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verantwortung nachhaltigkeit weitblick verband norddeutscher wohnungsunternehmen e v tätigkeitsbericht 2010/2011

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verband norddeutscher wohnungsunternehmen e v gründung 2 november 1900 in kiel-ellerbek vnw-mitgliedsunternehmen ende 2010 gesamt hamburg mecklenburg-vorpommern schleswig-holstein insgesamt 88 155 73 316 davon fördermitglieder 21 5 6 32 wohnungsbestand der mitgliedsunternehmen ende 2010 gesamt eigener bestand hamburg mecklenburg-vorpommern schleswig-holstein insgesamt 277.500 280.000 153.000 710.500 274.000 252.000 130.000 656.000 verwalteter bestand 3.500 28.000 23.000 54.500 investitionen der mitgliedsunternehmen 2010 in millionen euro gesamt hamburg mecklenburg-vorpommern schleswig-holstein insgesamt 470 232 223 925 neubau 103 21 76 200 instandhaltung 269 133 83 485 modernisierung 98 78 64 240 2

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vorwort dr joachim wege verbandsdirektor und wp/stb gerhard viemann direktor für den prüfungsdienst liebe leserin lieber leser diese drei schlagworte charakterisieren das geschäftsmodell unserer mitgliedsunternehmen verantwortung der mensch mit seinen wohnwünschen steht im mittelpunkt ihres handelns nicht der schnelle profit sie bieten ihren mietern gutes und sicheres wohnen zu bezahlbaren mieten nachhaltigkeit es geht ihnen um die langfristige entwicklung ihrer bestände und quartiere auf der basis ökonomischer sozialer und ökologischer nachhaltigkeit weitblick unsere mitgliedsunternehmen denken handeln und finanzieren langfristig wohnungen sind ein langlebiges wirtschaftsgut deshalb treffen sie ihre investitionsentscheidungen mit augenmaß und weitblick verantwortung nachhaltigkeit weitblick gilt auch für den verband wir engagieren uns für die interessen unserer mitgliedsunternehmen als vertreter einer großen gemeinschaft verstehen wir uns als mittler zwischen den verbandsunternehmen wirtschaft politik und verwaltung mit der zukunftswerkstatt vnw agenda 2025 versuchen wir uns im weitblick mit dieser aktion möchten wir die zukunft des wohnens aktiv gestalten und nicht passiv erleiden welche demographischen ökonomischen sozialen und ökologischen herausforderungen kommen in den nächsten 15 jahren auf unsere mitgliedsunternehmen zu welche probleme und chancen ergeben sich daraus der verband ist dienstleister für seine unternehmen wir müssen entwicklungen frühzeitig erahnen und rechtzeitig lösungen anbieten wir wollen partnerschaftlich verantwortungsvoll und freundschaftlich mit ihnen die erfolgreiche arbeit fortsetzen das geht nur mit ihrem vertrauen und ihrer unterstützung auf den folgenden seiten lesen sie was die norddeutschen wohnungsunternehmen und ihr verband an 365 tagen im jahr so tun viel spaß bei der lektüre ihr dr joachim wege verbandsdirektor wp/stb gerhard viemann direktor für den prüfungsdienst 3

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der verband vorsitzende verbandsausschuss prüfungsausschuss ahw amvw ashw holger kowalski hamburg willi hoppenstedt hamburg holger kowalski hamburg wilfried wollmann schwerin raimund dankowski flensburg verbandsvorstand verbandsdirektor direktor für den prüfungsdienst dr joachim wege rechtsanwalt landrat a d gerhard viemann wp/stb verband norddeutscher wohnungsunternehmen e v hamburg ­ mecklenburg-vorpommern ­ schleswig-holstein tangstedter landstraße 83 · 22415 hamburg telefon 040 520 11-0 · fax 040 520 11-201 prüfungsdienst fax 040 520 11-266 e-mail info@vnw.de www.vnw.de geschäftsstellen geschwister-scholl-straße 3 ­ 5 · 19053 schwerin telefon 0 385 74 26-510 · fax 03 85 74 26-500 e-mail amvw@vnw.de gerhardstraße 27a · 24105 kiel telefon 0 431 5 15 69 · fax 04 31 55 16 94 e-mail ashw@vnw.de 4

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inhalt auf einen blick vorwort der verband verantwortung nachhaltigkeit weitblick wohnungsbau in norddeutschland vnw-mitgliedsunternehmen aktiv wohnungsmarkt hamburg arbeitsgemeinschaft hamburger wohnungsunternehmen ahw wohnungsmarkt mecklenburg-vorpommern arbeitsgemeinschaft mecklenburgisch-vorpommerscher wohnungsunternehmen amvw wohnungsmarkt schleswig-holstein arbeitsgemeinschaft schleswig-holsteinischer wohnungsunternehmen ashw 02 03 04 06 10 12 16 18 22 24 28 verbandsarbeit beratung und interessenvertretung prüfungsdienst verbandsorganisation verbandsorgane vnw-fachausschüsse arbeitsgemeinschaften fotohinweise und impressum 30 34 37 38 42 48 51 5

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verantwortung nachhaltigkeit weitblick das sind die leitlinien des vnw und seiner mitgliedsunternehmen wir denken global und handeln lokal indem wir menschen unabhängig von ihrer herkunft integrieren unsere bemühungen den leitlinien gerecht zu werden dienen einem ziel allen menschen eine gute wohn und lebensqualität auch in zukunft zu geben damit dies bei uns und auch in entwicklungsländern möglich ist stützen wir seit über 50 jahren die deswos deutsche entwicklungshilfe für soziales wohnungs und siedlungswesen e.v deswos 7

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verantwortung nachhaltigkeit weitblick dies sind die leitlinien des verbandes und unserer mitgliedsunternehmen verantwortung der mensch mit seinen wohnwünschen steht im mittelpunkt unseres handelns nicht die maximale rendite kundenorientierung gepaart mit sozialer wie ökologischer verantwortung sichert langfristig wirtschaftlichen erfolg zentrales ziel der wohnungsgenossenschaften ist die mitgliederförderung ihre grundprinzipien sind selbsthilfe selbstverwaltung und selbstverantwortung ihre kunden entscheiden als mitglieder vertreter und aufsichtsräte über die unternehmensentwicklung eine größere kundenorientierung weist keine andere unternehmensform auf geschäftszweck der kommunalen wohnungsunternehmen ist die soziale wohnraumversorgung und die stadtentwicklung Über ihren gesellschafter und aufsichtsrat sind sie an die kommunale selbstverwaltung gekoppelt dadurch werden auch sie immer wieder auf neue herausforderungen eingestellt und bleiben jung und innovativ private wie kirchliche wohnungsgesellschaften sind neben den privaten vermietern die dritte säule der wohnungswirtschaft und setzen eigene akzente diese anbietervielfalt sichert ein breites wohnangebot in deutschland das international spitze ist wohnzufriedenheit gerade die genossenschaftlichen und kommunalen unternehmen erhielten bestnoten 93 prozent der befragten fühlten sich in ihrer nachbarschaft wohl sie ziehen das leben in gemeinschaft dem alleinsein vor weitblick die verbandsunternehmen denken handeln und finanzieren langfristig sie achten auf risikovorsorge und eine angemessene eigenkapitalquote wohnungen sind ein langlebiges wirtschaftsgut deshalb treffen vnw-unternehmen ihre investitionsentscheidungen mit augenmaß und weitblick sie orientieren sich nicht am kurzfristigen strohfeuer bzw am schnellen geld sondern am langfristigen erfolg ihrer investitionen vor allem an wohnqualität und wohnzufriedenheit sie vermieten ein zuhause mit lebensgefühl sie bieten maßgeschneiderte wohnangebote entsprechend der nachfrage für junge familien ältere menschen alleinerziehende und singles zugleich sorgen sie für integration statt segregation und stellen sich auf künftige herausforderungen ein ­ unterstützt von der zukunftswerkstatt vnw agenda 2025 kommunale wohnungsunternehmen unverzichtbar die 81 kommunalen unternehmen im vnw hamburg 2 mecklenburg-vorpommern 75 schleswig-holstein 4 bewirtschaften 349.000 wohnungen hamburg 143.000 mecklenburg-vorpommern 160.000 schleswig-holstein 46.000 und investierten 2010 346 millionen euro ihre durchschnittliche nettokaltmiete betrug 2010 5,11 euro hamburg 5,68 euro mecklenburg-vorpommern 4,70 euro schleswig-holstein 4,94 euro sie sichern mit bezahlbaren wohnungen den sozialen frieden für eine positive stadtentwicklung und den sozialstaat sind sie unverzichtbar und erweitern den kommunalen gestaltungsrahmen städte die wohnungsgesellschaften verkauft haben haben dies meist schnell bereut weil sie ein wichtiges instrument zur problemlösung verloren haben und der markt allein die soziale wohnraumversorgung nicht sichert ein verkauf bringt zwar kurzfristig geld in die stadtkasse kann aber langfristig die stadt teuer zu stehen kommen nachhaltigkeit unsere mitgliedsunternehmen vermieten nicht nur eine wohnung sondern vermitteln lebensqualität durch service und sozialmanagement offerieren sie ihren mietern zusätzliche dienstleistungen rund ums wohnen sie bieten gutes und sicheres wohnen und schützen ihre mieter vor willkürlichen kündigungen jährlich investieren sie kontinuierlich knapp eine milliarde euro in neubau bestandspflege und energieeinsparung diese nachhaltige geschäftspolitik wird von ihren mietern geschätzt das hamburger forschungsinstitut analyse konzepte befragte im sommer 2009 600 mieterhaushalte in norddeutschland hinsichtlich der 8

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wohnen am michel bauverein der elbgemeinden eg der fürstenhof nach der sanierung neustrelitzer wohnungsgesellschaft mbh die kommunalen wohnungsunternehmen haben sich gegen die interessengeleitete privatisierungswelle behauptet sie sind verlässlicher partner auf den lokalen märkten sie schaffen durch nachhaltige bestands und quartierentwicklung für ihre mieter wohnqualität und für ihre kommune eine stadtrendite eigener art sie bieten gutes und sicheres wohnen zu günstigem preis sie sichern sozialen zusammenhalt in ihren quartieren trotz gesellschaftlicher probleme wie armut arbeitslosigkeit und migration kommunale wohnungsunternehmen sind ein wichtiges instrument um wohnungsnotfälle zu versorgen und obdachlosigkeit zu vermeiden sie betreuen und integrieren menschen deshalb sind sie ein wichtiges gestaltungsmittel der kommunalen wohnungspolitik das gerade angesichts der zu erwartenden demographischen und gesellschaftlichen herausforderungen an bedeutung gewinnt genossenschaftliches wohnen basiert auf gemeinschaftseigentum das nachhaltig und generationsübergreifend bewirtschaftet wird genossenschaften sind demokratisch strukturiert ihre mitglieder haben entscheidenden einfluss auf die unternehmenspolitik sie sind eigentümer und nutzer zugleich wohnungsgenossenschaften sind eine wohnform mit tradition und zukunft sie verbinden soziale verantwortung bürgerschaftliches engagement und rationale betriebswirtschaft ihr zweck ist die förderung der mitglieder denen sie sicheres und attraktives wohnen in gemeinschaft mit gutem service zu bezahlbarem preis bieten wohnungsgenossenschaften sind partner der städte und stark engagiert bei der quartiersentwicklung zu ihren dienstleistungen gehören betreutes wohnen für Ältere und bewohner mit behinderung nachbarschaftstreffs einkaufshilfen mitgliederfeste besondere wohnungsangebote für junge mitglieder und familien damit steigern sie die wohn und lebensqualität und sorgen für sozial stabile nachbarschaften genossenschaften sind partner für mitglieder städte und quartiere die rund 2.000 wohnungsgenossenschaften sind bundesweit ein wichtiger sozialer und ökonomischer faktor ihr investitionsvolumen betrug 2010 3,7 milliarden euro sie bewirtschaften ca 2,2 millionen wohnungen das sind rund 10 prozent aller mietwohnungen 5 millionen menschen wohnen in einer genossenschaftswohnung 2,8 millionen menschen sind mitglied einer wohnungsgenossenschaft und haben 3,3 milliarden euro genossenschaftsanteile gezeichnet die 170 wohnungsgenossenschaften im vnw hamburg 50 mecklenburg-vorpommern 73 schleswig-holstein 47 bewirtschaften 310.000 wohnungen hamburg 131.000 mecklenburg-vorpommern 94.000 schleswig-holstein 85.000 und investierten 2010 580 millionen euro die durchschnittliche nettokaltmiete betrug 2010 5,10 euro hamburg 5,60 euro mecklenburg-vorpommern 4,50 euro schleswig-holstein 5,21 euro marketing die genossenschaften vermarkten über das internetportal www.wohnungsbaugenossenschaften.de ihre wohnungsangebote die marketingarbeitskreise in hamburg und schleswigholstein unterstützen die mitglieder mit vermarktungskampagnen und haben ihre aktivitäten bundesweit gebündelt einige genossenschaften haben ihre vermietungsaktivitäten in den freizeit und tourismusbereich ausgedehnt auf der internetplattform www.gaestewohnen.de bieten sie von bergen/rügen bis wolfsburg wohnungen als zweit gästeund ferienwohnungen an unter der adresse www.urlaubswohnen-in-mv.de präsentieren 16 mitgliedsunternehmen mit wachsendem erfolg ca 100 gäste und ferienwohnungen im urlaubsland mecklenburg-vorpommern 9

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vnw-mitgliedsunternehmen aktiv wohnungsbau in norddeutschland investitionen die 316 mitgliedsunternehmen des vnw sind ein wichtiger wirtschaftlicher und sozialer faktor in der metropolregion norddeutschland im jahr 2010 investierten sie 925 millionen euro in neubau modernisierung und bestandspflege hamburg 470 millionen euro mecklenburg-vorpommern 232 millionen euro schleswig-holstein 223 millionen euro mit ihren investitionen sichern sie ca 25.000 arbeitsplätze im baugewerbe und geben ca 1,5 millionen menschen mehr als nur ein dach über dem kopf nämlich ein zuhause hamburg 2010 haben die 88 mitgliedsunternehmen in hamburg 470 millionen euro investiert die neubautätigkeit ist von 426 wohnungen in 2009 auf 495 in 2010 gestiegen für das jahr 2011 planen die unternehmen die fertigstellung von 428 wohnungen für die folgejahre einen deutlich stärkeren neubau mit einer zielmarke von 1.800 wohnungen bei entsprechenden rahmenbedingungen mecklenburg-vorpommern die 155 mitgliedsunternehmen in mecklenburg-vorpommern haben im jahr 2010 232 millionen euro investiert sie haben für bestandserhaltende maßnahmen fast 90 prozent dieses investitionsvolumens ausgegeben den rest für neubau 2010 haben die mitgliedsunternehmen 149 wohnungen fertiggestellt für 2011 planen sie die fertigstellung von 383 mietwohnungen schleswig-holstein die 73 mitgliedsunternehmen in schleswig-holstein haben 2010 223 millionen euro investiert die neubautätigkeit ist von 601 wohnungen im jahr 2009 auf 765 wohnungen im jahr 2010 gestiegen für 2011 planen sie die fertigstellung von 537 neuen wohnungen investitionen in millionen euro 2010 gesamt hamburg mecklenburg-vorpommern schleswig-holstein insgesamt 470 232 223 925 neubau 103 21 76 200 instandhaltung 269 133 83 485 modernisierung 98 78 64 240 10

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316 gesa m t mit g li e d sunt e r ne hmen 710.500 wo hnungen 925 m i o e ur o i nve st i t i one n i m woh nung sba u 2010 mitgliedsunternehmen 2010 gesamt hamburg mecklenburg-vorpommern schleswig-holstein insgesamt 88 155 73 316 genossenschaften 50 73 47 170 gesellschaften 16 77 19 112 sonstige 1 0 1 2 fördermitglieder 21 5 6 32 11

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wohnungsmarkt hamburg 12

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470 mio.euro wohnungsbauinvestitionen unsere mitgliedsunternehmen investieren planvoll in ihre wohnungsbestände als bestandshalter setzen sie einen großteil ihrer finanzmittel für die quartiersentwicklung ein 13

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41 a nt eilammiet woh nung sbe sta nd 470 m i o e ur ogesam ti nve st i t i one n 2 0 1 0 277.500 wo hnungen wohnungsbau in hamburg 10 000 8000 6000 4000 2000 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 baufertigstellungen baugenehmigungen quelle statistikamt nord die baufertigstellungen für 2010 waren bei redaktionsschluss noch nicht veröffentlicht 14

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wohnungsmarkt hamburg hamburg ist vergleichsweise moderat durch die wirtschaftskrise gekommen die wirtschaftsleistung in der hansestadt steigerte sich in 2010 um 3,4 prozent nur knapp unter der bundesweiten steigerungsrate des bruttosozialproduktes von 3,6 prozent damit liegt die metropole mit einem bruttosozialprodukt von 48.100 euro pro kopf auf platz 1 der deutschen regionen und auf platz 5 in europa wohnungsmarkt hamburg hamburg wächst weiter hamburg bleibt eine wachsende stadt die einwohnerzahl hamburgs ist von 1.774.224 ende 2009 um 9.751 auf 1.783.975 im september 2010 gestiegen diese dynamische entwicklung unterstreicht die attraktivität der metropole als wohn und arbeitsstandort für die menschen gerade junge menschen werden angezogen der basisdatenausschuss bda in hamburg geht davon aus dass dieses wachstum anhält und die zahl der einwohner bis 2020 um weitere 50.000 und die zahl der haushalte um über 40.000 zunehmen wird schon jetzt sind über 80 prozent der haushalte in hamburg ein und zweipersonenhaushalte dies und die ­ trotz tendenzieller durchschnitts-verjüngung ­ starke zunahme des anteils der hochbetagten über 80-jährige wird sich in zukunft noch stärker auf die wohnungsangebote der wohnungsunternehmen und den zuschnitt der förderprogramme auswirken bruchsstimmung aller am wohnungsbaugeschehen beteiligten gesorgt der neue senat will dies durch ein bündnis für wohnen in hamburg gemeinsam mit der wohnungswirtschaft noch verstärken bauhauptgewerbe im minus wachstumsimpulse bräuchte das hamburger bauhauptgewerbe denn der baugewerbliche umsatz sank in 2010 um zwölf prozent auf 1,6 milliarden euro was insbesondere auf ein minus im gewerblichen und industriellen bau von 21 prozent zurückzuführen ist auch die umsätze im wohnungsbau waren mit minus acht prozent rückläufig da die auftragseingänge insgesamt nur um ein prozent über dem vorjahreswert lagen ist für 2011 mit keiner durchgreifenden verbesserung zu rechnen wohnungsknappheit dass angesichts der dargestellten zahlen und der zweifellos vorhandenen knappheit in stark nachgefragten stadtteilen bereits von einer neuen wohnungsnot mit angeblich 90.000 fehlenden wohnungen gesprochen wird wirkt vor dem hintergrund der historischen wohnungsnot in der nachkriegszeit überzogen wenn es zuträfe wäre der wohnungsmarkt nicht in der lage gewesen die hohen bevölkerungs und haushaltszuwächse der letzten jahre so zu absorbieren dass die marktmieten in hamburg immer noch deutlich unter denen in münchen und frankfurt liegen und der mietenspiegel 2009 bis dahin nur einen moderaten mietanstieg verzeichnete wohnungsbau reicht nicht aus nach wie vor hält der wohnungsneubau mit diesem bevölkerungswachstum nicht schritt was diesen bremst und die menschen ins umland drängt nach dem anstieg der baugenehmigungen in 2009 um 11,2 prozent auf 4.186 wohnungen ist das jahresergebnis 2010 mit 4.129 wohnungen wieder leicht gesunken der wohnungsbau stagniert also auf einem angesichts der angestrebten zahl von etwa 6.000 wohnungen zu niedrigen niveau das hat verschiedene ursachen neben dem zentralen problem der nicht ausreichend vorhandenen bzw angebotenen grundstücke sind es oft überzogene anforderungen des denkmal milieu oder naturschutzes schleppende bearbeitung durch den kampfmittelräumdienst langwierige baugenehmigungsverfahren oder anwohnerinitiativen und bürgerbegehren wohnungsbau in hamburg ist nicht immer ein vergnügen sondern oft ein hindernislauf mit der ernennung eines durchsetzungsfähigen und sehr kompetenten wohnungsbaukoordinators hat noch der schwarzgrüne senat im mai 2010 ein von der wohnungswirtschaft lange gefordertes signal gesetzt und für eine gewisse auf mietwohnungsneubauförderung deutlich gesteigert unstrittig müssen mehr wohnungen in hamburg gebaut werden einen wichtigen beitrag leistet hierzu der geförderte wohnungsbau insbesondere mit blick auf das marktsegment bezahlbarer mietwohnungen so hat die zuständige behörde für stadtentwicklung und umwelt in 2010 die programmzahl in der sozialen mietwohnungsneubauförderung von 1.000 auf 1.200 wohnungen erhöht gegenfinanziert wurde diese aufstockung durch das aussetzen des gebrauchterwerbs in der eigenheimförderung mit tatsächlich 1.547 geförderten mietwohnungen wurde diese zielzahl noch deutlich übertroffen dieses zusätzliche volumen wurde aus ursprünglich für die modernisierungsförderung vor 15

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