Cartilha Autovistoria

 

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Cartilha Autovistoria

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AUTOVISTORIA Avaliação predial MSíndicos e administradores MArquitetos e engenheiros MMoradores e usuários

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Apresentação Prosperidade atrai prosperidade, assim como decadência gera decadência. Imóveis em áreas bem urbanizadas, com construções de aspecto agradável e bem conservadas, tendem a valorizar, atraindo comércio e serviços de boa qualidade. No Brasil, por razões culturais, pela falta de recursos e, principalmente, pelo desconhecimento do assunto, a manutenção de prédios e residências só entra nas nossas preocupações depois de incidentes ou mesmo acidentes. Poucos de nós percebemos os benefícios da manutenção e da realização de vistorias técnicas periódicas. Para muitos, essas ações estão associadas apenas a mais despesas, contratempos ou aborrecimentos. “Uma obra a gente sabe sempre como e quando começa, mas nunca como e quando termina”, esse é o senso comum. Os benefícios são maiores que os fatores negativos, mas não nos damos conta disso. Agora, no entanto, a obrigação de realização de vistorias técnicas periódicas é lei. A vistoria técnica, também conhecida como AUTOVISTORIA, é uma inspeção predial realizada por profissional legalmente habilitado, com objetivo de avaliar o estado geral da edificação no que diz respeito à sua conservação, estabilidade e segurança. O profissional atua como uma espécie de inspetor predial, fazendo um diagnóstico geral e recomendando, quando for o caso, exames complementares que poderão envolver profissionais com diferentes especializações ou a realização de obras quando detectadas falhas ou deficiências. Basicamente, a autovistoria se divide em três fases: realização da vistoria técnica predial, elaboração de laudo técnico e comunicação à Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro. Mas por que agora é lei? Porque nossa cidade, que no passado era composta em sua maior parte de casas, construções baixas e de pequeno porte, mudou. As construções, sejam elas na forma de prédios para moradia ou ainda de edifícios de escritório para o trabalho, cresceram e se tornaram mais complexas. Esses edifícios, que permitem grande concentração de moradias ou de salas comerciais, necessitam, por outro lado, de cuidados não exigidos em prédios de menor porte e complexidade. Da mesma forma, construções mais antigas necessitam de cuidados diferentes dos praticados nas construções mais novas. Portanto, para que 2

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um edifício mantenha sempre suas qualidades de segurança, desempenho e também seu valor como patrimônio, deve ser alvo de dois tipos de cuidados: quanto à manutenção e quanto a modificações executadas. Claro que, em sua grande maioria, os edifícios da cidade são bem construídos, mas, apesar disso, a falta de conservação, a execução de obras sem o acompanhamento de um profissional técnico legalmente habilitado e a má utilização da edificação são responsáveis por inúmeros acidentes ocorridos. Casos como o do Edifício Riqueza/Filé Carioca (Pça. Tiradentes/2011)1 e o do Edifício Liberdade (Cinelândia/2012)2 são exemplos recentes que poderiam ter sido evitados. Não podemos continuar nos expondo a acidentes acreditando que eles são apenas acontecimentos do destino. Até agora a conservação das edificações, embora obrigatória, nem sempre era executada ou realizada com a frequência recomendada por profissionais adequados. Agora, no entanto, a Prefeitura decidiu organizar esse trabalho definindo prazos, estabelecendo competências e obrigações dos síndicos, dos responsáveis pelos imóveis e dos profissionais ligados às áreas de manutenção e obras. Ao regulamentar a lei que obriga a realização de vistorias técnicas periódicas, a Prefeitura cumpre seu papel de atuar na defesa da cidade e de seus cidadãos, além de reforçar a necessidade da participação de todos. A Prefeitura do Rio de Janeiro e o Sindicato da Habitação do Rio de Janeiro (Secovi Rio) criaram essa cartilha com o apoio de diversas entidades que participaram da elaboração da legislação, com a pretensão de mobilizar a participação da sociedade, esclarecendo dúvidas e divulgando a importância de fazer valer essa obrigação legal e, o mais importante, de contribuir para uma nova prática de manutenção e conservação predial. Participe dessa mudança na cultura de manutenção e conservação predial. Seu envolvimento é fundamental para o sucesso dessa nova prática! 1 Desabamento de lajes e vigas causado por explosão, decorrente de vazamento de gás ao nível do subsolo das lojas. 2 Desabamento causado por alteração estrutural sem acompanhamento de profissional responsável. 3

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Sumário A cartilha “Autovistoria – Avaliação Predial” foi elaborada levando-se em consideração subdivisões temáticas para facilitar a leitura e a pesquisa do conteúdo. Explicações sobre o aspecto legal da autovistoria 6 Passo a passo da autovistoria 8 Dicas e sugestões para síndicos, administradores ou responsáveis pelas edificações para profissionais de arquitetura e engenharia para ocupantes dos prédios (locatários, condôminos ou usuários) Perguntas e respostas mais frequentes 12 13 17 18 19 Anexos 28 5

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1 Explicações sobre o aspecto legal da autovistoria A Lei nº 6.400/2013, no âmbito estadual, e a Lei Complementar nº 126/2013, no âmbito municipal, tornaram obrigatória a realização de vistorias técnicas periódicas pelos responsáveis por imóveis existentes no Município do Rio de Janeiro. Em 12 de julho de 2013 foi publicado o Decreto Municipal nº 37.426/2013, que regulamentou a Lei Estadual nº 6.400/2013 e a Lei Complementar nº 126/2013 e instituiu os diversos prazos e procedimentos a serem observados por ocasião da realização das vistorias técnicas. 6

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Obrigação de realização de vistoria técnica A grande maioria das edificações situadas no Município do Rio de Janeiro está sujeita à obrigação de realização das vistorias técnicas periódicas, o que abrange, igualmente, os prédios públicos e privados, ou seja, os prédios federais, estaduais e municipais estão sujeitos às mesmas obrigações que os particulares. As exceções apontadas na legislação, e que, portanto, estão desobrigadas da autovistoria, são: • Edificações residenciais unifamiliares e bifamiliares, mesmo em condomínios. • Todas as edificações nos primeiros cinco anos após a concessão do “Habitese”. Isso se aplica a todos os tipos de edificação, como comerciais, mistos, galpões, escolas, hospitais etc. • Edificações com até dois pavimentos e área total construída inferior a 1.000m². Também se aplica a todos os tipos de edificação, porém, para conseguir a isenção, devem atender, cumulativamente, às duas condições, ou seja, ter até dois pavimentos e área total construída inferior a 1.000m². Estará obrigada a realizar a vistoria técnica a edificação que tiver mais de dois pavimentos e área total construída inferior a 1.000m², bem como aquela que possuir até dois pavimentos, mas com área total construída maior que 1.000m². Entende-se como área total construída toda a área coberta da edificação. • Edificações situadas em Áreas de Especial Interesse Social (AEIS). Para saber se seu imóvel localiza-se dentro de uma AEIS, destinada a Programas Habitacionais de Interesse Social, é preciso consultar a Coordenadoria Geral dos Programas de Interesse Social (CGPIS) da Secretaria Municipal de Urbanismo. 7

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2 Passo a passo da autovistoria A obrigação da realização da vistoria técnica é do responsável pelo imóvel, assim entendido o condomínio, representado pelo síndico ou administrador, o proprietário ou ocupante a qualquer título. A vistoria técnica periódica deverá ser realizada com intervalo máximo de cinco anos, para verificar as condições de conservação, estabilidade e segurança e garantir, quando necessário, a execução das medidas reparadoras. A vistoria técnica periódica é uma espécie de inspeção predial e deverá ser efetuada por engenheiro, arquiteto ou empresa legalmente habilitada nos respectivos Conselhos Profissionais – Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Rio de Janeiro (CREA-RJ) e Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Rio de Janeiro (CAU/RJ) –, que elaborará o laudo técnico atestando as condições de conservação, estabilidade e segurança da edificação. 8

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Laudo técnico Após efetuar a vistoria, o profissional técnico contratado elaborará o laudo técnico atestando as condições da edificação. No laudo técnico, o responsável pela vistoria informará se o imóvel encontra-se em condições adequadas ou inadequadas de uso, no que diz respeito à sua estrutura, segurança e conservação. Caso seja constatada a inadequação, o laudo técnico deverá informar, também, as obras de reparo necessárias para sua adequação, com o prazo para implementá-las. Caberá ao responsável pelo imóvel a adoção das medidas corretivas no prazo estipulado. Após a conclusão das obras de reparo indi- cadas no laudo técnico, será elaborado laudo técnico complementar que ateste que o imóvel se encontra em condições adequadas de conservação, estabilidade e segurança. Os laudos técnicos deverão ser obrigatoriamente acompanhados dos respectivos Registros de Responsabilidade Técnica (RRT), junto ao CAU/RJ, ou Anotações de Responsabilidade Técnica (ART), junto ao CREA-RJ, e serão entregues ao responsável pelo imóvel, que deverá dar conhecimento aos moradores, condôminos e usuários da edificação. O documento deve ser arquivado para consulta pelo prazo de 20 anos, em local de fácil acesso e visibilidade. Comunicados: o que e como informar? O responsável pelo imóvel deverá comunicar à Prefeitura o resultado do laudo técnico. Se a avaliação constatar que a edificação possui adequadas condições de uso, no que diz respeito à sua estrutura, segurança e conservação, isso deverá ser comunicado conforme as orientações abaixo. Dessa forma, a autovistoria estará finalizada, devendo ser repetida no prazo de 5 (cinco) anos. Entretanto, quando o laudo técnico indicar a necessidade de realização de obras de reparo para a adequação da edificação, o prazo estipulado para realização dessas intervenções deverá ser comunicado. Após a conclusão das obras de reparo indicadas, será elaborado laudo técnico complementar atestando que o imóvel se encontra em condições adequadas de conservação, estabilidade e segurança, o que deverá ser comunicado. Dessa forma, a autovistoria estará finalizada, devendo ser repetida no prazo de 5 (cinco) anos. O profissional técnico (engenheiro ou arquiteto) poderá comunicar, a qualquer tempo, o resultado do laudo técnico que indicar a necessidade de obras de reparo na edificação. Os comunicados serão enviados à Coordenação Geral de Fiscalização de Manutenção Predial da Secretaria Municipal de Urbanismo, órgão responsável por gerenciar o cadastro eletrônico, através do preenchimento do formulário on-line disponível no portal da Prefeitura, www.rio.rj.gov.br, e na página da Secretaria Municipal de Urbanismo, www. rio.rj.gov.br/web/smu, ou acessando diretamente o sistema digitando www.rio.rj.gov. br/smu/vistoriatecnica. A situação dos imóveis em relação aos comunicados enviados pode ser consultada a qualquer momento no sistema. Para tanto, basta acessá-lo, clicar na opção “Consultar Situação do Imóvel” e indicar o endereço desejado. 9

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PREENCHENDO O COMUNICADO Para facilitar o preenchimento e envio dos comunicados, deverão ser observados os passos listados a seguir, cabendo registrar que esse processo, depois de iniciado, deverá ser concluído em até 48 horas. Findo o prazo, ele deverá ser reiniciado. • 1º passo: Acessar o site www.rio.rj.gov.br/web/autovistoria. • 2º passo: Acessar “Comunicar Vistoria”. • 3º passo: Identificar, preferencialmente, o síndico ou responsável pela edificação. Esse processo poderá, também, ser executado pelo profissional responsável pelo laudo técnico. • 4º passo: Após a identificação, clicar em “Enviar”. A pessoa identificada receberá em seu e-mail mensagem para acessar o link “Formulário de Comunicado de Vistoria”. • 5º passo: Nesse link, o responsável pelo preenchimento do formulário “Vistoria Técnica de Edificações” informará a descrição do imóvel1, os dados do profissional responsável pelo laudo técnico e os dados do responsável pelo imóvel. • 6º passo: Ao final desse formulário, clique em “Enviar Comunicado de Adequação” ou “Enviar Comunicado de Necessidade de Obras de Reparo”, conforme o resultado do laudo técnico2. • 7º passo: Aguardar confirmação de recebimento do Comunicado de Vistoria e de sua validação. Você receberá uma mensagem informando que o teor do comunicado será submetido ao responsável pela elaboração do laudo para confirmação3. 1 Tanto o bairro como o endereço são preenchidos automaticamente pelo sistema. Parando o mouse no espaço destinado ao logradouro, aparecerá uma mensagem explicativa para o seu preenchimento. Quando o cidadão começar a escrever o nome do logradouro, sem rua, avenida, praça, nobreza, acento, apóstrofo, hífen etc., aparecerão diversas opções relacionadas às letras escritas. Optando pela rua correta e indicando a numeração, o bairro aparecerá automaticamente. Quando a rua atravessar mais de um bairro, estes aparecem como opção para escolha do cidadão, porém, em qualquer caso, o preenchimento é automático e não admite o preenchimento à mão. 2 Caso o comunicado enviado indique necessidade de obras, depois da execução delas deverá ser providenciado laudo complementar que ateste a adequação da edificação, possibilitando o posterior envio do comunicado de adequação. 3 O comunicado informa o que o profissional técnico atestou no laudo. Quando o sistema recebe um envio de comunicado, na mesma hora dispara um e-mail para o responsável pela elaboração do laudo perguntando se ele confirma o conteúdo do comunicado. Confirmada a informação, seu comunicado será validado. 10

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Prazos e sanções A data-limite para o envio do primeiro comunicado da autovistoria, positivo ou não, é 1º de julho de 2014. Os comunicados e as vistorias deverão ser realizados com intervalo máximo de cinco anos. Os comunicados relativos aos resultados dos laudos técnicos complementares serão encaminhados dentro do prazo indicado para a realização das obras necessárias para a adequação da edificação. Os responsáveis pelos imóveis que não cumprirem a Lei serão notificados para que realizem a vistoria técnica no prazo de 30 (trinta) dias. Descumprida a notificação, será cobrada ao responsável pelo imóvel multa, renovável mensalmente, correspondente a cinco VR (Valor Unitário Padrão Residencial) ou cinco VC (Valor Unitário Padrão Não Residencial), estabelecido para o imóvel, conforme o caso, para efeitos de cálculo do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU). Essa multa será cobrada nas seguintes infrações, enquanto não for cumprida a obrigação: Além da multa, no caso de não conservação da edificação em adequadas condições de estabilidade, segurança, conservação e salubridade, será aplicada ao responsável pelo imóvel, complementarmente, uma nova multa correspondente a cinco VR (Valor Unitário Padrão Residencial) ou cinco VC (Valor Unitário Padrão Não Residencial). Feita a vistoria técnica, e sendo verificada a existência de risco iminente para o público, o responsável pelo imóvel deverá, imediatamente, providenciar as obras necessárias para sanar o problema, que deverão ser acompanhadas por profissional habilitado, sem prejuízo da imediata comunicação do fato à Defesa Civil para verificar se é necessário o isolamento da área. • Pela não realização da vistoria técnica no prazo determinado. • Pela não realização, após o prazo declarado para as medidas corretivas das condições do imóvel, do laudo técnico que ateste estar o imóvel em condições adequadas. • Pela não comunicação ao Município que o imóvel se encontra em condições adequadas de uso. 11

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3 Dicas e sugestões específicas para cada grupo envolvido na autovistoria 45b Um dos objetivos da autovistoria é evitar que situações de risco inaceitável cheguem a ocorrer. Lembre-se de que, além dos custos financeiros que um problema estrutural pode ocasionar, há custos que não podem ser repostos. Vidas humanas, por exemplo. É bom lembrar também que o síndico ou o responsável pelo imóvel é diretamente responsável perante a lei por quaisquer danos causados a terceiros por negligência de manutenção. 12

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| Para síndicos, administradores ou responsáveis pelas edificações OBRIGAÇÕES DO RESPONSÁVEL PELO IMÓVEL • Contratar vistoria técnica. • Enviar comunicado à Secretaria Municipal de Urbanismo (SMU). • Contratar nova vistoria para elaborar novo laudo, na hipótese de a primeira vistoria apontar a necessidade de obras. • Dar conhecimento do teor do laudo aos condôminos e arquivá-lo por 20 anos. • Renovar comunicado à SMU no prazo máximo de cinco anos do último comunicado. • Não iniciar obra sem licença e sem o acompanhamento de um profissional legal- mente habilitado. • Atuar no sentido de impedir a realização de obras internas nas unidades do condo- mínio que possam modificar a estrutura do prédio sem a devida licença e o acompanhamento de engenheiro ou arquiteto. A autovistoria tem consequências diretas no estado de conservação e funcionamento dos edifícios da cidade do Rio de Janeiro. Ambos influenciam no seu valor, e a manutenção adequada gera segurança, valorização patrimonial, aumento da vida útil do bem, conforto, tranquilidade e economia. Ao efetuar a autovistoria ou obras de maior porte, siga as dicas abaixo. Elas podem diminuir muito os seus custos, os seus problemas e a sua margem de erros. • Cote preços convocando no mínimo três empresas ou profissionais. • Antes de contratar qualquer serviço, convém fazer um levantamento sobre a empresa ou o profissional, a fim de conhecer sua capacidade técnica e idoneidade, além dos últimos serviços realizados. • Verifique se a empresa realmente existe, está registrada e possui alvará de funcionamento e CNPJ. Empresas de engenharia e/ou de arquitetura necessitam de um engenheiro ou arquiteto responsável técnico no quadro permanente e necessariamente devem ser inscritas no CREA-RJ ou no CAU/RJ. • Solicite referências de clientes que tenham contratado serviços semelhantes para verificar se os prazos foram cumpridos e os serviços bem executados. • Muitas dessas informações podem ser obtidas através de certidões e outras por meio de consultas na internet. 13

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Manutenção preventiva Um dos objetivos da manutenção preventiva permanente é evitar que situações de risco ocorram. Há sempre vidas humanas, inclusive a sua, em risco. Sempre que perceber que algo não está bem (reboco ameaçando cair, ar-condicionado mal colocado, obras que não são comunicadas, instalação elétrica ruim etc.), avise ao síndico ou ao responsável pelo imóvel para que ele tome providências. Um imóvel comercial ou residencial em bom estado, com todas as instalações funcionando, sem vícios como rachaduras, vazamentos ou infiltrações, não só se valoriza como também tem maior liquidez, ou seja, você poderá vendê-lo com mais facilidade e melhor preço. No caso dos prédios públicos, escolas, hospitais etc., o cuidado com a manutenção proporciona aos usuários e ocupantes sensação de bem-estar e cuidado. Sempre que observar indícios de lesões na estrutura, é conveniente consultar um profissional. Alterações aparentemente insignificantes podem ocultar problemas graves. A evolução da corrosão pode ser rápida, elevando muito o custo de uma recuperação. Qualquer avaliação, recuperação, reforço ou modificação da estrutura de uma construção exige o trabalho de um engenheiro estrutural. Fuja dos curiosos, os resultados podem ser desastrosos! Obras nas partes comuns As obras nas partes comuns deverão ser submetidas à aprovação da assembleia e terão que ser projetadas e conduzidas por profissionais com atribuição legal. Também não poderão causar prejuízos, incômodos ou danos aos condôminos e não poderão afetar a solidez e a segurança da edificação. As mudanças de destinação de áreas comuns deverão ser aprovadas e é neces- sário estudar a possibilidade de sua execução, considerando a legislação vigente, as previsões na Convenção, os carregamentos de materiais previstos e as interferências ou incômodos que podem afetar os condôminos. A criação de quadras esportivas e a instalação de piscinas em áreas destinadas à recreação infantil, por exemplo, deverão ser precedidas de verificação da capacidade da estrutura para os novos usos. 14

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