vdw magazin 4 2009

 

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vdw 100 jahre verband der wohnungswirtschaft in niedersachsen und bremen magazin 03 i bu ntes pro gra mm ve ran s taltun gs re i g en z um vdw-j ubiläum 18 i i frs si n n vo lle ergän zung zum hgb-a bs ch luss 24 i i wa s es z u bede nke n g ilt pro f eckard m in x bl ic kt vor aus 40 ho her besu ch m in is te rin zu ga st b eim vd w fachtagung neue wohnformen fÜr menschen mit behinderung 22 september in hildesheim 0409 zeitschrift des vdw niedersachsen bremen in zusammenarbeit mit dem verband norddeutscher wohnungsunternehmen e v.

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höherer wohnwert zufriedene mieter attraktivere wohnobjekte mit multimedia1 aus dem kabelanschluss kabel anschluss mehr wohnqualität bei bestandsimmobilien ohne großen kostenaufwand der kabelanschluss macht es möglich er bietet technik fürs leben einfach unkompliziert und alles aus einer hand · digitales fernsehen · schnelles internet1 · günstige telefonie1 · mobil telefonieren und surfen2 erfahren sie mehr über die multimedialen möglichkeiten des kabelanschluss bei ihrem persönlichen geschäftskunden-partner ihr kabelanschluss für fernsehen internet und telefon 1 in immer mehr ausbaugebieten und mit modernisiertem hausnetz verfügbar 2 nur in verbindung mit einem kabel deutschland internet phone vertrag möglich n rnehme ngsunte ohnu nd.de/w utschla belde www.ka

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i n h a lt z u ku n f t woh n en ­ einblickeundaussichten d as b uch aus anl ass d es 1 00 j ähr i g en be st ehensdesv dw n i e de rs ac hsenb re menwi rd am 8 s ep tem ber i n hannov er vor g e st e l lt e ine rvon ru n d 3 0 wo hnex pe rt e n di e d ar i n ei nen fr i schen z um n achd enk en u n d we it erfra ge n an re ge n de nblick au f das wo h n en w er fen i st fel i x borcher s aus wil h e lmsh a ve n l as sensiesich ü b e rras chen 1909 2009 2109 zukunft wohnen einblicke und aussichten ma ga z in 0409 vdw 02 03 05 06 08 iiiii vo r wo rt ve ran s taltun gs kale n de r 100 j ah re vdw i n te rn e t-re laun ch er f o lge be i bun de s we ttbe we rb bbs f e ie rt m it sch üle rn inhalt t hema 09 10 18 24 28 iiiiiiiiiii gdw s tarte t a zubi-k am p agn e m ie tre ch t un d m ie te i frs z ukun f t was e s zu be de n ke n gilt po r t r ät sbv fle n s burg s erie 32 re ch t de r m e ga-en e rgie p as s das vdw-j ubiläum s buch vdw anzeige 0409 34 35 37 39 44 die j o h an n ite r ­ partn e r de s vdw nam e n un d nach rich te n te rm in e i m p re s s um tag der wohnungswirtschaft sonnabend 5 september ab 11 uhr mehr auf seite 3

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b e rn d mey er i ve rbandsdirekt or v dw nur noch wenige tage bis zum diesjährigen vdwverbandstag es ist für unseren verband die wichtigste veranstaltung des jahres unsere mehr als 180 mitgliedsunternehmen nutzen dabei gerne die gelegenheit zum erfahrungsaustausch und zur information der verbandstag hat sich zu einem forum entwickelt für politik verwaltung banken versicherungen und zahlreiche anbieter von produkten und dienstleistungen die in der wohnungswirtschaft nachgefragt werden ein basar der möglichkeiten dies gilt in diesem jahr in besonderer weise aus anlass des 100-jährigen bestehens macht der vdw auf seiner tour durchs verbandsgebiet erstmals seit 2000 wieder halt in hannover bis zu 500 gäste erwarten wir darunter sind mit jens böhrnsen präsident des senats der freien hansestadt bremen und mechthild ross-luttmann niedersächsische sozialministerin auch hochrangige vertreter der beiden landesregierungen mit denen wir seit vielen jahren in bester partnerschaft für stadtentwicklung kooperieren begrüßen können wir außerdem zahlreiche ehemalige die gerne der einladung nach hannover gefolgt sind es wird sicherlich ein großes hallo geben wenn sich ehemalige wohnungsunternehmer und verbandsvertreter wiedersehen beim verbandstag werden aber auch fachthemen nicht zu kurz kommen zum einen präsentieren rund 25 aussteller an ihren ständen sowie in verschiedenen kurzvorträgen ihr aktuelles leistungsportfolio zum anderen wird in der genossenschaftskonferenz der mitgliederversammlung der fachtagung zum wichtigen thema betriebskosten optimieren und der Öffentlichen veranstaltung mit festredner prof dr eckard minx ein breites themenspektrum erörtert so dass buchstäblich für jeden etwas dabei sein sollte ma ga z in 0409 der vdw niedersachsen bremen ist ein moderner verband der nicht in seiner geschichte verhaftet ist sondern sich stets an den herausforderungen der zukunft orientiert demografischer wandel klimawandel ­ zwei megathemen die wir frühzeitig aufgegriffen und als chance für unsere branche begriffen haben mittlerweile können wir ohne Übertreibung sagen die wohnungsunternehmen im vdw niedersachsen bremen haben sich an ihren jeweiligen lokalen und regionalen märkten erhebliche wettbewerbsorteile erarbeitet mit ihrem produkt wohnen sind sie marktführer und der vorsprung gegenüber der konkurrenz wird immer größer das ist das resultat vorausschauender unternehmensstrategie gerade in den beständen den kunden baulich und sozial das beste anzubieten die preise für fünf unserer mitgliedsunternehmen im bundesweiten wettbewerb großwohnsiedlungen sind verdienter lohn zum abschluss noch zwei sätze zum verbandstag der vdw wird dort seinen neuen internetauftritt vorstellen ein so genannter relaunch war nach acht jahren dringend nötig um unseren mitgliedern und vielen interessierten eine moderne kommunikationsund informationsplattform zu bieten ganz besonders freue ich mich auf das buch zukunft wohnen ­ einblicke und aussichten das der vdw aus anlass seines jubiläums erarbeitet hat und beim verbandstag präsentieren wird mehr informationen dazu finden sie bereits in diesem magazin ihr bernd meyer vorw ort » wi r gla u ben dass wi r g u te s tu n « d av idviniar fin anzchefder us inve st ment ba nkgo ldm an sac hs im j u li 2 0 0 9 2

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100 jahre vdw niedersachsen bremen regionalveranstaltung im Überblick tag der wohnungswirtschaft am 5 september in hannover ma ga z in 0409 bremen/hildesheim/wolfsburg/göttingen im jahr seines 100-jährigen bestehens gibt der vdw niedersachsen bremen mit unterstützung seiner mitgliedsunternehmen und verschiedener partner an vielen orten des verbandsgebietes einen einblick in die vielfältigen aufgaben der modernen wohnungswirtschaft unser konzept der regionalveranstaltungen ist ein großer erfolg zog verbandsdirektor bernd meyer bereits ein erstes zwischenfazit ­ wohl wissend dass auch noch im september und oktober weitere veranstaltungen und aktivitäten folgen doch der reihe nach bereits im juni wurde im foyer der gewoba in bremen eine ausstellung eröffnet in der schüler der wilhelm-wagenfeld-schule ihre exponate präsentierten die sie während einer projektphase unter dem motto wohnen im jahr 2109 erarbeitet hatten bausenator dr reinhard loske sowie gewoba-vorstand dr volker riebel und manfred sydow zeigten sich begeistert von der ideenvielfalt einen weiteren wettbewerb hatten vdw gbg hildesheim und kreiswohnbau hildesheim an der hochschule für angewandte wissenschaft und kunst hawk initiiert sieben studentengruppen hatten ­ fachübergreifend ­ wohnlösungen für das jahr 2109 erarbeitet und dabei einflüsse wie den klimawandel und die alterung der gesellschaft berücksichtigt eine jury hat unterdessen die beiträge bewertet am 29 september wird im foyer der sparkasse hildesheim das geheimnis gelüftet wer hat gewonnen eine spannende frage zumal alle beiträge höchsten ansprüchen genügen teilweise sind die ergebnisse auch in dem buch zukunft wohnen ­ einblicke und aussichten zu sehen das buch erscheint am 8 september und kann beim vdw zum preis von 39,90 euro bestellt werden gemeinsam mit der niedersächsischen architektenkammer dem amt für denkmalpflege der stadt wolfsburg und der neuland wohnungsgesellschaft hatte der vdw zu einer fachtagung energie und denkmal eingeladen rund 170 teilnehmer ließen sich über die möglichkeiten energetischer modernisierungen bei denkmalgeschützten wohngebäuden informieren zum abschluss hatte die neuland eine exkursion in ein citynahes wohngebiet vorbereitet in der die techniker lösungen aufzeigten die sowohl dem denkmalschutz als auch den immer höheren anforderungen an die energiebilanz von wohngebäuden gerecht werden 1 0 0 jahre vdw tag der wohnungswirtschaft sonnabend 5 september hannover leibnizufer 19 11 uhr begrüßung und gastvortrag des hannoverschen stadtbaurats uwe bodemann 12 bis 16 uhr information und unterhaltung rund ums verbandsgebäude themen u.a die sichere stadt neue wohnformen im alter zukunft wohnen tombola torwandschießen 3

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ma ga z in 0409 partner bei der fachtagung in wolfsburg vdw-verbandsdirektor bernd meyer von links wolfsburgs stadtbaurätin monika thomas neuland-geschäftsführerin kerstin mallwitz und der präsident der niedersächsischen architektenkammer wolfgang schneider exkursion durch den neuland-bestand die teilnehmer der tagung konnten sich vor ort ein bild davon machen wie das wohnungsunternehmen die energetische modernisierung im denkmalgeschützten wohnungsbestand umsetzt fast 2000 besucher sind zur regionalveranstaltung in göttingen gekommen die städtische wohnungsbau die wohnungsgenossenschaft göttingen sowie die volksheimstätte hatten ein breites programm vorbereitet zunächst hatte prof dr dr franz-josef radermacher von der universität ulm in einem fulminanten vortrag seine gedanken zu den themen zukunft stadt ­ zukunft wohnen ausgebreitet er kam zu dem schluss die zukunft des wohnens entscheidet sich nicht im wohnen vielmehr würden globale entwicklungen wie bevölkerungswachstum klima und wohlstand auch in deutschland spürbar einfluss nehmen verbandsdirektor bernd meyer hatte zuvor bereits die gelegenheit genutzt vor zahlreichen vertretern aus politik und verwaltung die rolle von aktiven wohnungsunternehmen für die stadtentwicklung hervorzuheben das gemeinsame neubauprojekt der göttinger unternehmen sei dafür das beste beispiel am 5 september lädt der verband zum tag der wohnungswirtschaft rund um das verbandsgebäude ein zahlreiche hannoversche wohnungsunternehmen werden einen einblick in ihre arbeit geben darüber hinaus werden die mit spannung erwarteten ergebnisse des wettbewerbs urbanism follows function vorgestellt der maßgeblich vom spar und bauverein getragen wird der reigen der regionalveranstaltungen wird am 22 september mit der fachtagung neue wohnformen für menschen mit behinderung in hildesheim fortgesetzt die tagung zu der auch staatssekretärin dr christine hawighorst zugesagt hat wird gemeinsam von vdw beamten-wohnungs-verein und diakonie organisiert im oktober findet die veranstaltungsreihe mit terminen braunschweig gemeinsam mit der braunschweiger baugenossenschaft und der hochschule für bildende künste und wilhelmshaven mit dem bauverein rüstringen und der spar bau genossenschaft ihren abschluss fachtagung in kooperation mit diakonie himmelsthÜr beamtenwohnungs-verein zu hildesheim und vdw niedersachsen bremen neue wohnformen fÜr menschen mit behinderung dienstag 22 september hildesheim berghÖlzchen 10 uhr begrüßung gastvortrag von staatssekretärin dr christine hawighorst fachvorträge dr laurenz aselmeier referent im bundesverband evangelischer behindertenhilfe bernd meyer vdw-verbandsdirektor podiumsdiskussion 13.30 uhr praxisbeispiele und projektpräsentationen zum thema wohnformen für menschen mit behinderung aus leichlingen hildesheim hamburg und wunstorf 15.30 uhr ausklang anmeldung vdw niedersachsen bremen tel 0511/1265-123 fax -111 e-mail i.birnbaum@vdw-online.de die teilnahme ist kostenlos 4

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rolf-georg köhler geschäftsführer der städtischen wohnungsbau begrüßt zur regionalveranstaltung göttingen das veranstaltungsteam verbandsdirektor bernd meyer von links henning schreiber wohnungsgenossenschaft göttingen thorsten may volksheimstätte michael przybilla wohnungsgenossenschaft heike klankwarth volksheimstätte und rolf-georg köhler ma ga z in 0409 vdw www.vdw-online.de mit neuem layout und hÖherer benutzerfreundlichkeit start zum verbandstag mit verbesserten features größerem nutzerkomfort und vereinfachter navigation geht der neue internetauftritt des vdw niedersachsen bremen unter der bekannten adresse www.vdw-online.de am 8 september an den start im fokus der Überarbeitung des internetauftritts stand die entwicklung eines barrierefreien plattformunabhängigen und modernen webdesigns der strukturelle aufbau wurde durch eine arbeitsgruppe des vdw und die designagentur smit und partner erarbeitet die die vorgaben mit einem neuem nutzerfreundlichen design und ziel führender navigation umgesetzt hat beim verbandstag 1997 in celle war der vdw als einer der ersten landesverbände unter dem dach des gdw ins internetzeitalter aufgebrochen mehr und mehr wurde das web zu einem gleichwertigen kommunikationsmedium neben den klassischen informationskanälen 2005 erfolgte der erste relaunch basierend auf einem content-management-system ­ erneut als einer der ersten verbände mittlerweile ist das internet zu einem zentralen medium in der verbandsarbeit geworden nun war es wieder der zeit vdw-online ein neues gesicht zu geben und dabei die handhabung noch weiter zu vereinfachen neu sind das nutzerorientierte design die klare struktur die bessere darstellung der inhalte das einfache suchen und finden auch per volltextsuche die persönliche ansprache der serviceorientierte mitgliederbereich oder der komfortable seminarbereich mit personalisierung und onlinebuchungsmöglichkeit ­ alles in allem eine zeitgemäße onlinepräsenz mit der vdw wieder einen maßstab setzen möchte 5

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bremen-vahr ma ga z in 0409 grosssiedlungs-wettbewerb entschieden fünf auszeichnungen für vdw-mitglieder michael juhr wohnungsbau wesermarsch links nimmt die ehrung entgegen gdw-präsident lutz freitag rechts freut sich ebenfalls berlin der vom bundesministerium für verkehr bau und stadtentwicklung bmvbs ausgelobte wettbewerb energetische sanierung von großwohnsiedlungen ist in berlin mit der preisverleihung zu ende gegangen alle beteiligten zogen ein positives fazit gdw-präsident lutz freitag betonte die energetische modernisierung von ganzen siedlungen entspricht dem modernen leitbild einer integrierten stadtentwicklung und einem effektiven klimaschutz zu den gewinnern zählten auch fünf wohnungsunternehmen aus dem bereich des vdw niedersachsen bremen mit der silbermedaille wurde unter anderem die gewoba für das konzeptgebiet neue vahr 7.747 wohneinheiten ausgezeichnet die jury befand das konzept enthält u.a ein detailliertes finanzierungskonzept mit ausführlicher darstellung von investitionskosten und der analyse von fördermöglichkeiten der endenergiebedarf soll langfristig reduziert werden ausgehend von einem relativ guten instandhaltungszustand das stadtteilentwicklungskonzept überzeugt durch eine sehr detaillierte analyse seit 1999 entwickelt die größte bremer wohnungsgesellschaft die neue vahr im rahmen einer übergeordneten strategie weiter jeder fünfte gewoba-kunde ist in der neuen vahr zuhause auch die gbg in hildesheim erhielt eine silbermedaille in der jurybewertung für das konzeptgebiet drispenstedt 1.730 wohneinheiten heißt es das energiekonzept dieser zeilenbausiedlung bietet durch den ausbau der fernwärme und durch die nutzung der dachflächen zur photovoltaik-stromerzeugung lösungen zur deutlichen reduzierung des energiebedarfs an in bezug auf die energetische sanierung und auf die umfeldgestaltung wird ein herausragendes partizipationskonzept präsentiert kosten und wirtschaftlichkeit werden ergebnisorientiert betrachtet eine bronzemedaille ging an die wohnungsbau wesermarsch für das konzeptgebiet ring-quartier in brake 916 wohneinheiten das energiekonzept berücksichtigt neben dem aufbau einer kwk-fernwärmeversorgung holzhackschnitzel auch die einbindung der bewohner durch einen sanierungsbeirat mieter können sich für die energieberatung zu energie-lotsen qualifizieren lassen im stadtteilentwicklungskonzept sind vor dem hintergrund der problemlagen wichtige konzeptionelle aspekte und wesentliche maßnahmen benannt das finanzierungskonzept stützt sich auf szenarien unterschiedlicher energiepreisentwicklungen meinte die jury 6

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ma ga z in 0409 potpourri der gewinner gbh hannover oben links städtische wohnungsbau göttingen oben rechts gbg hildesheim unten links und gewoba bremen auszeichnungen auch die städtische wohnungsbau in göttingen wurde ebenfalls mit bronze ausgezeichnet im konzeptgebiet leineberg 1.333 wohneinheiten wurden die zeilenbauten aus den 60er jahren an der gebäudehülle saniert die jury lobte bezüglich der wohnungswirtschaftlichen perspektive wurden umfangreiche analysen und konzepte erarbeitet partizipation und durchführung zeichnen sich durch gute kommunikation mit mietern und städtischen partnern aus noch eine weitere bronzemedaille ging nach niedersachsen und zwar an die gesellschaft für bauen und wohnen hannover für das konzeptgebiet mittelfeld 1.489 wohneinheiten die jury urteilte der beitrag dieses stadtteils aus den 50er jahren überzeugt vor allem in den bereichen stadtteilentwicklung durchführung und partizipation die sehr gute städtebauliche analyse und die daraus abgeleiteten angemessenen maßnahmen setzen sich besonders intensiv mit den themen architektur städtebau und öffentlicher raum auseinander energetisch soll das gebiet durch ein kleines nahwärmenetz versorgt werden 7

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ma ga z in 0409 an der bbs springe gibt es grund zum feiern erstmals nehmen immobilienkaufleute ihre abschlusszeugnisse entgegen springe die ersten immobilienkaufleute haben in diesem sommer und einige schon im winter ihre kaufmännische ihk-prüfung ablegt an der bbs springe wurden sie wie es bereits zu einer kleinen tradition geworden ist mit einer feierstunde entlassen Über 100 schülerinnen und schüler nahmen ihre zeugnisse aus den händen ihrer lehrer entgegen unter den mehr als 160 gästen waren in der aula der bbs springe neben den absolventen ihre ausbilder familienangehörige und freunde dabei die grußworte der schule und die guten wünsche für die zukunft übermittelte zum ersten mal der neue schulleiter oberstudiendirektor michael krampe er freue sich über das große engagement der wohnungswirtschaft an seiner schule an die adresse der ehemaligen schülerinnen und schüler richtete er den appell weiter zu lernen denn nur wer up to date sei könne heute noch im job bestehen hans-peter knackstedt der vorsitzende des fai und geschäftsführer der kreiswohnungsbau osterode forderte die jungen wohnungswirte auf sich den anforderungen der branche zur weiteren qualifizierung zu stellen seinen kollegen in den chefetagen der unternehmen riet er die jungen menschen dabei tatkräftig zu unterstützen nur mit qualifiziertem personal könne man den marktunbilden entgegenwirken in seinem festvortrag gab der geschäftsführer der hamburger map topomatik sven axt einen kleinen einblick in die digitale welt und den nutzen für die wohnungswirtschaft einen spaßigen rückblick auf drei jahre wohnungswirtschaftliche ausbildung in springe wagten die absolventen anett eberhardt und daniel süßenbach die besten schüler wurden am ende vom fai ausgezeichnet kristina steer jennifer reichert kerstin rother jasmin nickel michelle kreienburg daniel süßenbach katharina rott ramona rohmeier und philipp von bebern musikalisch wurde die veranstaltung von der hannoverschen jazz-combo pures desmond umrahmt im xxx anschluss der feier gab es kulinarische köstlichkeiten vom büfett zubereitet und angerichtet von der hauswirtschaftsabteilung der bbs hans-peter knackstedt michael krampe 8

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gdw startet azubi-kampagne ma ga z in 0409 du bist mehr immobilienprofi als du denkst berlin die bundesregierung begrüßt die ausbildungskampagne des gdw im wettbewerb um die klügsten köpfe die immobilienwirtschaft ist ein attraktiver arbeitgeber und leistet einen erheblichen beitrag für unsere volkswirtschaft sie ist eine wichtige wachstumsbranche und ein stabilisierender faktor für die gesamtwirtschaft durch zunehmende professionalisierung und internationalisierung braucht die wohnungs und immobilienwirtschaft mehr denn je qualifizierte fachkräfte eine gute qualifikation der beschäftigten ist voraussetzung für das weitere wachstum dieser branche erklärte bundesminister wolfgang tiefensee anlässlich der auftaktveranstaltung zum start der azubi-kampagne für die wohnungs und immobilienwirtschaft auf dem gdw-personalentwicklungskongress im berliner olympiastadion die aus fort und weiterbildung ist für die wohnungsund immobilienwirtschaft ein entscheidender erfolgsfaktor sagte lutz freitag präsident des gdw bundesverband deutscher wohnungs und immobilienunternehmen im kampf um den qualifizierten nachwuchs stehe die wohnungswirtschaft in konkurrenz mit anderen branchen und die demographische entwicklung werde den wettbewerb um die klugen köpfe noch verstärken in allen bundesländern werden die schülerzahlen sekundarstufe ii bis 2020 drastisch zurückgehen die demografische entwicklung wirke sich schon heute auf die anzahl der potenziellen bewerber für eine ausbildungsstelle aus die zahl der gemeldeten bewerber auf dem ausbildungsmarkt sei 2008 im vergleich zum vorjahr um fast 16 prozent gesunken laut einer aktuellen umfrage des deutschen industrie und handelskammertages rechnen fast 28 prozent der befragten unternehmen mit einem rückgang der bewerberzahlen für ausbildungsplätze der wettbewerb um die klugen köpfe hat schon längst begonnen so freitag um genügend engagierte und qualifizierte junge menschen für unsere branche zu begeistern müssen wir diese gezielt ansprechen und über die berufsausbildung sowie die aufgabengebiete in unseren unternehmen informieren in deutschland werden jährlich im durchschnitt über 2.500 neue ausbildungsverträge für die ausbildung zum zur immobilienkaufmann frau abgeschlossen erläuterte ullrich büchner vorsitzender des arbeitgeberverbandes der deutschen immobilienwirtschaft 2008 waren es sogar 2.700 neue verträge insgesamt stehen pro jahr aus allen drei lehrjahren rund 7.000 junge menschen in einer ausbildung für diesen beruf die anzahl der auszubildenden ist in den letzten jahren kontinuierlich gestiegen so büchner unter dem motto du bist mehr immobilienprofi als du denkst ist im berliner olympiastadion der startschuss für die langfristig angelegte azubi-kampagne für die wohnungs und immobilienwirtschaft gefallen in den kommenden jahren werden der gdw und seine regionalverbände viele instrumente und medien einsetzen und den wohnungsunternehmen eine vielzahl von materialien für ihre nachwuchswerbung anbieten die werbung kann von den unternehmen vor ort in den eigenen wohngebäuden in mieterzeitungen in schulen bei ausbildungsund jobmessen im kino im radio im internet und in jugendzeitschriften erfolgen kern der kampagne ist die website www.immokaufleute.de hier haben auszubildende die möglichkeit sich umfassend über das berufsbild zu informieren und zu recherchieren eine datenbank gibt auskunft über die wohnungsunternehmen die ausbildung betreiben die jugendlichen sollen mit der kampagne über die anspruchsvollen und interessanten tätigkeiten in der branche ­ z b bei vermietung verkauf verwaltung modernisierung neubau von wohnungen ­ informiert und für den beruf begeistert werden azub i-kam pagne 9

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d r b e rn d l eu t n er i f+b der autor ist geschäftsführer von f+b forschung und beratung für wohnen immobilien und umwelt gmbh in ham burg er berät seit vielen jahren u a wohnungs und immobilienunternehmen zu fragen der mietenpolitik mietrecht und miete ma ga z in 0409 mietenpolitik für wohnungsunternehmen und genossenschaften in der krise und danach 1 teil 1 e in f Ü h ru n g im folgenden soll davon die rede sein unter welchen rahmenbedingungen und zielen die mietenpolitik der wohnungsunternehmen und genossenschaften in der zukunft gestaltet werden kann beschrieben werden die rahmenbedingungen der marktentwicklung die trends der mietenentwicklung in norddeutschland und aktuelle mietrechtliche rahmenbedingungen daraus sollen mögliche strategien zu einer zukunftsgerechten steuerung der ertragsentwicklung abgeleitet werden hungsspielräume besteht die gefahr dass die erträge der hausbewirtschaftung nicht im geplanten maße entwicklungsfähig sind oder sogar marktbedingt unter druck geraten wenn die ertragschancen begrenzt werden ist die grundsätzliche frage zu beantworten wie die unternehmen erfolgreich mit den bekannten herausforderungen der künftigen marktentwicklung umgehen sollen die sich aus der angebots und der nachfrageentwicklung ergeben für alle unternehmen insbesondere diejenigen mit hohen bestandsanteilen von wohnungen aus den 50er und 60er jahren ergeben sich auch in der zukunft hohe modernisierungsbedarfe einerseits ist den anforderungen des klimaschutzes rechnung zu tragen die sich absehbar nicht aus den laufenden nur begrenzt steigerungsfähigen erträgen finanzieren lassen die anforderungen an den klimaschutz werden sich in der zukunft möglicherweise noch erhöhen kernthema der ertragsentwicklung ist die sicherung der vermietbarkeit bei zunehmender belastung durch nebenkosten andererseits entsteht wirtschaftlicher handlungsdruck durch den stark zunehmenden anteil älterer menschen unter den mietern und mitgliedern und durch sonstige strukturveränderungen der nachfrage neue zielgruppen sind zu gewinnen welche absehbar höhere anforderungen an die wohnungsangebote stellen besonderer wirtschaftlicher handlungsdruck ergibt sich dabei in teilmärkten mit schwacher nachfrageentwicklung wo bestände identifiziert werden müssen die marktgerecht entwickelt werden können der demografische wandel erfordert die umgestaltung von wohnungen und wohnquartieren mit blick auf die wohnbedürfnisse einer älter werdenden gesellschaft 2 a u sg a ngs lage die mieten bei wohnungsunternehmen und genossenschaften sind vielfach immer noch durch das historische kostenmietniveau oder durch die nachwirkungen öffentlicher fördermaßnahmen bestimmt bei frei finanzierten wohnungen als solche gelten nach wegfall von preisoder belegungsbindungen natürlich auch ehemals öffentlich geförderte wohnungen unterliegen die nutzungsentgelte grundsätzlich dem vergleichsmietenrecht gemäss § 558 bgb die möglichkeiten zu einer mietenanpassung sind dabei durch die rechtlichen rahmenbedingungen begrenzt möglichkeiten zu einer marktgerechten mietengestaltung ergeben sich vor allem bei neuvermietung wir haben aber beobachtet dass gerade bei den genossenschaften trotz der häufig gegenüber dem wettbewerb vorliegenden ausstattungsvorteile von wohnungen die mieten auch in anbietermärkten am mittelwert der vergleichsmieten orientiert sind dadurch kommt es zu einer dämpfung des örtlichen mietpreisniveaus insbesondere wenn örtliche mietenspiegel verfügbar sind vor dem hintergrund der aktuellen marktentwicklung und der nachfragebedingt absehbar abschmelzenden mieterhö 10

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diese aufgaben sind nur zu meistern wenn auf seiten der wohnungsunternehmen stabile und in der zukunft ggf noch entwicklungsfähige erträge gesichert sind damit die eigenfinanzierung gestärkt wird aber ist damit in der zukunft realistischerweise zu rechnen derungsgebieten aber bis 2020 weniger wahrscheinlich als früher angenommen bleibt es bei dem im vergleich zur bedarfsentwicklung an vielen standorten zu geringen neubaus an mietwohnungen und einem auch deutlich reduzierten neubaus von eigentumsobjekten steigt die marktbedeutung des mietwohnungsbestandes was bedeutet das für die entwicklung der mieten in den städten und gemeinden unseres landes insbesondere in den städten und gemeinden norddeutschlands 3 p e rsp e ktiven inderkrise ­ von we l c hen r ahm enbedin gu n gen is tauszu gehen kaum jemand kann heute die langfristige entwicklung der wirtschaftlichen rahmenbedingungen sicher vorhersagen kurz und mittelfristig werden die risiken von arbeitslosigkeit und einkommensrückgang bei den mietern ein zentrales thema von standardwohnungsanbietern sein die einkommensmöglichkeiten werden begrenzt vielfach ist bei erhöhter arbeitslosigkeit von geringeren einkommen auszugehen zwar werden die aufwendungen der zuständigen stellen der städte und gemeinden für sgb ii wohnkosten die mietzahlungsfähigkeit stabilisieren die wohnungsnachfrage kann sich aber partiell verringern viele gehen aber davon aus dass es sich um konjunkturelle entwicklungen handelt die sich mit dem für 2010/2011 erwarteten aufschwung wieder abmildern oder sogar umkehren werden eine strategisch kluge wirtschaftspolitik kann diese entwicklung stützen und möglicherweise noch befördern die langfristigen aussichten für die zukunftsfähigkeit des mietwohnungsbestandes sind zumindest in den mittleren und größeren städten besser als früher vermutet angesichts der derzeitigen demografischen perspektiven ist von einer stagnation der bevölkerungsentwicklung bzw an einer reihe von standorten auch von einem langfristigen bevölkerungsrückgang auszugehen die nachfrage wird aber von der anzahl der haushalte bestimmte und deren anzahl wird im nächsten jahrzehnt auch bei rückläufiger bevölkerung in vielen regionen noch wachsen da mietwohnungen sich vor allem in größeren gemeinden und in den städten befinden kommt es auf die bevölkerungsverteilung zwischen stadt und land an bei der in der zukunft veränderten altersstruktur der nachfrage ist zwar nicht unbedingt ein trend zurück in die stadt zwingend zu erwarten wohl aber ein verbleiben in der stadt von gruppen die in früheren perioden ins umland gewechselt wären angesichts absehbar steigender transportkosten spielt die erreichbarkeit von wohnungen eine wachsende bedeutung für die nachfrage dies könnte die nachfrage nach mietwohnungen stabilisieren die realeinkommen breiter bevölkerungsschichten werden stagnieren für einige gruppen ist von langfristig verringerten einkommenschancen auszugehen massive leerstände von wohnraum wie sie noch vor einigen jahren in prognosen erwartet wurden sind außer in abwan 4 stru k tu r u nd trends der m i etenentwi ck lu ng ma ga z in 0409 die entwicklung der mieten ­ hier ist vor allem von der nettokaltmiete1 die rede ­ ist nicht einfach zu prognostizieren die regionalen mietwohnungsmärkte gehören insbesondere wegen der vielfältigen teilmarktverbünde zu den komplexesten märkten die wir kennen die globale entwicklung der mieten im frei finanzierten wohnungsbestand an den standorten der wohnungsunternehmen und genossenschaften ist aber zentrale erwartungsgröße für die ertragsentwicklung zu fragen ist aber zusätzlich welchen strukturellen spielräume auch in nachfragermärkten noch vorhanden sind außer in nachfragestarken größeren städten werden sich die vielfach schon in der vergangenheit begrenzten erhöhungsspielräume global nicht ausweiten lassen in gebieten mit verringerter mietzahlungsfähigkeit dürften die mieten sogar abnehmen bereits heute sind wie aktuelle marktanalysen zeigen die aktuellen neuvermietungsmieten 2009 in vielen städten und gemeinden ostdeutschlands und einigen landesteilen im westen mit mehr als 25.000 einwohnern bereits um bis zu 5 niedriger als die in den aktuellen mietspiegeln ausgewiesenen durchschnittswerte demgegenüber liegt das niveau der neuvermietungsmieten etwa in hamburg durchschnittlich um 12 oberhalb der werte des aktuellen mietenspiegels.2 wir erwarten dass die derzeit schon hohe räumliche marktdifferenzierung sich noch stärker ausprägen wird zwar können die marktrisiken mit nicht mehr stabilen erträgen in teilbeständen noch zunehmen gleichzeitig zeigen sich aber an vielen standorten in den kernbestän m ieten 1 neben der reinen kaltmiete ist energiepreisentwicklung und nebenkostenentwicklung ein wichtiges thema deren entwicklung hängt aber sehr stark von den investitionen in den bestand und vom verhalten der mieter ab da sich die nachfrager zunehmend nach der gesamtmiete brutto-warm richten wird sich über die nebenkosten ­ insbesondere diejenige der heizkosten eine differenzierung der nach frage ergeben bestände mit verhältnismäßig hohen gesamtmieten werden schwieriger zu vermarkten sein ergebnisse einer aktuellen sonderauswertung des f+b mietspiegelindex 2008 im vergleich zum f+b marktmietenindex 2009 top 510 erscheint ende september 2009 2 11

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den stabile und ausbaufähige ertragsverhältnisse die mietenentwicklung wird regional und nach objektart in starken wie in schwächeren märkten viel unterschiedlicher verlaufen als bisher angenommen es eröffnen sich deshalb strukturell chancen der angebotsentwicklung die aber nur mit differenzierten marketingstrategien erschlossen werden können der sich absehbar ausdifferenzierenden marktentwicklung steht bei den wohnungsunternehmen und genossenschaften eine vielfach eher statische an der vergangenheitsentwicklung vermuteten markttrends und überkommenen gerechtigkeitsvorstellungen orientierte mietenpolitik gegenüber vielfach sind nur geringe aktivitäten zur marktgerechten entwicklung der mieten zu verzeichnen zumal die mietenspiegel oftmals lücken aufweisen und die mieterhöhungsaktivität mit dem erfordernis von sachverständigengutachten hohe kosten auslöst gleichzeitig wird aber immer wieder klage darüber geführt das die mieten in den mietenspiegeln zu niedrig seien dabei wird außer acht gelassen das die niedrigen unternehmensmieten in die mietenspiegel z.t sogar überproportional eingehen gerade in den nachkriegsbeständen der 50er und 60er jahre des vergangenen jahrhunderts haben die mitgliedsunternehmen des gdw einen hohen anteil dieser anteil wird sich in vielen städten und gemeinden noch erhöhen weil fortgesetzt bindungen für wohnungen auslaufen die nach dem kriege mit öffentlicher förderung erstellt oder später modernisiert worden sind im folgenden soll auf der grundlage aktueller marktstudien ein kurzer Überblick über die struktur der mieten und über aktuell zu beobachtenden trends gegeben werden um auf dieser grundlage vorschläge zu einer nachhaltigen mietenpolitik in zeiten der krise und der unsicheren zukunftsperspektiven abzuleiten 4.1 i nfo rm ati o nen Ü ber di e m i etenstru k tu r informationen über die mietenstruktur in den städten und gemeinden liegen aus verschiedenen quellen vor es sind aber keine amtlichen daten zur regionalen mietenstruktur verfügbar.3 die verfügbaren quellen enthalten informationen über mieten auch in unterschiedlicher detaillierung regionalisierte preisinformationen ergeben sich aus einzelabfragen bei den immobilienportalen die folgende tabelle vermittelt einen Überblick über die wichtigsten quellen insbesondere aus portalen tab 1 nr quelle 1 städte gemeinden ivd/rdm seit 1979 basis mietspiegel objekte mfh anzahl p a ca 400 städte /gemeinden ca 300 städte methode tabelle aktualität jährlich regionale differenzierung städte/gemeinden mit mietenspiegel ausgewählte städte wohnlagen stadtteile quartiere/plz5 2 1970 expertenvotum mfh tabelle jährlich 3 f+b-marktmietenmonitor f+b 2003 marktmieten mfh eh ca 2.00.000 objekte p a tabelle vierteljährlich 4 1995 mietenspiegel modell mfh ca 400 tabelle jährlich stadt städte gemeinden mit mietenspiegeln plzgemeinde 5 immobilienportale z b is24 hvb expertise 2003 marktmieten mfh eh ca 1.200.000 objekte p.a /is24 ca 400 recherche tabelle laufend 6 2005 marktanalysen eh etw Übersicht karte jährlich stadt wohnlagezonen ta b e lle 1 i nf o rmat i o ne nzur re gi o na l en m i et enst r ukt ur i n d eut schl a nd © f b 2009 quelle f+b-research 2009 12

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die bisher verfügbaren informationen sind interregional nur mit einschränkungen vergleichbar und zumeist für die zwecke der wohnungswirtschaft nicht ausreichend differenziert weitere forschung und entwicklung der research-institute sind erforderlich um für die praxis nutzbare ausreichend abgesicherte und regionalisierte informationen bereit zu stellen karte 1 best a nd smi et enni v ea u i n no r d d eut sc hl and ­ f+b m i et sp i eg el i nd ex 2008 4 2 n ive a u d er b e s tan dsmi et en bei einem regionalen vergleich der mieten sind die unterschiede der wohnungsstruktur zu beachten für städte in welchen es mietenspiegel4 gibt ist diese quelle trotz der unterschiedlichen empirischen qualität der mietenspiegel eine verlässliche grundlage für die beschreibung des regionalen niveaus der bestandsmieten wir von f+b geben dazu seid mehr als 10 jahren jährlich eine auswertung heraus in welcher wir die vielfältigen erhebungs aufbereitungs und darstellungsformen der örtlichen mietenspiegel im rahmen eines mietspiegelindex5 vergleichbar machen auf dieser grundlage lässt sich im rahmen eines abgesicherten schätzmodells eine Übersicht über das mietenniveau in den verbandsgebieten von vnw und vdw niedersachsen bremen also für die bundesländer schleswig-holstein hamburg mecklenburgvorpommern niedersachsen und bremen gewinnen vgl karte 1 ma ga z in 0409 © f b 2009 quelle f+b-mietspiegelindex 2008 vergleichende aufwertung aller in deutschland veröffentlichter mietenspiegel f+b-schätzmodell m ieten 3 die amtlichen angaben über die regionale mietenstruktur bezogen sich in der vergangenheit auf die ergebnisse der großzählungen oder stichprobenerhebungen die letzte dieser amtlichen erhebungen fand in den westlichen bundesländern im jahre 1987 statt danach konnten daten zur mietenstruktur aus zusatzerhebungen zu den mikrozensuserhebungen oder aus der einkommens und verbrauchsstichprobe abgeleitet werden aus beiden quellen lassen sich analysen aber das niveau der mieten aber allenfalls auf der ebene der regierungsbezirke stützen für eine beschreibung der erheblichen mietenunterschiede in den städten und gemeinden deutschlands ist dieses regionalraster aber nicht ausreichend 4 unterschieden wird zwischen einfachen und qualifizierten mietspiegeln nur letztere basieren in der regel auf einer gesicherten empirischen grundlage einfache mietenspiegel werden aber vielfach auf der grundlage von datenbeständen der verbände oder auf der grundlage von schätzungen von experten erstellt auch diesen quellen kann eine empirische fundierung nicht grundsätzlich abgesprochen werden aktuelle fassung f+b mietspiegelindex 2008 herausgabe zusammen mit focus online die ausgabe 2009 erscheint im september 2009 5 jetzt energie sparen ihre immobilie hat es in sich wir machen ihr haus zum energiesparhaus ganz einfach durch nutzung bereits vorhandener techem-erfassungsgeräte das senkt ihren heizenergieverbrauch um garantiert mehr als 6 mehr über die idee energie clever zu nutzen erfahren sie unter www.techem.de/adapterm techem energy services gmbh · regionalzentrum nord süderstraße 77 · 20097 hamburg · tel 0 40/23 88 30-0 fax 0 40/23 48 68 · www.techem.de az_adapterm_182x60_rlnord.indd 1 29.01.2009 11:15:33 uhr 13

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