vdw magazin 1 2009

 

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vdw 100 jahre verband der wohnungswirtschaft in niedersachsen und bremen magazin 03 iiiau fta k t 09 vdw be grüßt 220 gä st e 06 wo hnu ngsm a r kt 3 gewo s-studie li egt vor 15 geno ssenscha f t spre i s vie r pre is e ge henn ach no rdde uts c hl and 36 i u nternehm ens po rtrÄt ne ulan d wo lf s bu r g 4 norddeutsche energiekonferenz 26 februar in hamburg 0109 zeitschrift des vdw niedersachsen bremen in zusammenarbeit mit dem verband norddeutscher wohnungsunternehmen e v.

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i n h a lt tite lfo to d a s ju b il ä u msja h r de s v dw sollneue pe r sp e kt i ve n f ür das wo hnenin de rzukun ft au fz e i g en we rander id eens am mlungmitwi rk enwill f in d e t im in ternetunterwww 1 0 0 j ah re v dw de we itereanreg un ge n 1909 2009 2109 zukunft wohnen einblicke und aussichten magaz in 0109 vdw 02 03 06 iiiiiiiiiiiiiiiiiii vo r wo rt gdw-präs ide n t lutz fre itag auf takt 09 3 gewo s-studie t hema inhalt 09 13 15 21 26 se r vice wo hnen wo h n rie s te r ge nossens ch af ts p re is i n te gratio n ve rke h rs s ich e run gs p f lich t in t erv iew 32 he raus f o rde run g m ultim e dia s erie 0109 34 36 40 re ch t u n te rn ehmenspo rträt ne ulan d z ukun f t wo hnent hema 45 47 48 49 a rch ite ktur k lim as ch utz 4 no rdde uts ch e en e rgie ko n f e re n z de s wo s vdw 51 54 56 nam e n un d nach rich te n se m in are ste lle n bö rs e

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l utzf re ita g p r ä sidentdes gd w bun de s ve rban d deu tsc her woh n un g s un dimm ob ilien un te rn ehmeni 2 0 0 9 ­ einjahr dasbewegt und herausfordert magaz in 0109 2009 wird ein bewegtes und bewegendes jahr das zusammentreffen der ökonomischen und sozialen folgen der finanz struktur und konjunkturkrise stellen politik und gesellschaft vor eine der größten herausforderungen nach dem 2 weltkrieg die bundestagswahl fünf landtags und acht kommunalwahlen in diesem jahr werfen ihre schatten voraus gibt es neue politische trends oder gar umbrüche auch die wohnungswirtschaft steht in diesem und in den kommenden jahren vor großen aufgaben ursächlich sind dafür vier megatrends die demografische entwicklung die zunehmende soziale spreizung der gesellschaft die klimaschutz und energieeffizienzpolitik sowie die wachsende pluralität der lebensstile und vielfalt der wohnkonzepte unsere wohnungsunternehmen brauchen deshalb mehr denn je sichere rechtliche und verlässliche politische rahmenbedingungen um ihr engagement in den bereichen klimaschutz und energieeffizienz sowie stadtentwicklung und soziales quartiersmanagement genauso intensiv und erfolgreich fortsetzen zu können wie bisher wie stark die wohnungswirtschaft von der finanzkrise betroffen sein wird lässt sich bisher noch nicht exakt abschätzen unsere branche verfügt zwar über stabile mieteinnahmen und ein langfristig angelegtes geschäftsmodell aufgrund des hohen fremdkapitalbedarfs ist sie aber stets in besonderer weise auf ein funktionierendes finanzsystem angewiesen verlässliche finanzierungspartner sind eine zwingende voraussetzung um sich den diversen anforderungen erfolgreich zu stellen ein schwerpunkt unserer wohnungspolitischen interessenvertretung und politikberatung wird auch in den nächsten jahren im bereich klimaschutz und energieeffizienz liegen damit die energetische sanierung der wohnungsbestände ­ auch nach den neuen weit höheren standards 2009 die im laufe des jahres in kraft treten sollen ­ weitergeführt werden kann müssen förderanreize für energetische modernisierung in angemessener höhe langfristig angelegt und stetig fortgesetzt sowie zusätzlich steuerliche anreize eingeführt werden sonst ist die wirtschaftlichkeit nicht annähernd zu erreichen zudem darf das mietrecht energetische modernisierung nicht behindern und muss die refinanzierung der investitionen und der managementleistungen zur energieeffizienzsteigerung erleichtern im bereich der stadtentwicklungspolitik engagieren wir uns 2009 dafür das der mitteleinsatz für die städtebauförderung weiter erhöht mindestens auf hohem niveau verstetigt und die mittelverwendung der einzelnen programme entsprechend der problemlagen in den regionen und vor ort flexibilisiert wird die ergebnisse der evaluierung des programms stadtumbau ost müssen zügig in einem entsprechenden maßnahmenpaket ab 2010 umgesetzt und durch eine abschließende lösung der altschuldenfrage flankiert werden der stadtumbau west muss auf der grundlage einer umfassenden evaluierung zielgenau und bedarfsorientiert ausgerichtet anpassungsfähig an die differenzierten lokalen verhältnisse gestaltet und mit einer starken wohnungswirtschaftlichen komponente ausgestattet werden wir müssen unsere kräfte bündeln ­ und viele unserer mitgliedsverbände tun dies bereits erfolgreich ein hervorragendes beispiel ist dafür die kooperation des verbandes norddeutscher wohnungsunternehmen e.v und des verbandes der wohnungswirtschaft in niedersachsen und bremen e.v und ein sichtbares ergebnis dieser zusammenarbeit ist das gemeinsame verbandsmagazin das heute vor ihnen liegt ich wünsche ihnen eine anregende lektüre und ein erfolgreiches jahr 2009 vorw ort » e ig e n tl ic h bin ic hganz and ers a be r ic hkommenursoselt en d azu « Ö d Ö nvonho rv Á th ö sterre ic h isc h ungar isc herschr if tste lle r 1 9 0 1 ­ 1 9 3 8 dasz it a t f in dets ic haktue ll w ieder im song ganzanders v o n ud o l in d e n be r g 2

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vdw begrüßt 220 gäste beim neujahrsempfang ma ga z in 0109 die wohnung als lebensabschnittspartner hanno ver dem bekannten Ästhetikprofessor bazon brock wird das zitat zugesprochen die wohnung sei das weltall der seele treffender hätte wolfgang müller-pietralla leiter der abteilung zukunftsforschung und trendtransfer im volkswagen-konzern die vdwtagung auftakt 09 in hannover nicht eröffnen können denn mit seinem vortrag startete der verband in das jahr seines 100-jährigen bestehens und das leitmotiv des jubiläumsjahres lautet zukunft wohnnen ­ einblicke und aussichten so waren das brock-zitat und müller-pietrallas hinweis auf die ausstellung wohnen in der kunst im kunstmuseum wolfsburg der einstieg in eine überaus interessante stets anregende und immer auch kurzweilige jahresauftaktveranstaltung das auto-orakel so hatte der spiegel den vw-zukunftsforscher einmal tituliert erwartet dass sich in den wohnräumen des 21 jahrhunderts zunehmend traditionen widerspiegeln und neue technologien wiederfinden die verknüpfung von ipod und kühlschrank sei nur ein aktuelles beispiel im übrigen hat siemens eine multimedia-dunstabzugshaube mit tv und dvd-spieler im angebot nach müller-pietrallas einschätzung wird das wohnen bedürfnisse wie mobilität gesundheit effizienz und einklang mit der natur künftig intensiver berücksichtigen auch das reisen wird sich in der zukunft noch mehr wie wohnen anfühlen meinte müller-pietralla gleiches gelte für das auto das insbesondere in ballungsräumen mehr und mehr zum aufenthaltsort wird und entsprechende qualitäten aufweisen muss zur erläuterung zeigte der automobilfachmann erste studien der zukunftsautos sie sehen eher aus wie rollende wohnzimmer renate szameitat geschäftsführerin der gewos und mitorganisatorin der tagung stellte in ihrem vortrag die ergebnisse einer expertenbefragung vor siehe auch seite 40 ff ein fazit die regeln der vergangenheit sind weiterhin wichtig aber nicht mehr hinreichend Über innovative wohnformen und stadtquartiere in europa berichtete prof dr jens dangschat von der technischen universität wien mit blick auf das wohnen im jahr 2020 erwartet dangschat eine neue unübersichtlichkeit eigentlich wollten die menschen wünschenswerte zukünfte sehen stattdessen werde alles unklarer neue arbeitskulturen flexible arbeitszeiten flexible arbeitsorte zunehmende altersarmut die wohnung wird in dieser zeit der unsicherheit zu einem lebensabschnittspartner aufgabe der wohnungswirtschaft sei es ein ausdifferenziertes angebot zu schaffen dabei gehe es weniger um flexible raumkonzepte als um die stärkung sozialer prozesse dangschat nannte dies die 24-stunden-stadt in der sich kreative netzwerke entfalten könnten im anschluss an seinen vortrag diskutierte der soziologieund demografie-professor mit günter ott geschäftsführer der kölner wohnungsgesellschaft gag immobilien und hubert scharlau vorstand des bauvereins zu lünen nicht in allen punkten herrschte einigkeit doch eines scheint gewiss die wohnungswirtschaft hat die anforderungen die auf sie zukommen weitgehend antizipiert und in teilen auch schon die richtigen lösungen gefunden nach der mittagspause begrüßte verbandsdirektor bernd meyer neben den rund 120 teilnehmern der vormittagsveranstaltung weitere 100 gäste aus politik wirtschaft und gesellschaft zum vdw-neujahrsempfang ­ darunter auftakt 0 9 3

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bernd meyer günter ott hubert scharlau prof dr holger rust ma ga z in 0109 wolfgang müller-pietralla prof dr jens dangschat renate szameitat staatssekretärin dr christine hawighorst städtetagspräsident ulrich mädge der hildesheimer landrat reiner wegner zahlreiche bürgermeister niedersächsischer gemeinden die wohnungspolitischen sprecher aus dem niedersächsischen landtag und der frühere bundesbauminister karl ravens passend zum leitmotiv des vdw-jubiläums referierte anschließend prof dr holger rust von der leibniz-universität hannover zum thema nichts ist vergänglicher als die zukunft und dies tat der soziologe äußerst vergnüglich er erinnerte an die wohnvisionen der siebziger jahre schalttafeln in der küche das menü kommt mit der rohrpost dazu hochhäuser und wohnwaben trotz allem sei ein höchst konservatives weltbild für die zukunft erwartet worden rust zitierte aus einem zeitgenössischen buch und am abend kehrt der mensch zurück zu frau und kind hart geht rust mit zukunftsforschern wie matthias horx ins gericht und nennt ihre arbeit in seinem vorerst letzten buch zukunftsillusionen boulevardforschung sie bauen eine drohkulisse auf sagte rust beim vdw-empfang und bieten sich zugleich als einzige problemlöser an es sei eine anmaßung auf diese weise den leuten jedes jahr neue zukünfte zu verkaufen bezüglich des themas wohnen in der zukunft sei die boulevardforschung über den begriff des cocooning nur selten hinausgekommen das ausrufen der creative class zum trendsetter führe ebenfalls in die verkehrte richtung denn ausgerechnet diese klasse bevorzuge konformistische absolut hermetische wohnsysteme stattdessen vermischen sich in der realität die milieus die wohnungswirtschaft hat dies zuerst erkannt betonte rust menschen wollen stabilität und sicherheit das gelte auch für die zukunft a usz üge a us dem bei tragvon pr o f dr ho l ger rust dr ei di nge ga l t en no c h et wa s i n den sec hz i ger ja hr en da s ja hr 2000 der m a nn und di eato mk r a ft i c h ha b e dr ei bisvi er zuk ünft e sc h on hi nt er mi r u nd k ei ne i st so gewo r d en wi eich es mi tvor gest el l t ha t t e di e dur c hr ei c he i st ei ne er r unge ns chaft de s 20 ja hr hunder t s di e es der fr a u erlaub t a m gesel l sc ha ft spo liti sc hen leb en teilzu nehm en es gi b t ei ne jung-m a na ger -spr a c he ei ne a r t bw l-esper a nt o u nd nur e in t hem a er fo l g ha b en tr ends b egi nnen ni c ht i n der av ant gar de so nder n i n der mitte der gesel l sc h af t 4

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ma ga z in 0109 vd wlegtdr it t e woh nungsm ar ktstudievor niedersachsen und bremen brauchen dringend neue stadtumbau-konzepte hannover wer jetzt nicht gegensteuert fährt in sachen stadtentwicklung in eine sackgasse bei der vorstellung der dritten gewos-wohnungsmarktstudie hat bernd meyer direktor des verbandes der wohnungswirtschaft niedersachen bremen vdw in hannover darauf hingewiesen dass in einigen regionen des verbandsgebietes entwicklungen wie in ostdeutschland drohen bevölkerungsschwund verwaiste viertel verlust der infrastruktur im auftrag des vdw hat das hamburger gewos-institut nach 2002 und 2004 erneut ein gutachten zur entwicklung der wohnungsmärkte in bremen und niedersachsen bis 2020 vorgelegt diese studie wird ­ wie schon ihre vorgänger ­ entscheidende impulse geben für die stadtund wohnungspolitik in beiden ländern erwartet vdwverbandsdirektor meyer die regionalen disparitäten bleiben bestehen und verstärken sich zum teil für niedersachsen zeigt sich der demografische knick nach diesem jahr die bevölkerungszahl erreicht 2009 ihren höhepunkt um dann stetig abzusinken erläuterte gewos-geschäftsführerin renate szameitat gestützt unter anderem auf daten des statistischen bundesamtes rechnet gewos mit einem bevölkerungsverlust in niedersachsen von rund 300.000 auf dann 7,8 millionen personen bis 2020 im land bremen sei ein rückgang von 14.000 auf 657.000 zu erwarten meyer forderte bund länder und kommunen auf der stadtentwicklung mehr aufmerksamkeit zu widmen ob die Überschrift nun stadtumbau west heißt oder soziale stadt oder städtebauförderung diese töpfe dürfen nicht zum spielgeld von finanzpolitikern werden jeder euro der jetzt nicht für den umbau unserer städte und gemeinden investiert wird kommt uns später teuer zu stehen der vdw schlägt vor in den landkreisen und kreisfreien städten an runden tischen neue tragfähige konzepte für die jeweilige region zu entwickeln dazu bernd meyer wir brauchen unbedingt ein freundlicheres klima für investoren flexiblere programme schlanke förderbedingungen eine klare schwerpunktsetzung für die betroffenen regionen keine leuchtturmprojekte mehr sondern harte basisarbeit bestand vor neubau ­ das muss die marschrichtung sein auch die öffentliche förderung von abriss ist kein tabu mehr mehr zur neuen gewos-studie im internet unter www.vdw-online.de auszüge aus der vdw-pressemitteilung vom 20 januar 2009 auftakt 0 9 5

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re n at e s za m ei tat i gew o s die diplom-soziologin ist seit 1996 geschäftsführerin seit 2002 geschäftsführende gesellschafterin von gewos institut für stadt regional und wohnforschung gmbh in hamburg zuvor leitete sie den geschäftsbereich mit den schwerpunkten wohn und gewerbeimmobilien sonderwohnformen wohnungswirtschaftliche beratung mietenund wohnungspolitik ma ga z in 0109 als unabhängiges beratungsinstitut ist gewos in hamburg berlin und leipzig vertreten gewos verfügt über ein vielfältiges leistungsspektrum im arbeitsfeld immobilienmarkt für investoren bauträger und wohnungsunternehmen dies reicht von marktanalysen und -prognosen für wohn büro und einzelhandelsimmobilien über standortanalysen für investitionsvorhaben und bestandsobjekte bis zur bewertung von unternehmen und ihren immobilienbeständen gewos entwickelt praxisnahe strategien zur portfoliooptimierung und begleitet die wohnungsunternehmen in der umsetzung hierzu gehört auch das qualitätsmanagement zur optimierung der kundenorientierung Überhänge und engpässe in direkter nachbarschaft d e u tl iche d i s par i t Ät e n au fden re g ion a l en w o hn u n gs m Är kteninn ie d e rsa c hs en undbremen die analyse und prognose der entwicklung der regionalen und sektoralen wohnungsmärkte nimmt angesichts der zunehmenden ausdifferenzierung der märkte in deutschland einen immer höheren stellenwert ein das thema stadt umbau zeigt dass die wohnungswirtschaft nicht nur in den östlichen sondern verstärkt auch in den westlichen bundesländern auf den rückgang der be völkerung reagieren muss klar ist dass sich die bevölkerung in deutschland langfristig verringern wird es stellt sich jedoch die frage in welchem ausmaß und in welchem zeitrahmen sich die globalen demographischen trends auf die einzelnen regionen auswirken werden eine kleinräumige betrachtung der wohnungsmärkte ist daher notwendig mittlerweile hat diese entwicklung auch niedersachen und bremen erreicht und die wohnungsmärkte im gebiet des verbandes der wohnungswirtschaft in niedersachsen und bremen e v vdw stehen heute nach einer langen periode des wachstums mithin vor neuen herausforderungen durch die demographische entwicklung und die veränderten ansprüche an das wohnen zeichnet sich in quantitativer und qualitativer hinsicht eine veränderung der nachfrage ab die lebensstile werden vielfältiger und individueller gleichzeitig steigt der anteil der älteren bevölkerung die folge ist eine weitere ausdifferenzierung der wohnformen zusätzlich altert der wohnungsbestand immer stärker modernisierung und instandsetzung werden auch unter energetischen und ökologischen gesichtspunkten wichtiger 6 in den bundesländern niedersachsen und bremen können bereits heute vielerorts angebotsüberhänge auf den wohnungsmärkten festgestellt werden unter berücksichtigung der derzeitigen nachfrageentwicklung gilt es daher für die einzelnen wohnungsunternehmen die mittel und langfristige marktfähigkeit der eigenen bestände neu zu bewerten und frühzeitig maßnahmen zur vermeidung von leerständen zu ergreifen vor diesem hintergrund hat der vdw niedersachsen bremen gewos beauftragt die regional und sektoral differenzierte wohnungsmarktprognose zur entwicklung der mietwohnungsnachfrage im verbandsgebiet aus dem jahr 2004 fortzuschreiben grundlage der prognose bis zum jahr 2020 sind die demographischen vorausberechnungen des landesbetriebs für statistik und kommunikationstechnologie niedersachsen und des statistischen bundesamtes für das bundesland niedersachsen zur genaueren quantifizierung des nachfragepotentials wurden diese ergebnisse um bestimmte nachfragergruppen auf dem wohnungsmarkt korrigiert u a haupt und nebenwohnsitz untermieter sowie anstalts und heimbevölkerung um die wohnungsmarktrelevante bevölkerung zu ermitteln ein wesentlicher einfluss auf die zukünftige bevölkerungsentwicklung geht von den wanderungsbewegungen aus diese unterliegen dynamischen prozessen und können sich entsprechend schnell verändern politische und wirtschaftliche veränderungen ­ sowohl in der herkunfts als auch in der zielregion ­ können einen erheblichen einfluss auf zukünftige wanderungsströme und damit auf die bevölkerungsentwicklung haben seit 2001 hat sich der bundesdeutsche wanderungssaldo um 84 auf etwa 44.000 personen im jahr 2007 reduziert diese entwicklung wurde in der aktuellsten bevölkerungsprognose des

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statistischen bundesamtes entsprechend berücksichtigt und führt im ergebnis zu einer stetig schrumpfenden bevölkerungszahl bis zum jahr 2020 situation die nachfrageseitigen faktoren alter stellung im lebenszyklus und status verbunden mit spezifischen angebotsfaktoren des gebäudes lage typ und alter tragen dazu bei dass der wohnflächenverbrauch pro einwohner kontinuierlich ansteigt begünstigt durch den regen neubau von ein und zweifamilienhäusern kam es in den letzten jahren in niedersachsen zu einer starken ausdehnung der durchschnittlichen wohnfläche je person auf derzeit rund 43 qm im land bremen verlief die entwicklung weniger dynamisch dort liegt der entsprechende wert bei 40 m2 verglichen mit dem flächenland niedersachen ist der stadtstaat bremen stärker durch eine urbanere siedlungsstruktur gekennzeichnet die einen geringeren anteil von ein und zweifamilienhäusern aufweist die bevölkerungszahl liegt im verbandsgebiet mit insgesamt 8,79 mio personen nur leicht unter ihrem niveau von 2003 differenziert nach regionen verzeichnet die stadt bremen einen bevölkerungszuwachs von rund 1 während die bevölkerung in bremerhaven um über 2 zurückging die bevölkerungszahl in niedersachsen blieb im zeitraum 2003 bis 2007 annähernd konstant und liegt derzeit bei 8,12 mio einwohnern parallel zum tendenziellen bevölkerungsrückgang ist weiterhin ein trend zur haushaltsverkleinerung zu beobachten in abhängigkeit von der jeweiligen alters und haushaltstruktur fällt diese entwicklung in den einzelnen landkreisen zwar unterschiedlich dynamisch aus nach wie vor werden aber alle regionen davon beeinflusst in niedersachsen erhöhte sich die zahl der haushalte zwischen 2003 und 2007 um 1 auf 3,53 mio haushalte im land bremen betrug der anstieg 0,3 bzw 1.000 haushalte der wohnungsneubau im verbandsgebiet entwickelte sich in den letzten jahren weiterhin rückläufig und liegt mit nur noch 2,1 fertigstellungen je 1.000 einwohner im jahr 2007 auf dem niedrigsten stand seit 1987 der wohnungsbestand erhöhte sich gegenüber der letzten studie von 2004 um rund 72.500 wohnungen 2 auf nunmehr 3,94 mio wohneinheiten im ergebnis konnte jedoch weder die abgeschwächte bautätigkeit noch die positive haushaltsentwicklung verhindern dass sich die bereits im jahr 2003 bestehenden angebotsüberhänge von 38.500 auf 71.250 wohneinheiten deutlich erhöhten diese summe entspricht rund 2 des wohnungsmarktrelevanten angebots zu dieser entwicklung trug wesentlich die intensive bautätigkeit im eigen heimsektor bei diese wurde vor allem durch die vorzieheffekte im rahmen der abschaffung der eigenheimzulage ausgelöst zum teil ausgeprägte angebotsüberhänge kennzeichnen insbesondere die landkreise und kreisfreien städte im südöstlichen niedersachsen u a northeim und helmstedt und in den küstennahen regionen friesland wittmund nachfrageüberhänge liegen hingegen vor allem in den umlandkreisen der städte hamburg und bremen vor lüneburg harburg und cloppenburg zukünftige entwicklung bis 2020 ma ga z in 0109 die bevölkerungszahl im verbandsgebiet wird nach den berechnungen von gewos bis zum jahr 2020 um rund 4 auf dann 8,46 mio personen abnehmen 323.000 personen den stärksten bevölkerungsrückgang verzeichnen die landkreise und kreisfreien städte im südöstlichen niedersachsen mit ausnahme von bremerhaven 12 liegen alle gebiete mit einem rückgang von über 10 in dieser region insbesondere die landkreise holzminden und osterode am harz sind mit einem rückgang von über 15 besonders betroffen eine positive bevölkerungsentwicklung verzeichnen hingegen ­ wie in den vergangenen jahren ­ die niedersächsischen landkreise um die metropolregion hamburg studie abb 1 bevölkerungsentwicklung bis 2020 7

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ma ga z in 0109 abb 2 haushaltsentwicklung bis 2020 abb 3 wohnungsmarktbilanz 2020 für die zukünftige situation auf den wohnungsmärkten ist die entwicklung der haushaltszahlen entscheidend aufgrund des anhaltenden trends zur haushaltsverkleinerung wird sich die zahl der haushalte im verbandsgebiet bis zum jahr 2020 leicht positiv entwickeln und auf 3,87 mio haushalte ansteigen auf ebene der kreise zeigen sich jedoch deutliche unterschiede ­ die spannweite reicht von +12 in lüneburg bis zu -13 in osterode am harz insgesamt nimmt in der hälfte der 49 kreise im verbandsgebiet die zahl der haushalte zu zuwachsregionen konzentrieren sich in erster linie im nordosten um hamburg sowie im westen des verbandsgebietes verglichen mit der studie aus dem jahr 2004 hat sich das prognostizierte haushaltswachstum damit abgeschwächt abb 2 ein weiterer wichtiger einflussfaktor für die dynamik auf den wohnungsmärkten ist neben der entwicklung der haushaltszahlen die alterszusammensetzung der bevölkerung die haushaltsbildung ­ und damit verbunden die wohneigentumsbildung ­ findet vornehmlich in der altersgruppe der 25 bis 45-jährigen statt durch den mit dem bevölkerungsrückgang verbundenen alterungsprozess der gesellschaft nimmt tendenziell die zahl der personen ab die ein neues eigenheim errichten ein ebenfalls dämpfender einfluss auf die zukünftige neubautätigkeit resultiert aus veränderten steuerlichen rahmenbedingungen auf dem wohnungsmarkt die abschaffung der eigenheimzulage induzierte vorzieheffekte die kurzfristig für eine hohe neubautätigkeit sorgten auf mittlere sicht sind derzeit jedoch keine impulse zu erkennen die wieder zu einer höheren bautätigkeit führen könnten gleichwohl wird der wohnungsbestand bis zum ende des prognosezeitraums im jahr 2020 um 3 auf 4,04 mio wohneinheiten weiter ansteigen infolgedessen wird der wohnungsüberhang im verbandsgebiet im jahr 2020 rund 4 des wohnungsmarktrelevanten angebots 163.250 wohneinheiten betragen hierbei ist zu berücksichtigen dass es sich um einen rechnerischen saldo für den gesamtmarkt handelt die wohnungsmarktbilanz ermittelt sich durch die gegenüberstellung der prognostizierten entwicklung der nachfrage mit dem prognostizierten angebot 2020 ein angebotsüberhang auf einem wohnungsmarkt kann sich im einzelfall aus nachfrageüberhängen in einzelnen teilmärkten sowie erheblich höheren angebotsüberhängen in anderen teilmärkten zusammensetzen abb 3 insgesamt zeigt die studie dass weiterhin ausgeprägte disparitäten auf den regionalen wohnungsmärkten in niedersachsen bestehen neben wohnungsüberhängen bestehen bereits heute auf einzelnen märkten versorgungsengpässe die sich vor dem hintergrund der zu erwartenden geringen neubautätigkeit in den nächsten jahren noch verstärken werden die entwicklung auf den verschiedenen immobilienmärkten muss heute mehr denn je differenziert betrachtet werden für die wohnungsunternehmen wachsen hieraus neue herausforderungen 8

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an ette as mu s s en iselbsthilfeba uv e re in fle n s burg e g ma ga z in 0109 service-wohnen beim sbv wo der mensch im mittelpunkt steht h o ch haus ge ht ­ servic ehau s k o mm t tite lte im o kt o b er 2 0 0 8 d as f len s bu rger ta gebl att die entste hu ngeinesn eu en se rvice haus es d es drittenind er s ta dt kÜ n d ig te d e r au t o r an 8 3 o d er 8 4 neu e woh nungenw Ü r d en hi e r am fr iesi schen b e rg gebaut dortwovorm al s d as Ä lte s te h och hau s ges tan d e n hat d en gen u s s mod ernens er vice -w o hn e n s so llen sie b rin g e n w o hn enind en ei ge n en v i er wÄ ndenb is hi n zu m l eb ensende ­ au ch beis ch we rs ter p f legeb e d Ü rfti gk ei t auch raimund dankowski bild unten hat sie überrascht dabei kennt der sbv-vorstandsvorsitzende den bestehenden bedarf genau hatte bereits anfang 2000 vor dem hintergrund der demografischen entwicklung neue wohnmodelle für moderne alte gefordert und selbst in zusammenarbeit mit dem flensburger arbeiter-bauverein und der arbeiter-wohlfahrt awo ein pilot-projekt für flensburg verwirklicht das servicehaus sandberg ­ das erste servicehaus in flensburg hier geht es nicht um betreutes oder altengerechtes wohnen betonte familienministern gitta trauernicht als 2004 der erste gebäudeabschnitt eingeweiht wurde einrichtungen die sich auf die versorgung betagter menschen spezialisiert hätten gäbe es viele notwendig seien vielmehr angebote die es uns ermöglichen bis ins hohe alter hinein selbstständig und selbstbestimmt zu bleiben ein aktiver teil der gesellschaft zu sein der ­ ja das sei sicherlich notwendig ­ zunehmend auf dienstleistungen angewiesen sei um sich das leben einzurichten service w ohnen p l Ä n e f Ü r ei nneuess er vice hau s p l Ötz l ich s tan dendietel efo n e n ich t me hrstill für das projekt verantwortlich sei die sbv flensburg eg schrieb der redakteur weiter und bescherte den kollegen der genossenschaft damit viel arbeit noch am selben tag standen die telefone nicht mehr still ob man sich denn schon auf eine warteliste setzen lassen könne wie teuer die wohnungen wohl wären und wann genau eigentlich mit dem frühestmöglichen einzugstermin zu rechnen sei diese und ähnliche fragen beantworteten die mitarbeiter des sbv-wohnservice in den folgenden tagen geduldig ­ mit interesse hatte man hier gerechnet aber diese überwältigende nachfrage 9

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als wohnungsbaugenossenschaft haben wir die pflicht diese angebote für unsere mitglieder zu schaffen stimmte dankowski damals zu und ließ seinen worten taten folgen nach dem servicehaus sandberg mit 75 appartements entstanden im flensburger servicehaus fruerlund weitere 69 wohnungen und nun also über 80 wohnungen im neuen servicehaus dem servicehaus friesischer berg das prinzip des servicewohnens ist überall dasselbe ein pflegedienst ­ in flensburg die awo ­ ist mit untergebracht in dem wohnkomplex er bietet den bewohnern pauschal bestimmte grunddienstleistungen an zu denen üblicherweise ein 24h-notdienst gehört ein einkaufsservice auf wunsch hängen brötchen an der tür beim behörden-schriftwechsel oder schwierigkeiten im umgang mit der pflegekasse gibt es unterstützung wer mag leistet sich ­ gegen aufpreis ­ weiteren service friseur fußpflege massage wer darauf angewiesen ist erhält pflegeleistungen die zumeist aus der versicherung bezahlt werden selbst schwer pflegebedürftige bettlägerige menschen müssen so ihre gewohnte umgebung nicht verlassen sie bleiben zuhause ­ bis zum lebensende vora u ss e t zu n g fÜ rein se l b s tb es timmtesl eb e n e in ma x im u m an b ew egli c hk e i t und wie lebt es sich in so einem servicehaus wunderschön ­ sehen sie sich um sagt inge nissen und macht eine auffordernde weit ausholende geste sie steht vor der eingangstür zu ihrer wohnung im großzügigen hausflur viele nischen gibt es hier vor großen fenstern dort stehen grünpflanzen sportgeräte schnacksessel ­ hier wird gelebt großzügig auch die räumliche aufteilung im privaten wohnbereich keine schwellen viel licht so lange wie möglich selbstbestimmt zu leben ist wichtig und machbar formuliert die 85-jährige ihren anspruch den sie als langjähriges mitglied an ihre genossenschaft hat dafür brauchen wir in erster linie eine barrierearme umgebung breite türen ebene bodenflächen erhöhte toilettenbecken sehen sie sich um wiederholt sie beweglichkeit ist für die bewohnerin der ersten stunde im servicehaus sandberg wichtig heute läuft sie mit federnden schritten durch die gänge organisiert basare und sorgt für die einrichtung der bücherei das miteinander ist wichtig wer möchte kann hier vieles in der gemeinschaft erleben wer es nicht möchte bleibt für sich jeder nach seiner fasson voraussetzung für dieses maximum an selbstbestimmung ist ­ wie gesagt ­ beweglichkeit so viel beweglichkeit wie möglich will der sbv seinen älteren und alten mitgliedern schaffen das erfordert eine sorgfältige planung angefangen bei der auswahl des standortes der sollte von viel grün umgeben sein aber dennoch in der nähe von supermärkten Ärztehäusern apotheken und sonstigen dienstleistern liegen eine gute anbindung an die öffentlichen verkehrsmittel ist erforderlich kurz gesagt ziel ist es freizeit und versorgungsangebote so nah wie möglich an die senioren zu bringen und ohne viel aufwand sollte ihnen auch die fortbewegung innerhalb des hauses möglich sein frank jürgensen leiter der technischen abteilung beim sbv spricht von einer herausforderung wenn es darum geht die anforderungen der pflegetechnik in die üblichen baulichen ansprüche zu integrieren die menschen sollen sich wohlfühlen sich in ihrem neuen zuhause zurechtfinden sagt er wir müssen also sehr detailreich und sorgfältig planen und diese planungen dann exakt und durchdacht umsetzen da sagt der aufzug einem in welcher etage er gerade anhält es gibt eine ladestation für elektrorollstühle farbige flure markieren das stockwerk bodenheizungen sorgen für warme füße griffe an den wänden für halt ­ die liste ließe sich ewig fortsetzen es ist ­ wie gesagt ­ eine sehr sorgfältige detailreiche planung notwendig um soviel freiraum wie nötig und so wenig hindernisse wie möglich zu bauen im café des servicehauses ist immer etwas los ­ modenschauen bingo-nachmittage lese-runden hockergymnastik als jüngst im servicehaus fruerlund zu einem tag der offenen tür geladen wurde trafen sich hier bewohner und interessierte im haus gewährte das ehepaar hansen einblick in ihre wohnung wir haben glück gehabt als wir 2006 den platz bekamen berichtete ingrid hansen im gespräch mit ihren gästen pflegeleistungen brauchen wir zwar noch nicht aber die bequeme seite des servicewohnens hätten sie trotzdem schon kennen gelernt die hilfe war ideal nun leben sie zwischen volkspark und nahversorgungszentrum und wir genießen das das und das bewusstsein dass jemand da ist wenn mal etwas sein sollte 10 ma ga z in 0109

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auch hans-christian petersen hat sich im servicehaus fruerlund eingerichtet und sein appartement für alle gäste geöffnet er mischt aktiv mit im genossenschaftsleben ist dabei wenn es darum geht unterhaltungsnachmittage zu gestalten oder sich sozial zu engagieren so kennt er viele die gern einen platz im servicehaus ergattern würden und er kennt die andere seite ­ die kollegen in der verwaltung die bedauernd den kopf schütteln wenn sie gefragt werden ob denn nicht doch bald eine wohnung frei werde heute am tag der offenen tür hält petersen einen kurzen klönschnack mit ihnen der umgangston ist freundschaftlich ­ auch wenn er sich schon manches mal beschwert hat aus eigenem antrieb oder im auftrag eines nachbarn heute ist es keine beschwerde die alle beschäftigt sondern die freude darüber dass die menschen im haus deutlich zeigen wie wohl sie sich hier fühlen aber es wächst auch das bedauern darüber dass das angebot an servicewohnungen spürbar geringer ist als die nachfrage diese überwältigende nachfrage ­ woher mag sie kommen es ist das bedürfnis der menschen nach sicherheit und geborgenheit danach dass da jemand ist der sich kümmert ­ auch wenn ich allein lebe ohne partner ohne familie zeigt sich raimund dankowski überzeugt als genossenschaft setzen wir den modernen problemen ­ einsamkeit angst perspektivlosigkeit ­ eine funktionierende gemeinschaft entgegen so findet der einzelne halt in den servicehäusern komme dieses genossenschaftsprinzip ganz besonders zum ausdruck wer hier wohnt bekommt hilfe und gesellschaft so viel er will ­ aber eben nicht mehr das angebot sei finanziell erschwinglich und stünde sogar mitgliedern mit wohnberechtigungsscheinen offen und immer mehr menschen leben immer länger kein wunder also dass servicewohnen so ungeheuer beliebt ist auch marie louise-borowiak interessierte sich dafür sie gehörte zu den ersten die sich die pläne zum servicehaus fruerlund erläutern ließ eingezogen ist sie nicht ich habe angst im alter meine eigenständigkeit zu verlieren und hoffte auf die unterstützung in der gemeinschaft berichtet sie aber es geht mir auch darum generationsübergreifend zu leben ich brauche geistige anregung möchte meine hobbys ­ lesen singen und ausflüge in die natur ­ mit anderen menschen genießen ohne über krankheiten reden zu müssen und ich bin kein mensch der gern allein lebt ich brauche eine aufgabe vielleicht als ersatz-omi mit kindern kann ich gut eine wohngemeinschaft mit anderen davon träumt die 65-jährige zusammen mit anderen senioren aber auch mit jüngeren menschen vielleicht einer familie oder einem alleinerziehenden elternteil die ehemalige sekretärin ist zu dem schluss gekommen dass sie sich wohl erst eine gruppe suchen muss in der sie sich wohlfühlt menschen mit den gleichen vorstellungen die eine generationsübergreifende wohngemeinschaft bilden wollen ­ erst dann die wohnung auch sie kann sich auf die unterstützung der genossenschaft verlassen natürlich würden wir ein solches projekt unterstützen sagt raimund dankowski das miteinander der generationen ist ohnehin ein haupt-anliegen unserer genossenschaft wenn außerdem noch die initiative dazu von unseren mitgliedern ausgeht ist das ein weiterer anlass hilfe zu leisten ma ga z in 0109 service w ohnen wo hnra u m a npa ssu ng a llta g i n der geno ssenscha ft a u ch wenndien ac hf r age gr ossi st ­ n ich tallelieb en servic ehÄu s er wie diese hilfe aussehen kann zum einen in dem wir in unserem bestand nach geeigneten räumlichkeiten suchen zum anderen in dem wir diese räumlichkeiten den bedürfnissen entsprechend anpassen d.h zum beispiel die türen verbreitern schwellen entfernen unterfahrbare küchenzeilen einrichten ­ soweit das möglich und nötig ist wohnraumanpassungen so der vorstandsvorsitzende weiter gehörten ja zum alltag in der genossenschaft wir 11

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möchten so vielen mitgliedern wie möglich ein selbstständiges selbstbestimmtes leben bis ins hohe alter hinein ermöglichen das gilt nicht nur für diejenigen die in unseren servicehäusern wohnen das gilt auch ­ und besonders ­ für diejenigen die die wohnung in der sie häufig schon über jahrzehnte leben nicht verlassen möchten zwei sozialarbeiter beschäftigt der sbv für die es zum alltag gehört menschen zu beraten die mit körperlichen einschränkungen leben und die ihr altes zuhause nicht aufgeben wollen in vielen fällen reichen schon kleine unterstützungsleistungen ­ hilfe bei behördengängen bei einkäufen oder arztbesuchen ­ aus und die betroffenen kommen ohne weiteres allein zurecht erläutert sbv-sozialarbeiterin gesa kitschke manchmal brauche es auch ein paar bauliche veränderungen und manchmal einfach nur ein bisschen aufmerksame nähe soziale kontakte sicherheit in der gemeinschaft das sind werte für die die genossenschaft steht und die sie auch verkörpert einzige voraussetzung der betroffene muss sein schneckenhaus verlassen und sein wohnumfeld aktiv nach seinen bedürfnissen mitgestalten wiederum gemeinsam mit der awo und wiederum in einem pilot-projekt haben der sbv und die stadt flensburg vor diesem hintergrund ein service-büro im traditionsstadtteil fruerlund eröffnet alte sbv-mitglieder wohnen hier viele bereits seit den 60er jahren es ist ein thema dass man seine wohnung nicht verlassen will auch wenn die gebrechlichkeit zunimmt zwei sozialpädagoginnen der awo arbeiten im service-büro sie haben die aufgabe fachliche hilfe zu leisten aber auch für zwischenmenschlichen kontakt zu sorgen was im jahr 2006 nur zögerlich begann ist inzwischen ein erfolgsmodell 350 einzelberatungen gab es im vergangenen jahr und was beinahe noch schöner ist die menschen kommen gerne vorbei ­ einfach mal so auf einen klönschnack oder um den neuesten tratsch zu hören sie lernen sich kennen und beginnen sich gegenseitig zu helfen nachbarschaft zu leben wird wieder selbstverständlich und gelebte nachbarschaft ist die vernetzung unter menschen die außerhalb einer familie sicherheit in der gemeinschaft gibt wie sagte doch familienministerin gitta trauernicht notwendig sei es angebote zu schaffen die es uns ermöglichen bis ins hohe alter hinein selbstständig und selbstbestimmt zu bleiben ein aktiver teil der gesellschaft zu sein das servicehaus friesischer berg das bis 2011 in flensburg entsteht und für das es heute schon so viele bewerber gibt macht ganz sicher ein solches angebot doch die plätze sind begrenzt ­ und bietet eine funktionierende nachbarschaft gepaart mit genossenschaftlichem zusammenhalt nicht ganz ähnliche möglichkeiten ma ga z in 0109 familienministerin gitta trauernicht 12

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b e t t in a ha rmsi an a l ys e k on ze p t e studium der soziologie in hamburg mehr als 20 jahre erfahrung in der beratung von wohnungsunternehmen vor 15 jahren gründung von analyse konzepte mit mehr als 20 mitarbeitern befasst sich analyse konzepte erfolgreich mit der beratung von wohnungsunternehmen sowie der forschung für bund länder und kommunen zu dem breiten leistungsspektrum gehören markt und kundenforschung prognostik sowie organisations und mitarbeiterentwicklung ziel ist es mit umfassenden dienstleistungen eine marktorientierte weiterentwicklung von unternehmen mitarbeitern und wohnungsbeständen zu unterstützen ma ga z in 0109 wohn riester ­ eine chance für die wohnungswirtschaft bis zum jahr 2040 wird das rentenniveau in deutschland dramatisch absinken nach erkenntnissen der rürup-kommission hat dann ein beschäftigter der 45 jahre lang ein durchschnittseinkommen bezogen hat nur noch eine staatliche rente von 988,00 zu erwarten zusätzlich wird die gruppe derjenigen erheblich größer die gar nicht oder in deutlich geringerem umfang in die rentenversicherung eingezahlt hat nach einschätzung von meinhardt miegel leiter des bonner instituts für wirtschaft und gesellschaft wird um das jahr 2030 herum etwa die hälfte der senioren eine rente beziehen die kaum höher ausfällt als die grundsicherung1 ein großer teil der älteren generation wird sich dann bei weitem nicht mehr den lebensstandard leisten können der für die heutige altengeneration normal ist damit kommen hohe anforderungen auf die gesellschaft zu denn die grundsicherung für diese große gruppe muss dann von einer deutlich geringeren anzahl erwerbstätiger finanziert werden als heute eine kaum zu bewältigende aufgabe damit ist absehbar dass auch für das wohnen trotz seiner immensen bedeutung für ältere menschen erheblich weniger geld zur verfügung stehen wird für viele menschen sind damit die zukunftsaussichten alles andere als rosig natürlich erfordern alle damit zusammenhängenden maßnahmen zunächst eine differenzierte betrachtung nicht alle zukünftigen senioren werden im gleichen maße betroffen sein es wird gleichzeitig sehr einkommensschwache wie auch sehr wohlhabende seniorenhaushalte geben allerdings bestehen auch schon heute preisgünstige marktsegmente viele menschen die bereits während ihrer erwerbsphase nur über geringe einkünfte verfügen wohnen bereits dementsprechend günstig und werden sich deshalb im alter verändern müssen jedoch wird dies voraussichtlich nicht ausreichen wir werden ab 2030 mit einer wachsenden nachfrage nach preiswerten wohnungen rechnen müssen wichtig ist dass die hohen nebenkosten ernorm zur belastung der gesamten wohnkosten beitragen deshalb müssen maßnahmen zur reduzierung der wohnkosten ganz eng an den nebenkosten ansetzen ebenso wichtig ist es aber auch dass mehr menschen über eine geeignete private altersvorsorge verfügen um sich eine angemessene wohnung im alter leisten zu können gerade bei der gruppe der unter 40-jährigen können durch zusätzliche private vorsorgemaßnahmen noch erhebliche effekte erzielt werden vor diesem hintergrund hat sich die expertenkommission wohnungsgenossenschaften bereits 2004 mit der idee befasst genossenschaftsmitgliedern die bildung eines kapitalstocks für die wohnkosten im alter zu ermöglichen damals entstand die idee durch den erwerb von freiwilligen zusätzlichen genossenschaftsanteilen sowie den thesaurierten dividenden einen kapitalstock aufzubauen der im alter zugunsten der mietzahlungen aufgelöst wird2 diese form der altersvorsorge kommt ohne staatliche förderung aus dies gibt der einzelnen genossenschaft sehr viel gestaltungsspielraum allerdings können unter einsatz der üblichen dividenden nicht annähernd die finanziellen effekte erreicht werden die z b bei einem riester-vertrag möglich sind die berliner baugenossenschaft von 1892 entwickelte für ihre mitglieder eine möglichkeit zur inanspruchnahme der förderung in dem sie in ihrer spareinrichtung ein eigenes riester-sparprodukt anbietet das inzwischen bereits mehrfach ausgezeichnet worden ist w ohn riester veränderte anforderungen an wohnungsunternehmen und genossenschaften die wohnungswirtschaft muss sich auf diese zukunftsperspektiven einstellen denn es stellt sich damit die frage welche wohnkosten sich die senioren von morgen leisten können und in welchem verhältnis diese zu den notwendigen erträgen der wohnungsanbieter stehen die branche wird sich spätestens ab 2030 auf einkommensschwächere seniorenhaushalte einstellen müssen 13

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