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magazin 03 i ha m bu rger spo rtpas s 30 i i i sehr gu t a u fges te l lt 60 j ah re k re is wo h nba u h il des heim 44 dem o gra fi sche r wan de l ch an ce n f ür wo h nungs unter nehmen 49 v nw-na chri ch te n arbeitstagung lÜbeck 21 bis 23 september 2009 0309 verband norddeutscher wohnungsunternehmen e v in kooperation mit dem vdw niedersachsen bremen

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höherer wohnwert zufriedene mieter attraktivere wohnobjekte mit multimedia1 aus dem kabelanschluss en ternehm ungsun wohn and.de eutschl beld www.ka kabel anschluss mehr wohnqualität bei bestandsimmobilien ohne großen kostenaufwand der kabelanschluss macht es möglich er bietet technik fürs leben einfach unkompliziert und alles aus einer hand · digitales fernsehen · schnelles internet1 · günstige telefonie1 · mobil telefonieren und surfen2 erfahren sie mehr über die multimedialen möglichkeiten des kabelanschluss bei ihrem persönlichen geschäftskunden-partner ihr kabelanschluss für fernsehen internet und telefon 1 in immer mehr ausbaugebieten und mit modernisiertem hausnetz verfügbar 2 nur in verbindung mit einem kabel deutschland internet phone vertrag möglich.

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i n h a lt titelfoto altenwohnanlage in rostock sÜd wohnungsgenossenschaft schiffahrt-hafen rostock eg magazin 0309 vnw 02 03 i i vo rwort vo lkerschlotmannn nachrichten inha lt thema 09 14 16 18 20 23 24 26 30 34 42 iiiiiiiiiiii entwicklung der mietpreise servicequalität genossenschaftsrecht breitbandkabelnetze unternehmensstrategie v n w arbeitstagung europa we rtermittlung porträt kreiswohnbau hildesheim serie zukunft wo hnenvnw aktion energiewende demografiefestigkeit 0309 44 vnw 49 i nachrichten

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volker schlotmann ministerf ü r ve rkehr bauundlandesentwicklungdeslandesmecklenburg vo rpommerni ma ga z in 0309 in zeiten in denen wir immer weniger geburten verzeichnen sind die schlagworte demografischer wandel und bevölkerungsrückgang in aller munde doch wie reagiert man bestmöglich aus wohnungspolitischer sicht auf diesen wandel stichwort stadtumbau ost dieses programm hat in mecklenburg-vorpommern wirklich wirkung gezeigt der wohnungsleerstand im land konnte mit unterstützung der wohnungswirtschaft und des programms zwischen 2003 und heute von 11,2 prozent auf rund 8,2 prozent reduziert werden insgesamt wurden fördermittel für den rückbau von knapp 29.000 wohnungen zur verfügung gestellt rund 19.550 einheiten wurden bereits abgerissen dies leistete einen beitrag die wohnungsmärkte zu stabilisieren auf der grundlage von stadtentwicklungskonzepten wurde in den plattenbaugebieten und den innenstädten darüber hinaus mit einem erheblichen mitteleinsatz in weitere aufwertungsmaßnahmen investiert durch den rückbau und die aufwertung werden sowohl die randgebiete als auch die städtebaulich wertvollen innenstädte weiter gestärkt und die lebensqualität für die einwohner wird erhöht der bevölkerungsrückgang von jährlich rund 14.000 einwohnern im land spiegelt sich bisher aufgrund des gleichzeitigen anstiegs der zahl privater haushalte besonders der single-haushalte auf den wohnungsmärkten nur eingeschränkt wider zukünftig wird dies allerdings nicht mehr in gleichem umfang der fall sein da jedoch die zahl der so genannten singlehaushalte aufgrund des geburteneinbruchs anfang der 90er jahre stagnieren beziehungsweise fallen wird werden die einwohnerverluste in einigen jahren unmittelbar zu einem anstieg des wohnungsleerstandes führen vorwort das rückbautempo hat sich seit 2006 verlangsamt ­ dies nicht nur in mecklenburg-vorpommern der totalabriss von wohngebäuden wird zunehmend durch die erforderliche organisation des freizugs der abzureißenden wohnungen erschwert die noch vorhandene wohnungsbelegung in den zum abriss vorgesehenen blöcken und die bereitstellung preiswerten ersatzwohnraums für die mieter stellen die wohnungsunternehmen vor große herausforderungen vor diesem hintergrund rückt das thema geschossweiser rückbau stärker in den fokus des stadtumbaus der teilrückbau von wohnungen kann den notwendigen totalabriss von wohnungen zahlenmäßig nur ergänzen kann jedoch im einzelfall für ein wohnungsunternehmen eine sinnvolle alternative darstellen die künftige demografische entwicklung im land macht klar dass wir nicht auf halbem wege stehen bleiben dürfen der rückbau von wohnungen im rahmen des programms stadtumbau ost muss auch über 2009 hinaus weitergehen um die bisher erreichten erfolge nicht zu gefährden das land wird hierzu auch künftig seinen beitrag leisten » di e zu ku nf t lag ungew is s in unserenh ä nden u nge wissu nd verheiß ungsvoll « aus good bye lenin dt spielfilm aus dem jahre 2003 2

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hamburger sportpass die h a mb u rg erwo hn u n gs wirtsc haft widmet sich der sportfÖrderung fÜr kinder und jugendliche magazin 0309 der vnw hat am 24 april 2009 mit der hamburger sportjugend im hamburger sportbund eine rahmenvereinbarung abgeschlossen kindern und jugendlichen aus einkommensschwachen familien die bei den beteiligten wohnungsunternehmen wohnen wird dadurch eine beitragsfreie mitgliedschaft im sportverein ermöglicht mit hilfe eines sportpasses der hamburger wohnungswirtschaft erlangen sie zugang zur aktion und los kids in die clubs der hamburger sportjugend und des vereins kinder helfen kindern vnw-verbandsdirektor dr joachim wege kinderfreundliches wohnen quartiersentwicklung und integration von jung und alt haben für uns eine hohe bedeutung da sportvereine für die körperliche und soziale entwicklung und lebenswerte quartiere besonders wichtig sind haben wir mit der hamburger sportjugend eine kooperation vereinbart die förderung unterstützt sportvereine bei der integration und teilhabe aller kinder und jugendlichen an ihren angeboten stefan karrasch vorsitzender der hamburger sportjugend sportvereine und die wohnungsunternehmen tragen gemeinsam verantwortung für die gestaltung lebendiger stadtteile diese kooperation rückt beide näher aneinander darüber dass das geld gut angelegt ist sind sich joachim bode vorstand eisenbahnbauverein harburg eg jana kilian hansa baugenossenschaft eg und andreas paasch hanseatische baugenossenschaft hamburg eg einig sie sind als erste dieser rahmenvereinbarung beigetreten insgesamt richtet sich die vereinbarung an alle hamburger mitgliedsunternehmen des vnw weiteres gründungsmitglied ist die hamburg-rahlstedter baugenossenschaft eg die an der aktion und los kids in die clubs beteiligten sportvereine sorgen für die breite vielfalt der angebote in allen hamburger stadtteilen nachrichten die zum 1 mai 2009 in kraft getretene kooperationsvereinbarung steht weiteren unternehmen der wohnungswirtschaft jederzeit offen das interesse ist bei mehreren unternehmen bereits konkret vorhanden so dass mit einer erweiterung des kreises gerechnet wird auf seiten der vereine sind bisher 118 vereine beteiligt die ihre sportangebote für kinder und jugendliche aus einkommensschwachen familien öffnen und dafür von der hamburger sportjugend gefördert werden im internet können sich interessierte unter www.kids-in-die-clubs.de informieren pressekonferenz zur Übergabe des ersten sportpasses am 24 april 2009 3

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das glück im blick t h e at ervorort e in koop er at ionsprojektvontha li a theater u nd a lto na er spa r u nd ba u v erei n e g magazin 0309 altoba-vorstände petra böhme und holger kowalski links thalia-intendant ulrich khuon mit premierengästen das glück im blick läuft innerhalb der thalia-reihe glück in hamburg und hatte am 12 märz 2009 premiere die zuschauer trafen sich am thalia theater in der gaußstraße und gingen gemeinsam zum aufführungsort der weg war bestandteil der inszenierung die aufführung fand in einer wohnung des altonaer spar und bauvereins altoba statt das glück im blick ist ein projekt des hamburger regisseurs frank abt und der journalistin bärbel wegner es basiert auf zahlreichen interviews mit vor allem älteren menschen in altona thema ist ,das ganz normale leben ­ mit nähe und trennung Ängsten und weltvertrauen mit untreue und liebe die genossenschaft stellte für proben und aufführungen eine wohnung zur verfügung die meisten der interview-partner deren texte anonymisiert und zu einem stück ausgearbeitet wurden wohnen bei der genossenschaft und von kindheit an in altona thalia-intendant ulrich khuon bei diesem projekt freuen wir uns über die begegnung mit dem altonaer spar und bauverein frank abt geht zusammen mit bärbel wegner in seinem projekt ,das glück im blick an einen ort der lebenswirklichkeit einer wohnung in altona und fragt nach wie außergewöhnlich ist das ganz normale leben meistens holen wir das leben ins theater ­ jetzt gehen wir ihm nach altoba-vorstandsmitglied holger kowalski ich finde es beeindruckend dass unsere kultur das leben der menschen die in den häusern und wohnungen der genossenschaft wohnen zum thema für ein theaterstück werden die altonaer journalistin bärbel wegner die viel über wohnungsgenossenschaften schreibt hat dieses projekt angeregt und die interviews auf denen es basiert geführt der hamburger regisseur frank abt 1976 geboren gilt als spezialist für dokumentartheater in hamburg inszenierte er einige produktionen der reihe glück in hamburg darunter stadtnotizen 1 ­ 5 und die boxerin aktuelle inszenierungen waren in 2008 2009 am bochumer schauspielhaus ein stück zur schließung des nokia-werkes und in graz ein stück über obdachlosigkeit mich berühren bei diesem projekt in altona besonders die erzählungen der älteren menschen sie handeln von einsamkeit von extremen erlebnissen aber auch immer wieder vom glück diese geschichten sind zum einen sehr typisch für viele von uns aber zum anderen auch wieder speziell genug um für die bühne interessant zu sein das thalia theater 1843 gegründet wurde 2003 und 2007 zum theater des jahres gewählt ulrich khuon übernahm im jahr 2000 die intendanz 2009 wird er das thalia theater verlassen und nach berlin gehen das thalia in der gaußstraße wurde ende 2000 als zweite spielstätte eröffnet im zentrum stehen ur und erstaufführungen junge autorinnen junge regisseurinnen das erproben neuer theaterformen und stile der altonaer spar und bauverein ­ kurz altoba ­ ist eine wohnungsbaugenossenschaft mit mehr als 13.000 mitgliedern und rund 6.500 wohnungen in vielen hamburger stadtteilen neben sicherem wohnen bietet altoba ihren mitgliedern zum beispiel eine spareinrichtung mit vielfältigen sparprodukten und attraktiven konditionen sowie ein soziales management mit nachbarschaftstreffs beratung und wohnservice 4

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magazin 0309 nachrichten die schauspieler in der waschküche regisseur frank abt und die journalistin bärbel wegner kompaktleuchtstofflampen-aktion des vnw die beleu chtu ngist ei n er d e r ergiebigsten bereiche zur senkung der c o 2 emissionen diesgi lt auchf Ü rdie zahlreichen wohnungsunternehmen mit ihren mietshÄusern nach dem motto keine glühlampen mehr in fluren und treppenhäusern der wohnungsunternehmen haben der verband norddeutscher wohnungsunternehmen e.v und die hamburger behörde für stadtentwicklung und umwelt hierfür eine praktikable energieeffiziente aktion initiiert für die energiesparende lampe wurde mittels vnw-preisabfrage bei verschiedenen großhändlern ein attraktiver preis erzielt die energieeinsparung kommt dem mieter zugute die wohnungsunternehmen haben indirekt einen nutzen durch lange lebensdauer und geringeren aufwand beim austausch von leuchtmitteln für hamburger wohnungsunternehmen gab es zusätzlich zum günstigen preis eine förderung der freien und hansestadt hamburg aus dem programm unternehmen für ressourcenschutz für ein kontingent von insgesamt 20.000 kompaktleuchtstofflampen weitere wohnungsunternehmen aus mecklenburg-vorpommern und schleswig-holstein schlossen sich dem rahmenvertrag an die bestellung der kompaktleuchtstofflampen durch die vnw-mitglieder erfolgte beim fachgroßhandel hillmann ploog durch diese aktion wird eine einsparung von 450.000 kwh/a erzielt und die umwelt jährlich um 231 tonnen co2 entlastet 5

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die wohnungsgesellschaft güstrow und die barlachstadt güstrow feiern buga diebarlachs ta d t g Ü strowh at nachdemauf ta k t zur bundesgartenschau buga am 23 april in schwerin n a ch gezo ge nund am 2 4 ap r i l 2 009 ei ne ei gene erÖ ffnu ng imaussens ta ndortg Ü strowgefeiert magazin 0309 höhepunkt war das auftaktkonzert im stadtvertretersaal dieses gemeinsam von der wohnungsgesellschaft güstrow und der barlachstadt organisierte konzert erfreute sich so großer nachfrage dass nicht alle interessenten berücksichtigt werden konnten das pasternack-quintett sorgte mehr als 2 stunden lang für stimmungsvolle begeisterung und standing ovations bereits am 8 april 2009 lud die wgg güstrow zur einstimmung auf die bundesgartenschau buga zu einem bunten blumenfest auf dem güstrower marktplatz in diesem rahmen vergab das unternehmen zusammen mit der frg hansa gmbh 70 pflanzgutscheine als dankeschön für mieter die in eigenregie ihre vorgärten pflegen 6

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wankendorfer sieht in der krise eine chance Über 140 millionen euro hat die wankendorfer baugenossenschaft für schleswig-holstein eg in den vergangenen 15 jahren in die energetische modernisierung ihres wohnungsbestandes zwischen kiel und lübeck investiert auch für die kommenden jahre planen wir erhebliche finanzielle mittel in unsere wohnanlagen zu stecken so der vorstandsvorsitzende helmut knüpp helmut knüpp der wohnungsbau hat gerade hierzulande ausgesprochen gute voraussetzungen die krise in eine chance zu verwandeln denn im gegensatz zu vielen anderen bundesländern verfügt schleswig-holstein noch über mittel aus dem zweckvermögen wohnungsbau das revolvierend für projekte der wohnungsbauförderung eingesetzt werden kann in dem doppelhaushalt 2009/2010 stellt das land allein aus dem zweckvermögen 250 millionen euro für den wohnungsbau bereit insgesamt geht man bei der genossenschaft davon aus dass in diesem jahr rund 1 million euro in den wohnungsbau für schleswig-holstein fließen können nach schätzungen der wankendorfer werden auch 2009 wieder wie schon im vorjahr 600 millionen euro aus den programmen der kreditanstalt für wiederaufbau kfw für den wohnungsbau in schleswig-holstein bereitgestellt und abgerufen hinzu kommen anteilig etwa 125 millionen euro aus dem wohnraumförderprogramm des landes schleswig-holstein sowie 35 millionen euro aus den städtebauprogrammen des landes außerdem rechnet man im rahmen des konjunkturpaketes ii mit ca 50 millionen euro anteilig für den städtebau aus bundesmitteln zusammen mit dem eigenkapitalanteil der wohnungsunternehmen in höhe von rund 200 millionen euro ergibt sich für 2009 also ein gesamtpaket von gut 1 milliarde euro für den wohnungsbau im nördlichsten bundesland wird es realisiert profitiert schleswig-holstein gleich in mehrfacher hinsicht der klimaschutz wird vorangetrieben energie wirksam eingespart bessere wohnqualität geschaffen ­ und natürlich schaffen und erhalten diese investitionen betriebe und arbeitsplätze denn volle auftragsbücher in der baubranche haben schon seit jeher eine positive wirkung auf die beschäftigtenzahlen resümiert knüpp magazin 0309 nachrichten gemeinsame sitzung der vnw/vdw-fachausschüsse technik im rahmen der verbändekooperation treffen sich einmal im jahr die fachausschüsse technik des vdw niedersachsen bremen und des verbandes norddeutscher wohnungsunternehmen zu einer gemeinsamen sitzung in diesem jahr fand die veranstaltung auf einladung von saga gwg und vnw am 5 und 6 mai 2009 in hamburg statt die knapp 50 teilnehmer wurden durch ein vortragsprogramm geführt das im zeichen des themas energie stand auftakt war ein vortrag aus dem hause der dena zu den neuen energetischen anforderungen und förderungen sowie der wirtschaftlichkeit unterschiedlicher maßnahmen vorstand michael sachs stellte sein unternehmen saga gwg vor anschließend ging es um die frage wie stadtgestalt und klimaschutz insbesondere bei denkmalgeschützten gebäuden zueinander finden am nachmittag wurde hoher energetischer standard im neubau beleuchtet wie sehen gute energetische konzepte aus wie steht ein passivhaus in verbräuchen kosten und emissionen im vergleich zum niedrigenergiehaus in der praxis da zum abschluss ein blick in die zukunft wärmenutzung aus abwasser in der modernisierung ein projekt das in diesem jahr realisiert wird der praxisteil der veranstaltung setzte sich aus einem stadtrundgang unter dem motto kontraste einer metropole durch st georg und am zweiten tag aus einer besichtigungstour von neubauten und modernisierungen von saga gwg und genossenschaften durch eilbek hamm rothenburgsort und veddel zusammen 7

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fluwog grundsteinlegung für ein neues wohn und geschäftshaus im trendviertel barmbek ­ wirkommen ist das motto der baugenossenschaft fluwog-nordmark eg mit dem bau eines sechsgeschossigen wohn und geschäftshauses an der ecke poppenhusenstraße/wiesendamm setzt das unternehmen einen neuen akzent in der stadtteilentwicklung am 7 april 2009 war grundsteinlegung in den drei unteren etagen wird die neue geschäftsstelle der genossenschaft eingerichtet die etagen darüber werden vermietet 390 quadratmeter als gewerbefläche für büros und im obersten staffelgeschoss mit panoramablick jeweils 78 quadratmeter für eine 2-zimmer-wohnung und 110 quadratmeter für eine 3-zimmer-wohnung mit ihrer neuen geschäftsstelle zieht die baugenossenschaft fluwog-nordmark eg in ihre ursprüngliche zentrale lage zurück denn schon der bauverein nordmark hatte an der selben stelle seinen sitz der name fluwog entstand aus dem wort flughafenwohnungsbaugenossenschaft und lautet seit der fusion mit dem bauverein nordmark im jahr 1969 baugenossenschaft fluwog-nordmark eg die baugenossenschaft hat über 6.500 mitglieder und besitzt in hamburg derzeit 4.400 wohnungen der wohnungsbestand erstreckt sich auf den hamburger bereich nördlich der elbe magazin 0309 barmbek ­ wir kommen die fluwog-chefs burkhard pawils und joachim braun legen den grundstein 8

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andreas riedel i soziologe jahrgang 1962 studierte soziologie in hamburg seit 2004 mitarbeiter bei f+b forschung und beratung für wohnen immobilien und umwelt gmbh hamburg schwerpunkte seiner arbeit sind u.a immobilienwirtschaftliche und wissenschaftliche forschung markt und standortanalysen sowie das immobiliendatenmanagement und die entwicklung von marktdateninformationssystemen für die wohnungswirtschaft f+b wurde 1992 als unabhängiges forschungsinstitut gegründet und erbringt praxisorientierte forschungs und beratungsleistun gen im bereich analyse und gestaltung der wohnungs und immobilienmärkte und bei der umweltplanung die neue unübersichtlichkeit ­ entwicklung der mietpreise unter den bedingungen der wirtschaftskrise ausgangssituation die entwicklung der mietpreise in deutschland verlief seit dem jahr 2000 ­ im durchschnitt über alles ­ relativ moderat während die allgemeinen lebenshaltungskosten im zeitraum 2000 bis 2007 nach den berechnungen des statistischen bundesamtes um 12,5 anstiegen erhöhten sich die nettokaltmieten im gleichen zeitraum nur um 9,5 1 real betrachtet ­ gemessen am anstieg der lebenshaltungskosten ­ ist die entwicklung der mieten damit sogar rückläufig im verlauf des jahres 2008 schien sich vor dem hintergrund eines seit 2007 erst-mals wieder höheren wirtschaftswachstums in deutschland eine trendwende abzuzeichnen insbesondere bei betrachtung aktueller angebotsmieten ergaben sich signifikante mietpreissteigerungen diese marktentwicklungen fanden ihren ausdruck in schlagzeilen wie wohnen in deutschland wird deutlich teurer 2 oder wohnungsmieten steigen in allen marktsegmenten 3 parallel zu dem ­ wenn auch meist moderaten ­ anstieg der nettokaltmieten war ein weit überproportionaler anstieg der wohnnebenkosten zu verzeichnen insbesondere aufgrund der stark steigenden energiekosten nach berechnungen des ifs städtebauinstituts in berlin sind die kalten und warmen wohnnebenkosten 2008 gegenüber dem vorjahr um insgesamt 7,6 gestiegen die preissteigerung allein bei den flüssigen brennstoffen heizöl liegt bei 32,4 im fünfjahresvergleich ist der anstieg dramatisch gegenüber 2003 beträgt der anstieg der kosten für flüssige brennstoffe 112,8 für gas 47,3 sowie für strom 28,8 insgesamt stiegen die wohnnebenkosten in den letzten fünf jahren um 32,3 %4 in der summe ist die wohnkostenbelastung der haushalte dadurch insgesamt deutlich gestiegen ­ verstärkt noch durch die langjährige stagnation der realeinkommen breiter bevölkerungsschichten basis der einschätzungen dass die nettokaltmieten in deutschland einen realen anstieg erfahren würden war die marktentwicklung bis zum ende des jahres 2008 die auswirkungen der weltweiten finanzmarkt und wirtschaftskrise konnten dabei noch nicht berücksichtigt werden mittlerweile wird man davon ausgehen müssen dass die erwartungen für 2009 und die folgenden jahre revidiert werden müssen die tiefgreifende finanz und wirtschaftskrise wird zu einem erneuten starken anstieg der arbeitslosigkeit führen einkommensverluste auf breiterer basis und nachfragerückgänge werden die folge sein dabei bleibt zunächst noch offen inwieweit das stabilisierungsprogramm der bundesregierung die auswirkungen der rezession begrenzen kann in ihrem aktuellen gemeinschaftsgutachten gehen die führenden deutschen wirtschaftsforschungsinstitute davon aus dass sich das bruttoinlandsprodukt 2009 um rund 6 reduzieren wird die zahl der arbeitslosen wird um rund eine million ansteigen und bereits im herbst 2009 wieder die marke von 4 millionen überschreiten auch für 2010 erwarten die institute keine durchgreifende erholung das bruttoinlandsprodukt dürfte weiter um 0,5 sinken und zum jahresende ist mit knapp unter 5 millionen arbeitslosen zu rechnen.5 ein volkswirtschaftlicher einbruch in dieser dimension wird sich ­ mit einer gewissen zeitverzögerung ­ auch auf die wohnungsmärkte gravierend auswirken dabei wird sich eine grundtendenz die schon in der vergangenheit deutlich sichtbar wurde noch wesentlich verstärken die herausbildung wachsender unterschiede nach regionen und einzelnen segmenten des wohnungsmarktes ma ga z in 0309 marktmieten 9

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regionale differenzierung der mietpreisentwicklung f+b analysiert seit langem die entwicklung der mietpreise in deutschland und wertet dazu sowohl die amtlichen mietspiegel für zur zeit 500 städte und gemeinden 1 als auch die entwicklung der markt bzw angebotsmieten7 bundesweit aus eine nunmehr vorgelegte auswertung der marktmieten für alle deutschen städte mit mehr als 25.000 einwohnern vergleicht unter anderem das aktuelle marktmietenniveau mit dem niveau des jahres 2005 abbildung 1 danach zeigen sich sehr differenzierte entwicklungen hinsichtlich des marktmietenniveaus in einzelnen städten deutschlands ma ga z in 0309 abbildung 2 diee ntw icklung de r m a rk tm i e te n i n den norddeutschen landeshauptstädten ohne hamburg seit 2005 abbildung 1 der neue f+b-marktmietenindex 2009 ausgewählte städte münchen ist in bezug auf die marktmieten nach dieser auswertung mit einem index von 179 für das jahr 2008 dunkelblau markiert der unangefochtene spitzenreiter in den meisten großstädten ist ein anstieg der marktmieten gegenüber dem vergleichszeitraum 2005 hellblau markiert zu beobachten in münchen liegt er bei fast fünf prozent in dresden sogar leicht darüber in anderen städten ist die entwicklung abgeschwächter oder sogar gegenläufig hier z b in düsseldorf berlin oder köln während in schwerin abbildung 2 die marktmietenentwicklung im refrenzteilmarkt8 in den jahren von 2005 bis 2008 recht stabil mit einem leichten anstieg verlief zeichnet sich im ersten quartal 2009 ein etwas deutlicheres absinken des marktmietenniveaus in der landeshauptstadt von mecklenburg-vorpommern ab im erstgenannten zeitraum kletterten die angebotsmieten im referenzteilmarkt von 5,31/m² auf 5,40 /m² im ersten quartal des aktuellen jahres fiel dieser mietendurchschnitt auf genau 5,30 /m² zurück in bremen begann ein leichtes absinken des marktmietenniveaus etwas früher 2007 lagen hier die angebotsmieten im referenzteilmarkt bei fast 5,70 /m² im ersten quartal 2009 rutschten sie auf knapp 5,50 /m² entgegen diesen trends stiegen die marktmieten in den letzten jahren sowohl in der landeshauptstadt kiel als auch im niedersächsischen hannover und zwar auf nunmehr etwas über 5,80 /m² der ­ moderate ­ anstieg ist in hannover über die jahre kontinuierlich in kiel fielen die angebotsmieten im hier betrachteten wohnungsmarktsegment zunächst auf 5,55 /m² erst seit 2006 stiegen sie noch unübersichtlicher stellen sich die marktmietenentwicklungen in den kleineren städten norddeutschlands dar aus schleswig-holstein zeigen wir beispielhaft die entwicklung seit 2005 in neumünster abbildung 3 sie ist gekennzeichnet durch eine stete wenn auch leichte abwärtsbewegung auf nunmehr knapp unter 5,00 /m² aus mecklenburg-vorpommern wählten wir neubrandenburg aus hier stieg zunächst das marktmietenniveau auf gut 5,20/m² im jahr 2007 in der folgezeit fiel dann aber der mietendurchschnitt auf aktuell genau 5,00 /m² anders als in bremen stiegen die marktmieten im kleineren bremerhaven in den letzten fünf jahren leicht an sie legten in diesem zeitraum um knapp 4 zu aus niedersachsen betrachten wir das nahe hamburg gelegene buchholz die marktmieten liegen hier erwartungsgemäß auf hohem niveau ­ um die sieben euro je quadratmeter die entwicklung in den letzten jahren ist hier aber nicht gradlinig der mietwohnungsmarkt erscheint volatiler als an anderen standorten die entwicklung in norddeutschland die auswertungen im rahmen des f+b marktmietenindexes werden hier aufgegriffen um beispielhaft die unterschiedlichen entwicklungen an ausgewählten norddeutschen standorten zu dokumentieren betrachtet werden in abb 2 zunächst die landeshauptstädte der nordländer mit ausnahme hamburgs das im report die entwicklung der marktmieten in norddeutschland in dieser ausgabe dargestellt wird 10

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ebenso gibt es erhebliche unterschiede nach sachlichen teilmärkten als beispiel vergleichen wir hier die marktmietenentwicklung in vier teilmärkten in kiel bis 60 quadratmeter große neubauwohnungen und zum vergleich bestandswohnungen in unterschiedlicher größe10 bei kleinen neubau-wohnungen ist der anstieg der marktmieten sehr deutlich größere bestands-wohnungen über 130 m² ziehen aber ebenso überproportional hinsichtlich der marktmiete an bei mittelgroßen bestands-wohnungen über 60 bis 90 m² sowie über 90 bis 130 m² ist dagegen ein marktmietenanstieg kaum gegeben ­ zumindest nicht im hier betrachteten kiel ma ga z in 0309 abbildung 3 die entwicklung der marktmieten in ausgewählten norddeutschen städten seit 2005 eine ausdifferenzierung der märkte zeigt sich noch deutlicher ­ und in diesem sinne unübersichtlicher ­ wenn das marktmietenniveau nach kleinräumlicher lage mikromärkte9 betrachtet wird wir wollen das zunächst am beispiel kiel dokumentieren in guten wohnlagen ­ nach dem f+b-wohnlageindex sind hier insbesondere mietwohnungsangebote aus den stadtgebieten düsternbrook und wik berücksichtigt ­ betrug der marktmietendurchschnitt im jahr 2006 knapp über 6,40 /m² im ersten quartal 2009 liegt er genau auf diesem wert abbildung 4 in kiel zogen die durchschnittlichen marktmieten in weniger guten lagen dagegen kräftig an abbildung 5 dieen tw icklung de r m a rk tm i e te n i n bremerhaven seit 2005 in abhängigkeit de r l a ge e i nw e rtu ng marktmieten somit zeigt sich dass eine pauschale einschätzung und prognose der mietenentwicklung den gegebenheiten vor ort selten gerecht werden kann konsequenzen für eine nachhaltige mietenpolitik vor dem hintergrund dieser marktbeobachtung und der sich abzeichnenden gesamtwirtschaftlichen entwicklung erwartet f+b für die wohnungswirtschaft folgende relevante grundtrends abbildung 4 die entwicklung der marktmieten in kiel seit 2005 in abhängigkeit der lage-einwertung anders die entwicklung in bremerhaven abbildung 5 die angebotsmieten näherten sich hier zwar auch erst an so dass sie 2008 fast auf einem niveau lagen das marktmietenniveau in den guten wohnlagen zieht aber jetzt d h im ersten quartal 2009 doch deutlich an hier wird die schere zwischen den guten und weniger guten wohnlagen wieder größer in attraktiven ballungsgebieten/großstädten wird der trend zu höheren mietpreissteigerungen anhalten ursache auch kaum noch neubau fortdauernder anstieg der zahl insbesondere kleiner haushalte in klein und mittelstädten ist dagegen eher mit stagnation und in weniger attraktiven lagen sogar mit einem rückgang der marktmieten zu rechnen 11

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es wird eine ausdifferenzierung nach teilmärkten weiter zunehmen nicht nur im vergleich der regionstypen sondern auch innerhalb der einzelnen regionen in allen regionstypen wird man zukünftig gewinner und verliererbestände nebeneinander finden11 modellrechnung unrealistische zielmieten kommen teuer nach dieser modellrechnung werden die anfänglichen leerstandsverluste aufgrund der überhöhren zielmiete erst im vierten jahr ausgeglichen eine marktgerechte zielmiete führt in diesem beispiiel dagegen bereits im zweiten jahr zu positiven deckungsbeiträgen und bleibt bis zum sechsten jahr vorteilhafter ohne berücksichtigung zwischenzeitlicher mietanpassungsmöglichkeiten die notwendigkeit einer sorgfältigen und professionellen beobachtung der einzelnen teilmärkte nimmt demnach zu es bedarf einer methodisch qualifizierten analyse nach mikro lage objektqualität und wohnungsmerkmalen für die wohnungswirtschaft heißt das dass die anforderungen an eine mietenpolitik in zeiten der neuen unübersichtlichkeit wachsen und dass die risiken einer undifferenzierten mietpreispolitik zunehmen ma ga z in 0309 fazit f+b stellt den wohnungsunternehmen mit dem marktmietenmonitor ein instrument zur verfügung das die anforderungen an eine professionelle marktbeobachtung umfassend erfüllt er eröffnet ein breites spektrum gezielter kleinräumlicher analysemöglichkeiten und vebessert die grundlagen für unternehmenspolitische entscheidungen zur mietenbildung zur investitionsrechnung und zum portfoliomanagement mit dem instrument marktmietenmonitor wird die sicherheit der entscheidungsbildung überall dort wesentlich erhöht wo wirtschaftliche handlungsalternativen vor ort in unübersichtlichen situationen untersucht und bewertet werden müssen der entscheidende vorteil besteht darin dass die eigene aus der erfahrung gewonnene marktkenntnis im unternehmen durch zusätzliche informationen über das reale marktgeschehen abgesichert erweitert und objektiviert werden kann einerseits verstärken sich die wirtschaftlichen notwendigkeiten zu mietanpassungen investitionsbedarfe bzgl klimaschutz und auswirkungen des demografischen wandels es dürfen also ­ im rahmen der mietenpolitischen unternehmensgrundsätze ­ keine möglichkeiten der ertragssteigerung verschenkt werden andererseits wachsen die vermietungsrisiken bei nicht mehr voll marktgerechten wohnungsbeständen zu hohe mietpreise führen hier zu verstärkter fluktuation zunehmendem vermietungsaufwand und ggf zu wachsendem leerstand ­ und der kommt teuer eine einfache modellrechnung zeigt längerer leerstand in der folge nicht marktgerechter zielmieten lässt sich erst nach mehreren jahren wieder aufholen beispiel wohnung mit 80 m² fläche zielmiete von 5,00 /m² bei marktmiete von 4,50 /m² annahme 6 monate leerstand bis zur wiedervermietung statt 1 monat bei marktgerechtem angebotspreis 1 statistisches bundesamt fachserie 17 reihe 7 verbraucherpreisindex welt online vom 27.1.2009 welt am sonntag vom 1.2.2009 ivd wohnpreisspiegel 2008/2009 ifs institut für städtebau wohnungswirtschaft und bausparwesen e v berlin statistisches bundesamt projektgruppe gemeinschaftsdiagnose im sog der weltrezession gemeinschaftsdiagnose frühjahr 2009 zusammenfassung 23.04.2009 f+b-mietspiegelindex mieten in deutschland 2008 hamburg 2008 f+b-marktmietenindex hamburg 2009 basis sind alle im internet veröffentlichten wohnungsangebote in deutschland z.zt rund 1,8 millionen anzeigen monatlich betrachtet wird hier zunächst ein marktsegment normal ausgestattete 50 bis 80 m² große bestandswohnungen eine auswertung für lübeck vgl vdw-magazin 0408 s.28 hatte gezeigt dass sich das marktmietenniveau zwischen den stadtteilen travemünde knapp 7,00 /m² und buntekuh moisling sowie kücknitz um gut 1,50 /m² unterscheidet eine differenzierte betrachtung nach dem baualter bietet der marktmietenindex s.o siehe auch siebel walter die zukunft unserer städte in wohnungswirtschaft und mietrecht s 203 208 62 jg heft 4 april 2009 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 abbildung 6 d i e en t w i ckl un g d er ma rk tm i e te n i n ki e l seit 2005 in typischen teilmärkten 12

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f+b marktmietenmonitor grundlage der auswertung ist der markmietenmonitor f+b wertet seit jahren regelmäßig und deutschlandweit alle neuvermietungsangebote für wohnungen aus die regional und überregional öffentlich über ein internetportal angeboten werden zum f+b-marktmietenmonitor siehe auch f+b marktmietenmonitor zur unterstützung von wohnungsunternehmen bei der marktgerechten mietpreisbildung in vdw-magazin 1-08 s 14-17 oder unter www.f-und-b.de f+b wird im rahmen der kooperation mit dem vdw regelmäßig über die marktmietenentwicklung in den norddeutschen bundesländern berichten f+b forschung und beratung für wohnen immobilien und umwelt gmbh hamburg wurde 1992 als unabhängiges forschungsinstitut gegründet und erbringt praxisorientierte forschungs und beratungsleistungen im bereich analyse und gestaltung der wohnungs und immobilienmärkte und bei der umweltplanung die entwicklung der marktmieten in norddeutschland mit dem marktmietenmonitor stellt f+b der wohnungswirtschaft ein instrument zur regelmäßigen marktbeobachtung zur verfügung um trends hinsichtlich der entwicklung des mietenniveaus frühzeitig zu identifizieren bremst die finanzkrise die marktmieten ein so pauschal ist das noch nicht zu beantworten ­ die marktmieten entwickeln sich in den fünf norddeutschen bundesländern unterschiedlich nach dem deutlichen anstieg der angebotsmieten in hamburg zum ende des jahres 2007 entwickelte sich das marktmietenniveau im stadtstaat im jahr 2008 verhaltener in jüngster zeit zogen die angebotsmieten aber wieder deutlicher an zum ende des jahres 2008 wurde ein mittlerer marktmietenwert von 7,60 /m² überschritten der aktuelle wert liegt genau bei 7,73 /m² in den übrigen norddeutschen bundesländern ist demgegenüber aktuell kein anstieg der marktmieten zu beobachten in schleswig-holstein wurde ein höchststand zum vierten quartal 2007 von fast 6,00/m² registriert aktuell wird diese marke doch wieder deutlich unterschritten 5,76 /m² niedersachsen weist einen kontinuierlichen abwärtstrend auf der allerdings sehr moderat ausfällt im vierten quartal 2007 lag das mittlere marktmietenniveau im referenzteilmarkt bei 5,27 /m² im letzten quartal bei 5,13 /m² immerhin hat niedersachsen damit die bundesländer bremen und mecklenburg-vorpommern überholt wo die mittlere marktmiete etwas stärker gesunken ist für das bundesland bremen zeigt sich ein absinken des marktmietenniveaus von über 5,30 /m² 3 quartal 2008 auf jetzt 5,08 /m² es liegt demnach noch unter dem aktuellen wert für mecklenburg-vorpomern 5,11/m² ma ga z in 0309 marktmieten markmietenentwicklung in den fünf norddeutschen bundesländern f+b marktmietenmonitor zur marktbeobachtung wertet f+b die marktmieten für das größte teilsegment aller angebotenen wohnungen aus betrachtet werden nur bestands-objekte das heißt objekte die zum betrachtungszeitraum schon mindestens drei jahre alt waren unberücksichtigt bleiben neubauten im zweiten schritt wird nach der gängigen wohnfläche segmentiert es werden neuvermietungsangebote von wohnungen mit 50 bis 80 quadratmetern ausgewertet zur marktbeobachtung weist f+b als zentralen mittelwert den median aus jeweils eine hälfte aller berücksichtigten marktmietenwerte liegt unter bzw über diesem mittleren grenzwert zu beachten ist dass die zahlen für das 1 quartal 2009 vorläufig sind da nicht ausgeschlossen werden kann dass objekte im 2 quartal 2009 wieder bzw weiter angeboten werden und sich die angebotsbedingungen mietpreis ändern 13 ansprechpartner für den f+b marktmietenmonitor andreas riedel tel 040/280 810-29 e-mail ariedel @f-und-b.de

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k at rintruneci projektleiterin analyse konzepte gmbh sind markt und zielgruppenanalysen sowie kundenzufriedenheit und kundenbindung katrin trunec dipl geographin ist seit 2002 als projektleiterin bei analyse konzepte tätig arbeitsschwerpunkte wie gut ist die servicequalität der wohnungsunternehmen in niedersachsen und bremen freundlichkeit erreichbarkeit kompetenz zuverlÄssigkeit und ein schnelles bearbeitungstempo das ist was mieter wirklich von ihrem vermieter erwarten wenn es um guten kundenservice geht doch wie steht es um die servicebereitschaft und die qualitÄt der kundenbetreuung der wohnungsunternehmen im verbandsgebiet des vdw niedersachsen und bremens e.v ma ga z in 0309 erstmalig hat analyse konzepte zusammen mit vdw niedersachsen und bremens e.v den mitgliedsunternehmen einen test ihrer servicequalität angeboten die teilnehmenden unternehmen hatten somit die chance nicht nur die beurteilung der eigenen mieter einzuholen sondern ihre ergebnisse auch unmittelbar mit anderen wohnungsunternehmen zu vergleichen anfang des jahres 2009 erfolgte die telefonische befragung von rund 1.200 mietern und mitgliedern der beteiligten wohnungsunternehmen und genossenschaften im folgenden stellen wir ihnen einige ausgewählte ergebnisse des servicemonitors wohnen vor abbildung 1 zufriedenheit mit leistungen des vermieters mit guter telefonischer erreichbarkeit punkten das telefon ist der erste weg zum vermieter drei viertel aller mieter im verbandsgebiet greifen zum hörer wenn sie mit ihrem wohnungsunternehmen sprechen möchten Überwiegend handelt es sich dabei um eine schadensmeldung dann wird eine schnelle lösung des problems erwartet doch wie gut erreichen die mieter das wohnungsunternehmen die abbildung 2 zeigt dass der anteil der vollkommen und sehr zufriedenen mieter im verbandsgebiet unter dem bundesweiten durchschnitt liegt insgesamt ist nur etwas mehr als jeder fünfte mieter mit der erreichbarkeit seines vermieters vollkommen zufrieden es ist schwer mieter vollkommen zufrieden zu stellen die zufriedenheit der mieter im verbandsgebiet unterscheidet sich nur geringfügig von den ergebnissen im bundesgebiet bundesweit sind ebenfalls nur 17 der mieter mit den leistungen ihres vermieters vollkommen zufrieden außerhalb der wohnungswirtschaft wird die kundenzufriedenheit verschiedener branchen deutschlandweit durch die servicebarometer ag erhoben mit einer durchschnittlichen kundenzufriedenheit von 2,47 teilen sich die vdw wohnungsunternehmen im branchenvergleich den platz mit den mobilfunkanbietern1 sie liegen somit im unteren drittel des branchenübergreifenden rankings 14

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ma ga z in 0309 abbildung 2 zufriedenheit mit der telefonischen erreichbarkeit abbildung 3 zufriedenheit mit dem gesprächsverlauf die anliegen der mieter ernst nehmen erreicht der mieter das wohnungsunternehmen wird sein anliegen in der regel freundlich aufgenommen handelt es sich jedoch um eine beschwerde oder kritik fehlt bei vielen unternehmen der geschulte umgang dieser angemessen zu begegnen doch genau in diesem punkt der kommunikation mit dem mieter hat das unternehmen die chance seinen service weiter zu verbessern auch die kritische auseinandersetzung mit kundenwünschen hilft diese besser zu verstehen und zukünftig die kundenorientierung weiter zu erhöhen guter kundenservice ­ muss kein kunststück sein die ergebnisse des servicemonitors wohnen zeigen dass die untersuchten unternehmen mindestens dem durchschnitt aller deutschlandweit untersuchter unternehmen entsprechen in bezug auf fachkompetenz und bearbeitungsgeschwindigkeit werden sie von ihren kunden sogar besser beurteilt die berücksichtigung bestimmter regeln kann im wettbewerb um die besten mieter entscheidende vorteile bringen hierzu zählen vor allem servicequalitÄt gute telefonische erreichbarkeit die anliegen der kunden ernst nehmen die schnelle und unkomplizierte bearbeitung von anliegen analyse konzepte wird auch zukünftig die entwicklungen der wohnungswirtschaft im bereich service unter die lupe nehmen und mit der fortschreibung des servicemonitors wohnen belegen unsere leistung ist ihre stÄrke ansprechpartner für norddeutschland niederlassung hamburg tempowerkring 4 21079 hamburg fon +49 40 866 9170-0 fax 866 9170-10 hamburg@loedige-aufzuege.com wir betreuen und modernisieren aufzüge fahrtreppen und fahrsteige hebebühnen rolltore Überladebrücken fassadenbefahranlagen technik für menschen mit behinderung alle fabrikate und hersteller in ganz deutschland www.loedige-aufzuege.com

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heinrich kleine arndt i rechtsanwalt vdw niedersachsen bremen der mietvertraglich geschuldete geschäftsanteil bei einer wohnungsgenossenschaft ma ga z in 0309 ein beitrag zur stÄrkung des eigenkapitals bei einer wohnungsgenossenschaft die rechtlichen ausführungen darf ein vorstand einer genossenschaft von neu beitretenden mitgliedern über die nach der satzung vorgegebenen pflichtanteile hinaus die zeichnung von weiteren geschäftsanteilen verlangen nach der satzung aus dem beispielsfall kann die genossenschaft nur maximal zwei geschäftsanteile beanspruchen es stellt sich daher die genossenschaftsrechtliche frage ob ein neu beitretendes mitglied verpflichtet werden darf geschäftsanteile zu zeichnen obwohl die satzung dies nicht vorsieht vielfach wird angenommen der umfang der pflicht zur zeichnung von geschäftsanteilen müsse abschließend in der satzung geregelt sein diese ansicht ist aber nicht zutreffend wie ein blick in das gesetz zeigt den §§ 67b 76 abs 1 s.2 geng lässt sich entnehmen dass ein mitglied neben der satzung auch aufgrund einer vereinbarung mit der genossenschaft zur beteiligung mit mehreren geschäftsanteilen verpflichtet sein kann ein mitglied kann sich deshalb gegenüber der genossenschaft schuldrechtlich verpflichten über den satzungsmäßigen umfang hinaus weitere anteile zu übernehmen.1 mitarbeiter in den wohnungsgenossenschaften stoßen im rahmen der mitgliederbetreuung häufig auf folgende frage kann ein mitglied einer wohnungsgenossenschaft mietvertraglich verpflichtet werden sich mit weiteren geschäftsanteilen an der wohnungsgenossenschaft zu beteiligen der nachstehend beschriebene beispielsfall macht den hintergrund der frage deutlich der fall eine wohnungsgenossenschaft hat in ihrem wohnungsbestand einige besonders attraktive wohnungen in einem begehrten wohnviertel der vorstand der wohnungsgenossenschaft fragt sich nach eingang einer wohnungskündigung ob von einem zukünftigen nutzer über die vorgaben der satzung hinaus zusätzliche geschäftsanteile verlangt werden können nach der satzung muss für den erwerb der mitgliedschaft ein geschäftsanteil als pflichtanteil gezeichnet werden bei anmietung einer wohnung ist ein weiterer pflichtanteil zu übernehmen so dass mitglieder nach bezug einer wohnung regelmäßig zwei geschäftsanteile halten der vorstand der wohnungsgenossenschaft möchte zukünftig bei anmietung von wohnungen aus dem begehrten wohngebiet einen weiteren geschäftsanteil also insgesamt drei geschäftsanteile beanspruchen konkret fragt sich der vorstand ob dies rechtlich zulässig sei wie muss eine vereinbarung über die beteiligung mit weiteren geschäftsanteilen ausgestaltet werden eine entsprechende einzelvereinbarung zwischen mitglied und genossenschaft sich mit weiteren geschäftsanteilen zu beteiligen kann formlos abgeschlossen werden sie sollte jedoch aus beweisgründen schriftlich erfolgen.2 danach könnte in dem nutzungsvertrag eine verpflichtung des mitgliedes festgelegt werden über die zwei nach der satzung zu zeichnenden geschäftsanteile hinaus einen zusätzlichen geschäftsanteil zu übernehmen und die einzahlung auf den vereinbarten geschäftsanteil zu leisten 1 2 kessler komm.geng § 67b anm 3 lang/weidmüller komm geng § 67b abs 7 16

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das mitglied hat zusätzlich die entsprechende erklärung über den beitritt mit einem weiteren geschäftsanteil zu unterschreiben gibt es mietrechtliche probleme wenn der nutzer außerhalb der satzung im rahmen einer vereinbarung verpflichtet wird geschäftsanteile zu zeichnen zwar beruht die verpflichtung zur zeichnung zusätzlicher geschäftsanteile in dem oben beschriebenen fall auf dem nutzungsvertrag trotzdem stellen auch die vertraglich vereinbarten geschäftsanteile eine eigenkapitalbeteiligung an der genossenschaft dar die kautionsregelung des § 551 bgb ist deshalb nicht anwendbar.3 trotzdem wird die wohnungsgenossenschaft im interesse des nutzers darauf achten dass die vertraglich vereinbarten geschäftsanteile hinsichtlich der höhe das dreifache der nutzungsgebühr nicht überschreiten der vorstand der wohnungsgenossenschaft beansprucht in dem ausgangsfall den zusätzlichen geschäftsanteil wegen der besonderen qualitäten der zu vermietenden wohnung die dazu führen dass die wohnung auf dem wohnungsmarkt begehrt ist diese wirtschaftlichen bedingungen stellen einen sachlichen grund für eine differenzierung im rahmen des relativen gleichbehandlungsgrundsatzes dar der vorstand handelt deshalb nicht willkürlich ma ga z in 0309 welches organ der genossenschaft ist für die festlegung der einzelheiten zur geltendmachung von vertraglich vereinbarten geschäftsanteilen zuständig bei der frage der zuständigkeit über die regelung der vertraglich geschuldeten geschäftsanteile ist der § 28 der mustersatzung heranzuziehen der sich auch in der satzung der genossenschaft aus dem beispielsfall findet danach beschließen vorstand und aufsichtsrat auf der grundlage von vorlagen des vorstandes nach gemeinsamer beratung durch getrennte abstimmung über b die grundsätze für die vergabe von genossenschaftswohnungen und für die benut zung von einrichtungen der genossenschaft im rahmen dieser zuständigkeit können beschlüsse vom vorstand einerseits und dem aufsichtsrat andererseits über die nähere ausgestaltung der geltendmachung von zu vereinbarenden geschäftsanteilen gefasst werden recht ist das gleichbehandlungsgebot verletzt wenn nur nutzern der wohnungen in dem bevorzugten wohngebiet ein vertraglich geschuldeter geschäftsanteil abverlangt wird der gleichbehandlungsgrundsatz besagt ,dass alle mitglieder einer eg die gleichen rechte in anspruch nehmen dürfen aber auch die gleichen pflichten zu tragen haben unterschieden wird zwischen dem recht auf absolute gleichheit und dem recht auf relative gleichheit.4 das recht auf absolute gleichbehandlung ist im geng in mehreren vorschriften geregelt z.b hinsichtlich der höhe des geschäftsanteils § 7 der höhe der haftsumme §§ 6,119 das kündigungsrecht § 65 abs.1 für die vereinbarung zur zeichnung von weiteren geschäftsanteilen gibt es keine regelung zur absoluten gleichbehandlung im geng es gilt deshalb eine relative gleichbehandlung dies bedeutet dass jedes mitglied bei gleichen voraussetzungen gleich zu behandeln ist bei ungleichen voraussetzungen aber differenzierungen zwischen den mitgliedern gemacht werden dürfen die eg kann insoweit nach sachlichen kriterien in angemessener weise unterschiede machen.5 3 kann der nutzer einer wohnung ohne weiteres die vertraglich geschuldeten geschäftsanteile kündigen für die kündigung der vertraglich geschuldeten geschäftsanteile gilt § 67b abs 1 geng in verbindung mit § 18 der mustersatzung das mitglied ist danach nicht berechtigt den vertraglich geschuldeten geschäftsanteil zu kündigen so lange das mitglied aufgrund des nutzungsvertrages zur beteiligung verpflichtet ist erst nach kündigung des nutzungsvertrages besteht die möglichkeit auch die vertraglich übernommenen geschäftsanteile aufzukündigen roth kappung genossenschaftlicher anteilzeichnungspflicht unter berufung auf mietrechtlichen kautionsrahmen nzm 2008 356ff hillebrand kessler berliner komm geng § 18 randnr 16 5 hillebrand kessler berliner komm geng § 18 randnr 18 4 17

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alexander greiner idipl wi rtschaftsingenieur ist partner bei der beratungssozietät baumann partner zuvor fungierte er jeweils drei jahre als geschäftsführer der kfs kabel-fernsehen stuttgart gmbh sowie der urbana teleunion dessau gmbh das beratungsangebot von baumann partner richtet sich an wohnungsunternehmen jeder größe und umfasst unter anderem die entwicklung von geschäftsmodellen und unternehmenskonzepten zur wirtschaftlichen nutzung von kabelnetzen die kontrolle von kabelnetz-betreiberverträgen die durchführung von netzbestandsanalysen die entwicklung von netzanforderungsprofilen systemausschreibungen und projektcontrolling ma ga z in 0309 breitbandkabelnetze konkurrenz belebt das geschäft durch den rasanten technischen fortschritt der letzten jahre haben sich völlig neue möglichkeiten in der medienversorgung von wohnungsbeständen ergeben mit der digitalisierung der breitbandkabelnetze können mieter heute aus hunderten von fernseh und radioprogrammen auswählen und zugleich ins internet gehen oder gar telefonieren triple-play heißt das neue zauberwort bei aufgerüsteten kabelnetzen haben die mieter die möglichkeit zwischen den angeboten aus dem fernsprechund dem kabelnetz zu wählen je nach benutzerverhalten und jeweiligem angebot lassen sich dabei jeden monat erhebliche beträge sparen für diese neuen möglichkeiten interessieren sich verständlicherweise immer mehr mieter und wohnungssuchende die wohnungsgenossenschaft kleefeld-buchholz eg hat diesen trend erkannt und sich im april 2009 bei der medienversorgung neu aufgestellt innerhalb der nächsten zwei jahre wird der gesamte bestand mit 4.100 wohnungen von einer eingeschränkten satellitenversorgung auf den kabelanschluss umgestellt mit der firma antec servicepool gmbh aus garbsen fiel die entscheidung im wettbewerb zu anderen bietern für einen lokalen leistungsstarken und serviceorientierten kabelnetzbetreiber die ausgangslage erschien alles andere als günstig der wohnungsbestand wurde über insgesamt 59 satellitenempfangsanlagen mit jeweils nur 26 analogen fernsehprogrammen versorgt sehr viele programme im vergleich zu früher jedoch wenige im vergleich zu dem was heute möglich ist und immer mehr mieter wünschen zudem waren die bisherigen empfangsanlagen nicht interaktiv schneller internetzugang und kostengünstige telefonieangebote über die breitbandkabelnetze waren den wohnungsnutzern bisher verwehrt und der vertrag mit dem alten kabelnetzbetreiber wies noch eine restlaufzeit von mehr als zwei jahren auf bei noch laufenden verträgen und einem gleichzeitigen nachinvestitionsbedarf sitzen wohnungsunternehmen in der regel am kürzeren hebel netzbetreiber bieten dann zur kompensation der erforderlichen investitionen eine vertragsverlängerung oder aber die erhöhung der nutzungsentgelte an wegen des laufenden vertrages kann der wettbewerb nicht genutzt und das angebot des bisherigen netzbetreibers schlecht bewertet werden vor diesem hintergrund wurden mit unterstützung von baumann partner telekommunikationsberater zunächst die zukünftigen technischen versorgungsalternativen abgewogen neben der satellitenversorgung bot sich der kabelanschluss sowie die versorgung der bestände durch einen city-carrier über dvb-t oder mittels iptv an sodann wurde der alte vertrag mit dem bisherigen netzbetreiber einvernehmlich gelöst und ein neuer vertrag einschließlich einer technischen spezifikation zur grundlage einer ausschreibung gemacht ein besonderer schwerpunkt der ausschreibung bildete die vorgabe eines umfangreichen vertrages der der wohnungsgenossenschaft kleefeld-buchholz eg rechte einräumt die kabelnetzbetreiber von sich aus nicht anbieten in zeiten anhaltenden konzentrationsprozesse bei kabelnetzbetreibern ständiger wechsel der ansprechpartner und ungewisser entwicklungen werden eindeutige verträge als anspruchsgrundlage für wohnungsunternehmen immer wichtiger 18 m u lt imedia

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unsere stärke ist unsere nähe jüngstes beispiel für die konzentrationsprozesse auf dem kabelnetzbetreibermarkt ist die Übernahme der kmg kabel-fernsehen hannover gmbh durch die kabel deutschland gmbh zum beginn des jahres einige mitarbeiter wurden übernommen andere gehen neue wege so zum beispiel daniel meier-hoffmann der geschäftsführer des neuen vertragspartners antec servicepool gmbh wir kennen das geschäft aus dem ff und wissen wie wichtig für wohnungsunternehmen guter service kurze wege und zuverlässiges handeln ist auch deswegen arbeiten wir bei der errichtung dem service und dem vertrieb von internet und telefonie mit versierten hannoveraner unternehmen zusammen die firma antec servicepool gmbh war erst in 2008 gegründet worden und verspricht sich insbesondere durch größere kundennähe gegenüber ihren wettbewerbern erfolg bei den wohnungsunternehmen im großraum hannover aus sicht einiger wohnungsunternehmen hatten gerade der service und die vertrieblichen aktivitäten der kabel deutschland in den letzten 12 monaten zu unmut in hannover geführt die wohnungsunternehmen rückten enger zusammen und das interesse an alternativen wuchs mit der antec servicepool gmbh bietet sich zumindest auf dem hannoveraner markt nun eine neue alternative an die gut für die wohnungsunternehmen insgesamt sein dürfte frei nach dem motto konkurrenz belebt das geschäft

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ingo theel i vo rstandsmitgliedderbaugenossenschaft freier gewerkschafter eg bgfg die menschen machen den unterschied es gehört zum selbstverständnis von wohnungsbaugenossenschaften das wohl ihrer mitglieder in den mittelpunkt zu stellen und ihnen mehr als nur ein dach über dem kopf zu bieten gerade in wirtschaftlich schwierigen zeiten ist es nicht immer einfach diesen sozialen auftrag mit dem erfordernis in einklang zu bringen als unternehmen auch wirtschaftlich am markt erfolgreich zu sein den entscheidenden schlüssel zum unternehmenserfolg sehen wir im engagement und der guten zusammenarbeit unserer mitarbeiterinnen und mitarbeiter zufriedene mitglieder und engagierte mitarbeiter in einem gesunden und ertragsstarken unternehmen bleiben daher ausgangspunkt und ziel aller Überlegungen um unsere baugenossenschaft für die kommenden aufgaben und jahre zu rüsten würden wir nach der erfolgsformel für eine nachhaltige unternehmensstrategie gefragt so müsste sie u e lauten immer in bewegung bleiben und die menschen dabei mitnehmen aber wie so oft stecken hinter einfachen formeln in der praxis komplexe aufgaben und nicht immer leicht zu bewerkstelligende herausforderungen ich möchte unsere erfahrungen am beispiel der letzten fünf jahre unternehmensentwicklung bei der bgfg verdeutlichen die mitarbeiter einbeziehen die mit den neuen strukturen verbundenen umstellungen waren nicht immer einfach vorstand und abteilungsleiter beispielsweise mussten sich auf ein neues führungsinstrumentarium und stärker fokussierte aufgabenbereiche einlassen und sich mehr als bisher mit dem eigenen handeln und auch den eigenen schwächen auseinander setzen auch die mitarbeiter waren gefordert abteilungen wurden umstrukturiert neue teams gebildet arbeitsabläufe verändert und an die stelle klassischer sachbearbeitung traten mehr flexibilität und eigenverantwortung unter den mitarbeitern führten diese veränderungen teilweise zu verunsicherung und die maßnahmen zur effizienzsteigerung ließen befürchtungen aufkommen das kostenminimierung und ergebnisorientierung den genossenschaftlichen gedanken unseres unternehmens überlagern würden und auch zu ihren lasten gehen könnten die verunsicherung unter den mitarbeitern ließ uns aufhorchen wenn notwendige veränderungen im unternehmen bei den mitarbeitern ­ ob zu recht oder zu unrecht ­ befürchtungen und unruhe auslösen ist es zeit zu handeln denn sind die mitarbeiter erst einmal abgehängt stehen führungskräfte und vorstand allein da der weitere weg wird dann steinig und schlimmstenfalls sind die angestrebten veränderungen zum scheitern verurteilt das durfte nicht passieren für uns war es damit an der zeit die professionalisierung der unternehmensorganisation durch weitere begleitende maßnahmen zu ergänzen mit dem ziel alle mitarbeiterinnen und mitarbeiter auf unserem weg mitzunehmen ma ga z in 0309 notwendige umbauten wie für viele andere wohnungsunternehmen waren auch für die bgfg spätestens zu beginn des neuen jahrhunderts die vergleichsweise ruhigen zeiten vorbei wachsender konkurrenzdruck die rasch zunehmende ausdifferenzierung der märkte veränderte lebensstile und wohnformen sowie der zwang zur permanenten effizienz und qualitätssteigerung machten eine stärkere marktorientierte unternehmensausrichtung und strategische bestandsentwicklung erforderlich diese aufgabe wurde 2004 im rahmen eines umfangreichen beratungsprojektes zur organisationsentwicklung angegangen geschäftsprozesse und -abläufe wurden mit dem ziel optimiert das kostenbewusstsein und die ergebnisorientierung zu stärken auch neue instrumente zur unternehmenssteuerung wie z b eine konsequente orientierung am deckungsbeitrag und monatliche berichtsbesprechungen wurden eingeführt insgesamt ein ganzer strauß von maßnahmen der einen tief greifenden umbau und eine nachhaltige neuausrichtung unserer bgfg bedeutete 20 immer am ball bleiben wir entschlossen uns eine vorbehaltlose unternehmensdiagnose vornehmen zu lassen um den mitarbeitern zu signalisieren dass uns ihre persönliche meinung und sie als individuen wichtig sind und es uns nicht nur um effizienz sondern vielmehr um bessere zusammenarbeit und qualifikation geht wir beauftragten die hamburger unternehmensberatung smolka partner mit der aufgabe sich in der bgfg umzuschauen und mit allen mitarbeitern zu sprechen wir möchten so lautete unser auftrag dass sie uns dem vorstand den führungskräften und allen mitarbeitern ein ehrliches feedback geben unabhängig von person und position wir möchten von ihnen wissen,

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wo wir stehen und vor allem worauf wir in zukunft mehr achten müssen als bisher die maßnahme brachte wichtige einsichten und erkenntnisse die vielleicht wichtigste erkenntnis für uns als vorstände und abteilungsleiter war dass jede umstrukturierung und dies gilt um so mehr für derart tief greifende veränderungen wie bei uns nicht nur als organisatorische oder technische maßnahme verstanden werden darf sondern zugleich einen komplexen psychologischen emotionalen und kommunikativen veränderungsprozess darstellt dem ebenfalls rechnung getragen werden muss diese einsicht mag zunächst einmal banal klingen und ist wahrscheinlich in jedem handbuch über change-management nachzulesen aber was bedeutet diese einsicht ganz praktisch was genau muss getan werden und wie lassen sich die fachlichen und organisatorischen professionalisierungsschritte mit den emotionalen und kommunikativen erfordernissen synchronisieren die der umbau des unternehmens mit sich bringt wie können unruhe und unsicherheiten im unternehmen konstruktiv gewendet und die mitarbeiter auch emotional mitgenommen werden oder absprachen hervorrufen können die folge sind oft Ärger frust konflikte und vertrauensverlust gerade in umbruchsituationen wenn alte rituale und gewohnheiten in frage gestellt werden steigt die wahrscheinlichkeit dass die korrekte und zeitnahe weitergabe von informationen stockt statt dessen schleichen sich fehler skepsis und unruhe ein und beginnen sich über den kommunikationskreislauf auszubreiten hierfür gab es auch bei uns einige beispiele das netzwerk betrieblicher kommunikation dies haben wir aus der beratung mitgenommen muss ständig gepflegt und den sich wandelnden anforderungen des unternehmens angepasst werden der zweite punkt den wir künftig stärker beachten wollen ist der konstruktive umgang mit fehlern und konflikten die bedeutung eines fehler und konfliktmanagements braucht den lesern des vnw-magazins sicher nicht erläutert zu werden denn wo gearbeitet wird passieren fehler und auch konflikte lassen sich nie ganz vermeiden uns wurde allerdings deutlich was es heißt konstruktiv mit fehlern umzugehen dazu bedarf es nur eines kleinen perspektivenwechsels denn die übliche suche nach dem schuldigen und der leidige versuch die schuldfrage zu klären sind kaum geeignet fehler oder konflikte künftig zu vermeiden im gegenteil die eigentlichen aufgaben und die lösung des problems treten zugunsten wechselseitiger schuldzuweisungen in den hintergrund was bleibt ist meist schlechte stimmung klüger ist es zu fragen wie ist der fehler entstanden und was können wir tun damit er nicht noch einmal auftritt was zählt so formulierte es mein vorstandskollege peter kay sind nicht die fehler sondern was man aus ihnen lernt nun mögen diese erkenntnisse hinsichtlich der internen kommunikation und des umgangs mit fehlern wenig spektakulär klingen ­ und in der tat beginnt die ganze angelegenheit erst spannend zu werden wenn man sich fragt wie sie in der betrieblichen alltagspraxis umgesetzt werden können denn verhaltensänderungen lassen sich schließlich nicht per dekret verordnen und auch die üblichen wochenend-workshops schienen uns wenig geeignet um hier nachhaltige erfolge zu erzielen klar war uns dagegen dass die behandlung der beiden themen kommunikation und fehlermanagement nur dann erfolg haben würden wenn wir als vorstände und führungskräfte mit gutem beispiel vorangehen kein leichtes unterfangen wie man sich denken kann ma ga z in 0309 genossenschaften erfreuliche ergebnisse erfreulich war zunächst einmal dass uns im rahmen der unternehmensdiagnose attestiert wurde dass wir über ein gutes betriebsklima und motivierte mitarbeiter verfügen und mit unseren bisherigen maßnahmen bereits wichtige eckpfeiler für einen nachhaltigen unternehmensumbau aufgestellt hätten die vorbildfunktion der führung hätte dem gesamten prozess glaubwürdigkeit und schubkraft verliehen im spannungsfeld zwischen marktanforderungen und mitarbeiterinteressen sei die einbindung der mitarbeiter vor allem durch die erweiterung ihrer gestaltungs und entscheidungsspielräume sowie durch höhere transparenz verbesserten informationsfluss und ein netzwerk regelmäßiger besprechungen erheblich verbessert worden zwei dinge aber wurden als verbesserungswürdig eingestuft die interne kommunikation und der umgang mit fehlern und konflikten zwei wichtige problemfelder hinsichtlich der kommunikation gäbe es zwar regelmäßige und ausreichend viele besprechungen ­ über die qualität der internen kommunikation aber sei damit noch nicht viel gesagt kommunikation das wissen wir alle ist der schmierstoff der für den reibungslosen ablauf aller unternehmensprozesse sorgt oder besser sorgen soll kommunikation ist ein komplexer und äußerst anfälliger prozess der viel mehr umfasst als die reine Übermittlung von informationen kommunikation ist ein hochgradig emotionaler prozess der durch mangelndes vertrauen gerüchte verdächtigungen oder auch durch schlichte unaufmerksamkeit erheblich gestört werden kann und jeder kennt die missverständnisse die scheinbar klare aussagen erfolgreiche teamentwicklungsmaßnahmen nach einigen vorgesprächen entschieden wir uns die zusammenarbeit mit smolka partner fortzusetzen und zunächst eine begrenzte teamentwicklungsmaßnahme im bestandsmanagement vermietungsteams und dem rechnungswesen mahn klage-team durchzuführen 21

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zwischen den teams beider abteilungen war es immer wieder zu problemen gekommen die die zusammenarbeit beeinträchtigten ziel war es die kommunikation und zusammenarbeit sowie das vertrauensverhältnis zwischen den teams zu verbessern und ein abteilungsübergreifendes wir-gefühl zu entwickeln und zu stärken das konzept und die vorgehensweise der externen berater war ungewöhnlich Über einen längeren zeitraum wurden in kleinen weitgehend in den arbeitsalltag integrierten Übungseinheiten problemfelder identifiziert und gemeinsam lösungsansätze erarbeitet diese praxisbezogenen trainingseinheiten die mit unterschiedlich zusammengesetzten teams durchgeführt wurden verfolgten das ziel die grundlagen guter und produktiver zusammenarbeit von den mitarbeitern selbst erarbeiten zu lassen resultat war ein verhaltens-kodex siehe kasten auf den sich nicht nur die mitarbeiter sondern auch vorstand und führungskräfte die von anfang an in die maßnahme einbezogen waren verpflichtet haben diese selbstverpflichtung sollte den maßstab künftigen verhaltens bilden nach einer jetzt fast einjährigen bewährungsphase können wir heute sagen dass diese maßnahme nicht nur in den teams sondern auch bei uns auf der führungsebene nachhaltige wirkung zeigt so können wir eine ganze reihe äußerst positiver entwicklungen beobachten besser geworden sind auch das vertrauensverhältnis und die wertschätzung zwischen führungskräften und mitarbeitern der informationsaustausch läuft besser und probleme können offener angesprochen werden so dass auch mehr entscheidungssicherheit gegeben ist probleme und fehler führen kaum noch zu echten konflikten weil konstruktive kritik wechselseitige verantwortung und wertschätzung als gemeinsame grundlage akzeptiert und gelebt werden lösungsorientiertes handeln steht jetzt im vordergrund die vermehrten persönlichen kontakte und das bewusstsein gemeinsamer verantwortung haben das wirgefühl gestärkt und das betriebsklima verbessert nicht zuletzt hat auch der umzug in ein neues bürogebäude zu einer verbesserung der zusammenarbeit und der kommunikation der mitarbeiterinnen und mitarbeiter geführt es würde aber den rahmen dieses berichts sprengen darauf näher einzugehen wir werden nach einem jahr im neuen büro eine erste bilanz ziehen ich bin darauf schon heute gespannt insgesamt hat die teamentwicklungsmaßnahme ein lebendiges bewusstsein dafür geschaffen dass wir als bgfg unsere ziele nur gemeinsam erreichen können dabei stellt der verhaltens-kodex als grundlage konstruktiver zusammenarbeit ein wirksames instrument dar auch die kommenden herausforderungen zu meistern dies zeigt sich schon darin dass die bisher auf zwei abteilungen begrenzte maßnahme beginnt auf das gesamte unternehmen auszustrahlen wir werden ­ und auch dies gehört zu den lerneffekten und der nachhaltigen wirkung der teamentwicklung ­ die weiteren schritte zunächst ohne externe beratung gehen ma ga z in 0309 die zusammenarbeit zwischen den teams hat sich erheblich verbessert und spürbar entkrampft die arbeitsabläufe in den teams sind erheblich transparenter geworden was das wechselseitige verständnis deutlich verbessert und die handlungsspielräume der einzelnen mitarbeiter erweitert hat verhaltens-kodex grundlagen produktiver zusammenarbeit für eine gute zusammenarbeit bedarf es der eigeninitiative der einzelnen mitarbeiter es wird nicht nur der eigene bereich sondern auch über den tellerrand hinaus gesehen wenn mir an einer kollegin einem kollegen etwas auffällt was nach meiner eigenen meinung nicht gut sinnvoll oder in ordnung ist äußere ich konstruktive kritik die sich an der sache orientiert dabei begegne ich der kollegin dem kollegen stets mit respekt und nicht besserwisserisch im gespräch gewinne ich ein besseres verständnis und größere transparenz über andere arbeitsbereiche ich kann mir ein bild machen und sehe sowohl meine verantwortlichkeit als auch die der kollegin des kollegen mit anderen augen und sehe besser wie verantwortung verteilt ist die vorgenannten punkte 22 führen dazu dass ich mehr vertrauen in die leistung der kolleginnen und kollegen bekomme und auch ihr vertrauen mir gegenüber gesteigert wird durch die gegenseitige wertschätzung wird das klima der zusammenarbeit deutlich verbessert es entsteht ein wirgefühl und eine stimmung gern mit den kolleginnen und kollegen für diese genossenschaft zu arbeiten die gute stimmung wird auch nach außen für die mitglieder und geschäftspartner spürbar das ziel die bgfg als wirtschaftlich gesundes unternehmen langfristig aufzustellen und zugleich zufriedene mitarbeiter zu haben lässt sich unter beachtung der grundlagen produktiver zusammenarbeit gut erreichen wir sind auf einem guten weg die bgfg zu einem strahlenden unternehmen zu machen.

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ma ga z in 0309 vnw arbeitstagung 2009 in lübeck die vnw arbeitstagung findet vom 21 bis 23 september 2009 erstmalig in der muk musik und kongresshalle lübeck statt sie steht unter dem motto gewohnt gutinnovativ für morgen wir erwarten ca 1.000 teilnehmer und ca 40 referenten damit ist unsere arbeitstagung die größte wohnungswirtschaftliche kongressveranstaltung in deutschland u.a haben zugesagt dr engelbert lütke daldrup staatssekretär im bundesbauministerium prof dr klaus töpfer ehemaliger bundesminister und staatssekretär bei den vereinten nationen prof dr claudia kemfert wirtschaftsweise prof dr dr franz-josef radermacher universität ulm matthias machnig staatssekretär im bundesumwelt die musik und kongresshalle in lübeck zentral an der trave gelegen foto muk archiv v n w ta gung ministerium hermann scherer unternehmer/dozent/autor und als schlussredner dr hajo schumacher journalist aus berlin darüber hinaus bieten wir fachvorträge insbesondere aus den bereichen steuern betriebswirtschaft mietrecht marketing betriebskosten finanzierung und personalführung die einladung mit dem endgültigen programmheft und dem anmeldebogen versenden wir anfang august 2009 näheres dazu und zur veranstaltung finden sie auf www.vnw.de wir freuen uns auf sie jetzt energie sparen ihre immobilie hat es in sich wir machen ihr haus zum energiesparhaus ganz einfach durch nutzung bereits vorhandener techem-erfassungsgeräte das senkt ihren heizenergieverbrauch um garantiert mehr als 6 mehr über die idee energie clever zu nutzen erfahren sie unter www.techem.de/adapterm techem energy services gmbh · regionalzentrum nord süderstraße 77 · 20097 hamburg · tel 0 40/23 88 30-0 fax 0 40/23 48 68 · www.techem.de az_adapterm_182x60_rlnord.indd 1 29.01.2009 11:15:33 uhr 23

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