Revista Colegiado Nº 53

 

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Revista del Colegio Oficial y Asociación de Agentes Inmobiliarios de Madrid

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coapimadrid.org aa ii mm aa ss oo cc ii aa cc ii oo nn .. ee ss Colegio Oficial y Asociación de Agentes Inmobiliarios de Madrid NNºº 5513 sseeg un ddaa ééppooccaa S eEp tni eemr ob r-e M- aNrozvoi e2m0b1r7e 2 0 1 7 wwwwww..ccooaappiimmaaddrriidd..oorrgg La Comunidad de Madrid tiene ya preparado el REGISTRO de profesionales inmobiliarios + Nuevo convenio de salud del que pueden beneficiarse colegiados, asociados y familiares

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Organiza: MEDIAPI Mediación y Arbitraje Inmobiliario Institución de Mediación del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid www.coapimadrid.org 91 542 35 35

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Colegiado Edita Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid Gran Vía, 59 - 5ª planta 28013 Madrid Tel: 91 542 35 35 fax: 91 542 05 23 coapi@coapimadrid.org www.coapimadrid.org Junta de Gobierno Presidente Jaime Cabrero García Vicepresidente Raúl Cruz Castro Secretario Carlos Fernández Martín Tesorera Mª. Paz Escrig López Contador Francisco Sánchez Robles Vocal 1º Francisco Carrillo Pérez Vocal 2º Carlos de la Cruz Calzas Vocal 3º Rosa Mª. Murillo Merino Vocal 4º Fernando Hita Parra Vocal 5º Pedro Pablo Fernández Grau Vocal 6º Lucila E. Jauregui Martínez Asesor Jurídico José Merino Tapia Redacción de colaboraciones periodísticas José Mª López Agundez Diseño y maquetación Alberto M. Oter Villamarín Imprime Gramadosa, s.l. Publicidad Dendari Comunicación 609 06 69 34 Deposito Legal: M-380-1991 Todos los derechos reservados, COAPI2007. El Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid no comparte necesariamente las opiniones ni los artículos publicados en esta revista. SUMARIO En este número ... 5 Carta del Presidente 6 Actualidad La Comunidad de Madrid tiene ya preparado el Registro de profesionales inmobiliarios 15 Actividad Nuevo convenio de salud del que pueden beneficiarse colegiados, asociados y familiares 19 Jurisprudencia SENTENCIA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID, Secc. 12ª, de 26-6-2017, nº 250/2017, rec. 272/2017 23 Consultorio Inmobiliario Por la Asesoría Jurídica del COAPI de Madrid. 24 Normativa Así es el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario que ha aprobado el Gobierno 28 El dato Los buenos resultados mensuales y trimestrales mantienen vivo el inmobiliario 29 El Colegio El COAPI celebra un curso sobre Iniciación a la valoración de inmuebles 30 Al día El Gobierno recupera en noviembre el impulso normativo, tras la crisis de Cataluña 34 Escrito queda Recortes de prensa con noticias y comentarios destacados del COAPI y del sector inmobiliario. 38 Libros IBEX 35, Una historia herética del poder en España

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Carta del Presidente Queridos compañeros La Comunidad de Madrid ha anunciado que publicará en breve el Decreto por el que se crea el Registro de Agentes Inmobiliarios de la Comunidad de Madrid y se regulan los Requisitos para la Inscripción del Agente Inmobiliario. Como recordaréis, y así lo informamos en su día en la Revista Nº 49, el director general de Vivienda adquirió este compromiso con el Colegio hace ahora un año y todo indica que finalmente el Decreto verá la luz. ¿Contemplará el Decreto todo lo que esperábamos y todo lo que solicitamos? No. El motivo principal es que el registro será de carácter voluntario y no obligatorio, como sí lo es el que ya existe en Cataluña. A pesar de que el Colegio apuntó a la Comunidad el fundamento y la conveniencia de que el registro fuera obligatorio, finalmente la intención de la Administración no ha sido coincidente. Sin embargo, sí es positivo que finalmente una norma de estas características vea la luz, pues ante todo supone para nosotros un nuevo punto de partida en el que seguir trabajando. En otras palabras, antes de la publicación de este Decreto, como nos encontramos cuando escribo estas líneas, seguimos un poco en tierra de nadie. Una vez publicado el Decreto, aunque la inscripción en el registro sea voluntaria, los profesionales que se inscriban en el mismo, con todos los requisitos que se contemplan en la norma, adquirirán una garantía añadida de profesionalidad ante los consumidores y usuarios. Quería informaros también de las III Jornadas Inmobiliarias que convocó el Colegio y que se han celebrado recientemente en el Ateneo de Madrid. Es el tercer año consecutivo que se organizan y podemos decir, así lo reconocen los expertos que han ido interviniendo durante estos años, que es un foro de referencia para los profesionales. En esta edición, ha tenido un especial protagonismo la mesa que abordó la problemática actual de los alquileres de uso turístico o vacacional. La actualidad nos obliga prestar atención a las cuestiones más candentes. Pero sin duda, el amplio abanico de ámbitos que fueron objeto de debate –las oportunidades de negocio y las técnicas de venta, la seguridad jurídica de los contratos y las asociaciones inmobiliarias- ha marcado el interés que han despertado las III Jornadas. No quisiera despedirme en esta carta sin hacer mención a las iniciativas que siguen surgiendo entre los colegiados, como son los desayunos de confraternizacion o de trabajo entre compañeros (Networking) que se están celebrando en la sede del Colegio los primeros viernes de cada mes. Los profesionales tienen la oportunidad de debatir ideas para el futuro y compartir sus preocupaciones, así como estrechar lazos de compañerismo y colaboración. Aprovecho para enviaros un fuerte abrazo y desearos unas Felices Fiestas y un próspero 2018. Un fuerte abrazo

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REPORTAJE La Comunidad de Mad el REGISTRO de profe El director general de Vivienda anunció en las III Jornadas Inmobiliarias que el decreto que lo regula está a punto de publicarse En las III Jornadas Inmobiliarias organizadas por el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (Coapi) de Madrid, celebradas el pasado 3 de noviembre en el Ateneo de Madrid, analizaron los principales debates del sector inmobiliario. Los expertos que participaron creen que la proyección que tiene el mercado hace necesaria cada vez más la profesionalización, ya que la transformación que se está produciendo con la tecnología y el auge de la tendencia de crecimiento en el número de transacciones de vivienda dibuja un mercado más competitivo. El director general de Vivienda, José María García Gómez, anunció durante las jornadas que “en próximas fechas” se aprobará el Decreto que regulará la actividad inmobiliaria en el que se creará un registro de profesionales de carácter “voluntario”. 6 COAPI de MADRID

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drid tiene ya preparado esionales inmobiliarios El objetivo de la creación del registro de profesionales es, según explicó el director general de Vivienda de la Comunidad de Madrid, José María García Gómez, durante el acto de inauguración de las jornadas, que “los consumidores puedan identificar a los profesionales por su capacidad técnica y su posibilidad de responder con un seguro de responsabilidad civil”. Dicho registro será de carácter “voluntario”. Con esta norma, el director de Vivienda ha explicado que responde “al compromiso adquirido hace un año”. En efecto, ello fue anunciado en las II Jornadas API de Madrid, tal y como se recogió en la revista Colegiado Nº 49. En “próximas fechas”, apuntó, “veréis aprobado el Decreto”. Sin embargo, los expertos difieren en la valoración del decreto elaborado por Madrid. Para Montserrat Junyent, presidenta de la Federación de Asociaciones de Empresarios Inmobiliarios de España (FADEI), “un registro voluntario poco puede incidir ya que no se llega a los profesionales que no estén registrados”. Por ello ha entendido que si el registro queda como una opción voluntaria, supondría quedarse a “medio camino”. En efecto, en Cataluña está en vigor un registro de profesionales, pero de carácter obligatorio. En opinión de Jesús Martínez Caja, secretario general ejecutivo de AMADEI (Antes denominada AEGI), ha dado una valoración más positiva porque, aunque el registro sea voluntario, “sí puede aportar un sello de calidad”. En este sentido, entiende que “sí será beneficioso porque se impondrán requisitos para los profesionales”. Sonia Gumpert, decana del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid y presidenta de la Unión Interprofesional de la Comunidad de Madrid (UICM), dirigió el acto de inauguración de las jornadas, y apuntó que “a través de la defensa de las profesiones y de los colegiados, de lo que tenemos en común, nuestro objetivo es proteger a los consumidores, y en definitiva el bien común de la ciudadanía”. Por su parte, Jaime Cabrero García, presidente del Colegio Oficial Revista Colegiado 7

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ACTUALIDAD de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid, aboga por la obligatoriedad de ese registro de profesionales, pues de lo contrario el vacío en defensa de los consumidores y usuarios en el sector inmobiliario será contraproducente para garantizar de una forma definitiva sus derechos. De hecho, la necesidad de que el registro sea obligatorio se ha hecho constar en el correspondiente trámite de alegaciones de la norma. Por otra parte, José María Ezquiaga, decano del Colegio de Arquitectos de Madrid, apuntó durante el acto de inauguración que “la recuperación es lenta pero sólida”, síntoma que están notando con el aumento de visados. No obstante, alertó de que existen amenazas, como son los tiempos de tramitación, “muy dilatados”, de las licencias de obra nueva residencial en el Ayuntamiento de Madrid. Un 70% de estas licencias tarda más de nueve meses en tramitarse. “El mejor apoyo que puede dar la Administración es la dotación de medios humanos para solucionar este problema”, resaltó. Así, si no se resuelve puede motivar que la recuperación sea “frágil”. “Se está produciendo un giro hacia el cliente, que se observa en la transparencia y en la simplificación de los procesos. Ello está surgiendo gracias a los cambios en la tecnología, que son una oportunidad para el mercado, ya que aproxima a comprador y vendedor y, por tanto, nos acerca a los clientes.” Francesc Quintana, VIVENDEX 8 COAPI de MADRID

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“Para la actividad de la intermediación inmobiliaria es muy útil que exista un buen contrato y resaltó a qué puntos es necesario prestar atención para evitar errores, ya que el contrato tiene un valor preventivo, pues al atender a todos sus elementos puede evitar litigios” Carlos Suárez, CATEDRÁTICO Oportunidades de negocio En la mesa titulada Oportunidades de negocio y técnicas de venta en el sector inmobiliario. La seguridad jurídica de un buen contrato, los expertos abordaron las principales tendencias que están surgiendo en el mercado. Para Mario Lapiedra, director general de Neinor Homes, una de las principales líneas de avance actualmente incide en el propio producto, ya que “hoy por hoy las nuevas tecnologías permiten entender la demanda real en una zona concreta y en un momento concreto”. En este sentido, indicó que “nuestro modelo abarca a un conjunto de profesionales socios en toda la cadena de valor”. En el contexto del ámbito profesional, Carlos Suárez, catedrático de Derecho Civil, describió cómo “para la actividad de la intermediación inmobiliaria es muy útil que exista un buen contrato” y resaltó a qué puntos es necesario prestar atención para evitar errores, ya que el contrato “tiene un valor preventivo”, pues al atender a todos sus elementos “puede evitar litigios”. En esta línea, recomendó analizar bien “el con- Revista Colegiado 9

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ACTUALIDAD sentimiento, el objeto y la causa”, sin olvidar “su valor normativo”, que consiste en “recoger las obligaciones específicas que no están en la ley pero que es lo que las partes quieren”. Desde la perspectiva de la transformación que está generando el mercado, Francesc Quintana, director ejecutivo de Vivendex, precisó que “se está produciendo un giro hacia el cliente, que se observa en la transparencia y en la simplifica- “En el desarrollo de nuevas tecnologías, faltan aspectos para mejorar, pues las redes sociales deben utilizarse para comunicarse con los clientes, difundir información de valor, pero no para cuestiones publicitarias. Igualmente, indicó que hay un recorrido de mejora muy importante en el uso de CRM.” ción de los procesos”. Ello está surgiendo “gracias a los cambios en la tecnología, que son una oportunidad para el mercado, ya que aproxima a comprador y vendedor y, por tanto, nos acerca a los clientes”. En este contexto, destacó la importancia del Inbound marketing, “que significa pensar en el entorno y en los servicios que existen para generar más información y ofrecerla al cliente”. Por eso la clave reside en ir más allá, en el sentido de que “la transacción no termina en el cierre, sino que necesitamos la fidelización y que el cliente pueda traer a otros”. Los usuarios, por otro lado, “están dejando de ir a las sucursales bancarias y esto es posible que en un futuro llegue al sector inmobiliario”. Pero falta todavía recorrido para que las nuevas tecnologías se consideren suficientemente implantadas en el sector inmobiliario. Para Sergio Marcos, director de formación de Fotocasa Academy, “hay mucho terreno sin explorar”. Y ofreció datos recabados en una encuesta realiza- da a 115 agencias inmobiliarias sobre el uso de las TIC. Por ejemplo, un 80,53% de encuestados han adquirido en el último año algún dispositivo inteligente (Tablet, Smartphone…) para la agencia inmobiliaria, frente al 19,47% que no lo habían hecho. Otro dato interesante es que un 98,26% agencias encuestadas tenían página web, pero solo actualizaban su contenido cada día un 26,26%, cada semana un 47,47%, cada tres meses un 16,16% y nunca un 9,09%. Respecto al uso que las agencias dan a las redes sociales, la encuesta mostró que el 45,33% de las agencias las utilizan para publicitar inmuebles, mientras que un 37,33% para difundir información. Por otro lado, la red social más utilizada es Facebook (96%), seguida de Twitter (44%) y Linkedin (40%). A la pregunta de si la agencia gestiona la información desde un CRM, un 58,76% respondió que sí, frente a un 41,24% que respondió negativamente. Sergio Marcos, FOTOCASA ACADEMY Mayte Rodríguez, directora del Departamento Jurídico de Subastas del Consejo General de Procuradores. 10 COAPI de MADRID

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Marcos cree que todos estos resultados muestran que faltan aspectos para mejorar, pues “las redes sociales deben utilizarse para comunicarse con los clientes, difundir información de valor, pero no para cuestiones publicitarias”. Igualmente, indicó que “hay un recorrido de mejora muy importante” en el uso de CRM. Una ponencia novedosa fue la que estuvo a cargo de Mayte Rodríguez García, directora del Departamento Jurídico de Subastas del Consejo General de Procuradores, acerca de la subasta inmobiliaria de bienes embargados judicialmente. El procedimiento creado por los procuradores tiene una serie de normas que facilitan su uso y le dotan de agilidad a través de la creación de la denominada Plataforma de subastas electrónicas de los procuradores. El ejecutante puede participar en cualquier momento. También es destacable que cuando se produce un error en el bien inmueble ello es motivo de paralización de la subasta, pero el sistema permite actuar con rapidez y evitar así la suspensión. El programa posibilita que se prorrogue la subasta de forma flexible, ya que si un usuario, por ejemplo, realiza una puja dos minutos antes del término del tiempo establecido, se produce una continuación de la subasta. El usuario del programa, además, dispone de un listado de las entidades a las que representa. Como explicó Mayte Rodríguez, es una plataforma dinámica con un número ilimitado de procesos de venta y subasta, además de ser apta para todo tipo de usuarios. Las asociaciones En lo que respecta a la mesa que abordó las Formas y sistemas para el ejercicio de la profesión inmobiliaria, los ponentes destacaron el valor de las asociaciones en el ámbito profesional. Para Montserrat Junyent, presidenta de FADEI, “hoy es necesario dar un valor añadido y eso se hace a través de los servicios”. Desde que se estableció la asociación de profesionales en Cataluña, en 2010, “se considera que el profesional puede entrar en el colegio o en la asociación”, explicó. “Los alquileres de uso turístico no son la causa de encarecimiento del alquiler de vivienda pues al ser negativo el número de viviendas para el uso turístico que salen al mercado, no se convierte en un factor de desplazamiento de la oferta, ya que la tendencia al alza en la curva del precio del alquiler responde directamente a un fortísimo aumento de la demanda de mayor renta.” Enrique Alcántara, APARTUR Alejandro Zwanck, de RE/MAX Cony Overseas en Canarias, analizó desde la óptica de su experiencia, el reglamento MLS y su relación con el mandato de exclusividad. Alquiler de uso turístico o vacacional En la mesa titulada La regulación del alquiler de uso turístico o vacacional, los expertos abordaron la cuestión desde diferentes enfoques: jurídico, su encaje en el arbitraje y la evolución en el mercado hasta el momento actual. Enrique Alcántara García-Ferreiro, presidente de la Asociación Apartur, analizó el alquiler turístico a partir de su evolución en la ciudad de Barcelona, uno de los puntos más candentes del sector inmobiliario en los últimos años. Alcántara explicó que el boom del alquiler de uso turístico, al contrario de una creencia Revista Colegiado 11

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ACTUALIDAD Es decir, que los alquileres turísticos no son la causa de encarecimiento del alquiler de vivienda pues al ser negativo el número de viviendas que salen al mercado para el uso turístico, “no se convierte en un factor de desplazamiento de la oferta”, ya que los desplazamientos al alza “en la curva del precio del alquiler responden directamente a un fortísimo aumento de la demanda de mayor renta”. Otro de los problemas que se está creando en este ámbito es el plan para 2017 en la ciudad de Barcelona que prevé un cre- muy extendida, no ha sido la causa del calentamiento de los precios en los alquileres de vivienda. La subida de precios se debe a otros factores. “En Barcelona desde 2014 se dejaron de autorizar licencias a pisos turísticos –desde 2005 en la zona centro- y los precios se han disparado a partir de 2015 y 2016, además de que en los dos últimos años, se ha devuelto vivienda al mercado, pues se han reducido los pisos no registrados debido al auge de campañas de inspección; es decir, que cuando han subido los precios en Barcelona no se han autorizado pisos turísticos”, apuntó. Alcántara precisó que “los alquileres de vivienda no turística se han disparado por la recuperación económica, por el aumento de la demanda sobre la oferta y por la preferencia cada vez mayor del alquiler sobre otras opciones como la financiación hipotecaria”. 12 COAPI de MADRID Enrique Alcantara, presidente de la Asociación Apartur.

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“Lo que hace la LAU para excluir los alquileres turísticos de su ámbito de aplicación es que se trate de una cesión temporal de usos promocionada a través de canales de oferta turística, es decir la oferta y publicidad realizada por una agencia de viajes, la que se hace a través de agente o agencia inmobiliaria especializada en oferta turística o bien la oferta existente de plataformas online de pisos o apartamentos.” José Merino Tapia, COAPI DE MADRID tramos ante un alquiler de apartamento turístico o de vivienda de uso turístico o bien ante un arrendamiento de temporada. La principal diferencia estriba en que los aprovechamientos de uso turístico quedan excluidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y, por el contrario, los alquileres de temporada continúan regulados en los artículos 3 y 4.3 de la LAU (arrendamientos para uso distinto del de vivienda). “Lo que hace la LAU para excluir los alquileres turísticos de su ámbito de aplicación es que se trate de una cesión temporal de usos promocionada a través de canales de oferta turística, es decir la oferta y publicidad realizada por una agencia de viajes, la que se hace a través de agente o agencia inmobiliaria especializada en oferta turística o bien la oferta existente de plataformas online de pisos o apartamentos”, señaló. Por tanto, a este tipo de alquileres les será de aplicación la normativa específica, que básicamente es la Ley 1/1999 de Ordenación del Turismo de la Comunidad de Madrid y el Decreto 79/2014 que regula los apartamentos turísticos y las viviendas de uso vacacional. Por el contrario, sí estarían sujetos a la LAU cuando cimiento cero de pisos turísticos. “Esto ha generado un alojamiento ilegal, por lo que no se pueden controlar los problemas”, señaló. En esta línea, apostó por proponer soluciones y ser positivos. En concreto, “en Barcelona se han instalado más de 1.000 sonómetros en los pisos turísticos”. La clave es ser “dinámicos” y establecer “una normativa de posible cumplimiento”. Por otra parte, José Merino Tapia, asesor jurídico del Coapi de Madrid, explicó la problemática de los pisos turísticos desde el punto de vista jurídico. En concreto, este experto destacó la importancia de conocer la naturaleza jurídica de cada arrendamiento en concreto para saber distinguir si nos encon- José María García, director general de Vivienda de la Comunidad de Madrid. Revista Colegiado 13

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se realice la oferta a través de canales no turísticos, es decir, “directamente por el propietario a través de anuncios o carteles en la propia vivienda”. Relacionado con ello, Beatriz Moreno, letrada del Consejo Arbitral para el Alquiler de la Comunidad de Madrid, analizó en qué supuestos cabría acudir al arbitraje del Consejo Arbitral. “Si nos encontramos ante un contrato de cesión de vivienda de uso turístico, estaríamos más cerca del hospedaje y no del contrato de arrendamiento urbano, por lo que no entraría en el arbitraje del Consejo Arbitral del alquiler”, precisó. Tampoco cabría, matizó, en el caso de un contrato de arrendamiento verbal, sin ninguna formalidad, si no existe acuerdo expreso y pactado por las partes. Sí, en cambio, sería posible someterse al arbitraje de la Comunidad de Madrid en los casos en que se tratara de un alquiler de temporada y se hubiera pactado el arbitraje. En otras palabras, “en los casos dudosos habrá que ver hacia donde se puede inclinar la solución, pero siempre y cuando se haya pactado el arbitraje en el contrato”. El COAPI de Madrid, en colaboración con DEH ONLINE, pondrán a disposición de sus colegiados el servicio más completo de emisión de Certificados Digitales como Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de forma rápida y sencilla, ahorrando trámites administrativos y desplazamientos. Ademas este servició se complementará con la Gestión de Notificaciones Electrónicas. DEH ONLINE es la única empresa que ofrece una solución completa para la Gestión Digital y la Notificaciones Electrónica de las AAPP como servicio garantizado, liberando a los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de la responsabilidad en la vigilancia de las Notificaciones Electrónicas. El servicio a los colegiados constará de: en software o carnet con chip José Mª López Agúndez 14 COAPI de MADRID

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ACTIVIDAD Nuevo convenio de salud del que pueden beneficiarse colegiados, asociados y familiares El COAPI de Madrid firma un convenio de salud con Nueva Mutua Sanitaria que mejora la cobertura médico – sanitaria de los profesionales del Coapi y de AIM El Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad inmobiliaria (Coapi) de Madrid y la Asociación de Agencias y Agentes Inmobiliarios de Madrid (AIM) han firmado un convenio de colaboración con Nueva Mutua Sanitaria – MUSA, gracias al cual la cobertura médico –sanitaria de los profesionales se ve notablemente mejorada a partir de ahora, gracias al cuadro médico, a las coberturas y al acuerdo alcanzado en cuanto al importe de las primas Para Los APIS de Madrid verán mejoradas a partir de ahora sus coberturas gracias al acuerdo que el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (Coapi) de Madrid y la Asociación de Agencias y Agentes Inmobiliarios de Madrid (AIM) han firmado con Nueva Mutua Sanitaria, convenio por el que estos profesionales tendrán a su disposición un cuadro médico formado por más de 20.000 profesionales y más de 800 centros y hospitales concertados en España El acuerdo ha sido firmado por el presidente de Nueva Mutua Sani- taria, Antonio Hernández-Gil, y su homólogo del COAPI de Madrid, Jaime Cabrero García. Nueva Mutua Sanitaria cuenta con productos de salud específicamente diseñados para atender a colectivos profesionales, teniendo en cuenta que, además de los APIS de Madrid, podrán beneficiarse también sus familiares y empleados. El cuadro de coberturas abarca más de sesenta servicios, entre especialidades médicas y pruebas diagnósticas, servicios de atención primaria, urgencias, métodos terapéuticos y otros como la hospitalización. Sin copago La modalidad de contratación será SIN COPAGO y sin aplicar periodos de carencia (salvo las carencias relacionadas con las siguientes prestaciones especiales: cirugía refractiva de la miopía y diagnóstico y tratamiento de la infertilidad). Las primas por edades, según el siguiente cuadro, y que son válidas para 2017 y 2018, serán las siguientes: Revista Colegiado 15

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