ImmoZeitung Ausgabe April 2016

 

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INFORMIERT THEMEN DIESER AUSGABE: AUSGABE April 2016 Urteile Mietrecht Neuregelung für Immobilienkredite TITELTHEMA: BAUTÄTIGKEIT IN RHEINLAND-PFALZ STEIGT WIEDER LANDESWEIT FAST 31 NEUE WOHNUNGEN AUF 10.000 EINWOHNER In Rheinland-Pfalz wurden 2015 deutlich mehr Baugenehmigungen für neue Wohnungen erteilt als im Vorjahr. Nach Angaben des Statistischen Landesamtes in Bad Ems stieg die Zahl um 9,7 Prozent auf 12.296. Der größte Anstieg war bei Zweifamilienhäusern zu verzeichnen. Mit insgesamt 1.458 Wohnungen waren dies 24,2 Prozent mehr als im Jahr 2014 (1.174 Wohnungen). Diese Zahlen setzen einen positiven Impuls in Richtung privaten Wohnungsbau und bilden dadurch die immer noch stark steigende Bauentwicklung von „Häuslebauern“ ab. Vor kurzem wurden außerdem von der Regierung Steueranreize für den privaten Wohnungsbau genehmigt. Diese Vorteile werden auch zukünftig private Investoren zum Bau von Wohnungen anregen. Von Seiten des Investmentbereichs, der sich durch den Bau von Mehrfamilienhäusern zeigt, gibt es ebenfalls Positives zu berichten: Die Zahl neuer Wohnungen in Mehrfamilienhäusern stieg um 14,4 Prozent auf 5.651. Auch im Bereich der Einfamilienhäuser zeigt sich die gute Stimmung in der Branche Bau: Insgesamt wurden 5.187 Einfamilienhäuser genehmigt und damit knapp zwei Prozent mehr als im Vorjahr. Wirtschaftlich schlagen die Projekte gut zu Buche. Für die geplanten Baumaßnahmen wurden Kosten von etwas mehr als 2,3 Milliarden Euro veranschlagt, was einer Zunahme von 12,6 Prozent gegenüber 2014 entspricht. Landesweit kamen rechnerisch auf 10.000 Einwohner 30,7 genehmigte Wohnungen. Deutlich über dem Durchschnitt lag bei den Landkreisen Mainz-Bingen mit 49,7, gefolgt von Trier-Saarburg mit 48,1 und dem Rhein-Pfalz-Kreis mit 44 Wohnungen je 10.000 Einwohner. Der geringste Wert ergab sich für den Landkreis Birkenfeld mit 9,6 genehmigten Wohnungen je 10.000 Einwohner. Unter den kreisfreien Städten hatten Trier mit 61,2 und Landau in der Pfalz mit 55,1 genehmigten neuen Wohnungen je 10.000 Einwohner die höchsten Durchschnittswerte. Am geringsten war die Nachfrage nach neuen Wohnungen in Pirmasens (8,9). IMMOCENTER BOLICH INFORMIERT • AUSGABE April 2016

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GUT ZU WISSEN … URTEILE MIETRECHT Mietminderung: Gewerbetreibende müssen Baulärm nicht komplett klaglos hinnehmen Im Innenstadtbereich müssen Händler in gewissem Maße Einschränkungen durch Bautätigkeiten und dadurch bewirkte Einkommenseinbußen hinnehmen. Sind deren Aktivitäten – zum Beispiel Kundengespräche – allerdings in starkem Maße betroffen, so können Mietminderungen im Umfang von 15 Prozent gerechtfertigt sein - obwohl der Vermieter die Beeinträchtigungen nicht zu vertreten hat. So entschieden vom Oberlandesgericht Frankfurt am Main, das allerdings einem Einzelhändler, der auf Laufkundschaft angewiesen ist, dessen Forderung nach einer 30-prozentigen (und nachfolgend sogar kompletten) Mietminderung nicht bestätigte. Das sei gegenüber dem „schuldlosen“ Vermieter auch bei regem Baustellenverkehr nicht zuzumuten. (OLG Frankfurt am Main, 2 U 174/14) Kündigungsrecht: Auch „schmuddeliger“ Mieter hat Bleiberecht Zwar kann ein „schmutziger“ Mieter für den Vermieter und für die Nachbarn unangenehm sein. Das allein reicht aber nicht zwingend für eine Kündigung des Mietvertrages. Das Landgericht Berlin hat entschieden, dass eine Kündigung nur dann möglich sei, wenn es zur „Störung des Hausfriedens“ komme. Im konkreten Fall ging es um einen „Schmuddelmieter“, der die Wohnung erheblich verschmutzte – angeblich auch durch menschliche Exkremen- te und Kakerlaken. Unordnung und Schmutz reichen für eine Kündigung jedoch nicht aus. Die Gefahr des Kakerlakenbefalls bestehe auch, wenn eine Wohnung regelmäßig gereinigt werde - insbesondere in Mehrfamilienhäusern. (LG Berlin, 65 S 148/15) NEUREGELUNGEN FÜR DIE VERGABE VON IMMOBILIENKREDITEN den Kreditnehmer über die gesamte Laufzeit wahrscheinlich sein – das ist in vielen Ländern bei weitem noch nicht der Standard. So ist zum Beispiel von Kreditnehmern in der Schweiz und dem Vereinigten Königreich bekannt, dass sie oft lediglich die Zinsen zahlen, jedoch die Schulden an sich nicht tilgen, da sie von immer weiter steigenden Immobilienpreisen ausgehen. Obwohl Kreditnehmer in Deutschland solch ein Risiko nicht eingehen, entsprechen viele Kreditverträge nicht den neusten Richtlinien. Sie sind sehr knapp kalkuliert und bei unvorhergesehenen Ereignissen, wie etwa einer Krankheit, Scheidung oder Berufsunfähigkeit, ist das Zurückzahlen schier unmöglich. Das Risiko wandert durch eine Unterschrift des Kunden und der Zustimmung, dass er sich solcher Risiken bewusst ist, zukünftig von der Bank auf das Konto des Kredit­ nehmers. Da Banken jedoch nun auch in der Haftung sind, könnte auf der anderen Seite ein Kunde, der in nächster Zeit einen Immobilienkredit mit einer Bank abschließt, gegen die Bank klagen, wenn ersichtlich ist, dass der Kunde gar keine ausreichende Rente erzielen wird, um dann den Kredit bedienen zu können. Damit solch eine Situation gar nicht erst entsteht, werden Banken vorsichtiger mit der Freigabe eines Immobilienkredites sein. Dazu werden erhöhte Pro-Kopf-Kosten einer Familie ebenso veranschlagt, wie eine höhere Tilgungsrate durch die Banken empfohlen und durchgeführt werden wird. Somit wird nach Schätzungen jeder Zweite keinen Kredit bekommen, der zuvor kreditwürdig war. Auf die Preisentwicklung von Immobilien kann sich das nur günstig auswirken. Ab dem 21.03.2016 tritt das Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (ImmVermV) in Kraft. Experten rechnen mit einer weitreichenden Änderung auf dem Immobilienmarkt, sobald das Gesetz durchgängig Anwendung findet. Auf Grund von verschärften Richtlinien bei der Vergabe von Immobilienkrediten wird die Zahl an neuen Kreditverträgen voraussichtlich stark minimiert. Dazu zählt, dass Banken in der Haftung sind, wenn sie über die Risiken des Immobilienerwerbs nicht ausreichend aufgeklärt haben. Außerdem muss die Rückzahlung des Kredits durch IMMOCENTER BOLICH INFORMIERT • AUSGABE April 2016 ImmoCenter Bolich & Co informiert • Ausgabe April 2016

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AKTUELLE ANGEBOTE Gemütlicher kernsanierter Altbau in Altenglan Reiheneckhaus, Wfl.: ca. 194 m² Preis: 159.000 €, Grd: ca. 180 m² Energieausweis nicht benötigt Großzügiger Bungalow im Schmitterhof Baujahr: 2010, Wfl.: 245 m² Preis: 299.000 €, Grd: 1.950 m² V: 51,6 kWh, Gas, Zentralheizung Gemütliches Reihenmittelhaus in Altenglan Zentrale Lage, Wfl.: ca. 100 m² Preis: 85.000 €, Grd.: 180 m² V: 119 kWh, Gas-Zentralheizung Neubau in begehrter Lage von Kaiserslautern Baujahr: 2016, Wfl.: 170 m² Preis: 399.000 €, Grd.: 226 m² B: 47,73 kWh, Gas-Zentralheizung Miete: 4 ZKB in Winnweiler mit Kamin Zimmer: 4,5, Wfl: 150 m2 Kalt-Miete: 1.020,00 €, Grd.: 400 m² Energieausweis wird beantragt Schönes GRD in Imsweiler, Südausrichtung Grd.: 440 m², Preis: 33.000 € Bebauung gemäß Bebauungsplan DaVinci-DHH in Frankenthal-Eppstein Baujahr: 2000, Wfl.: 310 m² Preis: 899.000 €, Grd: 720 m² V: 56,2 kW/h, Gas, Zentralheizung Schöner Wohnen in Niedermohr Baujahr: 1965, Wfl.: 188 m² Preis: 255.000 €, Grd.: 1136 m² B: 261,5 kW/h, Öl, Zentralheizung Herrschaftliches Anwesen in Breunigweiler Baujahr: 1986, Wfl.: 528 m² Preis: 299.000 € m² Grd.: 1.072 m² V: 131,3 kWh, Öl, Zentralheizung V = Verbrauchsausweis in kWh (m2a) B = Bedarfsausweis in kWh (m2a) Energieeffizienzklasse: A+ bis H Weitere Angebote finden Sie unter www.immocenter-bolich.de Gerne beraten wir Sie auch persönlich! IMMOCENTER BOLICH INFORMIERT • AUSGABE April 2016

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