Revista Sleep Inn

 

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Especial Sleep Inn International Airport GRU-São Paulo / Brasil O seu novo jeito de investir. seFuasçlaucorsos subirem camdaaivs.ez Turismo de negócio em alta e oferta de acomodações em baixa coloca o mercado hoteleiro na mira dos investidores. by

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Você pode !ienmvehsottiéris. EXPEDIENTE JORNALISTA RESPONSÁVEL Heitor Erritto Barbo (MTB/SP nº 43.028) REDAÇÃO Rogério Queiroz Roseli Pereira PROJETO GRÁFICO Caius Maga DIREÇÃO DE ARTE Maurício Rezende REVISÃO Bianca Miyuki Nakazato IMPRESSÃO Gráfica AR Fernandez TIRAGEM 50.000 exemplares Distribuição Gratuita 2 A Upcon Invest é uma publicação elaborada para ajudar você a entender como investir no mercado hoteleiro, e, mais especificamente, como se tornar um investidor do Sleep Inn International Airport GRU-São Paulo, que será erguido na região primária do Aeroporto Internacional de Guarulhos. Trata-se de um empreendimento que reúne todas as condições de um excelente negócio, aliando solidez e rentabilidade, e que surge como uma ótima opção para diversificar ainda mais o seu mix de aplicações e também como uma oportunidade para quem deseja fazer deste o seu primeiro investimento. Boa leitura! Sumário Investimento e mercado Pag. 4 Turismo de negócios Pág. 12 Localização estratégica Pág. 14 Oferta e demanda Pág. 18 Oportunidade e visão de futuro Pág. 22 Eu, investidor Pág. 30 Entrevista: Rafael Guaspari Pág. 36 Entrevista: elbio fernandez Pág. 38 pARCE r i a s d e s u c e s s o Pág. 40 Solidez e experiência Pág. 42 3

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Investimento e mercado énQeuegseósec?io Imóveis sempre foram o investimento preferido das pessoas que procuram segurança e rentabilidade em médio e longo prazos. Mas as opções não se limitam a casas, apartamentos ou escritórios. É possível, também, investir em hotéis: uma tendência que vem ganhando destaque nos últimos anos, e que já se consolidou entre os investidores individuais atentos às boas oportunidades do mercado. Tanto que, segundo o Secovi-SP, atualmente cerca de 70% dos quartos de hotéis de São Paulo pertencem a pessoas físicas. 4 Cerca de 70% dos quartos de hotéis na cidade de São Paulo pertencem a pessoas físicas. 5

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Especial Sleep Inn International Airport GRU-São Paulo / Brasil investimento e mercado Valorização e rendimento que não dão trabalho. Hoje, o rendimento médio mensal dos investimentos em hotéis é semelhante ou superior ao de um aluguel: varia de 0,5% a 1% do valor do imóvel, dependendo da localização, da bandeira e da categoria. A perspectiva da valorização patrimonial, sem preocupação com inquilinos, locação e manutenção. Além disso, o que de fato sai do bolso do investidor está entre os 40% e 60% do valor do imóvel que são pagos durante as obras. O que fica para depois da entrega, quando o hotel já está em operação, é pago pelos próprios rendimentos. Por isso este tipo de investimento vem atraindo cada vez mais a atenção de investidores, sejam eles experientes ou principiantes. 6 A grande vantagem é uma excepcional perspectiva de uma valorização patrimonial, sem ter que se preocupar com inquilinos, locação e manutenção. 7

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investimento e mercado O valor de um imóvel hoteleiro é avaliado por sua capacidade de gerar renda. Isso faz muitos hotéis econômicos serem mais rentáveis do que os sofisticados. Renda é que define o preço. É comum encontrar hotéis da mesma categoria - e até da mesma bandeira - cujos preços por m2 são diferentes entre si, e hotéis mais econômicos que valem mais do que hotéis sofisticados. A diferença se dá pela capacidade de gerar renda. Economia e rotatividade aumentam a perspectiva de renda. Hotéis voltados para o turismo de negócios, por exemplo, em que bons serviços e acomodações modernas e confortáveis oferecem tudo o que os viajantes precisam sem comprometer sua verba, são mais procurados. Quando estão próximos de aeroportos, onde em geral a procura aumenta e o tempo de permanência diminui, muitas vezes as unidades são ocupadas por hóspedes diferentes no mesmo dia, o que multiplica a taxa de ocupação e, consequentemente, a perspectiva de retorno. Se fica mais fácil fazer essa avaliação quando o hotel já está funcionando, também fica muito mais caro. Assim como na maior parte dos empreendimentos imobiliários, lucra mais quem adere mais cedo ao negócio. 89

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Especial Sleep Inn International Airport GRU-São Paulo / Brasil Uma boa dica para quem quer começar a investir neste mercado é escolher um empreendimento muito bem localizado, encabeçado por empresas sólidas e reconhecidas. Como identificar as melhores oportunidades? Na hora de escolher um bom investimento hoteleiro, é importante informar-se sobre o desempenho da incorporadora e da operadora hoteleira que estão à frente do negócio. Uma operadora que administra dezenas de hotéis de várias bandeiras sempre sabe identificar as oportunidades que valem a pena, e um bom incorporador sabe que os hotéis são verdadeiros test drive do seu trabalho. Outra dica é a escolha da localização: se um hotel de negócios costuma estar onde as empresas estão, um hotel ao lado de um aeroporto importante tanto é prático para quem está a trabalho, como para todos os viajantes que, por qualquer motivo, precisem passar várias horas em terra. 10 investimento e mercado Um mercado com linguagem própria, que o investidor logo aprende. A hotelaria tem uma linguagem específica e seu jeito próprio de expor os dados. Assim, ao deparar, por exemplo, com a informação de que 70% de ocupação de um hotel é uma taxa excelente, não pense que se trata de equívoco ou excesso de otimismo: o índice refere-se a hotéis voltados para o turismo de negócios, em que a grande procura se dá nos dias de semana. Assim, a taxa média de 70% quer dizer que ele se mantém quase lotado de segunda a sexta-feira. Como os hotéis paulistanos têm essa vocação, podem ser tomados como ponto de referência. Veja, no quadro abaixo, a média de ocupação mensal que eles vêm apresentando. DESEMPENHO DOS MEIOS DE HOSPEDAGEM PAULISTANOS - SETEMBRO/2012 (Taxa de ocupação) Hotéis - Desempenho Mensal: Geral e por Categoria - 2012 Comparativo Mensal JAN FEV MAR ABR MAI JUN JUL AGO SET OUT NOV DEZ Média T.O. - OCC. Rate (%) 53,14 53,33 73,56 67,35 72,65 70,40 65,11 71,35 68,17 70,63 69,97 52,26 63,99 Econômico 50,94 53,37 72,53 67,28 67,60 70,30 66,39 70,47 66,9 64,41 71,05 45,80 63,92 Midscale 54,18 49,83 74,33 67,89 74,26 71,36 66,34 72,90 69,17 71,06 70,88 53,10 66,26 Luxo 50,29 58,66 69,79 62,40 70,08 65,86 63,50 68,32 66,08 70,54 68,21 53,25 63,92 Super Luxo 59,71 62,96 76,47 70,92 72,95 67,85 57,49 67,86 64,95 78,88 69,05 59,52 67,38 Observatótio do Turismo da Cidade de São Paulo 11

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Turismo de negócios dadoSéoeãmrsoPetaioaPinoíaosrulo: São Paulo é o maior polo empresarial da América do Sul e um dos mais importantes do mundo. Centro de vanguarda, conhecimento e cultura, abriga 75% das grandes feiras de negócios realizadas no País, tem um comércio vibrante e sedia nada menos do que um evento a cada seis minutos. Principal concentrador de tráfego aéreo no País, São Paulo ultrapassou a marca dos 58 milhões de passageiros entre janeiro e dezembro de 2012: um número maior que a soma das populações de Londres, Berlim, Madrid, Roma, Paris, Cidade do México, Nova Iorque, Caracas e Los Angeles. Nos próximos 20 anos, esse tráfego estará pelo menos duas vezes maior e, segundo o Observatório do Turismo da Cidade de São Paulo, até 2020 a região metropolitana estará recebendo cerca de 17 milhões de visitantes por ano. Com isso, a infraestrutura hoteleira também precisa se preparar. 12 Evolução da demanda do GRU Airport – Aeroporto Internacional de São Paulo 32,1 mi 20,4 mi 21,6 mi 16,8 mi 2007 2008 2009 2012 (jan a dez) 100.000 é a média diária de passageiros que passaram pelo Aeroporto de Guarulhos de janeiro a dezembro de 2012. Infraero Nos próximos 20 anos, o tráfego aéreo em São Paulo estará pelo menos duas vezes maior. Motivo de Viagem no Brasil 31,6% 45,5% 22,9% Lazer Negócios, eventos, convenções Outros Motivos Motivo de Viagem em São Paulo 11,2% 33,5% 55,3% Lazer Negócios, eventos, convenções Outros Motivos 13

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Localização e s t r at é g i c a eLPAnaomttrriténaaradlicdaaeda Inaugurado em 1985, o Aeroporto Internacional de Guarulhos completou 25 anos de operações, tendo recebido ou embarcado 285,6 milhões de passageiros e transportado cerca de 8,2 milhões de toneladas de carga em 3,6 milhões de operações de pouso e decolagem. Números que, se por um lado parecem imensos, por outro seriam alcançados em pouco mais de 5 anos, na realidade de hoje. Uma realidade que continua a crescer bem depressa. 14 GRU - AIRPORT Aeroporto Internacional de São Paulo 15

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Especial Sleep Inn International Airport GRU-São Paulo / Brasil Hoje, o GRU Airport – Aeroporto Internacional de São Paulo opera com três terminais de passageiros em que 41 empresas aéreas nacionais e internacionais, regulares, cargueiras e charters realizam, em média, 650 pousos e decolagens diários que atendem a 32 milhões de passageiros por ano. Seu setor de carga dispõe do maior terminal de logística da América do Sul, com uma área de 97,8 mil m2. Para que tudo isso funcione, cerca de 28 mil pessoas trabalham em escala de revezamento, cobrindo as 24 horas do dia. O GRU Airport é um gigante que não para de crescer, e que sempre precisará do apoio de uma estrutura externa, especialmente nos setores de transporte e hospedagem. Fontes: INFRAERO / GRU Airport Capacidade para mais 12 milhões de passageiros/ano, até 2014. Para atender ao incessante aumento da demanda, as obras não param. 2º maior PIB do Estado de São Paulo e 9ª maior economia do País, Guarulhos é um importante gerador de hospedagem. Rota logística estratégica, servida por quatro importantes rodovias além do Rodoanel Mário Covas, a cidade conta com: 1,22 milhão de habitantes 4,26 mil indústrias 18,56 mil empresas e estabelecimentos comerciais + de 40 mil empresas e autônomos prestadores de serviços Fonte: Infraero A grandiosidade do maior aeroporto do Brasil. 41 empresas nacionais e internacionais 28 mil pessoas trabalham em revezamento, cobrindo as 24 horas do dia 47 milhões de passageiros por ano é a capacidade total esperada até 2014 60 milhões de passageiros por ano é a capacidade total até 2022 16 Localização estratégica A taxa de ocupação dos hotéis de Guarulhos vem ultrapassando seguidamente, nos últimos anos, os 70% considerados teto no turismo de negócios. • Depois de março de 2013 haverá reformas dos Terminais 1 e 2, com aumento das áreas de liberação de bagagem, controle de passaporte, raio X e ampliação das áreas comerciais e de serviços. • As obras do Terminal de Passageiros 3 já começaram e deverão ser entregues até a metade de 2014, ampliando novamente a capacidade aeroporto - dessa vez em 12 milhões de passageiros por ano, gerando um total de 47 milhões de passageiros. O Terminal 3 contará com: - Terminal de ônibus - Esteira de locomoção entre os terminais - Shopping Center com lojas de grifes nacionais e internacionais e restaurantes. - Sistema automatizado para check-in e despacho de bagagem fora do balcão. • Além do novo terminal, até junho de 2014 o GRU Airport – Aeroporto Internacional de São Paulo contará com mais 22 pontes de embarque, ampliação do pátio para mais 36 posições de aeronaves e 10 mil vagas de estacionamento. • Até 2022, terá capacidade total para 60 milhões de passageiros/ano. Fontes: INFRAERO / GRU Airport 17

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O f e r ta e demanda pDcooenrmfoarntdoa Se, atualmente, a taxa de ocupação dos hotéis de Guarulhos já está perto dos 100% durante os dias de semana, o que acontecerá nos próximos anos, quando milhares de pessoas forem acrescidas à média diária de permanência na cidade? 18 19

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Especial Sleep Inn International Airport GRU-São Paulo / Brasil Cada vez mais pessoas que vêm para São Paulo a trabalho escolhem se hospedar em Guarulhos. oferta e demanda Além da demanda local, a facilidade de acesso aos Centros de Exposições e Convenções do Anhembi e ao Expo Center Norte vem aumentando a taxa de ocupação hoteleira em Guarulhos. Com a interligação do aeroporto ao Metrô pela Linha 13 - Jade da CPTM, essa taxa de ocupação só tende a aumentar. Isso sem falar nas milhares de pessoas que diariamente permanecem na cidade por mais 20 de 6 horas à espera de conexões, nos voos cancelados ou atrasados e nas dezenas de tripulações que permanecem em terra. Ou seja: o panorama é bastante otimista para os empreendimentos hoteleiros da cidade, mesmo sem considerar o movimento esperado para a Copa do Mundo e as Olimpíadas. { + 32 milhões de passageiros em 2012. + 100 mil pessoas diariamente. 21

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Oportunidade e visão de futuro O hotel que faltava junto ao GRU Airport já está a caminho. 22 Perspectiva artística da fachada Uma das bandeiras midclass de maior sucesso da norte-americana Choice Hotels International, o Sleep Inn, presente em 350 cidades em todo mundo chega a São Paulo. Operado no País pela Atlantica International Hotels, o Sleep Inn chegou ao Brasil em 1999, com a inauguração da unidade de Campinas. Depois dela, vieram os Sleep Inn de Ribeirão Preto (2000), Varginha (2001), Joinville (2006), Manaus (2007) e Goiânia (2008), todos apresentando excelentes resultados. Agora, todo esse sucesso alcançado no Brasil e também no mundo estará presente no primeiro hotel Sleep Inn em São Paulo. 23

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Especial Sleep Inn International Airport GRU-São Paulo / Brasil oportunidade e visão de futuro Perspectiva artística do centro de convenções Perspectiva artística do restaurante 24 Perspectiva artística do fitness center Bar e restaurante de primeira linha. Além de encontrar todas as facilidades para uma estadia confortável, o hóspede tem à disposição o restaurante Sleep Inn, que oferece as melhores opções gastronômicas e possui instalações modernas e bem equipadas, sempre prontas para o melhor atendimento. Para relaxar, o lugar ideal é o bar do hotel, localizado ao lado do restaurante, e que proporciona um ambiente agradável e descontraído. Duas salas de convenções modulares. Nas dependências do hotel, há um moderno Centro de Convenções com duas salas multiuso, infraestrutura completa para receber equipamentos de áudio e vídeo e isolamento acústico. Os espaços são projetados especialmente para atender às necessidades tanto de quem precisa organizar um encontro de negócios ou promover um evento comemorativo, sempre com muito conforto. Para o investidor, o Centro de Convenções eleva a possibilidade de lucros, pois a locação dos espaços será revertida a todos que fazem parte do pool hoteleiro. Sala de ginástica equipada. Para proporcionar maior comodidade, os hóspedes que desejarem praticar atividades físicas contam com uma sala de ginástica dentro do Sleep Inn. O espaço possui equipamentos modernos e é perfeito para quem cuida da saúde enquanto viaja. 25

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Especial Sleep Inn International Airport GRU-São Paulo / Brasil Perspectiva artística do lobby 200 apartamentos amplos, mobiliados e com enxoval completo. Tudo o que é necessário para uma estadia produtiva, confortável e prazerosa estará à disposição no Sleep Inn International Airport GRU - São Paulo. Perspectiva artística do dormitório • Paisagismo exclusivo. • 200 apartamentos. • Quartos com 20 m2, decoração especial e isolamento acústico. • Internet de alta velocidade. • Espaço Link – área reservada no lobby com pontos de Internet e computadores para os hóspedes. • Centro de Convenções com isolamento acústico e completa infraestrutura para equipamentos de áudio e vídeo. • Grande Boulevard externo integrado ao restaurante. • Convênio com o estacionamento Fly Park que também oferece transporte especial para o trajeto do aeroporto até o Sleep Inn. 26 oportunidade e visão de futuro Perspectiva artística do boulevard externo 27

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Especial Sleep Inn International Airport GRU-São Paulo / Brasil Ambientes planejados para o total conforto, comodidade e conveniência de cada hóspede. prédio garagem restaurante Lobby bar fitness center lobby do hotel espaço link com computadores 28 Especial sleepin GRU – Brasil Boulevard Central integrado ao restaurante JARDIM PERMEável sala rh Centro de Convenções com duas salas modulares espaço de lounge depósito Perspectiva artística da implantação back office 29

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