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A REVISTA DO CONDOMÍNIO Ano XX | nº 126 | jan/fev 2016 report inadimplência STJ decide por multa de 10% a um condômino PLANEJE! Para uma administração campeã em 2016 Dicas para enfrentar a estação no condomínio VERÃO PARA FAZER BONITO: Prefeitura notifica para padronização e cuidados ISSN 1676-6776

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Índice 6 10 18 22 26 29 30 32 Planeje! Preveja e organize a administração condominial atualidade Inadimplência: mudança na convenção pode inibir atrasos Verão: dicas para enfrentar a estação no condomínio destaque CAPA 10 Para fazer bonito Repaginação moderna Cruzada pela promoção social ações positivas deu certo SAIBA MAIS 18 30 Mulher, mãe, amiga e porteira porteiros CLASS REPORT 29 EDITORIAL Um ano de seis meses. As perspectivas para 2016 estão polarizadas. Se por um lado realizaremos o maior evento esportivo do mundo, por outro estaremos em plena crise econômica, com todos os danos causados pela crise política e o desânimo para a eleição municipal. Mas desafios são para serem vencidos. O mais importante é estar preparado. Uma primeira medida é evitar os riscos do aumento da inadimplência e saber como proteger o condomínio deste grave problema. Estivemos com o ministro do Supremo Tribunal Federal e com advogados do setor para poder destacar o que pode ser feito. Ainda para passar por 2016 com serenidade, um planejamento do que será possível fazer, considerando prioridades, possibilidades e riscos, no melhor estilo empresarial, ajudará. Apresentamos algumas dicas sobre como elaborar um planejamento operacional para o seu condomínio. Dentro dos preparativos para o ano, e contribuindo para que possamos fazer bonito diante de todo mundo nos Jogos Olímpicos, não poderíamos esquecer dos cuidados com as nossas calçadas. Ouvimos a Secretaria de Conservação para passar todas as coordenadas, a fim de que nenhum passeio ou calçada seja descuidado. Mas, ainda estamos em pleno período de férias e com as temperaturas nas alturas o foco é cuidar para que a estação preferida dos cariocas transcorra com tranquilidade e segurança. Por isso, listamos aspectos que exigem mais atenção no verão. A sua revista Lowndes está com você em todos os desafios previstos para este ano, que, certamente, nos reserva surpresas, momentos de comemoração e alegria. De nossa parte, comemoraremos com a empresa seus 80 anos. Afinal, em um país em que as crises se sucedem, completar 80 anos é uma vitória. E tudo o que queremos é comemorar com aqueles que, como a gente, não desistem jamais. lowndes report 3

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espaço lowndes PASTA VIRTUAL: Sua prestação de contas com segurança, agilidade e correção Quem é cliente da Lowndes já tem à sua disposição a prestação de contas do condomínio em mídia digital ao final de cada ano. Mas o que era bom ficou ainda melhor, a partir de um novo software que faz com que o serviço avance em qualidade. A ferramenta, que utiliza o QRCode para disponibilizar o acesso mais rápido a informações arquivadas, permite consultar o movimento de entrada das notas diariamente, com total transparência, seja para conferência, seja para tomada de decisão, via extrato do condomínio no CONDOnet – o canal exclusivo do condomínio na internet. A Pasta Virtual, como é chamado, vincula a imagem do documento ao extrato, logo após o documento dar entrada na administradora. Ele acaba, assim, com um processo que envolve ligação para solicitação, feitura de cópia e envio de documento para o condomínio, quando solicitado. A tempo e a hora, a pasta está lá, disponível, com todos os seus documentos. Ela permite ver as contas a pagar e as já pagas, facilitando o trabalho, especialmente, do síndico e dos conselheiros na checagem antecipada das pastas. O sistema, que ainda é uma novidade no mercado, se utiliza de ferramentas que estão no topo da informatização, como o QRCode – a assinatura de segurança confirmando a originalidade do arquivo, e o arquivamento em nuvem, que, juntos, otimizam espaço e garantem maior segurança aos dados. Para garantir ainda mais vantagens, a Lowndes agregou a estes benefícios a correção dos dados. Todos os documentos que dão entrada para serem contabilizados são analisados e corrigidos, antes de serem codificados, etiquetados e escaneados. Cada nota é conferida para verificar se todos os dados estão ali, buscar as informações que faltam, confirmar a devida autorização do pagamento, e só depois liberada para arquivamento. Seguindo um padrão de trabalho da administradora, nenhum documento é digitalizado sem que tenha sido encontrada solução para quaisquer problemas que apresente. A pasta digital é mais uma novidade Lowndes. Investindo sempre para servir melhor. O que é? O QRCode é um código de barras em 2D que pode ser escaneado e, após a decodificação, passa a ser um trecho de texto, ou um link, redirecionando uma informação. Este tipo de codificação armazena uma quantidade maior de caracteres, otimizando espaço. A NUVEM tem funções de arquivamento e compartilhamento de dados, liberando o usuário de ocupar espaço em seu computador, ou em um servidor próximo, e do risco de vírus que leve à perda dos dados. Ele também não precisa se preocupar com manutenção, atualização, backup etc., apenas em acessar e utilizar. 4 lowndes report

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atualidade Planeje! 6 lowndes report

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Preveja e organize a administração condominial e tenha uma gestão campeã em 2016 t empresarial, que pode facilmente ser adaptada para o condomínio. O objetivo é comum: garantir transparência e correção nos processos, evitar perda de recursos, atrasos de trabalho, desperdício de tempo e de dinheiro. Além de organizar as rotinas, permite ao gestor manter o foco de sua atenção nos objetivos, tendo uma visão ampla do ne- gócio. No caso do condomínio, a conservação, a qualidade dos serviços e a satisfação dos usuários em geral. E, é claro, a aprovação e o reconhecimento pelo trabalho realizado, traduzido em reeleição. O primeiro grande foco do bom gestor é conseguir identificar e aproveitar oportunidades. Para tanto, é preciso odo final de ano é aquele aperto para fechar as contas. O que faltou fazer? O que poderia ter sido feito diferente? Aproveite as respostas e prepare-se para sair vitorioso neste ano de jogos olímpicos no Rio, que promete muitos obstáculos antes de se atingir a reta final. Crise política-econômica, eleições municipais, mudanças na cidade devido aos eventos olímpicos, tudo isto exigirá muita organização prévia. É hora de preparação. Seguindo a experiência das empresas Adotar um planejamento operacional pode fazer com que as respostas dadas agora sirvam para que, no final de 2016, tudo possa ser diferente. Esta é uma ferramenta de administração o planejamento financeiro é uma das ferramentas gerenciais que melhor resultado pode gerar para o necessário controle e transparência das finanças dos condomínios” Paulo César, contador da Lowndes lowndes report 7

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atualidade Ferramentas imprescindíveis » Gestão de pessoas “Todos que estão à frente de uma administração reconhecem: sem um bom time de funcionários, por mais que seja planejada, nenhuma ação funciona como deveria. É preciso identificar os talentos das pessoas que compõem a equipe: o que elas conhecem, quem elas conhecem e como são conhecidas. Colocando a pessoa certa no lugar certo, incluindo ações de estímulo, capacitação e treinamento, todas somarão para o resultado almejado. A relação com os demais contatos inerentes também merece atenção, como fornecedores, proprietários e locatários”, Ana Couto, coach e especialista em gestão de pessoas, da Lowndes. com detalhes, como gastos com fornecedores, funcionários, impostos e demais compromissos, cujo objetivo é fazer com que o condomínio arrecade regularmente cotas condominiais das unidades visando o pagamento dessas diversas despesas. Este instrumento permite também visualizar divergências que poderiam ter sido evitados, ou a evitar futuramente, e vislumbrar possibilidades de otimizar receitas, pensar em estratégias tanto para a economia de despesas quanto para a melhoria do fluxo de caixa. Vale lembrar que esta é uma das muitas atividades que uma boa administradora oferece a seus clientes, pois contribui com seu conhecimento técnico para a elaboração da principal ferramenta para constituição do planejamento financeiro eficaz do condomínio. Mas, para uma elaboração mais rápida e eficiente é importante que o síndico acompanhe todo o processo e mantenha comunicação constante com seu gerente. É do síndico o conhecimento mais profundo das rotinas e necessidades futuras do seu condomínio”, Marcelo Ribeiro, consultor de Condomínio da Lowndes. “Esta é uma ferramenta comum nos condomínios, mas que a partir de uma abordagem empresarial ganha outros contornos. O síndico deve planejar com antecedência, preparando uma previsão orçamentária adequada, para garantir o cumprimento do plano de trabalho, com capacidade de cobertura para os custos operacionais, inclusive impostos, reajustes de salário e aumento das contas das concessionárias. O diferencial é o entendimento mais amplo desta ação para a eficácia da gestão, usando a previsão como ferramenta para a melhor execução das atividades”, Catarina de Oliveira, gerente de Qualidade da Lowndes. » Previsão orçamentária “O planejamento deve considerar a legislação em vigor, políticas e procedimentos, no caso, a Constituição, o Código Civil, Art. 1331 ao Art. 1358, que concerne aos condomínios, a Convenção, o Regimento Interno, o que diz a consolidação das leis do trabalho e as convenções coletivas dos empregados em edifícios. Com o cruzamento de dados, a partir do e-Social e outras declarações já existentes, contemplar com correção a movimentação da contabilidade (débitos/créditos, entradas/saídas e saldos), incluindo as contas bancárias (extratos, recibos, depósitos, boletos, recursos em aplicação, juros, etc.). Assim, o planejamento financeiro é uma das ferramentas gerenciais que melhor resultado pode gerar para o necessário controle e transparência das finanças dos condomínios”, Paulo César, contador da Lowndes. » Atenção aos limites legais » Passo a passo “Para sua elaboração, o primeiro passo é detalhar os custos reais do condomínio com: obrigações trabalhistas, contratos, concessionárias, seguros, etc. Depois, colocar estes dados em uma perspectiva de tempo, através do fluxo de caixa, adequando os custos à sazonalidade, ou seja, às variáveis ao longo do próximo exercício, considerando índices de inflação, inadimplência, dissídio coletivo dos empregados e outros itens que devem ser previstos. Esta planilha mensal demonstra o quanto é arrecadado e a expectativa de despesas, Uma boa administração exige a disciplina de acompanhar a realização de pequenas tarefas cotidianas. Isto para poder corrigir os problemas assim que percebidos. Um check list é ainda de grande valor para a elaboração de relatórios de realizações, do próprio planejamento e para a aprovação de tudo isso junto aos condôminos. No site da Lowndes, na área reservada para clientes, há check lists disponíveis para baixar e imprimir. São listas de verificações diárias, item a item, formatadas como uma planilha, com espaço para anotações. Para sua correta utilização, um empregado deve ser instruído para executar a tarefa de percorrer o condomínio preenchendo os espaços com estas informações. Elas serão preciosas na hora de avaliar os eventos que se repetem anualmente, gastos maiores de acordo com cada época do ano, alterações nas despesas que devem ser previstas no planejamento, como demandas sazonais, como entrega de documentação legal - Dirf (Declaração de Imposto de Renda Retido na Fonte) para a Receita Federal, com informações sobre imposto de renda e retenções, RAIS (Relação Anual de Informações Sociais) de todos os funcionários para o Ministério do Trabalho -, além de obrigações legais como limpezas de caixas d’água, dedetizações, vistoria dos para-raios, e ainda o clima das estações, optando por obras de pinturas e impermeabilizações em maio, depois da estação das chuvas, ou reforma com os jardins na primavera, por exemplo. Todas estas ferramentas são maneiras de manter o foco na qualidade da gestão, ponto a ponto, não deixando escapar nenhuma oportunidade, realizando mais com os recursos que dispõe e obtendo melhores resultados. O ano de 2016 promete e será melhor para quem estiver melhor preparado. Prepare-se, pois já vai ser dada a largada. » Check-lists 8 lowndes report

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O primeiro passo é detalhar os custos reais do condomínio. Depois, colocar estes dados em uma perspectiva de tempo, através do fluxo de caixa, adequando os custos à sazonalidade” Marcelo Ribeiro, consultor de Condomínio da Lowndes conhecer muito bem o condomínio e a administração condominial. Com isto é possível responder a algumas questões de um planejamento: Quando adquirir recursos como materiais ou pessoas? Quanto tempo demora para se conseguir que vejam o resultado do investimento? Quanto será preciso investir? O contexto macroeconômico é outro item importante. É preciso considerar inflação, juros, taxas, impostos e legislação: É uma boa época para começar um investimento? Como este contexto pode mudar e, com isso, influenciar o resultado esperado? Deve-se avaliar riscos e recompensas. O que pode acontecer ao longo de uma obra? Pode afetar a reserva de recursos ou a falta de materiais necessários? Quais atitudes podem ser tomadas? Pode parecer muito detalhado, mas dá uma ideia geral do quanto a definição das ações é facilitada quando se consegue ter uma visão ampla das necessidades, dos riscos envolvidos, dos benefícios e das possíveis variáveis para a sua realização. E quanto mais complexa e onerosa a ação pretendida, mais valoroso será o planejamento operacional. lowndes report 9

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CAPA Inadimplência Mudança na convenção pode inibir atrasos nos pagamentos da cota condominial e m uma decisão inédita do Superior Tribunal de Justiça, um condômino que atrasou o pagamento por vários meses seguidos foi condenado a pagar ao condomínio, além da multa de 2%, 10% sobre o valor total da dívida. O relator da ação considerou o comportamento antissocial do condô- mino, defendendo a tese de que pode ser assim enquadrado quem deixa de pagar de forma reiterada as taxas de condomínio. O caso animou o setor, às voltas com um aumento da inadimplência. Segundo a Associação Brasileira de Administradores de Imóveis - ABADI, 10 lowndes report

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o percentual de não pagamento foi de 6,62% em 2015, o que representa um aumento de 30% em comparação ao ano de 2014. Marcelo Borges, diretor jurídico da entidade, considerou que a decisão do tribunal pode ajudar a desestimular os maus pagadores contumazes. “Saber que poderá pagar uma multa maior do que os 2%, em razão da sua reiteração, pode inibir o mau pagador”, diz. Ele e os também advogados Guilherme Barbalho e Gérson Ribeiro Carmanhanis, todos professores do NUFEI e do SECOVI, realizaram um debate sobre o tema e a conclusão foi a de que a decisão ratificou o que a doutrina há muito já defendia, que o devedor contumaz pode ser penalizado de forma diversa do devedor simples. “A lei anterior previa até 20%, se assim estivesse na convenção. Com o Código Civil, ficamos com esta multa singela de 2% que não tem capacidade de coibir a inadimplência de condomínio. É necessária uma medida mais coercitiva e este acórdão veio em boa hora”, defendeu Carmanhanis. Decisão foi influenciada por convenção do condomínio Borges chamou a atenção para o fato de que já havia previsão no estatuto interno do condomínio, no caso na convenção. “Não vejo que o regimento interno, pela sua natureza, é o instituto correto para este tipo de normativa, até pelo artigo 1.334 do Código Civil que apresenta quais as cláusulas privativas de uma convenção de condomínio, di- zendo que este deve cuidar de estabelecer as sanções de cobrança. O regimento interno tem mais o caráter de cuidar das relações sociais dos condôminos no uso das áreas comuns”, esclareceu, orientando a quem quiser já fazer o seu dever de casa e alterar o estatuto que o faça na convenção e não no regimento interno. “Já que precisa do quorum de ¾, como determina o artigo 1.337 do Código Civil, que a alteração seja feita em um instrumento mais adequado juridicamente para isso”. A orientação é a mesma do advogado Sérgio Sender, parceiro da Lowndes, que alertou para outros aspectos a considerar: “A convenção previa não só a aplicação da penalidade, como a existência do devedor contumaz. Além disso, eles fizeram uma assembleia específica para aplicação da multa. Ou seja, foi dada a este condômino a oportunidade de se defender, o que é muito importante”, destaca, chamando atenção ainda para o fato de que o acórdão não alterou a multa de 2%. “Se assim fosse, poderia ser considerado inconstitucional. O que ele entendeu é que ao contumaz, aquele que atrapalha a vida condominial, cabe ainda uma outra penalidade por sua conduta”, afirma. Para Sender, é barato para o condômino ficar inadimplente porque a cobrança de condomínio é de rito sumário e, dependendo da vara, pode levar de cinco a seis meses, período que poderá continuar não pagando. E, depois que perder, recorrendo, ainda pode ganhar um prazo mais longo, seguindo com os prejuízos causados ao condomínio, o que precisa, e pode, mudar com o que diz o Código Civil. “É “Apesar do Código Civil, poucos condomínios se adaptaram, atualizando sua convenção. Agora devem fazê-lo, prevendo uma multa até cinco vezes a cota do condomínio para o caso de inadimplente reiterado” Sérgio Sender, advogado lowndes report 11

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CAPA que apesar dele, poucos condomínios se adaptaram, atualizando sua convenção. Agora devem fazê-lo, prevendo uma multa até cinco vezes a cota do condomínio para o caso de inadimplente reiterado”, aconselha. Outro aspecto destacado foi o de incluir o que o condomínio entende como devedor reiterado. Decisão influenciará futuras sentenças Em palestra para o setor de administração de imóveis, feita pelo Ministro do Supremo Tribunal Federal, Luiz Fux, na Confederação Nacional do Comércio de Bens, Serviços e Turismo – CNC, foi confirmada a entrada em vigor, em 2016, do novo Código do Processo Civil e detalhada a forma como simplificará e reduzirá o tempo dos processos, com Multa de 10% para o devedor contumaz O caso concreto: um condomínio corporativo, de Brasília, entrou com ação de cobrança contra um condômino que não pagava o condomínio desde 2002, e só pagava quando era acionado judicialmente, constando atrasos de mais de 2 anos. O condomínio não só cobrou a multa de 2%, mas também a de 10%, anteriormente já havia alterado o estatuto interno do condomínio enquadrando o condômino que reiteradamente não paga cota condominial, com o pagamento de multa pecuniária de até 10%, cobrado pro rata, calculado em 30 dias. Diante deste comportamento do condômino, a aplicação passou a ter caráter sancionatório. Porém, em primeira instância, o juiz de Brasília considerou improcedência, em parte, porque não caberia a multa de 10%. O condomínio apelou e o Tribunal de Justiça acatou, considerando que as multas têm caráter distintos, uma é moratória (pela morosidade de pagar) e a outra sancionatória (pelo reiterado comportamento). Foi quando o condômino recorreu, mas o ministro do Supremo Tribunal de Justiça do Distrito Federal confirmou a decisão do Tribunal de Justiça, entendendo que existe no ordenamento jurídico de condomínio (artigo 1.337) a possibilidade de uma multa de até 5 vezes a cota condominial para o caso de débito reiterado e, portanto, cabe a multa de 10%. 12 lowndes report

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Ministro Luiz Fux, em palestra para o setor de administração de imóveis, defendeu a força dada à jurisprudência, pois é uma maneira de garantir segurança jurídica e igualdade às decisões destaque para o peso que a jurisprudência passará a ter. O Ministro explicou como isto será possível. “Para o que chamamos de incidência de resolução de demandas repetitivas, que é quando há várias teses sobre a mesma demanda, valerá a primeira decisão que, obrigatoriamente, deverá ser aplicada aos casos semelhantes, em todo o país. Se temos hoje 800 mil ações iguais, na hora em que for fixada uma tese, esta será introjetada nas ações individuais, reduzindo em muito o tempo do processo, pois qualquer recurso que fira esta tese não será remissível”, detalhou. Fux defendeu a força dada à jurisprudência, pois é uma maneira de garantir segurança jurídica e igualdade às decisões. “Estamos vivendo um novo tempo e para um novo tempo, um novo direito”, concluiu. lowndes report 13

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CAPA Quem já fez o dever de casa O Condomínio das Acácias está mais tranquilo, depois que a síndica, Júlia Blanco Ferreira, e os conselheiros deram início à feitura da convenção, processo iniciado em 2013 e concluído no final de 2014. O documento está no cartório de registro e contém todas as atualizações, de acordo com o Código Civil, e detalhes que foram considerados importantes para ajudar a administrar o condomínio. “Tudo foi feito com a ajuda de um advogado e de acordo com determinações do Código Civil, a fim de que ela seja a mais atual orientação para trabalharmos”, comemora Júlia, contando ainda que a maior preocupação foi com a normatização das obras, a utilização das partes comuns e a definição de funções, do síndico e do conselho, o orçamento e valores que o síndico pode utilizar e aqueles que dependem do conselho e ou da AGE. “A Convenção é muito rica, pode ser aproveitada, inclusive, para melhorar as relações, a convivência no condomínio, e a gente incluiu tudo que considerava importante”, detalha. O condomínio já havia elaborado e aprovado um Regimento Interno específico para utilização da garagem e o seu conteúdo também passou a fazer parte da convenção. O primeiro passo foi levar à assembleia tanto a necessidade de ter uma convenção aprovada e registrada, quanto a de ter a contratação de um escritório de advocacia experiente para que o documento fosse o mais correto e preciso. Já com uma redação inicial e profissional, todos os condôminos receberam uma cópia, com prazo para críticas e novas propostas. Todos os que assinalaram alguma coisa foram ouvidos individualmente e as propostas discutidas com o advogado até fecharem um texto final. “Em paralelo, solicitamos todas as Certidões de Ônus Reais, dos 50 apartamentos, para identificar os donos efetivos. Primeira dificuldade, pois havia Certidões com erros de identificação, principalmente no CPF. Era preciso realizar as correções necessárias no cartório de registro de imóveis antes da entrega do texto da convenção”, detalha. Segundo a síndica, as maiores dificuldades foram reunir em AGE, já em novembro de 2014, os condôminos que representassem 2/3 para assinar o livro de atas e a nova convenção. Outra dificuldade foi conseguir os documentos daqueles condôminos que deviam demonstrar que, sem serem donos dos imóveis, tinham condição legal para assinar a mesma, seja por meio de procuração ou a designação do juiz como inventariante. “Confirmar CPF e nome do dono falecido, em caso de inventário, não foi tão difícil, mas conseguir a determinação do juiz indicando o inventariante em processo já transitado e arquivado demorou muito. Agora, estamos apenas à espera da determinação do cartório. Aguardamos que, em breve, estaremos com a nossa convenção registrada e, efetiSíndica Júlia Blanco Ferreira: convenção atualizada vamente, nos ajudando”, completa. 14 lowndes report

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