p. 1

ano 20 ­ no 223 ­ dezembro/2011 ­ janeiro/2012 ­ r 9,90 a revista para sÍndicos condÔminos e administradoras as maiores dores de cabeça do síndico a portaria perfeita encontro com a língua portuguesa

[close]

p. 2

[close]

p. 3

[close]

p. 4

[close]

p. 5

mação nela fica claro que a solução dessas disputas depende em primeiro lugar do próprio condômino que precisa ter bom senso para discernir o que está e o que não está fora dos padrões de boa conduta fazer concessões na maioria dos casos é o caminho para a paz nossa capa indica ao síndico o caminho das pedras para colocar um ponto final na discórdia isso pode acontecer por exemplo por intermédio da câmara de mediação do secovi-sp criada com o objetivo de solucionar de modo simples e rápido conflitos de todos os tipos relacionados ao setor de habitação incluindo embates entre moradores de condomínios a reportagem aborda as consequências desses problemas no relacionamento entre condôminos e as suas implicações jurídicas lembramos ao sindico que desde que comprovado que a atitude do morador é negativa do ponto de vista da coletividade ele pode ser advertido multado e até acionado judicialmente mas nunca expulso para não afrontar o direito de propriedade garantido pela constituição ainda nesta edição publicamos uma matéria sobre portaria e outra que desvenda as particularidades da justa causa boa leitura sônia salgueiro r dr bacelar 1.043 ­ cep 04026-002 ­ são paulo/sp tel 11 5591-1300 ­ fax 11 5591-1301 e-mail secovi@secovi.com.br portal www.secovi.com.br a recado da editora matéria de capa desta edição mostra quais são os problemas que mais atormentam os síndicos brasileiros barulho excessivo crianças agitadas pendengas relacionadas ao uso da garagem e presença de animais de esti diretoria presidente joão crestana vice-presidentes basílio jafet caio portugal carlos alberto c camargo carlos borges ciro scopel cláudio bernardes elbio fernández mera ely wertheim flavio amary flavio prando hubert gebara ricardo yazbek conselho editorial hubert gebara sergio mauad paulo andré jorge germanos ricardo yazbek e sergio ferrador produção editorial assessoria de comunicação do secovi-sp reportagem e redação redação leitor@revistasecovi.com.br editora responsável sônia salgueiro mtb 15.414 reportagem e redação marcos fernando queiroz e silvia lakatos fotos josé carlos t jorge capa wagner ferreira assistente de redação queli peixoto colaboradores luana garcia márcio padula e zulmira felicio fontpress comunicação apoio andressa ferrer catarina anderáos maria do carmo gregório mariana dahrug rosana pinto shirley valentin e silvia carneiro comunicação carlos alexandre cabral joão paulo rossi paschoal karina zuanazi negreli maraneide alves brock marta cristina pessoa rita de cássia guimarães bracale jurídico roberto akazawa edson kitamura e fabricio pereira economia dezembro/2011 e janeiro/2012 Índice 12 produção e publicação fontpress comunicação e-mail fontpress@fontpress.com.br ­ tel 11 5044-2557 arte e editoração eletrônica wagner ferreira capa saiba como solucionar os problemas mais comuns dos condomínios para anunciar 11 5044-2557 5041-4715 ou revistasecovisp@fontpress.com.br tiragem 30.000 exemplares impressão ibep gráfica 32 seu espaço portaria deve ser segura funcional e confortável para os funcionários 06 08 10 12 20 24 É bom saber espaço do leitor vida de síndico capa recursos humanos dia a dia 27 28 32 36 38 40 secovi no interior bauru 14 3227-2616 campinas 19 3252-8505 grande abc 11 4121-5335 jundiaí e região 11 4523-0833 santos 13 3321-3823 são josé do rio preto 17 3235-1138 sorocaba 15 3211-0730 vale do paraíba 12 3942-9975 contatos secovi-sp pabx 11 5591-1300 disque síndico 11 5591-1234 eventos 11 5591-1279 pqe 11 5591-1198 1250 universidade secovi 11 5591-1221 1172 1284 câmara de mediação 11 5591-1214 os artigos assinados são de exclusiva responsabilidade de seus autores reprodução de matérias somente após expressa autorização da redação os anúncios publicitários são de inteira responsabilidade dos anunciantes opinião lazer seu espaço tira-dúvidas carta do presidente guia de produtos e serviços

[close]

p. 6

É bom saber muita animação na festa de novembro no expo barra funda capital transcorreu em clima de muita animação cerca de 1.000 pessoas entre síndicos subsíndicos e outros profissionais que atuam na gestão condominial participaram do evento mais conhecido como festa do síndico caravanas do vale do paraíba e de jundiaí organizadas pelas regionais do sindicato também marcaram presença a festa é uma homenagem tradicional da vice-presidência de administração imobiliária e condomínios do secovi-sp sindicato da habitação ao síndico que tem sua data comemorada em 30 de novembro ao som da banda new times os convidados do síndico condominial que traz recomendações de segurança das polícias civil e militar e da diretoria do secovi-sp É uma cartilha que precisa ser constantemente consultada por síndicos administradoras funcionários e moradores frisou gebara nós do secovi-sp e as duas polícias a civil e a militar colocamos toda a nossa expertise nas medidas que devem ser tomadas para aumentar a segurança nos condomínios afirmou o manual já está à venda na biblioteca do sindicato ao preço de r 10 associados e r 15 demais interessados podendo ser adquirido pessoalmente por e-mail telefone ou site www.secovi.com.br/biblioteca mais informações pelos telefones 11 5591-1237/1238 ou e-mail biblioteca@secovi.com.br o 20º encontro secovi de síndicos do estado de são paulo ocorrido no dia 24 jantaram dançaram e concorreram por sorteio a vários prêmios netbook pebolim viagem ao nordeste etc na abertura representando o presidente do secovi-sp joão crestana o vice-presidente de administração imobiliária e condomínios hubert gebara destacou a importância e a responsabilidade do síndico ele é responsável civil e criminalmente pela manutenção segurança e pela tranquilidade de seus moradores disse arrematando temos hoje nos condomínios um síndico diferente e melhor mais bem informado mais atento enquanto a insegurança e a inadimplência nos condomínios recuam avança o mérito do síndico e avança a sua conscientização durante o evento foi lançada a nova edição do manual de segurança 6

[close]

p. 7

[close]

p. 8

É bom saber ilustração jair ribeiro curso de especialização em direito imobiliário empresarial repetindo o sucesso dos últimos anos a universidade secovi promoverá em 2012 a especialização em direito imobiliário empresarial destinado a advogados e bacharéis em direito o curso auxiliará os participantes a compreenderem e refletirem sobre os aspectos jurídicos do novo mercado imobiliário entre os tópicos abordados estão técnicas e formas jurídicas para a aquisição de imóveis fatores ligados ao direito ambiental responsabilidade civil e penal além das variadas formas de estruturação de empreendimentos na área de incorporações as matrículas estão sujeitas a análise de currículo que deve ser enviado até 17/2/2012 para o e-mail universidade@secovi.com.br cruzada contra a seu condomínio pode se engajar na luta contra o mosquito transmissor da doença o aedes aegypti como o inseto se propaga quando há água parada mesmo limpa o melhor meio de combater a doença é manter tampados e bem limpos objetos que acumulam água por isso atente para alguns cuidados básicos tampe caixas d´água filtros tambores etc substitua a água dos vasos de plantas por terra ou areia acondicione o lixo de casa em sacos plásticos fechados ou lixeiras com tampa ao regar bromélias use água tratada com água sanitária a 2,5 40 gotas por litro de água ritual que deve ser repetido duas vezes por semana e stimativas da organização mundial da saúde oms indicam que entre 50 milhões e 100 milhões de pessoas são infectadas todos os anos pela dengue saiba como espaço do leitor combate a incêndios edição nº 221 observei que existe uma lendo com a devida atenção a matéria novidade no empresa que troca óleo de cozinha por material de limpeza citada na entrevista do síndico gleyton alves da silva edição nº 217 seção vida de síndico eunice síndica do condomínio residencial alvorada repassamos à leitora o contato fornecido pelo síndico gleyton ele disse que seu condomínio trabalha com a ong trevo telefone 11 2061-3867 gostaria de saber o nome da informação que pode gerar uma interpretação equivocada sob minha ótica quando se lê a primeira coisa sensata segundo ele é executar um projeto e posteriormente instalar os equipamentos necessários é preciso ficar claro que isso vale para os prédios irregulares ou com o avcb auto de vistoria do corpo de bombeiros vencido não para os prédios novos no caso de edifícios novos a competência inicial é da construtora não do síndico cabe a ele renovar o avcb e manter as instalações de combate a incêndio engº ricardo gonçalves por e-mail este espaço é reservado para você se comunicar conosco envie seu comentário crítica ou sugestão para o e-mail leitor@revistasecovi.com.br você também pode escrever para revista secovi-sp condomínios ­ rua dr bacelar 1.043 ­ cep 04026-002 ­ são paulo ­ sp os e-mails e cartas podem ser publicados resumidamente aguardamos seu contato 8

[close]

p. 9

[close]

p. 10

vida de sÍndico por marcos fernando queiroz foto calão jorge letícia precisamos dar continuidade a tudo que está dando certo por aqui vida nova para o santorini com apenas 20 unidades condomínio situado no charmoso bairro da vila madalena na capital paulista caminha sob a mais perfeita sintonia uando assumiu o edifício condomínio santorini na vila madalena zona oeste da capital a síndica letícia maria polo não sabia que estava grávida aceitei o cargo em fevereiro e no mês seguinte descobri a gravidez no período de licença-maternidade a responsabilidade é dobrada mas estou ainda mais próxima do dia a dia do edifício diz letícia que é enfermeira de profissão deixa transparecer natural dedicação e interesse contínuos pelo bem-estar dos moradores do q santorini aqui tudo é muito tranquilo existe sintonia e harmonia entre condôminos funcionários e corpo diretivo diz leia abaixo a íntegra da entrevista como começou a sua carreira de síndica sempre morei em casa e quando casei há cinco anos viemos para cá logo me interessei pela dinâmica desse tipo de comunidade naturalmente migrei para o corpo diretivo tornando-me conselheira depois virei subsíndica fui muito bem recebida e acolhida pelo síndico anterior que já estava no cargo havia muito tempo por fim chegou o momento de assumir essa responsabilidade esse desafio mas estou segura pois sempre tive e terei o apoio incondicional de todos as pessoas dizem que a aptidão para a função já existia só eu que não percebia qual o perfil do santorini nosso prédio é pequeno temos apenas 20 apartamentos quando chegamos aqui éramos o casal mais novo do edifício a população local é tranquila quase não temos crianças 10

[close]

p. 11

portanto não existe aquela movimentação peculiar nas áreas de lazer que provoca barulho e possíveis atritos pelo menos por enquanto risos quanto aos condôminos acredito que o comportamento geral é padrão alguns se interessam bastante outros nem tanto temos uma piscina e uma sala de ginástica por sinal bem pouco utilizada mas o importante é que estamos sempre em sintonia com a demanda dos moradores investimos pouco pois a cota condominial já é bastante alta os gastos são canalizados basicamente para a manutenção das áreas e também para atender aquilo que é desejo da maioria e quanto aos funcionários quando houve a revisão de contratos de funcionários resolvemos migrá-los da terceirização para o quadro próprio do condomínio o zelador que já é bem antigo de casa nos ajuda e nos ajudou bastante não só nesse processo mas também em tantos outros que perfazem o dia a dia do santorini ele é um verdadeiro elo entre a direção e os condôminos trazendo subsídios para encaminharmos as demandas da melhor maneira ­ até quando não estou aqui ­ garantindo a boa relação e quais os planos futuros da sua gestão no momento não temos a perspectiva de grandes obras precisamos dar continuidade a tudo que está dando certo por aqui conhecer cada vez mais os condôminos e dessa forma poder atender a coletividade da melhor maneira possível também temos uma boa administradora de condomínios que nos dá todo o suporte agora minha preocupação maior é com os detalhes que representam muito para o bem-estar dos condôminos harmonia de todas as atividades eu como síndica estou constantemente ligada aos detalhes que fazem toda a diferença na condução do prédio sem esse alinhamento as coisas podem ficar difíceis no meu período de licença-maternidade por incrível que pareça e até em função da proximidade física quero sintonizar-me ainda mais com o condomínio cuidar cada vez mais do santorini 11

[close]

p. 12

capa por sílvia lakatos foto calão jorge vizinhos em guerra interesse individual como tudo na sociedade é limitado não podendo prevalecer sobre a coletividade nos tempos atuais a convivência impõe respeito mútuo entre os vizinhos esclarece no caso de barulho exagerado por exemplo trata-se de uma grave infração dos deveres de vizinhança porque prejudica o sossego e a saúde das pessoas se o barulho excessivo incomoda ele deve ser coibido a qualquer hora do dia ou da noite e não apenas depois das 22 horas como muitos supõem acrescenta a especialista há condôminos que não entendem a questão dos decibéis e os horários de silêncio acham que podem fazer obras no feriado e torcer para seus clubes com a tv mais alta barulho excessivo crianças uso indevido da garagem e presença de animais de estimação são as principais causas de conflito em condomínios judicar seu rendimento o adolescente do segundo andar quer tocar guitarra enquanto a família que mora logo abaixo acaba de comemorar a chegada de um novo herdeiro e o bebezinho precisa dormir 20 horas por dia conciliar interesses tão diversos sem desrespeitar os direitos individuais e ao mesmo tempo preservando os interesses coletivos é o grande desafio dos síndicos e administradores de condomínios do século xxi a cultura de morar em condomínios é relativamente nova no brasil avalia juraci baena garcia da villagua administradora de condomínios sediada em guarulhos na grande u m morador vai reformar o apartamento mas o vizinho dele é escritor e o barulho pode pre são paulo e sem dúvida alguma quem opta por esse tipo de moradia precisa estar preparado para fazer concessões É nesse campo ­ o de fazer concessões ­ que estão as maiores resistências as pessoas têm facilidade para apontar as falhas do outro na hora de cobrar uma atitude de um vizinho elas consultam a convenção o regimento interno infelizmente porém são poucas as que tomam consciência de que também devem se sujeitar às regras estabelecidas ressalta baena garcia a advogada marta pessoa assessora jurídica do secovi-sp sindicato da habitação é taxativa ninguém pode usar a propriedade de modo a causar incômodo aos demais o 12

[close]

p. 13

do que o bom senso mandaria a comemoração do gol de nosso clube com gritos e até vuvuzela na varanda é um abuso reforça hubert gebara vice-presidente de administração imobiliária e condomínios do secovi-sp se o vizinho de cima faz barulho na hora das faxinas ou mesmo caminhando e o vizinho de baixo resolve protestar batendo com a vassoura no teto em vez de levar o problema para o síndico ambos perdem a razão e assim surgem os problemas completa gebara difícil porém é conceituar com precisão o que é uso normal e anormal da moradia há coisas que podem até incomodar mas pelo bem comum é melhor que os vizinhos ajam com tolerância o segredo reside em não passar dos limites avalia marta pessoa fatores de reclamação nos condomínios verticais são os barulhos feitos por de lavar deslocamento de móveis e sapatos de salto alto É preciso ter bom senso e discernir entre o que é abusivo e o que é um barulho normal na rotina de uma família diz cleusa a brincadeira das crianças o entretenimento música televisão rádio etc o falar e o abrir e fechar de portas e armários produzem ruídos que mesmo sendo um pouco aborrecedores não caracterizam abuso os sons excessivos já anormais desnecessários e intoleráveis devem ser reprimidos inclusive porque configuram uso irregular da propriedade diferencia de acordo com marta pessoa a jurisprudência impõe como limite a tolerabilidade quando o barulho extrapola o suportável está na hora do síndico entrar em cena coibindo os abusos se ele não conseguir resolver as divergências pode e deve buscar a ajuda de uma câmara de mediação como a do secovi-sp que tem profis sionais habilitados para resolver essas questões sugere baena garcia do secovi-sp recorrer à justiça também é uma opção mas a lentidão e os altos custos processuais são fatores que podem aumentar ainda mais o desgaste de todos se os problemas realmente justificarem o condômino infrator poderá a utilização da garagem também rende muitas discussões em especial quando um vizinho estaciona de maneira irregular e prejudica o acesso de outro à própria vaga nos já condomínios horizontais enfrentamos muitas desavenças por causa de fezes de cachorro no jardim excesso de velocidade estacionamento de veículos nas ruas internas festas barulhentas e situações com visitantes que causam desconforto explica cleusa quanto aos animais de estimação hubert gebara aponta os principais pontos de controvérsia cães que latem demais porque permanecem sozinhos por um longo período passeios pelas ser excluído ou despejado do condomínio pois tal medida afrontaria o direito de propriedade garantido constitucionalmente avisa marta por essa razão nenhuma convenção pode prever a exclusão do condômino antissocial foto © istockphoto.com vidici animais crianças máquina campeões da reclamação segundo a diretora de condomínios da regional de sorocaba do secovi-sp cleusa bersi os principais foto calão jorge a problemática garagem cleusa É preciso ter bom senso e discernir entre o que é abusivo e o que é um barulho normal na rotina de uma família ser advertido multado e acionado judicialmente mas ele não pode 13

[close]

p. 14

capa por sílvia lakatos vagas de estacionamento lideram conflitos oito anos atrás a dona de casa maria aparecida dos santos nem sonhava assumir o desafio de ser síndica do enorme condomínio onde mora o vale dos pássaros em guarulhos sp formado por 204 apartamentos e 140 casas o síndico era meu marido mas ele faleceu e as pessoas insistiram muito para que eu assumisse pois nós estávamos sempre juntos na comissão de moradores recorda posso dizer que foi um aprendizado muito grande uma verdadeira faculdade avalia em quase uma década de gestão dona cida como é conhecida vivenciou de tudo um pouco as pessoas se desentendem pelos mais variados motivos e já precisei acionar a polícia para resolver conflitos entre casais relata salientando que a liderança no ranking dos conflitos entre vizinhos fica mesmo com a disputa pelas vagas de estacionamento segundo dona cida uma tradição do condomínio que ela administra é a disponibilização de espaço para os visitantes pararem seus áreas comuns do prédio e presença de animais no elevador os vazamentos são outro grande problema prossegue o vice-presidente do secovi-sp geram muito conflito porque até prova em contrário o problema é sempre do vizinho nunca no próprio apartamento observa bem humorado como a solução do conflito quase sempre passa pela necessidade de quebrar pisos e sistência quebrar implica recompor o que foi quebrado e muitos proprietários baena garcia quem opta por morar em condomínio precisa estar preparado para fazer concessões cada um que mora ou trabalha ali o olho do dono tem de vigiar também conclui o dirigente do secovi-sp tanto cleusa quanto baena garcia enfatizam que a atitude do síndico é determinante para que o condomínio não se transforme em campo de guerra e mantenha-se como uma opção agradável de moradia com ampla infraestrutura e vizinhança integrada o síndico precisa ter flexibilidade para dialogar mas pode e deve aplicar o que está previsto na convenção e no regulamento interno defende a diretora de acordo com hubert gebara o síndico deve ouvir as partes em conflito e saber julgar quem tem razão com firmeza mas sem ofender a outra parte mas qualquer controvérsia pode ir para a via judicial se não for resolvida pela via amigável alerta também é fundamental que além de conhecer as regras vigentes no próprio condomínio o síndico conheça a legislação em vigor no país alerta baena garcia no caso de condôminos inadimplentes por exemplo o síndico não pode impedi-lo de usar os equipamentos coletivos como piscina salão de festas e academia carros somos os únicos da região com esse diferencial garante mas à medida que os filhos de alguns moradores cresceram tiraram a carteira de habilitação e compraram seus próprios carros começou a luta por mais vagas para uso próprio as pessoas acham que deveríamos tirar os visitantes daqui de dentro e disponibilizar essas vagas extras explica flexível dona cida aceitou alugar parte das vagas destinadas aos visitantes também permitiu que em algumas áreas da garagem onde o espaço é maior sejam colocados dois carros desde que cuidadosamente estacionados um atrás do outro mesmo assim não dá para suprir a demanda total meu último levantamento mostrou que temos 663 veículos aqui constata a síndica e o que fazer quando as coisas se complicam dona cida dá a receita o mais importante é chamar as pessoas para entrar em acordo afinal todo mundo mora aqui e é fundamental que exista harmonia conclui alegam dificuldade para encontrar os materiais originais que podem estar fora de linha ou ser muito caros como o mármore esclarece gebara da mesma forma há moradores omissos na questão de segurança que consideram os funcionários responsáveis pelo que pode ou não acontecer ao prédio não é bem assim ele avisa a segurança do prédio depende de 14 14 foto calão jorge paredes é normal que surja muita re-

[close]

p. 15

[close]