VvE Magazine 2012-1

 

Embed or link this publication

Description

Vakblad

Popular Pages


p. 1

Vakblad voor verenigingen van eigenaren en individuele appartementseigenaren 13e jaargang 01-2012 Magazine uit de politiek Tweede Kamerlid Kees Verhoeven (D66) Haagse regelgeving sluit soms slecht aan op praktijk: verplichte inschrijving KvK wekt bij VvE’en veel irritatie Leo Bosch, bouwmediator Bouwmediation: Een conflict snel en duurzaam oplossen! VvE Energie Select: Besparen op energiekosten Bijzondere appartementen: Klein College in Roermond: Wonen in je oude schoolgebouw

[close]

p. 2

Duijvelaar Pompen biedt producten en diensten op gebied van:    De beschikbaarheid van schoonwater in uw gebouw staat op nummer één. Logisch, maar de afvoer van het water na gebruik is minstens zo belangrijk. Niemand zit te wachten op wateroverlast, zeker niet als er een geurtje aan hangt. Als specialist levert Duijvelaar Pompen producten en complete onderhoudscontracten voor installaties voor vuil- en rioolwatertransport. Deze installaties zorgen voor een snelle afvoer van afvalwater naar het hoofdriool of het verpompen van regenwater uit de parkeergarage. Zo houdt u wateroverlast onder controle. Drinkwatertransport Legionellapreventie Afvalwatertransport houd vuilwater onder controle

[close]

p. 3

VvE magazine februari 2012 3 Voorwoord Reorganisatie van VvE Belang: Inhoud 01-2012 4 Nieuw bestuur Stichting VvE Belang: ‘We willen appartementseigenaren een duidelijke stem geven’ een impuls voor kwaliteitsverbetering! 8 UIT DE POLITIEK Interview met D66-Tweede Kamerlid Kees Verhoeven De Kascommissie: Investeren in uw kascommissie loont! 12 Sinds 1999, het jaar waarin VvE Belang is opgericht, is de stichting uitgegroeid tot een sterke organisatie die haar plek tussen de andere belangenorganisaties heeft ingenomen. Inmiddels vertegenwoordigt VvE Belang bijna 200.000 appartementseigenaren. En het aantal groeit nog steeds. Ook het aantal activiteiten is sterk toegenomen en daarmee is de werkdruk gestegen. Daarom heb ik - ook gezien de naderende pensioengerechtigde leeftijd - besloten om mijn uitvoerende taken bij VvE Belang over te dragen aan een nieuwe generatie, maar wel voorzitter van de stichting te blijven. Mijn medebestuursleden zijn Hans Schraders, secretaris (oud CEO van o.a. Gall & Gall en sinds 1998 associé van organisatieadviesbureau Boer & Croon) en drs. Dan Huesmann, penningmeester (voormalig voorzitter van de Raad van Bestuur van de OHRA). Ik blijf dus met veel plezier betrokken bij VvE Belang; zij het in gewijzigde vorm. Met ingang van 1 januari jl. heeft Raymond Keulen de functie van algemeen directeur van VvE Belang van mij overgenomen. Raymond is al sinds 2001 met veel enthousiasme en daadkracht werkzaam bij VvE Belang. Hij wordt bijgestaan door mr. Kees Oomen als directeur Organisatie & Public Affairs die zich al sinds ruim een jaar warm heeft gelopen op de zijlijn. Dat geldt ook voor de nieuwe hoofdredacteur van VvE Magazine: Carola Peters-van der Gouw heeft de afgelopen jaren al een groot deel van de redactie voor haar rekening genomen. We rekenen erop dat we u met onze nieuwe organisatie nóg beter van dienst kunnen zijn. Om fiscale redenen (met name de btw-verrekening) is onder stichting VvE Belang voor flankerende activiteiten een aparte ‘VvE Belang Service BV’ geplaatst, waarvan de stichting honderd procent aandeelhouder is. Het bestuur laat zich bijstaan door een adviesorgaan in de vorm van een samen te stellen ‘Raad van Advies’. Bovendien worden de ervaring en de inzichten van de aangeslotenen bij Stichting VvE Belang beter benut door een binnenkort in te stellen ‘Aangeslotenen Raad’. Een van de zaken waarop we ons de komende tijd gaan richten, is een krachtige stimulans van de certificering van VvE-beheerders. De aangesloten VvE’en hebben recht op optimale ondersteuning van een professionele beheerder. Samen met SKW Certificatie gaan we ons voor deze professionaliseringsslag inzetten. Daarnaast wordt gewerkt aan een geschillencommissie VvE-beheerders. In deze editie leest u ook over de nieuwe dienst van VvE Belang: VvE Energie Select. We bieden - in samenwerking met Hezelaer Energy - onze aangesloten verenigingen de mogelijkheid om collectief - dus voordelig gas en elektriciteit te gaan inkopen. Dat kan uw VvE veel geld besparen. Hoe eerder u zich aanmeldt; des te eerder profiteert u van de lage energieprijzen! Lees verder in dit nummer op pagina 54. Dat de Haagse politiek grillig is, wisten we al. Enkele jaren geleden werden VvE’en verplicht om zich in te schrijven bij de Kamer van Koophandel. Recent heeft de Tweede Kamer een motie aangenomen waarin wordt voorgesteld om die verplichting te beëindigen. Een van de indieners van deze motie is Kees Verhoeven van D66. Lees het interview met hem op pagina 8 en 9. VvE Belang uw partner in gestapeld wonen. F.G.M. Schuurs voorzitter Stichting VvE Belang 14 BIJZONDERE APPARTEMENTEN Het Klein College in Roermond: Wonen in je oude schoolgebouw JURIDISCH Juridische aspecten bij Warmte Koude Opslag De kozijnen; wat moet de VvE daarmee? (deel 2) Van de Rechter: Fiets in de parkeergarage? VvERecht.nl: de juridische databank voor VvE-professionals 18 20 23 28 7 25 COLUMNS WOZ zorgt weer voor de nodige heisa door J.L. Broeren Nieuw huwelijksvermogensrecht door mr Aniel Autar, notaris VERZEKERINGEN Taken van beheerder en bestuurder moeten gescheiden worden 34 31 BOUWKUNDIG Samenwerking met de AF-schilders: ‘Met het VvE Belang-label heeft u extra zekerheid!’ Kritisch omgaan met dagelijks en planmatig onderhoud kan veel geld besparen 36 38 Bouwmediation: een conflict samen snel en duurzaam oplossen! VvE Prins Bernhardlaan in Diemen: Grootonderhoud wordt mogelijk dankzij creatief denken 42 44 48 Rotterdamse VvE’en vinden beheerder via aanbestedingsprocedure ENERGIEBESPAREN Maak bij zelf opgewekte electriciteit ‘saldering’ voor VvE’en mogelijk Gezondheidsklachten bij WTWinstallaties Gezamenlijk energie inkopen: ‘VvE Energie Select’ maakt dat mogelijk! Warmte-koudeopslag; is dat ook interessant voor VvE’en? Blok voor Blok aanpak: ‘Duizenden woningen energiezuinig maken’ Besparen op verlichting? 50 54 56 60 61 EN VERDER: Terugblik Roadshow november 2011 Asbest in uw appartement of appartementengebouw; wat nu? 56 Dienstverlening VvE Belang 57 Evenementenagenda en colofon 58 Nieuwsflitsen 32 62

[close]

p. 4

4 VvE magazine februari 2012 VvEBelang Nieuw bestuur: ‘We willen met VvE Belang alle appartementseigenaren een duidelijke stem geven’ ‘Ook hier geldt: het geheel is meer dan de som der delen’ “Ons belangrijkste doel is alle verenigingen van eigenaren en individuele appartementseigenaren een duidelijke te stem geven. Er zijn nog te veel VvE-besturen en eigenaren die kampen met problemen op organisatorisch, financieel en juridisch gebied. Stichting VvE Belang is in 1999 opgericht om al die ca. 200.000 bij VvE Belang aangesloten appartementseigenaren de nodige ondersteuning te geven. De nieuwe bestuursleden van VvE Belang kunnen daaraan een belangrijke bijdrage leveren, want ze hebben veel ervaring op het gebied van politiek, bedrijfsleven en belangenbehartiging. Samen gaan we ervoor zorgen dat VvE Belang nog meer dan in het verleden zichtbaar en benaderbaar wordt. We streven ernaar dat we over vijf jaar minimaal de helft van alle appartementseigenaren in Nederland vertegenwoordigen.” M et die woorden introduceert voorzitter Fred Schuurs zijn medebestuursleden van Stichting VvE Belang: Hans Schraders en Dan Huesmann. Per 1 januari jl. zijn zij toegetreden tot het nieuwe bestuur. Beiden hebben de nodige ervaring opgedaan op diverse terreinen van het bedrijfsleven: secretaris Hans Schraders is oud-ceo van o.a. Gall & Gall en sinds 1998 associé van het vermaarde organisatieadviesbureau Boer & Croon; penningmeester drs. Dan Huesmann was voorzitter van de Raad van Bestuur van OHRA. Huesmann: “In Nederland hebben we te maken met een hoge mate van bureaucratie; dat is geen nieuws. Ik zie in mijn omgeving regelmatig dat VvE’en moeite hebben met al die regels. Het kost hun veel moeite om op de juiste wijze te reageren en te anticiperen op wet- en regelgeving van overheden. Daarnaast hebben ze ook geregeld problemen met bedrijven en instellingen. En dan zijn er natuurlijk nog de ‘interne’ zaken. Er zijn nogal wat VvE-besturen die kampen met een geringe betrokkenheid van de VvE-leden; anderen hebben het probleem dat er geen meerderheid wordt gevonden voor zaken als grootonderhoud en dergelijke. Een organisatie als VvE Belang kan bij al die zaken heel goed de nodige ondersteuning bieden.” intensiveren. Ik heb zelf een aantal bestuursfuncties bekleed bij de PvdA, en ik heb nog steeds een goed contact met de politieke partijen van ons land. We hebben al afspraken gemaakt met politici die zich bezighouden met de volkshuisvesting, en we verwachten veel van de gesprekken die we met hen gaan voeren. Uit de eerste contacten blijkt al dat zij geregeld berichten ontvangen van VvE’en die kampen met problemen op diverse terreinen. Het ligt voor de hand dat we zullen proberen om gezamenlijk oplossingen te zoeken. Ik zal me, naast de algemene agenda, met name inzetten op het gebied van marketing en politieke aangelegenheden.” Huesmann: “Ook hier geldt: het geheel is meer dan de som der delen. Een grote, sterke organisatie kan invloed uitoefenen op het beleid van de overheid en andere instellingen. Bovendien is ze beter in staat om een adequaat dienstenpakket aan te bieden. Het is van het grootste belang dat de stem van VvE Belang – en dus van al die appartementseigenaren - gehoord wordt. We zijn dé organisatie voor appartementseigenaren; dat moet bij alle betrokkenen duidelijk zijn. Daarvoor gaan we ons met veel energie en enthousiasme inzetten.” Speerpunten Het nieuwe bestuur heeft een aantal speerpunten geformuleerd, vertelt Fred Schuurs: “We zijn van mening dat veel VvE’en baat zullen hebben bij een aantal wets- Contacten intensiveren Schraders: “We zullen ook de contacten met de politiek

[close]

p. 5

VvE magazine februari 2012 5 “Samen gaan we proberen een oplossing voor VvE-problemen te bedenken” Het nieuwe bestuur van VvE Belang; v.l.n.r. Hans Schraders, Fred Schuurs en Dan Huesmann wijzigingen die we voorstellen. De belangrijkste is wel dat de gekwalificeerde meerderheid voor energiebesparende maatregelen wordt afgeschaft. Door die regelgeving is het voor veel verenigingen moeilijk om die maatregelen te nemen. We hebben deze kwestie al een jaar geleden aangekaart bij het ministerie van Binnenlandse Zaken, maar er zit weinig schot in. Dat proces willen we graag versnellen door wat druk op de ketel te zetten. Overigens: we blijven ook veel energie steken in energiebesparende maatregelen. De doelgroep is het grote aantal appartementen dat – ondanks alle voorlichting over energiebesparing - nog steeds heel energie-onzuinig is: al die appartementen van vóór ca. 1990 met een C-, F- of zelfs G-label waar veel te veel geld wordt uitgegeven aan steeds duurder wordende energie. We pleiten er ook voor dat het quorum (dat in het modelreglement 2006 al vervallen is) gaat verdwijnen voor besluiten die met een gewone meerderheid kunnen worden genomen. Die regel brengt momenteel de nodige moeilijkheden voor VvE-besturen met zich mee, en hij past ook niet meer in de huidige tijd. De regels moeten voor alle VvE’en gelijk zijn. Verder zoeken we - samen met de financiële wereld - naar betere financieringsmogelijkheden voor VvE’en. Ook moet geregeld worden dat alle juridische VvE-zaken worden behandeld door de kantonrechter. Nu is vaak onduidelijk bij welke rechter je moet zijn: de kantonrechter of de rechtbank. Daarmee voorkomen we de onduidelijkheid die nu vaak aan de orde is. En dan komt er ook een eind aan de misverstanden die nu regelmatig optreden.” ment. Daarmee benadelen ze zichzelf, zeker wanneer ze een behoorlijk bedrag op de bank hebben staan. Het zou een goede zaak zijn als de bancaire wereld een product ontwikkelt voor deze VvE’en. VvE Belang is meer dan vier jaar met de toenmalige Postbank in gesprek geweest, maar na de integratie met ING Bank stopte dat proces en is er niets meer van gekomen. We zouden nu weer helemaal opnieuw moeten beginnen, maar we hebben met Dan Huesmann een ‘bankenman’ in ons midden. Hij was oprichter van de OHRA Bank. Ik hoop dat het nu wél gaat lukken. Daarnaast zien we dat nogal wat appartementseigenaren twijfelen of ze geld uit bijvoorbeeld een erfenis zullen gebruiken voor aflossing van hun hypotheek. Ze krijgen daarover tegenstrijdige adviezen. Wellicht kunnen we, samen met financiële partijen, een oplossing bedenken waarmee alle betrokkenen - de banken én de appartementseigenaren - hun voordeel kunnen doen.” Zichtbaar Een nog betere, zichtbare en klantgerichte organisatie; dat is het doel van het nieuwe bestuur. Schraders: “We gaan in gesprek met diverse instanties én met de individuele eigenaren. Dat doen we door de instelling van een Raad van Advies en een Raad van Aangeslotenen. Daarmee creëren we een goede communicatie met alle aangesloten VvE’en en appartementseigenaren. We gaan ervan uit dat zowel de Raad van Advies als de Raad van Aangeslotenen in april gerealiseerd zijn.” Schuurs: “En we breiden de dienstverlening uit. Het ‘VvEPluspakket’ is daar een goed voorbeeld van. Voor een gering bedrag krijgen de aangesloten VvE’en een uitgebreid pakket aan dienstverlening dat hun een voordeel van honderden euro’s per jaar kan opleveren. Daardoor wordt onze organisatie nóg aantrekkelijker voor VvE’en. We verwachten dan ook dat we veel nieuwe verenigingen aan ons zullen binden. We gaan aan de slag!” ■ Verzekeringen en bankproducten Verzekeringen en bankproducten zijn ook zaken waarmee het bestuur zich op korte termijn gaat bezighouden. Schuurs: “Er zijn in Nederland VvE’en die honderdduizenden euro’s op de bank hebben staan, maar er zijn nog niet veel verenigingen die écht werk maken van kasmanage-

[close]

p. 6

Bespaar energie en geld. Uw appartement heeft het in zich. Uniek in Nederland zijn de Techem meters in combinatie met adapterm voor collectieve CV-installaties. Met dit energiebespaarsysteem bespaart u gemiddeld 10% zonder verlies van comfort. Stap voor stap verbruiksafname analyseren in uw complexen met de Energiecoach om zo de energiekosten te verlagen. Vergelijkingen maken van verbruiken van woningen ten opzichte van het gemiddelde zodat knelpunten boven komen. Dé tool om bewoners bewust te maken van hun stookgedrag en lagere energiekosten te realiseren. Techem Energy Services B.V. Postbus 2152 • 4800 CD Breda Telefoon: 076-5725813 energiebesparing@techem.nl

[close]

p. 7

VvE magazine februari 2012 7 Column door J.L. Broeren, adviseur en publicist o.g., Amsterdam Alweer heisa om WOZ Inmiddels zult u de jaarlijkse waardebeschikking in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) van uw gemeente hebben ontvangen. De voortekenen over de kwaliteit van de WOZ-beschikkingen 2012 die ik vernam uit de media stellen me niet echt gerust. Onderhand ga ik twijfelen aan het nut van dit jaarlijkse papierencircus en vraag ik me af of de basis van de onroerende zaakbelasting niet veel simpeler en goedkoper kan. Bijvoorbeeld één vast bedrag per woning. J.L. Broeren D e kwaliteit van de taxaties die nodig zijn voor de WOZwaarden blijken ieder jaar van een lage kwaliteit te zijn, ook van de door de gemeenten geleverde taxatieverslagen met referentiepanden wordt menige belastingbetaler niet wijzer. Maakt een belastingbetaler bezwaar bij de gemeente dan wordt hij met een kluitje in het riet gestuurd of wijst de gemeente het bezwaar (standaard) af in de hoop dat de belastingbetaler niet naar de rechter gaat. Het ministerie van Financiën heeft de Waarderingskamer ingesteld die moet toezien op de kwaliteit van alle WOZbeschikkingen en de afhandeling van de bezwaarschriften door de gemeenten. Al vaker heb ik het gezegd, ik vind dat de Waarderingskamer gemeenten die hun taak op het terrein van de WOZ verwaarlozen ten koste van de belastingbetaler forser moet (kunnen) aanpakken. De Waarderingskamer kan zelf ook meer doen. Zo heeft deze kamer afgelopen jaar een onderzoek gedaan naar de afhandeling van bezwaarschriften tegen WOZ-beschikkingen door gemeenten. Dit onderzoek deed zij samen met de VNG de vereniging van alle gemeenten in ons land, zonder daarbij deskundige buitenstaanders bij te betrekken. Dus slagers die hun eigen vlees keuren. De belangrijkste aanbeveling van dit onderzoek was: Circa 40 % van de bezwaarschriften leidt tot een lagere WOZ-waarde we beloven beterschap. Dit is echt te vrijblijvend en te braaf! Toen beloofde de staatssecretaris van Financiën meer en transparantere informatie voor de belastingbetalers en eventueel de WOZ-waarden van de buren om beter bezwaar te kunnen maken. Afgezien van het privacyaspect: het leveren van informatie over andere ingezeten van dit land, lijkt me al die actie overbodig bij een goed taxatiesysteem voor de WOZ. Of, schaf het af en laat de gemeenten bij iedere woningeigenaar hetzelfde bedrag innen, net zoals bij rioolaansluitingen. Dat scheelt een hoop papier en kosten en kun je de wet Waarderingskamer ook opdoeken. In Tilburg heeft men een proef gedaan met 900 woningeigenaren die hun eigen WOZ-waarden mochten vaststellen en die waarde werd dan goed- of afgekeurd en eventueel gecorrigeerd door de gemeente. Ofschoon ik deze werkwijze een dure bezigheidstherapie vind, lijkt men in Tilburg er erg tevreden over te zijn. Enfin, controleer toch maar goed de WOZ-waarden in de beschikking 2012 met waardepeildatum 1 januari 2011. Controleer of de waardedaling die de afgelopen jaren in ons land heeft plaatsgevonden is verwerkt in dit nieuwe getal. En niet een gemiddelde waardedaling indien er in uw straat een grotere heeft plaatsgevonden en er bijvoorbeeld vele woningen te koop staan. Maak bezwaar bij de gemeente indien u het er niet mee eens bent en schrik niet als men uw bezwaar afwijst. U kunt dan zonder advocaat naar de belastingrechter, die er meestal veel serieuzer naar kijkt. De WOZ-beschikking wordt namelijk steeds belangrijker bij de heffing van de ozb, waterschapsheffingen, erfbelasting en inkomstenbelasting. Schrik er niet van dat de WOZ er altijd van uitgaat dat uw pand op eigen grond staat ook als u voor die ellendige erfpacht jaarlijks een torenhoge canon betaalt. Ook zijn alle woningen voor de WOZ gesplitst in appartementsrechten en leeg te verkopen als ze voor onbepaalde tijd zijn verhuurd. Het blijft onbegrijpelijk dat zo’n belastingsysteem in ons land nog steeds bestaat. ■

[close]

p. 8

8 VvE magazine februari 2012 VvEPolitiek ‘Verplichte inschrijving VvE’en geeft bij een grote groep in de bevolking irritatie’ Als het aan een meerderheid van de Tweede Kamer ligt, vervalt de verplichting voor VvE’en ingeschreven te staan in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel. Tweede Kamerlid Kees Verhoeven van D66 nam het initiatief tot een motie van die strekking. ‘Mijn motie is het gevolg van irritatie bij een grote groep in de bevolking’, zegt hij. I n de motie staat dat de verplichte inschrijving in het Handelsregister louter tot doel heeft slapende VvE’en te activeren. Verhoeven: ‘Het Handelsregister is de burgerlijke stand van de bedrijven, zegt men. Maar de Belastingdienst of het ministerie van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie kan die taak ook prima vervullen. De motie verzoekt de regering te onderzoeken welke stappen gezet kunnen worden om de verplichte inschrijving van VvE’en bij de Kamer van Koophandel te beëindigen. Het doel is dus de verplichte inschrijving te beëindigen. Maar als de minister met belangrijke andere argumenten komt waarom de verplichte inschrijving van VvE’en in het Handelsregister moet blijven, dan zullen we daar nog naar kijken.’ Verhoeven (D66): ‘Haagse regelgeving sluit soms slecht aan op praktijk’ Goed bedoeld Ondanks de grote media-aandacht voor zijn motie komt op de landelijke website van zijn partij het trefwoord VvE niet voor. ‘We hebben wel veel verhalen over de woningmarkt’, zegt het D66 Tweede Kamerlid. ‘Die gaan over de hervorming van de woningmarkt, maar niet zozeer over de praktijk waarmee huiseigenaren te maken hebben. Den Haag bedenkt vaak dingen die heel goed bedoeld zijn. Stimuleringsregelingen voor energiebesparing bijvoorbeeld. Maar dan blijkt in de praktijk dat collectieven zoals kleine bedrijven of VvE’en er niet van kunnen profiteren. In die zin wil de Haagse regelgeving nog wel eens slecht aansluiten op de praktijk. Ik vind het mijn taak als Kamerlid om op zulke dingen te letten.’ Doodbloeden Er zou een reden kunnen zijn om bijvoorbeeld heel grote VvE’en met veertig of tachtig appartementen wel in te schrijven, veronderstelt Verhoeven. ‘Maar wat ons betreft verdwijnt de verplichte inschrijving voor VvE’en. Verenigingen van eigenaren die al zijn ingeschreven in het Handelsregister hoeven wat mij betreft zich niet uit te schrijven. Waarom? Je kunt ook besluiten het te laten doodbloeden. Dat verkiest D66 boven een extra administratieve handeling.’ Voordat Verhoeven lid van de Tweede Kamer werd, was hij directeur van MKB Amsterdam. ‘We willen af van alle verplichte inschrijvingen’, zegt hij, ‘ook van bedrijven. D66 ziet geen meerwaarde in verplichte Kamers van Koophandel.’

[close]

p. 9

VvE magazine februari 2012 9 Dwingen D66 is sterk voorstander van woningisolatie en andere manieren om woningen duurzamer te maken. De partij is daarom voorstander van stimuleringsmaatregelen, maar houdt niet van dwang. Verhoeven is er om die reden tegen dat een kleine meerderheid binnen een VvE een grote minderheid kan dwingen mee te doen en mee te betalen aan woningisolatie. ‘Als een grote minderheid tegen isoleren is omdat die mensen financieel niet in staat zijn te investeren in energiebesparing, dan moet de overheid dat knelpunt oplossen’, zegt Verhoeven. ‘Dan moeten er overbruggingskredieten komen, want op termijn is isoleren goedkoper.’ Hij zegt toe zich sterk maken voor een garantieregeling zoals de provincie Utrecht die heeft getroffen voor een aantal appartementengebouwen na een geslaagd experiment met vijf appartementengebouwen aan de Surinamelaan in Amersfoort. ‘Laten we dat maar eens afspreken’, zegt hij. omdat het kennelijk goed gaat. Je kunt ook vinden dat er verborgen problemen zijn, waar we eens goed over moeten nadenken. Bijvoorbeeld over hoe je VvE’en soepeler opricht en ze beter kunt laten functioneren. Ik denk dat het goed is dat de gemeente een balie heeft waar je informatie kunt krijgen over welke stappen je als eigenaar van een appartement moet doorlopen.’ ‘D66 heeft moeite met de manier waarop de energielabels tot stand komen’ Verhaal vertellen Landelijke politici hebben honderden onderwerpen die tot hun verantwoordelijkheid behoren, verklaart Verhoeven de geringe aandacht voor de VvE. ‘Ze zijn echt bereid tot luisteren’, benadrukt hij. ‘Maar dan moeten er wel mensen zijn die het verhaal vertellen. Intussen heb ik diverse bezoeken afgelegd en heb ik een wijk geadopteerd in Deventer. Daardoor hoor ik sindsdien regelmatig over de problemen van VvE’en. ‘ Een bezoek aan Rotterdam leerde Verhoeven dat het stedelijke gemeenten met een groot aantal koopappartementen veel menskracht en geld kost, wanneer VvE’en slapen en de appartementengebouwen niet (voldoende) worden onderhouden. ‘De gemeente moet gaan schouwen, kijken hoe het huis van buiten, maar ook van binnen eruit ziet’, zegt hij. ‘Je moet bewoners vinden die bereid zijn de gemeente toe te laten om de woning van binnen te zien en om te vertellen hoe het gaat. Dat kost gemeenten veel capaciteit in een tijd dat er wordt bezuinigd. Daardoor zien we de wijkaanpak van gemeenten überhaupt inzakken. Rotterdam heeft het probleem opgepakt door corporaties in te schakelen.’ Energielabel VvE Belang is het een doorn in het oog dat hoekappartementen in hetzelfde gebouw een beter energielabel krijgen dan tussenappartementen. Daarom pleit VvE Belang voor één energielabel voor het hele gebouw. ‘D66 heeft moeite met de manier waarop de energielabels tot stand komen’, reageert Verhoeven. ‘De energielabels zijn niet erg objectief. Daardoor is er nog steeds veel gedoe rondom die labels. Ik ben benieuwd meer te horen over wat VvE Belang van het label vindt. VvE Belang is meer dan welkom om zijn standpunten te komen toelichten.’ Vier hoog Ruim een jaar geleden woonde Verhoeven nog vier hoog in de Amsterdamse Baarsjes in een gebouw dat uit vier koopappartementen bestaat. Hij kocht het na renovatie van een projectontwikkelaar. Verhoeven woonde er nog maar net of het dak begon te lekken. Daardoor ontdekten hij en zijn drie mede-eigenaar-bewoners dat er een vereniging van eigenaren had moeten zijn. ‘We wisten alle vier toen helemaal van niks’, vertelt hij. ‘We wisten niet hoe een VvE functioneert, dat je een VvE moet oprichten bij de notaris en dat je de VvE bij de Kamer van Koophandel moet inschrijven. Vervolgens moesten we bedenken wie voorzitter werd, wie welke taken op zich zou nemen, hoe vaak we bij elkaar moesten komen en hoeveel geld we moesten inleggen.’ Kale kip Het onderhoud van appartementen is in veel stedelijke gemeenten een ondergeschoven kind, denkt Verhoeven. ‘De gemeente kan uiteindelijk een eigenaar aanschrijven en een woning op zijn kosten laten opknappen’, zegt hij. ‘Maar van een kale kip kun je geen veren plukken. Voor gemeenten is het dus helemaal niet goed dat zij woningen laten renoveren en vervolgens maar moeten zien dat ze hun geld terug krijgen. Alleen al in Rotterdam gaat het om 35.000 woningen. Aan de andere kant kan een gemeente die woningen ook niet volledig laten verpauperen. Ik denk dat er meer inzet moet komen op het voorkomen van achterstallig onderhoud. Maar gemeenten hebben te weinig capaciteit om VvE’en gericht te benaderen.’ VVD, D66, maar ook het CDA vinden volgens Verhoeven dat mensen in de eerste plaats zelf hun problemen moeten oplossen. ‘Maar als je door achterstandswijken loopt, dan zie je totaal verpauperende panden die nog maar e 45.000,waard zijn’, zegt hij. ‘Daar wonen mensen die voor deze huizen tachtigduizend euro hebben betaald. Die mensen zitten gevangen in hun eigen huis. Dan kun je wel zeggen: zoek het allemaal maar zelf uit, maar dat doen wij niet.’ ■ Taak overheid Het Tweede Kamerlid neemt het zijn makelaar niet kwalijk dat die de kopers niet heeft voorgelicht over de rechten en plichten die vastzitten aan een koopappartement. Ook niet dat er geen meerjarenonderhoudsplan (MJOP) was, geen reservefonds en dus ook geen maandelijks bedrag voor service en onderhoud. ‘Ik vind het eerder een taak van de overheid kopers daarover te informeren’, zegt hij. ‘Als de overheid iets verplicht stelt, dan moet de overheid daarover ook informatie bieden. Ik zou het raar vinden makelaars daartoe te verplichten, want die hebben een andere rol. Die verkopen huizen.’ De meeste politici hebben volgens Verhoeven weinig aandacht voor VvE’en. ‘Dat kun je op twee manieren uitleggen’, zegt hij. ‘Je kunt zeggen dat dit een goede zaak is  

[close]

p. 10

Duik eens in de oplossingen van BASF Al meer dan twintig jaar is BASF koploper in het ontwikkelen en produceren van oplossingen voor waterdichting en afwerking van Balkons & Galerijen. Onze functionele systemen garanderen u een mooi, duurzaam en economisch rendabel eindresultaat. Samen met de verwerker voorziet BASF u van een “waterdicht” en op maat afgestemd advies! COAT FLEX Meer informatie? Vraag onze folder MASTERTOP® vloersystemen voor Balkons & Galerijen aan op basf-cc-nl@basf.com FAST DRAIN Standaard Elastisch Snelhardend Waterafvoerend COAT, FLEX, FAST en DRAIN zijn getest volgens EN1504 en hebben een instelbaar antislipprofiel 22219 BASF Construction Chemicals Belgium N.V. Nijverheidsweg 89, 3945 HAM, België Voor Nederland: T 0162 - 42 51 90 F 0162 - 42 74 52 www.basf-cc.nl VvE Finance: als enige gespecialiseerd in de financiering van groot onderhoud en renovatie voor Verenigingen van Eigenaren. Financiële plafond van uw VvE bereikt? Er is maar één adres waar u altijd kunt aanbellen. • 95% van door ons verzorgde aanvragen wordt gehonoreerd • geen BKR toetsing van de individuele leden • flexibele contract- en aflossingstermijnen • rente is fiscaal aftrekbaar • uw bestaande middelen blijven beschikbaar voor het reservefonds • boetevrij aflossen mogelijk 026-495 58 56 - www.vvefinance.nl

[close]

p. 11

Woongebouwen komen tot leven IP Communicatie en Toegangsbeheer IPervoice is een slim geïntegreerd communicatiesysteem voor deurvideo, toegangscontrole met elektronische sleutels, camerabewaking en paniek- en inbraakalarm. Voor video en voicemail van bezoekers, intercomfunctie tussen de appartementen en berichtendienst vanuit de beheerder (op afstand). IPervoice is onbeperkt uitbreidbaar. Op www.elbotechnology.nl vindt u meer informatie over een alleskunner met veel installatiegemak. P0087 Compleet in communicatie, comfort en beveiliging

[close]

p. 12

12 VvE magazine februari 2012 VvEControle Investeren in uw kascommissie loont ! De kascontrole is meer dan gezellig bijpraten en een kop koffie drinken Hoe gaat het vaak in de praktijk? In de jaarlijkse vergadering van eigenaren wordt gevraagd wie in de kascommissie wil plaatsnemen. Na enige stilte en na wat aarzelingen steken twee leden hun vinger op. Zij worden met een luid applaus benoemd. Deze twee leden hebben (te) weinig verstand van financiën maar ze zijn wel van goede wil. Als ze bijna een jaar later de jaarrekening controleren, weten ze niet goed hoe ze dat moeten aanpakken. Het bestuur en de VvE-beheerder zijn blij dat de kascommissie geen fouten heeft gevonden en geen kritische opmerkingen maakt. oe zou het moeten gaan? Het bestuur en de VvEbeheerder gaan zorgvuldig na wie van de leden qua kennis en ervaring op financieel administratief gebied in aanmerking kan komen om plaats te nemen in de kascommissie. Deze leden worden ruim vóór de jaarvergadering benaderd met de vraag of zij de kascommissie willen vormen. Het bestuur benadrukt daarbij dat het bestuur veel waarde hecht aan een gedegen uitgevoerde controle. Het geeft ook aan dat het hoopt dat de kascommissie tijdens het onderzoek alert is op mogelijke verbeterpunten. H elke VvE-kascommissie bij de controle zou moeten gebruiken. Gids Een verstandig bestuur zal aan de leden van de kascommissie vragen (‘vragen’ - want de kascommissie is een zelfstandig orgaan dat geen opdrachten van het bestuur zal aanvaarden) om vooral volgens de in De Kascommissiegids voor Verenigingen van Eigenaren geschetste controleaanpak te werken. Checklists Elke accountant - onervaren of heel ervaren - zal al zijn controles uitvoeren met behulp van checklists. In deze checklists staan alle onderdelen van de controles genoemd en staan ook vele attentiepunten. Het is verbazingwekkend dat kascommissies de jaarlijkse controle van de VvEjaarrekening veelal zónder dergelijke checklists uitvoeren. Eigenlijk is het onmogelijk om geen belangrijke zaken over het hoofd te zien zonder het gebruik van checklists! Daarom zijn in De Kascommissiegids voor Verenigingen van Eigenaren, de nieuwste uitgave van VvE Belang, uitgebreide checklists opgenomen die Een goede kascommissie is goud waard Want natuurlijk wil het bestuur aan de leden een jaarrekening presenteren die correct én begrijpelijk is. Bovendien is elk bestuurslid wettelijk verplicht om de jaarrekening persoonlijk te ondertekenen en dus geeft het een veilig gevoel om bij die ondertekening de overtuiging te hebben dat de jaarrekening goed gecontroleerd is. commissieleden in aanvulling op het lezen van de gids veel opsteken tijdens de speciale Cursus Kascommissie die VvE Opleidingen organiseert. Tijdens deze cursus krijgen alle deelnemers nuttige toelichtingen bij het boek en vele eye-openers. Uit de evaluaties blijkt steeds weer dat zowel beginnende als ervaren kascommissieleden de cursus heel positief waarderen en dat ook penningmeesters en andere bestuursleden veel nuttige informatie opdoen. Meer informatie over de cursus ‘Kascommissie’ op pagina 65. Nuttige weetjes • Het is niet nodig om de samen stelling van de kascommissie elk jaar te veranderen. De wet noch het modelreglement schrijft een maximale termijn voor. De ledenvergadering kan dus een goed functionerend kascommissielid jaren achtereen als lid van de kascommissie benoemen. • Om de jaarrekening 2011 te controleren, moet de kascommissie óók de administratie van 2010 en de eerste maanden van 2012 raadplegen. In de praktijk zijn er VvEbeheerders die zich hiertegen verzetten, maar dit is onterecht. De kascommissie heeft een wettelijk recht om ook deze administratie in te zien. Cursus Hoewel de genoemde Kascommissiegids een heldere en praktische handleiding is, wijst de praktijk uit dat kas-

[close]

p. 13

VvE magazine februari 2012 13 • Veel moderne administraties zijn via het internet te raadplegen. Door de leden van de kascommissie uitgebreide(re) raadpleegmogelijkheden toe te kennen, kan de tijd die nodig is voor ‘controle ter plaatse’ aanmerkelijk worden beperkt. Een goede kascommissie…. kan soms veel geld voor de VvE ‘verdienen’. • Het komt nogal eens voor dat een VvE-beheerder per abuis de factuur van een andere VvE boekt. Een goede kascommissie zal dergelijke foute boekingen signaleren en laten corrigeren. De ‘financiële organisatie’ is heel vaak niet optimaal. Er is bijvoorbeeld onvoldoende bewaking op de bankoverschrijvingen of onvoldoende functiescheiding. Een goede kascommissie zal adviezen geven om de organisatie te verbeteren. Daardoor kan fraude effectief worden tegengegaan. Wist u dat fraude een onverzekerbaar risico is? De schade als gevolg van fraude zal dus altijd door de VvE-leden moeten worden betaald, een reden temeer om maatregelen te nemen om fraude tegen te gaan. • • De cursus Kascommissie die VvE Opleidingen organiseert, is niet alleen erg nuttig maar ook gewoon leuk! VvE’en besteden vaak activiteiten uit: de administratie, het technisch beheer en zelfs het hele bestuurlijk gebeuren kan worden uitbesteed aan een VvE-beheerder. De functie van de kascommissie wordt vrijwel nooit uitbesteed en dat is verstandig, mits de kascommissie voldoende deskundig is. Uitbesteding is mogelijk aan een controlerend accountant (registeraccountant of accountant-administratieconsulent met certificerende bevoegdheid), maar dat kost al snel duizenden euro’s. En de ‘foutenmarge’ die accountants hanteren, is meestal veel groter dan de marge die een kascommissie hanteert. Een gedegen controle kost tijd. Alleen bij kleine VvE’en zal dat in ‘één avondje’ lukken. Bij grotere VvE’en is voor de controle al snel een volledig dagdeel (en vaak meer) nodig. ■ • • Veel VvE’en hebben een aanzienlijk vermogen, meestal bestemd voor groot onderhoud. Als de VvE deze spaargelden op een slimme manier op goed rentegevende spaarrekeningen plaatst, kan dat al snel een paar duizend euro per jaar schelen. Een goede kascommissie zal nagaan of het spaargeld op een optimale manier is geplaatst en zo nodig adviezen ter verbetering geven. • Het is nog niet bij alle VvE’en een goed gebruik om voor grotere klussen en voor langer lopende contracten verschillende offertes aan te vragen. En wanneer offertes worden aangevraagd, is de offerteprocedure niet altijd optimaal. Daardoor wordt vaak meer geld betaald dan nodig is. Een goede kascommissie zal de gang van zaken bij offertes beoordelen en signaleren als dit beter kan. Een goede kascommissie is goud waard! • De Kascommissiegids is te bestellen door € 19,85 (inclusief verzendkosten en 6% btw) over te maken op bankrekening 16.38.36.450 t.n.v. VvE Belang Service B.V. te Oosterhout met vermelding van ‘Kascommissiegids’. Aangeslotenen van VvE Belang betalen geen € 19,85 maar € 15,-.

[close]

p. 14

14 VvE magazine februari 2012 VvEBijzondereAppartementen Historisch pand in binnenstad met alle modern comfort Klein College Roermond: Wonen in je oude schoolgebouw De minister-presidenten Beel en Cals hebben de lagere school doorlopen in dit Hollandse neo-renaissance gebouw: het Klein College aan de Munsterstraat in Roermond. Gebouwd in 1890 heeft het tot 1970 als basisschool dienst gedaan. Daarna kwam er een onder andere een stomerij in en raakte het zwaar in verval. N u houdt een paar keer per dag een stadsgids voor de deur een verhandeling voor toeristen, sinds het gebouw in 1995 is gerenoveerd en herontwikkeld tot appartementengebouw met zeven woningen. Boven de toegang naar de parkeerplaats in het midden van de gevel staat op een sokkel een beeld van een zesjarige Jezus met de Bijbel in de hand. Bij wijze van boodschap aan de jonge leerlingen wijst zijn vinger in het boek het vierde van de tien geboden aan: eert uw vader en uw moeder. Terug bij af Ook de huidige voorzitter van VvE Klein College, Marc Dumoulin, heeft hier de lagere school doorlopen. Nu bewoont hij het penthouse op de voormalige zolder. ‘Ik ben terug bij af’, zegt hij met een glimlach. Eigenlijk geldt dat nog meer voor één van de andere bewoners. Hij is als zoon van het hoofd der school in dit gebouw opgegroeid. Onder bescherming Het gebouw is ontworpen in de stijl van de Roermondse architect Pierre Cuypers. Nederland kent deze architect als ontwerper van het Centraal Station in Amsterdam en van het Stedelijk Museum in de hoofdstad. De toenmalige bisschop van Roermond Boermans heeft in 1890 de eerste steen gelegd. Daarop staat ‘Onder de bescherming van de H. Jozef’. Het oorspronkelijke gebouw telde zes klaslokalen voor veertig leerlingen elk, plus - naar de eisen van die tijd - een dienstwoning voor de bovenmeester. ‘We wonen in een historisch pand met alle modern comfort en met voldoende eigen parkeerplaatsen midden in de binnenstad’, stelt dagelijks bestuurder Santegoets tevreden vast. Hij is bewoner van het eerste uur en vanaf de oplevering bestuurslid van de VvE. De appartementen zijn ruim tot zeer ruim. Ze variëren in oppervlak van 120 tot 180 vierkante meter. Er zijn twaalf parkeerplaatsen op de voormalige parkeerplaats en vier garages op eigen terrein. Voegwerk van de historische voorgevel is gerepareerd in plaats van vernieuwd. Dat wordt nu een grote kostenpost Heilig Hartbeeld De vroegere ingang van de school is nu entree tot het appartementengebouw. In de entreehal van de school stond oorspronkelijk een beeld dat, net als de bronzen schoolbel, is ‘verdwenen’ in de periode dat het gebouw leeg stond. Het gemis is aan de wand goedgemaakt met een Heilig Hartbeeld van een volwassen Jezus uit dezelfde periode. De entree en de gangen zijn nu modern. Grijze vloertegels, gecombineerd met witte of oranje wanden. Wie de apparte­ menten en de lift wil bereiken, moet vijf traptreden nemen. Onder de lokalen en de woning was een enorme kelder. Bij de renovatie is de kelder volgestort met bouwpuin en daardoor onbereikbaar gemaakt.

[close]

p. 15

VvE magazine februari 2012 15 VvE Magazine besteedt aandacht aan bijzondere appartementen. In de vierentwintigste aflevering van deze serie aandacht voor het voormalige Klein College in Roermond. Slooppand werd rijksmonument Aanleunwoning Tegenover het Klein College is een groot woon-zorgcomplex. De verpleegkundigen die daar werken, hoeven alleen maar de straat over te steken om de bewoners te bereiken. Alle appartementen beschikken over een lege leiding om een kabelverbinding te maken met de ‘overbuur’. Maar omdat in 1995 het draadloze tijdperk begon, zijn er nooit kabels in de leidingen gelegd. ‘Je woont hier in je eigen aanleunwoning’, vertelt Santegoets. ‘Dat kan heel handig zijn als je zo lang mogelijk zelfstandig in je eigen huis wilt blijven wonen.’ De oudste bewoner is 94 jaar, de jongste is zestig. Om de herontwikkeling financieel haalbaar te maken, zijn drie nieuwe, in contrasterend wit metselwerk opgetrokken appartementen toegevoegd aan het historische gedeelte. Daardoor is de L-vormige plattegrond een U-vorm geworden. Het oorspronkelijke schoolgebouw heeft aan de straatkant drie bouwlagen en het nieuwbouwgedeelte vier. Daardoor zijn in de appartementen hoogteverschillen in de plafonds ontstaan. Met splitlevel-constructies in de middenappartementen heeft de architect dat opgelost. Het had niet veel gescheeld of het Klein College in Roermond was begin jaren negentig met de grond gelijk gemaakt. Dan zou er nu een flatgebouw met veertien appartementen hebben gestaan. Maar onder andere het Cuypers Genootschap heeft zich daar met succes tegen verzet. Wat een kleine twintig jaar geleden rijp werd geacht voor de sloop, werd eerst een beschermd stadsgezicht en is inmiddels een in Roermond gewaardeerd rijksmonument. Verdeelsleutel Het voordeel van wonen in een klein appartementen­ gebouw zoals het Klein College is dat iedereen elkaar kent. Minder leuk vinden de eigenaren het relatief kostbare onderhoud van het historische gedeelte. De ontwikkelaar heeft er in 1995 voor gekozen het voegwerk van de histo­ rische voorgevel te repareren in plaats van te vernieuwen. Dat wordt nu een grote kostenpost. Er is geen subsidie voor het onderhoud van dit rijksmonument. Een andere toekomstige kostenpost is het geschikt maken van de rookgaskanalen voor hoogrendement cv-ketels. Twee gedachten Bij de herontwikkeling hinkten projectontwikkelaar en architect op twee gedachten. Enerzijds geschikt maken voor senioren door het weglaten van dorpels en met brede binnendeuren, maar anderzijds splitlevel zonder hellingbaan voor rollators, rolstoelen en scootmobielen om de woningen en de lift te bereiken. In de entreehal staat daarom een rollator. De nieuw gebouwde appartementen zijn bereikbaar via sobere verzinkt stalen loopbruggen, die aan één kant zijn voorzien van een glaswand tegen regen en wind. De loopbruggen hebben volgens de architect een ‘industriële uitstraling’ om te accentueren dat de oorspronkelijke school een utiliteitsgebouw was. Verdeelsleutel van de VvE-kosten is afgeleid van oorspronkelijke vraagprijzen De eigenaren betalen maandelijks tussen 170,- en 295,- euro aan hun VvE. Anders dan in de meeste appartementen is de verdeelsleutel van de kosten afgeleid van de oorspronkelijke vraagprijzen van de appartementen. Die varieerden in 1995 tussen 375.000,- en 625.000,- gulden. (Omgerekend tussen 170.168,- en 283.613,- euro.) De herbouwwaarde van het gebouw is volgens Santegoets nu 3,5 miljoen euro. Afspraken De gymzaal aan het eind van het schoolgebouw is bij de herontwikkeling gesloopt. Daardoor heeft het gebouw een nieuwe, moderne achtergevel gekregen. Op de plaats van de gymzaal staan nu vier witstenen garages. Eén daarvan heeft de ontwikkelaar verkocht aan een horeca-onder­ nemer uit buurt. Het heeft de VvE moeite gekost met deze eigenaar afspraken te maken. Hard praten Een VvE met alleen seniore leden betekent tijdens de vergadering ‘hard praten’, grapt voorzitter Dumoulin. Het bestuur bestaat uit twee leden. Dat moet wettelijk een oneven aantal zijn, maar de leden hebben (nog) niet ge­ kozen voor een uitbreiding van het bestuur. Daarom doen Dumoulin en Santegoets alles in consensus. De eigenaar-bewoners nemen bij toerbeurt deel aan de kascontrole. Wie dat wil, kan zich laten bijstaan door bijvoorbeeld een familielid. De VvE werkt met een zelf opgesteld meerjaren onderhoudsplan (MJOP), gebaseerd op inschattingen van be­ drijven die onderhoud uitvoeren. Een MJOP van een professionele beheerder zou de zeven eigenaren 1.650,euro kosten. De VvE heeft een anderhalf procent van de herbouwwaarde als reserve. Het onderhoudsfonds en de exploitatierekening zijn gekoppeld, zodat bij calamiteiten uitruil van fondsen mogelijk is. ‘We werken wel vaker wat buiten de wettelijke regels’, vertelt Santegoets, die vanaf het begin zo ongeveer alle taken op zich nam. ‘Maar we zijn met zo weinig mensen dat alles transparant blijft.’ ■

[close]

Comments

no comments yet