Obras em Condomínios

 

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Obras em Condomínios

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sumário Apresentação Condomínio Convenção do condomínio Obras em unidades privativas Dever do síndico e obrigações dos condôminos Comportamentos e custos esperados Licenciamento municipal Profissionais habilitados Retirada e criação de paredes Modificação e criação de banheiros e cozinhas Instalação de piscinas Abertura de janelas Modificações em instalações elétricas Alterações de fachada Fechamento de varanda Limitação das edificações Procedimentos adequados para execução de obras Apresentação de projeto de modificações Obras nas partes comuns 3 5 5 6 8 9 10 12 14 15 16 16 17 17 18 20 21 22 23

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apresentação Caminhar em algumas regiões do Rio pode representar perigo. Afinal, é grande o número de edificações antigas, muitas delas em mau estado de conservação ou com risco iminente de desabamento. Em determinados bairros, o problema é ainda mais nítido. Prova disso foram os últimos desabamentos no Centro da cidade, em 2012: de um sobrado na Rua do Lavradio, em 15 de maio, e de três prédios na Avenida Treze de Maio, em 25 de janeiro. Na Tijuca, uma marquise veio abaixo em 26 de julho. O assunto é tão sério que o governo municipal resolveu adotar medidas mais concretas para punir os proprietários de imóveis em mau estado de conservação. Poucos dias após o desabamento do sobrado, foram publicados no Diário Oficial do Município dois decretos (nº 35.646 e nº 35.647) com regras relacionadas a edificações antigas e obras na cidade. Junto da má conservação, as obras feitas sem a participação de responsáveis técnicos ou desprovidas de autorização dos órgãos competentes são perigosas vilãs nessa história. Por isso o assunto virou tema recorrente em rodas de conversas de síndicos e moradores de condomínios, chegando aos escritórios de especialistas e governantes. As dúvidas são muitas. Afinal, quais são as regras para a manutenção? Quais os limites e responsabilidades de síndicos e prestadores de serviços? Como lidar com o desgaste natural das construções? Para responder a essas e outras questões, o Secovi Rio elaborou esta cartilha com o apoio do Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Rio de Janeiro (Crea-RJ) e do Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Rio de Janeiro (CAU/RJ). A publicação pretende ajudar os gestores prediais e proprietários de imóveis a lidar com as obras de maneira responsável, além de apontar as responsabilidades do poder público. Certamente o assunto não se esgota aqui. Por essa razão, o Secovi Rio convoca os leitores a estudarem e se manterem informados, acompanhando, inclusive, as orientações dos poderes públicos e legislações competentes, sem deixar de lado, sempre que necessário, a contratação de especialistas. Na luta contra a má conservação, a melhor arma é a prevenção. Secovi Rio

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OBRAS EM CONDOMÍNIOS Condomínio Condomínio é o domínio de mais de uma pessoa, simultaneamente, sobre um bem. No condomínio edilício, há partes comuns e partes privativas, preestabelecidas na criação do edifício. Sobre as partes comuns, todos os condôminos têm iguais direitos. O Código Civil, em seu art. 1.331, estabelece, de forma genérica, as partes exclusivas e as partes comuns de uma edificação. As Convenções de Condomínio descrevem as partes da edificação que são de propriedade comum e aquelas que são privativas. Para garantir a igualdade de direitos e a uniformidade no uso da edificação, as Convenções estabelecem direitos e deveres, recíprocos entre os condôminos. As partes comuns, que pertencem a todos, não podem ser alteradas individualmente, sem o consentimento dos demais. 5 Convenção do condomínio A primeira providência de quem pretende realizar uma obra em sua unidade é conhecer o que estabelece a Convenção do condomínio e/ou o Regulamento Interno quanto à execução de obras. Quando se adquire um imóvel em condomínio, assume-se o compromisso de obedecer à “lei” interna. Aquilo que for proibido pela Convenção não poderá ser executado, mesmo que possível perante outras legislações. Independentemente dos conteúdos da Convenção ou do Regulamento Interno, ou da existência de itens não suficientemente esclarecidos ou não previstos nesses documentos, é cabível que as pretensões de realização de obras sejam levadas à Administração para consulta e análise. Somente após tais procedimentos, poderão ser dados os próximos passos para a realização de obras internas.

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6 Obras em unidades privativas OBRAS EM CONDOMÍNIOS Obras em unidades privativas poderão gerar interferências em áreas condominiais ou em outras unidades privativas. De forma geral, as pessoas guardam a ideia de que, dentro do espaço compreendido pelas paredes que limitam a área de um apartamento, o seu proprietário pode executar as obras que bem entender, sem o dever de satisfações a ninguém. Ledo engano: dentro de cada unidade existem elementos e componentes da construção que atendem a todos e, portanto, pertencem ao condomínio. Todas as peças da estrutura, tubulações de abastecimento de água, tubulações de coleta de esgoto e águas pluviais, tubulações de ventilação, tubulações de antenas, dutos de exaustão, fachadas e telhados são partes da propriedade comum, não podendo ser modificadas individualmente sem as devidas combinações e permissões do condomínio. Então, o pretendente às obras deverá previamente “negociar” a realização delas com o representante do bem comum, o síndico. Isso compreende demonstrar que os serviços que tem em mente não causarão prejuízos à coisa alheia. Preliminarmente, cabe esclarecer a diferença entre “obras de reforma”, “obras de modificação” e “obras de modificação com acréscimos”. Por reforma, ficam entendidas as obras que não alteram as características gerais dos projetos de arquitetura, estrutura e complementares, isto é, que não alteram os desenhos de planta baixa ou de cortes dos ambientes. São consideradas obras de reforma as pinturas, as trocas de revestimentos ou forros (de pisos, paredes ou tetos), as trocas de louças, metais e aparelhos hidráulico-sanitários, sem mudança de instalações ou de sua localização, as trocas de instalações (reposições), obedecendo ao projeto original, e as trocas de esquadrias conforme dimensões e desenhos originais. Abrem-se poucas exceções nessa conceituação. Embora alterem aqueles desenhos, são aceitos como reforma o rebaixamento de teto com forros leves, como o gesso ou lambris, e a elevação de piso

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sem acréscimo de carga, ou seja, sem utilização de enchimentos. Por modificação, ou alteração, ficam entendidas todas as obras que alteram as características de quaisquer dos projetos da edificação, modificando os desenhos de planta baixa ou os de cortes dos ambientes. São obras de modificação a remoção de paredes, a construção de paredes, a abertura ou fechamento de vãos de portas, de janelas ou de basculantes, a remoção parcial ou total de lajes, o fechamento ou abertura de vãos em lajes, a construção de lajes ou de quaisquer planos não horizontais ou verticais, as mudanças nas instalações, as mudanças de destinação ou de uso de ambientes, no seu total ou parcialmente, que possam produzir alterações de sobrecarga, supressões ou acréscimos, gerando dessa forma desequilíbrios entre ações e reações estruturais, ou, ainda, as modificações diretas na própria estrutura. As obras de modificação com acréscimos são uma situação particular da anterior, envolvendo todas as suas abrangências e, ainda, a questão de expansão de áreas cobertas ou de ocupação de espaços que poderão ter implicações com propriedades de terceiros, entre as quais a limitação da utilização futura destes. Para manter o bom funcionamento, a harmonia, a boa convivência e a tranquilidade em um condomínio, torna-se necessário OBRAS EM CONDOMÍNIOS 7

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OBRAS EM CONDOMÍNIOS 8 que qualquer pretendente a uma torna-se imprescindível que seu obra a comunique aos demais pretendente faça uma consulta condôminos e residentes, através prévia ao condomínio, com apre- da Administração, com a ante- sentação do anteprojeto elabora- cedência adequada, seja ela de do por profissional legalmente ha- qualquer tipo, de reforma ou de bilitado, para que seja verificada modificação, pelas situações que a possibilidade de interferências ambas acarretam: barulho, poei- na segurança das pessoas e do ra, transporte de materiais e de patrimônio, na utilização e no de- entulhos, trânsito de pessoas es- sempenho esperados da edifica- tranhas ao condomínio etc. É pre- ção, na tranquilidade, no sossego, ciso que tudo seja acordado. enfim, nos direitos individuais e No caso das modificações, comuns. Dever do síndico e obrigações dos condôminos O síndico tem o dever de zelar pelo condomínio. Cumprindo esse papel, ele pode, e deve, solicitar ao condômino que realiza obras em sua unidade esclarecimentos sobre elas. Pode, também, solicitar a vistoria da unidade. A utilização das unidades privativas não pode prejudicar ou causar danos e incômodos ao condomínio e aos demais condôminos, nem afetar a segurança e a solidez do edifício. Essas condições estão previstas no Código Civil e constam em grande número de Convenções de Condomínio. Para que o condomínio tenha a garantia de que as obras pretendidas não causarão interferências em suas diversas partes e não comprometerão a segurança e a solidez da edificação, é necessário que seja apresentado, para verificação e análise, o anteprojeto elaborado por profissional legalmente habilitado.

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Comportamentos e custos esperados Em resumo, o condômino consciente das questões condominiais, quando pretendente à realização de obras de reforma ou de modificação, deverá informá-las antecipadamente à Administração condominial. Se as obras pretendidas forem de modificação, ele entregará à Administração um anteprojeto de prévia consulta, para evitar interferências aos demais. Se não o fizer, o síndico, consciente das questões condominiais, ao primeiro sinal de obras em andamento no interior de uma unidade privativa, solicitará os procedimentos cabíveis. Um desdobramento previsível dessa sequência ocorrerá a partir do fato de não ser o síndico conhecedor da “matéria construção civil”, ou se sentir impedido, ou não contar com a colaboração de outro condômino que tenha esse conhecimento. Em tal caso, terá de contratar a assessoria de um arquiteto ou de um engenheiro civil para o exame do anteprojeto e a emissão de um parecer. Isso acarretará despesas ao condomínio pelas obras pretendidas de uma unidade privativa. Caberia ao pretendente das obras a proposição do ressarcimento ao condomínio das despesas pela contratação de um profissional da confiança condominial ou da Administração. Seria atitude apreciável do pretendente às obras o oferecimento de colaboração nas faxinas após cada jornada de trabalho etc. OBRAS EM CONDOMÍNIOS 9

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OBRAS EM CONDOMÍNIOS 10 Licenciamento municipal A Lei Complementar 111/2011, que institui o Plano Diretor da Cidade do Rio de Janeiro, estabelece, em seu art. 57, as obras que dependem de licença e as que estão dispensadas de licenciamento. No caso de apartamentos ou salas comerciais em condomínios, estão dispensadas de licença as obras de reforma ou de modificação interna, sem acréscimo de área, e que não constituam alterações das áreas comuns do edifício. Entretanto, a dispensa de licença não se aplica a imóveis tombados, situados em Apacs, em áreas no entorno de bens tombados e em áreas de proteção especial e, ainda, a imóveis sujeitos à desapropriação parcial, a recuo ou investidura. O município aprovará o projeto e concederá a licença de obras, se verificado que a obra pretendida atende às condições de zoneamento e utilização do solo e aos índices e parâmetros urbanísticos e edilícios estabelecidos para a localidade. É importante ressaltar que a licença e a aceitação de obra ex- pedidas pelo município não são garantia de segurança ou de qualidade das obras executadas. A licença é concedida se o projeto atende aos parâmetros urbanísticos e edilícios para o endereço. A aceitação é expedida se a obra foi executada de acordo com o projeto aprovado. Segurança e qualidade são responsabilidades dos projetistas e dos executores legalmente habilitados. A aprovação de projetos e as licenças de obras podem ser obtidas nas Gerências de Licenciamento e Fiscalização (GLF) e nas Subgerências de Licenciamento e Fiscalização (SLF) da Secretaria Municipal de Urbanismo, com apresentação da documentação exigida, do projeto e dos profissionais responsáveis pelo projeto (PRPA) e pela execução das obras (PREO). Se, durante a execução das obras, for verificado pelo município desrespeito ao projeto e/ou à legislação municipal, a licença será cancelada e a obra embargada. Após a conclusão da obra, caso seja verificado descumprimento do projeto e/ou da legislação,

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não será concedida aceitação da obra, podendo ser determinada a demolição dos trechos em desacordo, se não passíveis de regularização. O licenciamento é o procedimento adequado quando se pretende realizar uma obra. Consiste na apresentação do projeto, para análise e aprovação, para posterior emissão da licença de obra. Obras iniciadas sem aprovação do projeto e sem licença poderão se adequar, através de regularização, se atenderem aos parâmetros estabelecidos na legislação municipal. Obras finalizadas sem aprovação do projeto e sem licença poderão ser legalizadas, se atenderem aos parâmetros estabelecidos na legislação municipal; caso contrário, deverão ser demolidas. No caso de obras em condomínios que necessitem de licença, o atendimento às disposições legais será demonstrado pela aprovação do projeto e emissão da respectiva licença de obra pelo município, sem ressalvas, que atestará a conformidade do projeto com a legislação vigente, e pela observação das regras estabelecidas na Convenção de Condomínio e de propriedade, que, da mesma forma que as regulamentações municipais, deverão ser consideradas na elaboração do projeto. OBRAS EM CONDOMÍNIOS 11

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12 Profissionais habilitados OBRAS EM CONDOMÍNIOS A elaboração de projetos e a condução da execução de obras em edificações são atribuições de profissionais legalmente habilitados. Os profissionais com atribuição legal para tais serviços são os engenheiros e os arquitetos. Esses profissionais têm responsabilidade civil de 10 anos, definida pelo Código Civil, sobre os serviços que executam. O exercício dos profissionais habilitados à prestação de serviços técnicos em edificações é regulamentado por leis federais. A Lei nº 5.194/1966 regulamenta o exercício das engenharias, e a Lei nº 12.378/2010 regulamenta o exercício da arquitetura. Em tais leis, encontram-se definidas as atividades e atribuições dos profissionais dessas áreas. Resoluções e normas dos Conselhos Federais estabe- lecem procedimentos relacionados às atividades profissionais. Os profissionais responsáveis pela elaboração dos projetos e pela condução da execução das obras devem registrar seus serviços com a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) no Crea, se engenheiros, ou o Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) no CAU, se arquitetos. Para a execução das obras em conformidade com as disposições legais, faz-se necessária a indicação do profissional responsável (PREO), que deverá apresentar ART ou RRT referente a essa atividade. Os Conselhos Profissionais (Crea e CAU) não possuem a atribuição da fiscalização de obras e não têm poder para interditá-las. No caso em pauta, esses Conselhos podem autuar o dono da

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obra se inexistir um profissional legalmente habilitado na sua condução (transgressão à Lei Federal), podem também autuar o profissional legalmente habilitado pela falta do Registro ou Anotação de Responsabilidade Técnica naquele endereço ou ainda, existindo o documento, pela falta da atribuição técnica dada pela sua formação para o serviço em andamento. Os Conselhos Profissionais, assim como os municípios, não respondem pelas questões de segurança das estruturas ou das instalações prediais. Essas questões são pertinentes aos profissionais legalmente habilitados que assinam os projetos e sua execução. Na ausência desses profissionais, respondem os proprietários dos endereços pelos eventuais in- fortúnios e suas consequências. Havendo dúvidas com relação a alguma obra na edificação, pode-se solicitar aos respectivos Conselhos que verifiquem se ela está sendo conduzida por profissional ou empresa legalmente habilitados e se o profissional possui a atribuição legal para os serviços em execução. OBRAS EM CONDOMÍNIOS 13

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14 Retirada e criação de paredes OBRAS EM CONDOMÍNIOS Retirada de paredes, criação de paredes, abertura ou fechamento de vãos, deslocamento de instalações constituem obras de modificação. E estas podem interferir na edificação. Dentro das paredes, ou do que as pessoas entendem como paredes, existem elementos e componentes da edificação que devem ser preservados, como peças da estrutura e das instalações, cuja retirada ou deslocamento somente poderão ser realizados sob projeto e supervisão de profissional habilitado. Nem sempre é possível retirar paredes. Existem paredes projetadas para função estrutural que não podem ser removidas ou mesmo parcialmente cortadas, porquanto haverá um desequilíbrio da estrutura. Também são possíveis situações em que paredes não projetadas e tampouco construídas para a função estrutural, por modificações mal concebidas no interior de uma unidade, passam a ter essa função. Às vezes, as próprias paredes da unidade. Às vezes, as do vizinho abaixo. Alvenarias criadas sem critério sacrificam lajes e podem favorecer fissuramentos no teto do vizinho do pavimento inferior. Demolições e criações inadequadas ou indevidas podem comprometer a estrutura.

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