vdw magazin 2 2009

 

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vdw 100 jahre verband der wohnungswirtschaft in niedersachsen und bremen magazin 03 i i wi lhelm shav en bi s g Ötti ng e n ve ran s taltun ge n z um vd w jubi lä um 10 k o o perati o n erfo rde rl i c h wo h n un gs wirts chaf t und stadtum bau 24 i i attra k ti v e pers pe k tiv e n a zubi-k am p agn e st ar tet 38 so wo hnten wir mo rge n be itrag vo n pro f hol ger rus t 8 9 september vdw-verbandstag in hannover 0209 zeitschrift des vdw niedersachsen bremen in zusammenarbeit mit dem verband norddeutscher wohnungsunternehmen e v.

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i n h a lt » d ie z u ku nft s ol l ma nnichtvora us sehenw ol l en so n d e rn m Ö gl ic hmachen « a n t oi nede sa i n t exupé r y 1 9 0 0 ­ 1 9 4 4 franz sc h r if t st ellerundflie ge r 1909 2009 2109 zukunft wohnen einblicke und aussichten ma ga z in 0209 vdw 02 03 06 iiiiiiiiii vo r wo rt re gio n alve ran s taltun ge n en e rgie ko n f e re n z t hema inhalt 10 19 22 stadte n twicklun g stadtum bau pro je kt j uge n d wo hnen eu -en e rgie p o litik in t erv iew 24 28 a zubi-k am p a prüf un gs be rich te s erie 31 32 m ie tre ch t u n te rn ehmenspo rträt flu wo g-no rdm a rk zu ku n ft wo hn en 0209 38 44 48 49 50 56 iiiiii so wo h n te n wir m o rge n pro f ho lge r rus t wo hnen un d re is e n in de r z ukun f t pre is f ür se r vice q ualität vdw bun de s garte n s ch au 2009 nam e n un d nach rich te n ste lle n bö rs e

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g e rh ard v i em annipr üf un gsdire kto r sehr geehrte damen und herren an dieser stelle möchte ich zunächst den vertretern der mitgliedsunternehmen und den mitgliedern des verbandsrates für das mit meiner bestellung zum prüfungsdirektor des vdw entgegengebrachte vertrauen danken ich freue mich gemeinsam mit dem gesamten team des prüfungs und beratungsbereiches auf eine vertrauensvolle und konstruktive zusammenarbeit welches sind die ziele und themen des prüfungsverbandes in den nächsten jahren natürlich ist und bleibt die erfüllung der satzungsgemäßen aufgaben das heißt die durchführung genossenschaftlicher pflichtprüfungen und die prüfung von wohnungsunternehmen in der rechtsform der kapitalgesellschaft schwerpunkt unserer tätigkeit hierbei werden wir uns steigenden herausforderungen stellen müssen diese zeigen sich insbesondere in einem wachsenden personalkostendruck in der zeitlichen konzentration der prüfungen in der ersten jahreshälfte und den sich weiter verschärfenden anforderungen aus den qualitätsstandards des berufsstandes durch die ausdehnung unseres beratungsangebotes und die sicherstellung eines hohen qualitätsstands unserer leistungen wollen wir weiterhin ein kompetenter und zuverlässiger ansprechpartner für unsere mitgliedsunternehmen sein die sich stetig vertiefende kooperation mit dem vnw verband norddeutscher wohnungsunternehmen e.v im prüfungs und beratungsbereich bietet hierzu zusätzliche chancen einen zentralen themenpunkt der fachlichen arbeit in den nächsten beiden jahren werden sicherlich die umfangreichen neuerungen des bilanzrechtsmodernisierungsgesetztes bilmog bilden das bereits über jahre hinweg angekündigte gesetz wird nun voraussichtlich im mai oder juni 2009 in kraft treten das gesetz wird dann auf alle geschäftsjahre die nach dem 31 dezember 2009 beginnen verpflichtend anzuwenden sein freiwillig darf das gesetz bereits vorher dann aber nur unter anwendung sämtlicher regelungen angewendet werden auch wenn kritisch zu hinterfragen ist ob die angekündigte zielsetzung des bilmog ­ nämlich eine kostengünstige alternative zu den international geltenden ifrs zu bilden ­ durch die einführung zahlreicher wahlrechte abgeschwächt wurde handelt es sich um eine grundlegende reform des hgb wir werden sie umfassend mit veranstaltungen und durch publikationen über die wesentlichen gesetzesänderungen und ihre auswirkungen informieren im rahmen der durchführung komplexer energetischer modernisierungsmaßnahmen werden ­ unabhängig von der prüfung ­ neue betriebswirtschaftliche instrumente zur beurteilung von effektivität und rentabilität dieser maßnahmen gefordert sein 2 abzuwarten bleiben die weiteren auswirkungen der globalen finanzkrise auf die wohnungswirtschaft bei der mehrzahl unserer mitgliedsunternehmen sind bei sinkenden zinsen und fortgesetzter bereitschaft der banken zur kreditgewährung wesentliche negative auswirkungen noch nicht festzustellen dennoch ist davon auszugehen dass die banken erhöhte transparenzanforderungen an die unternehmen stellen werden und die unternehmen sich auf ein steigendes zinsniveau einstellen müssen geänderte rahmenbedingungen im finanzierungsbereich werden bei den unternehmen zu erhöhten anforderungen im management des darlehensportfolios und der sicherheitenverwaltung führen wir werden unsere mitgliedsunternehmen in diesen bereichen mit geeigneten beratungsinstrumenten unterstützen die ausdehnung des beratungsangebotes im zusammenhang mit der Übernahme laufender buchführungen der erstellung von jahresabschlüssen und der durchführung von lohnbuchhaltungen wird einer der aufgabenschwerpunkte unserer steuerabteilung in den kommenden jahren sein wesentliche themen der steuerlichen beratung werden in 2009 auch die auswirkungen der zinsschrankenregelung der grundsteuererlass und bei der kapitalertragsteuer der wegfall des sammelantragsverfahrens beim örtlichen finanzamt bilden ich bin davon überzeugt dass der prüfungs und beratungsbereich des vdw mit insgesamt 22 mitarbeiter innen unter der fachlichen leitung von herrn wp/stb günther herrn vbp/stb cammann und herrn wp/stb schürmann den strukturellen und fachlichen herausforderungen gewachsen und damit ein kompetenter ansprechpartner für unsere mitgliedsunternehmen sein wird meine bitte an sie gehen sie auf uns zu und nutzen sie unsere beratungsangebote im prüfungs steuerberatungs und betriebswirtschaftlichen bereich mit freundlichen grüßen ihr gerhard viemann vorw ort ma ga z in 0209

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9 regionalveranstaltungen zum vdw-leitthema zukunft wohnen ma ga z in 0209 regionalveranstaltungen hannover das 100-jährige bestehen des vdw niedersachsen bremen ist anlass für eine reihe von veranstaltungen im gesamten verbandsgebiet neben den traditionsreichen terminen wie dem zwischenahner gespräch 16 17 april dem verbandstag in hannover 8 9 september und dem wohnungspolitischen kongress 3 dezember wird es von wilhelmshaven bis göttingen verschiedene aktionen geben die sich mit dem leitthema des jubiläumsjahres zukunft wohnen inhaltlich auseinandersetzen verbandsdirektor bernd meyer sagt wir bedanken uns ganz besonders bei den wohnungsunternehmen und den vielen weiteren partnern für ihr engagement es werden sicherlich interessante wochen und monate die te r m in e i m Ü b er blick hildesheim workshop mit der fachhochschule am 17 18 april auf dem fh-gelände preisverleihung am 18 juni bremen projekt der wilhelm-wagenfeld-schule ausstellung im foyer der gewoba vernissage am 8 juni u a mit bausenator dr rainer loske und dem gewoba-vorstand dr volker riebel und manfred sydow 2 2109 wolfsburg fachtagung energie und denkmal am 29 juni im alvar aalto kulturforum wilhelmshaven schülerwettbewerb zum thema zukunft wohnen prämierung voraussichtlich im juni gÖttingen vortragsveranstaltung zum thema göttingen ­ stadt der zukunft mit begleitender ausstellung zum bauprojekt windausweg und ggf bustouren unter dem motiv göttinger entdecken göttingen 15 august braunschweig kooperation mit der hochschule für bildende kunst projekt kreative in der stadt vernissage und vorträge am 3 september in der hbk-aula hannover zukunftstage der wohnungswirtschaft am 4 5 september am verbandsgebäude oldenburg kooperation mit oldenburg der stadt der wissenschaft 2009 termin ist noch nicht festgelegt hildesheim tagung wohnen für behinderte mit caritas und diakonie termin steht noch nicht fest 3

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umfrage zeigt viel erreicht doch noch nicht am ziel stadtumbau von großer bedeutung teil i vd w u n te r n ehm en w ei s en beim kl ima schu t z er s t e er fo l ge au f hannover die mitgliedsunternehmen im vdw niedersachsen bremen haben die anforderungen des kyotoprotokolls zur senkung des co2-ausstoßes längst erfüllt dennoch setzt die wohnungswirtschaft ihre investitionsoffensive für mehr energieeffizienz im bestand unvermindert fort mit diesen worten hat vdw-verbandsdirektor bernd meyer die ergebnisse einer unternehmensbefragung zusammengefasst die jetzt vorliegen ma ga z in 0209 der schutz des klimas stellt deutschland und insbesondere auch die wohnungswirtschaft vor zukünftige herausforderungen das kyoto protokoll das bis februar 2008 von 176 staaten ratifiziert wurde sieht eine achtprozentige reduktion der co2 emission für die eu-staaten vor deutschland hat sich im rahmen der burden-sharingvereinbarung zu einer jährlichen reduzierung von sechs ausgewählten treibhausgasen im zeitraum von 2008 bis 2012 um 21 gegenüber dem stand von 1990 verpflichtet das emissionsbudget sieht durchschnittlich nach dem zuteilungsgesetz von 2007 und dem zweiten nationalen allokationsplan von 2006 einen ausstoß von 973,6 mio tonnen an co2-Äquivalenten für den zeitraum von 2008 bis 2012 in deutschland vor auf den haushalts verkehrs gewerbe handels und dienstleistungssektor entfallen hierbei jährlich maximal 334 mio tonnen der zweite abschnitt wärmedämmung baulicher wärmeschutz sah die erfassung durchgeführter maßnahmen im bereich der wärmedämmung vor hierbei stand die aufschlüsselung nach wärmedämmmaßnahmen für die bereiche außenwände dach ­ boden oder sparren kellerdecke und wärmeschutzverglasung der fenster im vordergrund die datenerhebung erfolgte nach differenzierung der verschiedenen baualtersklassen und wurde sowohl in flächen als auch in der anzahl an gebäuden ermittelt im dritten abschnitt des fragebogens stand die erhebung der energiequellen für heizung und warmwasserbereitung im mittelpunkt dabei wurde die anzahl der gebäude und nutzflächen nach eingesetzten energieträgern erfasst an der befragung nahmen 38 unternehmen aus niedersachen in der größenordnung von 120 bis zu mehr als 8000 wohneinheiten teil in der summe wurde ein bestand von rund 132.000 wohneinheiten mit einer nutzfläche von ca 8 millionen quadratmetern erfasst die baujahresklasse 1949 bis 1977 bildet mit einem anteil von 65 prozent den größten anteil des erfassten bestandes abbildung 1 2 anteil gebäude in die unternehmensbefragung vor dem hintergrund des abkommens von kyoto und den nationalen reduktionsverpflichtungen der co2 emissionen hat der verband der wohnungswirtschaft in niedersachen in zusammenarbeit mit der arbeitsgemeinschaft der wohnungsunternehmen in der region hannover argewo und der unternehmensberatung beaconsult gmbh einen fragebogen zur ermittlung der energiereduktion im wohnungssektor aufgestellt die erhebung der daten erfolgte auf grundlage einer schriftlichen befragung der fragebogen untergliederte sich in die teilbereiche wohnungsbestand/baualtersklassen wärmedämmung baulicher wärmeschutz und heizung/warmwasserbereitung im ersten teil des abschnittes wohnungsbestand/baualtersklassen wurden die nutzeinheiten und dazugehörigen flächen erfasst der zweite teil beinhaltet eine differenzierte aufteilung des entsprechenden wohnungsbestandes nach den baualtersklassen bis 1918 1919 ­ 1948 1949 ­ 1977 1978 ­ 1995 und 1996 ­ 2007 hierbei wurde neben der gebäudeanzahl und den zugehörigen flächen auch die anzahl der wohneinheiten erfasst 4 anzahl we

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energiebedarf ungedämmt [kwh m2a energiebedarf gedämmt [kwh m2a erste ergebnisse auf grundlage der getroffenen annahmen und prämissen ergeben sich nachfolgende ergebnisse der berechnung abbildung 3 4 für die baujahresklasse bis 1918 wurde eine fläche von 34.300m² erfasst der energiebedarf im ungedämmten zustand der gebäude beträgt 284 kwh m²a die umsetzung eines vollständigen wärmedämmverbundsystems führt zu einer reduzierung des primärenergiebedarfs auf 130 kwh m²a daraus resultiert eine energieeinsparung von 154 kwh m²a bezogen auf die gesamtfläche der baujahresklasse ergibt sich hieraus eine gesamtenergieeinsparung von ca 5,28 mio kwh für die umrechnung der eingesparten co2emissionen wurde ein durchschnittlicher faktor von 0,3 gewählt im ergebnis führte die umsetzung von wärmedämmverbundmaßnahmen im gebäudebestand der baujahresklassen bis 1918 zu einer jährlichen reduzierung der treibhausgasemissionen von ca 1.584 tonnen für die baujahresklassen 1919 ­ 1948 1949 ­ 1977 1978 ­ 1995 und 1996 ­ 2007 ergeben sich analog folgende ergebniswerte die umsetzung baulicher wärmeschutzmaßnahmen führte im gesamtergebnis der erfassten bestände zu einem ersparnis an primärenergie von rund 278,13 mio kwh jährlich die sich hieraus ableitende co2-reduktion beträgt 83.440 tonnen werden in die betrachtung auch die objekte mit einbezogen in denen bis zum heutigen zeitpunkt noch keine maßnahmen durchgeführt wurden so ergibt sich eine einsparung an co2 über den gesamten bestand von 16,6 diese zahl bedeutet dass auf den gesamtbestand aller im verband organisierten wohnungen und häuser eine einsparung von 16,6 realisiert wurde geht man nun davon aus dass die effektivsten einsparpotenziale durch verbesserung der technik und verwendung moderner dämm baumaterialien in der jüngeren vergangenheit erreicht worden sind ist bei fortführung der energetischen modernisierung mit einem weiteren anstieg der einsparung auszugehen gleichwohl sind die einsparpotenziale durch bereits durchgeführte energetische modernisierungen beschränkt die untersuchung hat gezeigt dass die höchsten einsparpotenziale im bereich der bauten vor 1978 liegt in diesem bereich sind heute ca 40 der objekte energetisch modernisiert so dass ein potenzial von weiteren 60 im bereich der objekte mit dem höchsten einsparpotenzial liegt ma ga z in 0209 klim aschutz ausblick die niedersächsischen mitgliedsunternehmen des vdw haben schon heute den vertrag von kyoto erfüllt zwei jahre vor ablauf der geforderten frist es wurde schon viel zur einsparung von co2 getan jedoch ist das potenzial in den wohnungsbeständen noch nicht ausgereizt die technik zur energieeinsparung wurde in den letzten jahren deutlich verbessert durch steigende energiekosten ist die forschung an isolierung und systemtechnik intensiv wie nie zuvor bei maßnahmen zur energieeinsparung ist die wirtschaftlichkeit zu beachten durch die hohen energiekosten rechtfertigen sich zunehmend auch hohe investitionen in die bestandsverbesserung die entwicklung der energiepreise ist absehbar stark steigend dementsprechend werden maßnahmen die heute noch unwirtschaftlich sind mittelfristig auch für die wohnungsunternehmen wirtschaftlich die politische zielsetzung hoher investitionen zur deutlichen co2-reduzierung wird aber auch zukünftig eine spürbare öffentliche förderung erforderlich machen z b kfw-mittel 5 energieeinsparung im verbandsgebiet der vdw niedersachsen bremen bewirtschaftet im raum norddeutschland ca 18,5 millionen quadratmeter wohnfläche wird die stichprobe der teilnehmenden unternehmen als verbandsdurchschnitt angenommen so ergibt sich daraus rechnerisch eine einsparung von insgesamt 469.000 tonnen co2 per annum unter der annahme einer nicht-realisierung der bisher durchgeführten maßnahmen im bereich der wärmedämmung würde die jährliche co2-emission 1,1 mio tonnen betragen daraus ergibt sich eine einsparung der emissionen von ca 40 prozent bezogen auf die umgesetzten wärmeschutzmaßnahmen seit 1990 oder anders formuliert die bisher durchgeführten maßnahmen haben bei den objekten durchschnittlich zu einer energieeinsparung von 40 geführt diese ergeben sich aus dämmung der fassaden andererseits auch aus der modernisierung der anlagentechnik der einführung von blockheizkraftwerken und ­ nicht zu vergessen ­ dem einsatz regenerativer energien deren tendenz stark steigend ist.

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4 n o rd d eu t s ch e en er g i ek o n f er en z i dis kus s io n e n um po litik un d te ch n ik mehr fördern weniger fordern 6 ma ga z in 0209 e n e rg ie e f fi zi enzinderimmobi li enwi rtscha ft trends entwicklung und konzepte ­ unter diesem motto stand die 4 norddeutsche energiekonferenz eine gemeinschaftsveranstaltung des verbandes norddeutscher wohnungsunternehmen e.v vnw des verbandes der wohnungswirtschaft in niedersachsen und bremen e.v vdw sowie der techem ag am 26 februar 2009 in hamburg im vordergrund der vorträge standen die bisherigen beiträge der wohnungswirtschaft zum klimaschutz sowie die mehrheitliche kritik an den überzogenen anforderungen der enev 2009 und 2012 carsten ens pressesprecher des vdw und peter gerhardt von techem führten vor 140 teilnehmern durch das programm.

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für vdw-verbandsdirektor bernd meyer bleibt der klimawandel wichtigstes gesellschaftliches thema der nächsten jahre die politik habe einige gesetze auf den weg gebracht und finanzielle mittel bereitgestellt die wohnungswirtschaft fordere verbindliche rahmenbedingungen im mietrecht professor dr volker eichener rektor der ebz business school machte in seinem vortrag zum thema ziele der energiepolitik ­ wirtschaftliche belastbarkeit von immobilienunternehmen darauf aufmerksam dass das thema klimawandel infolge co2 seit mindestens 44 jahren bekannt sei hauptschuldiger an diesem dilemma sei nach der veröffentlichten meinung das kapital im allgemeinen und die wohnungswirtschaft im besonderen die enev 2009 bringe eine verschärfung um 30 prozent ein von der bundesregierung dazu in auftrag gegebenes gutachten sei unbrauchbar da es von falschen voraussetzungen ausginge die enev-novelle werde das gegenteil des gewünschten bewirken deshalb fordert eichener eine abwrackprämie für wohngebäude abrissprämien für nicht mehr marktfähige altbauten reduzierten den co2ausstoß neubauten seien dagegen ökologisch nachhaltig und für den vermieter wirtschaftlich ingrid vogler technikreferentin beim gdw forderte in ihrem vortrag energiepolitische rahmenbedingungen ­ position und forderungen der wohnungswirtschaft die verschiebung der enev 2009 bis zum jahre 2011 die wohnungswirtschaft habe die co2-emissionen während der vergangenen jahre drastisch reduziert seit 1990 sei jede zweite wohnung teilweise jede dritte wohnung vollständig energetisch modernisiert worden während der dauer der verschiebung sollte es keine darüber hinaus gehende verschärfung für das energiesparende bauen geben es dürften keine neuen nachrüstpflichten und nutzungspflichten eingeführt werden die enev sei hinderlich im bestand wichtiger sei die verbesserung ökonomischer rahmenbedingungen als verschärfung des ordnungsrechts die steigerung der energieeffizienz bleibe eine wesentliche aufgabe jörg berens referent technik beim vdw niedersachsen bremen stellte in seinem vortrag den energieausweis in der praxis vor die realität in der wohnungswirtschaft bei der ausstellung von energieausweisen sehe anders aus als im internet in der wohnungswirtschaft würden zumeist verbrauchsorientierte energieausweise ausgestellt aussteller sind in der regel unternehmen die mit der heizkostenerfassung der gebäude beauftragt sind oder spezialisierte ingenieurbüros 70 prozent aller mieter wissen dass es einen energieausweis gibt nach auffassung von berens hat der energieausweis zukünftig das potenzial zu einem entscheidenden instrument der immobilienvermarktung zu werden der ausweis wird als eine art gütesiegel gesehen so berens ma ga z in 0209 energiekonferenz 7

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ingrid vogler technische referentin des gdw vnw-verbandsdirektor dr joachim wege rechts im gespräch mit verbandsjustiziar rainer maaß bernd meyer verbandsdirektor des vdw niedersachsen bremen ma ga z in 0209 rené schweyen geschäftsführer der gbh hannover stellte in seinem vortrag wohnungswirtschaftliches contracting ­ wärmeversorgungskonzepte im effizienzvergleich das konzept seines unternehmens vor die gbh hat dazu am 1 juli 2004 eine tochtergesellschaft mit drei ingenieuren gegründet die das contractinggeschäft betreibt dazu gehören 480 abnahmestellen drei holzhackschnitzelanlagen und eine pelletthermieanlage gesamtinvestition 5,8 millionen euro zwischenzeitlich hat das unternehmen 106 von 480 anlagen erneuert die co2-einsparung beträgt 26 prozent sämtliche blockheizkraftwerke arbeiteten wirtschaftlich für matthias von oesen energieexperte aus hannover ist das co2-problem auch ein volkswirtschaftliches problem das ende des billigen Öls ist unausweichlich die industriestaaten wollten bis 2050 den co2-ausstoß um 80 prozent reduzieren die bundesregierung will 40 prozent co2 bis 2020 einsparen die vorteile der holzfeuerung liegen in einem nachwachsenden brennstoff der co2-neutral und vergleichsweise günstig sei je länger holzpellets gelagert würden desto besser sei ihr brennwert zwei kilogramm holzpellets entsprechen einem liter heizöl holzpelletanlagen sollten mit solarthermieanlagen gekoppelt werden ste ig endeene rgi epreise fr es s en en ergi espare n d e ma ss n ahm enwirtsc haf t li chauf holger schaffranke geschäftsführer der henningsdorfer wohnungsbaugesellschaft brandenburg erläuterte in seinem vortrag zum thema nutzung von smart-living beim energiemonitoring ­ wie können mieter in energiesparprozesse einbezogen werden diese technik das unternehmen habe seit 1990 31 millionen euro in die energieeffizienz seiner 2.300 wohnungen investiert dadurch konnte es die co2-emissionen um 47 prozent mindern das unternehmen bindet seine mieter durch informationen über seinen eigenen tv-kanal in die energiesparbemühungen ein der mieter kann sich über seine persönlichen verbräuche unmittelbar informieren die daten gelangen vom unternehmen über das techem portal adaptherm-cockpit zum fernseher des mieters dennoch steigende energiepreise fressen energiesparende maßnahmen wirtschaftlich auf warnt schaffranke eine reduktion des energieverbrauchs um den faktor 10 ist möglich so das fazit von professor dr dieter rebitzer geschäftsführer institut für wohnen und umwelt darmstadt in seinem vortrag erfolgsfaktor wirtschaftlichkeit ­ Ökonomische handlungsoptionen in der bestandsmodernisierung die wohnungswirtschaft sei die einzige branche in deutschland der es gelungen sei über viele jahre deutliche energieeinsparung zu verwirklichen es sei zu einer senkung der co2-emissionen seit den siebzigerjahren gekommen die enev 2012 stehe schon vor der tür mit weiteren verschärfungen im verhältnis zur enev 2009 eine weitere reduzierung um 30 prozent 8

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jörg berens vdw carsten ens vdw prof volker eichener inwis ma ga z in 0209 energiekonferenz » wir l e be n im merfü r d ie z ukun ft e w ig e s s tim m e n u n d ni e be g in ntdaskonzert « c a rl l u d wi g b Ö rn e d t journa list undtheaterkr it ik er 1 7 8 6 ­ 1 8 3 7 die 5 norddeutsche energiekonferenz findet statt am donnerstag 25 februar 2010 im novotel hamburg alster lübecker straße 3 22087 hamburg gbh-geschäftsführer rené schweyen fotos thies ibold hamburg 9

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mart in m Ü l l er idipl om -vol k s w irt martin müller jahrgang 1965 studierte an den universitäten oldenburg und göttingen wirtschaftswissenschaften und volkswirtschaftslehre von 1992 bis 1996 war er wissenschaftlicher mitarbeiter beim sachverständigenrat zur begutachtung der gesamtwirtschaftlichen entwicklung seit 1996 ist er referent für woh nungswirtschaft und stadtentwicklung in der volkswirtschaftlichen abteilung der kfw-bankengruppe dort ist er unter anderem für vorproduktentwicklung marktanalysen und evaluation der förderprogramme der kfw-bankengruppe in den bereichen wohnungswirtschaft und stadtentwicklung verantwortlich ma ga z in 0209 wohnungswirtschaft für stadtentwicklung und stadtumbau von großer bedeutung teil i seit beginn der neunziger jahre sehen sich stadtentwickler in einer wachsenden zahl von städten deutschlands mit neuen herausforderungen konfrontiert wesentliche ursachen dafür sind erhebliche regionale bevölkerungsrückgänge wirtschaftliche strukturprobleme und die stark gestiegene arbeitslosigkeit vor allem in den neuen bundesländern aber auch in den strukturschwachen regionen westdeutschlands haben die daraus entstandenen probleme zu einem erheblichen handlungsdruck in der stadtentwicklung geführt dieser wird sich in zukunft aller voraussicht nach weiter verstärken drei wesentliche gründe sind dafür anzuführen die d emo gr af i s c he e nt wicklu ng diese lässt für die absehbare zukunft erwarten dass in einer steigenden zahl von städten rückgänge der bevölkerungszahlen auftreten werden dies wird in den betroffenen städten mit einem verlust an jungen gut qualifizierten menschen und humankapital verbunden sein von dieser schrumpfung werden nicht nur städte in den neuen sondern zunehmend auch in den alten bundesländern betroffen sein darüber hinaus werden vor allem die steigende zahl alter menschen und die integration von zuwanderern erheblichen handlungsbedarf in der stadtentwicklung mit sich bringen die g ewac hs e ne n w i rt s c haf t s str uktur elle n p ro b l e me u nd di e ho he arbe itslo s igk e i t zu beginn des jahres 2005 hatte ein drittel aller landkreise und kreisfreier städte in deutschland arbeitslosenquoten von über 15 ein fünftel sogar von über 20 zwar werden bei der bekämpfung der arbeitslosigkeit mittlerweile spürbare erfolge erzielt jedoch wird in den meisten regionen mit wirtschaftlichen strukturproblemen die arbeitsmarktlage nur in einem mehrjährigen und wie die erfahrung zeigt unter umständen auch langjährigen prozess grundlegend verbessert werden können aus der frage wie diese aufgaben bewältigt werden können ergibt sich die dritte große herausforderung die gravi er end en fi na nzi el l en e ng p ä sseinv ie le n k o mmuna l ha usha l t en und das damit einhergehende i nv est itio nsd efi zi t trotz des erhöhten handlungsbedarfes sahen sich städte und gemeinden seit jahren veranlasst ihre investitionen erheblich zu reduzieren seit 1995 sind die kommunalen investitionen insgesamt um ein drittel zurückgeführt worden dieser massive investitionsrückgang ist zwar zum teil auf privatisierungen zurückzuführen und auch auf die verringerung des nachholbedarfs in den neuen bundesländern ­ aber bei weitem nicht nur in den vergangenen vier jahren waren die kommunalen investitionen geringer als die abschreibungen das infrastrukturvermögen der städte und gemeinden hat somit an substanz verloren damit ist eine kritische grenze erreicht vor allem in schrumpfenden stÄdten ist eine kooperation mit der wohnungswirtschaft erforderlich privaten wohnungseigentümern und wohnungsunternehmen kommt bei der bewältigung der herausforderungen eine zentrale rolle zu sie tätigen den großteil der investitionen zum erhalt und zur aufwertung des gebäudebestandes und sie sind auch im neubau die zentralen akteure die erfahrung zeigt dass in wachsenden städten das zusammenspiel von stadtentwicklung und wohnungswirtschaft gut funktioniert die städte geben den rechtlichen und planerischen rahmen vor weisen bauland aus und stellen die nötige infrastruktur bereit oder überlassen diese aufgabe gewerblichen entwicklern private wohnungseigentümer und wohnungsunternehmen schaffen den zur bedarfsgerechten versorgung nötigen wohnraum sofern engpässe auftreten können diese durch die erschließung zusätzlichen baulands in den städten oder in den umlandgemeinden meist behoben werden reicht dies nicht aus kann die wohnungsbauförderung zusätzliche investitionsanreize schaffen 10

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anders sieht es in schrumpfenden städten und stadtteilen aus treten durch abwanderung dauerhafte leerstände auf so wird nicht automatisch in den rückbau der leer stehenden wohnungen investiert zum teil fehlen den wohnungseigentümern dazu die finanziellen mittel zum teil fehlen die anreize oder sie spekulieren auf wieder steigende immobilienpreise hinzu kommt dass investitionen bei rückläufiger einwohnerzahl mit erheblicher unsicherheit behaftet sein können weil die zukünftige wohnungsnachfrage womöglich weiter zurückgeht und weitere leerstände zu befürchten sind größere regionale bevölkerungsrückgänge gehen oft mit wirtschaftlichen strukturproblemen und hoher arbeitslosigkeit einher gelingt es den betroffenen städten und stadtteilen nicht rechtzeitig gegenmaßnahmen zu ergreifen kann ein sich selbst verstärkender kreislauf wirtschaftlichen und sozialen niedergangs in gang geraten wirtschaftliche strukturprobleme und der daraus resultierende verlust an arbeitsplätzen lassen die einnahmen der städte sinken während gleichzeitig die sozialausgaben steigen die verschlechterung der beschäftigungs und einkommenssituation führt zu einer abwanderung mobiler gut qualifizierter arbeitskräfte die zahl der langzeitarbeitslosen nimmt zu dadurch bilden sich soziale problemquartiere heraus in den neuen bundesländern ist es in gravierenden fällen zu einer weitgehenden entleerung von wohnquartieren gekommen in dieser situation hat es sich als notwendig erwiesen dass die städte zur verbesserung der sozialen stabilität und zur vermeidung und eindämmung von fehlentwicklungen am wohnungsmarkt insbesondere auch mit der wohnungswirtschaft zusammenarbeiten diese kooperation soll zum einen privaten wohnungseigentümern und wohnungsunternehmen eine möglichst sichere grundlage für ihre investitionsentscheidungen bieten und zum anderen dazu beitragen dass ihre investitionen nicht nur aus individueller sicht sinnvoll sind sondern auch in einklang mit den zielen der stadtentwicklung stehen dieses zusammenspiel ist durch eine förderpolitik zu flankieren die unzureichende investitionsanreize kompensiert und bei bedarf finanzierungshilfen für investitionen bereitstellt stadtentwicklung erfordert zunehmend einen integrierten ressortÜbergreifenden ansatz stadtentwicklung und ihre förderung erfordern daher zunehmend einen integrierten ressortübergreifenden und regionalen ansatz grundlage dafür ist die erstellung und fortschreibung integrierter stadtentwicklungskonzepte unter mitwirkung aller maßgeblichen akteure auf der basis langfristig verbindlicher Übereinkünfte und verträge diese dienen als planungs und handlungskonzepte für sämtliche infrastrukturelle wohnungswirtschaftliche und wirtschaftliche maßnahmen des stadtumbaus zum abgleich der unterschiedlichen interessen sollten bereits an der erstellung des konzeptes alle zur umsetzung erforderlichen akteure beteiligt sein vor allem in städten mit schwierigen problemkonstellationen am wohnungsmarkt sind ergänzende wohnungswirtschaftliche konzepte notwendig.1 die prognosen zur demografischen entwicklung legen nahe dass abnehmende einwohnerzahlen und die zunehmende alterung der bevölkerung wohnungseigentümer und stadtentwickler in einer steigenden anzahl von städten vor weiter wachsende herausforderungen stellen werden in den neuen bundesländern bestehen diese herausforderungen in den meisten städten schon seit den 90er-jahren in den alten bundesländern treten sie heute insbesondere in strukturschwachen regionen auf.2 in diesem kapitel wird untersucht in welcher form und in welchem umfang kooperationen von stadtentwicklern mit wohnungsunternehmen und privaten wohnungseigentümern derzeit praktiziert werden um den erheblichen investitions und handlungsbedarf zu bewältigen anschließend wird erörtert ob das bestehende förderangebot für wohnungswirtschaftliche investitionen in der stadtentwicklung ausreicht und wie es nötigenfalls problemgerecht ergänzt bzw umgestaltet werden könnte ma ga z in 0209 stadtentw icklung 1 wa chsende hera u sfo rderu nge n fÜ r wo hnu ngsu nternehm en u nd pri vate wo hnu ngsei gentÜ m er i n de r sta dtentwi ck lu ng umfang und dynamik der demografisch und wirtschaftlich bedingten herausforderungen in der stadtentwicklung sind in den neuen bundesländern sehr viel größer als in den alten bundesländern im osten ist fast jede stadt erheblich betroffen im westen konzentriert sich der handlungsbedarf auf regionen und städte mit besonderen wirtschaftlichen strukturproblemen oder stadtteile mit einer hohen konzentration benachteiligter bevölkerungsgruppen und den damit zusammenhängenden imageproblemen folgende zentrale handlungsfelder sind heute zu identifizieren stÄ rk u ng der i nnenstÄ dte u nd wei tere a u fwertu ng erha ltenswerte r sta dtq u a rti ere dies ist neben der eindämmung des strukturellen leerstands die zentrale zielsetzung im stadtumbau ost aber auch im stadtumbau west und im programm soziale stadt ist die aufwertung von stadtquartieren mit städtebaulichen defiziten und sozialen problemen eine zentrale strategie von wesentlicher bedeutung sind dafür die sanierung und modernisierung von gebäuden im altbaubestand die verbesserung des wohnumfeldes und die wiedernutzung frei gewordener flächen vor allem in den neuen ländern ist in diesem zusammenhang wichtig mehr als bisher private eigentümer für die sanierung innerstädtischer altbauten zu gewinnen.3 in den alten vgl z b expertenkreis stadtentwicklung 2006 s 5 zu den herausforderungen für die stadtentwicklung aus der demografischen entwicklung vgl ebenda sowie müller martin 2006 3 bundesministerium für verkehr bau und wohnungswesen hrsg 2005 s 23 2 1 11

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bundesländern geht es vorrangig um die umstrukturierung von nicht nachfragegerechten wohnungsbeständen die aufwertung von innerstädtischen wohnquartieren zur stärkung ihrer wohnfunktion und den punktuellen rückbau von städtebaulichen und wohnungswirtschaftlichen fehlentwicklungen allgemein gilt es als viel versprechende strategie die innenstädte für selbst genutztes wohneigentum und junge familien mit kindern attraktiver zu gestalten um dies zu erreichen sind ein bedarfsgerechtes wohnungsangebot zu schaffen und die innenstädte durch eine stärkere begrünung und kinderfreundliche wohnumfeldgestaltung als wohnstandorte aufzuwerten da auch bei erfolgreicher bestandserneuerung nur ein teil der nachfrage vom bestand absorbiert werden kann wird es auch in zukunft trotz leerständen neubau geben müssen dass es möglich ist die wohnungs und wohneigentumsnachfrage junger familien durch geeignete angebote in die städte zu lenken ist durch zahlreiche beispiele belegt.4 die bildung von wohneigentum in innenstädten wird in allen neuen bundesländern mit nachdruck unterstützt.5 damit verfolgen die städte auch das ziel möglichst viele eigentum bildende haushalte von einer abwanderung in die umlandgemeinden abzuhalten rÜ ckb au u n d ei n d Äm mungvon stru k tu re llemwo hn u n gs l eer s tan d das zweite zentrale ziel im stadtumbau ost ist die beseitigung dauerhaft leer stehender wohnungen zur stabilisierung der städtischen wohnungsmärkte.6 für städtische wohnungsunternehmen und private vermieter stellt der vielerorts stark gestiegene wohnungsleerstand eine große herausforderung dar das statistische bundesamt hat im mikrozensus 2002 für die neuen bundesländer eine leerstandsquote von 14,2 ermittelt der bundesverband deutscher wohnungs und immobilienunternehmen gdw hat für den unternehmerischen und genossenschaftlichen wohnungsbestand für ende 2006 eine leerstandsquote von 12,4 erhoben.7 Überdurchschnittlich hoch sind die leerstände in den städtischen altbaubeständen wobei die situation von stadt zu stadt sehr unterschiedlich aussehen kann der im programm stadtumbau ost geplante rückbau von 350.000 wohnungen dürfte den strukturellen leerstand in den nächsten jahren zwar weiter verringern aber das leerstandsrisiko wird in den meisten regionen der neuen bundesländer hoch bis sehr hoch bleiben die expertenkommission wohnungswirtschaftlicher strukturwandel in den neuen bundesländern prognostizierte im jahr 2000 dass der wohnungsleerstand in ostdeutschland ohne gegenmaßnahmen bedingt durch den anhaltenden bevölkerungsrückgang und wohnungsneubau bis zum jahr 2030 auf 1,6 bis 2 mio wohnungen anwachsen würde was dann voraussichtlich etwa einem fünftel des wohnungsbestandes entsprechen dürfte.8 4 bundesministerium für verkehr bau und wohnungswesen hrsg 2005 s 22 5vgl vhw bundesverband für wohneigentum und stadtentwicklung e v 2003 s 17 6vgl bundestransferstelle stadtumbau ost 2007 7vgl gdw bundesverband deutscher wohnungs und immobilienunternehmen e v 2007 8vgl kommission wohnungswirtschaftlicher strukturwandel in den neuen bundesländern 2000 s 43 sowie bundesamt für bauwesen und raumordnung 2006 s 90 f sowie expertenkreis stadtentwicklung 2006 s 19 ff in den alten bundesländern war der wohnungsleerstand im unternehmerischen und genossenschaftlichen wohnungsbestand ende 2006 mit 3,2 insgesamt deutlich geringer aber auch dort ist seit mitte der 90er-jahre ein anstieg zu verzeichnen der sich mit leichter jedoch beständiger aufwärtstendenz fortgesetzt hat während der leerstand in den neuen bundesländern nahezu ein flächendeckendes problem darstellt konzentriert er sich in den alten bundesländern bisher auf einzelne städte und stadtteile mit hohen bevölkerungsverlusten in westdeutschland gehen die wohnungsleerstände oft mit massiven sozialen und soziostrukturellen problemen einher leerstand korreliert hier in hohem maß mit problemen der sozialen zusammensetzung der bewohner.9 für die zukunft ist zu erwarten dass mit der steigenden anzahl von städten und stadtteilen mit abnehmenden einwohnerzahlen auch in den alten bundesländern das leerstandsproblem auf regionaler ebene deutlich zunehmen wird wohnungen in unattraktiven lagen und solche die den bedürfnissen der bewohner nicht mehr entsprechen werden auch in zukunft von leerstand besonders betroffen oder bedroht sein in manchen segmenten deutlich stärker als heute so zeichnet sich ab dass für wohnungsbestände an städtischen ausfallstraßen die vermietungsschwierigkeiten deutlich zunehmen werden auch die vermietung kleiner wohnungen mit relativ geringem wohnkomfort dürfte insbesondere in städten und stadtteilen mit bevölkerungsrückgängen zunehmend schwieriger werden beda rfsgerechte a npa ssu ng de r wo hnu ngsbestÄ nde der demografische wandel die zunehmende individualisierung der wohn und lebensstile und wachsende ansprüche erfordern eine anpassung der vorhandenen wohnungsbestände an die veränderte nachfrage hierzu gehört insbesondere auch die schaffung eines seniorengerechten wohnungsangebotes um älteren menschen möglichst lange ein selbstbestimmtes wohnen in der vertrauten umgebung zu ermöglichen auch die schaffung eines nachfrageorientierten angebotes an familiengerechten wohnungen in den städten erfordert anpassungen im wohnungsbestand.10 ma ga z in 0209 in allen städtischen wohnungsmärkten gilt als zukunftsaufgabe den steigenden ansprüchen sowohl hinsichtlich der wohnungsgrößen als auch der wohnungsstandards gerecht zu werden große und familiengerechte wohnungen sind in vielen großstädten im mietwohnungsbestand nicht in ausreichendem maß vorhanden zudem werden umfangreiche wohnungsbestände auch aufgrund ihrer architektur äußeres erscheinungsbild beschaffenheit der bausubstanz lagemerkmale und ihres wohnumfeldes von wichtigen nachfragegruppen zunehmend abgelehnt und geraten dadurch in die gefahr der entwicklung einseitiger sozialstrukturen 9 vgl vhw bundesverband für wohneigentum und stadtentwicklung e v 2003 s 18 10vgl kiepe volkert 2006 12

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k fw b ank engru ppe die kfw bankengruppe gibt weltweit impulse für wirtschaft politik und gesellschaft sie fördert den mittelstand sowie die bereiche wohnen und bauen infrastruktur und stadtentwicklung bildung soziales und umwelt ist tätig in der export und projektfinanzierung und finanziert im auftrag der bundesregierung maßnahmen der entwicklungszusammenarbeit die kfw ist eine anstalt öffentlichen rechts im eigentum des bundes 80 und der länder 20 das kfw research die volkswirtschaftliche abteilung der kfw unter stützt die fördertätigkeit der bank durch seine wissenschaftlichen analysen die forschungsresultate werden in publikationsreihen präsentiert die im internet unter www.kfw.de/de_home/research index.jsp kostenlos bezogen werden können insbesondere die umfangreichen wohnungsbestände der 50er und 60er-jahre werden künftige schwerpunkte von bestandsinvestitionen sein da sie zum teil deutliche probleme im hinblick auf stadträumliche lage wohnungsgrundrisse und das städtebauliche erscheinungsbild jedoch zugleich auch entwicklungspotenziale aufweisen sie werden vielfach nicht nur modernisiert sondern durch zusammenlegung vergrößert und umgebaut werden müssen wie auch die großwohnsiedlungen und jüngere bestände der 70er-jahre an die heutigen anforderungen angepasst werden müssen um die langfristige vermietbarkeit und stabilität der bewohnerstrukturen zu sichern häufig wird es notwendig sein gleichzeitig das wohnumfeld grundlegend umzugestalten um diese ziele zu erreichen.11 b e se itig ungvonre gi o n al en woh nungs en gp Äs s e n in den städten der wachstumsregionen mit weiterhin hoher und steigender wohnungsnachfrage geht es vor allem darum die wohnungsversorgung durch weitere angebotsausweitung zu verbessern hier besteht ein erheblicher bedarf sowohl an zusätzlichen mietwohnungen als auch eigenheimen um diesen befriedigen zu können ist insbesondere eine bedarfsgerechte gewährung von baurechten und die neuausweisung von wohnbauland erforderlich alten bundesländern ist es dagegen lediglich jede siebte stadt hauptsächlich handelt es sich dabei um großstädte mit wohnraumversorgungskonzepten werden wohnungspolitische ziele mit sozialpolitischen und städtebaulichen verknüpft sie sollen insbesondere auch dazu beitragen die versorgung der zielgruppen der sozialen wohnraumförderung sicher zu stellen die konzepte bestehen aus einer zustandsanalyse des wohnungsmarktes und einer vorhersage der zukünftigen entwicklung darauf aufbauend werden der handlungsbedarf identifiziert und wohnungspolitische strategien und zentrale handlungsfelder festgelegt im idealfall wird mit einem solchen konzept die grundlage für ein gleichgerichtetes und gemeinschaftliches handeln kommunaler und wohnungswirtschaftlicher akteure gelegt und ein hohes maß an planungssicherheit für wohnungsunternehmen und private wohnungseigentümer geschaffen wohnraumversorgungskonzepte sind durch eine permanente wohnungsmarktbeobachtung zu ergänzen und bei bedarf anzupassen und fortzuschreiben.12 das beste konzept einer stadt nützt jedoch nichts wenn die wohnungseigentümer zur umsetzung nicht bereit oder in der lage sind entscheidend für die zukunftsfähigkeit eines konzeptes ist daher wie einvernehmlich es getragen wird eine wichtige voraussetzung ist dafür auf basis einer einvernehmlich abgestimmten bevölkerungs und haushaltsprognose die räumlichen schwerpunkte sowie einen zeitplan für die abriss und aufwertungsmaßnahmen festzulegen zur vertraglichen gestaltung von kooperationen wird von vielen kommunen das instrument des stadtumbauvertrages nach § 171 c baugb genutzt vertragsgegenstand ist meist die regelung der vergabe der städtebaulichen fördermittel zwischen der kommune und den wohnungseigentümern häufig werden auch der verzicht auf entschädigungsansprüche seitens der grundstückseigentümer oder die verteilung der kosten für stadtumbaumaßnahmen darin geregelt der vertrag ist darauf ausgerichtet einen konsens festzuschreiben und hoheitliche maßnahmen seitens der kommune zu vermeiden stadtumbauverträge bieten für stadtumbauprozesse in der regel eine sinnvolle auf ein einvernehmliches vorgehen ausgerichtete ergänzung des klassischen städtebaurechtlichen instrumentariums wie zum beispiel sanierungsrecht bauleitplanung und erhaltungssatzungen bisher machen die kommunen zur einbindung 12 ma ga z in 0209 stadtentw icklung 2 e in b in dungvonwo hn u n gs u n t ernehme nundpr ivat en w o hn u n gs ei ge n t Ü m ern in d ie s ta d t en twicklung er fo rdertv erb in d l ich e ver einb ar u n gen undvertrÄ ge kommunikation kooperation und konsens sind die zentralen erfordernisse in stadtentwicklung und stadtumbau zur einbindung von gewerblichen und privaten wohnungseigentümern erlangen kommunale wohnraumversorgungskonzepte zunehmend bedeutung diese konzepte wurden mit dem wohnraumförderungsgesetz zum 1 januar 2002 als ein instrument zur planung der kommunalen wohnraumversorgung gesetzlich festgeschrieben nach erhebungen des bundesamtes für bauwesen und raumordnung verfügen rund drei viertel der städte in den neuen bundesländern mit mehr als 30.000 einwohnern über ein wohnraumversorgungskonzept in den 11 bundesministerium für verkehr bau und wohnungswesen hrsg 2005 s 21 f vgl bundesamt für bauwesen und raumordnung hrsg 2006 13

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