Cenário do Mercado Imobiliário de Niterói - 2017

 

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CENÁRIO 2017do Mercado Imobiliário de Niterói

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CENÁRIO 2017do Mercado Imobiliário de Niterói Uma das cidades mais importantes do estado, Niterói sofre reflexos das oscilações no mercado imobiliário carioca. De janeiro a setembro, o preço do metro quadrado dos apartamentos teve queda de 5%, enquanto no Rio caiu 8%. Ainda assim, em bairros como Itacoa ara, Gragoatá e São Francisco, houve valorização superior a 3%. Para as coberturas, os índices também são interessantes: em Camboinhas, apurou-se variação de 6% no preço do metro quadrado. Os dados estão no "Cenário do Mercado Imobiliário de Niterói 2017", pesquisa elaborada pelo Secovi Rio com informações sobre quase 30 bairros (condomínios, compra, venda e locação de imóveis residenciais e comerciais), além de índices socioeconômicos do município e uma análise especial sobre ruas do Centro e da Zona Sul niteroienses. Com quase 500 mil habitantes e 52 bairros reunidos em cinco regiões, a cidade oferece imóveis com preços mais convida vos que os pra cados no Rio: o valor médio do metro quadrado de venda de apartamento na terra de Arariboia (R$ 6.881) é 32% mais baixo que o da cidade vizinha (R$ 9.093). Para locação, a diferença é ainda mais vultosa: em Niterói, o preço médio de R$ 19,70 é 128% menor que o pra cado em solo carioca. De acordo com especialistas do segmento imobiliário, o mercado niteroiense foi afetado pela crise econômica e pelo fim da euforia causada pelos megaeventos no Rio de Janeiro. Em 2016, percebeu-se uma estagnação nos preços, mas a tendência é que haja uma retomada no segundo semestre de 2017. Obras de infraestrutura importantes, como a inauguração do Túnel Charitas-Cafubá, deverão contribuir para isso. Fundada em 22 de novembro de 1573 e com uma área de 129,3km², Niterói ostenta o mais elevado Índice de Desenvolvimento Humano Municipal (IDHM) do Estado do Rio e o sé mo maior entre todos os municípios do Brasil. A qualidade de vida é o que vem atraindo compradores e inquilinos, e os preços aos poucos vão refle ndo essa tendência, apesar do cenário econômico ainda frágil. O Secovi Rio representa, por meio da Regional Litorânea, as empresas do ramo de administração imobiliária (não os condomínios) de Niterói e São Gonçalo e os condomínios de Itaboraí, Rio Bonito, Maricá, Silva Jardim, São Gonçalo, Saquarema e Tanguá. Boa leitura! Praia de Charitas

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Venda – imóveis residenciais • Bastante movimentado por abrigar diversos campi da Universidade Federal Fluminense (UFF), o Gragoatá foi o bairro niteroiense onde se apurou a maior variação posi va no preço do metro quadrado de venda de apartamentos de janeiro a setembro deste ano: 5%. Com localização estratégica, entre o Centro e a Zona Sul, o bairro, próximo à região boêmia da Cantareira, tem o segundo metro quadrado mais elevado da cidade, de R$ 8.844, superando locais tradicionalmente mais caros, como Boa Viagem e Icaraí. Na cidade como um todo, a variação foi de -5%, com o preço médio do metro quadrado de apartamentos de R$ 6.881 em setembro. • Próximo ao Centro e aos acessos à Ponte RioNiterói, o bairro de São Lourenço tem predominância de casas, mas apresentou também uma das maiores variações no preço de venda do metro quadrado de apartamentos-padrão da cidade: cerca de 4%. São Francisco, na Zona Sul, e Pendo ba, onde se situa o famoso Largo da Batalha – com ampla rede de serviços e comércio, como supermercados, farmácias, bares e restaurantes, bancos, agências de automóveis, serviços médicos e odontológicos etc. –, completam a lista dos cinco bairros que mais valorizaram ao longo de 2017, com índices de 3% e 2%, respec vamente. • Famosa pela natureza exuberante (praias, pedras, enseada e falésia), Itacoa ara tem se tornado a menina dos olhos da Região Oceânica, sendo bastante procurada por quem deseja comprar um imóvel na praia, mas com custos bem mais baixos que os pra cados na orla carioca. Com valorização de quase 4% no preço de venda de apartamentos, o bairro tem o metro quadrado avaliado em R$ 6.412, metade do que se pra ca em Copacabana, por exemplo. 1 • Localizado na Zona Sul, Charitas é o bairro com o maior valor médio do metro quadrado de apartamentos entre os pesquisados: R$ 9.165, preço que se aproxima do cobrado na Barra da Tijuca, no Rio. Com uma estação das Barcas, restaurantes e atrações como o Parque da Cidade, de onde se pode usufruir da mais bela vista da cidade, os preços no local con nuam elevados, embora tenha havido queda de quase 4% no valor médio do metro quadrado. • Analisando as coberturas, destaque para Camboinhas, na Região Oceânica, onde este po de imóvel teve expressiva valorização de quase 7%, a mais elevada da cidade. Icaraí, com 3%, e Ingá, com 1%, completam o Top 3. Embora tenha se registrado variação nega va no valor do metro quadrado das coberturas em São Francisco (-3%), o bairro tem o valor mais elevado entre os pesquisados: R$ 9.154 o metro quadrado, preço 23% maior que o pra cado na vizinha Icaraí. Localizado entre Camboinhas e Itacoa ara, o bairro de Itaipu tem o menor valor do metro quadrado de coberturas entre os pesquisados: R$ 4.891. • Com relação às casas comuns, Itacoa ara novamente sobressai: o metro quadrado aumentou quase 9% de janeiro a setembro de 2017. Camboinhas também teve valorização considerável, de 5%, e São Francisco, de 4%. De uma maneira geral, o preço médio do metro quadrado de venda de apartamentos é mais caro que o de casas, mas em Itacoa ara, por exemplo, a diferença é de apenas 3%. Já em Pira ninga, na Região Oceânica, o metro quadrado de casas é quase 70% mais barato que o de apartamentos-padrão. Na cidade como um todo, as casas veram queda de 1% nos preços. Para as casas de condomínio, as variações foram mais modestas. A maior queda foi apurada em Pendo ba, onde o metro quadrado variou -7%. Na média da cidade, as casas de condomínio veram variação nega va de 5%. Veja os dados.

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CENÁRIO 2017do Mercado Imobiliário de Niterói Valor médio do m² de apartamentos para venda na cidade Variação do m² de apartamentos ofertados para venda – jan/17 a set/17 Valor do m² de apartamentos ofertados para venda – set/17 Valor do m² de coberturas ofertadas para venda – set/17 2

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Variação do m² de coberturas ofertadas para venda – Variação do m² de casas ofertadas para venda jan/17 a set/17 jan/17 a set/17 Valor do m² de casas ofertadas para venda – set/17 Valor do m² de casas de condomínio ofertadas para venda – set/17 Praia de Icaraí 3

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CENÁRIO 2017do Mercado Imobiliário de Niterói Variação do m² de casas de condomínio ofertadas para venda – jan/17 a set/17 • Em setembro de 2017, a Prefeitura de Niterói assinou um convênio com a Polícia Militar e en dades comerciais da cidade para a implementação do Niterói Mais Segura, programa nos moldes do Centro Presente e Lagoa Presente, do Rio. Inicialmente, serão atendidos os bairros do Centro e Icaraí, que terão nas ruas mais 200 policiais por dia. Existe a possibilidade de ampliação para outros bairros. O programa é fruto também de parceria com ins tuições de comércio niteroienses como a Câmara de Diretores Lojistas (CDL), Sindilojas e Associação Comercial de Niterói. Confira os números. Venda – imóveis comerciais Valor do m² de salas comerciais ofertadas para venda – set/17 • O Secovi Rio também analisou as salas comerciais e apurou que, de janeiro a setembro de 2017, Santa Rosa teve variação expressiva de cerca de 8% no preço do metro quadrado de venda. Icaraí e Centro apresentaram queda de 2% e 3%, respec vamente. Apesar da redução do preço, Icaraí permanece com um dos valores mais elevados da cidade, de R$ 10.839. • Em junho deste ano, uma reportagem do site G1 revelou que moradores e comerciantes do bairro de Icaraí têm reclamado do alto índice de assaltos na região nos úl mos meses. Os dados do Ins tuto de Segurança Pública confirmam: os roubos ao comércio aumentaram mais de 45%, comparandose os quatro primeiros meses de 2017 com o mesmo período do ano passado. Os roubos de carro e de celulares também subiram quase 40%. As ocorrências podem estar contribuindo para a queda no preço das salas comerciais na região. Variação do m² de salas comerciais ofertadas para venda – jan/17 a set/17 4

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Locação – imóveis residenciais • Localizado na Zona Sul, Charitas se firma como o bairro mais caro da cidade, tanto para venda quanto para locação de apartamentos-padrão, com o metro quadrado mais elevado entre os pesquisados: R$ 27,44. Ainda assim, o preço pode ser considerado acessível na comparação com o Rio, onde se alugam imóveis no Centro por R$ 29,07. No lado oposto, Fonseca, da Zona Norte, tem os preços mais baixos de Niterói, com o metro quadrado da locação em R$ 13,50 – valor próximo ao pra cado na Zona Oeste do Rio (Bangu e Campo Grande). A média da cidade é R$ 19,70, preço 128% menor que a média do Rio de Janeiro, de R$ 44,95. • De janeiro a setembro de 2017, Pendo ba foi o bairro onde se apurou o maior aumento percentual no preço médio do metro quadrado da locação de apartamentos: quase 5%. Fonseca e Ingá, com valorização próxima a 1%, completam a lista dos três únicos bairros entre os 14 analisados onde se registrou variação posi va na locação. Na cidade como um todo, o preço caiu 5% também. • Assim como para venda, Boa Viagem ficou entre os que veram maior queda no preço do metro quadrado de apartamentos para alugar: -11%. Também na Zona Sul, São Domingos vive um momento semelhante: os imóveis veram queda de quase 11% no aluguel. • Embora Camboinhas tenha preços medianos de apartamentos à venda, para locação o bairro supera outros tradicionalmente mais valorizados da Zona Sul, como São Francisco, Icaraí e Ingá, apresentando o segundo valor mais elevado do metro quadrado na cidade: R$ 24,20 – quan a próxima ao que os locadores estão pra cando na Tijuca. • Ao analisar a rentabilidade residencial, ou seja, a proporção entre o valor de locação e o de venda de apartamentos – que serve como parâmetro principalmente para pessoas interessadas em aferir renda com o aluguel –, percebe-se que as taxas mais elevadas se encontram em regiões menos nobres, como Pendo ba, Barreto e Fonseca, onde os preços de venda são mais baixos, mas os aluguéis conseguem ser compe vos em relação à Zona Sul. Confira os dados. Teatro Oscar Niemeyer 5

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CENÁRIO 2017do Mercado Imobiliário de Niterói Valor médio do m² de apartamentos para locação na cidade Valor do m² de apartamentos ofertados para locação – set/17 Rentabilidade Variação do m² de apartamentos ofertados para locação – jan/17 a set/17 Locação – imóveis comerciais • Ao analisar as salas comerciais nos três bairros onde encontramos maior amostragem, percebe-se que a tendência para locação é a mesma para venda em relação aos preços: em Icaraí, os aluguéis são cerca de 33% mais caros que no Centro. • Em Icaraí se iden fica algo interessante: para locação, houve valorização de quase 8% no preço do metro quadrado das salas comerciais, enquanto para venda se apurou queda. Já em Santa Rosa ocorreu o oposto: a locação teve queda de cerca de 8%, ao passo que na venda se apurou a maior alta entre os bairros pesquisados. 6

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• A maior rentabilidade ocorre também em Icaraí: 0,4%. Com quase 80 mil habitantes, o bairro mais conhecido da Zona Sul concentra cerca de 16% da população da cidade. Tamanho fluxo de pessoas faz com que o local seja um dos mais atraentes para quem deseja abrir um negócio. O comércio variado é uma das atrações do bairro, que conta com restaurantes, bares, lojas de roupa, sem falar nas escolas, clínicas, escritórios de contabilidade, advocacia, arquitetura etc. Veja os números. Valor do m² de salas comerciais ofertadas para locação – set/17 Rentabilidade comercial Variação do m² de salas comerciais ofertadas para locação – jan/17 a set/17 Condomínio • Concentrando o maior número de condomínios de alto padrão na cidade, a Zona Sul é a região onde estão os maiores preços de taxa condominial por metro quadrado de apartamentos. São Francisco tem o valor mais alto, de R$ 9,96, mas em São Domingos, Boa Viagem e Ingá os preços se aproximam dos R$ 9,00. • Charitas, Icaraí, Itaipu, Santa Rosa e Pendo ba têm preços intermediários de taxa condominial por metro quadrado entre R$ 8,00 e R$ 8,50. As Regiões Oceânica, Norte e Central (Barreto, Centro, Camboinhas, Fonseca e Pira ninga) apresentam valores abaixo de R$ 8,00. • Ao avaliar a proporção entre o valor da taxa condominial e do aluguel, percebe-se que em apenas dois bairros entre os 14 analisados o índice supera os 50%: São Domingos e Fonseca. Isso quer dizer que o valor do condomínio nesses dois bairros chega a ser metade do que se paga de aluguel. 7

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CENÁRIO 2017do Mercado Imobiliário de Niterói • Em São Domingos, o custo pode ser explicado pelo alto padrão dos condomínios. Já no Fonseca, o grande número de funcionários explica a proporção elevada. Charitas e Icaraí, com prédios mais an gos e menos funcionários – e com aluguéis mais caros que a média –, acabam tendo a menor proporção da cidade: o que se paga de condomínio equivale a 30% do valor do aluguel. Confira. Análise especial • Para esta edição do "Cenário do Mercado Imobiliário de Niterói", preparamos uma análise sobre a variação de preços de venda do metro quadrado de apartamentos em algumas ruas de quatro bairros: Centro, Icaraí, Ingá e São Francisco. Constatou-se que, na maioria delas, os índices são mais posi vos que a média de cada bairro. Valor do m² da taxa condominial de apartamentos – set/17 • No Centro, por exemplo, onde se apurou queda de 1% no preço do metro quadrado de apartamentos, a Rua Marquês de Paraná, uma das principais vias de ligação com a Zona Sul, teve variação posi va de 2%. Já na Rua Feliciano Sodré, onde fica a rodoviária da cidade e onde foram inaugurados grandes condomínios recentemente, houve queda de quase 8%, o que pode ser explicado como um ajuste natural do mercado, já que no começo do ano o metro quadrado custava mais de R$ 7.000, preço que se aproxima do cobrado na Zona Sul. Proporção entre valor do m2 de condomínio e locação – set/17 • Em Icaraí, a rua da praia (Avenida Jornalista Alberto Francisco Torres) se destaca: o preço médio do metro quadrado de venda de apartamentos é 32% mais alto que a média do bairro e um dos mais elevados em toda a cidade. De janeiro a setembro de 2017, a variação foi de quase 1%, ao passo que no bairro se apurou queda de cerca de 3%. Já na Rua Coronel Moreira César, paralela à praia, houve queda de 3%. • Bairro tranquilo entre o Gragoatá e Icaraí, o Ingá é uma excelente opção de moradia e tem um dos metros quadrados mais elevados da cidade. Arborizado, tranquilo e bem servido de comércio, restaurantes e bares, o bairro, que fica a poucos minutos da movimentada praia de Icaraí, teve valorização de 1% no preço do metro quadrado de venda e ostenta um dos preços mais altos da cidade, de R$ 7.309. Entretanto, ruas como a Tiradentes e a Presidente Pedreira veram queda de 2% e 3%, respec vamente. 8

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Valor médio do m² de apartamentos em ruas de Niterói EXPEDIENTE Cenário do Mercado Imobiliário de Niterói - 2017 é uma publicação institucional do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Condomínios Residenciais e Comerciais em todo o Estado do Rio de Janeiro. Informações e esclarecimentos: cepai@secovirio.com.br Coordenador estatístico: Maurício Eiras Mesquita (mauricio@secovirio.com.br) Redação e edição: Gustavo Monteiro (gustavo@secovirio.com.br) Revisão: Sandra Paiva Projeto gráfico e diagramação: Daniel Santos de Abreu Fotos: Banco de imagens Shutterstock. Distribuição gratuita. É proibida a reprodução total ou parcial deste material sem autorização.

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Realização Av. Almirante Barroso, 52 – 9º andar – Centro – CEP 20031-918 – Rio de Janeiro – RJ Tel.: (21) 2272-8000 – Fax: (21) 2272-8001 secovirio@secovirio.com.br www.secovirio.com.br

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