vdw magazin 2010 02

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vdw verband der wohnungs und immobilienwirtschaft in niedersachsen und bremen magazin 08 i versproche n vw immobilien verbessert ser vice 12 i was macht das wohn en aus schwerpunkt g enossenschaften 20 i markt undm oral inter views mit l utz freitag und lukas s iebenkotten 29 i vern etz tes woh ne n vdw-u nternehmensbefragung fachtagung kraft-wärme-kopplung 3 juni 2010 in laatzen 0210 zeitschrift des vdw niedersachsen bremen in zusammenarbeit mit dem verband norddeutscher wohnungsunternehmen e v.

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höherer wohnwert zufriedene mieter attraktivere wohnobjekte mit multimedia1 aus dem kabelanschluss en ternehm ungsun wohn and.de eutschl beld www.ka kabel anschluss mehr wohnqualität bei bestandsimmobilien ohne großen kostenaufwand der kabelanschluss macht es möglich er bietet technik fürs leben einfach unkompliziert und alles aus einer hand · digitales fernsehen · schnelles internet1 · günstige telefonie1 · mobil telefonieren und surfen2 erfahren sie mehr über die multimedialen möglichkeiten des kabelanschluss bei ihrem persönlichen geschäftskunden-partner ihr kabelanschluss für fernsehen internet und telefon 1 in immer mehr ausbaugebieten und mit modernisiertem hausnetz verfügbar 2 nur in verbindung mit einem kabel deutschland internet phone vertrag möglich.

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inhalt vwimmobilien br ingtfarbeinsquartier amrabe nberg sind bereits dreihochh ä usernachden vo rgabenvonstudenten farblich gestaltet worden einvierteshausfolgtjetzt diegeb ä udebildenda nn einen künstlerischen Übergang zwischen stadtwald und innenstadt t i t el fo t o vwimmobilienma ga z i n 0 210 02 03 06 08 vdw inhalt iiii vor wort wohnungsmarktbeobachtung 50 jahre swb göttingen ser viceversprechen 09 12 20 24 29 37 38 thema 0210 42 iiiiiiii energiekonferenz wohnungsgenossenschaften inter views stadtentwicklung vernetztes wohnen marktmieten unternehmensporträt bwv hildesheim schönheitsreparaturen 49 50 52 53 56 vdw iiiii schüler wettbewerb demenz-wohngruppe dorothea fachtagung kraft-wärme-kopplung namen und n achrichten stellengesuch impressum

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bernd meyer i ve rbandsdirektor v dw wes brot ich ess des lied ich sing die bauindustrie und das pestel-institut verhelfen diesem sprichwort zu neuer blüte die von ihnen vorgelegte untersuchung über den neubaubedarf in niedersachsen bis zum jahr 2025 ist ein beispiel dafür wie mit fragwürdigen methoden die entwicklung am wohnungsmarkt manipuliert werden soll zugunsten seiner auftragsgeber hat das institut die realität so verdreht und andere meinungen so bagatellisiert dass der eindruck entsteht nur die abrissbirne und die anschließend anrückende bauwirtschaft könnten die städte vor dem untergang retten beispiel hannover in der stadt gibt es rund 290.000 wohnungen viele von denen sind 50 jahre und älter zeugnisse der aufbaujahre nach dem zweiten weltkrieg geht es nach dem pestel-institut müssten innerhalb der nächsten 15 jahre mehr als elf prozent dieser wohnungen abgerissen werden weil eine modernisierung wirtschaftlich nicht sinnvoll erscheine schlank gerechnet wären dies 30.000 einheiten mal unter uns wer glaubt daran die aufgeheizte diskussion um den möglichen abriss des niedersächsischen landtags brachte mit einem kleinen schlenker die wahrheit ans tageslicht gegenüber der presse hatte sich unter anderem auch christiane rischbieter geäußert sie besitzt in hannover ein fast 60 jahre altes mehrfamilienhaus wenn der landtag sich schon über den denkmalschutz hinwegsetze teilte die resolute dame mit dann werde sie ihr denkmalgeschütztes haus eben auch abreißen wirklich nein natürlich nicht das war nur provozierend gemeint ob frau rischbieter als kronzeugin taugt ist dabei ohne belang denn es reicht der gesunde menschenverstand gepaart mit einem basiswissen in den grund m a ga z i n 0 210 rechenarten um schnurstracks zu der einschätzung zu gelangen dass schlichtweg kein privater immobilienbesitzer sein haus wegreißen wird nur weil es über nicht zeitgemäße grundrisse und energetische mängel so steht es im pestel gutachten verfügt niemand dabei ist der in der aktuell vorliegenden pestel studie qualitative und quantitative dimensionen des wohnungsbedarfs in niedersachsen bis zum jahr 2025 auf der ebene der einheits und samtgemeinden ermittelte neubaubedarf aufgrund der demografischen entwicklung durchaus plausibel auch das gewosinstitut für den vdw und die wohnungsmarktbeobachtung der nbank kommen zu dem schluss dass der anstieg der haushaltszahlen trotz rückgangs der gesamtbevölkerung einen zusätzlichen wohnungsneubau von rund 230.000 bis 2025 erfordert darüber hinaus jedoch noch den ersatzneubau von 284.000 abzureißenden wohnungen zu errechnen ist das geschenk der pestel gutachter an ihre auftraggeber die wohnungswirtschaft kann nur davor warnen diese zahlen für bare münze zu nehmen die mitgliedsunternehmen unseres verbandes werden ihre neubauvorhaben dort umsetzen wo sie wirtschaftlich zu verantworten sind und das jeweilige stadtbild sinnvoll ergänzen natürlich werden auch häuser abgerissen doch nur dann wenn sich eine modernisierung nicht rechnet Über den kamm scheren lassen sich solche entscheidungen jedenfalls nicht doch genau dies ist der eindruck den das pestelinstitut erweckt eine fatale fehleinschätzung die nicht dazu führen darf dass die politik ihren gerade eingeschlagenen weg verlässt insbesondere die bestandsaufwertung zu fördern neubau ist richtig aber die zukunft unserer städte liegt in den beständen vorw ort »jetzt sind die guten alten zeiten nach denen wir uns in zehn jahren zurücksehnen.« pete ru s ti n ov 19 2 1 ­ 2 0 0 4 2 brit schauspie le r

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d r s ab inejohan nse n i vo rstandsm itglied der n bank die wohnungsmarktbeobachtung der nbank basis für strategische kommunale und regionale planungen la n g e ze it g a lt en diede ut s c he n im mob il i en mä rktea ls u n te rbew er t e t mittlerweile wird aber die geringe volatilität dieser märkte von immobilieneigentümern wieder geschätzt es gibt keine immobilienblase die platzen kann und zu rapiden preisverfällen führen könnte für niedersachsen gilt diese bestandsaufnahme umso mehr da überhitzte metropolenmärkte fehlen auf und abschwung auf den märkten schlagen daher selten in extreme aus nach erreichen des historischen tiefpunkts wird der neubau in niedersachsen nur allmählich wieder anziehen ihre neubauaktivitäten erhöhen müssen aber wohl nur 15 prozent aller niedersächsischen städte und gemeinden wollen sie wohnungsmangel vermeiden ihre aktuelle neubautätigkeit unterschreitet nach prognosen der aktuellen nbank-wohnungsmarktbeobachtung den durchschnittlichen jahres-neubaubedarf diese kommunen liegen in westniedersachsen oder im umland der städte hamburg bremen und hannover und sind verkehrstechnisch gut angebunden neubaubedarf entsteht in erster linie in attraktiven und zukunftsfähigen kommunen solche wohnstandorte sind fast immer gekennzeichnet durch ein ausreichendes arbeitsplatzangebot eine gute verkehrsanbindung sowie insgesamt durch eine ansprechende wohnungs und umgebungsqualität umgekehrt haben schlecht erreichbare oder mit wenig infrastruktur ausgestattete wohnstandorte zunehmend schwierigkeiten ihre wohngebiete zu vermarkten der baulandverbrauch geht zurück und immer weniger wohnbauflächen werden neu ausgewiesen weil kaum neubaunachfrage generiert wird gleichzeitig nimmt die suburbanisierung ab weil immer mehr wohnungsnachfrager tägliche fahrzeiten zum arbeitsplatz vermeiden wollen mehr zeit für die familie bzw freizeit und geringere mobilitätskosten spielen eine immer größere rolle zahlreiche bestandseigenheime älterer bewohner finden deshalb in den eher ländlichen gebieten keine nachnutzer für mehr als die hälfte aller niedersächsischen städte und gemeinden prognostizieren wir in unserer wohnungsmarktbeobachtung dagegen ein bis 2025 steigendes leerstandsrisiko abb 1 in den meisten dieser kommunen gehen die haushaltszahlen zurück unter dem strich stehen niedersachsenweit 117 kommunen möglicherweise vor leerstandsquoten zwischen 5 und 15 prozent dies trifft vor allem für die niedersächsischen harzregionen die weser-schiene bis kurz vor bremen heide und wendland sowie für weite küstenteile zu für mehr als 70 weitere kommunen entstehen rechnerisch sogar Überkapazitäten von mehr als 15 prozent wenn bis 2025 mit gleicher intensität wie in 2008 weiter gebaut wird abb 2 m a ga z i n 0 210 wohn u ngsm arkt abb 1 erklärung von mangel und leerstand quelle nbank abb 2 leerstandsrisiko quelle nbank 3

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ältere bestimmen zukünftig die wohnungsnachfrage die wohnungs und umgebungsqualität hängt immer stärker von der intensität ab mit der sich kommunen auf eine veränderte altersstruktur einstellen künftig bestimmen zunehmend die bedürfnisse der über 45-jährigen die wohnungsnachfrage ihre bedeutung wächst während die zahl der bisher typischen eigenheimnachfrager zurückgeht von 425 niedersächsischen städten und gemeinden sind es gerade einmal 15 meist westniedersächsische kommunen in denen die zahl der 30 bis 45-jährigen bis 2025 noch zunehmen wird in allen anderen regionen wird diese zahl zurückgehen ­ zum teil um mehr als die hälfte ein und zwei-personen-haushalte älterer menschen werden in zukunft in fast allen gemeinden ansteigen die wanderungszahlen der vergangenen jahre zeigen dass die älteren in einigen gemeinden bereits die größte zuwanderungsgruppe stellen eilt einer gemeinde der ruf als attraktiver altersruhesitz voraus kann diese zuwanderung älterer menschen den wohnungsmarkt durchaus positiv beeinflussen zum beispiel bei den niedersächsischen bädern oder einigen landschaftlich reizvollen gemeinden ergibt sich eine dominanz älterer zuwanderer indes nur weil stetig mehr jüngere weg als zuziehen ist dies eher ein anzeichen für eine sinkende attraktivität des standortes vor allem in zahlreichen gemeinden südniedersachsens begründet sich darin eine konstant geringe wohnungsnachfrage grundsätzlich eröffnen mehr ältere bewohner marktchancen für die bauwirtschaft da verstärkt generationengerechte bzw altengerechte wohnungen erforderlich werden die befragten wohnungsmarktexperten rechnen jedenfalls mit einer steigenden nachfrage gleichgültig ob die senioren ihre eigenen vier wände altersgerecht anpassen wollen nach gemeinschaftlichen und/oder betreuten wohnformen suchen oder im angestammten quartier umziehen wann diese nachfrage zum tragen kommt hängt allerdings wesentlich vom tatsächlichen verhalten der älteren bevölkerung ab eigentümer passen ihr haus oder ihre wohnung überwiegend erst bei konkretem anlass an zum beispiel wenn sie sich zu hause nur noch eingeschränkt bewegen können auch benötigen mieter in der regel erst einen solchen impuls um bei ihrem vermieter anpassungen einzufordern oder alternativ einen umzug in eine altersgerechtere wohnung zu erwägen damit fehlen für die erforderlichen investitionen häufig noch die ökonomischen anreize vorausschauende kommunen und wohnungsbauunternehmen stellen sich aber auf diese entwicklung bereits heute ein m a ga z i n 0 210 abb 3 baualter quelle nbank auch ohne demografischen effekt hoher sanierungsbedarf im wohnungsbestand ob und wie gut ein haus oder eine wohnung künftig vermietet oder verkauft werden kann hängt neben der lage und der eignung für nachfrager aller altersklassen natürlich auch von seinem generellen sanierungsstand ab in die jahre gekommen ist mittlerweile ein großteil der niedersächsischen wohnungen und häuser ihr durchschnittsalter beträgt in niedersachsen 49 jahre die spanne reicht von 36 jahren in den landkreisen emsland cloppenburg und vechta bis zu 66 jahren im landkreis holzminden abb 3 erstmals haben wir in unserem nbank-wohnungsmarktbarometer für 2008 vertiefte bestandsinformationen bei den wohnungswirtschaftlichen akteuren abgefragt demnach ist ein großteil der bestände bei den befragten wohnungsunternehmen mindestens teilmodernisiert unsanierte wohnungen befinden sich mit einem anteil von über 20 prozent vor allem in den ländlichen räumen in den verdichtungsgebieten und städten sind nur noch 14 prozent aller wohnungen nicht saniert den höchsten standard bieten der befragung nach die bestände im direkten umland der städte abb 4 der anteil unsanierter wohnungen steigt mit dem baualter und ist mit 23 prozent bei den gründerzeit bzw vorkriegswohnungen am höchsten 25 prozent aller wohnungen in niedersachsen wurden vor 1948 errichtet insgesamt am stärksten sind die baualtersklassen der 1960er 1970er und 1990er-jahre in der landeshauptstadt sowie in den industriestandorten braunschweig osnabrück hildesheim salzgitter emden 4

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garbsen und langenhagen haben die bombardierungen des 2 weltkriegs ältere bestände weitgehend zerstört in der jungen volkswagen-stadt wolfsburg hat der eigentliche aufbau erst in den 1950er und 1960er jahren stattgefunden obwohl hier bereits 1939 die ersten gemeinnützigen wohnungen entstanden in den westniedersächsischen landkreisen um cloppenburg sind ebenso wie im landkreis harburg viele neue wohnungen erst in den vergangenen beiden jahrzehnten geschaffen worden daher sind die wohnungsbestände dort im schnitt um bis zu 13 jahre jünger als die niedersächsische durchschnittswohnung in westniedersachsen ist allein in den vergangenen zehn jahren der anteil der wohnungen in ein und zweifamilienhäusern auf bis zu 86 prozent angestiegen niedersachsenweit liegt dieser wert bei 60 prozent auf diese weise beeinflussen die regional unterschiedlichen schwerpunkte der bautätigkeit wesentlich das regionale durchschnittsalter der wohnungen die niedersächsischen wohnungsunternehmen mit ihrem anteil von 11prozent am wohnungsmarkt wollen ihre bestände auch in der nahen zukunft in unverminderter intensität modernisieren gleichzeitig werden nur relativ wenige gebäude abgerissen trotzdem gibt es wohnungen die als ökonomisch nicht sanierungsfähig gelten sie machten über alle bei dem wohnungsmarktbarometer befragten hinweg knapp zwei prozent der erfassten gesamtbestände aus in den kreisfreien städten lag der anteil sanierungsunwürdiger bestände bei zweieinhalb prozent in den ländlichen verdichteten räumen bei gut drei prozent dieser anteil könnte steigen wenn es gilt die wohnungsbestände in großem umfang an die bedürfnisse einer alternden bevölkerung anzupassen nur zwei prozent der abgefragten wohnungsanbieter erfüllen die kriterien barrierefreie bzw -arme zugänge sanitärbereiche und küchen mit breiten türen und haltegriffen sowie eine moderne kommunikationstechnik wohnungen nach diesen maßgaben altengerecht zu modernisieren ist vielfach teurer als abriss und neubau eine auf den ergebnissen unseres wohnungsbarometers basierende Überschlagsrechnung ergibt eine theoretische unterversorgung älterer mieter mit adäquatem wohnraum in höhe von fast 90 prozent Über die diesbezüglichen qualitäten in einfamilienhäusern gibt es bislang keine erkenntnisse abb 4 sanierungsstand quelle nbank m a ga z i n 0 210 wohn u ngsm arkt wie geht s weiter kommunale wohnungsmarktbeobachtung hilfreich die ergebnisse der nbank-wohnungsmarktbeobachtung zeigen die niedersächsischen wohnungsmärkte entwickeln sich sektoral wie regional zum teil deutlich voneinander abweichend sehr kleinräumig liegen in unserem land immer mehr ladenhüter in benachteiligter lage neben gut marktgängigen wohnungen in einem attraktiven marktumfeld demnach muss eine verantwortungsvolle bzw nachhaltige wohnungsversorgung über das bloße bebauen neu ausgewiesenen baulands hinausgehen kommunen und alle anderen wohnungsmarktakteure müssen sich mit ihren zukunftsthemen wie bevölkerungsschwund altersstrukturveränderung daseinsvorsorge bildungsangebot baulandsituation infrastrukturausbau oder -rückbau ganzheitlich beschäftigen dr sabine johannsen /nbank die autorin ist mitglied des vorstands der investitions und förderbank niedersachsen ­ nbank die promovierte volkswirtin zeichnet u a verantwortlich für die wohnungsmarktanalysen die die nbank im landesauftrag durchführt zuvor ist sie geschäftsführerin der niedersächsischen landestreuhandstelle lts gewesen nbank die nbank ist die investitions und förderbank des landes sie ist der zentrale ansprechpartner für wirtschafts arbeitsmarkt wohnraum und infrastrukturförderung als solcher bietet sie beratung und förderung aus einer hand wohnungsmarktbeobachtung die wohnungsmarktbeobachtung wom der nbank informiert und berät über die entwicklungen an den niedersächsischen wohnungsmärkten um auf trendveränderungen unmittelbar reagieren zu können erhalten politik und wohnungswirtschaftliche akteure durch sie eine solide informationsbasis insbesondere zu den jüngsten wohnungsmarktentwicklungen und der prognostizierten www.nbank.de/fachthemen/wohnungsmarktbeobachtung/index.php wohnungsnachfrage der nächsten 15 jahre 5

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50 jahre städtische wohnungsbau gmbh göttingen stä dt ische wohn un gsbau gött ingen m a ga z i n 0 210 demonstration gegen die wohnungsnot die geschichte 1949 lebten in göttingen 80.000 menschen ­ 30.000 mehr als zu beginn des zweiten weltkrieges die bevölkerungsdichte betrug 4370 personen pro quadratkilometer der wohnungsmarkt konnte diesen ansturm bei weitem nicht bewältigen noch ende der 1950er jahre wurde berichtet ich etwa 500 fällen wohnen schlafen und kochen familien von drei bis fünf personen und mehr in einem raum der oft nicht mehr als sechs bis acht quadratmeter bodenfläche hat in dieser prekären notsituation entschließt sich die stadt göttingen 1960 eine eigene wohnungsgesellschaft zu gründen die städtische wohnungsbau ist somit eine der jüngsten kommunalen wohnungsgesellschaften in einer westdeutschen großstadt zum 50-jährigen bestehen des unternehmens hat die historikerin sylvia möhle in den archiven nachgesehen und skizziert wie es zu der gründung kam die wohnungsnot in der traditionsreichen und von kriegszerstörungen weitgehend verschont gebliebenen universitätsstadt hatte in den 1950er jahren dramatische züge angenommen weil zum einen immer mehr studenten hinzukamen zum anderen die neubautätigkeit weit hinter den erfordernissen herhinkte 1960 betrug das wohnungsdefizit in göttingen 30 prozent schreibt möhle in dem frisch aufgelegten jubiläumsheft der städtischen anders ausgedrückt es fehlten mindestens 5300 wohnungen der damalige oberstadtdirektor erich biederbeck machte sich in dieser notlage für die gründung einer eigenen wohnungsbaugesellschaft stark nur eine solche gesellschaft sichere der stadt dauerhaften einfluss auf die verfügung der wohnungen am 1 april 1960 war es so weit neben der stadt beteiligte sich auch die niedersächsische heimstätte später nileg zu 15 prozent an dem neuen unternehmen geschäftsführer wurden helmut busse und friedrich bleibaum 1965 übernahm wolfgang lühmann die leitung er führte die geschäfte bis zu seinem ruhestand 1998 mit großen bauprojekten kämpfte das unternehmen gegen die wohnungsnot an am leineberg entstanden 675 wohnungen rund um den tegeler weg 444 größtes vorhaben war der holtenser berg mit rund 1000 wohnungen 6

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alfred-delp-weg m a ga z i n 0 210 windausweg stä d tische wohn ungsb au göttin ge n windausweg holtenser berg die gegenwart gleich vier großprojekte kündigt die städtische wohnungsbau für die nächsten jahre an so werden derzeit schon am leineberg umfangreiche modernisierungsarbeiten vorgenommen insgesamt 580 von 740 wohnungen sollen in dem quartier aus den 1960er jahren grundlegend saniert werden acht jahre sind für die arbeiten einkalkuliert auf den zietenterrassen ergänzt das unternehmen die rote reihe einen vom italienischen architekten sergio pascolo geplanten gebäuderiegel mit 42 wohnungen noch in diesem jahr soll mit dem bau eines auffälligen kopfgebäudes mit wohnungen und geschäftsräumen begonnen werden im windausweg schreiten die arbeiten voran die städtische wohnungsbau die wohnungsgenossenschaft göttingen und die volksheimstätte wollen dort insgesamt 210 wohnungen errichten das kommunale unternehmen davon 72 die gesamtinvestitionssumme wird mit 35 mio euro angegeben in einem jahr sollen die ersten mieter einziehen das vierte bemerkenswerte projekt in diesem jahr ist schließlich die installierung einer weiteren photovoltaikanlage vier anlagen dieser art sind bereits im betrieb die fünfte und bei weitem größte anlage wird 2010 auf dem holtenser berg folgen seniorengerechtes wohnen in der reinhäuser landstraße unt ern ehme n im Übe rbli ck die städtische wohnungsbau verfügt über 4490 wohnungen 15 gewerbeeinheiten eine altentagesstätte drei kindertagesstätten ein jugendhaus 552 garagen und tiefgaragenplätze 62 pkw-stellplätze sowie je zwei baugrundstücke und gewerblich genutzte grundstücke im stadtgebiet göttingen 85 prozent der anteile hält die stadt göttingen 15 prozent die sparkasse göttingen 7

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vw immobilien gibt serviceversprechen wolfsburg volkswagen immobilien hat serviceversprechen eingeführt die zusammen mit professor markus voeth vom marketing-lehrstuhl der universität hohenheim entwickelt wurden mit den versprechen sind künftig die kernservices für mieter und interessenten schwarz auf weiß und für jeden nachprüfbar festgehalten die services reichen von der wohnungssuche über den einzug bis zum handwerkerbesuch bei der einführung sagte eckhard backhausen leiter der abteilung wohnimmobilien aus umfragen wissen wir dass mieter und interessenten unsere kundenservices sehr gut beurteilen das hat uns angespornt diese servicequalität nach außen und innen verbindlich zu machen volkswagen immobilien hat die versprechen in zwei stufen entwickelt im ersten schritt haben die kundennahen bereiche bei vwi zusammen mit den beratern rund um prof voeth relevante kundenservices herausgearbeitet die wichtigsten wurden 75 wolfsburgern darunter viele vwi-mieter zur beurteilung vorgelegt heraus kamen die sechs kernservices die sich volkswagen immobilien nun als serviceversprechen verbindlich auf die fahnen schreibt m a ga z i n 0 210 »darauf können sie sich verlassen« unser serviceversprechen für ihr zuhause ab sofort geben wir unseren mietern und allen die es werden wollen ein umfassendes serviceversprechen rund ums wohnen von der wohnungssuche über den einzug bis zur instandhaltung mehr über unser serviceversprechen finden sie unter www.vwimmobilien.de se rviceve rsp rech en Ü b er d i e de ta i ls u nd er st e e rfa h ru nge n hat da svdw ma ga z in mite ck h a rd b a ck h ause n gesp roch en h er r b a ck h au s en was beinha lten dieserv ice v er s p r ec hen konkr et b a ckh a u s en die einzelnen themen lauten kurzfristige terminvereinbarung für wohnungsbesichtigung schlüsselübergabe bis zu zehn tage vor mietbeginn umgehende terminvereinbarung bei kundenanliegen direkte beauftragung von kleinreparaturen reparaturen innerhalb von drei werktagen sowie keine kündigungsfrist beim umzug im bestand die einführung wurde mit einer anzeigenkampagne unterstützt weil das thema neu und besonders ist hatten wir zudem eine gute presseberichterstattung wa s u n te rsc he i d et e i n ser v i ce v ers p re c he n vo n Ü bli c hen komm un ikat io ns massna hm en b a ckh au s en ganz wichtig das serviceversprechen ist nicht nur eine verbalisierung der bestehenden vertriebs und kundendienstleistungen des unternehmens es ist zum einen kommunikation nach außen und zum anderen entfaltet es durch eine bindungswirkung eine mitarbeitermotivation nach innen und es ging darum organisatorische voraussetzungen neu zu schaffen und Überwachungsmechanismen einzubauen um dem wort ,verbindlichkeit das viele für sich in anspruch nehmen leben einzuhauchen was hat s ie da zu veranla ss t da s s ervi ceve rspre ch en ei n zufÜ hren bac kha use n namhafte unternehmen aus anderen branchen haben gute erfahrungen damit gesammelt dazu gehören zum beispiel audi dell oder alltours wichtig war das serviceversprechen eindeutig zu formulieren so dass es keinen raum zur interpretation offen lässt und wenn wir zukünftig einmal etwas nicht einhalten sollten spendieren wir ein essen mit dem kundenbetreuer und veröffentlichen den verstoß im internet 8

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xxx xxx podiumsdiskussion mit dr joachim wege vnw-verbandsdirektor von links dr stephan hugo winters staatsrat hamburg dr klaus-dieter clausnitzer bremer energie institut bernd meyer vdw-verbandsdirektor m a ga z i n 0 210 5 norddeutsche energiekonferenz diskussionen um politik und technik en er giekon fere nz der mensch muss mitspielen die wohnungs und immobilienwirtschaft für klimaschutz und wirtschaftlichkeit ­ unter diesem motto stand die 5 norddeutsche energiekonferenz in hamburg eine gemeinschaftsveranstaltung des verbandes norddeutscher wohnungsunternehmen e v vnw des vdw niedersachsen bremen sowie der techem ag im vordergrund der vorträge standen die bisherigen beiträge der wohnungswirtschaft zum klimaschutz die kritik an der enev 2009 und die botschaft den mieter in den energieeinsparungsprozess einzubeziehen ulrike silberberg stellvertretende chefredakteurin des bundesbaublattes aus gütersloh führte vor 170 teilnehmern durch das programm michael neitzel vom inwis forschungsinstitut aus bochum vertritt den standpunkt energieeffiziente modernisierungen überall dort zu ermöglichen wo sie wirtschaftlich sind in seinem vortrag mit dem titel enev 2009 ­ welche mehrkosten entstehen durch die neuen anforderungen gab er einen Überblick über die kosten bei energieeffizienten modernisierungen in der enev 2009 wurden die anforderungen an die höchstwerte für den jahres-primärenergiebedarf um ca 30 euro pro quadratmeter im verhältnis zur enev 2007 verschärft anhand mehrerer beispielfälle erläuterte neitzel wie die art und weise der wärmedämmung die entstehenden kosten und die daraus folgenden einsparungen beeinflussen können er sprach sich für einen perspektivenwechsel in der energetischen modernisierung aus weg vom gebäude hin zur weiterentwicklung der wohnungsbestände in quartieren und stadtteilen wir benötigen einen ganzheitlichen ansatz bei dem alle faktoren berücksichtigt werden ­ die betriebskosten der umweltschutz und der bestandserhalt es sei aber ein sozialpolitisches dilemma dass insbesondere viele privatvermieter die gestiegenen anforderungen nicht mehr erfüllen können wohl auch deshalb müsse die förderung stärker akzentuiert werden der mensch muss mitspielen so die botschaft von reiner kuklinski geschäftsführer der volkswohnung gmbh karlsruhe in seinem vortrag können mieter in den energieeinsparprozess eingebunden werden berichtete er über praktische erfahrungen seines wohnungsunternehmens für das wohnungsunternehmen seien die wirtschaftlichkeit einer energieeinsparmaßnahme und deren umlagefähigkeit auf die mieter von größter wichtigkeit für den mieter sei eine sanierung wichtig es bestehe eine bereitschaft zur kostenübernahme aber nur jeder vierte mieter kenne seine eigenen kosten drei viertel aller haushalte glaubten an einsparmöglichkeiten über 40 prozent würden gern monatlich über ihr verbrauchsverhalten informiert werden deshalb habe das unternehmen eine entsprechende informationsmöglichkeit im internet für seine mieter eingerichtet sein fazit ohne ein mitnehmen der mieter würden energieeinsparungen bei gleichzeitig notwendiger kostensteigerung nicht gelingen 9

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uwe krödel prof dr claudia kemfert peter schleevoigt m a ga z i n 0 210 michael neitzel reiner kuklinski margit gustine in einer podiumsrunde diskutierten dr stephan hugo winters staatsrat der behörde für stadtentwicklung und umwelt der freien und hansestadt hamburg dr klausdieter clausnitzer bremer energieinstitut vnw-verbandsdirektor dr joachim wege und vdw-verbandsdirektor bernd meyer über das thema klimapolitik contra wirtschaftlichkeit die diskustanten waren sich einig dass es schwer sein werde die 40 prozent energieeinsparung bis zum jahr 2020 zu erreichen hinterfragt das neue 40-prozentige gebäudebezogene co2-reduktionsziel bis 2020 meyer sagte mit blick auf den industrie und verkehrssektor sei zu befürchten dass andere bereiche ihr ziel nicht erreichten und die wohnungswirtschaft zusätzliche einsparungen schultern müsse er forderte die wirkung der bestehenden enev im bestand erst zu evaluieren bevor eine neue verordnung beschlossen werde er kritisierte ein dreiklang ordnungsrechtlicher förder und steuerpolitischer lenkung sei kaum erkennbar das steuerrecht stimuliere energetische investitionen nicht sondern hemme sie mitunter winters pflichtete dem verbandsdirektor bei ich würde heute ungern wetten darauf abschließen dass wir das ziel erreichen clausnitzer zeigte sich durchaus etwas optimistischer das ziel ist realistisch in der neuen vahr in bremen wurde von 1980 bis 2005 der energieverbrauch um 45 prozent reduziert das zeigt es geht wege kritisierte dass das deutsche rechtssystem teilweise dem klimaschutz zuwider laufe die wohnungswirtschaft sei ständig auf der suche nach partnerschaftlichen lösungen und habe auf dem weg schon viel erreicht beispielsweise durch umfassende modernisierungs und sanierungsmaßnahmen oder den austausch von energieträgern wege sprach sich für einen klimapakt in hamburg zwischen der wohnungswirtschaft und dem senat aus ziel dürfe es aber nicht sein nur spitzenprojekte zu entwickeln vielmehr sei eine breitenwirkung erforderlich was nützt es dem klimaschutz wenn nur einige wenige die hochgesteckten anforderungen erfüllen können ohnehin stellt sich nach worten weges die frage wer die milliarden für die energieeffizienz bezahlen soll der mieter der vermieter oder der staat alle müssen ran antwortete staatsrat winters nach seiner auffassung hat der mieter ein eigenes interesse daran energiekosten zu sparen auch clausnitzer rief dazu auf die mieter und einfamilienhauseigentümer zu einer verhaltensänderung zu bewegen rechtsanwalt rainer maaß vom vnw beantwortete die frage seines themas behindert das mietrecht energiesparinvestitionen mit ja aber in seinem vortrag verdeutlichte er die komplexität des deutschen mietrechts mietminderung ist ein ganz großes problem und investitionshemmnis beim klimaschutz nach einer umfrage des marktforschungsunternehmens innofact 10

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rainer maaß gunnar schröder m a ga z i n 0 210 en er giekon fere nz v.l.n.r petra oventrop vnw peter gerhardt techem und moderatorin ulrike silberberg staatsrat stephan hugo winters fot os thies ibold hamburg seien mehr als hälfte der mieter bereit mehr kaltmiete zu zahlen wenn dafür ihre wohnung besser gedämmt sei 59 prozent der befragten würden so viel mieterhöhung tolerieren wie sie selbst an energie einsparen nach auffassung von maaß sei es wichtig den mieter bei der modernisierungsmaßnahme von anfang an einzubeziehen prof dr claudia kemfert diw deutsches institut für wirtschaftsforschung in berlin gab in ihrem vortrag zum thema energien der zukunft ­ chancen und risiken einen Überblick über die perspektiven der energieversorgung klimaschutz ist der weg aus der krise so ihre botschaft klimaschutz sei der motor für innovation und wohlstand sie forderte grüne konjunkturprogramme statt abwrackprämien energieeinsparung verbesserung der energieeffizienz weggang von fossiler energie weg vom öl dieses seien gebote der stunde die treibhausgase müssten reduziert werden bis zum jahr 2020 könnten im bereich klimaschutztechnik 1 million neue jobs entstehen vier referenten berichteten über praktische erfahrungen nach auffassung von margit gustine ikub berlin seien 6 bis 25 prozent einsparungen möglich wenn das unternehmen eine alfa-maßnahme durchführen würde alfa ist die allianz für heizungsanlagen nach meinung von gustine sei eine kostengrenze von 5 euro pro quadratmeter nicht immer ausreichend der alfa-prozess führe aber zur mängelaufdeckung die frühzeitige information der mieter sei notwendig die mieter müssten ihr heizverhalten anpassen peter schleevoigt vdi planungsbüro für haustechnik göttingen gab in seinem vortrag regenerative technologien ­ erfahrungen in der bestandsmodernisierung tipps für den einsatz regenerativer technologien in der wohnungswirtschaft wenn der nutzer nicht mitspiele trete der erfolg nicht ein nicht alle maßnahmen seien automatisch wirtschaftlich man könne mit wenig aufwand viel erreichen anhand mehrerer beispiele erläuterte er wie durch den einsatz regenerativer technologien einsparpotenziale realisiert werden könnten die wildauer luft wurde sauberer so uwe krödel wildauer wohnungsbaugesellschaft in seinem vortrag eigenversorgung versus fernwärme ­ einsparungen durch kombiniertes energie und speichermanagement das unternehmen habe die co2-verschmutzung von 765,3 tonnen pro jahr um 38 prozent oder 291 tonnen pro jahr auf 474 tonnen pro jahr senken können abschließend erläuterte gunnar schröder leiter technik vermietung bei der wohnungsgenossenschaft union wismar die erfolge seines unternehmens beim einbau von wärmepumpen im wohnungsbestand die vorträge stehen auf den internetseiten www.vnw.de und www.vdw-wohnen.de zum download bereit 11

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d r -in g k l a us h ab e rm a n n ni e s se i stadtplaner hannover dr ing klaus habermann-nieße ist vorstand und geschäftsführer im institut für wohnpolitik und stadtökologie das als geschäftsstelle für die durchführung des wettbewerbs im auftrag von bmvbs und gdw verantwortlich war sch we rpun kt geno sse n s chafte n m a ga z i n 0 210 gutes wohnen bei genossenschaften ist kein kunststück 12

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zukunft wohnungsgenossenschaften was macht das wohnen aus das wohnen ist etwas persönliches was u a heißt dass man zuhause im eigenen wohn-raum keine maske aufzusetzen braucht man kann sich so geben wie man im schlaf oder eben bei sich selbst ist ­ im französischen heißt zuhause chez nous bei uns die wohnung ist der eigene bereich der ort wo man bei sich und man selbst ist wo man seine persönlichen sachen aufbewahrt gleichgültig ob man alleine lebt oder die wohnung mit anderen teilt ob sie einem gehört ob man zur miete oder zur untermiete wohnt ­ sogar in einem hotel kann man wohnen wenn auch eine bloße Übernachtung noch kein wohnen ist auch nomaden wohnen selbst obdachlose die unter freiem himmel schlafen können irgendwo wohnen unter einer brücke auf einer parkbank guzzoni 1999:20 auch in diesem jahrhundert wird das wohnen im sinne von uta guzzoni ein sich einrichten sein das maß des sich einrichtens und des sich einrichten könnens wird weiterhin soziale kulturelle und wirtschaftliche rahmenbedingungen prägen den raum dafür bietet nicht zuletzt der wohnungsmarkt mit seinem wohnungsangebot und damit kommt die wohnungswirtschaft ins spiel dabei scheinen die tempi der vorstellungen vom wohnen im gesellschaftlichen wandel im zeitalter der informationsgesellschaft stetig an geschwindigkeit und ausmaß zuzunehmen familienstrukturen und arbeitsverhältnisse ändern sich grundlegend werte lebensvorstellungen und -modelle differenzieren sich immer stärker aus und wirken damit unmittelbar auf das wohnen der menschen heute lassen sich zwei ­ scheinbar gegensätzliche trends ­ beschreiben eine hohe oft berufsbedingte mobilität einerseits sowie der verstärkte wunsch danach sich in selbst gewählten nachbarschaften ­ manchmal auch nur für eine begrenzte zeit ­ einzurichten andererseits wohnen wird in zukunft immer weniger von dauerhafter sesshaftigkeit geprägt lebensabschnitte bestimmen die wahl der wohnung der sich abzeichnende wandel der lebensstile erzeugt eine nachfrage nach vielfältigen formen des wohnens die sich mit demografischen faktoren wie einer zunehmende alterung der gesellschaft dem sozioökonomischen wandel zu neuen haushaltstypen den veränderten formen des zusammenlebens und einer verändert einstellung zu erwerbsarbeit erziehungsarbeit etc erklären lassen der wohnwunsch wird immer stärker von unterschiedlichen lebensabschnitten und der stellung im berufsleben geprägt lebensabschnitte oder lebensmuster bedingen aber eine sehr differenzierte angebotsstruktur auf dem wohnungsmarkt angesichts des sich abzeichnenden bevölkerungsrückgangs erhöhen sich der anteil entspannter wohnungsmärkte und damit die chancen der haushalte sich den wohnstandort selbst zu wählen neben den individuellen vorstellungen vom wohnen hat die lage auf den regionalen wohnungsmärkten einen erheblichen einfluss auf die zukunft und die wählbarkeit des wohnungsangebotes angesichts eines zunehmend entspannten wohnungsmarkts erhöht sich die chance zur eigenständigen wohnstandortwahl und damit zum individuellen sich einrichten damit wird das wohnen zunehmend eine selbst gewählte ausdrucksform des sesshaftwerdens des individuums auch wenn in zukunft die voraussetzungen zur freien wohnstandortwahl von sozialen disparitäten geprägt sein werden diese disparitäten zwischen einkommensarmut und wirtschaftlichem wohlstand verweisen auf eine ungleichheit in der ausgangssituation bei der wohnstandortwahl gleichwohl stehen in zukunft allen nachfragegruppen vielfältigere angebote des marktes zur verfügung m a ga z i n 0 210 sch we rpun kt geno sse n s chafte n welche rolle haben die wohnungsgenossenschaften wohnungsgenossenschaften sind personengesellschaften deren mitglieder durch den erwerb von anteilen ein grundsätzliches recht zur nutzung von wohnraum erhalten das von der wohnungsgenossenschaft erwirtschaftete kapital wird ausschließlich für die aufrechterhaltung des unternehmens und für die mitgliederförderung verwendet somit haben sie im gegensatz zu privaten wohnungsunternehmen keine nutzerfremden kapitalinteressen wohnungsgenossenschaften unterscheiden sich darüber hinaus von anderen wohnungsunternehmen durch ihre besonderen konstituierenden merkmale der selbstverantwortung selbsthilfe und selbstverwaltung ihrer mitglieder insbesondere in abgrenzung zu anderen unternehmensformen bestimmen diese prinzipien das selbstverständnis und somit das wesen der wohnungsgenossenschaften und ihres wohnungsangebotes in deutschland gibt es zurzeit rund 2.000 wohnungsgenossenschaften mit fast 2,9 mio mitgliedern bei ca 2,2 mio eigenen und für dritte verwalteten wohnungen umfasst ihr bestand 10 prozent aller mietwohnungen in der bundesrepublik genossenschaftliches wohnen hat in deutschland als dritte wohnform zwischen individuellem wohneigentum und dem wohnen zur miete eine bedeutende position eingenommen 13

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