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ESPECIAL: COMFORT HOTEL - INTERNATIONAL AIRPORT GRU-SÃO PAULO / BRASIL MATERIAL PUBLICITÁRIO O SEU NOVO JEITO DE INVESTIR. UMA NOVA OPORTUNIDADE SURGE PARA VOCÊ. Saiba como adquirir um quarto de hotel ao lado do Aeroporto Internacional de São Paulo. A presente oferta foi dispensada do registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelos ofertantes nem julga a sua qualidade ou a dos contratos de investimento coletivo ofertados. Antes de aceitar a oferta, leia com atenção os fatores de risco, o prospecto resumido e o estudo de viabilidade no site www.upconincorporadora.com.br.

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MATERIAL PUBLICITÁRIO WELCOME ESPECIAL: COMFORT HOTEL - INTERNATIONAL AIRPORT GRU - SÃO PAULO MATERIAL PUBLICITÁRIO EXPEDIENTE JORNALISTA RESPONSÁVEL Rogério Queiroz (MTB/SP nº 63.634) REVISÃO Marcio Lopes REDAÇÃO Roseli Pereira IMPRESSÃO Gráfica Mais Type PROJETO GRÁFICO Caius Maga TIRAGEM 50.000 exemplares DIREÇÃO DE ARTE Luiza Godoy e Maurício Rezende Distribuição Gratuita A Upcon Invest - Edição Especial é uma publicação elaborada para ajudar você a se tornar um investidor do Comfort International Airport GRU-São Paulo, que será erguido na região primária do Aeroporto Internacional de São Paulo. A seguir, você conhecerá detalhes deste novo empreendimento, que surge como opção para quem deseja diversificar as aplicações e ingressar no mercado hoteleiro. Boa leitura! Seja bem-vindo. SUMÁRIO MERCADO PÁG. 4 TURISMO DE NEGÓCIOS PÁG. 10 LOCALIZAÇÃO ESTRATÉGICA PÁG. 12 OFERTA E DEMANDA PÁG. 22 EU, INVESTIDOR PÁG. 24 A MARCA PÁG. 28 ENTREVISTAS PÁG. 40 PARCERIAS DE SUCESSO PÁG. 44 FATORES DE RISCO PÁG. 46 A presente oferta foi dispensada do registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelos ofertantes nem julga a sua qualidade ou a dos contratos de investimento coletivo ofertados. Antes de aceitar a oferta, leia com atenção os fatores de risco, o prospecto resumido e o estudo de viabilidade no site www.upconincorporadora.com.br.

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MATERIAL PUBLICITÁRIO MERCADO MATERIAL PUBLICITÁRIOESPECIAL: COMFORT HOTEL - INTERNATIONAL AIRPORT GRU - SÃO PAULO IMÓVEL HOTELEIRO: UMA NOVA OPÇÃO DE INVESTIMENTO. Hoje, além de casas, apartamentos e espaços comerciais, também é possível optar por unidades hoteleiras, um tipo de imóvel que já vem com administração inclusa. É cada vez mais comum encontrar pessoas que escolhem fazer parte do mercado hoteleiro. Segundo o Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi), atualmente cerca de 70% dos hotéis da cidade pertencem a pessoas físicas, número que desmistifica a ideia de que participar do setor hoteleiro seja tarefa exclusiva a profundos conhecedores do mercado. Fonte: Secovi 4 A presente oferta foi dispensada do registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelos ofertantes nem julga a sua qualidade ou a dos contratos de investimento coletivo ofertados. Antes de aceitar a oferta, leia com atenção os fatores de risco, o prospecto resumido e o estudo de viabilidade no site www.upconincorporadora.com.br. 5

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MATERIAL PUBLICITÁRIO MATERIAL PUBLICITÁRIOESPECIAL: COMFORT HOTEL - INTERNATIONAL AIRPORT GRU - SÃO PAULO IODEENADL.EREÇO Ao adquirir seu quarto de hotel, escolha unidades que possibilitem fácil acesso aos principais pontos de interesse para o turista. Qualidade e rotatividade aumentam a perspectiva de renda. Segundo Annie Morrissey, vice-presidente de Vendas e Marketing da Atlantica Hotels, o principal critério utilizado pelo turista ao escolher um lugar para se hospedar é a localização do hotel. Por isso, as unidades com fácil acesso aos destinos turísticos mais procurados tendem a apresentar taxas de ocupação promissoras. É o que ocorre, por exemplo, na rede hoteleira das imediações do Aeroporto Internacional de São Paulo, na região metropolitana. De acordo com o levantamento realizado pelo Estudo de Mercado e Viabilidade Financeira, da consultoria Cohotel, divulgado em 2014, os hotéis do entorno do aeroporto caracterizam-se por apresentar taxa de ocupação superior à rede hoteleira local. 6 A presente oferta foi dispensada do registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelos ofertantes nem julga a sua qualidade ou a dos contratos de investimento coletivo ofertados. Antes de aceitar a oferta, leia com atenção os fatores de risco, o prospecto resumido e o estudo de viabilidade no site www.upconincorporadora.com.br. 7

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MATERIAL PUBLICITÁRIO MATERIAL PUBLICITÁRIOESPECIAL: COMFORT HOTEL - INTERNATIONAL AIRPORT GRU - SÃO PAULO COMO IDENTIFICAR AS OPORTUNIDADES? Escolha empreendimentos administrados por empresas com solidez e credibilidade no mercado. Uma operadora administra dezenas de hotéis de várias bandeiras, e sabe identificar as oportunidades de investimento imobiliário. Por isso, é preciso informar-se sobre o desempenho das instituições que conduzem o negócio. Quanto à localização, observe: se um hotel de negócios está onde as empresas estão ou ao lado de um grande aeroporto, é muito mais prático para quem está a trabalho e para os viajantes que, por qualquer motivo, precisem passar muitas horas em terra. O mercado tem linguagem própria, porém fácil de entender. Quando bem localizados, os hotéis voltados ao turismo de negócios mantêm-se quase lotados de segunda a sexta-feira. Os hotéis paulistanos, que têm essa vocação, podem ser tomados como ponto de referência, e apresentam uma procura que cresce a olhos vistos: entre janeiro e novembro de 2013, a taxa de ocupação já superava a média de 2012 em todas as categorias, segundo o Observatório do Turismo da Cidade de São Paulo. 8 A presente oferta foi dispensada do registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelos ofertantes nem julga a sua qualidade ou a dos contratos de investimento coletivo ofertados. Antes de aceitar a oferta, leia com atenção os fatores de risco, o prospecto resumido e o estudo de viabilidade no site www.upconincorporadora.com.br. 9

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MATERIAL PUBLICITÁRIO TURISMO DE NEGÓCIOS MATERIAL PUBLICITÁRIOESPECIAL: COMFORT HOTEL - INTERNATIONAL AIRPORT GRU - SÃO PAULO SÃO PAULO: O MAIOR DESTINO AÉREO DO PAÍS. Maior polo empresarial da América do Sul e um dos mais importantes do planeta, São Paulo abriga 75% das grandes feiras de negócios realizadas no Brasil, sedia um evento a cada seis minutos, possui comércio invejável e é centro de vanguarda, cultura e conhecimento. Não é à toa que seja, também, o principal concentrador de tráfego aéreo do País. Em 2013, o Aeroporto Internacional de São Paulo movimentou aproximadamente 36 milhões de passageiros, segundo informações da GRU-Airport, grupo responsável pela administração do terminal. Número equivalente ao triplo da população da capital paulista. Nos próximos 20 anos, esse tráfego será pelo menos duas vezes maior, e, segundo o Observatório do Turismo da Cidade de São Paulo, até 2020 a região metropolitana receberá 17 milhões de visitantes por ano. Com isso, a infraestrutura hoteleira também precisa se preparar. GRU-Airport – Aeroporto Internacional de São Paulo EVOLUÇÃO DA DEMANDA 32.7 35.9 milhões milhões 18.7 milhões 20.4 milhões 21.7 milhões 2007 2008 2009 2012 2013 Fonte: Infraero, site GRU-Airport 10 A presente oferta foi dispensada do registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelos ofertantes nem julga a sua qualidade ou a dos contratos de investimento coletivo ofertados. Antes de aceitar a oferta, leia com atenção os fatores de risco, o prospecto resumido e o estudo de viabilidade no site www.upconincorporadora.com.br. 11

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MATERIAL PUBLICITÁRIO LOCALIZAÇÃO ESTRATÉGICA MATERIAL PUBLICITÁRIOESPECIAL: COMFORT HOTEL - INTERNATIONAL AIRPORT GRU - SÃO PAULO GRU-AIRPORT AEROPORTO INTERNACIONAL DE SÃO PAULO BEM-VINDO AO MAIOR AEROPORTO DO BRASIL. Ao longo de quase 30 anos de história, o Aeroporto Internacional de São Paulo já recebeu mas de 285 milhões de passageiros, 8 milhões de toneladas de carga e registrou mais de 3,6 milhões de pousos e decolagens. No centro de uma região de economia importante e em franco desenvolvimento, hoje o GRU-Airport está modernizado, com capacidade para receber 48 milhões de passageiros por ano e quatro terminais em funcionamento, além de tecnologias e equipamentos comparáveis aos dos melhores aeroportos do mundo, de acordo com informações disponíveis nos site da Infraero e GRU-Airport. 12 A presente oferta foi dispensada do registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelos ofertantes nem julga a sua qualidade ou a dos contratos de investimento coletivo ofertados. Antes de aceitar a oferta, leia com atenção os fatores de risco, o prospecto resumido e o estudo de viabilidade no site www.upconincorporadora.com.br. 1133

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MATERIAL PUBLICITÁRIO Guarulhos 2º maior PIB do Estado 8º maior PIB do País 1,23 milhão de habitantes 42.765 estabelecimentos formais: 19.056 17.803 Comércio Serviços 4.584 Indústria 1.211 111 Construção Agropecuária Civil IBGE 2011 • MTE/rais 2011 Servida por quatro importantes rodovias e pelo Rodoanel Mário Covas, a própria cidade é uma importante geradora de hospedagem, e sua taxa de ocupação hoteleira vem ultrapassando seguidamente os 70% considerados teto no turismo de negócios. MATERIAL PUBLICITÁRIOESPECIAL: COMFORT HOTEL - INTERNATIONAL AIRPORT GRU - SÃO PAULO O aeroporto Internacional de Guarulhos prepara-se para ser um dos principais terminais internacionais. Desde 2012, é administrado pelo consórcio formado pelo Grupo Invepar e ACSA, duas das maiores operadoras aéreas do mundo, e a Infraero. Entre as novidades anunciadas pelo consórcio, estão as reformas dos terminais 1 e 2, investimentos no setor de carga, considerado o maior da América do Sul, mais 22 pontes de embarque, 36 posições para aeronaves no pátio, 2.600 vagas de estacionamento, nova área Vip, aumento das áreas de liberação de bagagem, controle de passaporte e Raio-X e nova Praça de Alimentação, com inéditos restaurantes, lojas de grife e o maior Free Shop da rede Dufry do mundo. Para que a imensa estrutura do aeroporto funcione, são necessários quase 30 mil profissionais, que se revezam 24 horas por dia. Números importantes, que evidenciam o crescimento do aeroporto e demonstram a necessidade de novos investimentos nos setores de transporte e hospedagem. Fonte: GRU-Airport Foto do local 1144 A presente oferta foi dispensada do registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelos ofertantes nem julga a sua qualidade ou a dos contratos de investimento coletivo ofertados. Antes de aceitar a oferta, leia com atenção os fatores de risco, o prospecto resumido e o estudo de viabilidade no site www.upconincorporadora.com.br. 1155

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MATERIAL PUBLICITÁRIO MATERIAL PUBLICITÁRIOESPECIAL: COMFORT HOTEL - INTERNATIONAL AIRPORT GRU - SÃO PAULO Novo Terminal 3: O início de uma nova era. Inspirado nos mais modernos aeroportos da Ásia e Europa, o Terminal 3, inaugurado em maio de 2014, é maior do que a soma dos terminais 1, 2 e 4, e amplia a capacidade do aeroporto em 12 milhões de passageiros por ano. Modelo de infraestrutura aeroportuária, conta com esteiras de locomoção, leitura ótica dos bilhetes de embarque, sistemas automatizados de check-in e despacho de bagagem, shopping center com lojas de marcas nacionais e internacionais, restaurantes e terminal de ônibus. De acordo com a Concessionária, o Aeroporto Internacional de São Paulo terá capacidade para receber 60 milhões de passageiros em 2022, quase o dobro do fluxo atual de passageiros. Fontes: INFRAERO / GRU - Airport 16 A presente oferta foi dispensada do registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelos ofertantes nem julga a sua qualidade ou a dos contratos de investimento coletivo ofertados. Antes de aceitar a oferta, leia com atenção os fatores de risco, o prospecto resumido e o estudo de viabilidade no site www.upconincorporadora.com.br. 1177

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MATERIAL PUBLICITÁRIO Recorde: de 20 a 22/12 370 milo aeroporto recebeu passageiros (18% mais que no mesmo período de 2012). midlh+oõmdeesésd2te3ic,ov4osos 3p6amssialhgõeeirsodse (embarques e desembarques) MATERIAL PUBLICITÁRIOESPECIAL: COMFORT HOTEL - INTERNATIONAL AIRPORT GRU - SÃO PAULO 284 mil voos (média de 778 pousos e decolagens por dia) 208 mil voos nacionais operação de + 7 novas companhias internacionais + de 12,5 milhões de voos internacionais in7t6ermnailcvioonoasis Fonte: GRU - Airport Números de 2013 18 A presente oferta foi dispensada do registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelos ofertantes nem julga a sua qualidade ou a dos contratos de investimento coletivo ofertados. Antes de aceitar a oferta, leia com atenção os fatores de risco, o prospecto resumido e o estudo de viabilidade no site www.upconincorporadora.com.br. 19

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MATERIAL PUBLICITÁRIO MATERIAL PUBLICITÁRIOESPECIAL: COMFORT HOTEL - INTERNATIONAL AIRPORT GRU - SÃO PAULO Evolução da locomoção. Obra viária Em abril de 2013, o Governo do Estado iniciou a construção do novo trecho da marginal da rodovia Ayrton Senna, em Guarulhos, que vai ampliar a capacidade da via em 40%, facilitando o acesso ao GRU - Airport. Fonte: PORTAL DO GOVERNO /AGENDEGUARULHOS.ORG.BR Gru - Airport integrado à malha metroferroviária de São Paulo Em dezembro de 2013 foi iniciada a construção da Linha 13 - Jade da CPTM, que ligará o GRU - Airport ao Centro de São Paulo e à malha metroferroviária. São 12km de obras, com duração prevista de 18 meses. Fonte: AEROPORTOGUARULHOS.NET 20 A presente oferta foi dispensada do registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelos ofertantes nem julga a sua qualidade ou a dos contratos de investimento coletivo ofertados. Antes de aceitar a oferta, leia com atenção os fatores de risco, o prospecto resumido e o estudo de viabilidade no site www.upconincorporadora.com.br. 21

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MATERIAL PUBLICITÁRIO OFERTA E DEMANDA MATERIAL PUBLICITÁRIOESPECIAL: COMFORT HOTEL - INTERNATIONAL AIRPORT GRU - SÃO PAULO LAHOORCTEAEDLLE.EIRA Com o crescimento do aeroporto, as situações que levam o passageiro a procurar hospedagem na região primária continuam a se multiplicar: conexões e atrasos, embarques e desembarques durante a madrugada e a fuga dos horários de pico de tráfego. O mercado hoteleiro das imediações do Aeroporto Internacional vive um momento promissor. É o que consta no Estudo de Viabilidade Econômica da Consultoria Cohotel, divulgado em 2014. No ano passado, a taxa de ocupação média das unidades hoteleiras atingiu 70%, desempenho similar aos anos anteriores. Até setembro de 2014, o valor da diária média também havia registrado alta: 14%, na comparação com o mesmo período de 2013. O aumento do fluxo de passageiros, as altas taxas de ocupação registradas e a oferta insuficiente de unidades são indicadores que favorecem o surgimento de novas unidades hoteleiras para os próximos anos. 22 A presente oferta foi dispensada do registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelos ofertantes nem julga a sua qualidade ou a dos contratos de investimento coletivo ofertados. Antes de aceitar a oferta, leia com atenção os fatores de risco, o prospecto resumido e o estudo de viabilidade no site www.upconincorporadora.com.br. 23

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MATERIAL PUBLICITÁRIO EU, INVESTIDOR MATERIAL PUBLICITÁRIOESPECIAL: COMFORT HOTEL - INTERNATIONAL AIRPORT GRU - SÃO PAULO POR DENTRO DO COMFORT GRU. Uma bandeira com padrão internacional, estrategicamente posicionada para o turismo de negócios. Esses são alguns dos fatores presentes no Comfort GRU. Inserido na região primária do Aeroporto, o Comfort GRU chega para ser a mais nova opção de hospedagem a quem está de passagem e deseja uma boa estadia. Outra vantagem é a facilidade de acessos, seja ao centro de Guarulhos, localizado a seis quilômetros do hotel, ou importantes destinos de São Paulo. Como exemplo, o Expo Center Norte, um dos maiores centros de convenções do País, está a 20 quilômetros de distância, e a Marginal Tietê, uma das principais vias de acesso, que se interliga a grandes avenidas e rodovias e está a 14 quilômetros. Todas as distâncias foram calculadas com base nas informações do site Google Maps. 24 A presente oferta foi dispensada do registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelos ofertantes nem julga a sua qualidade ou a dos contratos de investimento coletivo ofertados. Antes de aceitar a oferta, leia com atenção os fatores de risco, o prospecto resumido e o estudo de viabilidade no site www.upconincorporadora.com.br. 25

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MATERIAL PUBLICITÁRIO LOCALIZAÇÃO ESTRATÉGICA PARA O HÓSPEDE E O INVESTIDOR. MATERIAL PUBLICITÁRIOESPECIAL: COMFORT HOTEL - INTERNATIONAL AIRPORT GRU - SÃO PAULO Pela segunda vez em menos de dois anos, o entorno do aeroporto recebe um hotel com padrão internacional. Em 2013, a bandeira econômica Sleep Inn escolheu a região tendo em vista a ampliação do terminal e consequente aumento do fluxo de turistas. Em pouco tempo, transformou-se em um grande sucesso de vendas, segundo o Departamento de Inteligência de Mercado da Upcon Incorporadora. Em breve, o Sleep Inn ganhará um vizinho com o mesmo prestígio internacional: Comfort GRU - São Paulo. Também planejado pela Upcon Incorporadora, o hotel está classificado na categoria midclass, e foi pensado para receber diversos perfis de turistas, sempre com conforto, praticidade e economia para uma estadia completa. Aeroporto GRU - Airport Rodovia Hélio Smidt Fotomontagem aérea da região 26 A presente oferta foi dispensada do registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelos ofertantes nem julga a sua qualidade ou a dos contratos de investimento coletivo ofertados. Antes de aceitar a oferta, leia com atenção os fatores de risco, o prospecto resumido e o estudo de viabilidade no site www.upconincorporadora.com.br. 27

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MATERIAL PUBLICITÁRIO A MARCA ESPECIAL: COMFORT HOTEL - INTERNATIONAL AIRPORT GRU - SÃO PAULO MATERIAL PUBLICITÁRIO UMA DAS PRINCIPAIS BANDEIRAS DO MUNDO DESEMBARCA NO GRU - AIRPORT. Conforto, modernas instalações e a atenção especial que todo hóspede merece. Essa é a fórmula da marca Comfort para conquistar a preferência dos turistas ao redor do mundo. Perspectiva artística da fachada Só nos Estados Unidos, 67 milhões de pessoas se hospedaram em um Comfort em 2013. Ao redor do mundo, a marca está entre as preferidas pelos viajantes. Isso porque, ao entrar num Comfort em qualquer lugar em que ele esteja, o hóspede sabe exatamente o que vai encontrar: instalações e atendimento padronizados, que oferecem conforto e bons preços. Em 2003, o Comfort Suites Campinas foi o primeiro hotel brasileiro indicado pela Choice como um dos cinco finalistas do prêmio Melhor Hotel do Mundo, conquistado em 2005 pelo Comfort Fortaleza e em 2008 pelo Comfort Franca. Operado no Brasil pela Atlantica International Hotels, master franqueadora das bandeiras Choice International para a América do Sul, o primeiro Comfort chegou ao Brasil em 1998, com o Comfort Hotel Paulista, em São Paulo. Atualmente, 25 hotéis Comfort operam no Brasil, todos com grande público cativo e excelentes resultados. Fontes: Choice Hotels International, 4 traders.com, Atlantica Hotels 28 A presente oferta foi dispensada do registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelos ofertantes nem julga a sua qualidade ou a dos contratos de investimento coletivo ofertados. Antes de aceitar a oferta, leia com atenção os fatores de risco, o prospecto resumido e o estudo de viabilidade no site www.upconincorporadora.com.br. 29

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