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revista trimestral da cmi secovi-mg ano 6 nº 19 agosto 2012 foco impasses ainda marcam relação de locatários e locadores ocupação urbana operações consorciadas abrem novas perspectivas código florestal Áreas verdes urbanas também são tratadas pela nova lei

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editoria agosto 2012

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editorial foco a revista foco imobiliário é uma publicação trimestral da câmara do mercado imobiliário e sindicato das empresas do mercado imobiliário de minas gerais cmi secovi-mg endereço para correspondência rua alagoas 721 savassi cep 30130-160 belo horizonte mg telefax 31 3055-5353 e-mail secovi@secovimg.com.br www.secovimg.com.br posicionamento crítico frente ao mercado desde março deste ano a cmi/secovi-mg conta com uma nova direção dando sequência aos projetos iniciados na bela gestão de ariano cavalcanti pretendemos inovar discutindo cada vez mais as questões do mercado imobiliário e nos aproximando dos diversos atores que podem tornar o trabalho diário do setor mais produtivo nessa linha a revista foco imobiliário traz matérias inéditas e relevantes para aqueles que atuam nas diversas frentes do mercado imobiliário na capa discutimos a nova alteração na lei do inquilinato que promete tornar as locações ainda mais seguras outro destaque é a reportagem sobre a legalização da profissão do síndico chamado de síndico profissional o projeto de lei que visa à criação da profissão pretende garantir que os direitos do condomínio sejam assegurados mesmo quando a administração do prédio é feita por empresas terceirizadas a fim de minimizar a burocracia a cmi/secovi-mg tem se empenhado para tornar mais fácil o processo de aprovação e lançamento de empreendimentos para se aprofundar nesse tema basta conferir a matéria sobre o assunto nesta edição além disso preparamos para este número reportagens que abordam o cotidiano dos profissionais envolvidos no mercado imobiliário como nas seções síndico destaque e manutenção na primeira a síndica do edifício horizonte xxi compartilha conosco suas experiências bem sucedidas já na segunda elaboramos uma matéria sobre como se preparar para uma reforma segura as nossas expectativas para essa nova gestão da entidade são as melhores possíveis acreditamos que unidos podemos tornar as atividades e os processos do mercado imobiliário cada vez mais produtivos e promissores lembrem-se a cmi/secovi é de todos nós associados por isso é muito importante a sua participação na entidade boa leitura sindicato das empresas do mercado imobiliÁrio de minas gerais secovi-mg presidente evandro negrão de lima jr vice-presidentes francisco maia neto jader nassif e leonardo da mota costa diretores antônio xavier eduardo novais fernando frança drumond fernando de magalhães jr gilmar dias santos jamerson albuquerque leal josé carlos manetta marcos luiz nery otimar bicalho e ronaldo starling gerente secovicred edilaine dutra gerente cmi/secovi-mg lowell revert ficha técnica produção editorial e gráfica interface comunicação empresarial jornalista responsável délio campos coordenação editorial veronica anselmo soares reportagem david amorim lucas creek luciana sampaio maísa gontijo e mateus coutinho comercial castelar 31 3055-5353 projeto gráfico interface comunicação empresarial impressão impressões de minas gráfica e editora tiragem 10 mil exemplares evandro negrão de lima jr presidente da cmi/secovi-mg 3

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índice 15 cidades operações consorciadas 16 loteadoras código florestal aplicado à cidade 06 08 10 14 18 19 20 22 23 24 25 26 28 30 síndico destaque estratégia da boa vizinhança perfil joana d arc evolução pessoal capa lei do inquilinato pode ter alteração manutenção reformas mais seguras vida contemporânea de portas abertas para elas jurídico mudanças nas cobranças de aluguel incoporadoras aprovação e registro de empreendimentos jurídico mais multas para atrasos em obras decisões judiciais juros no pé podem voltar mundo sustentável aquecimento solar como alternativa viver bem prática de ioga traz qualidade de vida legislação regulamentações de bairros geram embates artigo consequências de uma catástrofe síndico profissional regulamentação beneficia condomínios confira ainda 4 agosto 2012 05 curtas

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curtas cmi/secovi-mg nova diretoria o empresário evandro negrão de lima jr presidente da sancruza imóveis foi eleito em março novo presidente da cmi/secovi-mg para o biênio 20122014 ele substitui ariano cavalcanti de paula que passou a presidir o sindicato das empresas do mercado imobiliário de minas gerais secovi-mg negrão de lima jr atua no mercado imobiliário há 11 anos e há cinco assumiu a direção da sancruza imóveis também já foi diretor e vice-presidente das incorporadoras da cmi/secovi-mg entre os novos vice-presidentes da entidade estão francisco maia neto vice-presidente jurídico leonardo da mota costa vice-presidente das administradoras de condomínios e jader nassif vice-presidente das loteadoras a nova diretoria será composta por jamerson albuquerque leal diretor de captação de associados e regionais gilmar dias santos diretor das incorporadoras ronaldo starling diretor financeiro eduardo novais diretor das redes e corretoras de imóveis otimar bicalho diretor de relações institucionais fernando de magalhães jr diretor das administradoras de imóveis fernando frança drumond diretor das loteadoras antônio xavier diretor da uni secovi marcos luiz nery diretor das administradoras de condomínio e josé carlos manetta consultor e assessor de loteadoras ações da cmi|secovi-mg nos últimos meses maio · reunião na serjus com representantes de cartórios de registro de bh para agilizar e padronizar o processo de registro de imóveis · reunião na jucemg com a presidente angela pace para discutir e facilitar o registro de contrato de sociedade de propósitos específicos spe julho · reunião com o prefeito de bh márcio lacerda para buscar soluções conjuntas para os problemas do mercado imobiliário · reunião na copasa com ricardo simões para discutir o processo de aprovação e recebimento de obras e loteamento eventos administração cimi maior evento do ramo da américa latina o congresso internacional do mercado imobiliário cimi está com inscrições abertas data 26 a 30 de agosto informações e inscrições no site www.cimi.rec.com.br software ajuda síndico a administrar condomínio dois irmãos goianos desenvolveram um software para facilitar a administração de imóveis batizado de seu condomínio o produto auxilia o síndico com boletos planilhas atas relatórios compras cotações e até mesmo assessoria jurídica de acordo com o sebrae rodrigo e rogério evangelista mendonça idealizadores do negócio e sócios na empresa que leva o mesmo nome do aplicativo passaram quase três anos trabalhando para lançar o produto em novembro de 2011 em seis meses de funcionamento eles já possuem 30 clientes feito para ajudar o síndico a realizar todas as tarefas a ferramenta possui linguagem e estrutura de fácil entendimento o funcionamento do seu condomínio é simples basta acrescentar dados de cada condomínio independentemente do porte para começar a administrá-lo após a aquisição o administrador do sistema passa por um treinamento para conhecer as principais características do produto moradores zeladores e síndicos têm total acesso com senha individual às informações do prédio a qualquer hora e local basta ter um computador ou algum aparelho com disponibilidade de internet conaci o congresso nacional de corretores de imóveis conaci é o maior encontro dos profissionais da categoria no brasil e procura debater a carreira de corretor e as novas exigências do mercado data 16 a 19 de setembro informações e inscrições no site www.conaci.com.br agosto 2012 5

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síndico destaque harmonia dentro e fora do condomínio Ângela contatto é síndica do edifício horizonte xxi e adota como estratégia de gestão a política da boa vizinhança 6 ser síndica é buscar sempre a harmonia seja dentro do condomínio ou no seu entorno É o que afirma a síndica do edifício horizonte xxi Ângela contatto cardoso que acredita na política da boa vizinhança como estratégia para promover o bom relacionamento tanto entre os condôminos quanto destes com a comunidade onde estão inseridos a medida se torna particularmente importante para o edifício em questão localizado em uma região hospitalar e que necessita portanto de silêncio agosto 2012 foi pensando nisso que Ângela propôs uma ação para eliminar o barulho causado pelas buzinas dos condôminos que sem controle do portão buzinavam para o porteiro abri-lo hoje proprietários de todas as 70 salas do prédio possuem o aparelho o que além de reduzir a poluição sonora na região evitou filas de carros na porta da garagem a medida foi discutida em assembleia e acordada entre os condôminos que receberam uma circular informando sobre a nova medida e orientando-os a adquirirem o controle remoto decisões conjuntas aos que descumprirem a determinação e continuarem a buzinar para o porteiro será aplicada uma multa a mesma punição é praticada para os que estacionarem em vagas de outros condôminos a palavra-chave para uma boa gestão é o respeito mútuo entre síndico e condôminos É preciso aceitar as opiniões do conselho condominial e buscar sempre a cooperação dos moradores afinal somos todos influenciados pelas decisões que tomamos defende Ângela que tira

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síndico destaque da sua formação em direito e administração ensinamentos para aplicar na gestão do condomínio com o direito eu aprendi a lidar com conflitos e a buscar a forma correta de resolvê-los já com a administração desenvolvi as melhores maneiras de lidar com as pessoas tanto condôminos quanto funcionários para alcançarmos objetivos comuns explica a síndica que além do horizonte xxi assume a gestão de mais três condomínios nos quais possui algum imóvel acho fundamental que o síndico more ou trabalhe no edifício pois só assim ele estará envolvido nas questões do dia a dia Ângela contatto mais urgentes e quais os reais problemas enfrentados pelos condôminos e os empregados do edifício É como resolver os problemas de casa afirma o maior desafio é alcançar um equilíbrio entre o que todos querem e o que pode ser feito para beneficiar a coletividade o ser humano está em constante busca por uma situação que o seja fa adaptação às necessidades para Ângela o principal fator para uma boa administração é a presença do síndico como condômino acho fundamental que o síndico more ou trabalhe no edifício pois só assim ele estará envolvido nas questões do dia a dia e saberá indicar quais medidas são vorável mas nem sempre a gente consegue 100 de satisfação se 90 estão satisfeitos com um resultado temos que buscar formas de mostrar aos outros 10 que aquilo não foi uma perda mas sim uma adaptação a uma necessidade assim todos ganham e cedem em algum ponto para alcançarmos a satisfação geral completa Ângela edifício horizonte xxi loclaizado na região hospitalar de belo horizonte conta com o envolvimento da síndica Ângela contatto cardoso agosto 2012 7

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perfil em prol do desenvolvimento a coach joanna d arc matias já auxiliou cerca de 5 mil pessoas a alcançarem o sucesso profissional e acredita que ajudar na evolução da humanidade é o mais bonito da vida a pós atuar por cerca de 20 anos como jornalista em minas gerais uma pergunta inquietante surgiu à cabeça de joanna d arc matias por que nós comunicadores não sabemos nos comunicar bem a fim de encontrar a resposta para tal questionamento e desenvolver ainda mais as suas habilidades comunicacionais joanna procurou uma formação em programação neurolinguística um conjunto de modelos estratégias e crenças que seus praticantes utilizam visando principalmente ao desenvolvimento pessoal e profissional a experiência abriu as portas para que a jornalista se dedicasse a outra atividade o coaching profissional a base do coaching é proporcionar o desenvolvimento do outro a partir do estabelecimento de metas a relação é semelhante à de um atleta com o seu treinador aquele que quiser ser o melhor na sua categoria deve ter por trás alguém mais experiente para alcançar os objetivos afirma a coach a atividade também promove o desenvolvimento de competências necessárias para alcançar o objetivo traçado e a superação de fragilidades o mais importante é entender que o coaching não precisa agosto 2012 ser necessariamente um especialista em empresas ele deve ser um bom instrutor entender o que a pessoa que o procura deseja e direcioná-la para alcançar os seus objetivos no menor tempo possível isso tudo sem perder o foco na vida explica crescimento profissional joanna estima que mais de 5 mil pessoas já passaram por sua orientação somando seus clientes no brasil e no equador onde vive hoje e a tendência desse número é crescer cada vez mais rápido isso porque segundo a coach há hoje no mundo uma maior procura por esse tipo de orientação essa necessidade sempre existiu mas não tínhamos consciência dela hoje em dia temos que ter a meta certa com os objetivos corretos e buscar realizar de maneira exata o principal problema está em ter o sonho certo no momento errado afirma a chave para o sucesso no coaching está na experiência de vida que o orientador tem a passar aos seus orientandos e isso joanna tem de sobra há 16 anos vivendo fora do brasil já morou na colômbia méxico espanha e agora equador também já estudou na espa joana já orientou mais de 5 mil pessoas no brasil e no equador nha e nos estados unidos tudo isso com o objetivo único de conhecer lugares pessoas e culturas que a possibilitariam entender melhor o homem as suas necessidades e desafios para que se tornasse uma coach cada vez mais capaz o meu propósito sempre foi servir melhor as pessoas ajudar a humanidade é a coisa mais bonita de uma vida conclui joanna 8

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capa 10 agosto 2012

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capa lei do inquilinato pode ser modificada novamente projeto de lei está em tramitação no senado a o que tudo indica a lei federal nº 12.112/09 que modificou o texto da lei do inquilinato nº 8.245/91 a partir de 2010 ainda não conseguiu solucionar os impasses que marcam a relação entre locatários e locadores de imóveis apesar dos impactos significativos nos processos judiciais como a possibilidade de obtenção de liminares de despejo de inquilinos em 15 dias nos casos em que estejam configuradas situações de urgência o poder legislativo federal continua atento ao tema acaba de passar pela comissão de constituição e justiça do senado o projeto de lei pl nº 63/2007 que reúne alterações propostas em quatro outros projetos 199/2007 284/2007 289/2007 e 225/2008 que não foram efetivadas em 2009 de acordo com o vice-presidente da cmi/secovi/mg advogado corretor de imóveis e empresário do setor desde 1983 com a céu-lar imóveis netimóveis fernando júnior é interessante perceber que o mercado imobiliário e mais especificamente o segmento de locação de imóveis continuam a movimentar o congresso nacional para instituir normas legais que se adequem ao atual estágio de desenvolvimento econômico para favorecer a realização de negócios imobiliários que atendam a necessidades social e empresarial da população de forma geral resguardando o interesse dos proprietários dos bens essa modalidade de contrato pode ser justificada por dois pontos o primeiro deles a incapacidade de parcela considerável da população de adquirir o imóvel próprio e a seguir a carência de habitações e espaços corporativos no país nesse contexto a legislação que disciplina as locações de imóveis deve realmente ser objeto de constantes observações estudos e proposições no congresso nacional de forma que a sociedade brasileira disponha de uma lei do inquilinato que proporcione a satisfação dos diversos interesses envolvidos nesse negócio enfatiza agosto 2012 11

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capa alterações legais o parecer do senador benedito de lira pp/al apresentado na comissão de constituição e justiça afirma que pl 63/2007 uma vez aprovado abrangerá diversas regras legais que alterarão os seguintes artigos da lei do inquilinato a começar pelo 17 que passará a limitar o número de aluguéis por ano em 12 evitando-se práticas usadas especialmente em locações de lojas de shoppings centers branças de valores multas e taxas inerentes a esse tipo de empreendimento imobiliário em contrapartida essa medida possibilitará que o lojista exija multa na hipótese do empreendedor de shopping center não renovar a locação para dar maior segurança ao locador o pl propõe também que o artigo 59 institua a possibilidade de medida liminar no caso de descumprimento de acordo para a desocupação do imóvel em um prazo de 90 dias e ainda o uso há a perspectiva da adoção de medidas severas para possibilitar que o proprietário do imóvel obtenha o despejo em 15 dias fernando júnior o artigo 22 por sua vez vai obrigar a comunicação aos fiadores envolvidos no contrato de locação sobre o surgimento de qualquer violação dos encargos da locação pelo inquilino já o artigo 37 abrirá a possibilidade para que o inquilino opte pela contratação do seguro-fiança locatícia o artigo 54 também será alterado e restringirá as cláusulas contratuais adotadas em locações de lojas de shoppings centers inviabilizando coda mesma medida judicial quando há ausência da desocupação voluntária do imóvel nas locações residenciais pelo inquilino ao qual tenha sido concedido prazo de 30 dias para entregar o bem para o vice-presidente das administradoras de imóveis da cmi secovi-mg fernando júnior as alterações propostas pelo pl 63/2007 poderão impactar novamente de forma significativa a atuação do mercado imobiliário já que há a perspectiva da adoção de medidas severas para possibilitar que o proprietário do imóvel obtenha o despejo em 15 dias do inquilino que descumpriu determinada condição contratual esse rigor da lei do inquilinato viabiliza um trabalho eficiente das imobiliárias na adoção de padrões de comportamento visando a exigir o cumprimento das regras contratuais e evitando a perpetuação de intensas e desgastantes disputas judiciais segundo fernando júnior cabe aos empresários do setor acompanhar de perto as discussões já que eles são parte interessada e/ou beneficiada pelas mudanças as imobiliárias possuem uma extraordinária aptidão para o desenvolvimento de negócios imobiliários compatíveis com as regras legais vigentes afinal a sistemática instituída pela lei do inquilinato para as locações de imóveis é reconhecidamente complicada e podem ocorrer situações embaraçosas durante a ocupação de um imóvel por esse motivo as pessoas progressivamente estão preferindo contratar uma imobiliária especialista em administrações de imóveis prevenindo-se de intrincadas discussões e polêmicas que podem ocorrer com o desconhecimento das regras legais explica melhorias práticas a resposta do mercado tem sido imediata já que as empresas estão continuadamente capacitando seus funcionários e colaboradores para atuar com habilidade e competência na administração de locações de imóveis a universidade corporativa secovi-mg promove frequentes cursos de qualificação e treinamento pro 12 agosto 2012

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capa fissional viabilizando a compreensão e a aprendizagem das modificações da lei do inquilinato e todas as outras legislações técnicas e procedimentos que possam ser utilizadas em uma eficaz gestão imobiliária a advogada da rc nunes imóveis fernanda clementino afirma que as medidas propostas pelo pl nº 63/2007 são muito importantes para o bom andamento dos contratos de locação de imóveis o problema que temos não está na legislação que tem melhorado bastante mas no judiciário que não acompanha o que reza a lei pontua apesar dos prazos definidos a solução dos processos judiciais é sempre mais longa podendo chegar a anos as mudanças propostas para o artigo 59 tratam de liminares para retirar inquilinos e isso é muito importante porque atualmente as locações residenciais continuam a ser pró-inquilinos sem qualquer proteção para o proprietário do imóvel ressalta fernanda clementino explica que a relação entre locador e locatário ainda é muito insegura por isso as alterações visam a dar mais segurança ao negócio sem esquecer dos processos judiciais que demandam tempo e paciência extra dos proprietários o proprietário precisa ter a garantia de que terá a posse do imóvel quando precisar dele e em bom estado de conservação justifica locação mais segura a advogada fernanda clementino lembra ainda que essas propostas devem mudar a cultura dos proprietários que tendem a perder o receio de alugar seus imóveis ainda há casos de pessoas que preferem perder a possibilidade da renda extra para não correrem riscos para ela o sucesso da relação entre locador e locatário depende de um cadastro bem feito dos clientes e também do diálogo permanente entre as partes dessa forma é possível fazer acordos e buscar a satisfação dos envolvidos sem a demora tradicional da demanda judicial outro empresário que está acompanhando a tramitação do pl 63/2007 é o diretor da l&g negócios imobiliários rede imvista adeilson rodrigues dos santos ele acredita que a lei do inquilinato é eficiente no entanto o problema é que as empresas que fazem contratos de locação de imóveis esbarram na morosidade da justiça que não acompanha os prazos estabelecidos pela lei a possibilidade de retirar um inquilino do imóvel em 15 dias será um ganho já os contratos de locação de imóveis comerciais demandariam um prazo maior podendo chegar até a 90 dias para o despejo destaca o que se pretende com as mudanças na legislação é garantir o estado de conservação do imóvel e ainda que os contratos de locação transcorram dentro do inicialmente projetado uma forma de prevenir-se contra problemas é realizar uma vistoria minuciosa do bem antes da entrada do inquilino para que na hora da entrega a imobiliária fique livre daquela dor de cabeça há casos em que o proprietário não consegue receber o valor devido e nem alugar novamente o imóvel que é entregue totalmente deteriorado observa agosto 2012 13

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manutenção segurança na hora de reformar u ma parede que precisa ser reparada um cano quebrado ou até uma mudança no tamanho de um cômodo são vários os motivos que podem levar alguém a fazer reformas em sua residência e independentemente dos motivos é sempre bom ficar atento a alguns detalhes e etapas de uma reforma para evitar dores de cabeça tanto para o proprietário quanto para seus vizinhos como explica o engenheiro civil e coordenador do programa de prestadores de serviços do movimento das donas de casa e consumidores de minas gerais carlos alexandre o primeiro passo para quem quer fazer reformas é procurar um especialista hoje em dia acontece de muitas pessoas começarem uma reforma e quebrarem uma parede que não poderia ser retirada ou afetarem algum elemento estrutural do prédio como ocorreu no rio de janeiro o ideal é sempre procurar um engenheiro ou um arquiteto antes destaca profissionais qualificados mais do que analisar o que pode ou não ser feito o especialista é 14 agosto 2012 quem deve avaliar quais serão as etapas e os impactos da obra não apenas para o próprio morador mas também para seus vizinhos sobretudo em condomínios nesses casos é muito importante levar em conta toda a estrutura do prédio pois como lembra alexandre muitas vezes uma reforma simples em um apartamento pode trazer grandes impactos para os vizinhos como um vazamento de água por exemplo outro ponto que merece atenção na hora de reformar são as partes hidráulica e elétrica que podem causar muitas dores de cabeça para quem precisa fazer obras por isso exigem um cuidado redobrado sobretudo dos moradores de prédios mais antigos muitas vezes estes imóveis mais velhos não possuem uma planta adequada e pode-se descobrir fios passando em locais que não são esperados ou mesmo interferências hidráulicas que fazem a água ir para o vizinho e até para a fundação do prédio conta alexandre por isso quando o assunto é reformar procure sempre pessoas de confiança e com boa indicação.

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cidades operações consorciadas novas perspectivas para o espaço urbano e stabelecidas em 2001 a partir do estatuto das cidades as operações urbanas consorciadas são um mecanismo que tem ganhado cada vez mais destaque em belo horizonte com a prerrogativa de englobar sociedade civil poder público e empreendedores na construção do espaço urbano elas contribuem para revigorar as cidades e aumentar seu potencial para investimentos entenda melhor como funcionam estas operações e fique por dentro das que estão sendo realizadas em belo horizonte a principal característica das operações urbanas consorciadas é que elas englobam uma área mais ampla e não apenas o terreno onde será feito o empreendimento a partir disso o poder público avalia o potencial da área escolhida e as melhorias que pretende implantar lá para estabelecer coeficientes de construção para os diferentes lotes da região os proprietários dos terrenos podem então comprar esses coeficientes da prefeitura o que os permite ampliar a área construída em contrapartida os recursos da venda dos coeficientes vão para um fundo de investimento a ser utilizado pelo poder público para a melhoria da região agosto 2012 um dos maiores benefícios é que uma área que não tem muitas pretensões ou atrativos para investimentos com as melhorias que são propostas acaba ganhando um novo potencial além de ganhar um perfil mais específico para investimentos destaca o diretor da cmi/secovi-mg otimar bicalho ele lembra ainda que como todas as decisões envolvem a sociedade civil os investidores e o poder público as operações consorciadas permitem aprimorar o planejamento urbano novas oportunidades com todas as vantagens dessas operações e a aproximação da copa do mundo a capital mineira tem ganhado importantes operações consorciadas a principal delas está sendo planejada para a mata do isidoro uma extensa área verde localizada no vetor norte da região metropolitana nas fronteiras entre belo horizonte e santa luzia onde a prefeitura espera estabelecer um projeto de ocupação sustentável com cerca de 60 mil apartamentos dentre os vários empreendimentos previstos no projeto está a granja werneck uma proposta de construção de 16 mil apartamentos pensada em consonância entre órgãos municipais comunidade local e grupos empreendedores além dos prédios residenciais estão previstos um centro comercial e um parque ecológico que será o segundo maior da cidade garantindo assim a preservação do meio ambiente local até então o modelo de uso e ocupação da região era incompatível com as características locais e essa operação urbana veio para proporcionar a estruturação da região de forma sustentável explica sérgio myssior diretor da myr projetos sustentáveis que está à frente dos estudos ambientais do projeto além da granja está sendo planejada uma operação consorciada para o entorno da regional do barreiro que deve receber um projeto urbanístico de revitalização dentre as melhorias estão previstos o alargamento das ruas a uniformização dos passeios a criação de jardins e de fontes de água e a instalação de sinalização eletrônica mais moderna otimar bicalho lembra também que com as obras do brt importantes trechos viários da capital devem receber operações consorciadas como as avenidas santos dumont e paraná no centro da cidade a prefeitura está abrindo oportunidades e dando esses incentivos agora depende da resposta do mercado e da confiança na economia no futuro conta bicalho 15

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