossenschaft hamburg eg einig sie sind als erste dieser rahmenvereinbarung beigetreten insgesamt richtet sich die vereinbarung an alle hamburger mitgliedsunternehmen des vnw weiteres gründungsmitglied ist die hamburg-rahlstedter baugenossenschaft eg die an der aktion und los kids in die clubs beteiligten sportvereine sorgen für die breite vielfalt der angebote in allen hamburger stadtteilen nachrichten die zum 1 mai 2009 in kraft getretene kooperationsvereinbarung steht weiteren unternehmen der wohnungswirtschaft jederzeit offen das interesse ist bei mehreren unternehmen bereits konkret vorhanden so dass mit einer erweiterung des kreises gerechnet wird auf seiten der vereine sind bisher 118 vereine beteiligt die ihre sportangebote für kinder und jugendliche aus einkommensschwachen familien öffnen und dafür von der hamburger sportjugend gefördert werden im internet können sich interessierte unter www.kids-in-die-clubs.de informieren pressekonferenz zur Übergabe des ersten sportpasses am 24 april 2009 3

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das glück im blick t h e at ervorort e in koop er at ionsprojektvontha li a theater u nd a lto na er spa r u nd ba u v erei n e g magazin 0309 altoba-vorstände petra böhme und holger kowalski links thalia-intendant ulrich khuon mit premierengästen das glück im blick läuft innerhalb der thalia-reihe glück in hamburg und hatte am 12 märz 2009 premiere die zuschauer trafen sich am thalia theater in der gaußstraße und gingen gemeinsam zum aufführungsort der weg war bestandteil der inszenierung die aufführung fand in einer wohnung des altonaer spar und bauvereins altoba statt das glück im blick ist ein projekt des hamburger regisseurs frank abt und der journalistin bärbel wegner es basiert auf zahlreichen interviews mit vor allem älteren menschen in altona thema ist ,das ganz normale leben ­ mit nähe und trennung Ängsten und weltvertrauen mit untreue und liebe die genossenschaft stellte für proben und aufführungen eine wohnung zur verfügung die meisten der interview-partner deren texte anonymisiert und zu einem stück ausgearbeitet wurden wohnen bei der genossenschaft und von kindheit an in altona thalia-intendant ulrich khuon bei diesem projekt freuen wir uns über die begegnung mit dem altonaer spar und bauverein frank abt geht zusammen mit bärbel wegner in seinem projekt ,das glück im blick an einen ort der lebenswirklichkeit einer wohnung in altona und fragt nach wie außergewöhnlich ist das ganz normale leben meistens holen wir das leben ins theater ­ jetzt gehen wir ihm nach altoba-vorstandsmitglied holger kowalski ich finde es beeindruckend dass unsere kultur das leben der menschen die in den häusern und wohnungen der genossenschaft wohnen zum thema für ein theaterstück werden die altonaer journalistin bärbel wegner die viel über wohnungsgenossenschaften schreibt hat dieses projekt angeregt und die interviews auf denen es basiert geführt der hamburger regisseur frank abt 1976 geboren gilt als spezialist für dokumentartheater in hamburg inszenierte er einige produktionen der reihe glück in hamburg darunter stadtnotizen 1 ­ 5 und die boxerin aktuelle inszenierungen waren in 2008 2009 am bochumer schauspielhaus ein stück zur schließung des nokia-werkes und in graz ein stück über obdachlosigkeit mich berühren bei diesem projekt in altona besonders die erzählungen der älteren menschen sie handeln von einsamkeit von extremen erlebnissen aber auch immer wieder vom glück diese geschichten sind zum einen sehr typisch für viele von uns aber zum anderen auch wieder speziell genug um für die bühne interessant zu sein das thalia theater 1843 gegründet wurde 2003 und 2007 zum theater des jahres gewählt ulrich khuon übernahm im jahr 2000 die intendanz 2009 wird er das thalia theater verlassen und nach berlin gehen das thalia in der gaußstraße wurde ende 2000 als zweite spielstätte eröffnet im zentrum stehen ur und erstaufführungen junge autorinnen junge regisseurinnen das erproben neuer theaterformen und stile der altonaer spar und bauverein ­ kurz altoba ­ ist eine wohnungsbaugenossenschaft mit mehr als 13.000 mitgliedern und rund 6.500 wohnungen in vielen hamburger stadtteilen neben sicherem wohnen bietet altoba ihren mitgliedern zum beispiel eine spareinrichtung mit vielfältigen sparprodukten und attraktiven konditionen sowie ein soziales management mit nachbarschaftstreffs beratung und wohnservice 4

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magazin 0309 nachrichten die schauspieler in der waschküche regisseur frank abt und die journalistin bärbel wegner kompaktleuchtstofflampen-aktion des vnw die beleu chtu ngist ei n er d e r ergiebigsten bereiche zur senkung der c o 2 emissionen diesgi lt auchf Ü rdie zahlreichen wohnungsunternehmen mit ihren mietshÄusern nach dem motto keine glühlampen mehr in fluren und treppenhäusern der wohnungsunternehmen haben der verband norddeutscher wohnungsunternehmen e.v und die hamburger behörde für stadtentwicklung und umwelt hierfür eine praktikable energieeffiziente aktion initiiert für die energiesparende lampe wurde mittels vnw-preisabfrage bei verschiedenen großhändlern ein attraktiver preis erzielt die energieeinsparung kommt dem mieter zugute die wohnungsunternehmen haben indirekt einen nutzen durch lange lebensdauer und geringeren aufwand beim austausch von leuchtmitteln für hamburger wohnungsunternehmen gab es zusätzlich zum günstigen preis eine förderung der freien und hansestadt hamburg aus dem programm unternehmen für ressourcenschutz für ein kontingent von insgesamt 20.000 kompaktleuchtstofflampen weitere wohnungsunternehmen aus mecklenburg-vorpommern und schleswig-holstein schlossen sich dem rahmenvertrag an die bestellung der kompaktleuchtstofflampen durch die vnw-mitglieder erfolgte beim fachgroßhandel hillmann ploog durch diese aktion wird eine einsparung von 450.000 kwh/a erzielt und die umwelt jährlich um 231 tonnen co2 entlastet 5

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die wohnungsgesellschaft güstrow und die barlachstadt güstrow feiern buga diebarlachs ta d t g Ü strowh at nachdemauf ta k t zur bundesgartenschau buga am 23 april in schwerin n a ch gezo ge nund am 2 4 ap r i l 2 009 ei ne ei gene erÖ ffnu ng imaussens ta ndortg Ü strowgefeiert magazin 0309 höhepunkt war das auftaktkonzert im stadtvertretersaal dieses gemeinsam von der wohnungsgesellschaft güstrow und der barlachstadt organisierte konzert erfreute sich so großer nachfrage dass nicht alle interessenten berücksichtigt werden konnten das pasternack-quintett sorgte mehr als 2 stunden lang für stimmungsvolle begeisterung und standing ovations bereits am 8 april 2009 lud die wgg güstrow zur einstimmung auf die bundesgartenschau buga zu einem bunten blumenfest auf dem güstrower marktplatz in diesem rahmen vergab das unternehmen zusammen mit der frg hansa gmbh 70 pflanzgutscheine als dankeschön für mieter die in eigenregie ihre vorgärten pflegen 6

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wankendorfer sieht in der krise eine chance Über 140 millionen euro hat die wankendorfer baugenossenschaft für schleswig-holstein eg in den vergangenen 15 jahren in die energetische modernisierung ihres wohnungsbestandes zwischen kiel und lübeck investiert auch für die kommenden jahre planen wir erhebliche finanzielle mittel in unsere wohnanlagen zu stecken so der vorstandsvorsitzende helmut knüpp helmut knüpp der wohnungsbau hat gerade hierzulande ausgesprochen gute voraussetzungen die krise in eine chance zu verwandeln denn im gegensatz zu vielen anderen bundesländern verfügt schleswig-holstein noch über mittel aus dem zweckvermögen wohnungsbau das revolvierend für projekte der wohnungsbauförderung eingesetzt werden kann in dem doppelhaushalt 2009/2010 stellt das land allein aus dem zweckvermögen 250 millionen euro für den wohnungsbau bereit insgesamt geht man bei der genossenschaft davon aus dass in diesem jahr rund 1 million euro in den wohnungsbau für schleswig-holstein fließen können nach schätzungen der wankendorfer werden auch 2009 wieder wie schon im vorjahr 600 millionen euro aus den programmen der kreditanstalt für wiederaufbau kfw für den wohnungsbau in schleswig-holstein bereitgestellt und abgerufen hinzu kommen anteilig etwa 125 millionen euro aus dem wohnraumförderprogramm des landes schleswig-holstein sowie 35 millionen euro aus den städtebauprogrammen des landes außerdem rechnet man im rahmen des konjunkturpaketes ii mit ca 50 millionen euro anteilig für den städtebau aus bundesmitteln zusammen mit dem eigenkapitalanteil der wohnungsunternehmen in höhe von rund 200 millionen euro ergibt sich für 2009 also ein gesamtpaket von gut 1 milliarde euro für den wohnungsbau im nördlichsten bundesland wird es realisiert profitiert schleswig-holstein gleich in mehrfacher hinsicht der klimaschutz wird vorangetrieben energie wirksam eingespart bessere wohnqualität geschaffen ­ und natürlich schaffen und erhalten diese investitionen betriebe und arbeitsplätze denn volle auftragsbücher in der baubranche haben schon seit jeher eine positive wirkung auf die beschäftigtenzahlen resümiert knüpp magazin 0309 nachrichten gemeinsame sitzung der vnw/vdw-fachausschüsse technik im rahmen der verbändekooperation treffen sich einmal im jahr die fachausschüsse technik des vdw niedersachsen bremen und des verbandes norddeutscher wohnungsunternehmen zu einer gemeinsamen sitzung in diesem jahr fand die veranstaltung auf einladung von saga gwg und vnw am 5 und 6 mai 2009 in hamburg statt die knapp 50 teilnehmer wurden durch ein vortragsprogramm geführt das im zeichen des themas energie stand auftakt war ein vortrag aus dem hause der dena zu den neuen energetischen anforderungen und förderungen sowie der wirtschaftlichkeit unterschiedlicher maßnahmen vorstand michael sachs stellte sein unternehmen saga gwg vor anschließend ging es um die frage wie stadtgestalt und klimaschutz insbesondere bei denkmalgeschützten gebäuden zueinander finden am nachmittag wurde hoher energetischer standard im neubau beleuchtet wie sehen gute energetische konzepte aus wie steht ein passivhaus in verbräuchen kosten und emissionen im vergleich zum niedrigenergiehaus in der praxis da zum abschluss ein blick in die zukunft wärmenutzung aus abwasser in der modernisierung ein projekt das in diesem jahr realisiert wird der praxisteil der veranstaltung setzte sich aus einem stadtrundgang unter dem motto kontraste einer metropole durch st georg und am zweiten tag aus einer besichtigungstour von neubauten und modernisierungen von saga gwg und genossenschaften durch eilbek hamm rothenburgsort und veddel zusammen 7

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fluwog grundsteinlegung für ein neues wohn und geschäftshaus im trendviertel barmbek ­ wirkommen ist das motto der baugenossenschaft fluwog-nordmark eg mit dem bau eines sechsgeschossigen wohn und geschäftshauses an der ecke poppenhusenstraße/wiesendamm setzt das unternehmen einen neuen akzent in der stadtteilentwicklung am 7 april 2009 war grundsteinlegung in den drei unteren etagen wird die neue geschäftsstelle der genossenschaft eingerichtet die etagen darüber werden vermietet 390 quadratmeter als gewerbefläche für büros und im obersten staffelgeschoss mit panoramablick jeweils 78 quadratmeter für eine 2-zimmer-wohnung und 110 quadratmeter für eine 3-zimmer-wohnung mit ihrer neuen geschäftsstelle zieht die baugenossenschaft fluwog-nordmark eg in ihre ursprüngliche zentrale lage zurück denn schon der bauverein nordmark hatte an der selben stelle seinen sitz der name fluwog entstand aus dem wort flughafenwohnungsbaugenossenschaft und lautet seit der fusion mit dem bauverein nordmark im jahr 1969 baugenossenschaft fluwog-nordmark eg die baugenossenschaft hat über 6.500 mitglieder und besitzt in hamburg derzeit 4.400 wohnungen der wohnungsbestand erstreckt sich auf den hamburger bereich nördlich der elbe magazin 0309 barmbek ­ wir kommen die fluwog-chefs burkhard pawils und joachim braun legen den grundstein 8

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andreas riedel i soziologe jahrgang 1962 studierte soziologie in hamburg seit 2004 mitarbeiter bei f+b forschung und beratung für wohnen immobilien und umwelt gmbh hamburg schwerpunkte seiner arbeit sind u.a immobilienwirtschaftliche und wissenschaftliche forschung markt und standortanalysen sowie das immobiliendatenmanagement und die entwicklung von marktdateninformationssystemen für die wohnungswirtschaft f+b wurde 1992 als unabhängiges forschungsinstitut gegründet und erbringt praxisorientierte forschungs und beratungsleistun gen im bereich analyse und gestaltung der wohnungs und immobilienmärkte und bei der umweltplanung die neue unübersichtlichkeit ­ entwicklung der mietpreise unter den bedingungen der wirtschaftskrise ausgangssituation die entwicklung der mietpreise in deutschland verlief seit dem jahr 2000 ­ im durchschnitt über alles ­ relativ moderat während die allgemeinen lebenshaltungskosten im zeitraum 2000 bis 2007 nach den berechnungen des statistischen bundesamtes um 12,5 anstiegen erhöhten sich die nettokaltmieten im gleichen zeitraum nur um 9,5 1 real betrachtet ­ gemessen am anstieg der lebenshaltungskosten ­ ist die entwicklung der mieten damit sogar rückläufig im verlauf des jahres 2008 schien sich vor dem hintergrund eines seit 2007 erst-mals wieder höheren wirtschaftswachstums in deutschland eine trendwende abzuzeichnen insbesondere bei betrachtung aktueller angebotsmieten ergaben sich signifikante mietpreissteigerungen diese marktentwicklungen fanden ihren ausdruck in schlagzeilen wie wohnen in deutschland wird deutlich teurer 2 oder wohnungsmieten steigen in allen marktsegmenten 3 parallel zu dem ­ wenn auch meist moderaten ­ anstieg der nettokaltmieten war ein weit überproportionaler anstieg der wohnnebenkosten zu verzeichnen insbesondere aufgrund der stark steigenden energiekosten nach berechnungen des ifs städtebauinstituts in berlin sind die kalten und warmen wohnnebenkosten 2008 gegenüber dem vorjahr um insgesamt 7,6 gestiegen die preissteigerung allein bei den flüssigen brennstoffen heizöl liegt bei 32,4 im fünfjahresvergleich ist der anstieg dramatisch gegenüber 2003 beträgt der anstieg der kosten für flüssige brennstoffe 112,8 für gas 47,3 sowie für strom 28,8 insgesamt stiegen die wohnnebenkosten in den letzten fünf jahren um 32,3 %4 in der summe ist die wohnkostenbelastung der haushalte dadurch insgesamt deutlich gestiegen ­ verstärkt noch durch die langjährige stagnation der realeinkommen breiter bevölkerungsschichten basis der einschätzungen dass die nettokaltmieten in deutschland einen realen anstieg erfahren würden war die marktentwicklung bis zum ende des jahres 2008 die auswirkungen der weltweiten finanzmarkt und wirtschaftskrise konnten dabei noch nicht berücksichtigt werden mittlerweile wird man davon ausgehen müssen dass die erwartungen für 2009 und die folgenden jahre revidiert werden müssen die tiefgreifende finanz und wirtschaftskrise wird zu einem erneuten starken anstieg der arbeitslosigkeit führen einkommensverluste auf breiterer basis und nachfragerückgänge werden die folge sein dabei bleibt zunächst noch offen inwieweit das stabilisierungsprogramm der bundesregierung die auswirkungen der rezession begrenzen kann in ihrem aktuellen gemeinschaftsgutachten gehen die führenden deutschen wirtschaftsforschungsinstitute davon aus dass sich das bruttoinlandsprodukt 2009 um rund 6 reduzieren wird die zahl der arbeitslosen wird um rund eine million ansteigen und bereits im herbst 2009 wieder die marke von 4 millionen überschreiten auch für 2010 erwarten die institute keine durchgreifende erholung das bruttoinlandsprodukt dürfte weiter um 0,5 sinken und zum jahresende ist mit knapp unter 5 millionen arbeitslosen zu rechnen.5 ein volkswirtschaftlicher einbruch in dieser dimension wird sich ­ mit einer gewissen zeitverzögerung ­ auch auf die wohnungsmärkte gravierend auswirken dabei wird sich eine grundtendenz die schon in der vergangenheit deutlich sichtbar wurde noch wesentlich verstärken die herausbildung wachsender unterschiede nach regionen und einzelnen segmenten des wohnungsmarktes ma ga z in 0309 marktmieten 9

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regionale differenzierung der mietpreisentwicklung f+b analysiert seit langem die entwicklung der mietpreise in deutschland und wertet dazu sowohl die amtlichen mietspiegel für zur zeit 500 städte und gemeinden 1 als auch die entwicklung der markt bzw angebotsmieten7 bundesweit aus eine nunmehr vorgelegte auswertung der marktmieten für alle deutschen städte mit mehr als 25.000 einwohnern vergleicht unter anderem das aktuelle marktmietenniveau mit dem niveau des jahres 2005 abbildung 1 danach zeigen sich sehr differenzierte entwicklungen hinsichtlich des marktmietenniveaus in einzelnen städten deutschlands ma ga z in 0309 abbildung 2 diee ntw icklung de r m a rk tm i e te n i n den norddeutschen landeshauptstädten ohne hamburg seit 2005 abbildung 1 der neue f+b-marktmietenindex 2009 ausgewählte städte münchen ist in bezug auf die marktmieten nach dieser auswertung mit einem index von 179 für das jahr 2008 dunkelblau markiert der unangefochtene spitzenreiter in den meisten großstädten ist ein anstieg der marktmieten gegenüber dem vergleichszeitraum 2005 hellblau markiert zu beobachten in münchen liegt er bei fast fünf prozent in dresden sogar leicht darüber in anderen städten ist die entwicklung abgeschwächter oder sogar gegenläufig hier z b in düsseldorf berlin oder köln während in schwerin abbildung 2 die marktmietenentwicklung im refrenzteilmarkt8 in den jahren von 2005 bis 2008 recht stabil mit einem leichten anstieg verlief zeichnet sich im ersten quartal 2009 ein etwas deutlicheres absinken des marktmietenniveaus in der landeshauptstadt von mecklenburg-vorpommern ab im erstgenannten zeitraum kletterten die angebotsmieten im referenzteilmarkt von 5,31/m² auf 5,40 /m² im ersten quartal des aktuellen jahres fiel dieser mietendurchschnitt auf genau 5,30 /m² zurück in bremen begann ein leichtes absinken des marktmietenniveaus etwas früher 2007 lagen hier die angebotsmieten im referenzteilmarkt bei fast 5,70 /m² im ersten quartal 2009 rutschten sie auf knapp 5,50 /m² entgegen diesen trends stiegen die marktmieten in den letzten jahren sowohl in der landeshauptstadt kiel als auch im niedersächsischen hannover und zwar auf nunmehr etwas über 5,80 /m² der ­ moderate ­ anstieg ist in hannover über die jahre kontinuierlich in kiel fielen die angebotsmieten im hier betrachteten wohnungsmarktsegment zunächst auf 5,55 /m² erst seit 2006 stiegen sie noch unübersichtlicher stellen sich die marktmietenentwicklungen in den kleineren städten norddeutschlands dar aus schleswig-holstein zeigen wir beispielhaft die entwicklung seit 2005 in neumünster abbildung 3 sie ist gekennzeichnet durch eine stete wenn auch leichte abwärtsbewegung auf nunmehr knapp unter 5,00 /m² aus mecklenburg-vorpommern wählten wir neubrandenburg aus hier stieg zunächst das marktmietenniveau auf gut 5,20/m² im jahr 2007 in der folgezeit fiel dann aber der mietendurchschnitt auf aktuell genau 5,00 /m² anders als in bremen stiegen die marktmieten im kleineren bremerhaven in den letzten fünf jahren leicht an sie legten in diesem zeitraum um knapp 4 zu aus niedersachsen betrachten wir das nahe hamburg gelegene buchholz die marktmieten liegen hier erwartungsgemäß auf hohem niveau ­ um die sieben euro je quadratmeter die entwicklung in den letzten jahren ist hier aber nicht gradlinig der mietwohnungsmarkt erscheint volatiler als an anderen standorten die entwicklung in norddeutschland die auswertungen im rahmen des f+b marktmietenindexes werden hier aufgegriffen um beispielhaft die unterschiedlichen entwicklungen an ausgewählten norddeutschen standorten zu dokumentieren betrachtet werden in abb 2 zunächst die landeshauptstädte der nordländer mit ausnahme hamburgs das im report die entwicklung der marktmieten in norddeutschland in dieser ausgabe dargestellt wird 10

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ebenso gibt es erhebliche unterschiede nach sachlichen teilmärkten als beispiel vergleichen wir hier die marktmietenentwicklung in vier teilmärkten in kiel bis 60 quadratmeter große neubauwohnungen und zum vergleich bestandswohnungen in unterschiedlicher größe10 bei kleinen neubau-wohnungen ist der anstieg der marktmieten sehr deutlich größere bestands-wohnungen über 130 m² ziehen aber ebenso überproportional hinsichtlich der marktmiete an bei mittelgroßen bestands-wohnungen über 60 bis 90 m² sowie über 90 bis 130 m² ist dagegen ein marktmietenanstieg kaum gegeben ­ zumindest nicht im hier betrachteten kiel ma ga z in 0309 abbildung 3 die entwicklung der marktmieten in ausgewählten norddeutschen städten seit 2005 eine ausdifferenzierung der märkte zeigt sich noch deutlicher ­ und in diesem sinne unübersichtlicher ­ wenn das marktmietenniveau nach kleinräumlicher lage mikromärkte9 betrachtet wird wir wollen das zunächst am beispiel kiel dokumentieren in guten wohnlagen ­ nach dem f+b-wohnlageindex sind hier insbesondere mietwohnungsangebote aus den stadtgebieten düsternbrook und wik berücksichtigt ­ betrug der marktmietendurchschnitt im jahr 2006 knapp über 6,40 /m² im ersten quartal 2009 liegt er genau auf diesem wert abbildung 4 in kiel zogen die durchschnittlichen marktmieten in weniger guten lagen dagegen kräftig an abbildung 5 dieen tw icklung de r m a rk tm i e te n i n bremerhaven seit 2005 in abhängigkeit de r l a ge e i nw e rtu ng marktmieten somit zeigt sich dass eine pauschale einschätzung und prognose der mietenentwicklung den gegebenheiten vor ort selten gerecht werden kann konsequenzen für eine nachhaltige mietenpolitik vor dem hintergrund dieser marktbeobachtung und der sich abzeichnenden gesamtwirtschaftlichen entwicklung erwartet f+b für die wohnungswirtschaft folgende relevante grundtrends abbildung 4 die entwicklung der marktmieten in kiel seit 2005 in abhängigkeit der lage-einwertung anders die entwicklung in bremerhaven abbildung 5 die angebotsmieten näherten sich hier zwar auch erst an so dass sie 2008 fast auf einem niveau lagen das marktmietenniveau in den guten wohnlagen zieht aber jetzt d h im ersten quartal 2009 doch deutlich an hier wird die schere zwischen den guten und weniger guten wohnlagen wieder größer in attraktiven ballungsgebieten/großstädten wird der trend zu höheren mietpreissteigerungen anhalten ursache auch kaum noch neubau fortdauernder anstieg der zahl insbesondere kleiner haushalte in klein und mittelstädten ist dagegen eher mit stagnation und in weniger attraktiven lagen sogar mit einem rückgang der marktmieten zu rechnen 11

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es wird eine ausdifferenzierung nach teilmärkten weiter zunehmen nicht nur im vergleich der regionstypen sondern auch innerhalb der einzelnen regionen in allen regionstypen wird man zukünftig gewinner und verliererbestände nebeneinander finden11 modellrechnung unrealistische zielmieten kommen teuer nach dieser modellrechnung werden die anfänglichen leerstandsverluste aufgrund der überhöhren zielmiete erst im vierten jahr ausgeglichen eine marktgerechte zielmiete führt in diesem beispiiel dagegen bereits im zweiten jahr zu positiven deckungsbeiträgen und bleibt bis zum sechsten jahr vorteilhafter ohne berücksichtigung zwischenzeitlicher mietanpassungsmöglichkeiten die notwendigkeit einer sorgfältigen und professionellen beobachtung der einzelnen teilmärkte nimmt demnach zu es bedarf einer methodisch qualifizierten analyse nach mikro lage objektqualität und wohnungsmerkmalen für die wohnungswirtschaft heißt das dass die anforderungen an eine mietenpolitik in zeiten der neuen unübersichtlichkeit wachsen und dass die risiken einer undifferenzierten mietpreispolitik zunehmen ma ga z in 0309 fazit f+b stellt den wohnungsunternehmen mit dem marktmietenmonitor ein instrument zur verfügung das die anforderungen an eine professionelle marktbeobachtung umfassend erfüllt er eröffnet ein breites spektrum gezielter kleinräumlicher analysemöglichkeiten und vebessert die grundlagen für unternehmenspolitische entscheidungen zur mietenbildung zur investitionsrechnung und zum portfoliomanagement mit dem instrument marktmietenmonitor wird die sicherheit der entscheidungsbildung überall dort wesentlich erhöht wo wirtschaftliche handlungsalternativen vor ort in unübersichtlichen situationen untersucht und bewertet werden müssen der entscheidende vorteil besteht darin dass die eigene aus der erfahrung gewonnene marktkenntnis im unternehmen durch zusätzliche informationen über das reale marktgeschehen abgesichert erweitert und objektiviert werden kann einerseits verstärken sich die wirtschaftlichen notwendigkeiten zu mietanpassungen investitionsbedarfe bzgl klimaschutz und auswirkungen des demografischen wandels es dürfen also ­ im rahmen der mietenpolitischen unternehmensgrundsätze ­ keine möglichkeiten der ertragssteigerung verschenkt werden andererseits wachsen die vermietungsrisiken bei nicht mehr voll marktgerechten wohnungsbeständen zu hohe mietpreise führen hier zu verstärkter fluktuation zunehmendem vermietungsaufwand und ggf zu wachsendem leerstand ­ und der kommt teuer eine einfache modellrechnung zeigt längerer leerstand in der folge nicht marktgerechter zielmieten lässt sich erst nach mehreren jahren wieder aufholen beispiel wohnung mit 80 m² fläche zielmiete von 5,00 /m² bei marktmiete von 4,50 /m² annahme 6 monate leerstand bis zur wiedervermietung statt 1 monat bei marktgerechtem angebotspreis 1 statistisches bundesamt fachserie 17 reihe 7 verbraucherpreisindex welt online vom 27.1.2009 welt am sonntag vom 1.2.2009 ivd wohnpreisspiegel 2008/2009 ifs institut für städtebau wohnungswirtschaft und bausparwesen e v berlin statistisches bundesamt projektgruppe gemeinschaftsdiagnose im sog der weltrezession gemeinschaftsdiagnose frühjahr 2009 zusammenfassung 23.04.2009 f+b-mietspiegelindex mieten in deutschland 2008 hamburg 2008 f+b-marktmietenindex hamburg 2009 basis sind alle im internet veröffentlichten wohnungsangebote in deutschland z.zt rund 1,8 millionen anzeigen monatlich betrachtet wird hier zunächst ein marktsegment normal ausgestattete 50 bis 80 m² große bestandswohnungen eine auswertung für lübeck vgl vdw-magazin 0408 s.28 hatte gezeigt dass sich das marktmietenniveau zwischen den stadtteilen travemünde knapp 7,00 /m² und buntekuh moisling sowie kücknitz um gut 1,50 /m² unterscheidet eine differenzierte betrachtung nach dem baualter bietet der marktmietenindex s.o siehe auch siebel walter die zukunft unserer städte in wohnungswirtschaft und mietrecht s 203 208 62 jg heft 4 april 2009 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 abbildung 6 d i e en t w i ckl un g d er ma rk tm i e te n i n ki e l seit 2005 in typischen teilmärkten 12

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f+b marktmietenmonitor grundlage der auswertung ist der markmietenmonitor f+b wertet seit jahren regelmäßig und deutschlandweit alle neuvermietungsangebote für wohnungen aus die regional und überregional öffentlich über ein internetportal angeboten werden zum f+b-marktmietenmonitor siehe auch f+b marktmietenmonitor zur unterstützung von wohnungsunternehmen bei der marktgerechten mietpreisbildung in vdw-magazin 1-08 s 14-17 oder unter www.f-und-b.de f+b wird im rahmen der kooperation mit dem vdw regelmäßig über die marktmietenentwicklung in den norddeutschen bundesländern berichten f+b forschung und beratung für wohnen immobilien und umwelt gmbh hamburg wurde 1992 als unabhängiges forschungsinstitut gegründet und erbringt praxisorientierte forschungs und beratungsleistungen im bereich analyse und gestaltung der wohnungs und immobilienmärkte und bei der umweltplanung die entwicklung der marktmieten in norddeutschland mit dem marktmietenmonitor stellt f+b der wohnungswirtschaft ein instrument zur regelmäßigen marktbeobachtung zur verfügung um trends hinsichtlich der entwicklung des mietenniveaus frühzeitig zu identifizieren bremst die finanzkrise die marktmieten ein so pauschal ist das noch nicht zu beantworten ­ die marktmieten entwickeln sich in den fünf norddeutschen bundesländern unterschiedlich nach dem deutlichen anstieg der angebotsmieten in hamburg zum ende des jahres 2007 entwickelte sich das marktmietenniveau im stadtstaat im jahr 2008 verhaltener in jüngster zeit zogen die angebotsmieten aber wieder deutlicher an zum ende des jahres 2008 wurde ein mittlerer marktmietenwert von 7,60 /m² überschritten der aktuelle wert liegt genau bei 7,73 /m² in den übrigen norddeutschen bundesländern ist demgegenüber aktuell kein anstieg der marktmieten zu beobachten in schleswig-holstein wurde ein höchststand zum vierten quartal 2007 von fast 6,00/m² registriert aktuell wird diese marke doch wieder deutlich unterschritten 5,76 /m² niedersachsen weist einen kontinuierlichen abwärtstrend auf der allerdings sehr moderat ausfällt im vierten quartal 2007 lag das mittlere marktmietenniveau im referenzteilmarkt bei 5,27 /m² im letzten quartal bei 5,13 /m² immerhin hat niedersachsen damit die bundesländer bremen und mecklenburg-vorpommern überholt wo die mittlere marktmiete etwas stärker gesunken ist für das bundesland bremen zeigt sich ein absinken des marktmietenniveaus von über 5,30 /m² 3 quartal 2008 auf jetzt 5,08 /m² es liegt demnach noch unter dem aktuellen wert für mecklenburg-vorpomern 5,11/m² ma ga z in 0309 marktmieten markmietenentwicklung in den fünf norddeutschen bundesländern f+b marktmietenmonitor zur marktbeobachtung wertet f+b die marktmieten für das größte teilsegment aller angebotenen wohnungen aus betrachtet werden nur bestands-objekte das heißt objekte die zum betrachtungszeitraum schon mindestens drei jahre alt waren unberücksichtigt bleiben neubauten im zweiten schritt wird nach der gängigen wohnfläche segmentiert es werden neuvermietungsangebote von wohnungen mit 50 bis 80 quadratmetern ausgewertet zur marktbeobachtung weist f+b als zentralen mittelwert den median aus jeweils eine hälfte aller berücksichtigten marktmietenwerte liegt unter bzw über diesem mittleren grenzwert zu beachten ist dass die zahlen für das 1 quartal 2009 vorläufig sind da nicht ausgeschlossen werden kann dass objekte im 2 quartal 2009 wieder bzw weiter angeboten werden und sich die angebotsbedingungen mietpreis ändern 13 ansprechpartner für den f+b marktmietenmonitor andreas riedel tel 040/280 810-29 e-mail ariedel @f-und-b.de

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