vdw magazin 3 2009

 

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vdw 100 jahre verband der wohnungswirtschaft in niedersachsen und bremen magazin 04 i 28 z wi schena hne r g e sprÄ c h k laus tö pfer zum z w eit en ma l zu gas t 30 i i i sehr gu t a u fg e ste l lt 60 j ah re k re is wo h nba u h il des heim 44 demografischer wa ndelchancenf ü r wo hnungsunternehmen 49 tolle bilanz gewo ba m ach t mehr g ewi nn vdw-fachtagung energie und denkmal 29 juni in wolfsburg 0309 zeitschrift des vdw niedersachsen bremen in zusammenarbeit mit dem verband norddeutscher wohnungsunternehmen e v.

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höherer wohnwert zufriedene mieter attraktivere wohnobjekte mit multimedia1 aus dem kabelanschluss en ternehm ungsun wohn and.de eutschl beld www.ka kabel anschluss mehr wohnqualität bei bestandsimmobilien ohne großen kostenaufwand der kabelanschluss macht es möglich er bietet technik fürs leben einfach unkompliziert und alles aus einer hand · digitales fernsehen · schnelles internet1 · günstige telefonie1 · mobil telefonieren und surfen2 erfahren sie mehr über die multimedialen möglichkeiten des kabelanschluss bei ihrem persönlichen geschäftskunden-partner ihr kabelanschluss für fernsehen internet und telefon 1 in immer mehr ausbaugebieten und mit modernisiertem hausnetz verfügbar 2 nur in verbindung mit einem kabel deutschland internet phone vertrag möglich.

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i n h a lt »wolfsburger innenstadt-quartier« foto axel born 1909 2009 2109 zukunft wohnen einblicke und aussichten ma ga z in 0309 vdw 02 03 04 i i i vo rwort 100 jahre vdw zwischenahner gespräch inha lt thema 09 14 16 18 20 23 24 26 30 34 iiiiiiiiiiii entwicklung der mietpreise servicequalität genossenschaftsrecht breitbandkabelnetze unternehmensstrategie v n w arbeitstagung europa we rtermittlung porträt kreiswohnbau hildesheim serie zukunft wo hnenvnw aktion energiewende demografiefestigkeit 0309 42 44 vdw 48 49 50 51 54 iiiii studienreise gewoba-bilanz ta gun g en e rgie un d de n km al namen und nachrichten te rmine impressum

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bernd meyer i ve rbandsdirektor v d w xx eine vielzahl von mitgliedsunternehmen des vdw niedersachsen bremen feiert in diesen wochen jubiläum da sind die kreiseigenen wohnungsunternehmen in wolfenbüttel in hildesheim in hannover und in uelzen die gifhorner wohnungsgenossenschaft und in hildesheim der beamten-wohnungs-verein in ihren chroniken und sonderheften in den grußworten und glückwünschen wird immer eines herausgestellt ohne die tatkraft der kommunalen wohnungsgesellschaften und der genossenschaften wäre die aufbauleistung nach dem zweiten weltkrieg nicht möglich gewesen im jahresheft der ksg kreissiedlung hannover heißt es die not der menschen in hannover und im landkreis war in den nachkriegsjahren zu groß vor allem am wohnungsmarkt klafften entsetzliche versorgungslücken zigtausende wohnungen waren immer noch zerstört viele häuser obendrein stark beschädigt wo es irgendwie ging rückten die menschen zusammen die zustände waren beängstigend neubauten mussten her und zwar viele und vor allem schnell doch wer sollte sie planen wer sollte sie bezahlen unterstützt von einer pragmatischen politik gingen die teils gerade erst gegründeten unternehmen mit schwung ans werk ­ und mussten dennoch immer wieder den widrigen umständen tribut zollen schmalhans war küchenmeister es fehlte bauland es fehlte kapital es fehlten fachkräfte im handwerk mit erfrischendem und nie erlahmendem einsatz wurden die defizite ausgeglichen so gut es eben ging noch bis ende der 1940er jahre und dann vor allem in den 1950er jahren gelang es nicht nur aus trümmern wieder städte zu schaffen es wurden nicht nur hunderttausende von wohnungen gebaut es wurde zugleich ein völlig neuer standard des wohnens geschaffen drei zimmer küche bad balkon auf 65 quadratmeter ­ das mag heute belächelt werden doch mit dieser art des wohnungsbaus hat deutschland seinerzeit maßstäbe gesetzt und die basis dafür gelegt dass die wohnqualität hierzulande heute noch so hoch ist wie praktisch nirgendwo sonst auf der welt vorwort der vdw niedersachsen bremen feiert ebenfalls jubiläum gegründet wurde der verband vor 100 jahren und somit im gleichen jahr wie der beamten-wohnungsverein zu hildesheim gemeinsam mit den diakonischen werken werden der verband und die genossenschaft im september eine tagung veranstalten die sich mit den wohnbedürfnissen von psychisch kranken und geistig sowie körperlich behinderten befasst diakonie und bwv planen eine einzigartige partnerschaft die vor allem den betroffenen menschen zu gute kommt die diakonie sucht wohnraum in ganz normalen nachbarschaften die genossenschaft wird diese wohnungen den jeweiligen ansprüchen entsprechend zur verfügung stellen derzeit wird die novellierung der niedersächsischen bauordnung diskutiert wie schon vor vier jahren sollen die wohnungsunternehmen verpflichtet werden bei neubauten jede achte wohnung rollstuhlgerecht auszustatten eine derartige formalistische regelung wurde 2005 auf bestreben des vdw bis ende juni 2009 ausgesetzt auch ohne diese vorgabe haben die vdwmitglieder bereits 900 rollstuhlgerechte wohnungen im bestand von denen seit 2005 rund 350 neu vermietet worden sind das zeigt zur lösung der probleme von rollstuhlfahrern müssen individuelle angebote entwickelt werden insbesondere durch umbaumaßnahmen im wohnungsbestand dazu sind die vdw-mitgliedsunternehmen bereit wie das aktuelle beispiel des bwv belegt die genossenschaft wird in fachlicher absprache mit den diakonischen werken auch rollstuhlgerechte wohnungen herrichten die exakt auf die bedürfnisse der künftigen bewohner und ihrer helfer zugeschnitten sind so sieht lösungsorientierte und verantwortungsvolle wohnungswirtschaft im jahr 2009 aus vorbilder dafür gibt es genug bernd meyer ma ga z in 0309 » die zu ku nf t lag u nge wiss in unserenh ä nden unge wissu nd ve r heiß ungsvoll « 2 aus good bye lenin dt spielfilm aus dem jahre 2003

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100 jahre vdw regionalveranstaltungen zur zukunft wohnen wettbewerbe bringen erstaunliche resultate hildesheim/bremen die wohnungswirtschaft ist eine innovative branche und hat die zukunft stets im blick mit dieser zentralen botschaft zieht der vdw niedersachsen bremen im jahr seines 100-jährigen bestehens durch das verbandsgebiet der reigen der so genannten regionalveranstaltungen wurde mit zwei projekten in hildesheim und bremen eröffnet studenten und schüler hatten hier wie dort ideen entwickelt zum leitthema des jubiläums zukunft wohnen politiker gestandene wohnungsunternehmer professoren und lehrer zeigten sich beeindruckt von den vielfältigen ergebnissen an der hochschule für angewandte wissenschaft und kunst hawk in hildesheim hatten sich sieben interdisziplinäre studentengruppen im april unter der leitung von prof hans lamb und architektur-dozent thomas kauertz zu einem wochenendworkshop zusammengefunden die fragestellung wie sieht das wohnen im jahr 2109 aus dabei kam der akademische nachwuchs zu erstaunlichen antworten im mittelpunkt der betrachtungen standen vor allem die auswirkungen des klimawandels die zunehmenden anforderungen an mobilität und flexibilität sowie die wachsende bedeutung realer nicht virtueller sozialer netzwerke voraussichtlich im september wird die jury ­ u.a mit dem geschäftsführer der gbg hildesheim jens mahnken dem geschäftsführer der kreiswohnbau hildesheim matthias kaufmann dem hildesheimer oberbürgermeister kurt machens sowie dem dekan des hawk-fachbereichs gestaltung prof werner sauer ­ die ergebnisse des wettbewerbs vorstellen das preisgeld in höhe von fast 4000 euro haben die beiden hildesheimer wohnungsgesellschaft spendiert in bremen war es der gewoba gelungen als projektpartner die wilhelm wagenfeld schule ins boot zu holen zwei 11 klassen der fachoberschule für gestaltung widmeten sich ein schulhalbjahr dem thema zukunft wohnen nach einer grundlegenden analyse der fragestellung wurde eifrig gewerkelt gebastelt gezeichnet und programmiert die exponate sind noch bis zum 26 juni im foyer der gewobaverwaltung in bremen zu sehen vdw 100 jahre verband der wohnungswirtschaft niedersachsen und bremen 100 jahre vdw bei der vernissage lobte bausenator dr reinhard loske das phantasievolle engagement der schülerinnen und schüler lob vom senator auch für den vdw und die gewoba die zukunft des wohnens sei nicht nur ein spannendes sondern auch gesellschaftspolitisch wichtiges themenfeld dem höchste aufmerksamkeit gebühre vorstandsvorsitzender dr volker riebel betonte dass die gewoba auch zukünftig verantwortung für die entwicklung der stadt und einzelner wohnquartiere übernehmen werde verbandsdirektor bernd meyer ergänzte mit dem leitthema wolle der vdw neue impulse setzen investitionen im wohnungsbau sei es im neubau oder in den bestand sind langfristig angelegt daher gilt es stets mögliche entwicklungen frühzeitig zu antizipieren und entsprechend zu reagieren am 29 juni findet in wolfsburg die nächste jubiläumsregionalveranstaltung statt gemeinsam mit der niedersächsischen architektenkammer der stadt wolfsburg sowie der neuland wohnungsgesellschaft lädt der vdw zur fachtagung denkmal und energie ein experten erörtern wie denkmalgeschützte häuser energetisch modernisiert und somit als attraktive wohnangebote für die zukunft erhalten werden können 3

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gute stimmung ihm ahrenshof verbandsdirektor bernd meyer ma ga z in 0309 28 zwischenahner gespräch mit hochkarätigen gästen tÖpfer beklagt offenbarungseid der kurzfristigkeit bad zwischenahn womit soll man anfangen womit soll man aufhören beim 28 zwischenahner gespräch des vdw niedersachsen bremen versprühten die referenten ein derartiges feuerwerk an wissen ideen und bonmots dass die rund 160 teilnehmer am ende einhellig in bester hans-rosenthal-manier der meinung waren das war spitze und da auch das wetter mitspielte und sich die tagungskulisse am zwischenahner meer sonnenüberflutet zeigte zog verbandsdirektor bernd meyer zufrieden bilanz tolle referenten spannende themen interessante diskussionen ­ diese mischung macht das zwischenahner gespräch so besonders schon bei der eröffnung hatte meyer an die lange tradition der veranstaltung erinnert dabei hob er hervor dass die wohnungswirtschaft in bad zwischenahn immer wieder fragen erörtere die über den tellerrand der branche hinaus bedeutung hätten so auch in diesem jahr denn im mittelpunkt des ersten tages in bad zwischenahn stand die klima und energiepolitik die tagesüberschrift klimawandel oder klimakatastrophe lies bereits keinen zweifel beim 28 zwischenahner gespräch könnte es durchaus ein wenig ungemütlich werden und die botschaft von prof dr stefan rahmstorf war dann auch unmissverständlich wer klimapolitisch jetzt nicht das ruder herumwirft steuert unaufhaltsam auf eine der größten naturkatastrophen der menschheit zu in seinem eröffnungsreferat gab der ozeanograph vom potsdam-institut für klimafolgenforschung einen hochinteressanten und zugleich schonungslosen Überblick über die klimaentwicklung auf der erde einige botschaften sind dramatisch so habe der anteil von kohlendioxid in der luft im vergangenen jahr einen neuen traurigen höchststand erreicht außerdem drohten die ozeane zu versauern und die alpen hätten in den vergangenen 100 jahren die hälfte ihrer gletschermenge verloren während seit ende des 19 jahrhunderts weltweit die temperatur um 0,8 grad celsius gestiegen ist rechnen die klimaforscher in den nächsten 100 jahren mit einem weiteren anstieg von zwei bis sieben grad celsius eine praktisch irreversible entwicklung wir werden dann unsere welt nicht wiedererkennen sagte rahmstorf schon in absehbarer zeit erwarten die forscher immer häufiger extremwetterlagen hitzewellen wie zuletzt 2003 mit 30.000 todesopfern in europa würden in den 2040er jahren als normal in den 2060er jahren sogar als kühl empfunden waldbrände dürren wirbelstürme und Überschwemmungen drohen in weiten teilen der welt »die wiederholung i st di e m u tter der pÄ da go gik.« ­ klaus töpfer ­ große hoffnungen an eine weltweite koordinierte klimaschutzpolitik hat rahmstorf offenbar nicht bis heute ist kein nennenswertes ziel beim klimaschutz erreicht worden es gibt keine wende sondern nur absichtserklärungen dennoch gibt es zarte signale für einen kurswechsel so sei das ziel die globale erwärmung bei zwei grad zu stoppen sehr anspruchsvoll und verlange eine radikale reduktion der treibhausgase um bis zu 80 prozent dies wiederum ist nach Überzeugung rahmstorfs nur durch ein neues energiesystem zu erreichen dazu gehörten effizientere stromerzeugung und wärmebereitstellung sowie der ersatz bisheriger automobile eine schlechte technik durch elektromobile dann so schloss der klimaforscher versöhnlich können wir die anstehenden probleme noch lösen die großen energieversorgungsunternehmen versuchen vor allem das problem der versorgungssicherheit zu lösen bei enbw ist stefan liebing für das internationale gasgeschäft verantwortlich in bad zwischenahn berichtete er über eine vielzahl von rahmenbedingungen und unwägbarkeiten die seine tätigkeit begleiten 4

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prof dr stefan rahmstorf prof dr klaus töpfer » dies ta dtstrukturenvonheutesinddieergebnissederpreiseet wa f Ü rgrundst Ü c k e h ypot heke n benz in u n d au tosvon ge s t er n.« ­ klaus töpfer ­ ma ga z in 0309 die energiekonzerne gehen erstens davon aus dass die nachfrage nach fossilen rohstoffen weltweit trotz aller einsparbemühungen nicht zurückgehen wird vor allem die schwellenländer werden den markt anheizen zweitens wird die versorgung mit konventionellen energieträgern schwieriger die erschließung neuer gasfelder immer teurer drittens müssen die auswirkungen des klimawandels beachtet werden wir betrachten unsere wichtigen ziele im spannungsfeld von versorgungssicherheit preisstabilität und umweltschutz hob liebing hervor der energieexperte sieht für deutschland zahlreiche chancen aus der derzeitigen situation zu profitieren sowohl im bereich von forschung und entwicklung als auch durch die verwendung eines breiten energiemixes könnte deutschland vorreiter werden auf die nachfrage nach der Ölpreisbindung beim erdgas antwortete liebing er sei ein großer fan davon diese art der preisregelung bewahre vor einem preisdiktat weniger gasanbieter insbesondere europa das von gasimporten abhängig ist sei nutznießer der Ölpreisbindung langfristiges planen ist nicht nur auf dem sektor der energiebeschaffung erforderlich prof dr klaus töpfer ehemaliger bundesbau und bundesumweltminister und derzeit stellvertretender vorsitzender des rates für nachhaltige entwicklung mahnte für alle wesentlichen gesellschaftlichen bereich für politik und wirtschaft längerfristige perspektiven an die aktuelle weltwirtschaftskrise ist der offenbarungseid der kurzfristigkeit so etwas geschieht wenn man nicht mehr beachtet was nach dem quartal passieren könnte » inderpolitikgi lt d i e at traktivit Ä tderhohenzielemitlangerfrist « ­ klaus töpfer ­ denken der zukunft verwies töpfer auf seinen vortragstitel bedeutete hingegen über die folgen nachzudenken eine funktionierende kreislaufwirtschaft sei unbedingt anzustreben so findet die abspaltung und einlagerung von kohlendioxid im so genannten ccsverfahren töpfers segen nur bedingt wir sollten co2 nur abspalten wenn wir co2 auch als wertstoff wiederverwenden können technologisch sei allerdings bereits vieles machbar töpfer warnte jedoch den gesetzgeber davon bis in technische einzelheiten hinein den fortschritt regeln zu wollen vorschriften für den einsatz bestimmter technologien würden forschung und entwicklung eher hemmen als befördern der frühere minister und un-generaldirektor ist der ansicht dass die welt auf eine verteilungskrise zusteuert das starke bevölkerungswachstum in vielen armen regionen und die zunehmende konzentration der wirtschaftskraft in wenigen industrieländern ist dafür der nährboden das ist keine stabile zukunftserwartung warnte töpfer es werde vermehrt wanderungen geben von arm zu reich doch kann unsere gesellschaft die lampedusas dieser welt ertragen nein und dieser druck kann auch nicht mit neuen mauern verhindert werden stellte töpfer heraus für ihn bedeutet denken der zukunft daher das wohlstandsmodell weiterzuentwickeln die zweiteilung der welt müsse aufgehoben werden mit kurzfristigen maßnahmen sei das jedoch nicht zu erreichen nach einem ebenso zünftigen wie frühlingshaften abend im ahrenshof eröffnete der berliner publizist dr hajo schumacher den zweiten veranstaltungstag mit einem fröhlichen guten morgen am gardasee des nordens sehr kritisch und mit spitzen bemerkungen kommentierte schumacher den beginn der irrsinnsfahrt wahlkampf der von der spd vorgeschlagene bonus von 300 euro für jede nicht abgegebene steuererklärung sei nur der anfang um dem kleinen mann das gefühl zu geben er bekäme jetzt auch etwas vom großen kuchen der steuergeschenke ab so sei auch die abwrackprämie ein gefühltes geschenk bad zwischenahn 5

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stefan liebing von links bernd meyer und prof dr stefan rahmstorf dr frank heidrich ma ga z in 0309 »o hne da s bu ndesm i ni ster i um f Ür ve rk e hr ba u u nd sta dtentwi ck lu ng wÄ re e s f Ü r d ie wo hnu ngswi rtscha ft no c h v ie l sc h l imme r.« ­ lutz freitag ­ die berliner politik ist nach ansicht von schumacher von einem obama-gefühl noch weit entfernt während der us-präsident den kulturellen schritt vom ich zum wir schon gegangen sei werde in deutschland weiterhin polarisiert statt zuversicht und geborgenheit zu verbreiten sei die politik angst getrieben wer sich für andere sozial engagiert erfährt oft ablehnung und nicht anerkennung meinte schumacher dabei bräuchte das land so etwas wie ein leitbild hinter dem man sich gemeinsam versammeln könnte Ähnlich wie beim sommermärchen 2006 dr frank heidrich vom bundesministerium für verkehr bau und stadtentwicklung gestand ein dass die politik zwar die großen siedlungsstrukturellen veränderungen wie den zuzug von jüngeren migranten in die städte der verbleib der Älteren im umland die schrumpfende zahl von jungen erwerbstätigen und der wachsende leerstand in einigen regionen analysiere aber noch keine antworten darauf geben könne dies sei anders beim klimaschutz beispiel sei die enev 2009 heidrich räumte ein dass das konjunkturpaket ii bedauerlicherweise kaum mit dem klimaschutz gekoppelt wurde allerdings hält auch er die diskutierte abwrackprämie von immobilien für keine gute idee politisch völlig unstrittig sei es hingegen dass es wegen der langen amortisationszeiten von klimaschutzinvestitionen auch weiterhin förderung geben werde heidrich verteidigte die politische grundlinie aus förderung und regulierung der bundesregierung beim klimaschutz u a um erneuerbare energien in den markt zu bringen das energie erzeugende einfamilien haus wie es die eu ab 2019 verbindlich einführen möchte gebe es bereits als modellprojekt es werde zur zeit abwechselnd in großen deutschen städten gezeigt und koste 1,5 millionen euro ein problem sehe er noch bei den schwierigkeiten von eigentümergemeinschaften kfw-kredite zur energetischen sanierung ihrer wohnanlagen zu bekommen aber das bmvbs arbeite daran vom heidelberger institut sinus sociovision war dr friederike müller-friemauth nach bad zwischenahn gekommen die leiterin der sinus-trendforschung ging der frage nach wie sich die mittelschicht eigentlich heute präsentiert und brachte dies auf die lapidare formel die mittelschicht ist auch nicht mehr das was sie mal war die mitte sei vielmehr ein gefüge verschiedener lebenswelten die tendenziell eher pessimistisch in die zukunft schauen generell von existenzängsten geplagt sind und solidarität und soziale gerechtigkeit vermissen auf die aktuelle wirtschaftskrise reagiere die mitte mit dem satz das haben wir immer schon befürchtet für den wohnungsmarkt ist die mitte nach ansicht von müller-friemauth in vielerlei hinsicht von bedeutung zum einen stelle die mitte eine zahlenmäßig starke kundengruppe die allerdings in sich zersplittert sei dar zum anderen reagiere sie äußerst preissensibel und strebe nach werten wie sicherheit und intakte nachbarschaft die sinus-forscherin rechnet daher damit dass sich die mitte zusehends aus den städten zurückziehen werde was das für das soziale klima bedeute sei noch nicht auszumachen »der lohnsteuerbonus ist eine emotionale glÜckskerze jetzt z umwin ke lts au chbeimk lei nverdi en e r .« ­ hajo schumacher ­ »wir mÖchten wirklich gerne in einem haus wohnen dass mehr energie produziert alsesverbraucht « ­ hajo schumacher ­ 6

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gsg-geschäftsführer lutz freitag bernd meyer stefan könner prof klaus töpfer energieexperte stefan liebing mit der podiumsdiskussion ging das 28 zwischenahner gespräch zu ende » d e r Ö konomischesachvers ta ndwirdbeiderf Ö rderungregener at iverenergiennichtimmerbeachtet « ­ frank heidrich ­ gdw-präsident lutz freitag kritisierte dass die ökonomischen bedingungen beim klimaschutz systematisch vernachlässigt werden die ökonomische rationalität ist verloren gegangen er wandte sich vehement gegen die förderung von leuchtturmprojekten so liege der aktuelle marktwert von co2-vermeidungskosten je tonne bei 25 euro in der wohnungswirtschaft müssten rund 300 bis 350 euro auf basis der gesetze und verordnungen investiert werden um das gleiche ergebnis zu erreichen die erzeugung von strom mit windkraft schlage mit 560 euro co2-vermeidungskosten je tonne zu buche und die sanierung einer schule auf passivhausniveau habe den extremen wert von 7000 euro je tonne eingespartem co2 gekostet der gdw-chef schloss in seine kritik die enevvorschriften an die energetische beschaffenheit einzelner bauteile ein unter hinweis auf klaus töpfer sei diese bürokratische regelungswut total ineffizient »dass niedersachsen zwei jahre lang dasprogramms ta dtumbauwestnichtg ege n f in a n z ie rt hat isteinsk an d al « ­ lutz freitag ­ das gibt weniger klimaschutz als wenn die politik nur zielvorgaben gegeben hätte auch das eewärmeg sei ein bürokratisches monster das man relativ einfach in den § 5 der enev hätte integrieren können ­ wenn man gewollt hätte nun drohten sogar weitere zwänge indem durch die Öffnungsklausel die bundesländer noch schärfere anforderungen normieren könnten ­ wie bereits in baden-württemberg geschehen das von der eu geplante energie erzeugende haus ab 2019 als verbindliche baunorm bezeichnete er schließlich als völlig absurd dann gibt es keinen neubau mehr der zertifikatehandel und die scharfen ordnungspolitischen regulierungen gingen » daseegisteinb Ü rokr at ischesmonsterundzementiertdentechnischenfortschritt « ­ lutz freitag ­ zu lasten der deutschen wirtschaft und speziell der wohnungswirtschaft er appellierte deshalb an die wohnungswirtschaft die zeit bis zum inkrafttreten der enev 2009 zu nutzen und bis ende september einen bauantrag auf sanierung abzugeben um sich die fördermittel für die alten konditionen und anforderungen zu sichern in sozialer hinsicht sei zu beobachten dass bis zu 80 prozent der neuvermietungen aus dem kreis der transfereinkommensbezieher kämen berichtete der gdw-präsident die soziale lage und armut hätten empirisch messbar stark an bedeutung gewonnen für die stadtentwicklung und den sozialen zusammenhalt die im gdw organisierte wohnungswirtschaft beschäftige sich eben nicht nur mit der gebäudehülle sondern auch mit den menschen sei aber kein reparaturbetrieb der gesellschaft bei defiziten in der bildungs oder arbeitsmarktpolitik das dürfe bei der würdigung von nachhaltigkeit nicht vergessen werden er warnte vor soziologischer Überhöhung der trendforschung man kann den trends nicht kurzfristig ent bad zwischenahn dr friederike müller-friemauth gdw-chef lutz freitag 7

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dr hajo schumacher ma ga z in 0309 sprechen weil man leicht in die irre gehen kann sagte freitag milieutypische werte und ziele müssten stets mit kaufkraft und familienstrukturen unterlegt werden um ein realistisches bild zu erhalten in der von hajo schumacher geleiteten diskussionsrunde betonte lutz freitag dass milieuausprägungen für die langfristig ausgerichtete unternehmerische strategie der wohnungswirtschaft nur bedingt als planungsgröße taugen so lange sie nicht mit entsprechender kaufkraft hinterlegt sind dagegen argumentiert friederike müllerfriemauth sie vermutet dass die zentrifugalkräfte der milieus erhebliche auswirkungen auch auf den wohnungsmarkt haben werden mit blick auf die aktuelle wirtschaftskrise fragte schumacher ob die traditionsreichen wohnungsgenossenschaften mit ihrer teilweise mehr als 100-jährigen geschichte nicht als modell für die zukunft gelten könnten freitag sagte die genossenschaften seien tatsächlich die modernste unternehmensform und funktionieren als gesellschaftliches frühwarnsystem unterm strich das zwischenahner gespräch hat seinen ruf als eine der bundesweit wichtigsten wohnungspolitischen veranstaltungen wieder einmal unterstrichen im nächsten jahr gibt es ein wiedersehen ­ vermutlich am 15 und 16 april 2010 ccs carbon capture and storage steht im internationalen sprachgebrauch für die technologie der co 2-abscheidung und -speicherung von der viele akteure einen erheblichen klimaschutzbeitrag erwarten darüber hinaus gibt es weitere motive sich dieser technologie zuzuwenden entsprechend vielfältig gestalten sich derzeit die aktivitäten auf nationaler und internationaler ebene in verschiedenen ländern wird an verfahren geforscht mit denen künftig kohlendioxid aus kraftwerksabgasen abgetrennt und langfristig eingelagert werden soll mit dem bau erster pilotanlagen wurde 2006 begonnen auch die einlagerungstechnik ist noch in einem frühen erprobungsstadium marktreife wird nicht vor 2020 erwartet neben der frage wie das kohlendioxid abgeschieden wird muss das problem der lagerung gelöst werden und zwar dauerhaft also für 10.000 jahre und mehr in ketzin bei potsdam wird derzeit die unterirdische lagerung des klimagifts vom geoforschungsinstitut potsdam untersucht 60.000 tonnen reinen kohlendioxids werden in eine 650 meter tiefe poröse sandsteinformation gepumpt umweltorganisationen halten die ccs-technologie für ein feigenblatt der stromkonzerne die den bau neuer kohlekraftwerke rechtfertigen wollen zum jetzigen zeitpunkt ist nicht absehbar ob die technologie sich als bezahlbar und sicher erweisen wird 8

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andreas riedel i soziologe jahrgang 1962 studierte soziologie in hamburg seit 2004 mitarbeiter bei f+b forschung und beratung für wohnen immobilien und umwelt gmbh hamburg schwerpunkte seiner arbeit sind u.a immobilienwirtschaftliche und wissenschaftliche forschung markt und standortanalysen sowie das immobiliendatenmanagement und die entwicklung von marktdateninformationssystemen für die wohnungswirtschaft f+b wurde 1992 als unabhängiges forschungsinstitut gegründet und erbringt praxisorientierte forschungs und beratungsleistun gen im bereich analyse und gestaltung der wohnungs und immobilienmärkte und bei der umweltplanung die neue unübersichtlichkeit ­ entwicklung der mietpreise unter den bedingungen der wirtschaftskrise ausgangssituation die entwicklung der mietpreise in deutschland verlief seit dem jahr 2000 ­ im durchschnitt über alles ­ relativ moderat während die allgemeinen lebenshaltungskosten im zeitraum 2000 bis 2007 nach den berechnungen des statistischen bundesamtes um 12,5 anstiegen erhöhten sich die nettokaltmieten im gleichen zeitraum nur um 9,5 1 real betrachtet ­ gemessen am anstieg der lebenshaltungskosten ­ ist die entwicklung der mieten damit sogar rückläufig im verlauf des jahres 2008 schien sich vor dem hintergrund eines seit 2007 erst-mals wieder höheren wirtschaftswachstums in deutschland eine trendwende abzuzeichnen insbesondere bei betrachtung aktueller angebotsmieten ergaben sich signifikante mietpreissteigerungen diese marktentwicklungen fanden ihren ausdruck in schlagzeilen wie wohnen in deutschland wird deutlich teurer 2 oder wohnungsmieten steigen in allen marktsegmenten 3 parallel zu dem ­ wenn auch meist moderaten ­ anstieg der nettokaltmieten war ein weit überproportionaler anstieg der wohnnebenkosten zu verzeichnen insbesondere aufgrund der stark steigenden energiekosten nach berechnungen des ifs städtebauinstituts in berlin sind die kalten und warmen wohnnebenkosten 2008 gegenüber dem vorjahr um insgesamt 7,6 gestiegen die preissteigerung allein bei den flüssigen brennstoffen heizöl liegt bei 32,4 im fünfjahresvergleich ist der anstieg dramatisch gegenüber 2003 beträgt der anstieg der kosten für flüssige brennstoffe 112,8 für gas 47,3 sowie für strom 28,8 insgesamt stiegen die wohnnebenkosten in den letzten fünf jahren um 32,3 %4 in der summe ist die wohnkostenbelastung der haushalte dadurch insgesamt deutlich gestiegen ­ verstärkt noch durch die langjährige stagnation der realeinkommen breiter bevölkerungsschichten basis der einschätzungen dass die nettokaltmieten in deutschland einen realen anstieg erfahren würden war die marktentwicklung bis zum ende des jahres 2008 die auswirkungen der weltweiten finanzmarkt und wirtschaftskrise konnten dabei noch nicht berücksichtigt werden mittlerweile wird man davon ausgehen müssen dass die erwartungen für 2009 und die folgenden jahre revidiert werden müssen die tiefgreifende finanz und wirtschaftskrise wird zu einem erneuten starken anstieg der arbeitslosigkeit führen einkommensverluste auf breiterer basis und nachfragerückgänge werden die folge sein dabei bleibt zunächst noch offen inwieweit das stabilisierungsprogramm der bundesregierung die auswirkungen der rezession begrenzen kann in ihrem aktuellen gemeinschaftsgutachten gehen die führenden deutschen wirtschaftsforschungsinstitute davon aus dass sich das bruttoinlandsprodukt 2009 um rund 6 reduzieren wird die zahl der arbeitslosen wird um rund eine million ansteigen und bereits im herbst 2009 wieder die marke von 4 millionen überschreiten auch für 2010 erwarten die institute keine durchgreifende erholung das bruttoinlandsprodukt dürfte weiter um 0,5 sinken und zum jahresende ist mit knapp unter 5 millionen arbeitslosen zu rechnen.5 ein volkswirtschaftlicher einbruch in dieser dimension wird sich ­ mit einer gewissen zeitverzögerung ­ auch auf die wohnungsmärkte gravierend auswirken dabei wird sich eine grundtendenz die schon in der vergangenheit deutlich sichtbar wurde noch wesentlich verstärken die herausbildung wachsender unterschiede nach regionen und einzelnen segmenten des wohnungsmarktes ma ga z in 0309 marktmieten 9

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regionale differenzierung der mietpreisentwicklung f+b analysiert seit langem die entwicklung der mietpreise in deutschland und wertet dazu sowohl die amtlichen mietspiegel für zur zeit 500 städte und gemeinden 1 als auch die entwicklung der markt bzw angebotsmieten7 bundesweit aus eine nunmehr vorgelegte auswertung der marktmieten für alle deutschen städte mit mehr als 25.000 einwohnern vergleicht unter anderem das aktuelle marktmietenniveau mit dem niveau des jahres 2005 abbildung 1 danach zeigen sich sehr differenzierte entwicklungen hinsichtlich des marktmietenniveaus in einzelnen städten deutschlands ma ga z in 0309 abbildung 2 diee ntw icklung de r m a rk tm i e te n i n den norddeutschen landeshauptstädten ohne hamburg seit 2005 abbildung 1 der neue f+b-marktmietenindex 2009 ausgewählte städte münchen ist in bezug auf die marktmieten nach dieser auswertung mit einem index von 179 für das jahr 2008 dunkelblau markiert der unangefochtene spitzenreiter in den meisten großstädten ist ein anstieg der marktmieten gegenüber dem vergleichszeitraum 2005 hellblau markiert zu beobachten in münchen liegt er bei fast fünf prozent in dresden sogar leicht darüber in anderen städten ist die entwicklung abgeschwächter oder sogar gegenläufig hier z b in düsseldorf berlin oder köln während in schwerin abbildung 2 die marktmietenentwicklung im refrenzteilmarkt8 in den jahren von 2005 bis 2008 recht stabil mit einem leichten anstieg verlief zeichnet sich im ersten quartal 2009 ein etwas deutlicheres absinken des marktmietenniveaus in der landeshauptstadt von mecklenburg-vorpommern ab im erstgenannten zeitraum kletterten die angebotsmieten im referenzteilmarkt von 5,31/m² auf 5,40 /m² im ersten quartal des aktuellen jahres fiel dieser mietendurchschnitt auf genau 5,30 /m² zurück in bremen begann ein leichtes absinken des marktmietenniveaus etwas früher 2007 lagen hier die angebotsmieten im referenzteilmarkt bei fast 5,70 /m² im ersten quartal 2009 rutschten sie auf knapp 5,50 /m² entgegen diesen trends stiegen die marktmieten in den letzten jahren sowohl in der landeshauptstadt kiel als auch im niedersächsischen hannover und zwar auf nunmehr etwas über 5,80 /m² der ­ moderate ­ anstieg ist in hannover über die jahre kontinuierlich in kiel fielen die angebotsmieten im hier betrachteten wohnungsmarktsegment zunächst auf 5,55 /m² erst seit 2006 stiegen sie noch unübersichtlicher stellen sich die marktmietenentwicklungen in den kleineren städten norddeutschlands dar aus schleswig-holstein zeigen wir beispielhaft die entwicklung seit 2005 in neumünster abbildung 3 sie ist gekennzeichnet durch eine stete wenn auch leichte abwärtsbewegung auf nunmehr knapp unter 5,00 /m² aus mecklenburg-vorpommern wählten wir neubrandenburg aus hier stieg zunächst das marktmietenniveau auf gut 5,20/m² im jahr 2007 in der folgezeit fiel dann aber der mietendurchschnitt auf aktuell genau 5,00 /m² anders als in bremen stiegen die marktmieten im kleineren bremerhaven in den letzten fünf jahren leicht an sie legten in diesem zeitraum um knapp 4 zu aus niedersachsen betrachten wir das nahe hamburg gelegene buchholz die marktmieten liegen hier erwartungsgemäß auf hohem niveau ­ um die sieben euro je quadratmeter die entwicklung in den letzten jahren ist hier aber nicht gradlinig der mietwohnungsmarkt erscheint volatiler als an anderen standorten die entwicklung in norddeutschland die auswertungen im rahmen des f+b marktmietenindexes werden hier aufgegriffen um beispielhaft die unterschiedlichen entwicklungen an ausgewählten norddeutschen standorten zu dokumentieren betrachtet werden in abb 2 zunächst die landeshauptstädte der nordländer mit ausnahme hamburgs das im report die entwicklung der marktmieten in norddeutschland in dieser ausgabe dargestellt wird 10

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ebenso gibt es erhebliche unterschiede nach sachlichen teilmärkten als beispiel vergleichen wir hier die marktmietenentwicklung in vier teilmärkten in kiel bis 60 quadratmeter große neubauwohnungen und zum vergleich bestandswohnungen in unterschiedlicher größe10 bei kleinen neubau-wohnungen ist der anstieg der marktmieten sehr deutlich größere bestands-wohnungen über 130 m² ziehen aber ebenso überproportional hinsichtlich der marktmiete an bei mittelgroßen bestands-wohnungen über 60 bis 90 m² sowie über 90 bis 130 m² ist dagegen ein marktmietenanstieg kaum gegeben ­ zumindest nicht im hier betrachteten kiel ma ga z in 0309 abbildung 3 die entwicklung der marktmieten in ausgewählten norddeutschen städten seit 2005 eine ausdifferenzierung der märkte zeigt sich noch deutlicher ­ und in diesem sinne unübersichtlicher ­ wenn das marktmietenniveau nach kleinräumlicher lage mikromärkte9 betrachtet wird wir wollen das zunächst am beispiel kiel dokumentieren in guten wohnlagen ­ nach dem f+b-wohnlageindex sind hier insbesondere mietwohnungsangebote aus den stadtgebieten düsternbrook und wik berücksichtigt ­ betrug der marktmietendurchschnitt im jahr 2006 knapp über 6,40 /m² im ersten quartal 2009 liegt er genau auf diesem wert abbildung 4 in kiel zogen die durchschnittlichen marktmieten in weniger guten lagen dagegen kräftig an abbildung 5 dieen tw icklung de r m a rk tm i e te n i n bremerhaven seit 2005 in abhängigkeit de r l a ge e i nw e rtu ng marktmieten somit zeigt sich dass eine pauschale einschätzung und prognose der mietenentwicklung den gegebenheiten vor ort selten gerecht werden kann konsequenzen für eine nachhaltige mietenpolitik vor dem hintergrund dieser marktbeobachtung und der sich abzeichnenden gesamtwirtschaftlichen entwicklung erwartet f+b für die wohnungswirtschaft folgende relevante grundtrends abbildung 4 die entwicklung der marktmieten in kiel seit 2005 in abhängigkeit der lage-einwertung anders die entwicklung in bremerhaven abbildung 5 die angebotsmieten näherten sich hier zwar auch erst an so dass sie 2008 fast auf einem niveau lagen das marktmietenniveau in den guten wohnlagen zieht aber jetzt d h im ersten quartal 2009 doch deutlich an hier wird die schere zwischen den guten und weniger guten wohnlagen wieder größer in attraktiven ballungsgebieten/großstädten wird der trend zu höheren mietpreissteigerungen anhalten ursache auch kaum noch neubau fortdauernder anstieg der zahl insbesondere kleiner haushalte in klein und mittelstädten ist dagegen eher mit stagnation und in weniger attraktiven lagen sogar mit einem rückgang der marktmieten zu rechnen 11

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es wird eine ausdifferenzierung nach teilmärkten weiter zunehmen nicht nur im vergleich der regionstypen sondern auch innerhalb der einzelnen regionen in allen regionstypen wird man zukünftig gewinner und verliererbestände nebeneinander finden11 modellrechnung unrealistische zielmieten kommen teuer nach dieser modellrechnung werden die anfänglichen leerstandsverluste aufgrund der überhöhren zielmiete erst im vierten jahr ausgeglichen eine marktgerechte zielmiete führt in diesem beispiiel dagegen bereits im zweiten jahr zu positiven deckungsbeiträgen und bleibt bis zum sechsten jahr vorteilhafter ohne berücksichtigung zwischenzeitlicher mietanpassungsmöglichkeiten die notwendigkeit einer sorgfältigen und professionellen beobachtung der einzelnen teilmärkte nimmt demnach zu es bedarf einer methodisch qualifizierten analyse nach mikro lage objektqualität und wohnungsmerkmalen für die wohnungswirtschaft heißt das dass die anforderungen an eine mietenpolitik in zeiten der neuen unübersichtlichkeit wachsen und dass die risiken einer undifferenzierten mietpreispolitik zunehmen ma ga z in 0309 fazit f+b stellt den wohnungsunternehmen mit dem marktmietenmonitor ein instrument zur verfügung das die anforderungen an eine professionelle marktbeobachtung umfassend erfüllt er eröffnet ein breites spektrum gezielter kleinräumlicher analysemöglichkeiten und vebessert die grundlagen für unternehmenspolitische entscheidungen zur mietenbildung zur investitionsrechnung und zum portfoliomanagement mit dem instrument marktmietenmonitor wird die sicherheit der entscheidungsbildung überall dort wesentlich erhöht wo wirtschaftliche handlungsalternativen vor ort in unübersichtlichen situationen untersucht und bewertet werden müssen der entscheidende vorteil besteht darin dass die eigene aus der erfahrung gewonnene marktkenntnis im unternehmen durch zusätzliche informationen über das reale marktgeschehen abgesichert erweitert und objektiviert werden kann einerseits verstärken sich die wirtschaftlichen notwendigkeiten zu mietanpassungen investitionsbedarfe bzgl klimaschutz und auswirkungen des demografischen wandels es dürfen also ­ im rahmen der mietenpolitischen unternehmensgrundsätze ­ keine möglichkeiten der ertragssteigerung verschenkt werden andererseits wachsen die vermietungsrisiken bei nicht mehr voll marktgerechten wohnungsbeständen zu hohe mietpreise führen hier zu verstärkter fluktuation zunehmendem vermietungsaufwand und ggf zu wachsendem leerstand ­ und der kommt teuer eine einfache modellrechnung zeigt längerer leerstand in der folge nicht marktgerechter zielmieten lässt sich erst nach mehreren jahren wieder aufholen beispiel wohnung mit 80 m² fläche zielmiete von 5,00 /m² bei marktmiete von 4,50 /m² annahme 6 monate leerstand bis zur wiedervermietung statt 1 monat bei marktgerechtem angebotspreis 1 statistisches bundesamt fachserie 17 reihe 7 verbraucherpreisindex welt online vom 27.1.2009 welt am sonntag vom 1.2.2009 ivd wohnpreisspiegel 2008/2009 ifs institut für städtebau wohnungswirtschaft und bausparwesen e v berlin statistisches bundesamt projektgruppe gemeinschaftsdiagnose im sog der weltrezession gemeinschaftsdiagnose frühjahr 2009 zusammenfassung 23.04.2009 f+b-mietspiegelindex mieten in deutschland 2008 hamburg 2008 f+b-marktmietenindex hamburg 2009 basis sind alle im internet veröffentlichten wohnungsangebote in deutschland z.zt rund 1,8 millionen anzeigen monatlich betrachtet wird hier zunächst ein marktsegment normal ausgestattete 50 bis 80 m² große bestandswohnungen eine auswertung für lübeck vgl vdw-magazin 0408 s.28 hatte gezeigt dass sich das marktmietenniveau zwischen den stadtteilen travemünde knapp 7,00 /m² und buntekuh moisling sowie kücknitz um gut 1,50 /m² unterscheidet eine differenzierte betrachtung nach dem baualter bietet der marktmietenindex s.o siehe auch siebel walter die zukunft unserer städte in wohnungswirtschaft und mietrecht s 203 208 62 jg heft 4 april 2009 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 abbildung 6 d i e en t w i ckl un g d er ma rk tm i e te n i n ki e l seit 2005 in typischen teilmärkten 12

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f+b marktmietenmonitor grundlage der auswertung ist der markmietenmonitor f+b wertet seit jahren regelmäßig und deutschlandweit alle neuvermietungsangebote für wohnungen aus die regional und überregional öffentlich über ein internetportal angeboten werden zum f+b-marktmietenmonitor siehe auch f+b marktmietenmonitor zur unterstützung von wohnungsunternehmen bei der marktgerechten mietpreisbildung in vdw-magazin 1-08 s 14-17 oder unter www.f-und-b.de f+b wird im rahmen der kooperation mit dem vdw regelmäßig über die marktmietenentwicklung in den norddeutschen bundesländern berichten f+b forschung und beratung für wohnen immobilien und umwelt gmbh hamburg wurde 1992 als unabhängiges forschungsinstitut gegründet und erbringt praxisorientierte forschungs und beratungsleistungen im bereich analyse und gestaltung der wohnungs und immobilienmärkte und bei der umweltplanung die entwicklung der marktmieten in norddeutschland mit dem marktmietenmonitor stellt f+b der wohnungswirtschaft ein instrument zur regelmäßigen marktbeobachtung zur verfügung um trends hinsichtlich der entwicklung des mietenniveaus frühzeitig zu identifizieren bremst die finanzkrise die marktmieten ein so pauschal ist das noch nicht zu beantworten ­ die marktmieten entwickeln sich in den fünf norddeutschen bundesländern unterschiedlich nach dem deutlichen anstieg der angebotsmieten in hamburg zum ende des jahres 2007 entwickelte sich das marktmietenniveau im stadtstaat im jahr 2008 verhaltener in jüngster zeit zogen die angebotsmieten aber wieder deutlicher an zum ende des jahres 2008 wurde ein mittlerer marktmietenwert von 7,60 /m² überschritten der aktuelle wert liegt genau bei 7,73 /m² in den übrigen norddeutschen bundesländern ist demgegenüber aktuell kein anstieg der marktmieten zu beobachten in schleswig-holstein wurde ein höchststand zum vierten quartal 2007 von fast 6,00/m² registriert aktuell wird diese marke doch wieder deutlich unterschritten 5,76 /m² niedersachsen weist einen kontinuierlichen abwärtstrend auf der allerdings sehr moderat ausfällt im vierten quartal 2007 lag das mittlere marktmietenniveau im referenzteilmarkt bei 5,27 /m² im letzten quartal bei 5,13 /m² immerhin hat niedersachsen damit die bundesländer bremen und mecklenburg-vorpommern überholt wo die mittlere marktmiete etwas stärker gesunken ist für das bundesland bremen zeigt sich ein absinken des marktmietenniveaus von über 5,30 /m² 3 quartal 2008 auf jetzt 5,08 /m² es liegt demnach noch unter dem aktuellen wert für mecklenburg-vorpomern 5,11/m² ma ga z in 0309 marktmieten markmietenentwicklung in den fünf norddeutschen bundesländern f+b marktmietenmonitor zur marktbeobachtung wertet f+b die marktmieten für das größte teilsegment aller angebotenen wohnungen aus betrachtet werden nur bestands-objekte das heißt objekte die zum betrachtungszeitraum schon mindestens drei jahre alt waren unberücksichtigt bleiben neubauten im zweiten schritt wird nach der gängigen wohnfläche segmentiert es werden neuvermietungsangebote von wohnungen mit 50 bis 80 quadratmetern ausgewertet zur marktbeobachtung weist f+b als zentralen mittelwert den median aus jeweils eine hälfte aller berücksichtigten marktmietenwerte liegt unter bzw über diesem mittleren grenzwert zu beachten ist dass die zahlen für das 1 quartal 2009 vorläufig sind da nicht ausgeschlossen werden kann dass objekte im 2 quartal 2009 wieder bzw weiter angeboten werden und sich die angebotsbedingungen mietpreis ändern 13 ansprechpartner für den f+b marktmietenmonitor andreas riedel tel 040/280 810-29 e-mail ariedel @f-und-b.de

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