p. 1

nesta ediÇÃo nesta ediÇÃo celso martone emmanuel braz josé paschoal rossetti melhim chalhub ricardo yazbek sérgio fonseca lima 2011 ano 15 nº 34 certificadora a abecipcomo recursos que financiam os recordes do crédito imobiliário entrevistas nicholas reade ceo da brookfield bernard appy economista

[close]

p. 2

Índice editorial com o mercado de crédito imobiliário operando a pleno vapor o que se discute são os mecanismos de funding capazes de manter o crescimento forte no futuro no crédito imobiliário expansão com maturidade pág 2 entrevista ii o economista bernard appy exsecretário executivo do ministério da fazenda afirma que a política econômica é decisiva para a redução dos juros e o avanço do crédito imobiliário o desafio brasileiro é elevar a taxa de poupança pág 20 funding um qualificado especialista em mercados de dívida sérgio fonseca lima avalia as perspectivas de introdução no brasil dos covered bonds o mercado imobiliário e os covered bonds pág 31 entrevista i nicholas reade foto o ceo da brookfield incorporações prevê um crescimento sustentado do setor imobiliário nas próximas décadas o mercado de imóveis do país crescerá uma espanha em 20 anos pág 3 internacional o ex-presidente da fiabci e vicepresidente do secovi ricardo yazbek mostra as semelhanças entre o crédito imobiliário no brasil e na turquia crédito imobiliário acompanha o crescimento da turquia pág 24 arquivo notas&fatos informações sobre o mercado imobiliário e o financiamento habitacional por fábio luiz elizeu pág 35 capa em seminário realizado em são paulo especialistas do setor imobiliário discutem os caminhos para que o brasil acrescente novas modalidades de funding às operações de financiamento de imóveis os desafios da ampliação do funding pág 7 racionalização o jurista melhim chalhub trata da projeto de lei de reforma do código de processo civil que simplifica o processamento das demandas e acelera a prestação jurisdicional com impacto direto no mercado imobiliário meios alternativos para a reforma do judiciário pág 36 nicholas reade certificação um primeiro exame para 200 profissionais marca o início da atuação da abecip como certificadora abecip certificará profissionais que atuam no crédito imobiliário pág 26 riscos o engenheiro emmanuel carlos de araújo braz nota que são muito diferentes a situação do brasil e a dos países que enfrentaram bolhas imobiliárias há bolha no mercado de crédito imobiliário pág 14 indicadores o crédito imobiliário em números levantados pela área de inteligência de mercado da abecip pág 42 tendências a alta carga tributária e a insuficiência de investimentos no país medidas em dados do banco central contrastam com as de outros países emergentes analisa o professor e pesquisador da fundação dom cabral josé paschoal rossetti hipertrofias do estado e fragilização da economia pág 28 inflação o economista celso luiz martone discute o desafio do banco central de derrubar a inflação aos poucos evitando comprometer muito o crescimento econômico o gradualismo da política monetária e seus riscos pág 17 rumos o presidente da abecip luiz antonio frança cita as iniciativas da abecip destinadas a assegurar o crescimento de longo prazo do crédito imobiliário no país avanços institucionais do crédito imobiliário pág 44

[close]

p. 3

e ntrevista i nicholas reade ceo da brookfield o mercado de imóveis do país crescerá uma espanha em 20 anos o brasil está até agora zzano simonsen esteve no citi hsbc em 1992 esteve no sg apenas recuperando o tempo onde criou a área de leasing no warburg o primeiro banco de perdido pouco mais do que rebrasil atuou na brasilpar empreinvestimento constituído na inpetindo a performance de três sa de private equity constituída glaterra e no bear stearns nortedécadas atrás quando a populaoriginalmente pelo unibanco o americano mais tarde colhido ção brasileira era muito menor paribas e o empresário brasileipela crise global e adquirido pelo avalia nicholas reade presidenro sérgio mellão foi diretor do j.p.morgan em março de 2008 te executivo ceo da brookmidland bank no país ao tempo trabalhou no banco brascan field incorporações companhia em que o banco britânico era o origem dos capitais canadenses de capital aberto e uma das maioquarto maior credor do brasil que hoje controlam a brookfield res construtoras do país o inbem antes de ser adquirido pelo asset management e na securitigresso de 30 milhões zadora rio bravo conde pessoas na classe viveu nos primórdios média nos últimos da carreira com um dos anos significou uma maiores economistas da argentina e os mais história brasileira máde 40 milhões que enrio henrique simonsen trarão até 2030 signique conhecia a fundo ficam uma espanha o crédito imobiliário compara reade para e recentemente com dar ideia do espaço gustavo franco exque existe para o crespresidente do bc que cimento do mercado implantou o plano real imobiliário brasileiro em 2007 reade economista e mestornou-se presidente do tre por cambridge conselho em tempo incom pai maranhense tegral na brookfield ine mãe sul-africana corporações cargo que muito antes de se trocou pelo de presitornar presidente do dente executivo da emconselho e depois presa substituindo luiz presidente executivo ildefonso simões loceo da brookfield pes que assumiu a preincorporações reade sidência do conselho percorreu uma traa brookfield incorporajetória incomum na ções resultou da junção área imobiliária coda brascan residential meçou a vida como company e mb engeanalista no banco bonicholas reade da brookfield enorme espaço para crescer nharia os canadenses arquivo sfi 3

[close]

p. 4

da brascan têm 42 do capital os sócios da company cerca de 5 e a metade das ações está em circulação há cerca de 8 mil acionistas o grupo brascan é um tradicional investidor no brasil desde os tempos da light&power investiu no passado em imóveis energia florestas e mineração antes de adquirir a forma atual controlando ativos de us 150 bilhões parte dos quais na construção civil brasileira nho num pib que está crescendo se você olhar a melhoria da distribuição de renda a parcela dos que migraram das classes d e e para a c nos últimos cinco anos então as classes a b e c passarão a 40 até 2030 falamos em 40 milhões de pessoas entrando na classe média em 20 anos ­ é uma espanha inteira olhe-se as faixas etárias ­ o dependent ratio ­ a proporção entre a população não econo vezes mais do que custaria se fizesse de uma só vez como vê o risco de bolha imobiliária no brasil aqui não tem bolha o nível de financiamento é baixo comparado ao dos estados unidos e da europa o comprador tem de colocar 20 a 25 do valor do imóvel em 2010 consultas que fiz em sites indicavam que nos estados unidos o financiamento era da ordem de 97 ou seja se o valor do imóvel subir o comprador vende e põe o dinheiro no bolso e se cair devolve as chaves para o banco aqui se compra para morar nós a brookfield não vendemos mais de duas unidades por cpf como descreve a forma de atuação da empresa no mercado brasileiro não alocamos capital no início do ano fazemos conforme surgem as oportunidades no business plan plano de negócios indicamos as intenções a alocação propriamente dita só é feita conforme surjam os projetos de retorno mais interessante o comitê de investimentos é muito importante para a empresa e a cada reunião avalia no mínimo de seis a sete propostas os conselheiros walter lafemina e luis rogelio tolosa que controlavam a construtora company hoje parte da brookfield participam do comitê de investimento são muito mais presentes do que meros conselheiros como a brookfield distribui a produção o comercial tem 20 dos arquivo revista do sfi como vê o mercado imobiliário brasileiro nicholas reade ­ em 2009 o sistema financeiro e o setor oficial contrataram 650 mil unidades em 1980 antes do fim do banco nacioo dinheiro das cadernetas de nal da habitação bnh poupança não vai acabar a questão foram 630 mil unidades ­ principal é se vai atender à demanda e a população era de 119 milhões contra os 193 miincremental de crédito esperada para lhões de hoje só em 2010 os próximos anos o número passou do milhão ou seja fazemos pouco mais ou menos que o volume de 30 anos atrás indago micamente ativa e a pea no jados investidores quantos setores pão por exemplo essa relação estão assim o que você diria do já é elevadíssima enquanto no potencial de um setor como esse brasil ainda vai diminuir aqui estamos só recuperando o tempo as pessoas na faixa etária dos 25 perdido vejo um crescimento anos a 35 anos estão compranmaior que 20 ao ano nos próxido há uma demanda enorme mos três a cinco anos a formação de famílias no brasil é da ordem de 1,5 milhão por o que seria razoável como ano se estamos fazendo no proporção entre o crédito imomercado formal a metade ou biliário e o produto interno pouco mais de habitações há bruto pib seria algo como mais gente dividindo a casa o 11 do pib como estima a abepai faz um puxadinho ou junta cip para a metade desta década os irmãos e a família para fazer na china esse número é autoconstrução depois de ficar da ordem de 11 ou 12 no cinco anos pagando o terreno brasil hoje com uma relação vai fazendo aos poucos mas a de 5 dá para dobrar de tamaautoconstrução custa até quatro 4 sfi

[close]

p. 5

quais 10 no segmento corporate e 10 salas e o residencial 80 dos quais 50 para a classe média e 20 para o minha casa minha vida os outros 10 são para alta renda no mcmv é interessante não ter mais dependência de um único fornecedor de dinheiro não vai acabar mas o processo pode ser mais difícil qual é sua experiência com o minha casa minha vida É boa estamos fazendo 10 mil a 12 mil moradias neste ano para compradores com renda de até 10 saláriosmínimos estamos replicando nas áreas de atuação em que já atuamos diversificamos mais do que a concorrência mas somos relativamente mais concentrados atuando em mercados que representam 45 da população e 65 das vendas não é nosso plano estar em 25 estados primeiro a construção é um negócio local com leis de zoneamento processo de aprovação hábitos diferenciados do morador do tatuapé e do morador do campo belo se você não conhece bem o mercado não acerta bem o produto há o produto que vende na tijuca e o produto que vende em jacarepaguá não é a mesma coisa segundo o grande desafio é a entrega que passa pela construção e pela gestão operacional ou seja a originação a geração de venda se nasce torto está danado para sempre não é apenas a venda é ter a documentação até fazer o repasse do crédito no final estamos entregando 10 mil unidades temos de ter estrutura programar 10 mil visitas fala portanto do problema de contratação de pessoal para garantir a entrega você tem de construir e prover tudo por isso não fazemos parcerias com incorporadoras regionais se você é produtor tem ações negociadas em bolsa a exigência é enorme o que você fizer em locais distantes dependerá do parceiro desde a compra do terreno até a construção a venda talvez você ajude em alguma coisa É importante ter o comando desse processo hoje temos 4.600 funcionários nas obras e uns 9 mil terceirizados mas a inteligência do processo é nossa o engenheiro o mestre de obras o pintor o responsável pela hidráulica mesmo assim se subcontrata muito como é esse processo numa empresa aberta sujeita às regras de governança a um mercado de investidores sofisticados enfim somos uma das poucas em presas que não são de um dono ­ e isso é difícil embora não seja melhor nem pior em relação às demais talvez para uma cyrella uma das maiores incorporadoras do país seja uma vantagem a aquisição de um terreno pode ser decidida mais rapidamente enquanto nós temos de passar pelo comitê de investimentos mas não perdemos terrenos por causa disso temos atraído gente de boa qualidade todo mundo tem como subir na organização num mercado aquecido isso é importante nosso plano de carreira prevê que para cada posição na diretoria há três substitutos potenciais com experiência gerencial isso está formalizado além disso nos níveis mais elevados nem tudo depende do curso mas de experiências diferentes em várias áreas temos o portal continuado com seis escolas imobiliárias ­ que tratam de itens como liderança estratégia cliente etc isso é feito por nós os executivos são os padrinhos do portal eu por exemplo estou na estratégia depois vamos atrás do mba nas obras temos 17 canteiros com escolas ­ cursos de quatro meses que já formaram 200 técnicos por ora correspondem a 5 da força de trabalho mas vamos dobrar e os números vão se tornando relevantes a construção é um setor onde predomina a parte técnica mais do que a gestão geograficamente onde está a empresa atuamos em oito regiões metropolitanas mas três respondem por 80 dos novos lançamentos attílio sfi 5

[close]

p. 6

são paulo tem 35 brasília 30 e o rio de janeiro 15 por que a concentração é importante É um negócio local tem de ter gente lá queremos ser um dos três maiores em cada mercado onde operamos temos de ter capacidade para comprar bem os terrenos será mais fácil escolher há grandes avanços na ligação entre o mercado imobiliário e de capitais ­ como avalia isso o dinheiro da poupança não vai acabar a questão é se vai atender à demanda incremental no mapa 4 dos agentes financeiros há o fundo de compensação de variações salariais fcvs as perdas passadas ajudam o sistema a emprestar e se alguns bancos estão no limite outros não estão e há o retorno que cresceu com a diminuição da inadimplência meu cálculo grosseiro é de que se 40 dos recursos do crédito imobiliário lastreado em contas de poupança financiam a construção num prazo médio de dois anos e 60 financiam o mutuário final a cada ano voltam 40 vamos lá voltam 20 da construção mais 4 de juros à taxa de 10 ao ano ou seja o retorno é de 24 na outra carteira com prazo médio da ordem de 10 anos o retorno é de uns 12 ao ano mais os pré-pagamentos É possível assim estimar o retorno total nuns 40 mas não são números precisos podem estar até subestimados de qualquer forma se o mercado está crescendo num ritmo e a captação em outro em algum momento os recursos vão ser insuficientes para financiar 100 da demanda em 2010 na brookfield r 700 milhões vieram da securitização e estamos fazendo mais neste ano com track record rating e outros mecanismos de avaliação do desem queremos ter alguma alternativa o ifc tem 10 de uma subsidiária da empresa e no tocante a fundos imobiliários estamos montando um fundo de permuta para atender aos proprietários de terrenos vendidos para nós o fundo se tornará um sócio nosso e estamos estudando outros fundos para serem detentores dos recebíveis sobre os quais poderão ser lançados certificados de recebíveis imobiliários cris hoje um dos problemas dos cris é a falta de liquidez mas já há volume falta é um mercado secundário de dívidas no brasil É um problema de custo de capital de carregamento de posições isso é ruim para o cri mas se o cri estiver num fundo de grande porte o poupador poderá ter liquidez vendendo as cotas que detiver no fundo qual é a importância do crédito imobiliário para sua empresa o crédito imobiliário é importante é o mais interessante para a operação é o dinheiro mais barato e na parte da construtora funciona bem o sistema ainda é lento na alienação fiduciária ainda há um caminho a percorrer mas funciona bem hoje temos mais dívidas corporativas do que financiamento à construção mas é devido ao estágio dentro do ciclo de construção a grande transformação que vamos ver é o financiamento à construção substituindo a dívida corporativa arquivo no brasil não tem bolha o nível de financiamento é baixo comparado ao dos estados unidos e da europa o comprador tem de colocar na frente 20 a 25 do valor do imóvel nos estados unidos o porcentual financiado é da ordem de 97 penho da carteira não partimos do zero estamos olhando isso trouxemos recursos da international finance corporation ifc o braço privado do banco mundial com prazo de sete anos em reais pois se houver um gargalo na caixa econômica federal que financia o minha casa minha vida 6 sfi

[close]

p. 7

c apa marcos garcia jornalista os desafios para a ampliação do funding o modelo de crédito imobiliário brasileiro mas o ritmo de crescimento vem superando o tem despertado grande interesse no exterior pela do aumento dos depósitos de poupança ­ no prialta qualidade de seus ativos e a certeza de que o meiro semestre a captação foi negativa em r 3 bicrescimento que vem sendo registrado poderá lhões ­ e a perspectiva é de problemas à frente se persistir nas próximas duas décadas pelo menos não forem adotadas desde já medidas para buscar mas é urgente encontrar novas fontes de recursos novas fontes de recursos entre 2012 e 2013 tudo para continuar financiando essa expansão advertiu indica as cadernetas ainda terão condições de ateno presidente da abecip luiz antonio frança na der à demanda por crédito mas é mais do que hora abertura do seminário ampliando o funding para o de tratar da criação de instrumentos alternativos de mercado imobiliário realizado em são paulo em jucaptação alertou o presidente da abecip ele lemnho com a participação de 170 representantes dos brou que a securitização já existe no país há 14 anos setores públicos e privados e as letras de crédito imobiliário lcis estão no o crédito imobiliário cresceu em ritmo impresmercado há 10 anos destacando que os covered bonsionante nos últimos anos graças às condições ecods são o tema mais sensível do momento nômicas e institucionais propícias por exemplo a para ele é urgente tratar da introdução desse criação do instituto da alienação fiduciária do bem mecanismo no arcabouço legal brasileiro como imóvel da securitização e aos laços estreitos entre afirmou frança não se trata de optar por um ou o crédito imobiliário e o mercado de capitais amoutro papel precisamos de todos os instrumentos parado em tais fatores o financiamento de imóveis de captação que estiverem à disposição o potencom recursos da poupança passou de apenas r 1,8 cial de nosso mercado imobiliário é tão grande que bilhão no início da não podemos limitar década passada para as nossas opções r 56 bilhões em mas não é possível 2010 quando foram alertou implantar financiadas 421 mil instrumentos comunidades nos 12 meplexos como os coses encerrados em juvered bonds da noite nho esse volume atinpara o dia É preciso giu r 69,3 bilhões começar já com o financiamento para frança os de 470 mil unidades covered bonds tiveram até o final de 2011 papel importante na completou frança a solução da crise gloabecip estima que sebal do crédito imorão emprestados r biliário em 2008 e 85 bilhões financian2009 ­ esses papéis do a aquisição de 500 asseguraram a liquiluiz antonio frança da abecip novos instrumentos de captação mil imóveis dez dos bancos interkenji honda sfi 7

[close]

p. 8

nacionais e evitaram a mercado europeu tem interrupção do crédito a características interesbons projetos santes um de seus crescimento susaspectos positivos é a tentado ­ a análise do manutenção dos conpresidente da abecip tratos de financiamenfoi corroborada pelo to imobiliário no ativo chefe do departamento do emissor o que gera de normas do sistema incentivos à adoção de financeiro do banco uma avaliação adequacentral bc sérgio da de riscos e de boas odilon dos anjos o práticas de originação crédito imobiliário enaspectos essenciais para fatizou odilon deve o crescimento sustencontinuar crescendo tado de captação por nos próximos anos mas esse papel além disso é preciso que esse cres a exigência de gestão cimento seja sustentadinâmica do conjunto do não ocasionando de ativos oferecidos em desequilíbrios entre garantia com vistas à sergio odilon dos anjos do bc equilîbrio entre a oferta e a demanda oferta e demanda e sem manutenção da sua quadeteriorar a qualidade lidade ao longo da vida do crédito nesse sentidos financiamentos do vê um grande potencial nos covered bonds despropicia o contínuo monitoramento dos riscos asde 2007 o bc vem discutindo a introdução desse sociados com reflexos positivos para todo o sistema instrumento no arcabouço legal do país uma vez financeiro finalmente esses papéis podem contrique ele está em consonância com a preocupação buir para minimizar o descasamento de prazos ende manter o crescimento sustentado do mercado tre captação e aplicação trazendo benefícios para a imobiliário do brasil estabilidade financeira o dirigente do banco central assinalou ainda outro representante do setor público no semique em 2010 foram emitinário o secretário execudos r 7,8 bilhões em tivo adjunto do ministécertificados de recebírio da fazenda dyogo veis imobiliários cris oliveira lembrou que o mais de cinco vezes o volume de crédito imototal emitido em 2005 biliário no brasil já atin em 2011 a emissão já giu valor equivalente a chegou a r 4 bilhões 5,02 do produto intermas este é um volume no bruto pib nacional baixo em relação à poumas isto mostra apenas pança e esse desempeque esse tipo de financianho relativamente tímimento ainda tem muito do se deve entre outros a crescer até se aproxifatores ao pouco intemar do patamar em que resse do investidor por estão hoje as economias títulos indexados à tr mais desenvolvidas exaíndice obrigatório dos tamente por isso afirfinanciamentos imobilimou o governo vê com ários concedidos bons olhos o desenvolviquanto aos covered mento de novas fontes bonds odilon lembrou de recursos desde que que esse instrumento a qualidade dos créditos de longa tradição no alvaro fernandez do santander produtos adequados ao mercado seja assegurada kenji honda kenji honda 8 sfi

[close]

p. 9

segundo oliveira dos recursos depositados nas condições de vida no país para ele uma próxima cadernetas de poupança 62 já estão aplicados em edição do seminário deve ter como um dos seus obcrédito imobiliário o que indica que faltam apenas jetivos trazer para a mesa de discussões os represen3 do total para que se atinja o limite estabelecido tantes do mercado de capitais assim como outros na lei portanto estamos próximos do esgotamento players para que se somem a nós e nos ajudem as do modelo de financiamento habitacional que funencontrar as soluções que precisamos cionou bem e prestou bons serviços ao país disse ganho de escala ­ para alexandre assolini sóacrescentando agora precisamos discutir novos cio da pmka advogados e especialista em securitiinstrumentos e os covered bonds são uma alternatização a principal questão a ser discutida ­ quando va interessante embora apresentem características se trata de ampliar as operações desse mecanismo como as garantias oferecidas aos investidores que de captação de recursos ­ é como aumentar a esdevem ser analisadas com muita profundidade o cala assolini enfatizou este é o ponto principal bom funcionamento desse novo mecanismo exige o básico nós já temos pois sabemos que quanto garantias que se sobremaior for a estabilidade põem a todas as outras dos juros maior será inclusive às do governo a demanda por finane aos créditos trabalhisciamentos se houver tas essa não é uma discondições de mercado cussão trivial precisa ser para fazer financiamenbem pesada e não temos to imobiliário o cri vai ainda definições sobre o funcionar assim como tema É o momento de outros mecanismos de coletar opiniões e avaliacaptação ções segundo ele o vao mercado de selor médio das emissões curitização acrescentou de cris vem subindo e o secretário adjunto da atingiu r 40 milhões fazenda está se desenem 2010 mas esse ainvolvendo bem no brasil da é um número pemas os cris estão muito queno e imagino que concentrados em imópara atender à demanveis comerciais que reda por financiamentos presentam mais de 50 imobiliários esse núdas emissões em sua mero deve subir para opinião os fundos de r 500 milhões redujorge simino da fundação cesp espaço para o crédito privado investimentos também zindo o custo de estruse apresentam como alturação das emissões ternativa com emissão um mantra do mercade r 10 bilhões nos últimos 12 meses como asdo de securitização diz assolini é a padronizasinalou oliveira o brasil tem recursos internos e ção não é possível que cada agente do mercaexternos mas é preciso trazer esse funding ao custo do tenha seu próprio modo de fazer as emissões e prazo adequados o governo vem tomando meÉ muito importante definir um produto que fundidas nesse sentido e vamos continuar trabalhando cione independentemente da instituição e que o por isso gerando para o país um sistema financeiinvestidor consiga identificar semelhança entre ro capaz de ofertar recursos em condições e prazos os papéis que recebe em garantia isso ajuda os adequados para o desenvolvimento do mercado ganhos de escala temos trabalhado nesse sentibrasileiro disse do esclarece lembrando que outro problema o presidente do secovi-sp joão crestana por nesse aspecto é a grande variedade de índices de sua vez disse que a ampliação do funding imobilicorreção temos uma série de moedas para esse ário no brasil é uma tarefa que diz respeito a toda papel que tem 60 das emissões indexadas por a sociedade e que todos os envolvidos no mercado índices de preços uma variedade muito grande de imóveis devem trabalhar juntos para levar ao goverdadeira sopa de letras 30 em tr 5,60 verno soluções que possam realmente melhorar as em cdi e assim por diante kenji honda sfi 9

[close]

p. 10

em sua opinião para alavanoutra restrição ao invescar as emissões de cris é preciso timento em créditos privados também trabalhar para reduzir se refere ao prazo máximo das o tempo que se gasta atualmenoperações como notou simite para regularizar uma emissão no embora compreenda a de cri o prazo médio atual é importância do alongamento de 111 dias necessário para o redos prazos o problema é que gistro de imóveis e da oferta dos é muito difícil prever as condipapéis É um período muito lonções econômicas em períodos go muitas vezes suficiente para mais longos assim trabalhamos mudanças das condições de mercom prazo máximo de 10 anos cado que podem inviabilizar a e mesmo assim nesse limite a emissão tudo isso segundo asoperação precisa ser muito bem solini são questões que podem e qualificada devem ser corrigidas de forma a para fábio nogueira direaumentar a escala de emissões tor da brazilian finance real reduzir seus custos e aumentar o estate realmente há interesse prêmio aos investidores atraindos investidores em aplicar e os do novos recursos papéis existentes têm grande aliás do ponto de vista dos potencial de crescimento em investidores ficou claro que há espaço e interesse sua opinião a discussão em torno da ampliação em investir mais em papéis lastreados no mercado das fontes de recursos não se deve a um eventual imobiliário tal foi o resumo das declarações do dimalogro dos títulos disponíveis mas ao fato de retor de investimentos e patrimônio da fundação que eles ainda não tiveram tempo para maturacesp jorge simino junior também presente ao ção cabe ao mercado criar condições que aproencontro citando o exemplo do próprio fundo de veitem todo esse potencial disse o processo de pensão que administra simino notou que o crédito esgotamento da poupança atrasou o surgimento privado representa hoje apenas 6,7 da carteira de de alternativas de funding mas isso foi bom pois aplicações em renda fixa de sua instituição r 13,5 evitou que o brasil se envolvesse na bolha que gebilhões ou 4,8 do investimento total r 18,8 birou toda a crise de 2008 lhões portanto existe para nogueira há espaço para aumentar a agora a oportunidade participação do crédito de entrar com mais cuiprivado mas há regras a dado nessa nova etapa serem obedecidas do mercado imobiliário entre essas regras si o setor imobiliário bramino enfatizou que todas sileiro mostra uma situaas operações devem ser ção muito mais saudável aprovadas por um comitê do que a dos países ricos de renda fixa e se sujeitar e os novos títulos estão a dois ratings definitivos se desenvolvendo de fordas agências standard ma sólida poor s moody ou fitch longo prazo ­ o com nota mínima aa desenvolvimento de me essa exigência tem a ver canismos consistentes com a inexistência de de captação de recursos um mercado secundário também foi abordado pois isso significa que o pelo chefe de finaninvestidor precisa de um ciamento do grupo prêmio maior uma vez santander Álvaro ferque é necessário estar nandez carbajosa em preparado para eventuais palestra sobre os covered dyogo oliveira da fazenda próximo do esgotamento desajustes bonds mostrou a impor investidores qualificados como fundos de pensão trabalham com aplicações com prazo máximo de 10 anos 10 sfi kenji honda

[close]

p. 11

tância desses papéis na espanha cinco anos o que é muito cure destacou que esse é um instruto mento que pode trazer vantaessa situação acrescentou gens para o mercado brasileiro lima traz uma mensagem impermitindo o alongamento dos portante quando se está pensanprazos de investimento diverdo em importar uma tecnologia sificando a base de investidores a falta de cautela ou a exaustão e reduzindo o custo do funding na utilização de uma ferramenta com tudo isso pode ser bastanpode levar a esse efeito colateral te benéfico para a fidelização de onde o papel está sendo usado clientes dos bancos pois crédipara dilapidar o balanço das to imobiliário traz mais clientes instituições por isso sugeriu para outras operações como cara concentração de esforços em tões de crédito fundos de pendois aspectos custo eficiente dos são e outros recursos e criação do mercado mas esses benefícios alersecundário de títulos no brasil tou dependem da superação de avançando o novo funding tem alguns desafios necessários para que trazer custo equiparável ou a implantação sólida dos novos ainda mais eficiente que o custo títulos no país o primeiro deatual caso contrário a cadeia les é estabelecer um marco legal que atenda ao inprodutiva do mercado imobiliário não será benefivestidor disse ele depois é preciso criar os merciada da mesma forma enquanto não tivermos um cados primário e secundário para esses papéis por mercado público de dívidas bancárias dificilmente fim deve-se desenvolver produtos que beneficiem conseguiremos colocar de pé os covered bonds todo o mercado o que envolve governo entidades resolvida essa equação acredita o executivo do privadas e a sociedade em geral itaú-unibanco os covered bonds têm grande potensérgio fonseca lima chefe do proprietary cial de geração de novos recursos para o mercado funding do itaú unibanco reforçou a necessiimobiliário lima concluiu nos principais mercadade de cautela no processo de implantação dos dos do mundo adotou-se como metodologia fixar covered bonds no brasil na europa a partir da crium determinado porcentual dos ativos ou passivos se de 2008 observou dos bancos para serem o número de particiusados como lastro despantes do mercado de ses papéis no brasil se covered bonds aumentou adotássemos um porcenmas os spreads se elevatual de 4 por exemram e os prazos encurplo isso significaria um taram dada a urgência potencial de captação de os bancos obterem de recursos equivalente liquidez para adminisa r 126 bilhões consitrar suas dívidas os derando apenas os atispreads chegaram a vos das nove principais cair logo após o ápiinstituições do país que ce da crise quando o chegam a aproximadabanco central europeu mente r 3 trilhões É irrigou o mercado com um volume realmente 60 bilhões de euros expressivo ainda mais mas tiveram aumento quando se considera `cavalar no momento que segundo cálculos seguinte já os prazos recentes r 70 bilhões das operações foram seriam suficientes para significativamente remanter o crescimento duzidos concentrandosustentado do mercado fábio nogueira da brfe aproveitar o potencial da securitização se num período de até imobiliário na espanha os covered bonds permitem diversificar a base de investidores e reduzir o custo do funding kenji honda sfi 11

[close]

p. 12

no brasil vários economistas fazem a economia brasileira tem potencial para pesquisa proprietária ­ citando pesquisa continuar crescendo nos próximos anos favoem que foram entrevistadas quase 3 mil emrecendo as operações no mercado imobiliário presas barros informou que as expectativas esta é a opinião de dois destacados economisde aumento de preços vêm caindo e que um tas que participaram do seminário ampliando grupo cada vez maior acredita em estabilidao funding para o mercado imobiliário promode nos próximos meses além disso lembrou vido pela abecip mas embora concordem no o banco central não parece disposto a tolerar atacado octávio de barros do bradesco e josé mais um crescimento forte do crédito gostaria roberto mendonça de barros da mb associaque o crédito total bancário crescesse 13 este dos têm visões diferentes ano muito abaixo porsobre o ritmo em que o tanto dos 21 atuais crescimento se dará além disso pesquisa para o economistada fgv mostra que está chefe do bradesco o ceocorrendo uma mudança nário global lembra atude atitude da sociedade almente uma frase que com as pessoas poupanera usada nos anos 1950 do cada vez mais isso pelo economista caseé emblemático de um miro ribeiro segundo a potencial de aumento de qual a situação econômipoupança financeira das ca mundial vem se detefamílias afirmou riorando favoravelmente com relação ao ao brasil de fato a decâmbio alertou barros saceleração da china as não podemos nos iluoctavio de barros do bradesco dificuldades enfrentadas dir para ele a taxa de a maioria das empresas tem a por alguns países europeus câmbio só voltará ao normal intenção de investir os problemas na recuperação em dois ou três anos ficandos eua e o terremoto no do em r 1,60 no final de japão são fatores que contribuíram para desva2011 e r 1,70 em 2012 mesmo assim acrelorizar as commodities e isso é altamente benédita que o crescimento econômico terá melhor fico para o brasil pois trará um alívio imporqualidade este ano acrescentando estamos tante em termos de inflação pelo menos a curto trabalhando com um pib de 3,8 em 2011 e prazo disse de aproximadamente 4 no próximo período para ele o banco central está realmente nossa economia já está em franco processo de comprometido com a meta de 4,5 de infladesaceleração e o mercado de trabalho por ção em 2012 para que isso aconteça podem exemplo já está se acomodando a visão de vir novas medidas de contenção do crédito em que a economia está superaquecida é de quem 2011 o índice deve ficar em 6,3 pois o bc está olhando pelo retrovisor entende e eu concordo que o custo de manter ainda assim a imensa maioria das ema meta seria muito alto afirmou presas se declara em processo de investimenkenji honda 12 sfi

[close]

p. 13

cenários otimistas com algumas ressalvas to elas desprezam o cenário de curto prazo sobre a desaceleração da economia mundial para fazer investimentos olhando mais à frente lembrando também que o grau de incerteza mostrando confiança no futuro da economia e nesse cenário aumentou muito para ele entre este é um dos fatores da inflação pois o pro2011 e 2014 o brasil deverá crescer no máxicesso de investimento pressiona o mercado de mo 4,5 ao ano alavancado pela continuidade trabalho e de bens explica barros do aumento do consumo da classe c embora outra fonte de surpresas positivas no brasil a taxas mais modestas pelo crescimento das de acordo com ele são os investimentos direexportações da cadeia de recursos naturais e tos estrangeiros em termos brutos já chegou pelo crescimento dos investimentos privados a us 100 bilhões nos incluindo os da petrobras últimos 12 meses e de e os destinados às obras 2004 a 2010 esses reda copa do mundo e da cursos chegaram a us olimpíada 340 bilhões o que é um essas alavancas de `caminhão de dinheiro crescimento empurrariam a soma desse dinheiro o país a um crescimento com investimento púanual da ordem de 8 ou blico e privado leva a 9 mas existem alerta o uma situação muito faeconomista da mb assovorável que talvez posciados fatores limitantes sa se caracterizar como que não permitirão evoo período mais longo e lução nesse ritmo esses mais importante de infatores são basicamente vestimento no brasil a dois desequilíbrios majosé roberto mendonça de isso se soma ainda um croeconômicos crescentes barros da mba competitividade fato muito interessante que e redução de competitividade e desequilíbrio macroeconômico é o pacto com a china que explicou no caso dos desequivai despejar no brasil nos líbrios mendonça de barros próximos 10 anos algo entre us 10 bilhões cita o déficit em conta corrente e a inflação o brae us 15 bilhões ao ano isso entretanto vai sil perde competitividade devido à combinação da obrigar o país a conviver harmoniosamente com apreciação do dólar com o custo brasil à redução as características desse novo parceiro afirmou da eficiência do setor público citando o caso dos lembrando porém que o bom desempenho ecocorreios e da infraero e à falta de reformas nômico dos próximos anos vai depender muito ainda assim concluiu pode-se esperar a do compromisso governamental com o ajuste continuidade do processo de consolidação do fiscal e do efetivo exercício do potencial reforsetor imobiliário apesar de todas as dificuldamista que identifica no governo dilma des inerentes a esse processo agravadas pelas fatores limitantes ­ josé roberto mencaracterísticas típicas do mercado nacional donça de barros da mb associados disse caso da escassez de mão de obra e da burocracompartilhar com octávio de barros a visão cia entre outras m.g kenji honda sfi 13

[close]

p. 14

r iscos há bolha no mercado de crédito imobiliário emmanuel carlos de a braz engenheiro atua na área imobiliária desde 1985 como forma de contribuir para a estruturação e identificação das variabilidades ocorridas nos diversos mercados imobiliários brasileiros o governo federal em parceria com as instituições financeiras e outras entidades atua na construção da metodologia de um índice de evolução de preços do mercado imobiliário brasileiro não se trata de ação reativa a uma crise instalada mas um ato em plena sintonia com a boa governança ou seja agir de forma proativa a fim de criar mecanismos de prevenção que permitam com antecedência identificar sinais de desajustes no mercado imobiliário e assim adotar medidas corretivas antes que se configure um problema efetivo o mercado imobiliário é um dos setores mais complexos da economia de grande importância para o desenvolvimento socioeconômico do país um dos grandes desafios para a análise desse mercado reside na dificuldade de obter informações confiáveis sobre os preços dos imóveis comercializados a recente e acentuada elevação das operações de crédito imobiliário fortaleceu a demanda de imóveis e propiciou um comportamento atípico no mercado brasileiro provocando o interesse da sociedade brasileira em compreender e acompanhar a dinâmica desse mercado o termo bolha imobiliária comumente usado nos meios de comunicação é empregado quando se constata que os preços no mercado imobiliário estão bem acima de seu real valor ­ e os compradores continuam dispostos a pagar ainda mais criando um ciclo especulativo cujo final é difícil de estabelecer e cuja ameaça findo o ciclo é uma rápida e generalizada queda de preços para que seja constatada a existência de bolha no mercado imobiliário é necessário o acompanhamento deste mercado atrelado a outros indicadores econômicos recentes crises ocorridas nos mercados imobiliários de outros países como os estados unidos e a espanha fornecem subsídios para a compreensão do fenômeno atualmente no brasil destacam-se os seguintes aspectos do cenário macroeconômico ·evolução constante do produto interno bruto pib na última década ·redução da taxa de desemprego e aumento do rendimento médio real e efetivo das pessoas economicamente ocupadas com melhoria da distribuição de renda ·nível de inadimplência do financiamento imobiliário em patamares aceitáveis e apresentando ligeiro decréscimo ·participação crescente do crédito imobiliário no pib brasileiro ·alta necessidade de moradia ·existência de marcos regulatórios legais tais como patrimônio de afetação alienação fiduciária criação do sistema financeiro imobiliário entre outros esse cenário aliado ao aumento significativo da disponibilidade de recursos ao acréscimo dos prazos de pagamento e à redução das taxas de juros em comparação histórica pode justificar a alta de preços praticados no mercado mas cabe considerar ainda as relações entre esses preços e o custo de produção dos imóveis embora seja um tema complexo algumas instituições financeiras têm-se preocupado com essa temática e por isso monitoram a evolução de preços praticados no mercado imobiliário brasileiro 14 sfi

[close]

p. 15

de habitação resultados preliminares de estudos recentes indicam que a evolução dos preços praticados no mercado habitacional não apresenta descolamento considerável com a evolução dos índices de custo de produção concomitantemente a esses estudos uma comparação entre as características do mercado brasileiro e as dos mercados internacionais aponta para a não observação de aspectos cruciais que auxiliaram o desencadeamento do fenômeno da bolha imobiliária veja-se o que ocorreu por exemplo nos estados unidos concessão de crédito sem observação do valor das garantias inexistência de uma análise de risco adequada do cliente conflito de interesse na concessão do crédito avaliação da garantia pelo próprio corretor que intermedeia a negociação e securitização sem lastro financeiro atrelado a ativo real embora não se constate a existência de bolha no mercado brasileiro persiste a indagação está acontecendo no brasil o mesmo que aconteceu nos estados unidos e na espanha cabe ressaltar diferenças cruciais entre esses três mercados como se vê na tabela 1 incentivado por uma política de baixas taxas de juros a economia norte-americana apresentou elevados índices de crescimento inserindo milhares de pessoas no mercado de trabalho com consequ ente aumento de renda com o crédito fácil e abundante a procura fez que os valo um dos desafios da análise do mercado imobiliário consiste em obter informações confiáveis sobre os preços dos imóveis comercializados algo essencial para entender a dinâmica do mercado res dos imóveis sofressem elevações que em determinado momento culminaram em preços e níveis especulativos antes inimagináveis muito aquecido o mercado imobiliário norte-americano passou a operar com créditos concedidos sem a observação das devidas garantias ainda pior em determinados momentos os excessos evoluíram para uma forte especulação aumentou a quantidade de empréstimos principalmente para clientes de baixa renda e com histórico de inadimplência ­ os chamados clientes subprime esse tipo de empréstimo é considerado de alto risco pois as possibilidades de descumprimento das obrigações são maiores após 2006 o preço dos imóveis começou a cair enquanto os juros aumentavam a oferta de casas começou a superar a procura resultando na atual crise imobiliária dos estados unidos afetando não só o mercado imobiliário americano com os juros altos a taxa de inadimplência aumentou provocando um prejuízo para os bancos e desaquecendo a economia norte-americana o valor total das hipotecas ultrapassou us 12 trilhões com menos dinheiro nas mãos as pessoas compram menos ­ e diminui o lucro das empresas estas por sua vez não podem contratar novos funcionários vários bancos e seguradoras faliram a crise tomou as proporções atuais a ponto de afetar outros países que dependem economi tabela 1 brasil crédito imobiliário x pib características perfil do comprador valorização do mercado imobiliário securitização investimentos imobiliários aproximadamente 3 1 imóvel baixa valorização baixa baixo estados unidos aproximadamente 66 espanha aproximadamente 45 mais de um imóvel fator especulativo alta valorização alta alto sfi 15

[close]