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revista trimestral da cmi secovi-mg ano 6 nº 18 março 2012 foco mercado o que deseja o cliente negócios digitais novo portal nacional de imóveis está sendo criado tendência empreendimentos cada vez mais sustentáveis

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participe do pqex patrocinado por encaixe a peÇa que falta o pqex programa de qualidade e excelÊncia empresarial certifica as empresas destaques no mercado imobiliÁrio mineiro desde 2005 no dia 23 de novembro ocorreu a entrega do pqex 2011 o evento foi um sucesso e contou com a presenÇa das principais empresas do mercado conheÇa a cmi/secovi e venha tambÉm fazer parte dessa valorosa entidade e da histÓria de minas gerais acesse nossa pÁgina na internet www.pqex.com.br/cursos banco do brasil gold imÓveis lopes pimenta netimoveis pacto administradora rb imÓveis sancruza netimoveis triunfo corretora de seguros 31 3055.5353 www.secovimg.com.br faÇa como as melhores empresas do mercado imobiliÁrio participe da 8ª ediÇÃo do pqex inscreva-se agora mesmo acesse o site www.pqex.com.br apoio apoio realizaÇÃo realizaÇÃo março 2012 verbocriativa

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editorial foco a revista foco imobiliário é uma publicação trimestral da câmara do mercado imobiliário e sindicato das empresas do mercado imobiliário de minas gerais cmi secovi-mg endereço para correspondência rua tabaiares 12 4º andar floresta cep 30150-040 belo horizonte mg telefax 31 3055-5353 e-mail secovi@secovimg.com.br www.secovimg.com.br ano positivo expectativas ainda mais o mercado imobiliário fechou 2011 bem com uma valorização média de 23,62 contra 22,67 em 2010 já em relação às vendas houve queda as transações totais caíram de 31.746 em 2010 para 30.274 no ano passado por outro lado o volume financeiro total cresceu 21,6 indicando que o valor dos imóveis cresceu a locação também tem momento semelhante com os preços crescendo acima da inflação no entanto o aumento da oferta e de anúncios ao longo do ano iniciou uma estabilização dos valores o setor cresceu muito nos últimos 10 anos o que trouxe também uma cobrança de maior qualificação profissional o processo de vendas hoje exige maior nível de tecnicismo o que força os profissionais a se capacitarem cada vez mais atenta a isso a cmi secovi-mg vem por meio da universidade secovi criando e aprimorando postos através de cursos construídos sob medida para as necessidades do mercado somente em 2011 foram mais de 128 cursos que reuniram cerca de 2.984 participantes mesmo com esse cenário positivo o setor imobiliário deve enfrentar desafios em 2012 como a retração do mercado mundial uma possível pressão inflacionária alta taxa de juros e a escassez de mão de obra qualificada além desses podemos citar a própria legislação que burocratiza a aprovação de projetos no entanto é possível vislumbrar expectativas positivas para 2012 com boa oferta de financiamentos e uma demanda por imóveis de baixa e média renda ainda expressiva além disso há uma crescente presença do investimento estrangeiro no país enquanto entidade tivemos realizações importantes com a autorização para o funcionamento da secovicred e o crescimento expressivo da universidade secovi lideramos e estamos avançados na construção do portal nacional de imóveis comemoramos também as importantes conquistas no campo legislativo estamos no processo ainda de conquista da inclusão da categoria no programa microempreendedor individual mei entre as vitórias institucionais temos a criação da tv secovi e os lançamentos do novo portal e do prêmio edison zenóbio que vai contemplar as melhores campanhas do ano são motivos de sobra para comemorar mas ainda queremos avançar e colecionar outras conquistas em 2012 sindicato das empresas do mercado imobiliário de minas gerais secovi-mg presidente ariano cavalcanti de paula vice-presidentes evandro negrão de lima júnior incorporadoras/construtoras jader nassif gonçalves loteadoras josé de filippo neto corretoras leonardo da mota costa administradoras de condomínios reinaldo altimiras nogueira branco administradoras de imóveis diretores alcyr costa júnior administradoras de condomínios alexandre medeiros rennó jurídico relações com o mercado e imprensa cássia amorim ximenes queiroga expansão eventos e desenvolvimento social jamerson albuquerque leal desenvolvimento profissional josé carlos manetta loteadoras otimar ferreira bicalho relações com poderes constituídos e institucionais vinícius Ângelo araújo administrativo e financeiro gerente administrativo e financeiro edilaine dutra coordenador de relacionamento e cursos lowell revert ficha técnica produção editorial e gráfica interface comunicação empresarial jornalista responsável délio campos coordenação editorial veronica anselmo soares reportagem camila bessa camila leopoldino denise teixeira lucas creek luciana sampaio maísa gontijo e marina dias comercial lowell revert 31 3055-5353 projeto gráfico interface comunicação empresarial impressão impressões de minas gráfica e editora tiragem 10 mil exemplares ariano cavalcanti de paula presidente da cmi secovi-mg 3

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índice 10 capa 06 08 16 17 18 20 22 23 24 25 28 síndico destaque gestão responsável e orçamento em dia perfil conhecimento é essencial no mercado de incorporação manutenção período de chuvas alerta para os cuidados com as calhas cidade anúncios publicitários em vias públicas devem obedecer ao novo código de posturas da pbh legislação localização estratégica é o principal interesse dos consumidores corretores de imóveis podem se tornar microeempreendedores individuais gestão o legado dos últimos seis anos de administração 26 loteadoras vida contemporânea novo portal nacional para a venda de imóveis deve revolucionar transações mundo sustentável construtoras se preocupam cada vez mais com a sustentabilidade dos empreendimentos segurança a importância do seguro condomínio qualidade pqex reúne empresas de destaque no mercado artigo o protesto de dívidas condominiais mercado aquecido na grande bh 30 viver bem tratamentos alternativos ganham mais adeptos 4 março 2012

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curtas locaÇÃo intercÂmbio nova lei do inquilinato acelera processos mas não reduz preços em 2011 a lei 8.245/91 conhecida como lei do inquilinato completou 20 anos modificada no ano passado passou a agilizar processos e adequou-se a novas realidades esclarecendo por exemplo o papel do fiador em casos como divórcio do locatário certas situações causavam dúvidas ou insegurança jurídica e agora as regras ficaram claras as mudanças na lei foram adaptações à realidade atual e o judiciário as tem aceitado bem observa o advogado carlos adolfo consultor da cmi secovi-mg na opinião do consultor a melhor alteração que segundo ele mudará a cultura do mercado é a possibilidade de liminar nas ações de despejo de imóveis não residenciais que deu agilidade ao procedimento em contrapartida os locatários vão exigir cada vez mais contratos mais longos para não ficarem em situação de vulnerabilidade afirma duas previsões de mercado no entanto não devem se concretizar de acordo com carlos adolfo a primeira delas é a tendência ao aluguel sem exigências acredito que isso não vá acontecer e nem é aconselhável que as imobiliárias façam isso alerta ressaltando que abrir mão de garantias é complicado já que imobiliárias precisam prestar contas aos proprietários a outra expectativa era em relação à queda dos preços isso não está sendo perceptível pois não existe sobra de imóveis no mercado contudo os aluguéis deixaram de aumentar o tanto que poderiam avalia secovi de goiás visita mg representantes do secovi de goiás visitaram a cmi secovi-mg em outubro para conhecer um pouco mais sobre o funcionamento da universidade secovi e sua integração com o programa de qualidade e excelência pqex o objetivo da entidade goiana é se inspirar no modelo bem sucedido de minas gerais para implantar iniciativas de avaliação de cursos parecidas no estado na ocasião o gerente-executivo israel barreto e a gerente de negócios e eventos rosângela morais ambos do secovi-go foram recepcionados pelo presidente da cmi secovi-mg ariano cavalcanti de paula e pelo coordenador de relacionamento da universidade secovi representantes do secovi-go querem implantar iniciativas lowell revert de avaliação de cursos no estado seguranÇa sinalização como garantia um dos motivos que levam as pessoas a optarem por morar em condomínios é a segurança e para isso é importante que essa seja uma prioridade nas áreas de uso comum tal proteção é em grande parte assegurada por uma sinalização adequada que indique proibições saídas de emergências vias de circulação etc em muitos condomínios entretanto moradores só contam com a própria intuição para guiá-los no que se refere aos perigos que possam estar presentes em áreas comuns nas garagens por exemplo mesmo sendo locais por onde passam pedestres e veículos é possível verificar deficiências na sinalização o que pode levar a incidentes como pequenas colisões ou mesmo atropelamentos sinais de perigos proibição e incêndios visam impedir a ocorrência de algum comportamento que possa colocar a segurança em risco alertas de rede de alta tensão desnível de área e presença de substâncias inflamáveis são exemplos que mostram a necessidade de sinalização já os sinais de proibição atuam sobre comportamentos como o ato de fumar em elevadores ou a entrada de pessoal não autorizado por exemplo os sinais de incêndio têm por objetivo mostrar a localização dos equipamentos de controle ao fogo e sua forma de utilização eles precisam estar dispostos em escadas telefones de emergência e indicando direções a serem seguidas em caso de incêndios nas garagens além do uso das demais sinalizações quando necessário é sempre possível utilizar cones de trânsito para destacar áreas de circulação e zonas que se encontram fechadas fitas refletoras também podem ser usadas março 2012 5

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síndico destaque em dia com as obrigações a gir com clareza estabelecer prioridades e compartilhar com moradores as responsabilidades da gestão foram as estratégias adotadas por luiz renato barbosa carvalho para administrar o condomínio ed mateus salles bittencourt síndico desde maio de 2010 ele conseguiu reverter por meio da revisão de contratos e renegociações com empresas o saldo negativo nas contas além de uma expressiva redução nas despesas do condomínio logo que assumiu o cargo luiz renato enfrentou o desafio de adquirir conhecimento de toda a situação econômica e jurídica para identificar os problemas que vinham comprometendo o bom andamento do condomínio de acordo com ele conferir os aspectos legais e recuperar a saúde financeira foram suas primeiras preocupações para evitar que fôssemos autuados ou multados verifiquei instalações e documentos para ver se tudo estava de acordo com a lei outra prioridade foi adequar nosso orçamento revertendo a alta taxa de inadimplência e reduzindo os custos explica luiz renato conseguiu reduzir custos e voltar a investir no condomínio diálogo com fornecedores para sanar os problemas e conseguir realizar investimentos no condomínio luiz renato buscou o diálogo com diversas empresas e realizou uma pesquisa de mercado para conseguir 6 março 2012

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síndico destaque melhores preços os contratos mais elevados como elevador e fornecimento de gás a granel foram cancelados e novos fornecedores contratados consegui uma empresa com qualidade que proporcionou redução de 50 na manutenção dos elevadores conta a prestação de gás também foi renegociada caindo de r 3,60 para r 2,80 o preço do kg outro ponto que chamou a atenção do síndico foi o elevado valor das contas de água além de solicitar à copasa a troca do hidrômetro luiz renato se informou sobre a compra e instalação de um aparelho para reduzir os gastos causados pela entrada de ar na tubulação com a instalação de um hidrômetro moderno e do eliminador de ar as contas de água passaram a ter redução de 10 a 30 ao mês ressalta participação de todos com o intuito de promover a integração dos moradores e dar transparência às suas ações luiz renato criou um conselho fiscal e administrativo composto por três condôminos mensalmente o conselho recebe todos os balancetes contas e prestações de serviços para serem conferidos e analisados o síndico é só um representante legal mas o condomínio é de todos agir com clareza e contar com a contribuição dos moradores é essencial para o bom andamento das políticas adotadas diz o conselho tem ainda autonomia para advertir por escrito os condôminos no caso de algum desrespeito às normas segundo ele ser síndico exige conhecimento técnico e prático para lidar com as diversas situações do dia a dia mas somente os problemas referentes ao condomínio devem sofrer alguma interferência é preciso ter jogo de cintura para negociar saber que cada morador tem suas peculiaridades e todos devem se respeitar para conviver bem afirma março 2012 7

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perfil jamil estar bem informado é fundamental conhecimento compartilhado jamil rahme desenvolveu o curso de incorporação de edifícios para auxiliar profissionais que pretendem atuar na área a se capacitar a partir da informação i 8 ncorporador bem informado sempre alcança êxito É o que afirma jamil rahme que atua no mercado acadêmico para auxiliar quem deseja aprimorar seus conhecimentos na área imobiliária depois de exercer a profissão de incorporador durante 30 anos atualmente se dedica a passar a experiência adquirida aos profissionais envolvidos no processo de incorporação de imóveis formado em engenharia civil com especialização em engenharia econômica e transações imobiliárias jamil conta que durante sua trajetória como incorporador se deparou com um mercado escasso de profissionais que dominassem o conhecimento necessário para desempenhar com excelência a profissão as tônicas dominantes março 2012 eram a desinformação e o empirismo diz de acordo com ele com o objetivo de ajudar a sanar essas deficiências e proporcionar aos interessados as bases para o desenvolvimento de habilidades específicas da área decidiu se tornar professor o curso de incorporação de edifícios desenvolvido por ele é ministrado em belo horizonte em instalações próprias e ainda na universidade corporativa secovi na universidade federal de minas gerais ufmg na pontifícia universidade católica de minas gerais puc minas e na faculdade de estudos administrativos fead além disso dá aulas em entidades de classe como o sinduscon-mg no rio de janeiro em parceria com o crea-rj e em são paulo em parceria com o secovi-sp.

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perfil bons resultados diante das diversas etapas do desenvolvimento de um empreendimento que engloba desde o projeto de arquitetura a encomenda pelo profissional o registro no cartório e as vendas de unidades autônomas diferentes profissionais buscam aprimorar sua atuação no setor incorporadores construtores engenheiros arquitetos advogados e corretores de imóveis procuram o curso para ter êxito nos empreendimentos imobiliários afirma segundo jamil estar bem informado é requisito fundamental para que um projeto seja bem sucedido conhecer a área técnica jurídica e comercial além de evitar possíveis problemas é também o grande diferencial para incorporadores e profissionais que atuam em empreendimentos imobiliários só tem sucesso quem detém conhecimento sobre o assunto informação é tudo nessa área diz jamil ressalta ainda que verificar as condições do mercado o perfil do consumidor e a região é essencial para garantir a receptividade do cliente e alcançar bons resultados É importante estar atento a esses pontos pois só assim o projeto será bem sucedido caso contrário haverá o risco do fracasso do empreendimento além de prejuízos financeiros e problemas na justiça explica sucesso profissional dando aulas em instituições de ensino e entidades de classe em belo horizonte jamil reserva ainda tempo para ministrar o curso de incorporação de edifícios em diversas capitais do país em setembro atingimos o número de 11 mil alunos comemora março 2012 9

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capa por onde o sonho começa pesquisa da revista foco imobiliário revela que mais da metade dos interessados em comprar ou alugar imóveis em belo horizonte priorizam a localização seguida por preço vagas de garagem e tamanho profissionais do mercado alertam no entanto que é preciso estar atento também ao perfil e às necessidades dos clientes para atendê-los da melhor maneira 10 março 2012

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capa l ocalização essa é a palavra que resume o sonho de consumo dos clientes que procuram imóveis para alugar ou comprar na capital mineira nos segmentos residencial e comercial levantamento realizado pela revista foco imobiliário no mês de novembro com 20 das maiores imobiliárias de belo horizonte revela que as pessoas querem morar ou trabalhar em regiões que consideram estratégicas seja pela proximidade com a família ou local de trabalho ou ainda pela facilidade de acesso para os consumidores e escoamento da produção depois da localização 54 das respostas o levantamento aponta os quesitos preço 25 vaga de garagem 8,5 e tamanho 8,5 segundo o di retor da ariane imóveis antônio carvalho mota depois da localização do imóvel é que o cliente questiona sobre o número de quartos e o valor do condomínio e iptu entre outros detalhes as pessoas querem alugar ou comprar imóveis em locais estratégicos e de fácil acesso ressalta o proprietário da mantiqueira imóveis rede morar carlos alberto rezende atesta a tendência de privilegiar a localização na hora da escolha no entanto segundo ele depois de preço e localização é preciso considerar também o perfil e necessidades de cada comprador uma família maior por exemplo requer um imóvel mais espaçoso e um comprador com maior poder aquisitivo busca mais conforto áreas de lazer e acabamento aponta no caso de imóveis comerciais há dois quesitos que empatam na primeira posição se o comprador vai usar o bem privilegiará a localização para o proprietário da imobiliária exclusiva rede imvista eduardo novais escolher bem o local de instalação da empresa é essencial para o sucesso dos negócios ao escolher imóveis comerciais a localização é ainda mais importante um comércio tem que estar em lugares com grande fluxo de pessoas explica já para os investidores o que conta é a rentabilidade do negócio com margem entre 0,7 e 1 de acordo com o proprietário da casa verde imóveis março 2012 11

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capa rede imap ademar pereira da silva os investidores são muito mais exigentes do que os consumidores avulsos eles buscam acima de tudo a rentabilidade do imóvel não se preocupam tanto com a localização infraestrutura ou o acabamento pontua segundo silva se o valor final do produto for elevado o suficiente para render um bom lucro o imóvel já se torna atrativo a voz do cliente antônio carvalho mota que tem experiência acumulada desde 1987 no mercado imobiliário recomenda que os corretores da sua empresa procurem conhecer a necessidade do consumidor para posteriormente oferecer o produto que o atenda o diretor da d-filippo netimóveis josé de filippo neto compartilha da opinião para ele o sonho também começa pela localização a seguir os clientes consideram projeto padrão de acabamento e preço para fazer a escolha final para de filippo na hora de comprar ou alugar um imóvel os clientes esperam encontrar consultores que compreendam os seus anseios e que possam com segurança agilidade e profissionalismo criar alternativas compatíveis com as suas expectativas somente profissionais bem preparados atualizados e com acesso a informações que antecipam oportunidades terão condições de transformar os sonhos de seus clientes em realidade proporcionando negócios alicerçados na aliança e no equilíbrio dos fundamentos do bom patrimônio imobiliário enfatiza o proprietário da bhlar imóveis rede imvista sharleston milagre afirma que conhecer o perfil e os desejos do cliente é importante até mesmo para guiá-lo para uma mudança de planos caso seja necessário se as vontades do cliente forem incompatíveis com os produtos disponíveis no mercado seja por questões de preço tamanho entre outros tentamos desvia-lo pra outro tipo de imóvel ou localização que tenha o perfil desejado por isso é muito importante conhecer bem o comprador explica bem-estar e infraestrutura seguindo a mesma tendência o gerente administrativo da adbens imóveis heverton lopes enfatiza que no momento da escolha de um imóvel tanto o locador ou comprador quanto ideal para investir as melhores oportunidades de investimento são resultado da interação entre as melhores condições de segurança rentabilidade e liquidez segundo o gerente administrativo da adbens imóveis heverton lopes a locação de imóveis comerciais é a melhor opção quando a variável é a rentabilidade em média os rendimentos variam de 0,8 a 1,1 sobre o preço do imóvel diz de acordo com o diretor da leal netimóveis jamerson albuquerque leal a primeira demanda dos clientes interessados em alugar ou comprar imóveis residenciais ou comerciais é a localização atendido esse quesito são apresentados os seguintes número de quartos e vaga na garagem por exemplo quando é uma família com crianças existe o desejo de uma área de lazer mas isso não é considerado uma prioridade no primeiro momento justifica no caso dos imóveis comerciais a localização tem peso ainda maior na decisão do empresário ou investidor a característica desse imóvel vai depender do ramo de atuação o cliente já chega com isso bem definido se quer uma loja em galeria de frente para a rua ou se pode ser um prédio de salas o andar também interfere na escolha completa 12 março 2012

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capa o investidor levam em consideração a localização e a oferta de serviços na região de interesse o primeiro se preocupa com uma vista bonita boa circulação de ar e incidência do sol no imóvel pela manhã além de dar preferência a unidades com três quartos e não abrirem mão de garagem para o mínimo de dois carros no caso de imóveis comerciais a preferência é pelas lojas de frente ruas planas e local com estacionamento próprio ou próximo à unidade quem adquire para uso próprio também costuma se apegar muito à aparência interna do bem Às vezes as pessoas se preocupam muito com uma maçaneta quebrada o tipo de madeira do armário uma marca na parede um piso manchado e se esquecem de que a estrutura interna como a tubulação e o sistema elétrico são muito mais importantes revela ainda conforme o gerente o acabamento pode ser facilmente trocado e remodelado de acordo com o gosto e necessidade do comprador já os sistemas internos são mais complexos por isso faz-se sempre necessário a consultoria de um profissional da área especificamente o investidor geralmente já conta com informações prévias e consultoria profissional antes de visitar o imóvel por isso os quesitos avaliados são a estrutura e a situação física do imóvel divino advincula consumidores buscam por regiões estratégicas seja pela proximidade com a família ou pela potencialidade para os negócios o bairro de lourdes é um exemplo preferências consideradas o desejo de cada cliente é particular como lembra a diretora da miriam março 2012 13

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capa o que quer quem procura por imóveis fatores apontados pelas imobiliárias 4 rentabilidade 8,5 tamanho 8,5 vaga de garagem 25 preço 54 localização fonte pesquisa realizada pela revista foco imobiliário entre novembro e dezembro de 2011 dayrell imóveis miriam dayrell embora as pessoas privilegiem a localização do imóvel é preciso compatibilizar esse quesito com o preço do bem seja para locação ou compra a primeira coisa que eles falam é sobre a realização do desejo a gente trabalha para realizar esse sonho de acordo com as possibilidades do cliente destaca no caso de imóveis para uso comercial a localização é primordial segundo a empresária assim médicos preferem zona hospitalar e a presença de estacionamento próprio ou próximo também é um fator positivo para a escolha final de acordo com o diretor da lopes pimenta netimóveis elton rodrigues ferreira tudo depende da condição do cliente hoje o imprescindível é a vaga de garagem livre no mínimo uma disponível frisa existe inclusive quem se disponha a pagar mais para ter duas ou três há pessoas que querem prédios com elevador ou imóveis no andar térreo para facilitar o acesso já no caso do imóvel comercial localização e preço competitivo são fatores essenciais para fechar ou não um bom negócio nesse caso a vaga de garagem fica em segundo plano analisa no entanto para o proprietário da imobiliária santa mônica rede imap márcio eduardo pinheiro é essencial que a busca pela localização perfeita não suprima as reais condições financeiras do cliente não adianta ter desejo de adquirir um imóvel em uma área mais nobre sendo que o orçamento que cabe no bolso do consumidor é de um imóvel em área mais popular aconselha 14 março 2012

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capa janeiro 2012 15

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