p. 1

geschäftsbericht 2011

[close]

p. 2

2

[close]

p. 3

geschäftsbericht 2011 vereinigte wohnungsgenossenschaft eg braunschweig 89 geschäftsjahr inhalt rechtsverhältnisse verwaltungsorgane bericht des aufsichtsrates lagebericht des vorstandes bilanz gewinn und verlustrechnung anhang zum jahresabschluss vorschlag zur verwendung des bilanzgewinns wohnungsbestandsliste impressum 5 7 8 10 24 26 27 33 34 35 aus rechentechnischen gründen können in den nachfolgenden tabellen und texten rundungsdifferenzen in höhe von ­ einer einheit t usw auftreten 3

[close]

p. 4

4

[close]

p. 5

rechtsverhältnisse firma sitz der genossenschaft anschrift vereinigte wohnungsgenossenschaft eg braunschweig wolfenbütteler straße 4 38102 braunschweig telefon telefax e-mail internet gründung der genossenschaft genossenschaftsregister 0531-129898-0 0531-129898-50 mail@vwg-braunschweig.de www.vwg-braunschweig.de 11 märz 1923 amtsgericht braunschweig gnr 318 die vereinigte wohnungsgenossenschaft eg ist hervorgegangen aus der am 11 märz 1923 gegründeten hausgenossenschaft egmbh und der am 18 märz 1926 gegründeten baugenossenschaft der kriegsbeschädigten kriegsteilnehmer und kriegshinterbliebenen egmbh aus wirtschaftlichen gründen erfolgte am 27 september 1941 der zusammenschluss beider genossenschaften die vereinigte wohnungsgenossenschaft eg ist eine kleine genossenschaft im sinne von § 267 abs 1 hgb sie ist steuerlich eine vermietungsgenossenschaft der geschäftszweck ist die vermietung und bewirtschaftung von wohnungen und sonstigen einheiten 5

[close]

p. 6

6

[close]

p. 7

verwaltungsorgane aufsichtsrat georg tobias technischer fernmeldeoberamtsrat i r vorsitzender magdalene müller rechtsanwältin stellvertretende vorsitzende eva stassek 2 bevollmächtigte der ig-metall gunther streifthau geschäftsführer schriftführer bettina woike dipl verwaltungswirtin fh stellvertretende schriftführerin vorstand martin stegen betriebswirt hauptamtlich vorsitzender bis 30.06.2011 manfred bergstedt fernmeldeoberamtsrat i.r nebenamtlich bis 30.06.2011 thomas kirchner staatl gepr betriebswirt hauptamtlich ab 01.07.2011 silke koch dipl immobilienwirtin dia hauptamtlich ab 01.07.2011 7

[close]

p. 8

bericht des aufsichtsrates das genossenschaftsgesetz und unsere satzung bestimmen die aufgaben die der aufsichtsrat im geschäftsjahr zu erfüllen hat der vorstand hat im abgelaufenen geschäftsjahr die mitglieder des aufsichtsrates fortlaufend und zeitnah über die lage und die entwicklung der genossenschaft unterrichtet die beschlussfassungen des aufsichtsrates wurden in den sitzungen der gebildeten ausschüsse durch schriftliche grafische und mündliche berichte des vorstandes gut vorbereitet die empfehlungen und anregungen aus der ausschussarbeit waren ebenfalls wieder grundlage für die weiteren beratungen und beschlussfassungen im aufsichtsrat oder in den folgenden gemeinsamen sitzungen von vorstand und aufsichtsrat im abgelaufenen geschäftsjahr wurden insgesamt 8 sitzungen des aufsichtsrates durchgeführt darüber hinaus wurde der aufsichtsratsvorsitzende in sieben gemeinsamen sitzungen mit dem vorstand zeitnah über die laufende geschäftstätigkeit unterrichtet der wohnungsleerstand und daraus resultierend auch die mietausfälle sind nach wie vor auf einem sehr niedrigen niveau wir sind sicher dass die erheblichen mittel die wieder ­ wie in den jahren zuvor auch ­ in die modernisierungs und instandhaltungsmaßnahmen geflossen sind den grundstein für diesen erfolg gelegt haben da mittelfristig die errichtung von neubauten nicht geplant ist wird sich der aufsichtsrat stattdessen in den kommenden jahren gemeinsam mit dem vorstand für einen guten zustand unserer wohnungen einsetzen damit der derzeitige geringe wohnungsleerstand auch weiterhin gehalten werden kann der verband der wohnungs und immobilienwirtschaft in niedersachsen und bremen e v vdw hat den jahresabschluss für das jahr 2010 und den lagebericht für das jahr 2010 geprüft und mit datum vom 08.04.2011 die uneingeschränkte prüfungsbescheinigung erteilt vorstand und aufsichtsrat wurde vom vdw erneut bestätigt dass sie ihren gesetzlichen und satzungsgemäßen verpflichtungen ordnungsgemäß nachgekommen sind der aufsichtsrat bedankt sich bei allen in der vwg tätigen mitarbeiterinnen und mitarbeiter für die erbrachten guten leistungen und für die gute zusammenarbeit 8

[close]

p. 9

unser besonderer dank gilt auch wieder allen ehrenamtlich wirkenden hauswarten und mitgliedern die bei der erfüllung der unterschiedlichsten aufgaben unterstützung gegeben haben braunschweig den 17 april 2012 georg tobias aufsichtsratsvorsitzender 9

[close]

p. 10

lagebericht des vorstandes wirtschaftliche entwicklung in deutschland die deutsche wirtschaft ist im vergangenen jahr wie schon 2010 kräftig gewachsen das bruttoinlandsprodukt wuchs 2011 um 3,0 prozent gegenüber 3,7 prozent in 2010 betrachtet man jedoch die quartalsentwicklung wird deutlich dass sich die konjunkturellen schwankungen der vergangenen jahre nahtlos fortsetzten denn wenngleich das jahresergebnis äußerst positiv ist kühlte sich das wirtschaftsklima insbesondere im letzten quartal 2011 erheblich ab so dass die Ökonomen für dieses jahr sogar eine leichte rezession befürchten das konjunkturelle plus da sind sich die forschungsinstitute weitgehend einig wird 2012 unter einem prozent liegen thema bleibt für die wohnungswirtschaft weiterhin die preisentwicklung gerade im energiebereich während die nettokaltmieten im langfristigen vergleich sogar geringer gestiegen sind als die allgemeinen lebenshaltungskosten haben sich die verbraucherpreise etwa für gas und heizöl massiv verteuert dieser trend setzte sich auch 2011 fort sehr zum leidwesen aller privaten haushalte die entsprechenden zahlen für die preisentwicklung 2011 liefert das ifs institut für städtebau wohnungswirtschaft und bausparwesen nettokaltmieten +1,2 prozent verbraucherpreise allgemein +2,3 prozent haushaltsenergie +9,5 prozent strom +7,3 prozent gast +4,6 prozent heizöl +24,5 prozent fernwärme +8 prozent arbeitsmarkt mit ihren investitionen stärken wohnungsunternehmen vor allem das regionale bauhandwerk und sichern dort zahlreiche arbeitsplätze ohnehin hat der wirtschaftsaufschwung auch am arbeitsmarkt seine positiven spuren hinterlassen die arbeitslosigkeit ist 2011 deutlich gesunken erwerbstätigkeit und sozialversicherungspflichtige beschäftigung sind kräftig gewachsen im jahresdurchschnitt waren 2.976.000 personen arbeitslos gemeldet 263.000 weniger als vor einem jahr die jahresdurchschnittliche arbeitslosenquote belief sich auf 7,1 2010 7,8 prozent im durchschnitt waren rund 41,04 millionen plus 535.00 personen erwerbstätig immobilienwirtschaft die wohnungswirtschaft hat sich von konjunkturwellen weitgehend abgekoppelt auch die mitgliedsunternehmen im vdw niedersachsen bremen denken handeln und finanzieren langfristig sie achten auf risiko vorsorge und eine angemessene eigenkapitalquote wohnungen sind für sie ein langlebiges wirtschaftsgut deshalb treffen sie ihre investitionsent 10

[close]

p. 11

scheidung mit augenmaß und weitblick sie vermieten ein zuhause mit lebensgefühl sie bieten maßgeschneiderte wohnangebote für junge familien ältere menschen alleinerziehende und singles wohnqualität und wohnzufriedenheit sind dabei entscheidende handlungsparameter die immobilienwirtschaft stellt demnach nicht nur einen der größten sondern auch einen der verlässlichsten wirtschaftszweige in deutschland dar ihre bruttowertschöpfung summiert sich auf 425 milliarden euro das entspricht einem anteil von ca 19,1 prozent an der gesamten bruttowertschöpfung damit hat die immobilienwirtschaft eine größere bedeutung als der fahrzeug oder der maschinenbau der mietwohnungsmarkt in deutschland ist traditionell sehr stark ausgeprägt die mieterquote liegt bei rund 58 prozent von knapp mehr als 40 millionen wohnungen werden derzeit etwa 24 millionen als mietwohnungen genutzt für die vermieter spielt die demografische entwicklung eine bedeutende rolle bei der justierung ihrer investitionsentscheidungen quantität und struktur der nachfrage lassen sich für die kommenden jahren bereits einigermaßen verlässlich antizipieren sicher ist dass die bevölkerungszahl in deutschland schon bis mitte dieses jahrhunderts spürbar zurückgehen wird trotzdem wird mit einer zunahme der haushaltszahlen gerechnet so haben marktanalysen in den vergangenen jahren einen trend beobachtet dass insbesondere ballungszentren mit guter infrastruktur und vielfältigen arbeitsplatzangeboten gewinnen und ländliche regionen oder auch altindustriestandorte verlieren entwicklung des wohnungsmarktes in der stadt braunschweig aus den anlagen der wohnungsmarktbeobachtung 2010/2011 integrierte entwicklung von wohnstandorten und regionen ­ perspektive 2030 herausgegeben von der nbank investitions und förderbank des landes niedersachsen ist für die stadt braunschweig bis 2030 eine leichte zunahme der bevölkerung zu entnehmen die haushalte werden auf dem stand von 2009 nahezu gleichbleiben für das jahr 2030 wird prognostiziert dass sich leichte verschiebungen in den haushaltsgrößen zunahme von zwei und drei personenhalte unter verminderung von ein und vier und mehr personen haushalte ergeben werden unter berücksichtigung dass die bevölkerungsanzahl in deutschland spürbar zurückgehen wird ist die prognostizierte entwicklung für die stadt braunschweig als positiv zu bewerten es ist zu erwarten dass die stadt braunschweig zu den ballungszentren gehört die gewinnen werden 11

[close]

p. 12

wirtschaftliche lage der genossenschaft wohnungsbewirtschaftung im vergleich zum vorjahr ist der wohnungsbestand der genossenschaft mit 1.334 wohnungen vorjahr 1.334 unverändert geblieben durch grundrissveränderungen und balkonanbauten erhöhte sich die gesamtwohnfläche unserer genossenschaftswohnungen auf 92.054,38 m² vorjahr 92.002,77 m² im geschäftsjahr 2011 haben 134 nutzer ihre wohnungen gekündigt das entspricht bezogen auf den wohnungsbestand einer fluktuationsquote von 10,0 vorjahr 10,1 demgegenüber standen 144 vorjahr 136 neuvermietungen per 31.12.2011 lag ein leerstand von 8 vorjahr 13 wohnungen vor sodass sich eine leerstandsquote von 0,6 vorjahr 1-zimmer 2-zimmer 3-zimmer 4-zimmer braunschweig Östliches ringgebiet westliches ringgebiet weststadt heidberg/melverode waggum siegfriedviertel innenstadt schuntersiedlung rautheim volkmarode leiferde querum bad harzburg gesamt bestand leerstand 433 340 244 68 64 63 38 37 17 14 4 7 5 1.334 100,0 8 0,6 10 35 4 4 4 3 2 148 79 64 9 12 7 9 20 4 8 2 227 204 110 50 38 44 24 8 8 4 3 5 725 42 22 66 5 10 12 5 9 2 5-zimmer anzahl we 5 zimmer qm/wfl bestand 6 4 2 175 6 4 0,3 1 25,0 3 4 62 362 29.212,57 32,5 22.502,64 25,5 18.406,49 18,3 4.628,92 5,1 4.253,71 4,8 4.567,86 4,7 2.439,05 2,8 2.674,56 2,8 1.101,02 1,3 850,27 1,0 527,60 0,3 551,60 0,5 338,09 0,4 92.054,38 100,0 4,6 27,1 54,3 13,1 0,4 2 4 1 629,41 0,6 0,6 0,6 24 94 163 80 we mit preisbindung 368 27,6 38,7 26,0 22,5 45,7 50,0 100,0 11 36 67 18 1 1 kündigungen 134 10,0 17,7 9,9 9,2 10,3 16,7 25,0 12 36 76 20 neuvermietungen 144 10,8 19,4 9,9 10,5 11,4 aus rechentechnischen gründen können in den nachfolgenden tabellen und texten rundungsdifferenzen in höhe von ­ einer einheit t usw auftreten 12

[close]

p. 13

1,0 ergibt da sich im jahresmittel eine geringere durchschnittliche leerstandsquote von 0,93 vorjahr 0,97 ergeben reduzierte sich die erlösschmälerung aus sollmieten für das geschäftsjahr auf insgesamt 59 teur vorjahr 62 teur die umsatzerlöse aus sollmieten sind durch die positive entwicklung der unterjährigen leerstandsquote der moderaten erhöhung der mieten sowie der anpassungen der entgelte nach modernisierungen mit insgesamt rd 5.248 teur gegenüber dem vorjahr 5.023 teur wiederum spürbar gestiegen die durchschnittsmiete je qm wohnfläche und monat liegt per 31.12.2011 bei 4,70 eur vorjahr 4,59 eur unser ziel bleibt es den mitgliedern der genossenschaft auch weiterhin bezahlbare wohnungen an der unteren grenze des braunschweiger mietspiegels anzubieten leerstand anzahl quote gesamt länger 3 mon wohnungen mit preisbindung anzahl quote anzahl kündigungen quote quote gesamt anzahl neuvermietungen quote quote gesamt 3 3 0,2 0,2 1 2 56 24 220 64 12,9 7,1 90,2 100,0 1 1 8 0,1 0,1 0,6 4 100,0 51 38 18 2 8 7 1 4 1 2 1 1 134 11,8 11,2 7,4 2,9 12,5 11,1 2,6 10,8 5,9 14,3 25,0 20,0 3,8 2,8 1,3 0,1 0,6 0,5 0,1 0,3 0,1 0,1 0,1 0,1 10,0 54 43 20 2 8 10 1 4 1 1 12,5 12,6 8,2 2,9 12,5 15,9 2,6 10,8 5,9 7,1 4,0 3,2 1,5 0,1 0,6 0,7 0,1 0,3 0,1 0,1 3 368 27,6 144 10,8 13

[close]

p. 14

der bewirtschaftungsbestand der vwg stellt sich gegenüber dem vorjahr wie folgt dar 31.12.2011 wohnhäuser wohnungen m² wohnfläche gewerbeobjekte m² nutzfläche garagen pkw-einstellplätze 160 1.334 92.054,38 6 444,40 343 192 vorjahr 160 1.334 92.002,77 6 444,40 343 192 bei den bestandsimmobilien des anlagevermögens ist eine geringe erhöhung der gesamtwohnfläche zu verzeichnen die sich durch balkonanbauten und grundrissveränderungen ergibt die altersstruktur der hauptmieter der vwg zum 31.12.2011 hat sich gegenüber dem vorjahr nur leicht verändert knapp 32,4 vorjahr 33 der hauptmieter sind älter als 60 jahre das durchschnittsalter liegt bei 50,6 jahren vorjahr 50,9 jahre 46 60 jahre 23,2 61 70 jahre 10,8 26 45 jahre 32,8 andere 32,4 71 80 jahre 13,3 81 und mehr 8,3 19 25 jahre 10,6 bis 18 jahre 0,1 14 ohne angabe 0,8%

[close]

p. 15

instandhaltung modernisierung sanierung der modernisierung unterhaltung und verbesserung unserer häuser und wohnungen sowie des wohnumfeldes wurde auch in 2011 unverändert höchste priorität eingeräumt weiterhin entscheidet neben der lage und der höhe des mietzinses die zeitgemäße ausstattung einer wohnung bzw das erscheinungsbild der wohnanlage über leerstand und vermietung für instandhaltungs und modernisierungsmaßnahmen wurden 2011 insgesamt 4.334 teur aufgewendet im verhältnis zur gesamtwohnfläche entspricht das einer investition von 47,08 eur je m² wohnfläche/jahr 5.000.000 4.500.000 4.000.000 48,29 47,08 41,14 2.403.692 2.626.262 2.815.178 40,02 3.500.000 2.339.950 35,07 35,42 3.000.000 28,75 2.500.000 2.000.000 2.271.938 26,14 /m² jahr instandhaltungskosten nachtr herstellungskosten 1.500.000 2.069.085 1.000.000 500.000 1.053.188 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 wesentlicher schwerpunkt unserer modernisierungstätigkeit mit insgesamt 1.927 teur war im berichtsjahr die aktivierungspflichtige fassadenvollwärmeschutzmaßnahme der wohnanlage broitzemer straße 237 242 die maßnahme umfasste neben der fassadensanierung die geschossdecken und kellerwärmedämmung sowie den neuanschluss an das fernwärmenetz zur heiz und warmwasserversorgung und den anbau von balkonen die gesamtmaßnahme wurde überwiegend mit kfw-fördermitteln im rahmen der co2minderung finanziert des weiteren wurden die treppenhäuser renoviert und das dach neu eingedeckt zudem wurde bereits mit der vorbereitung der modernisierung der wohnanlage altstadtring 5 ­ 8 und stolzestraße 1 begonnen deren fertigstellung ende 2012 geplant ist 15 963.759 969.528 1.929.881

[close]