Cenário do Mercado Imobiliário da Zona Sul do Rio de Janeiro

 

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CENÁRIO 2017do Mercado Imobiliário da Zona Sul do Rio de Janeiro

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CENÁRIO 2017do Mercado Imobiliário da Zona Sul do Rio de Janeiro Com 18 bairros e cerca de 580 mil habitantes, a Zona Sul do Rio de Janeiro se destaca não só pelas belezas naturais, mas também pela excelente infraestrutura, o comércio variado, ampla oferta de espaços de lazer, facilidade de transporte, pontos turís cos famosos no mundo todo, e, claro, pelos edi cios onde cariocas e visitantes sonham em morar. Nesta pesquisa, que leva em consideração os valores dos imóveis comerciais e residenciais no primeiro semestre de 2017, constatou-se que, mesmo em um cenário de queda nos preços em toda a cidade, a Zona Sul ainda consegue se destacar com variações posi vas em alguns locais. É o caso, por exemplo, do Leme, onde o preço do metro quadrado de apartamentos para alugar variou 4,5%, um índice bastante superior ao apurado em toda a cidade (-7%). Destaque para as unidades de 3 quartos, que em alguns bairros veram valorização de quase 10%. No que diz respeito à venda, o Cosme Velho apresentou variação de quase 5%, ao passo que na cidade houve desvalorização de cerca de 6%. Os apartamentos de 2 quartos sobressaíram: dos 17 bairros analisados, em sete se apurou variação posi va do metro quadrado. No que diz respeito à vida em condomínios residenciais, a pesquisa apurou que os maiores valores de taxa condominial por metro quadrado ocorrem em Ipanema, Lagoa, Leblon e São Conrado, todos com preços na casa dos R$ 11. Já os mais baixos ficam em Santa Teresa (R$ 5,78) e na Urca (R$ 7,60). Quanto ao número médio de funcionários, São Conrado (14,7) e Botafogo (8,2) apresentaram os números mais expressivos entre todos os pesquisados. No segmento comercial, foram analisados oito bairros. Entre estes, Catete, Leblon e Flamengo apresentaram variações posi vas no preço do metro quadrado dos aluguéis de salas (entre 2% e 7%). Já para venda, a valorização foi bem mais vultosa: no Flamengo, chegou a 14%. No mês de junho, os preços mais elevados ocorreram no Leblon, R$ 143,46 o metro quadrado de locação, e R$ 34.306 o de venda. Confira nas próximas páginas.

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CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS • Segundo o levantamento do Secovi Rio, 95% dos condomínios da Zona Sul são residenciais, e apenas 2% se enquadram na categoria comercial. A grande maioria deles, 80%, tem seu funcionamento supervisionado por administradoras de imóveis. Distribuição dos condomínios por po de administração • Quanto ao número médio de empregados, Botafogo e São Conrado se destacam, com 8,2 e 14,7, respec vamente, o que pode ser explicado pelo elevado número médio de unidades nestes dois locais: 66 e 57, os maiores da Zona Sul, estrutura que requer uma mão de obra mais robusta. No lado oposto, Urca e Ipanema são os bairros com menores quan dades médias de unidades por condomínio e empregados. Média de funcionários e unidades nos condomínios residenciais • Observando a proporção entre as taxas condominiais e os aluguéis, os maiores índices são os de São Conrado, onde o condomínio representa 31% do aluguel, e do Cosme Velho, onde essa taxa equivale a 27% do aluguel. No lado oposto, Urca, com 18%, e Leblon, com 20%, apresentam os menores índices, justamente porque esses dois locais já têm preços mais elevados de aluguel, o que reduz a proporção. Veja. Condomínios por classificação 1

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CENÁRIO 2017do Mercado Imobiliário da Zona Sul do Rio de Janeiro Proporção entre o m² da taxa condominial e aluguel IMÓVEIS RESIDENCIAIS LOCAÇÃO • A variação no preço do metro quadrado médio da locação na Zona Sul foi nega va, de -5%, mas, ainda assim, o índice foi melhor que o apurado para a cidade, de -7%. No primeiro semestre, o preço caiu de R$ 46,39 para R$ 44,12. Os imóveis de 1 e 2 quartos desvalorizaram mais, ao passo que os de 3 e 4 ficaram com variações nega vas entre 3% e 4%. • Nos úl mos anos, o Leme vem se destacando como excelente opção para inquilinos, por conta do clima de tranquilidade em relação à efervescente vizinha Copacabana. O preço, de R$ 41,44 por metro quadrado, também atrai moradores. Bem servido de bares e quiosques, e com uma praia agradável, onde é possível pra car esportes, o bairro foi o único entre os pesquisados que apresentou valorização do aluguel: 4,5%. • A Glória, que tem um dos menores preços entre os 17 bairros da pesquisa, também não teve um desempenho ruim, com variação nega va de apenas 1%. A proximidade com o Centro, a facilidade de transporte e os aluguéis mais em conta ainda são itens que fortalecem a procura de apartamentos. • O bairro mais barato é o de Santa Teresa, onde o metro quadrado custa R$ 26,60, preço 123% mais baixo que o pra cado no Leblon, o mais caro do Rio. Apesar disso, Santa Teresa teve uma das variações mais nega vas entre os pesquisados, de 6%, talvez por conta do di cil acesso e das ocorrências de violência, o que reduz a procura. • Apenas Ipanema, Lagoa e São Conrado veram índices piores que a média da cidade, com variações nega vas em torno de 7%. Com o segundo e o terceiro maiores preços da Zona Sul, os dois primeiros apresentaram queda nos valores dos aluguéis provavelmente por conta do aumento da oferta, uma vez que inquilinos têm migrado para locais mais baratos devido à crise. Confira os dados. 2

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Valores médios do m² para locação, segundo o número de quartos Variação do m² de locação – 1 quarto Variação do m² geral de locação Variação do m² de locação – 2 quartos R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ 3

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CENÁRIO 2017do Mercado Imobiliário da Zona Sul do Rio de Janeiro Variação do m² de locação – 3 quartos R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ Variação do m² de locação – 4 quartos R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ COMPRA E VENDA • O preço médio do metro quadrado de venda na Zona Sul se manteve pra camente estável no primeiro semestre, em torno de R$ 14.200. O resultado é bem mais animador para quem deseja vender seu imóvel, já que na cidade se registrou queda de 6%. Para os compradores, entretanto, os preços con nuam entre os mais altos – 53% acima da média municipal. • Considerado bairro nobre, o bucólico Cosme Velho, onde está o turís co Corcovado com o Cristo Redentor, teve o melhor desempenho entre os 17 analisados: valorizou quase 5%. O preço do metro quadrado, de R$ 11.535,17, entretanto, um dos mais baixos da região, também é um fator que atrai novos compradores, gerando a valorização. • Assim como no segmento de locação, os bairros do Catete e do Leme veram bons resultados no primeiro semestre em termos de valorização imobiliária, em torno de 1%. O Catete, ainda vulnerável por conta da insegurança, tem o quarto preço mais baixo entre os pesquisados, de R$ 10.538,33, mo vo pelo qual ainda con nua atraindo pessoas interessadas em comprar apartamentos. 4

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• Na Glória, onde o setor de locação parece estar engrenando, as vendas não veram resultado animador: o bairro teve a maior variação nega va no preço do metro quadrado entre os pesquisados, de quase 6%. Ainda assim, o preço de R$ 9.373,11 é o segundo menor da Zona Sul. Variação do m² geral de venda R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ • Leblon, Ipanema e Lagoa, tradicionalmente os bairros mais caros da região, mantêm a fama. Os preços do metro quadrado, de R$ 21.567,76, R$ 20.216,10 e R$ 17.808,51, são os mais altos entre os analisados. Os três mais baixos são os de Santa Teresa (R$ 7.663,00), Glória (R$ 9.373,11) e Laranjeiras (R$ 10.531,58). R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ • Analisando-se as coberturas, São Conrado, onde os apartamentos-padrão sofreram queda de preço no primeiro semestre, teve um desempenho melhor, com variação de 0,3% no valor do metro quadrado. Flamengo e Laranjeiras, onde os valores são os menores entre os 11 bairros analisados – em torno de R$ 10.700,00 –, apresentaram as maiores variações, entre 0,5% e 2%. Na média geral, contudo, a variação do preço das coberturas no primeiro semestre foi de -2%. Confira as informações. R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ Variação do m² de venda – 1 quarto Valores médios do m² para venda, segundo o número de quartos R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ 5

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CENÁRIO 2017do Mercado Imobiliário da Zona Sul do Rio de Janeiro Variação do m² de venda – 2 quartos R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ Variação do m² de venda – 3 quartos R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ Variação do m² de venda – 4 quartos R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ Valor do m² para venda de coberturas 6

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Rentabilidade residencial . São . 7

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CENÁRIO 2017do Mercado Imobiliário da Zona Sul do Rio de Janeiro IMÓVEIS COMERCIAIS (LOCAÇÃO E VENDA) • O Catete é a bola da vez. Se no segmento residencial ele já se destacava entre os poucos bairros que apresentaram valorização do metro quadrado de venda no primeiro semestre na Zona Sul, no segmento comercial os preços do aluguel de salas subiram em torno de 7%. Com valores bem mais convida vos que Botafogo, Ipanema e Leblon, o bairro tem se destacado como uma excelente alterna va para quem deseja economizar no aluguel. • O Leblon também teve valorização do metro quadrado do aluguel, de cerca de 3%, com o preço alcançando os R$ 143,46 em junho, o mais alto entre os oito bairros pesquisados. O Flamengo completa o trio dos bairros com variação posi va no preço das salas (2%). • Jardim Botânico e Glória amargaram variações nega vas superiores a 10% no primeiro semestre no segmento de locação comercial. No segundo, o preço do metro quadrado despencou de R$ 57,80 para R$ 46,38, uma variação nega va de 20%. • Enquanto para locação o Catete tem sido um bairro bastante visado pelos inquilinos, por conta dos preços convida vos, para inves r em algo mais sólido a preferência tem sido o Flamengo, pela facilidade de acesso, infraestrutura e qualidade de vida. O bairro teve a expressiva valorização de 14% no preço do metro quadrado de venda, o único posi vo entre os cinco analisados. Confira as tabelas. Valor do m² da locação de salas comerciais • Com prédios comerciais mais novos e incrementados, Botafogo apresenta preços de aluguel de salas mais elevados que os de Ipanema. E a diferença entre os dois vem aumentando: em janeiro, o metro quadrado da locação em Botafogo era quase R$ 6 mais caro que em Ipanema; já em junho, essa diferença saltou para quase R$ 8. 10

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Valor do m² de salas comerciais à venda Rentabilidade de salas comerciais • Em Ipanema e Leblon, o metro quadrado na orla pode ser de 30% a 40% mais elevado que em algumas "ruas de grife" e entre 70% e 80% mais altos que nas áreas comuns. • Analisando-se os lançamentos de 2012 a 2016, o segmento residencial apresentou certa estabilidade, com a quan dade de apartamentos na faixa dos 250 ao ano. Em 2011, entretanto, registrou-se o boom de 862 lançamentos residenciais. Já no segmento comercial, a Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário não registrou lançamentos no ano passado, ao passo que em 2015 o número de salas lançadas foi 223% superior ao de unidades residenciais. Veja os dados. Ruas de grife ANÁLISES ESPECIAIS • As "ruas de grife" são aquelas que, por diversas razões, tornam-se as mais badaladas em um determinado bairro, com endereços pra camente exclusivos. Quase sempre com vista para o mar, condomínios mais incrementados e uma rede de comércio e serviços de primeira linha, essas ruas acabam tendo preços mais elevados para compra de apartamentos. Analisamos sete áreas com tais caracterís cas, e a maior variação de preços foi encontrada na Avenida Prefeito Mendes de Morais, em São Conrado: 8%. Em seguida vem a Avenida Rui Barbosa, no Flamengo, onde o metro quadrado para venda ficou 6% mais caro no primeiro semestre de 2017. Ruas consideradas nos bairros: Botafogo = Eduardo Guinle e Guilhermina Guinle Copacabana = Av. Atlân ca Flamengo = Av. Rui Barbosa Ipanema = Av. Vieira Souto, Nascimento Silva, Redentor e Barão de Jaguaripe Lagoa = Av. Epitácio Pessoa, Av. Borges de Medeiros Leblon = Av. Delfim Moreira, Rita Ludolf, Aris des Espínola, General Ar gas, Rainha Guilhermina, Venâncio Flores e General Urquiza São Conrado = Av. Prefeito Mendes de Morais 11

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CENÁRIO 2017do Mercado Imobiliário da Zona Sul do Rio de Janeiro Comparação ruas de grife x bairro Unidades lançadas Mesmo bairro, valores tão diferentes Total de unidades lançadas 268 12

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EXPEDIENTE Cenário do Mercado Imobiliário da Zona Sul do Rio de Janeiro 2017 é uma publicação institucional do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Condomínios Residenciais e Comerciais em todo o Estado do Rio de Janeiro. Informações e esclarecimentos: cepai@secovirio.com.br Coordenador estatístico: Maurício Eiras Mesquita (mauricio@secovirio.com.br) Redação e edição: Gustavo Monteiro (gustavo@secovirio.com.br) Revisão: Sandra Paiva Projeto gráfico e diagramação: Daniel Santos de Abreu Fotos: Shutterstock Distribuição gratuita. É proibida a reprodução total ou parcial deste material sem autorização.

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