#34 Klarenstraat

 

Embed or link this publication

Description

Aan de U.J. Klarenstraat in Amsterdam-Slotervaart wordt een portieketageblok in opdracht van een kopersgroep ingrijpend getransformeerd tot woongebouw met een zeer uiteenlopend woonprogramma. Het is de eerste portiekflat waar Collectief Particulier Opdrac

Popular Pages


p. 1

# 3 4 CPO Klarenstraat

[close]

p. 2



[close]

p. 3

CPO k l a r ens t r aa t a m s t e r da m Een groep van 30 kopers herontwikkelt een portiekflat uit de jaren 50 tot een hedendaags woongebouw met stadswoningen van 40 tot 190 m2. Het project biedt de kopers maximale vrijheid hun eigen woonwensen te realiseren tegen een scherpe prijs. Woningcorporatie De Alliantie zette het complex aan de UJ Klarenstraat in Amsterdam als klusflats in de markt, verkocht het in oorspronkelijke staat aan de kopers en fungeerde als achtervang in de startfase van het project. Het project laat zien dat de ‘moeilijke’ voorraad van naoorlogse portiekflats unieke kansen biedt voor ontwikkeling door (groepen van) particulieren, zonder dat de eigenaar fors hoeft te investeren. Er moet dan wel een raak businessmodel worden ontwikkeld. Ontwikkeling businessmodel Van Schagen architekten ontwikkelde samen met Urbannerdam het businessmodel voor de Klarenstraat. Cruciaal hierin zijn de mogelijkheden van het casco, de te realiseren kwaliteit en de daarmee samenhangende kosten. Kunnen er goede stadsappartementen worden gerealiseerd in dit gebouw? Kunnen (delen van) de bestaande flatjes worden samengevoegd tot grote woningen; kan de begane grond van bergingen en garages worden bewoond; kunnen er tuinen worden uitgegeven, balkons vergroot, dakterrassen gemaakt? Op welke wijze past deze aanpak in het beleidskader van welstand en bestemmingsplan? Hoe is de kwaliteit van de huidige gevel en wat betekent het om dit onderdeel te vernieuwen voor het Energie-label, de architectonische uitstraling en de kosten? In het businessmodel worden de mogelijkheden voor de woningen, spelregels voor het proces en de prijsstelling onderling afgestemd. De prijsstelling is niet alleen gerelateerd aan de bouw- en grondkosten, maar ook aan de mate waarin het klussen de ruimte krijgt. Wat kunnen kopers zelf, wat wordt door de casco-aannemer gedaan? Van een aantal mogelijke woningtypen worden de kosten gecalculeerd en wordt bekeken welke onderdelen de klussers zelf zouden kunnen uitvoeren. Dit leidt tot een prijs van minder dan 1900,-/m2 gbo; een scherpe prijs voor Amsterdam. Daarvan is 25% te beïnvloeden door zelf te klussen, 40% cascorenovatie en 35% aankoop bestaande casco. Aan de U.J. Klarenstraat in AmsterdamSlotervaart wordt een portieketageblok in opdracht van een kopersgroep ingrijpend getransformeerd tot woongebouw met een zeer uiteenlopend woonprogramma. Het is de eerste portiekflat waar Collectief Particulier Opdrachtgeverschap wordt toegepast. Ontwerp en ontwerpproces Samen met de kopersgroep ontwikkelen we de precieze aanpak van het complex. We adviseerden kopers over de opzet van hun eigen woning, het gevelontwerp en de organisatie van het blok. De positie van sparingen in wanden en vloeren zijn bepalend voor de woning, maar moeten door hun effecten op de constructie van het blok ook onderling worden afgestemd. Hetzelfde geldt voor de positie van leidingen en schachten. Naast de individuele woning ontwikkelden we in nauwe samenspraak met de kopersgroep het gevelontwerp. Er is gekozen voor een concept waarbinnen veel ruimte is voor individuele wensen (indeling, deuren, ramen, schuifdeuren…) maar de uitstraling van het blok als geheel leidend is. Opvallend genoeg kiezen de kopers voor een krachtige, collectieve uitstraling van het gebouw. Een belangrijk moment is het vaststellen van de blokverkaveling. Alle kopers willen op hun favoriete plek in het blok terecht komen, maar elkaar niet in de weg zitten en de resterende m2 moeten goed verkoopbaar blijven. De uiteindelijke verkaveling is het resultaat van intensief overleg. Uiteindelijk vindt iedere koper de plek gevonden die hij wenste. Alle nieuwe woningen scoren tenminste energielabel B. Door het toepassen van individuele opties als extra isolerend glas en vraaggestuurde ventilatie wordt label A gehaald. Vrijwel alle kopers maken hier gebruik van. Daarnaast wordt er door het koperscollectief ca. 250 m2 PV paneel op het dak toegevoegd. Elke woningen heeft vanuit de meterkast een tracé naar het dak om hiervan de vruchten te plukken.

[close]

p. 4

1 2 3

[close]

p. 5

Buitenruimte Een goede buitenruimte is van belang voor de verkoopbaarheid. Samen met drie andere blokken omzoomt de Klarenstraat een binnentuin. Hieraan grenzen de privé-tuinen (40 m2) van de begane grond woningen. Vanuit de trappenhuizen is er een directe toegang naar de collectieve tuin gemaakt zodat ook de appartementen hiervan profiteren. De privé-buitenruimte voor de appartementen bestaat uit de oorspronkelijke loggia’s aan de straatzijde. Daarnaast kan er een balkon (2x4,5 m) aan de tuinzijde worden toegevoegd. De constructie van het blok maakt het mogelijk deze balkons aan het gebouw te hangen, zonder dat er kolommen nodig zijn. Ze kunnen dus at random worden toegepast. Daarmee werd de keus voor een extra balkon geen complicerende factor in de verkaveling. De appartementen op de bovenste verdieping hebben naast de mogelijkheid van een balkon nog de gelegenheid een dakhuisje+dakterras (45m2) te maken, direct bereikbaar vanuit de woning. Betekenis project Klussen aan de Klarenstraat laat zien dat bestaande portiekflats meer kansen bieden dan veelal wordt gedacht. De 40 identieke flatjes worden omgezet in een woongebouw met 30 unieke woningen van nieuwbouwkwaliteit, variërend van 40 tot 190 m2. Eenderde van de woningen heeft de maat van de oorspronkelijke flatjes. Niet alleen de woningen met tuin zijn gewild, ook het dakterras scoort goed. Het voordeel van een grote buitenruimte en geen bovenburen compenseert het traplopen. Daarnaast heeft het project sociaal grote impact. De Staalmanpleinbuurt is een nieuwe groep bewoners rijker die door de CPO-opzet al een stevig collectief vormt voordat ze er wonen. Daarmee wordt een belangrijke bijdrage geleverd aan de doelstellingen van de vernieuwing van de buurt. 1 bestaande situatie 2 nieuw woonprogramma 3 de diversiteit van het woonprogramma gaat op verzoek van kopers schuil achter een strak geregisseerde gevel

[close]

p. 6

2 1 1 bestaande situatie 2 situatie vernieuwingsplan 3 impressie tuinzijde: collectieve binnentuin, privetuinen woningen, nieuwe balkons aangehangen aan casco, dakterrassen 3

[close]

p. 7



[close]

p. 8

Opdrachtgever voorstudie en VO: Alliantie Ontwikkeling Opdrachtgever DO-uitvoering: VVO Klussen aan de Klarenstraat Aantal woningen: 30 woningen, variërend van 40-190 m2 Specifieke elementen: dakterrassen, nieuwe aangehangen balkons Periode: 2012 voorstudie - 2014 oplevering

[close]

Comments

no comments yet