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guida all imu indice ici e imu dalla vecchia alla nuova imposta locale di sergio trovato i fabbricati di norberto villa i fabbricati delle imprese di norberto villa le aree edificabili di sergio trovato i terreni agricoli di fabrizio giovanni poggiani agevolazioni e esenzioni di sergio trovato l abitazione principale e le pertinenze di andrea bongi le agevolazioni fiscali per i fabbricati rurali di fabrizio giovanni poggiani la patrimoniale per gli immobili esteri di norberto villa versamento e dichiarazione dell imposta di valerio stroppa accertamento e sanzioni di andrea bongi la riscossione coattiva di andrea bongi documenti pag 4 pag 9 pag 14 pag 17 pag 24 pag 29 pag 35 pag 41 pag 48 pag 51 pag 58 pag 59 pag 60 3 direttore ed editore paolo panerai direttore ed editore associato pierluigi magnaschi condirettore marino longoni registrazione del tribunale di milano n 602 del 31/7/91 direttore responsabile paolo panerai italiaoggi erinne srl 20122 milano via marco burigozzo 5 tel 02/58219.1 fax 02/58317598 spedizione in a.p art 1 c.1 l 46/04 dcb milano distribuzione erinne srl stampa lito 3 arti grafiche srl pioltello mi ideazione e progettazione grafica a cura di coitalia coop s.r.l.

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guida all imu ici e imu dalla vecchia alla nuova imposta locale di sergio trovato la nuova imposta locale dal 2012 i comuni devono applicare in via sperimentale la nuova imposta locale imu l imposta municipale propria che sostituisce l ici è stata anticipata al 2012 e deve essere applicata in tutti i comuni del territorio nazionale fino al 2014 mentre l applicazione a regime dell imposta locale è fissata al 2015 la disciplina di questa nuova entrata è contenuta nell articolo 13 del dl salvaitalia 201/2011 convertito nella legge 214/2001 tra le novità più importanti in materia di imu spiccano le abrogazioni delle norme che prevedevano l esenzione per l abitazione principale e per i fabbricati rurali inoltre per quanto riguarda i tributi locali sono stati apportate modifiche al quantum delle sanzioni dovute dal contribuente in caso di adesione all accertamento e viene chiarito definitivamente dalla norma del decreto monti che i crediti relativi alle entrate tributarie di comuni e province sono privilegiati nelle procedure fallimentari come per l ici il presupposto del tributo è costituito dal possesso di fabbricati aree edificabili e terreni agricoli oltre al proprietario dell immobile sono obbligati al pagamento anche il titolare del diritto reale di usufrutto uso abitazione soggetto passivo è anche il superficiario l enfiteuta il locatario finanziario e il concessionario di aree demaniali rientra tra i diritti reali poi il dirittodi abitazione che spetta al coniuge superstite in base all articolo 540 del codice civile non è soggetto al prelievo fiscale invece il nu do proprietario dell immobile così come non sono obbligati al pagamento dell imposta il locatario l affittuario e il comodatario in quanto non sono titolari di un diritto reale di godimento sull immobile ma lo utilizzano sulla base di uno specifico contratto il trattamento agevolato dell abitazione principale cambia ancora una volta la disciplina fiscale dell abitazione principale dal 2008 al 2011 sono stati esonerati dal pagamento dell ici i titolari degli immobili adibiti ad abitazione principale o assimilati dai comuni alla prima casa con regolamento adottato entro il 29 maggio 2008 sono state escluse dal beneficio solo le unità immobiliari iscritte nelle categorie catastali a1 a8 e a9 immobili di lusso ville e castelli l esenzione ici per l abitazione principale spettava per l immobile adibito a dimora abituale del contribuente ma anche dei suoi familiari non a caso la corte di cassazione con la sentenza 14389 del 15 giugno 2010 aveva affermato che nel caso in cui un coniuge avesse trasferito la propria residenza in un altro immobile non avrebbe avuto più diritto all agevolazione fiscale a meno che non avesse dimostrato di essersi separato legalmente in effetti anche se la questione del comportamento elusivo eventualmente posto in essere da uno dei coniugi ha formato oggetto di contrastanti pronunce giurisprudenziali,l articolo 8 del decreto legislativo 504/1992 limitava il beneficio fiscale alla dimora abituale della fami 4

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guida all imu glia secondo la cassazione infatti l ubicazione della casa coniugale individua presuntivamente la residenza di tutti i componenti della famiglia salvo che si aggiunge opportunamente tale presunzione sia superata dalla prova che lo dello spostamento della propria dimora abituale sia stata causata dal verificarsi di una frattura del rapporto di convivenza nella motivazione della sentenza i giudici sottolineavano che l agevolazione ici non fosse più limitata solo a aliquota agevolata e detrazione dal 2008 infatti non erano più tenuti al pagamento dell ici i titolari di immobili adibiti ad abitazione principale che è quella in cui i contribuenti hanno la residenza anagrafica e che destinano a dimora abituale un novità di rilievo è rappresentata dal fatto che i contribuenti sono tenuti a pagare anche per gli immobili destinati ad abitazione principale e relative pertinenze che dal 2008 al 2011 hanno fruito dell esenzione per abitazione principale si intende l immobile,iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unitàimmobiliare nel quale il possessore dimora abitualmente e risiedeanagraficamente l articolo 4 del dl 12/2012 in sede di conversione ha fornito una nuova qualificazione giuridica della nozione di abitazione principale allineandola a quella già stabilita per l ici prevedendo che si intende come tale l unità immobiliare nella quale il contribuente e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel territorio comunale le agevolazioni per l abitazione principale e le relative pertinenze si applicano per un solo immobile per pertinenze dell abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali c/2 c/6 e c/7 nella misura massima di un unità pertinenziale per ciascuna delle suddette categorie catastali anche se iscritte in catasto unitamente all immobile adibito ad abitazione la legge prevede per queste unità immobiliari l applicazione di una aliquota ridotta del 4 per mille che i comuni possono aumentare o diminuire di 2 punti percentuali e una detrazione di 200 euro che può essere maggiorata di 50 euro per ogni figlio che risiede anagraficamente e dimora abitualmente nell immobile fino a un massimo di 400 euro al netto della detrazione ordinaria mentre l aliquota di base per tutti gli altri immobili a partire dalle seconde case è fissata nella misura del 7,6 per mille che gli enti locali possono aumentare o diminuire di 3 punti percentuali anche con l imu il contribuente ha diritto al trattamento agevolato qualora utilizzi contemporaneamente diversi fabbricati come abitazione principale visto che l articolo 13 richiede che si tratti di un unica unità immobiliare iscritta o iscrivibile come tale in catasto e dunque sufficiente che sussistano due requisiti uno soggettivo e l altro oggettivo nello specifico le diverse unità immobiliari devono essere possedute da un unico titolare e devono essere contigue del resto la cassazione più volte ha affermato che ciò che conta è l effettiva utilizzazione come abitazione principale dell immobile complessivamente considerato a prescindere dal numero delle unità catastali peraltro per i giudici di legittimità gli immobili distintamente iscritti in catasto non importa che siano di proprietà di un solo coniuge o di ciascuno dei due in regime di separazione dei beni a patto che il derivato complesso abitativo utilizzato non trascenda la categoria catastale delle unità che lo compongono secondo la cas sazione,unainterpretazionecontrarianon sarebbe rispettosa della finalità legislativadiridurre il carico fiscale sugli immobili adibiti a prima casa la tesi della cassazione però si pone in contrasto con quanto affermato dal dipartimento delle finanze del ministero dell economia risoluzione 6/2002 sui presupposti richiesti per usufruire dei benefici fiscali 5

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guida all imu il ministero ha infatti precisato che due o più unità immobiliari vanno singolarmente e separatamente soggette a imposizione ciascuna per la propria rendita dunque solo una dovrebbe essere considerata anche per l imu come abitazione principale il contribuente per usufruire dell agevolazione dovrebbe richiedere l accatastamento unitario degli immobili per i quali è attribuita in catasto una distinta rendita presentando all ente una denuncia di variazione in base a quanto disposto dall articolo 1 del decreto legge 93/2008 l esenzione ici si applicava anche agli immobili parificati dalla legge all abitazione principale appartenenti alle cooperative edilizie e assegnati ai soci e a quelli assimilati dai comuni tra i casi più frequenti la casa concessa in uso gratuito a parenti o l immobile non locato dell anziano o disabile residente in un istituto di ricovero con il nuovo tributo spetta il beneficio fiscale detrazione agli immobili parificati dalla legge all abitazione principale per esempio appartenenti alle cooperative edilizie e assegnati ai soci invece non possono più fruire del trattamento agevolato gli immobili concessi in uso gratuito a parenti prima assimilati dai comuni con regolamento all abitazione principale a meno che i comuni non intendano deliberarlo così come possono effettuare la scelta di estendere i benefici agli immobili posseduti da anziani e disabili che hanno la loro residenza in istituti di ricovero e cura nere l esenzione sui fabbricati rurali fino al 2011 il differimento del termine è previsto dall articolo 29 comma 8 del decreto legge milleproroghe 216/2011 che considera regolari anche le domande presentate dopo la scadenza del termine originario fissato al 30 settembre 2011 dall articolo 7 del decreto sviluppo 70/2011 con decreto del ministro dell economia e delle fi nanze da emanare entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del dl 201/2011 dovranno essere stabilite le modalità per l inserimento negli atti catastali della sussistenza del requisito di ruralità la nuova disposizione però fa salvo il classamento originario degli immobili rurali a uso abitativo dunque a partire dal 2012 sono interessati alle variazioni i titolari di immobili strumentali vale a dire quelli utilizzati per la manipolazione trasformazione e vendita dei prodotti agricoli per questi fabbricati la legge richiede l inquadramento catastale nella categoria d/10 per ottenere le agevolazioni fiscali infatti da quest anno con l introduzione dell imu non è più prevista l esenzione per i fabbricati strumentali ma un trattamento agevolato con applicazione dell aliquota del 2 per mille che i comuni possono ridurre all 1 per mille in sede di conversione del dl sulle semplificazioni fiscali 16/2012 è stata riconosciuta l esenzione solo per i fabbricati rurali strumentali ubicati nei comuni classificati montani o parzialmente montani indicati in un elenco predisposto dall istituto nazionale di statistica l articolo 13 della manovra monti dl 201/2011 inoltre dispone che i fabbricati rurali iscritti al catasto terreni con esclusione di quelli che non costituiscono oggetto di inventariazione devono essere dichiarati al catasto edilizio urbano entro il 30 novembre 2012 nelle more della presentazione della dichiarazione di aggiornamento catastale l imposta municipale è dovuta a titolo di acconto e salvo conguaglio in base alla rendita 6 le agevolazioni per i fabbricati rurali dopo le modifiche normative previste dall articolo 7 del dl sviluppo 70/2011 il legislatore ha eliminato l esenzione e ha disposto una proroga per consentire ai contribuenti di richiedere l accatastamento degli immobili nella categorie a/6 e d/10.e stato infatti prorogato al 30 giugno 2012 il termine per la presentazione delle domande di variazione catastale all agenzia del territorio al fine di otte-

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guida all imu delle unità similari già iscritte in catasto il conguaglio dell imposta deve essere poi determinato dai comuni in seguito all attribuzione della rendita defi nitiva in caso di inottemperanza del soggetto obbligato viene attivato l accatastamento d ufficio da parte dell agenzia del territorio ai sensi dell articolo 1 comma 336 della legge 311/2004 e l inadempiente sarà soggetto al pagamento delle spese e delle sanzioni amministrative della formulazione letterale dell articolo 2752 deve essere riconosciuto il privilegio anche ai crediti ici imu tarsu tia nonostante queste entrate non siano disciplinate dal testo unico della finanza locale limitare il privilegio alle sole imposizioni tributarie previste da una legge del 1931 comporterebbe lo svuotamento della norma anche perché l argomento centrale in base al quale è stato negato il riconoscimento del privilegio ai tributi locali si risolve nel solo criterio letterale di interpretazione della norma per esempio per quanto riguarda l ici era stato sostenuto che essendo disciplinata dal decreto legislativo 504/1992 non potesse essere riconosciuto un privilegio accordato ai soli tributi previsti dalla legge sulla fi nanza locale all epoca dell entrata in vigore del codice civile per i giudici di legittimità invece non si può lasciare priva di garanzie un entrata che rappresenta la principale fonte di fi nanziamento per i comuni piuttosto va data la massima estensione della norma ai casi non compresi nella lettera legislativa nonostante i contrasti tra i giudici ordinari sull interpretazione della norma civilistica a queste conclusioni era arrivata la prima sezione civile della corte di cassazione sentenza 5298/2009 su un credito del comune relativo alla tariffa rifiuti essendo la tariffa un tributo in caso di mancato pagamento della somma dovuta dal contribuente il credito può essere insinuato nel passivo fallimentare e gode del privilegio speciale e si applica questo beneficio non per analogia con la tarsu o altre imposte e tasse ma perché l entrata rimane pur sempre nell ambito della normativa relativa alla finanza locale ancorché sia stata per ragioni sistematiche delocalizzata in un diverso contesto normativo pertanto considerato che la questione aveva dato luogo a dubbi interpretativi è stato più che mai opportuno l intervento normativo che pone fi ne al contenzioso i privilegi nelle procedure fallimentari i tributi comunali e provinciali sono crediti privilegiati in caso di insinuazione nel passivo fallimentare per queste entrate scatta il privilegio sui beni mobili del debitore nella procedura fallimentare anche se la loro disciplina non fa parte del testo unico della fi nanza locale l articolo 13 comma 13 del dl 201/2011 che è da qualificare norma di interpretazione autentica fi nalmente chiarisce una questione dibattuta anche se le sezioni unite della cassazione sentenza 11930/2010 avevano già stabilito che quello che conta è la causa del credito solo questa rappresenta la ragione giustificatrice di qualsiasi privilegio in realtà la questione dell estensione del privilegio generale alle entrate tributarie di comuni e province forma da tempo oggetto di contenzioso l articolo 2752 comma 4 del codice civile infatti limita i privilegi ai crediti per imposte tasse e tributi previsti dalla legge per la fi nanza locale r.d 1175/1931 e dalle norme relative all imposta comunale sulla pubblicità e ai diritti sulle pubbliche affissioni la disposizione civilistica attribuisce ai crediti tributari degli enti locali in via subordinata ai crediti dello stato per imposte sui redditi e iva il privilegio generale mobiliare con collocazione al ventesimo posto nell ordine delle preferenze articolo 2778 del codice civile secondo la cassazione però al di là 7

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guida all imu l adesione del contribuente all accertamento l articolo 13 comma 13 del dl 201/2011 convertito dalla legge 214/2011 che disciplina la nuova imposta municipale imu prevede per tutti i tributi locali un aumento della sanzione che passa da 1/4 a 1/3 nel caso in cui il contribuente rinunci all impugnazione della pretesa tributaria le norme che disciplinano i vari tributi locali ici tarsu tosap e imposta sulla pubblicità al fine di deflazionare il contenzioso dispongono infatti la riduzione delle sanzioni irrogate dall ente se entro il termine per ricorrere alle commissioni tributarie 60 giorni interviene adesione del contribuente con il pagamento del tributo se dovuto e della sanzione tuttavia il beneficio si applica solo alle violazioni di omessa o infedele dichiarazione non è ammessa adesione relativamente agli accertamenti notificati per omesso tardivo o parziale versamento del tributo la sanzione del 30 irrogata per queste violazioni non è riducibile a un terzo nelle ipotesi di omessa o infedele denuncia invece il pagamento della sanzione in misura ridotta e il contestuale versamento del tributo accertato comportano la rinuncia da parte del contribuente a contestare il provvedimento emanato dal comune tuttavia va rilevato che la riduzione della sanzione nei casi di adesione all accertamento che comporta l acquiescenza del contribuente vale a dire la rinuncia all impugnazione dell atto emanato dall ente nulla ha a che vedere con lo strumento della definizione agevolata previsto dall articolo 17 del decreto legislativo 472/1997 quest ultimo beneficio si estende a tutti i tributi erariali e locali commissione tributaria provinciale di rimini sentenza 244/2000 l articolo 17 infatti prevede che quando le sanzioni scaturiscono dal procedimento di accertamento o di rettifica del tributo l amministrazione deve applicare le sanzioni senza previa contestazione con lo stesso atto di accertamento o di rettifica anche in questo caso è stabilita la riduzione della sanzione a 1/3 a titolo di definizione agevolata ma non è però richiesta la rinuncia a impugnare l avviso di accertamento negli atti è necessario informare il contribuente che può aderire all accertamento o in via alternativa può fruire della definizione agevolata in entrambi i casi la sanzione è ridotta a un terzo sarebbe stato meglio differenziare come era prima dell intervento normativo le due misure delle sanzioni 1/3 e 1/4 a seconda che l interessato scelga o meno di rinunciare all impugnazione in effetti il legislatore nell intento di introdurre per i tributi locali una disciplina simile ai tributi erariali per i quali prima ancora dell entrata in vigore della legge di riforma delle sanzioni 1° aprile 1998 era prevista la facoltà del contribuente di rinuncia all impugnazione ha introdotto un meccanismo di abbattimento della sanzione che comporta la rinuncia a ricorrere ciò non è richiesto qualora l interessato intenda fruire invece della definizione agevolata che è riferita esclusivamente alle sanzioni e non comporta né la rinuncia all impugnazione né la defi nitività del provvedimento di accertamento 8

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guida all imu i fabbricati di norberto villa l art 13 comma 2 del dl 201/2011 dispone che l imposta municipale propria ha per presupposto il possesso di immobili di cui all articolo 2 del decreto legislativo 30 dicembre 1992 n 504 ivi comprese l abitazione principale e le pertinenze della stessa e necessario quindi un coordinamento con la disposizione di legge richiamata che prevede le seguente definizione per fabbricato si intende l unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano considerandosi parte integrante del fabbricato l area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza il fabbricato di nuova costruzione è soggetto all imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero se antecedente dalla data in cui è comunque utilizzato natura immobiliare del bene da tale definizione possono allora evidenziarsi alcune osservazioni in primis con riguardo alla natura mobiliare o immobiliare di un bene sul punto lo studio n 221-2011/c del notariato offre importanti delucidazioni il bene immobile è definito dall art 812 c.c il quale dispone che sono beni immobili il suolo le sorgenti e i corsi d acqua gli alberi gli edifici e le altre costruzioni anche se unite al suolo a scopo transitorio e in genere tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo la medesima norma prevede poi che sono reputati immobili i mulini i bagni e gli altri edifici galleggianti quando sono sal damente assicurati alla riva o all alveo e sono destinati ad esserlo in modo permanente per la loro utilizzazione per riconoscere la natura immobiliare è dunque decisivo stabilire quando si realizzi l unione anche transitoria o l incorporazione artificiale riprendendo le indicazioni giurisprudenziali richiamate dallo studio si evidenzia una situazione non uniforme in quanto talvolta i giudici talvolta hanno reputato esistente l immobile anche in presenza di un unione o di un incorporazione instabile come nel caso per ricordare solo alcuni esempi che è stato ritenuto immobile la rete metallica che recinge un fondo o il bene incorporato al suolo mediante paletti o tubolari metallici mentre altre volte hanno disposto che un bene per poter essere considerato immobile deve unificarsi materialmente al suolo in modo tale che la cosa incorporata perda la sua individualità fisica e giuridica tanto da rendersi impossibile una sua separazione senza la contemporanea dissoluzione e la sostanziale alterazione del tutto lo studio propende per la tesi secondo cui la natura immobiliare è da riconoscere ai beni suscettibili di utilizzazione permanente o almeno duratura nel luogo in cui si trovano ovvero quegli oggetti dei diritti la cui idoneità a realizzarne il contenuto implica una relazione funzionale con il luogo in cui si trovano a prescindere dal sistema di unione o incorporazione al suolo concretamente utilizzato 9 classificazioni catastali ai fini catastali i fabbricati sono suddivisibili in base a differenti categorie che

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guida all imu categoria a/1 a/2 a/3 a/4 a/5 a/6 a/7 a/8 a/9 a/10 a/11 b/1 b/2 b/3 b/4 b/5 b/6 b/7 b/8 c/1 c/2 c/3 c/4 c/5 c/6 c/7 d/1 d/2 d/3 d/4 d/5 d/6 d/7 d/8 d/9 d/10 d/11 d/12 e/1 e/2 e/3 e/4 e/5 e/6 e/7 e/8 e/9 descrizione abitazione signorile abitazione civile abitazione economica abitazione popolare abitazione ultrapopolare abitazione rurale abitazioni in villini abitazioni in ville castelli e palazzi uffici e studi privati abitazioni tipiche dei luoghi collegi e convitti case di cura ed ospedali prigioni e riformatori uffici pubblici scuole e laboratori biblioteche musei ecc cappelle e oratori magazzini sotterranei negozi e botteghe magazzini e locali deposito laboratori per arti e mestieri fabbricati per esercizi sportivi stabilimenti balneari stalle scuderie e rimesse tettoie chiuse od aperte opifici alberghi e pensioni laboratori per arti e mestieri case di cura ed ospedali istituti di credito fabbricati locali per es sportivi fabbricati ad uso industriale fabbricati ad uso commerciale edifici galleggianti residence scuole e laboratori scientifici privati posti barca in porti turistici stazioni per servizi di trasporto ponti comunali a pedaggio fabbricati per esigenze pubbliche recinti chiusi per esigenze pubbliche fortificazioni fari semafori torri per orologio fabbricati per esercizio di culti cimiteri edifici particolari non compresi nelle categorie precedenti 10

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guida all imu oltretutto ai fini imu assumono importanza ai fini della individuazione della base imponibile · c interventi di restauro e di risanamento conservativo quelli rivolti a conservare l organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che nel rispetto degli elementi tipologici formali e strutturali dell organismo stesso ne consentano destinazioni d uso con essi compatibili tali interventi comprendono il consolidamento il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell edificio l inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell uso l eliminazione degli elementi estranei all organismo edilizio d interventi di ristrutturazione edilizia quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell edificio la eliminazione la modifica e l inserimento di nuovi elementi ed impianti e interventi di ristrutturazione urbanistica quelli rivolti a sostituire l esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso mediante un insieme sistematico di interventi edilizi anche con la modificazione del disegno dei lotti degli isolati e della rete stradale dalla data di inizio dei lavori di demolizione o di recupero o di ricostruzione fino al momento di ultimazione dei lavori la base imponibile ici è data dal solo valore dell area senza computare il valore del fabbricato che si sta demolendo o ricostruendo o ristrutturando casi particolari gli immobili abusivi la risoluzione n 2/138/c del 6 giugno 1994 della direzione della fiscalità locale ha sostenuto che sono soggetti all imposta comunale sugli immobili ici anche i fabbricati costruiti abusivamente indipendentemente dal fatto che per essi sia stata presentata o meno istanza di sanatoria edilizia casi particolari gli immobili in costruzione per i fabbricati in costruzione l imposta si renda dovuta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione in questa ipotesi dunque l imposta sarà dovuta · fino a quando il fabbricato non è costruito sul valore dell area da considerare in ogni caso fabbricabile anche in mancanza di tale requisito il valore del fabbricato in costruzione fino all ultimazione dei lavori non assume rilevanza · dopo l ultimazione dei lavori sul valore dell immobile nel caso in cui il fabbricato anche se non ultimato inizia ad essere utilizzato sarà da questo momento che bisognerà iniziare a pagare l imposta sullo stesso e non sull area · 11 · · casi particolari gli immobili demoliti regole contrarie sono invece da applicare alle ipotesi di demolizione del fabbricato e bene subito precisare che l ipotesi della demolizione è parificata alla ricostruzione e ai casi di recupero edilizio di cui alla legge 457/78 art 31 1 comma lett c d e e che ricordiamo sono casi particolari le parti condominiali si ritiene che quanto dettato a suo tempo ai fini ici abbia ancora valenza ai fini

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guida all imu imu le parti condominiali che sono state accatastate in modo autonomo il classico esempio può essere quella dell abitazione del portinaio costituiscono autonomi oggetti dell imposta sarà cura dell amministratore del condominio dichiarare l immobile e pagare l imposta per lo stesso dovuta se al contrario le parti comuni non risultano accatastate autonomamente può essere il caso dell atrio o del tetto le stesse non rilevano ai fini ici la base imponibile per i fabbricati l articolo 13 comma 3 dispone in primo luogo che la base imponibile dell imposta municipale propria è costituita dal valore dell immobile determinato ai sensi dell articolo 5 commi 1 3 5 e 6 del decreto legislativo 30 dicembre 1992 n 504 e dei commi 4 e 5 del presente articolo per i fabbricati diversi da quelli delle imprese torna pertanto applicabile in prima battuta il comma 4 dell articolo 13 il quale dispone per i fabbricati iscritti in catasto il valore è costituito da quello ottenuto applicando all ammontare delle rendite risultanti in catasto vigenti al 1° gennaio dell anno di imposizione rivalutate del 5 per cento ai sensi dell articolo 3 comma 48 della legge 23 dicembre 1996 n 662 i seguenti moltiplicatori a 160 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale a e nelle categorie catastali c/2 c/6 e c/7 con esclusione della categoria catastale a/10 b b 140 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale b e nelle categorie catastali c/3 c/4 e c/5 b-bis 80 per i fabbricati classificati nella categoria catastale d/5 c 80 per i fabbricati classificati nella categoria catastale a/10 d 60 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale d ad eccezione dei fabbricati classificati nella categoria catastale d/5 tale moltiplicatore è elevato a 65 a decorrere dal 1º gennaio 2013 e 55 per i fabbricati classificati nella categoria catastale c/1 punto di partenza è quindi la rendita desumibile dai certificati catastali degli immobili rivalutati del 5 per ciascun anno l imposta deve essere calcolata partendo dalle rendite risultanti al 1° gennaio quindi le eventuali modificazioni delle rendite possono avere effetto solo dall anno successivo a quello in cui si verificano ricordiamo che il comma 1 dell art 74 della l n 342 del 21 novembre 2000 ha stabilito che gli atti attributivi o modificativi delle rendite catastali per fabbricati e ter casi particolari le multiproprietÀ anche sul punto richiamando al norma imu l ambito oggettivo ici si ritiene che anche ai fini dell imposta municipale si possono ripetere le considerazioni previste ai fini della vecchia imposta comunale l istituto della multiproprietà o meglio la situazione in cui sui beni immobili sono costituiti diritti di godimento a tempo parziale trova la sua regolamentazione giuridica nel d.lgs 9 novembre 1998 nr 427 che ha dato attuazione alla direttiva 94/47/ce concernente la tutela dell acquirente per taluni aspetti dei contratti relativi all acquisizione di un diritto di godimento a tempo parziale di beni immobili la regole stabilivano che nel caso di proprietà turnaria o di multiproprietà il pagamento dell ici era effettuato dall amministratore di condominio o della comunione in sostanza era defi nito non tanto il soggetto passivo d imposta quanto piuttosto il soggetto tenuto ad effettuare materialmente il versamento lo stesso è individuato nell amministratore che a tal fi ne è autorizzato a prelevare l importo dalle disponibilità finanziarie del condominio e successivamente ad attribuire le relative quote al singolo titolare dei diritti di godimento addebitandole nel rendiconto annuale tutto ciò si ritiene ancora applicabile con riguardo alla nuova imposta municipale 12

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guida all imu reni sono efficaci solo a decorrere dalla data della loro notificazione a cura dell agenzia del territorio competente nel caso in cui i fabbricati 1 non siano stati ancora iscritti in catasto 2 manca l attribuzione della rendita 3 oppure la rendita risulta non più rispondente alla situazione originaria ad esempio per effetto di variazioni intervenute sul fabbricato ovvero per un diverso classamento dell immobile il valore del fabbricato si determina mediante l applicazione degli stessi moltiplicatori alle rendite catastali attribuite a fabbricati similari e ancora possibile che si verifichi il caso di fabbricati privi di rendita catastale per i quali occorre procedere al calcolo della rendita la cosiddetta rendita presunta per poter poi calcolare l imposta da versare ogni immobile e individuato da una serie di dati alfa-numerici in base ai quali il catasto attribuisce la rendita quindi per poter determinare la rendita presunta calcolo che può essere eseguito da un tecnico del catasto o dal contribuente bisogna prendere in considerazione alcuni elementi quali · zona censuaria · gruppo catastale · categoria catastale · classe catastale · numero dei vani catastali immobili del gruppo a dei metri cubi immobili del gruppob e metri quadrati immobili del gruppo c la zona censuaria puo corrispondere all intero comune nei comuni piu grandi a volte l abitato e suddiviso in piu zone i fabbricati sono divisi in gruppi a seconda della loro tipologia ogni gruppo e a sua volta suddiviso in categorie e ogni categoria e suddivisa in classi in base a caratteristiche costruttive finiture epoca di costruzione dotazione di servizi e impianti piu alto e il numero della classe maggiore e il pregio dell immobile il calcolo della rendita presunta viene effettuato sui fabbricati appartenenti ai gruppi a b e c una volta individuati la zona censuaria il gruppo la categoria e la classe di appartenenza dell immobile occorre determinare la consistenza la consistenza si riferisce al numero dei vani catastali metri cubi e metri quadrati degli immobili a seconda che appartengano rispettivamente ai gruppi a b e c per vani catastali si intendono i locali utili effettivi ad esempio soggiorno camera cucina circa 25/30 metri quadrati per vano ad ogni classe di ciascuna categoria e attribuita con decreto del ministero delle finanze una tariffa d estimo valore unitario che esprime l astratta redditivita di un unita immobiliare moltiplicando la tariffa d estimo corrispondente alla classe di appartenenza del fabbricato per la consistenza si ottiene la rendita presunta esempio abitazione di categoria a/2 classe 2 5 vani 5 x tariffa d estimo corrispon dente al tipo di abitazione rendita presunta 13 i nuovi moltiplicatori i nuovi moltiplicatori da applicare alla rendita rivalutata con riguardo ai fabbricati sono i seguenti categoria a escluso a10 a/10 b c/1 c/2 e c/6 e c/7 c/3 e c/4 e c/5 d escluso d/5 d/5 descrizione 160 80 140 55 160 140 60 dal 2013 65 80 l aliquota per i fabbricati diversi dai rurali e da quelli delle imprese nonché dall abitazione principale l aliquota di base dell imposta è pari allo 0,76 per cento i comuni con deliberazione del consiglio comunale possono modificare in aumento o in diminuzione l aliquota di base sino a 0,3 punti percentuali.

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guida all imu i fabbricati delle imprese di norberto villa la base imponibile l articolo 13 comma 3 con riguardo alla base imponibile imu la individua nel valore dell immobile determinato ai sensi dell articolo 5 commi 1 3 5 e 6 del decreto legislativo 30 dicembre 1992 n 504 e dei commi 4 e 5 del medesimo articolo 13 quindi con riguardo agli immobili delle imprese si possono avere due differenti ipotesi · re è elevato a 65 a decorrere dal 1º gennaio 2013 55 per i fabbricati classificati nella categoria catastale c/1 immobili d non forniti di rendita in tal caso torna invece applicabile quanto previsto dal comma 3 dell art 5 del decreto ici secondo cui per i fabbricati classificabili nel gruppo catastale d non iscritti in catasto interamente posseduti da imprese e distintamente contabilizzati fino all anno nel quale i medesimi sono iscritti in catasto con attribuzione di rendita il valore è determinato alla data di inizio di ciascun anno solare ovvero se successiva alla data di acquisizione secondo i criteri stabiliti nel penultimo periodo del comma 3 dell articolo 7 del decreto-legge 11 luglio 1992 n 333 convertito con modificazioni dalla legge 8 agosto 1992 n 359 applicando i coefficienti fissati previsti con decreto del ministro delle fi nanze in caso di locazione fi nanziaria il locatore o il locatario possono esperire la procedura di cui al regolamento 701/1994 con conseguente determinazione del valore del fabbricato sulla base della rendita proposta a decorrere dal primo gennaio dell anno successivo a quello nel corso del quale tale rendita è stata annotata negli atti catastali ed estensione della procedura prevista nel terzo periodo del comma 1 dell articolo 11 in mancanza di rendita proposta il valore è determinato sulla base delle scritture contabili del locatore il qua 14 immobili forniti di rendita in tal caso valgono le regole previste dal comma 4 dell articolo 13 ovvere quelle che prevedono che per i fabbricati iscritti in catasto il valore è costituito da quello ottenuto applicando all ammontare delle rendite risultanti in catasto vigenti al 1° gennaio dell anno di imposizione rivalutate del 5 per cento i seguenti moltiplicatori · 160 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale a e nelle categorie catastali c/2 c/6 e c/7 con esclusione della categoria catastale a/10 · 140 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale b e nelle categorie catastali c/3 c/4 e c/5 · 80 per i fabbricati classificati nella categoria catastale d/5 · 80 per i fabbricati classificati nella categoria catastale a/10 · 60 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale d ad eccezione dei fabbricati classificati nella categoria catastale d/5 tale moltiplicato-

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guida all imu le è obbligato a fornire tempestivamente al locatario tutti i dati necessari per il calcolo in sostanza i criteri ordinari di determinazione del valore sulla base della rendita catastale non si applicano per i fabbricati interamente posseduti da impresa e distintamente contabilizzati classificabili nel gruppo catastale d e sforniti di rendita catastale in sostanza per questa tipologia di immobile vale la regola principale che correla la base imponibile alla rendita catastale ma nel caso in cui la stessa non sia stata ancora assegnata occorre rifarsi non alla rendita presunta ma alla procedura particolare per cui per tali fabbricati il valore è determinato sulla base dei costi di acquisizione ed incrementativi contabilizzati attualizzati mediante l applicazione di determinati coefficienti la base imponibile deve essere ritrovata andando a classificare tutti i costi sostenuti per anno di formazione e applicando agli stessi i coefficienti stabiliti per decreto tra i valori da aggiornare sono compresi il costo d acquisto o quello di costruzione ed anche le eventuali rivalutazioni nella legge finanziaria per l anno 2002 è stato introdotta una nuova regola che riguarda espressamente i fabbricati di categoria d l art 18 comma 6 prevede infatti che nel caso in cui l imposta relativa ai fabbricati del gruppo d in precedenza versata a unico comune in base a valori di bilancio unitariamente considerati sia successivamente da versare a più comuni a seguito dell attribuzione di separate rendite catastali per le parti insistenti sui territori di comuni diversi i comuni interessati sono tenuti a regolare mediante accordo i rapporti fi nanziari relativi delegando il ministero dell interno a effettuare le necessarie variazioni dell importo a ciascuno spettante a titolo di trasferimenti erariali senza oneri per lo stato il metodo sopra descritto da applicare ai fabbricati di categoria d privi di rendita posseduti da imprese può essere evitato seguendo la procedura dettata dal decreto ministeriale 19 aprile 1994 nr 701 denominata docfa tale procedura permette al contribuente di avanzare una proposta di rendita il valore proposto sarà quello da utilizzare ai fini ici fino a che non verrà attribuita quella definitiva la risoluzione n 209/e del 17 ottobre 1997 ha precisato che non si possono considerare privi di rendita catastale i fabbricati per i quali a seguito della procedura denominata docfa risulta annotata negli atti catastali al 1° gennaio dell anno di imposizione la rendita proposta il programma docfa consiste in una procedura informatica di aggiornamento del catasto disposta dal ministero delle finanze con decreto n° 701 del 19/04/94 e permette ad un tecnico abilitato di proporre la rendita per unità immobiliari dichiarate ma non ancora censite la circolare 4/fl del 2001 contiene importanti chiarimenti l ufficio ha infatti 12 mesi per rettificare la rendita proposta dal contribuente la stessa ha affermato che la correzione dell ufficio non ha effetto fino a quando non è notificata la contribuente ciò significa che anche proponendo un valore bassissimo solo dopo la notifica della rettifica lo stesso non dovrà più essere utilizzato e evidente che tale interpretazione lasci aperta la possibilità a proposte di rendite minime al fi ne di godere magari per un solo anno di imposta minima da pagare l ultimo aggiornamento è intervenuto con il decreto 5 aprile 2012 il quale dispone agli effetti dell applicazione dell imposta municipale propria dovuta per l anno 2012 per la determinazione del valore dei fabbricati di cui all art 5 comma 3 del decreto legislativo 30 dicembre 1992 n 504 i coefficienti di aggiornamento sono stabiliti nelle seguenti misure 15

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guida all imu per l anno 2012 1,03 per l anno 2009 1,10 per l anno 2006 1,21 per l anno 2003 1,36 per l anno 2000 1,49 per l anno 1997 1,58 per l anno 1994 1,73 per l anno 1991 1,81 per l anno 1988 2,07 per l anno 1985 2,59 per l anno 2011 1,07 per l anno 2008 1,14 per l anno 2005 1,25 per l anno 2002 1,41 per l anno 1999 1,52 per l anno 1996 1,63 per l anno 1993 1,76 per l anno 1990 1,90 per l anno 1987 2,25 per l anno 1984 2,77 per l anno 2010 1,09 per l anno 2007 1,18 per l anno 2004 1,32 per l anno 2001 1,45 per l anno 1998 1,54 per l anno 1995 1,68 per l anno 1992 1,78 per l anno 1989 1,99 per l anno 1986 2,42 per l anno 1983 2,94 per l anno 1982 e anni precedenti 3,11 16 con riguardo ai valori di cui occorre tener conto gli stessi sono così da identificare · costi di acquisto · costi di costruzione · spese incrementative · le rivalutazioni come quelle previste da specifiche leggi · i disavanzi di fusione · l aliquota applicabile sono due le previsioni che devono essere considerate · il comma 9 dell articolo 13 prevede che i comuni possono ridurre l aliquota di base fino allo 0,4 per cento nel caso di immobili non produttivi di reddito fondiario ovvero nel caso di immobili posseduti dai soggetti passivi dell imposta sul reddito delle società ovvero nel caso di immobili locati il comma 9-bis i comuni possono ridurre l aliquota di base fino allo 0,38 per cento per i fabbricati costruiti e destinati dall impresa costruttrice alla vendita fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati e comunque per un periodo non superiore a tre anni dall ultimazione dei lavori.

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