ImmoZeitung Ausgabe November 2016

 

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ImmoZeitung Ausgabe November 2016

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THEMEN DIESER AUSGABE: I N FO R M I ERT AUSGABE NOVEMBER 2016 Vorsorge einer Immobilienblase Legionellen-Prüfung bis Ende 2016 Pflicht TITELTHEMA: MIETPREISBREMSE: ERSTES URTEIL ZUGUNSTEN VON MIETERN Berlin – Seit Einführung der Mietpreisbremse in Großstädten ist nun zum ersten Mal ein Vermieter dazu verurteilt worden, zu viel gezahlte Miete zurückzuzahlen. In dem vorliegenden Fall des Amtsgerichtes Berlin-Lichtenberg haben Mieter nach dem Einzug in die neue Wohnung gegen die Miethöhe geklagt. Die klagenden Mieter hatten im Oktober 2015 einen Mietvertrag für eine rund 74 m² große Mietwohnung in Lichtenberg unterschrieben. Die Kaltmiete betrug 562 Euro, was einem Quadratmeterpreis von 7,60 € entspricht. Der Rechtsstreit begann nach dem Einzug. Die Mieter forderten vom Vermieter, einer Wohnungsgesellschaft, eine Verringerung der Miete um rund 32,50 € und beriefen sich dabei auf die Vorgaben der Mietpreisbremse. Nach dieser Regelung darf ein neuer Mietvertrag höchstens 10 Prozent über dem ortsüblichen Vergleichswert liegen. Lediglich Neubauten oder aufwendig sanierte Wohnungen, sowie eine Vormiete, die über dem Vergleichswert lag, bilden die Ausnahme. Im letzteren Fall darf der Vermieter jedoch maximal die Vormiete verlangen. Keine dieser Regelungen trafen auf das Mietobjekt zu. Daher sprachen die Richter den Mietern Recht zu und ordneten an, dass die Wohnungsgesellschaft die zu viel gezahlte Miete von Oktober bis Mai 2016 zurückzuzahlen hat – insgesamt 227,29 €. Die konsequente Anwendung der Mietpreisbremse stößt auf positives Feedback. So äußerte sich zum Beispiel der Bundesjustizminister Heiko Maas folgendermaßen: „Die Mietpreisbremse ist ein Paradigmenwechsel, der jetzt beginnt, seine Wirkung zu zeigen.“ Laut dem Gremium bedürfe es einer weiteren Verschärfung des Gesetzes nicht. Jedoch wird in der großen Koalition diskutiert, ob der Betrachtungszeitraum des Mietspiegels verlängert wird. IMMOCENTER BOLICH INFORMIERT • AUSGABE NOVEMBER 2016

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GUT ZU WISSEN … GESETZESENTWURF ZUR VOR­ SORGE EINER IMMOBILIENBLASE Gemäß dem Motto „Vorsorgen ist besser als Heilen“, werden nun in der Bundesregierung Methoden ausgearbeitet, die eine Immobilienblase verhindern sollen. Außerdem werden verschiedene Maßnahmen dokumentiert, mit deren Hilfe der Staat auf eine Überhitzung des deutschen Immobilienmarkts reagieren könnte. Dies berichten mehrere Nachrichtenagenturen und berufen sich dabei auf Kreise des Ministeriums. Derzeit wird ein Gesetz ausgearbeitet und soll noch in dieser Wahlperiode verabschiedet werden, dass im Notfall Anwendung findet. Ein Aspekt des Gesetzesentwurfes betrifft den Fremdfinanzierungsanteil bei einem Immobilienkauf. Mit einer Obergrenze für den Fremdfinanzierungsteil wird ein Immobilienkauf ohne Eigenkapital bei Anwendung des Gesetzes unmöglich. Außerdem sieht das Gesetz eine Frist vor, bis zu der ein gewisser Anteil des Kredites zurückgezahlt werden muss. Weiteres Instrument ist die Schuldentragfähigkeit eines Kreditnehmers bezogen auf sein Einkommen, was vor allem Geringverdiener den Einzug in die eigenen vier Wände erschweren könnte. Eine weitere Stellschraube könnte eine Mindestrückzahlung sein. Damit wären tilgungsfreie Kredite nicht mehr möglich. Mit dem Gesetzesentwurf möchte die Bundesregierung keine Angst vor einer Immobilienblase schüren, da diese noch nicht in Sicht sei. Es sei aber richtig, Vorsorge für den Fall zu treffen, so das Statement der Bundesregierung. Dem Gesetzesentwurf liegen Empfehlungen des deutschen Ausschusses für Finanzstabilität aus den vergangenen Jahren zu Grunde. LEGIONELLEN-PRÜFUNG BIS ENDE 2016 PFLICHT Vermieter sind auch für die Wasserqualität in Mietwohnungen verantwortlich, daher verpflichtet der Bund sie dazu alle drei Jahre eine sogenannte Legionellen-Prüfung durchführen zu lassen. Der nächste Stichtag ist der 31. Dezember 2016. Die entsprechende Trinkwasserverordnung sieht eine Prüfung nur bei Anlagen zur Trinkwassererwärmung vor, die mehr als 400 Liter Speicher fassen oder bei denen die Rohrleitungen zwischen dem Großboiler und der am weitesten entfernten Entnahmestelle mehr als drei Liter führen – das entspricht einer Entfernung von ca. 15 Metern. Auch die Größe des Objektes ist maßgeblich. Vermieter von Mehrfamilienhäusern müssen in der Regel die Prüfung vornehmen, Ein- und Zweifamilienhäuser sowie selbstgenutzte Eigentumswohnungen sind ausgenommen. Legionellen sind stäbchenförmige Bakterien, die sich in stehendem Wasser zwischen 25 und 45 Grad stark vermehren. Sie nisten sich beispielsweise in alten Leitungsnetzen, Filteranlagen oder Blindrohren ein. Atmet man Wasserpartikel mit den Bakterien beim Duschen, im Whirlpool oder über die Klimaanlage ein, kann man sich im schlimmsten Fall mit der Legio- närskrankheit infizieren, einer schwer verlaufenden Lungenentzündung. Landesämter für Gesundheit und Lebensmittelsicherheit geben Auskunft darüber, welche Labore solche Untersuchungen vornehmen können. Wird bei der Prüfung der Grenzwert von 100 KbE (Kolonie bildende Einheit) Legionellen pro 100 Milliliter Wasser überschreitet, muss ein Vermieter umgehend die Mieter sowie das Gesundheitsamt benachrichtigen und die Ursache herausfinden. Außerdem fallen zwei Nachuntersuchungen im Vierteljahrs-Takt an sowie eine weitere nach einem Jahr. Die regelmäßige Überprüfung, die je nach Größe des Objektes 200 – 600 Euro kostet, darf der Eigentümer laut Immobilienverband Deutschland als Betriebskosten auf die Mieter umlegen, da es sich um wiederkehrende Kosten handelt. IMMOCENTER BOLICH INFORMIERT • AUSGABE NOVEMBER 2016 ImmoCenter Bolich & Co informiert • Ausgabe Oktober 2016

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