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kennzahlen unternehmensportrait vision geschichte organisation facts figures jahresbericht vorwort der verwaltungsratspräsidentin bericht des geschäftsführers jahresrechnung bilanz/erfolgsrechnung anhang/antrag bericht der revisionsstelle objektangaben anlageobjekte projektentwicklungen corporate governance allgemeines kapitalstruktur aktionariat management revisionsstelle risikomanagement immobilienbewertung 6 8 9 9 10 10 12 13 14 16 17 18 19 20 21 24 26 27 27 27 28 29 29 29 sitex properties ag geschäftsbericht 2010 5[close]
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finanzkennzahlen in tchf bilanzsumme hypotheken und feste vorschüsse duration durchschnittliche laufzeit in jahren durchschnittlicher zinssatz gewichtet wandeldarlehen mit eigenkapitalcharakter eigenkapital eigenkapital inklusive neubewertung immobilien eigenkapital inklusive wandeldarlehen mit eigenkapitalcharakter eigenkapitalrendite ebit immobilienzukäufe immobilienverkäufe kapitalerhöhungen kapitalherabsetzungen aktien anzahl aktien nennwert pro aktie gewinn pro aktie dividende pro aktie 2009 21 750 10 466 in 2010 92 437 55 417 7,4 in 2,77 9 777 10 030 45,0 924 70 486 6 585 917 32 977 450 9 15 508 16 820 21 683 35,0 2,3 renditen nur renditeobjekte in tchf sollmietzinseinnahmen p.a auf stichtag bruttorendite nettorendite 2010 3 757 in 6,1 3,3 immobilien-portfolio in tchf buchwerte immobilienbestand renditeobjekte entwicklungsobjekte marktwerte immobilienbestand renditeobjekte entwicklungsobjekte anlagekategorie von renditeobjekten büro 13 detailhandel 6 gewerbe 19 wohnen 49 übrige nutzung 13 2010 61 224 29 125 62 925 33 500 in 67,8 32,2 65,3 34,7 sitex properties ag geschäftsbericht 2010 7[close]
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vision sitex orientiert sich an folgenden vier grundsätzen wertsteigerung ist unsere stärke sitex schafft werte dieser fokus manifestiert sich in strategie prozessen und struktur der immobiliengesellschaft sitex investiert in immobilien mit wertsteigerungspotenzial und entwickelt ihr immobilienportfolio mit einer langfristig ausgerichteten wertorientierten wachstumspolitik unentwickelte immobilien sitex setzt auf das potenzial unentwickelter immobilien und areale das unternehmen akquiriert positioniert und entwickelt diese objekte und profitiert von der resultierenden wertsteigerung versteckte perlen aufzuspüren ist eine ihrer stärken sitex weiss wo sich interessante chancen bieten und nutzt sie konsequent durch strategische projektentwicklung rasche entscheide und schlanke prozesse wer chancen ergreifen will muss rasch und richtig handeln schnelle und eingespielte prozesse führen zu fundierten resultaten innert 48 stunden ist sitex in der lage vorentscheide über potenzielle investments zu treffen dies ermöglicht immobilien innert kürzester zeit zu evaluieren prüfen und kaufen chancen nutzen und werte schaffen dafür steht sitex hervorragende marktkenntnisse die strategie von sitex setzt auf umfassende marktkenntnis sowie ausgeprägte marktnähe immobilien-knowhow paart sich mit fachwissen in regionalentwicklung und -politik sowie in planungs und baufragen sitex nimmt chancen landesweit wahr einen starken fokus legt sie auf die nordwestschweiz dort hat sie ihre basis und verfügt über starke partner dabei kommen profis in projektentwicklung baumanagement rechtsfragen sowie immobilienvermarktung und -bewirtschaftung zum einsatz sitex hat die ambition sich mittelfristig an der schweizer börse zu kotieren geschichte am 22 april 2010 beschloss die generalversammlung der klingentalpark ag ihr unternehmen zukünftig sitex properties ag zu nennen und zugleich eine neue strategie zu verfolgen zum gleichen zeitpunkt wurden die neuen akteure gewählt frau dr adriana ospel übernahm das verwaltungsratspräsidium die herren thomas giese stephan wegelin und urs gribi wurden als mitglieder des verwaltungsrates gewählt urs gribi zeichnet auch als geschäftsführer verantwortlich im laufe des berichtsjahres konnten verschiedene immobilien erworben und die eigenmittelbasis konnte aufgrund einer kapitalerhöhung gestärkt werden sitex properties ag geschäftsbericht 2010 9[close]
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organisation die sitex properties ag mit sitz in basel ist einfach übersichtlich und kostenbewusst organisiert die geschäftsführung hat der gut vernetzte urs gribi inne das tagesgeschäft wird in enger zusammenarbeit mit der präsidentin des verwaltungsrates abgestimmt die firma adbodmer ag unterstützt die geschäftsprozesse und ist mit der entwicklung der strategie beauftragt der verwaltungsrat besteht aus vier personen der präsidentin dr adriana ospel und den mitgliedern thomas giese urs gribi und stephan wegelin sämtliche immobilienspezifischen aufgaben wurden als dienstleistungsaufträge an spezialisierte und ortsansässige unternehmen übertragen eingereichte immobilienkaufangebote werden innert 48 stunden geprüft der verkäufer erfährt innert dieser frist ob sitex am erwerb interesse hat und eine mögliche transaktion weiterprüfen will facts figures name sitex properties ag geschäftszweck immobilien-investment und projektentwicklungen gesellschaftsform aktiengesellschaft sitz sperrstrasse 42 4057 basel isin ch0009219186 investmentfokus sitex schafft werte indem sie auf diversifizierte immobilienanlagen setzt die eine nachhaltige solide rendite abwerfen dabei hält sitex anlageobjekte und entwickelt schwergewichtig immobilienobjekte 10 sitex properties ag geschäftsbericht 2010[close]
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vorwort der verwaltungsratspräsidentin sehr geehrte damen und herren die sitex-mission ist formuliert immobilien gelten in der heutigen zeit als eine der sichersten anlagen überhaupt wer in die sitex properties ag investiert tut dies aus gutem grund die immobilien als sachwerte bieten in den nächsten jahren einen inflationsschutz und ein diversifiziertes abgefedertes risiko aufgrund der heterogenen portfoliostruktur in bezug auf die nutzung die lage und das alter der liegenschaften die bevölkerung nimmt seit jahren laufend zu und die damit verbundene wohnraumnachfrage wirkt sich positiv auf die wohnimmobilien aus die wirtschaftlichen perspektiven sind positiver als auch schon dieser effekt steigert die nachfrage nach gewerbeflächen und beeinflusst die werte der immobilien nachhaltig vorteilhaft die perspektive eines börsengangs an die six in einigen jahren ist für anleger interessant eine kotierung will aber sorgfältig vorbereitet und geplant sein durch den zugang zum kapitalmarkt würden die mittelbeschaffung vereinfacht und die anlagemöglichkeit für ein breiteres interessiertes publikum zugänglich die sitex properties ag will gut kapitalisiert auftreten und immer ein gesundes verhältnis zwischen eigenkapital und fremdkapital einhalten damit einerseits dem anlegerschutz nachgelebt wird und andererseits alle vorkehrungen für mögliche negative marktszenarien getroffen sind für die zukunft will sitex auch eine vernünftige dividendenpolitik anstreben unser augenmerk gilt auch den projektentwicklungen die zu einer erfreulichen performance beitragen sollen unsere strategie ist formuliert und unser auftrag gesetzt wir richten unser handeln entsprechend aus und unternehmen alles um auch die weiterentwicklung auf hohem niveau erfolgreich gestalten zu können dr oec publ adriana ospel sitex properties ag geschäftsbericht 2010 13[close]
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bericht des geschäftsführers nachdem am 22 april 2010 der startschuss für die zukunftsausrichtung durch die aktionäre gegeben wurde ist sitex im wahrsten sinne des wortes «online» gegangen eine der ersten aufgaben bestand darin eine saubere strategie zu definieren daraus hat sich der aktionsradius ergeben als zentrale handlung galt es immobilien zu akquirieren um das portfolio zu erweitern treibende faktoren waren dabei eine attraktive lage gute renditen und entwicklungspotenzial zudem sollte der mix zwischen anlageliegenschaften und projektentwicklungen in einklang gebracht werden ende 2009 hielt die gesellschaft zwei liegenschaften nämlich das gewerbehaus werbholle in dornach und den wohn und geschäftskomplex klingentalpark in basel beide objekte waren gut vermietet und bildeten den grundstock des immobilienbesitzes unser ziel war es schon mitte des berichtsjahres neue immobilien zu erwerben dies gelang uns an allerbester lage mit der liegenschaft am trillengässlein in basel mit dem zukauf dieser prächtigen immobilie konnte an prominenter lage in der basler innerstadt ein zeichen gesetzt werden am 1 juni wurde der wohn gewerbe und unterhaltungskomplex wengipark in solothurn übernommen das moderne und unterhaltsarme gebäude ist ein markantes architektonisches haus und weist einen sehr diversifizierten mietermix auf im september folgte der kauf der gemischt genutzten liegenschaft schönthal die im gleichnamigen einkaufszentrum eingebettet ist per november konnte die erste transaktion in der zentralschweiz abgeschlossen werden diese region stufen wir mittelfristig als die nächste boomende region der schweiz ein in kriens luzern konnten wir ein geschäfts und gewerbehaus an der rengglochstrasse erwerben die klassische «sale and lease back»-situation ermöglichte auch den miteinbezug der verkäuferschaft in die sitex properties ag projektentwicklungen sollen mittelfristig dazu führen dass sitex eine überdurchschnittliche performance erzielen kann und aus eigener kraft hervorragende anlageobjekte findet in diesem sinne konnte die akquisition bereits im sommer erfolgreich lanciert werden zwei grundstücke wurden erworben und projekte in auftrag gegeben das projekt «indian summer» umfasst ein grundstück von 7562,5 m2 im gellert in basel wir streben an dort hochwertigen wohnraum zu schaffen mit der planung wurde zwimpfer partner architekten beauftragt der geplante projektbeginn ist im jahr 2012 vorgesehen in der nachbarsgemeinde allschwil konnten wir in einem harten wettbewerb das ehemalige sportplatzgelände der ciba erwerben das grundstück misst 24 933 m2 und darf als eine der besten noch nicht überbauten landparzellen in der region basel bezeichnet werden die Überbauung wird den namen «duradero» erhalten was für nachhaltigkeit steht für den quartierplan der für die erfolgreiche einzonung der parzelle essenziell ist wurde das büro fankhauser architekten beigezogen die begleitung des politischen prozesses und die vertretung der sitex-interessen hat der ehemalige basler regierungsrat dr christoph stutz übernommen ziel ist es mit den repräsentanten der gemeinde allschwil den involvierten sportklubs sowie der angrenzenden nachbarschaft ein für alle parteien gefreutes projekt zu entwickeln die realisierung ist mittelfristig ab 2013 geplant und bietet etwa 100 familien neuen zeitgemässen und ökologisch sinnvollen wohnraum für die kauffinanzierung «duradero» wurden wandeldarlehen von investoren und aktionären entgegengenommen die aufgrund der modalitäten eigenmittelcharakter aufweisen anlässlich der ausserordentlichen generalversammlung vom 15 september 2010 wurde die kapitalbasis bereinigt und in neue bahnen gebracht zuerst wurde das bestehende aktienkapital um chf 50 pro aktie herabgesetzt dieser betrag wurde den freien reserven zugeschlagen so dass sich am inneren wert der gesellschaft nichts änderte als nächsten schritt beschloss die versammlung eine kapitalerhöhung um chf 6 585 300 was per ende jahr ein neues aktienkapital von chf 14 839 650 beziehungsweise 32 977 aktien à nominal chf 450 bedeutete mit der verbesserten kapitalisierung kommen die verantwortlichen der strategischen absicht einer gesunden eigenkapitalquote nach urs gribi 14 sitex properties ag geschäftsbericht 2010[close]
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