ImmoZeitung Ausgabe Mai 2015

 

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ImmoZeitung Ausgabe Mai 2015

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informiert Ausgabe Mai 2015 THEMEN IN DIESER AUSGABE: Renovierung – Mieteroder Vermietersache? Mieter müssen Lärm von Kindern dulden Nur wenn der Vermittler ausschließlich im Auftrag eines Mietinteressenten eine Suchanzeige schaltet und es daraufhin zum Abschluss des Mietvertrages kommt, ist der Mieter provisionspflichtig. TITELTHEMA: Das „Bestellerprinzip“ tritt ab Juni 2015 in Kraft Ein heiß diskutiertes Thema in den letzten Wochen und Monaten: Nachdem das Mietrechtsnovellierungsgesetz verabschiedet wurde, ist es amtlich. Das „Bestellerprinzip“ und die Mitpreisbremse werden Realität. Während die Mietpreisbremse von den Landesregierungen abhängig ist, welche die betroffenen Gebiete per Rechtsverordnung noch ausweisen müssen, greift das „Bestellerprinzip“ voraussichtlich ab dem 1. Juni 2015. Das „Bestellerprinzip“ im Detail Die Umsetzung des so genannten Bestellerprinzips ist in § 2 Abs. 1a Wohnungsvermittlungsgesetzes (WoVermRG) erfolgt. Hier der Wortlaut des Gesetzes: „§ 2 Abs. 1a WoVermRG Der Wohnungsvermittler darf vom Wohnungssuchenden für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen, es sei denn, der Wohnungsvermittler holt ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter oder einem anderen Berechtigten den Auftrag ein, die Wohnung anzubieten (§ 6 Abs. 1).“ Die Regelung zeigt, dass eine Provisionspflicht des Mieters künftig nur noch in sehr engen Grenzen möglich ist. Denn der Vermittler darf nur einen gleichartigen Suchauftrag (beispielsweise 3 Zimmer mit mind. 75 m² Altbau mit Balkon und Einbauküche in Berlin Mitte) entgegennehmen, da er sonst nicht nur ausschließlich für einen Suchenden tätig wäre. Lässt sich der Vermittler hierauf ein und nimmt nur von einem Suchenden einen Auftrag an, kann er von keinem weiteren Suchenden ein Entgelt verlangen, wenn mit dem Mietsuchenden kein Vertrag zustande kommt – unerheblich aus welchen Gründen. Kommt es dagegen zum Abschluss des Mietvertrages mit dem Suchenden, wird die Provision grundsätzlich fällig. Behauptet der Wohnungssuchende allerdings, dass dem Makler die Vermarktung bereits vor Erteilung des Suchauftrages gestattet war, muss der Vermittler das Gegenteil beweisen. Hier bleibt abzuwarten, was die Rechtsprechung als gültiges Beweismittel annimmt und wie sie mit solchen Fällen umgeht. ImmoCenter Bolich & Co informiert • Ausgabe Mai 2015

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Gut zu wissen … Renovierung – Mieter- oder Vermietersache? Mieter müssen ab sofort weniger oft Renovierungsarbeiten vornehmen. Der BGH hat Streitfälle zu diesem Thema genutzt, um Grundsatzurteile vorzunehmen. Bisher war oft nicht klar, wer die Wohnung renovieren muss. Es ist ein Streit der regelmäßig geführt wird: Wer muss bei Auszug des Mieters die Renovierung vornehmen oder die Kosten übernehmen, Mieter oder Vermieter? Renovierungsarbeiten, die die Instandhaltung der Wohnung betreffen, liegen nicht grundsätzlich in der Verantwortung der Mieter. Der BGH hat nun das Mieterrecht mit Grundsatzurteilen gestärkt. Die Regeln Eine pauschale Abwälzung der Renovierungen auf den Mieter ist nicht zulässig. Insbesondere dann nicht, wenn die Wohnung vor Einzug nicht renoviert war. Klauseln im Mietvertrag, die dennoch Schönheitsreparaturen verlangen, sind ungültig. Auch während des Mietzeitraums bestehen keine Verpflichtungen. Soll der Mieter dennoch renovieren, muss der Vermieter eine angemessene Entschädigung zahlen. Als Grundlage hat der BGH festgelegt: Für drei geweißelte Zimmer reicht eine halbe Monatsmiete nicht als „angemessener Ausgleich“. (Az.: VIII ZR 185/14 u.a.). In vielen Mietverträgen stehen Klauseln, die vom Mieter Schönheitsreparaturen verlangen, beispielsweise im Fünfjahresrhythmus. Sobald solche Regelungen im Mietvertrag stehen, werden auch alle weiteren entsprechenden Regelungen unwirksam. Rückwirkend gültig Wer in eine unrenovierte Wohnung gezogen ist, aber solche Klauseln im Mietvertrag hat, kann vom Vermieter eine Renovierung einfordern. Dieser ist dazu verpflichtet, außer er hat sich selbst davon im Mietvertrag freigestellt. Auch wer schon ausgezogen ist und seine vor Einzug unrenovierte Wohnung beim Auszug renoviert hat, kann vom Vermieter die Kosten dafür zurückfordern. Eine „renovierte“ Wohnung ist laut dem BGH ein Zustand, bei dem vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass trotzdem der Gesamteindruck einer renovierten Wohnung entsteht. © News Immobilo.de Mieter müssen Lärm von Kindern dulden Kinderlärm berechtigt nicht zur Mietminderung. Das hat der Bundesgerichtshof am 29. April 2015 entschieden. Er pocht auf das Toleranzgebot: Geräusche vom Bolzplatz vor der eigenen Terrasse sind kein Mangel. Kinderlärm ist kein Schaden und kein Grund zur Mietminderung. Dies gilt besonders seit einer Gesetzesänderung von 2011. Klagen geräuschempfindlicher Mieter gegen Spielplätze oder Kitas in der Nachbarschaft waren deshalb bislang grundsätzlich erfolglos. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun über einen Fall entschieden, der bundesweit unzählige Vermieter befriedigen dürfte und die bisherige Rechtsprechung bekräftigt hat. Das Urteil: Ein Bolzplatz ist kein Grund zur Mietminderung. (Az: BGH VIII ZR 197/14). In dem Fall ging es um die Frage, ob Vermieter eine Mietminderung von 20 Prozent hinnehmen müssen, wenn auf dem Bolzplatz einer Schule in der Nachbarschaft auch nach 18 Uhr noch gespielt und gelärmt wird. Die beklagten Mieter wohnten seit 1993 in einer Erdgeschosswohnung mit Terrasse in Hamburg. Sie kürzten die Miete wegen Lärmbelästigung, nachdem später – im Jahr 2010 – nur 20 Meter von ihrer Terrasse entfernt ein Bolzplatz auf dem Gelände der benachbarten Schule errichtet worden war. Dort sollten Kinder zwar lediglich von Montag bis Freitag bis 18 Uhr kicken dürfen. Den Mietern zufolge wurde dort aber auch später am Abend sowie am Wochenende Fußball gespielt. Laut einer Vielzahl von Urteilen bis hin zum BGH müssen Nachbarn den Lärm von Kindern jedoch grundsätzlich ertragen. Dieses Toleranzgebot, das 2011 in das Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) geschrieben wurde, soll ein „klares Signal für eine kinderfreundliche Gesellschaft“ sein. Geräusche spielender Kinder seien „Ausdruck der kindlichen Entwicklung und Entfaltung“ und daher grundsätzlich zumutbar. Demnach müssen Mieter Gerichten zufolge Babygeschrei aus der Nachbarwohnung ebenso hinnehmen wie den Lärm von einer Kita, einem Kinderspielplatz oder vom Pausenhof einer Grundschule. Auch „neu aufgetretene Lärmbelästigungen“ seien kein Mangel einer Mietwohnung. © WeltN24 GmbH ImmoCenter Bolich & Co informiert • Ausgabe Mai 2015

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